Провадження № 2/641/794/2015 Справа № 641/9721/14-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2015 року

Комінтернівський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді Ященко С.О.,

при секретарі судового засідання Марченко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Комінтернівського районного суду м. Харкова цивільну справу

за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2

до ОСОБА_3, ПТ "Ломбард ПРАТ "Грантполіс" і компанія" в особі директора Дабагян Н.Д., Приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_5

про визнання договору недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись до суду з позовом до ОСОБА_3, ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» в особі директора Дабагян Н.Д., приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_5, в якому просять:

· визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 28.05.2013 між ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» в особі директора Дабагян Наіри Давидівни та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_5 за реєстровим № 2139;

· скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - на квартиру АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_3;

· анулювати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1) про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1;

· відновити становище позивачів, яке існувало до порушення їх права власності на квартиру та повернути у власність ОСОБА_1 та ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 шляхом вчинення реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на квартиру АДРЕСА_1 на їх ім'я.

В обґрунтування позовних вимог посилаються на те, що вони є співвласниками квартири АДРЕСА_1. Згідно договору № С-30/10-2009 від 23.10.2009 року, укладеного між ОСОБА_1 ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія», позивач отримав кредит у розмірі 62000грн. строком на 6 місяців зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 65% річних. В забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором між позивачами та ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» укладено іпотечний договір.

В зв'язку з наявністю заборгованості за кредитним договором ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» задовольнив свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, 28.05.2013 року за договором купівлі-продажу, укладеному між ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» та ОСОБА_3, відповідач здійснив відчуження квартири.

На думку позивачів цей договір є недійсним, оскільки в порушення вимог Закону України «Про іпотеку» ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово не повідомив позивачів про свій намір укласти договір. Крім того, право продажу майна має тільки його власник, ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» не був власником квартири АДРЕСА_1, однак згідно спірного договору саме вказана особа здійснила продаж квартири.

Також продаж квартири здійснено з порушенням ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки ціна продажу не відповідала рівню вартості квартири і була значно нижчою, ніж звичайні ринкові ціни на аналогічні об'єкти нерухомості.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_2 та представник позивачів ОСОБА_6 позовні вимоги підтримали у повному обсязі, просять їх задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3 у судове засідання не з'явилась, причини неявки суду не повідомила, про дату, час і місце розгляду справи повідомлена належним чином.

Відповідач ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» надав заперечення на позовну заяву, в яких просить в задоволенні позову відмовити.

Доводи своїх заперечень обґрунтовує тим, що згідно ст.ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку» встановлено право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцю за умов наявності відповідного договору/ застереження в договорі. У п. 17 іпотечного договору визначено, що даний пункт договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає йому право на підставі цього договору шляхом позасудового врегулювання звернути стягнення на майно таким способом як надання права впотекодержателю від свого імені продати майно будь-якій особі -покупцеві. Таким чином, відповідачу договору надано право на продаж квартири від свого імені. На виконання приписів ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та п. 18 іпотечного договору ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» 16.04.2013 року направило позивачам повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу з будь-якою особою-покупцем за ціною згідно звіту у розмірі 80000грн. Направлені на адресу позивачів листи повернулись до відправника з відміткою відділення зв'язку «за закінченням терміну зберігання», а тому вимоги закону щодо попередження позивачів ломбардом виконані. Крім того, згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» порушення порядку направлення повідомлення має наслідком відповідальність іпотекодержателя у вигляді відшкодування збитків, а не наявність підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Також відповідач посилається на відсутність порушень вимог чинного законодавства при посвідченні спірного договору з боку нотаріуса, визначення вартості продажу спірної квартири на підставі звіту суб'єкта оціночної діяльності.

У судовому засіданні представник ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» Суркова Л.П. додатково пояснила, що позивачам достеменно було відомо про намір ломбарду звернути стягнення на предмет іпотеки та здійснити відчуження квартири для погашення заборгованості ОСОБА_1, оскільки ще з 2012 року тривали судові провадження про зняття арешту зі спірної квартири. Крім того, самими позивачами передані ломбарду оригінали правовстановлюючих документів на квартиру, які пред'явлені нотаріусу при вчиненні нотаріальної дії.

Відповідач приватний нотаріус ХМНО ОСОБА_5 у судове засідання не з'явилась, направила клопотання про розгляд справи за її відсутності.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази в їх сукупності, суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

З матеріалів справи судом встановлено, що 23.10.2009 року між ОСОБА_1 та ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» укладено договір фінансового кредиту № С-30/10-2009, у відповідності до умов якого ОСОБА_1 отримав кредит у розмірі 62000грн. строком на 6 місяців зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 65% річних.

В забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором між позивачами та ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» 23.10.2009 року укладено іпотечний договір, згідно умов якого в іпотеку передана квартира АДРЕСА_1.

Зазначена квартира належала позивачам на праві спільної сумісної власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого 15.05.2007 року відділом приватизації житлового фонду Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна виконавчого комітету Харківської міської ради, реєстровий № 3-07-296963.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, 28.05.2013 року між ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу, у відповідності до якого ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» передав у власність ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1, а ОСОБА_3 зобов'язалась прийняти квартиру та сплатити за неї обумовлену суму.

Згідно п. п. 4, 5 договору продаж здійснюється за 80000грн., ринкова вартість квартири згідно звіту № 925/13 про незалежну оцінку, виданого ФОП ОСОБА_8 15.04.2013 року, складає 80000грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України.

Згідно ч.ч. 1 - 3, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 1054 ЦК України визначено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.

До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 цієї глави, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 1049 ЦК України позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, якщо при цьому були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписами ч. 1 ст. 530 ЦК України визначено, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

З матеріалів справи встановлено, що ОСОБА_1 належним чином свої зобов'язання за договором фінансового кредиту № С-30/10-2009 не виконав, грошові кошти у визначений строк не повернув, в зв'язку з чим у нього станом на 24.01.2012 року виникла заборгованість у розмірі 114345,28грн.

Так, заочним рішенням Комінтернівського районного суду м. Харкова від 06.02.2013 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» заборгованість у розмірі 114345,28грн.

В подальшому рішенням апеляційного суду Харківської області від 27.10.2014 року, враховуючи проведення оплати по спірному договору купівлі-продажу у розмірі 80000грн., заочне рішення Комінтернівського районного суду м. Харкова від 06.02.2013 року змінено, зменшено суму заборгованості, що підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» зі 114345,28грн. до 34345,57грн.

У відповідності до приписів ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Таким чином, з матеріалів справи встановлено неналежне виконання ОСОБА_1 своїх зобов'язань за договором фінансового кредиту № С-30/10-2009.

Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов'язань може забезпечуватись неустойкою, порукою, гарантією, заставою, завдатком.

У відповідності до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції. Чинній на момент виникнення спірних правовідносин) іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частиною з ст. 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно ч. 5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Як вбачається з п. 16 іпотечного договору, укладеного 23.10.2009 року між позивачами та ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія», звернення стягнення за цим договором може бути здійснено шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотеко держателя, що міститься у п. 17 цього договору.

У п. 17 іпотечного договору визначено, що даний пункт є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає право іпотекодержателю на підставі цього договору шляхом позасудового врегулювання звернути стягнення на майно таким способом, як надання права іпотекодержателю від свого імені продати майно будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Згідно п. 18 іпотечного договору застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у пункті 17 цього Договору, передбачає право іпотекодержателя самостійно на власний розсуд вчинити правочин щодо продажу майна будь-якій особі-покупцеві шляхом укладення договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Дії щодо продажу майна та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі застереження про задоволення іпотекодержателя, що міститься у пункті 17 цього Договору, без необхідності отримання іпотекодержателем для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавців. У випадку реалізації іпотекодержателем цього застереження, іпотекодавці завчасно підписанням цього Договору надають свою згоду іпотекодержателю на продаж майна, а також всі права та повноваження, що необхідні йому для самостійного здійснення дій продажу майна та укладання договору купівлі-продажу з будь-якою особою-покупцем.

Таким чином, в іпотечному договорі сторони погодили можливість задоволення вимог ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» шляхом надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону, а тому посилання позивачів на те, що продаж квартири здійснено не від імені її власників є необґрунтованим.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» деталізує порядок реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

Так, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Як вбачається з матеріалів справи, 16.04.2013 року ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» ОСОБА_2 на адресу: АДРЕСА_1, ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_1, та додатково ОСОБА_2 на адресу: АДРЕСА_2, направлені повідомлення від 15.04.2013 року про укладення договору купівлі-продажу (в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку»).

Зазначені листи-повідомлення 18-20.05.2013 року повернулись на адресу ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» з відміткою відділення зв'язку «за закінченням терміну зберігання».

Таким чином, ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» виконано вимоги ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо письмового, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, повідомлення іпотекодавців ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про свій намір укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1.

Крім того, підписанням іпотечного договору (п. 18) позивачі завчасно надали свою згоду іпотекодержателю на продаж майна. Зазначений іпотечний договір або окремі його положення у встановленому законом порядку недійсними не визнані.

При цьому, згідно ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання умови про направлення іпотекодавцям попередження про намір укласти договір іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно звіту № 925/13 про незалежну оцінку вартості квартири АДРЕСА_1, складеного суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_8, станом на 15.04.2013 року вартість квартири склала 80 000грн.

Згідно п. 6 іпотечного договору сторони домовились, що вартість майна оцінюється ними в розмірі 83000грн.

В обґрунтування недійсності договору купівлі-продажу позивачами до матеріалів справи додано копію звіту з незалежної оцінки нерухомого майна, складеного ТОВ «Ріелті-Брокерідж», згідно якого ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 28.05.2013 року складає 160800грн.

Суд зазначає, що незгода іпотекодавця з оцінкою, проведеною суб'єктом оціночної діяльності, щодо визначення вартості квартири, згідно приписів ст. 38 Закону України «Про іпотеку» не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, а лише, в разі доведеності необґрунтованості такої оцінки, є підставою для відшкодування іпотекодержателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Посилання позивачів в обґрунтування недійсності договору купівлі-продажу квартири на порушення приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_5 порядку вчинення нотаріальних дій при посвідченні спірного договору не можуть бути прийняті до уваги, оскільки в межах даного позову позивачами не оскаржуються такі нотаріальні дії.

З урахуванням системного аналізу норм чинного законодавства та матеріалів справи, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладеного 28.05.2013 між ПТ «Ломбард ПРАТ «Грантполіс і компанія» в особі директора Дабагян Наіри Давидівни та ОСОБА_3, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_5 за реєстровим № 2139.

Згідно ч. 10 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

З огляду на викладене, не підлягають задоволенню і інші вимоги, заявлені позивачами.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 209, 212, 214, 215, 217, 218 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1, ОСОБА_2 - відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Комінтернівський районний суд м. Харкова протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя С. О. Ященко