АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22-ц/793/2105/15Головуючий по 1 інстанції
Категорія : Бурлака М. В.
Доповідач в апеляційній інстанції
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2015 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:

головуючогоБондаренка С. І.
суддівВініченка Б. Б. , Новікова О. М.
при секретаріДемченко Н. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу ТОВ «Агровет Атлантик Терра» на рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 8 липня 2015 року у справі за позовом ПрАТ «Райз-Максимко» до ОСОБА_7, ТОВ «Агровет Атлантик Терра» третя особа реєстраційна служба Монастирищенського РУЮ про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, зобов'язання відповідача вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, зобов'язання реєстраційної служби Монастирищенського РУЮ здійснити державну реєстрацію додаткової угоди, -

в с т а н о в и л а :

В травні 2015 року ПрАТ «Райз-Максимко» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_7 третя особа реєстраційна служба Монастирищенського РУЮ про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, зобов'язання відповідача вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, зобов'язання реєстраційної служби здійснити державну реєстрацію додаткової угоди, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 9 липня 2009 року між ЗАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_7 було укладено договір оренди землі, за яким передено у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 3.26 га за кадастровим номером НОМЕР_1 строком на 5 років. За умовами договору строк розпочинається з наступного дня після проведення державної реєстрації, тобто з 17.03.2010 року.

Пунктом 8 договору встановлено, що після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновити його на новий строк, у цьому разі він повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити про намір продовжити його.

3 лютого 2015 року відповідач під розписку отримала від позивача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з доданим проектом додаткової угоди.

У місячний термін з моменту вручення відповідачеві листа-повідомлення відповіді на нього позивач не отримав, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди відповідач не надіслав, вимог про повернення орендованої земельної ділянки, повідомлень про передачу зазначеної земельної ділянки в оренду іншому орендареві, скарг або повідомлень про порушення чи неналежне виконання орендарем умов договору оренди землі, тощо від відповідача позивачеві не надходило.

Тому укладений договір вважається поновленим на той самий строк.

Проте 12 березня 2015 року відповідач уклалала договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1) з іншим товариством - ТОВ «Агровет Атлантик Терра», чим було порушено переважне право на поновлення договору оренди.

А тому позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), укладений між ОСОБА_7 та ТОВ «Агровет Атлантик Терра» 12 березня 2015 року. Скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку. Визнати поновленим договір оренди землі від 9 липня 2009 року, укладений між ОСОБА_7 і попереднім орендарем - ПрАТ «Райз-Максимко». Зобов'язати ОСОБА_7 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 9 липня 2009 року, укладеного між нею і ПрАТ «Райз-Максимнко». Зобов'язати Реєстраційну службу Монастирищенського районного управління юстиції здійснити державну реєстрацію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 9 липня 2009 року, укладеного між ОСОБА_7 і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованого у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за №11.

Ухвалою Монастирищенського районного суду Черкаської області від 16 червня 2015 року до участі у справі в якості відповідача залучено ТОВ «Агровет-Атлантик-Терра».

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 8 липня 2015 року позовні вимоги задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1), укладений між ОСОБА_7 та ТОВ «Агровет Атлантик Терра» 12 березня 2015 року.

Скасовано державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер НОМЕР_1), зареєстроване Реєстраційною службою Монастирищенського районного управління юстиції Черкаської області на підставі договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_1) від 12 березня 2015 року.

Визнано поновленим договір оренди землі від 9 липня 2009 року, укладений між ОСОБА_7 і попереднім орендарем - ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованого у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за №11.

Зобов'язано ОСОБА_7 вчинити дії щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 9 липня 2009 року, укладеної між нею і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованої у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року №11.

Зобов'язано Реєстраційну службу Монастирищенського районного управління юстиції здійснити державну реєстрацію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 9 липня 2009 року, укладеного між ОСОБА_7 і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованому у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року №11.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду першої інстанції ТОВ «АГРОВЕТ АТЛАНТИК ТЕРРА» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просило суд скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, а рішення суду до зміни виходячи з наступного.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації, визнання поновленим договору оренди землі та зобов'язання відповідача вчинити дії правомірно виходив з того, що було порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

В судовому засіданні встановлено та підтверджується матеріалами справи, що відповідно до державного акту ІІІ - ЧР №045769 (а.с.87) ОСОБА_7 є власником земельної ділянки площею 3.26 гектарів, яка розташована на території Цибулівської селищної ради.

9 липня 2009 року між ОСОБА_7 та ЗАТ «Райз-Максимко» був укладений договір оренди землі строком на 5 років, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення яка знаходиться на території Цибулівської сільської ради площею 3.26 гектарів. (а.с.4,5)

Вказаний договір, 16 березня 2010 року був зареєстрований у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» №11.

Пунктом 8, вказаного договору, встановлено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачкою до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з ПрАТ «Райз-Максимко», повідомлення про не бажання поновлювати строк дії договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Установивши факт укладення договору оренди земельної ділянки від 12 березня 2015 року з порушенням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» і прав ПрАТ «Райз-Максимко» , суд на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України дійшов висновку про його недійсність.

До таких правових висновків прийшов Верховних Суд України в справі №6-219 цс14.

Пунктом 43, укладеного договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрація відбулась 16 березня 2010 року, тому строк дії договору закінчувався 17 березня 2015 року.

3 лютого 2015 року орендар ПрАТ «Райз-Максимко» надало орендодавцю ОСОБА_7 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (а.с.8).

Таким чином орендар належно виконував свої обов'язки за договором, до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення, а відтак повністю виконав вимоги частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Доводи апелянта про те, що відсутні докази того, що ПрАТ «Райз-Максимко» належно виконував обов'язки умови договору оренди, не відповідає дійсності, оскільки як вбачається з матеріалів справи, в судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_7 - ОСОБА_8, визнав, що умови та строки оплати орендарем не порушувались, тому будь-яких претензій до орендаря ПрАТ «Райз-Максимко» не має.

Доказів які спростовували б такі твердження відсутні.

Посилання апелянта на те, що угоди, між ПрАТ «Райз-Максимко» не містять істотних умов, визначених ст..15 Закону України «Про оренду землі» , є необґрунтованими, вказані угоди не є предметом спору в даній справі, оскільки вимог про визнання вказаної угоди недійсної, жодна із сторін не ставила, а відповідно до частини 1 статті 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Тому в цій частині рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим.

Разом з тим, суд першої інстанції, зобов'язуючи реєстраційну службу Монастирищенського районного управління юстиції здійснити державну реєстрацію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 9 липня 2009 року, допустив порушення норм процесуального права, оскільки як вбачається з матеріалів справи реєстраційна служба Монастирищенського районного управління юстиції є третьою особою, а тому не є стороною у розумінні статті 30 ЦПК України.

Позовні вимоги можуть стосуватись відповідача, як сторони у справі, що вбачається зі змісту статті 31 ЦПК України.

Тому в цій частині рішення суду підлягає скасування та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

За таких обставин, колегія суддів, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, а рішення суду першої інстанції до зміни.

Керуючись ст..ст.303,307,309,313,314,316 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ТОВ «Агровет Атлантик Терра» - задовольнити частково.

Рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 8 липня 2015 року в частині зобов'язання реєстраційну службу Монастирищенського районного управління юстиції здійснити державну реєстрацію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 9 липня 2009 року, укладеної між ОСОБА_7 і ПрАТ «Райз-Максимко» та зареєстрованої у Монастирищенському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 16.03.2010 року за №11 - скасувати, та ухвалити в цій частині нове рішення яким відмовити в задоволенні вказаної позовної вимоги.

В решті рішення залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з часу проголошення та може бути оскаржене в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 20 днів.

Головуючий :

Судді :