Ухвала

іменем україни

23 грудня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Дьоміної О.О.,

суддів: Дем'яносова М.В., Коротуна В.М., Леванчука А.О., Парінової І.К.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ватес», Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріел Ко» про визнання договору дольової участі інвестиційним, визнання прав інвестора за договором, визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині та переведення прав покупця на частину незавершеного будівництва, за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріел Ко» на рішення апеляційного суду Чернігівської області від 11 серпня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2014 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ватес» (далі - ТОВ «Ватес»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріел Ко» (далі - ТОВ «Ріел Ко») про визнання договору дольової участі інвестиційним, визнання прав інвестора за договором, визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині та переведення прав покупця на частину незавершеного будівництва.

Свої вимоги обґрунтовував тим, що 12 грудня 2007 року між ним та ТОВ «Ватес» було укладено договір дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02, на виконання якого 21 грудня 2007 року було інвестовано 523 836 грн 50 коп, що за курсом НБУ становило 103 730 дол. США. Однак його майнові права були порушені відповідачами, оскільки спочатку будівництво центру було зупинено, а в подальшому, без його відома та згоди, 25 травня 2012 року ТОВ «Ватес» було продано об'єкт інвестування у вигляді 99/100 частини незавершеного будівництва центру, означеного на плані літ. «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовністю 37 %, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, ТОВ «Ріел Ко».

Позивач зазначав, що в результаті зазначеного договору купівлі-продажу його майнові права були порушені, оскільки об'єкт інвестування було передано іншій особі без його згоди, тому просив відновити їх в судовому порядку.

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 14 травня 2015 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Чернігівської області від 11 серпня 2015 року рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 14 травня 2015 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу частини нерухомого майна, укладений між ТОВ «Ватес» та ТОВ «Ріел Ко» 25 травня 2012 року, про продаж ТОВ «Ватес» ТОВ «РІЕЛ КО» 99/100 частини об'єкта незавершеного будівництва, означеного на плані літ. «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовністю 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Гостар Л.А., зареєстрований в реєстрі за № 659, в частині купівлі-продажу 24/100 частини об'єктанезавершеного будівництва, означеного на плані літерою «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовністю 37%, що розташований за адресою: АДРЕСА_1.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на 24/100 частини об'єкта незавершеного будівництва, означеного на плані інвентаризаційної справи № 20256 літ. «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовністю 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці площею 0,2566 га, що надана Чернігівською міською радою в оренду ТОВ «Ріел Ко», за кадастровим номером НОМЕР_1, будівництво якого здійснюється ТОВ «Ріел Ко» на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області 22 червня 2012 року за №ЧГ7 та проектно-кошторисної документації як торгово-офісний комплекс на АДРЕСА_1.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ТОВ «Ріел Ко» просить скасувати рішення суду апеляційної інстанції в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу частини нерухомого майна та в частині визнання права власності на 24/100 частини об'єкта незавершеного будівництва, в іншій частині рішення апеляційного суду залишити без змін, обґрунтовуючи свою вимогу порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Статтею 213 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону судове рішення суду апеляційної інстанції не відповідає.

Вирішуючи справу, суд першої інстанції виходив з того, що договір дольової участі у будівництві офісно-готельного комплексу, укладений 12 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ватес», не може розглядатись як інвестиційний договір, оскільки відповідно до закону не було затверджено інвестиційного проекту, проектної пропозиції, між тим договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, укладений 25 травня 2012 року між ТОВ «Ватес» та ТОВ «Ріел Ко», було здійснено без порушення вимог законодавства та прав позивача.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив з того, що за умовами договору купівлі-продажу від 25 травня 2012 року ТОВ «Ватес» було продано об'єкт інвестування у вигляді 99/100 частини незавершеного будівництва центру ТОВ «Ріел Ко» без згоди та волі ОСОБА_1 як учасника спільної часткової власності, зазначений договір в частині купівлі-продажу 24/100 частину об'єкта незавершеного будівництва є недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України та виходячи з підстав позову порушене право ОСОБА_1 підлягає захисту шляхом визнання за ним права власності на 24/100 частини об'єкта незавершеного будівництва.

З таким висновком суду апеляційної інстанції повністю погодитись не можна виходячи з наступного.

Судами встановлено, що відповідно до умов договору дольової участі у будівництві офісно-готельного центру від 12 грудня 2007 року № 02, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Ватес», позивач бере участь у будівництві офісно-готельного центру, що знаходиться за тимчасовою будівельною адресою на перехресті АДРЕСА_1, шляхом фінансування будівництва офісного приміщення № 401, загальною проектною площею 90,2 кв. м, що розташоване на 4-му поверсі. Умовами договору дольової участі на позивача були покладені обов'язки щодо сплати внесків у фінансування будівництва відповідно до графіку. Відповідно до графіку платежів, що становить додаток № 1 до договору дольової участі, строк сплати 1-го пайового внеску в сумі 523 836 грн 50 коп, що еквівалентно 103 730 дол. США, було визначено термін по 27 грудня 2007 року, 2-го пайового внеску в сумі 261 918 грн 25 коп., що еквівалентно 51 865 дол. США, визначено термін по 19 грудня 2008 року, 3-го пайового внеску в сумі 261 918 грн 25 коп., що еквівалентно 51 865 дол. США, визначено терміном по 30 листопада 2009 року.

Позивач виконав оплату першого внеску в сумі 523 836 грн 50 коп., що еквівалентно 103 730 дол. США, та в подальшому внесків не здійснював у зв'язку з невиконанням ТОВ «Ватес» умов договору.

25 травня 2012 року між ТОВ «Ватес» та ТОВ «Ріел Ко» було укладено договір купівлі-продажу частини нерухомого майна за реєстраційним № 659, що посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Гостар Л.А.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу ТОВ «Ватес», як продавець за договором передав у власність ТОВ «Ріел Ко» як покупця нерухоме майно, а саме 99/100 частини об'єкта незвершеного будівництва, означеного на плані літерою «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1. Частина нерухомого майна, що становила предмет договору купівлі-продажу, розташована на земельній ділянці площею 0,2564 га, наданій ТОВ «Ватес» в оренду на підставі рішення Чернігівської міської ради від 24 червня 2010 року та договору оренди земельної ділянки від 21 серпня 2010 року № 3780.

Відповідно до п. 3.1 договору купівлі-продажу від 25 травня 2012 року право власності до покупця за договором переходить з моменту зарахування грошових коштів на банківський рахунок продавця.

Грошові кошти в сумі 3 420 000 грн як оплата за договором купівлі-продажу, були перераховані на банківський рахунок ТОВ «Ватес» в повному обсязі, що підтверджується копіями відповідних платіжних доручень.

За фактом завершення розрахунків між представниками сторін договору купівлі-продажу 19 травня 2012 року було підписано акт приймання-передачі до договору купівлі-продажу частини нерухомого майна від 25 травня 2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу за № 659.

Підставою для укладання договору купівлі-продажу є наявність у ТОВ «Ватес» права користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт нерухомості, набутого ТОВ «Ріел Ко» згідно з договором оренди земельної ділянки від 29 жовтня 2012 року № 4073, який зареєстрований в управлінні Держкомзему у м. Чернігові 20 листопада 2012 року за НОМЕР_2.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 4 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законами України.

Перелік способів захисту цивільних справ та інтересів міститься в статті 16 ЦК України. Цей перелік не є вичерпним, і суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений законом або договором.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч. 1 ст. 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Визнаючи право власності за ОСОБА_1 на 24/100 частини об'єкта незавершеного будівництва, означеного на плані інвентаризаційної справи № 20256 літ. «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовністю 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, апеляційний суд вищезазначені вимоги закону не врахував, разом з тим порушив норми процесуального закону, а саме ч. 1ст. 303 ЦПК України.

Відповідно до ст. 303 ЦПК України апеляційний суд під час розгляду справи в апеляційному порядку перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Правом визначити предмет позову наділений лише позивач (ст. ст. 11, 27, 31 ЦПК України).

Звертаючись до суду з позовною заявою, позивач просив визнати договір дольової участі у будівництві офісно-готельного центру від 12 грудня 2007 року № 02, укладений між ним та ТОВ «Ватес», інвестиційним договором; визнати за ним права інвестора будівництва готельно-офісного комплексу на орендованій земельній ділянці на АДРЕСА_1, який будується згідно з декларацією про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області 22 червня 2012 року за № ЧГ 7, на підставі договору дольової участі у будівництві офісно-готельного центру від 12 грудня 2007 року № 02, укладеного між позивачем та ТОВ «Ватес»; визнати недійсними п. п. 1.1 та 3.1 (в частині переходу до ТОВ «Ріел Ко» права власності на 99/100 частини об'єкта незавершеного будівництва, означеного на плані літ. «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1), та п. п. 1.2 та 5.2 (в частині відсутності майнових прав у третіх осіб щодо вказаного майна) договору купівлі-продажу частини нерухомого майна від 25 травня 2012 року, укладеного між ТОВ «Ватес» та ТОВ «Ріел Ко», посвідченого Гостар Л.А., приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу та зареєстрованого за № 659, зі змінами та доповненнями, внесеними договором про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу частини нерухомого майна від 28 травня 2012 року, посвідченого Гостар Л. А., приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу та зареєстрованого за № 680; визнати за ним права покупця на 24/100 частини об'єкта незавершеного будівництва, означеного на плані літ. «А-1», загальною площею 378,3 кв. м, готовність якого становить 37 %, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, на орендованій земельній ділянці, кадастровий номер НОМЕР_1, згідно з договором купівлі-продажу частини нерухомого майна від 25 травня 2012 року, посвідченого ГостарЛ.А., приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу, та зареєстрованого ним за № 659, право власності на який зареєстровано 28 листопада 2012 року КП «ЧМБТІ» за реєстраційним номером 24371702.

Визнаючи право власності за ОСОБА_1 на 24/100 частини об'єкта незавершеного будівництва, апеляційний суд, таким чином, вийшов за межі позовних вимог, не навівши мотивів, з яких він при цьому виходив.

Враховуючи, що судом апеляційної інстанції при ухваленні рішення були порушені норми матеріального та процесуального права, таке рішення не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для його скасування з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ріел Ко» задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Чернігівської області від 11 серпня 2015 року в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу частини нерухомого майна та визнання права власності на частину об'єкта незавершеного будівництва скасувати, а справу в цій частині передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

В іншій частині рішення апеляційного суду Чернігівської області від 11 серпня 2015 року залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.О. Дьоміна

Судді: М.В. Дем'яносов

В.М.Коротун

А.О. Леванчук

І.К. Парінова