Справа № 346/2450/15-ц
Провадження № 2/346/1048/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2015 року м. Коломия

Коломийський міськрайонний суд Івано-Франківської області у складі:

Головуючого судді: Обідняк В.Д.

секретаря: Вербіщук О.Д.

представників: ОСОБА_1

ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Коломия цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я ЛТД» про визнання права оренди та зобовязання припинення вчинення перешкод у вільному користуванні нерухомим майном,

ВСТАНОВИВ:

позивач звернувся до суду з даним позовом, який представник підтримав в судовому засіданні та пояснив, що 01 вересня 1999 року між Відкритим акціонерним товариством «Ремонтник» як наймодавцем та позивачем як наймачем було укладено договір майнового найму (оренди) нерухомого майна, за яким позивачу у тимчасове користування (оренду) надавалася будівля ремонтної майстерні загальною площею 2 720,5 кв. м. за адресою Івано-Франківська обл., Коломийський р-н., с. Сопів, вул. Січових Стрільців, буд.52 строком на 25 років. Будівля була передана в оренду позивачу за актом приймання-передачі від 1 вересня 1999 року. Позивач авансом повністю сплатив готівкою в касу Відкритого акціонерного товариства «Ремонтник» загальний розмір орендної плати за весь строк оренди - 25 років - в сумі 141 000 грн..

Після укладення договору майнового найму та передачі нерухомого майна позивачу в оренду будівля ремонтної майстерні була передана Відкритим акціонерним товариством «Ремонтник» у власність Товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я ЛТД» шляхом її до статутного фонду ОСОБА_4 «Сузір'я ЛТД».

Позивач, скориставшись своїм правом, закріпленим у договорі майнового найму, протягом 2004 року 2009 року тимчасово припинив користування орендованою будівлею через власні господарські обставини, при цьому не повертаючи майна з оренди та не розриваючи договору.

З 2009 року зі сторони відповідача ОСОБА_4 «Сузір'я ЛТД» позивачу систематично чиняться перешкоди у вільному користуванні орендованою будівлею, відповідач періодично не допускає позивача в орендовану будівлю.

В грудні 2013 року після чергового випадку недопуску відповідачем позивача в орендовану будівлю, позивач листом від 05.12.2013 року звернувся до відповідача з проханням не чинити перешкод у вільному користуванні будівлею ремонтної майстерні. Але відповідач у відповідь листом від 26.12.2013 року за вих.№19 відмовив позивачу з підстав того, що договір оренди будівлі ремонтної майстерні між позивачем та ОСОБА_4 «Сузіря ЛТД» не укладався, договір майнового найму, який укладений з попереднім власником нерухомого майна ВАТ «Ремонтник» є недійсним, оскільки він нотаріально не засвідчений.

У звязку із тим, що відповідач не визнає права позивача на оренду будівлі ремонтної майстерні та чинить перешкоди у вільному користуванні будівлею. Просить суд визнати за ним право на оренду будівлі ремонтної майстерні за адресою: Івано-Франківська обл., Коломийський р-н., с. Сопів, вул. Коломийська (колишня вул. Січових Стрільців), буд.52 терміном до 1 вересня 2024 року на умовах, визначених у договорі майнового найму (оренди) нерухомого майна від 1 вересня 1999 року, укладеному з Відкритим акціонерним товариством «Ремонтник», а також зобовязати відповідача припинити вчинення перешкод у вільному користуванні позивачем будівлею ремонтної майстерні.

Відповідачем подано заперечення проти позову. Представник відповідача в судовому засідання позов не визнав та пояснив, що будівля ремонтної майстерні перебуває в іпотеці ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» згідно з договором іпотеки від 11 липня 2007 року в забезпечення виконання зобовязань ОСОБА_5 за кредитним договором №1252pv17-07 від 9 липня 2007 року.

Відповідно до ч.3 ст.9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право передавати предмет іпотеки в оренду, користування виключно на підставі згоди банку як іпотеко держателя, однак письмова згода ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» як іпотекодержателя на передачу предмета іпотеки в оренду відсутня.

Оскільки, вирішення судом питання щодо визнання за позивачем права оренди може вплинути на права ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» як іпотекодержателя будівлі ремонтної майстерні, просить суд відповідно до ст.35 ЦПК України залучити ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» до участі у справі, а у позові відмовити.

Суд вважає, що позов підставний та підлягає до задоволення виходячи з наступних підстав.

Судом встановлено, що 1 вересня 1999 року між Відкритим акціонерним товариством «Ремонтник» як наймодавцем та позивачем як наймачем було укладено договір майнового найму (оренди) нерухомого майна, за яким позивачу у тимчасове користування (оренду) надавалася будівля ремонтної майстерні загальною площею 2 720,5 кв. м. за адресою Івано-Франківська обл., Коломийський р-н., с. Сопів, вул. Січових Стрільців, буд.52 строком на 25 років.

Будівля ремонтної майстерні була передана Відкритим акціонерним товариством «Ремонтник» в оренду позивачу за актом приймання-передачі від 1 вересня 1999 року.

Цивільний кодекс України набрав чинності з 1 січня 2004 року. Згідно до п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Тобто, норми чинного Цивільного кодексу України є нормами прямої дії і не мають зворотньої сили в часі, а тому застосовуються до тих цивільних відносин, які виникли до набрання ним чинності і продовжують існувати після набрання ним чинності - з моменту набрання чинності цим Кодексом.

На момент укладення позивачем договору майнового найму (оренди) нерухомого майна з ВАТ «Ремонтник» 1 вересня 1999 року діяв Цивільний кодекс Української РСР від 18 липня 1963 року (із наступними змінами та доповненнями до нього), норми якого не передбачали обовязкового нотаріального посвідчення договорів найму (оренди) нерухомого майна. Відповідно до ст. 257 Цивільного кодексу Української РСР від 18 липня 1963 року (із наступними змінами та доповненнями до нього), договір майнового найму між громадянами на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі. Договір найму майна державних, кооперативних та інших громадських організацій повинен бути укладений у письмовій формі, за винятком випадків, передбачених окремими правилами.

З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку, що договір майнового найму (оренди) нерухомого майна між позивачем та ВАТ «Ремонтник» від 1 вересня 1999 року укладений в належній письмовій формі, не підлягав обовязковому нотаріальному посвідченню, сторона відповідача не ставить питання про визнання договору оренди недійсним, а тому договір є дійсним.

Згідно п.3.1. договору майнового найму (оренди) нерухомого майна від 1 вересня 1999 року розмір орендної плати встановлювався 470 грн. за один повний календарний місяць. Відповідно до п.3.3. договору позивач як наймач вправі був наперед (авансом) сплатити орендну плату за весь строк дії або за частину строку дії договору.

Згідно поданих до суду квитанцій до прибуткового касового ордера №01 від 15 вересня 1999 року на суму 100 000 грн. 00 коп., №02 від 27 вересня 1999 року на суму 41 000 грн. 00 коп. позивач повністю наперед авансом сплатив готівкою в касу ВАТ «Ремонтник» як наймодавця загальний розмір орендної плати в сумі 141 000 грн. 00 коп. за 25 років, тобто за весь строк оренди.

Після укладення договору майнового найму (оренди) нерухомого майна, передачі будівлі ремонтної майстерні в оренду позивачу, сплати позивачем авансом орендної плати за весь строк оренди, будівля ремонтної майстерні була передана Відкритим акціонерним товариством «Ремонтник» у власність відповідача, шляхом передачі будівлі до статутного фонду Товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я ЛТД», що підтверджується наявними у справі матеріалами: протоколом №03 зборів учасників ТОВ «Сузір'я ЛТД» від 28 жовтня 1999 року, установчим договором про створення та діяльність товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я ЛТД» від 28 жовтня 1999 року, зареєстрованого в новій редакції 1 листопада 1999 року, змінами і доповненнями до Статуту ТОВ «Сузір'я ЛТД», зареєстрованими 1 листопада 1999 року, актом прийому-передачі майна ВАТ «Ремонтник» до статутного фонду ТОВ «Сузір'я ЛТД» від 28 листопада 1999 року, свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 6 липня 2005 року, виданим виконавчим комітетом Сопівської сільської ради.

Як, вбачається із виданого свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 6 липня 2005 року змінилася назва вулиці, на якій знаходиться будівля ремонтної майстерні, на нову назву вул. Коломийська.

Згідно положень ст.268 Цивільного кодексу Української РСР від 18 липня 1963 року (із наступними змінами та доповненнями до нього) при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність.

Відповідно до п. 6.2. договору майнового найму (оренди) нерухомого майна від 1 вересня 1999 року, укладеного між позивачем та ВАТ «Ремонтник», при переході права власності на орендоване нерухоме майно від наймодавця до іншої особи (фізичної чи юридичної особи або підприємця) цей договір зберігає чинність для нового власника, і до нового власника переходять права та обовязки наймодавця.

Згідно ч.1 ст.770 чинного Цивільного кодексу України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку, що при зміні власника будівлі ремонтної майстерні та переході права власності на дану будівлю від ВАТ «Ремонтник» до відповідача договір майнового найму (оренди) нерухомого майна між позивачем та ВАТ «Ремонтник» від 1 вересня 1999 року не припинився, не втратив чинності, не потребував жодного переукладення, і до відповідача як нового власника будівлі ремонтної майстерні перейшли всі права та обовязки наймодавця за договором майнового найму (оренди) нерухомого майна від 1 вересня 1999 року, укладеним позивачем з попереднім власником будівлі - ВАТ «Ремонтник».

Згідно п. 4.4.1. договору майнового найму (оренди) нерухомого майна від 1 вересня 1999 року позивачу як наймачу належить право вільно користуватися орендованим нерухомим майном в межах його цільового призначення. Під поняттям «вільне користування» сторони договору погодили розуміти право наймача користуватися вказаним майном або тимчасово припинити його використання на власний розсуд. У випадку тимчасового припинення користування майном цей договір не втрачає чинність.

З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку, що позивач, тимчасово припинивши користування орендованою будівлею ремонтної майстерні протягом 2004 року 2009 року, використав належне йому право, визначене в п.4.4.1. договору, при цьому не повертаючи будівлі з оренди та не розриваючи договору. Тому, у звязку із тимчасовим припиненням позивачем користування будівлею ремонтної договір майнового найму (оренди) нерухомого майна від 1 вересня 1999 року не втратив чинності і свою дію не припинив.

Судом також встановлено, що будівля ремонтної майстерні за адресою: Івано-Франківська обл., Коломийський р-н., с. Сопів, вул. Коломийська (колишня вул. Січових Стрільців), буд.52 перебуває в іпотеці ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» згідно з договором іпотеки від 11 липня 2007 року в забезпечення виконання зобовязань ОСОБА_5 за кредитним договором №1252pv17-07 від 9 липня 2007 року.

Відповідно до ч.3 ст.9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Зі змісту наведеної норми ч.3 ст.9 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що вимога щодо отримання обовязкової згоди іпотекодержателя на передачу в оренду нерухомого майна, встановлюється для випадку, коли відповідне нерухоме майно вже є предметом іпотеки на момент передачі в оренду, тобто, коли іпотека нерухомого майна виникає раніше ніж право його оренди.

Договір майнового найму (оренди) нерухомого майна був укладений та будівля ремонтної майстерні була передана в оренду позивачу ще 1 вересня 1999 року. Договір іпотеки будівлі ремонтної майстерні було укладено пізніше 11 липня 2007 року, тобто на момент передачі будівлі в оренду, вона предметом іпотеки ще не була.

З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку, що жодної згоди ПАТ «Банк «Фінансти та Кредит» як іпотекодержателя на передачу позивачу в оренду будівлі ремонтної майстерні не потребувалося та не потребується.

Суд також не вбачав процесуальних підстав для залучення ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» до участі у справі як третьої особи на стороні відповідача.

Відповідно до ст.35 Цивільного процесуального кодексу України треті особи залучаються до участі у справі, якщо рішення в справі може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї із сторін: як уже зазначено вище, в даному випадку не потребувалося згоди ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» на передачу будівлі ремонтної майстерні в оренду позивачу; ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» у звязку із визнанням за позивачем права на оренду будівлі ремонтної майстерні не позбавляється прав іпотекодержателя будівлі, іпотека зберігається, не змінюється і не припиняється; ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» як іпотекодержатель також не позбавляється юридичного права звернути стягнення на будівлю ремонтної майстерні як на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами в порядку та на умовах, визначених Законом України «Про іпотеку» та договором іпотеки. Визнання за позивачем права на оренду будівлі ремонтної майстерні також не є юридичною перешкодою для реалізації предмета іпотеки з прилюдних торгів та не призведе до заборони такої реалізації.

Відповідно до ч.1 ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.Згідно ч.1 ст.16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. За приписами ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, в тому числі визнання права; припинення дії, яка порушує право.

Оскільки законне право позивача на оренду будівлі ремонтної майстерні в даному випадку не визнається та порушене відповідачем, то таке право підлягає судовому захисту у способи, визначені ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України шляхом визнання такого права та зобовязання відповідача припинити дії, які порушують право.

На підставі ст. 257, ст.268 Цивільного кодексу Української РСР від 18 липня 1963 року (із наступними змінами та доповненнями до нього), п.4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, ч.1 ст.15 ст.16, ч.1 ст.770 Цивільного кодексу України та керуючись ст.ст. 213-215 ЦПК України суд,

В И Р І Ш И В:

позов задоволити повністю.

Визнати за ОСОБА_3, що проживає за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, право на оренду будівлі ремонтної майстерні, що знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, Коломийський район, село Сопів, вулиця Коломийська (колишня вулиця Січових Стрільців), будинок 52, терміном до 1 вересня 2024 року на умовах, визначених у договорі майнового найму (оренди) нерухомого майна від 1 вересня 1999 року, укладеному між ОСОБА_3 та Відкритим акціонерним товариством «Ремонтник».

Зобовязати Товариство з обмеженою відповідальністю «Сузір'я ЛТД», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, , припинити вчинення перешкод у вільному користуванні ОСОБА_3, що проживає за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, будівлею ремонтної майстерні, що знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, Коломийський район, село Сопів, вулиця Коломийська (колишня вулиця Січових Стрільців), будинок 52.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я ЛТД», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, , на користь ОСОБА_3, що проживає за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, 1 653, 60 гривень судового збору.

Рішення суду може бути оскаржене через Коломийський міськрайонний суд до Апеляційного суду Івано-Франківської області протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Обідняк В. Д.