Справа № 367/7874/14-ц Головуючий у І інстанції Чернов Д. Є
Провадження № 22-ц/780/2008/15 Доповідач у 2 інстанції Кашперська
Категорія 56 24.03.2015
УХВАЛА

Іменем України

24 березня 2015 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі:

головуючого судді Кашперської Т.Ц.,

суддів Фінагєєва В.О., Яворського М.А.,

за участі секретаря Франюк Т.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Апеляційного суду Київської області цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 лютого 2015 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Євразіябуд трейд» про визнання майнових прав,

заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, колегія суддів, -

в с т а н о в и л а :

У грудні 2014 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом про визнання майнових прав. Заявлені вимоги мотивувала тим, що 16 листопада 2012 року між нею та ТОВ «Євразіябуд Трейд» укладено попередній договір, за умовами якого позивач оплачує нерухоме майно, яке має отримати в майбутньому, а саме трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (будівельна адреса). В оплату за нерухоме майно до оформлення основного договору покупець сплачує продавцю загальну суму (аванс) у гривнях, що дорівнює 60435 доларів США. Вказує, що належним чином виконувала умови договору, а саме сплачувала кошти в повному об'ємі, на підтвердження повної оплати їй було видано відповідачем довідку про те, що станом на 03 березня 2014 року ОСОБА_1 здійснено стовідсоткову оплату згідно договору та те, що вона вважається такою, що виконала всі зобов'язання перед ТОВ «Євразіябуд Трейд» згідно договору від 16 листопада 2012 року. Однак на момент подачі позову відповідачем не виконуються умови договору в частині здачі об'єкта нерухомості в експлуатацію, він уникає усних та письмових відповідей на запитання щодо завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію. Вважає себе добросовісним інвестором за договором, який на виконання умов договору здійснив фінансування об'єкту інвестування. Просила визнати за нею, ОСОБА_1, майнові права на об'єкт договору - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (будівельна адреса).

В січні 2015 році, збільшивши позовні вимоги, позивач просила також визнати її такою, що виконала свої зобов'язання в повному обсязі перед ТОВ «Євразіябуд Трейд» згідно договору № Є/ІІІ-3-66 від 16 листопада 2012 року.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 03 лютого 2015 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Позивач ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення та неправильне застосування судом норм матеріального або процесуального права, просила скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 лютого 2015 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції відповідає вказаним вимогам закону.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1, суд першої інстанції виходив із того, що у позивача в зв'язку із укладенням попереднього договору не виникло майнових прав на квартиру, а тому відсутні правові підстави для задоволення позову.

Колегія суддів погоджується із вказаними висновками суду першої інстанції, так як вони є обґрунтованими, відповідають обставинам справи і вимогам закону.

Із матеріалів справи колегія суддів вбачає, що 16 листопада 2012 року між ОСОБА_1 (покупець) та ТОВ «Євразіябуд Трейд» (продавець) укладено попередній договір № Є/ІІІ-3-66, за умовами п. 1.1 якого сторони зобов'язуються в майбутньому, в строк не раніше кінця 4 кварталу 2014 року за умови внесення повної оплати покупцем вартості нерухомого майна укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) (основний договір) на умовах, визначених цим договором. Нерухомим майном (квартирою) за цим договором та відповідно за основним договором є трьохкімнатна дворівнева квартира АДРЕСА_1 (будівельна адреса). Основний договір буде укладено сторонами у письмовій формі, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Пунктом 2 даного договору визначено, що в оплату за нерухоме майно, що купується, до оформлення основного договору, покупець сплачує продавцю загальну суму (аванс) у гривнях, що дорівнює еквіваленту 60435 доларів США. Згідно п. 3 договору, вартість нерухомого майна на день укладання цього договору становить 60435 доларів США, а вартість 1 кв.м. загальної площі становить 850 доларів США. Якщо фактична загальна площа нерухомого майна в закінченому будівництвом об'єкті будівництва буде відрізнятися від проектної, сторони проводять кінцевий розрахунок на підставі основного договору та даних технічного паспорту, виданих органами БТІ.

Пунктом 4 договору сторони визначили взаємні обов'язки, зокрема продавець зобов'язується підготувати до укладення основного договору документи, необхідні для його нотаріального посвідчення; укласти з покупцем основний договір та передати йому у власність нерухоме майно з визначеними технічними характеристиками; здати об'єкт нерухомості в експлуатацію не пізніше кінця ІІ кварталу 2014 року. Покупець зобов'язується відповідно до умов цього договору здійснити розрахунки з продавцем у встановлені цим договором строки та розміри; з'явитися продавцем місце, день та час для укладення основного договору, мати при собі необхідні документи для укладення основного договору.

Згідно п.п. 5.8, 5.11 договору у разі, якщо основний договір не укладено з вини продавця, продавець повертає всі фактично отримані від покупця кошти, за письмовою вимогою покупця, впродовж трьох місяців, з дня отримання такої вимоги. Продавець залишає за собою право на перенесення строку підписання основного договору на термін від 6 до 10 місяців з дати, передбаченої у письмовому повідомленні покупця. Якщо затримка укладення основного договору триває більше 10 місяців, за письмовою вимогою покупця продавець повертає фактично отримані від покупця кошти без сплати будь-яких санкцій.

На виконання умов попереднього договору ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Євразіябуд Трейд» внесено наступні суми: 17 листопада 2012 року - 116362 грн. та 30000 грн., 27 грудня 2012 року, 24 січня 2013 року, 22 лютого 2013 року, 26 березня 2013 року, 29 квітня 2013 року, 28 травня 2013 року, 25 червня 2013 року, 16 липня 2013 року, 28 серпня 2013 року, 27 вересня 2013 року, 28 жовтня 2013 року, 26 листопада 2013 року, 23 грудня 2013 року, 24 січня 2014 року - по 9500 грн., 27 лютого 2014 року - 16000 грн., 28 лютого 2014 року - 135000 грн. та 14525,52 грн., 03 березня 2014 року - 43000 грн., в цілому 487887,52 грн. (а. с. 18 - 28).

В матеріалах справи міститься довідка ТОВ «Євразіябуд Трейд» б/н та дати за підписом юрисконсульта про те, що ОСОБА_1 на дату 03 березня 2014 року здійснена стовідсоткова сплата коштів згідно з попереднім договором у сумі 487887,52 грн. і вона вважається такою, що виконала всі зобов'язання перед ТОВ «Євразіябуд Трейд» згідно договору № Є/ІІІ-3-66 від 16 листопада 2012 року (а. с. 13).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. Згідно ст. 61 ЦПК України обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню.

Так, судом першої інстанції встановлено, що попередній договір від 16 листопада 2012 року укладено між сторонами в простій письмовій формі і передбаченого ним договору купівлі-продажу квартири станом на день пред'явлення позову укладено не було.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

Предметом попереднього договору між сторонами зазначено об'єкт нерухомого майна - квартиру.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відтак, вимоги щодо форми договору сторонами дотримано не було.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Отже, оскільки попередній договір не був посвідчений нотаріально, як того вимагає закон для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що такий договір є нікчемним з моменту його укладення і вимоги позивача про визнання будь-яких майнових прав за цим договором або визнання позивача такою, що виконала свої зобов'язання за договором в повному обсязі перед відповідачем, задоволенню не підлягають.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що питання нікчемності договору сторонами на розгляд суду не виносилося, а отже і рішення в даній частині винесено передчасно.

Так, для вирішення питання про дотримання прав і обов'язків сторін за договором необхідно перевірити, чи відповідає він вимогам закону.

Така позиція відповідає роз'ясненням Верховного Суду України, викладеним в п. 11 постанови Пленуму від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення в цивільній справі», відповідно до якої оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.

Окрім встановлення нікчемності попереднього договору як підстави для відмови в задоволенні позову, судом першої інстанції також надано оцінку його змісту.

Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Проаналізувавши умови попереднього договору, зокрема п. 1.1, суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку, що лише у разі повної оплати позивачем вартості нерухомого майна у неї виникає право вимагати у відповідача укласти основний договір, а саме по собі виконання обов'язку в частині повної оплати вартості нерухомого майна не закріплює за покупцем будь-яких майнових прав на нерухоме майно.

Відтак, з моменту внесення повної оплати вартості нерухомого майна у позивача виникає право на укладення основного договору або право на розірвання попереднього договору у порядку, передбаченому п. 5.8 цього попереднього договору. Інших способів захисту позивачем своїх прав попереднім договором не передбачено і за ним у позивача взагалі не виникає будь-яких майнових прав на квартиру.

Матеріали справи не містять будь-які докази того, що позивач звертався до відповідача з вимогою укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) і докази того, що відповідач ухиляється від виконання цього договору.

Колегія суддів погоджується із критичною оцінкою судом першої інстанції довідки ТОВ «Євразіябуд Трейд» б/н та дати за підписом юрисконсульта про те, що ОСОБА_1 на дату 03 березня 2014 року здійснена стовідсоткова сплата коштів згідно з попереднім договором у сумі 487887,52 грн. і вона вважається такою, що виконала всі зобов'язання перед ТОВ «Євразіябуд Трейд» згідно договору № Є/ІІІ-3-66 від 16 листопада 2012 року, оскільки юрисконсульт не є фінансово відповідальною посадовою особою, що має повноваження на видачу довідок фінансового характеру, довідка не містить розрахунків відповідності сплачених коштів умовам договору і не може вважатися належним доказом.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги, що судом було упущено питання щодо визнання позивача такою, що виконала свої зобов'язання в повному обсязі перед відповідачем згідно умов попереднього договору, оскільки судом належно досліджено всі докази, наявні в матеріалах справи, і відмовлено в задоволенні позову в цілому.

Доводи апеляційної скарги, що дії ТОВ «Євразіябуд Трейд» підпадають під дії кримінального законодавства, є припущеннями позивача, які не мають відношення до справи, що розглядається в цивільному провадженні.

Надуманими є доводи апеляційної скарги, що в рішенні суд посилається на ст. ст. 331, 391 ЦК України, які не відповідають прохальній частині позовної заяви апелянта, який просив визнати не право власності, а майнові права на об'єкт будівництва, оскільки на ці ж статті позивач посилався сам при пред'явленні позову.

Інші доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на доказах та законі і не спростовують висновків суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду першої інстанції без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 308, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів, -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 лютого 2015 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагєєв В.О.

Яворський М.А.