Справа №295/8616/13-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.06.2015 року м. Житомир

Богунський районний суд міста Житомира в складі:

головуючого судді Слюсарчук Н.Ф.

з участю секретаря с/з ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі цивільну справу

за позовом ОСОБА_2

до Приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство «Юстиція», Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції, ОСОБА_3, ПАТ «Імексбанку», третя особа - Приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4

про визнання недійсними прилюдних торгів, акту державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, скасування реєстрації, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просив визнати недійсними:

проведені 05.04.2013 р. Житомирською філією ПП Спеціалізоване підприємство Юстиція прилюдні торги по реалізації чотирьохкімнатної квартири АДРЕСА_1;

акт про реалізацію предмета іпотеки, що виданий головним державним виконавцем Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції від 15.04.2013 року при примусовому виконанні виконавчого напису № 7326 від 01.07.2010 року, виданого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4

свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів а саме, чотирьохкімнатної квартири АДРЕСА_1, від 19.04.2013 року, видане приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4 на імя ОСОБА_3 та скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис за № 731527 про реєстрацію права власності на житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 на імя ОСОБА_3.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що прилюдні торги проведені з порушенням вимог Закону України Про іпотеку, Закону України Про виконавче провадження, Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, Інструкції про проведення виконавчих дій.

Організатором торгів Приватним підприємствам «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» при підготовці до проведення торгів та їх проведенні не дотримано вимоги щодо своєчасного повідомлення боржника про час та місце проведення торгів, стартову ціну реалізації предмета іпотеки, не дотримано принцип прозорості проведення торгів, невідоме місце проведення торгів, зміст акта державного виконавця про проведення прилюдних торгів не містить всіх необхідних реквізитів.

В сукупності вказані обставини свідчать, що при підготовці до прилюдних торгів та їх безпосередньому проведенні допущені грубі порушення, що відповідно до вимог ст.ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання їх недійсними.

В судовому засіданні представник позивача заявлений позов підтримала з підстав, викладених в ньому, просила задовольнити в повному обсязі. Пояснила, що дії відповідачів призвели до порушення прав позивача, оскільки реалізація предмета іпотеки відбулась за ціною, що не відповідає його ринковій вартості, що позбавило ОСОБА_2 можливості сплатити заборгованість перед кредиторами у максимально можливому розмірі. Окрім того, зазначила, що прилюдні торги були проведені з порушеннями вимог чинного законодавства, оскільки торги були проведені більше ніж через 6 місяців з моменту складання звіту про оцінку реалізованої з торгів квартири, що суперечить положенням ч. 5 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», п.4.3.5 Інструкції з організації примусового виконання рішень, п. 3.2 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна.

Представники відповідачів - Приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство «Юстиція», Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції, ПАТ «Імексбанку», позов не визнавали, просили відмовити в його задоволенні за безпідставністю, в останнє судове засідання не зявилися без поважних причин, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Третя особа - Приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4 також не зявився, надіслав заяву про розгляд справи в його відсутності.

Відповідно до ст. 169 ЦПК України суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності представників відповідачів та третіх осіб.

Представник відповідача ОСОБА_3 просив в задоволенні позову відмовити, оскільки, на його думку, будь-яких порушень чинного законодавства при проведенні прилюдних торгів не встановлено.

Заслухавши пояснення та позиції сторін, дослідивши матеріали справи, оцінюючи докази в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному розгляді справи в судовому процесі, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Порядок реалізації арештованого майна передбачено Законом України «Про виконавче провадження», Інструкцією про проведення виконавчих дій, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 21 квітня 2005 року № 74/5, (далі Інструкція) та Тимчасовим положенням. Питання реалізації іпотечного майна регулюється також нормами Закону України «Про іпотеку».

За змістом статті 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у цьому Законі, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що згідно з цим Законом підлягають примусовому виконанню.

Примусова реалізація заставленого майна як стадія виконавчого провадження є сукупністю правовідносин (урегульованих Законом України "Про виконавче провадження", ЦК України та іншими нормативно-правовими актами), які в процесі примусового виконання виникають і реалізуються між органами й посадовими особами, які здійснюють примусову реалізацію судових рішень, та особами, які беруть участь у виконавчому провадженні чи залучаються до проведення виконавчих дій відповідно до Закону.

Частиною третьою статті 62 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними статтею 58 цього Закону.

Відповідно до частини першої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Частинами другою, третьою та четвертою статті 58 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено право сторін виконавчого провадження оскаржити результати оцінки майна та порядок їх оскарження до передачі майна на реалізацію.

У разі коли сторона виконавчого провадження не реалізувала своє право оскарження звіту субєкта оціночної діяльності в передбачений законом строк, цей звіт про оцінку майна набуває чинності і є підставою для реалізації майна з прилюдних торгів за початковою ціною, визначеною у звіті (частина пята статті 58, частина третя статті 62 Закону України «Про виконавче провадження», частина друга статті 43 Закону України «Про іпотеку).

Пунктом 3.2 Тимчасового положення передбачено, що спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається початкова вартість майна, що виставляється на торги, за експертною оцінкою, та інші відомості, передбачені Інструкцією.

Разом із тим відповідно до частини пятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження» звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Після закінчення цього строку звіт втрачає чинність і оцінка майна проводиться повторно.

Отже, виходячи з правового аналізу зазначених норм необхідно дійти висновку про те, що звіт про оцінку майна є чинним, якщо від дня його підписання до дня проведення прилюдних торгів пройшло не більше шести місяців. Після збігу цього строку обовязковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна.

Судом установлено, що 01.07.2010 року Приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4 видано виконавчий напис № 7326 про звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_3, яка належить позивачу на праві приватної власності та на підставі договору іпотеки від 25.07.2007 року передана в іпотеку ПАТ «Імексбанку». /а.с.9-11/.

Постановою державного виконавця Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції від 12.12.2011 року зупинено виконавче провадження з примусового виконання виконавчого напису № 7326 від 01.07.2010 року на підставі ухвали Богунського районного суду м. Житомира № 2-4921/11 від 07.12.2011 року про зупинення стягнення./а.с.106/.

Відповідно до постанови державного виконавця Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції від 25.10.2012 року поновлене виконавче провадження з примусового виконання виконавчого напису № 7326 від 01.07.2010 року у звязку з надходженням ухвали про скасування заходів забезпечення позову./а.с.107/.

15.11.2011року між ПП «СП Юстиція» та Богунським відділом державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції укладено договір про надання послуг по організації і проведенні прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна./а.с.15/.

Згідно умов вказаного Договору для реалізації на прилюдних торгах було передано нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 84,4 кв.м., стартова ціна 373500 грн., яка на праві власності належить ОСОБА_2

Підставою для визначення на прилюдних торгах початкової ціни квартири був звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, складений 29.09.2011 року СПД ОСОБА_5 Згідно висновку даного Звіту з незалежної оцінки майна зазначено, що вартість належної ОСОБА_2 квартири за адресою: м. Житомир, вул. Малікова, 8, станом на 29.09.2011 року складає 373 500 грн. без урахування ПДВ. /а.с.93-97/.

Прилюдні торги за стартовою ціною 373 500,00 грн. були призначені на 09.12.2011 року та 14.12.2012 року, однак визнані такими, що не відбулися, оскільки жодна особа не зареєструвалась для участі у вказаних прилюдних торгах./ а.с. 9,10, 19/.

За результатами проведених прилюдних торгів з реалізації арештованого майна, зокрема, квартири АДРЕСА_3, 25.01.2013 року переможцем був визнаний ОСОБА_6П, однак звязку з тим, що останній не сплатив всієї суми на депозитний рахунок, прилюдні торги визнані такими, що не відбулися, /а.с.136- 143/.

Вартість майна після двох уцінок, а всього загалом на 38 %, проведених державним виконавцем, була визначена в сумі 231 570 грн. /а.с.25,27/. Ця вартість була підставою для визначення стартової ціни на останніх прилюдних торгах 05.04.2013 року.

Натомість, звіт про оцінку майна від 29.09.2011 року, який був використаний для визначення початкової ціни нерухомого майна на прилюдних торгах був дійсний протягом шестимісячного строку з дати його підписання. На момент проведення прилюдних торгів по реалізації нерухомого майна звіт про оцінку майна від 29.09.2011 р. був недійсним, оскільки шестимісячний строк з дати його складання минув. Отже, цей звіт, щодо якого пройшло більше півтора року від дати його складення, не міг бути підставою для визначення ринкової вартості квартири при реалізації її на повторних прилюдних торгах 05.04.2013 року.

Використання недійсного звіту про оцінку нерухомого майна призвело до порушення прав позивача, оскільки квартира була реалізована за ціною 232 000 грн., яка не відображала дійсну ринкову вартість нерухомого майна.

Тимчасовим положенням визначено, що прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п. 2.2), та передбачені певні правила проведення цих торгів, а саме: по-перше, правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна) (розд. 3); по-друге, правила, які регулюють сам порядок проведення торгів (розд. 4) і, по-третє, ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розд. 6).

15.04.2013 року начальник Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції затвердив акт про реалізацію вказаного вище предмета іпотеки /а.с.33/.

Приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4 на імя відповідача ОСОБА_3 видано свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 19.04.2013 року, а саме, квартири АДРЕСА_3/а.с.38/.

В постановах Верховного Суду України від 01.10.2014 року у справі № 6-147 цс 14, від 28 січня 2015 року у справі № 6-227цс14, від 22.04.2015 року у справі № 6-85 цс15, зазначено, що «оцінка майна є дійсною впродовж шести місяців з моменту її проведення незалежно від строків передання та реалізації майна, на яке звернуто стягнення на прилюдних торгах. Після збігу цього шестимісячного строку обовязковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів із реалізації майна за ціною, визначеною відповідно до звіту про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме: ч. 5 ст. 58 Закону України «про виконавче провадження», пунктів 3.2, 3.4 зазначеного Тимчасового положення.»

Оскільки ці постанови було прийнято за наслідками розгляду заяв про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права в подібних правовідносинах, вони відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України, а також зумовлює обов'язок судів привести свою судову практику у відповідність із рішенням Верховного Суду України.

Як і будь-який інший оспорюваний правочин, укладений на торгах, договір купівлі-продажу відповідно до ч.3 ст. 215 ЦК України може бути оспорений його сторонами та іншими заінтересованими особами.

Враховуючи те, що прилюдні торги як продаж майна, на яке накладено арешт і яке підлягає реалізації, під час якого укладається угода про передачу майна у власність, сторонами якої є покупець - учасник прилюдних торгів та продавець - відділ ДВС в особі спеціалізованої організації, може бути визнана недійсною з підстав і наслідками, передбаченими законом, зокрема, ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Тобто законодавством встановлений перелік вимог, недодержання яких є підставою визнання торгів недійсними, серед яких є порушення вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України, зокрема, суперечливість змісту правочину ЦК України та іншим актам законодавства.

Оскільки в силу того, що придбання майна з прилюдних торгів як цілісна процедура, включає низку дій щодо підготовки та проведення торгів і оформлення їх результатів, відноситься до угод купівлі-продажу, таку угоду відповідно до ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 203 ЦК України можна визнати недійсною на підставі норм цивільного законодавства про недійсність угод за позовом заінтересованої особи у разі порушення правил їх проведення, які суттєво вплинули на результат торгів.

Таким чином, суд приходить до висновку, що відповідачі допустили істотні порушення вимог закону, які регламентують процедуру проведення прилюдних торгів, що відповідно до ч.1 ст. 203, ч.1 ст.215 ЦК України є підставою для задоволення позову та визнання прилюдних торгів від 05.04.2013 року недійсними.

Підлягають також задоволенню, як похідні вимоги, визнання недійсним акту про реалізацію предмета іпотеки, що виданий головним державним виконавцем Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції від 05.04.2013 року при примусовому виконанні виконавчого напису № 7326 від 01.07.2010 року, виданого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4, визнання свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 19.04.2013 року, виданого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4 на імя ОСОБА_3 - недійсним, а також скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис за №731527 про реєстрацію права власності на житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 на імя ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, виданого 19.04.2013 року приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 209, 212 215, 218 ЦПК України, ст. ст. ч.1 203, ч.1 215 ЦК України, Закону України Про іпотеку, Закону України Про виконавче провадження, Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, Інструкції про проведення виконавчих дій, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсними проведені 05.04.2013 р. Житомирською філією ПП Спеціалізоване підприємство Юстиція прилюдні торги по реалізації чотирьохкімнатної квартири АДРЕСА_1.

Визнати недійсним акт про реалізацію предмета іпотеки, що виданий головним державним виконавцем Богунського відділу державної виконавчої служби Житомирського міського управління юстиції від 15.04.2013 року при примусовому виконанні виконавчого напису № 7326 від 01.07.2010 року, виданого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4

Визнати свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 19.04.2013 року, видане приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4 на імя ОСОБА_3, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, - недійсним.

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис за № 731527 про реєстрацію права власності на житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 на імя ОСОБА_3(ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на підставі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, виданого 19.04.2013 року приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_4.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Житомирської області через Богунський районний суд м. Житомира шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 днів з дня проголошення рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не було скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: Н.Ф.Слюсарчук