Справа №2/325/555/2015
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 липня 2015 року Приазовський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Васильцової Г.А.

при секретарі: Давиденко О.П..

за участю позивача ОСОБА_1.

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулась до Приазовського районного суду Запорізької області з позовною заявою до ТОВ «Прогрес», в якій з урахуванням зміни позовних вимог просить розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 01 вересня 2010 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Прогрес», зареєстрований 24 листопада 2011 р. відділом Держкомзему у Приазовському районі Запорізької області № 01196; стягнути з відповідача на її користь суму у розмірі 6991,93 грн. (у т.ч. заборгованість з виплати орендної плати 5506,01 грн., пеню за несвоєчасне внесення орендної плати 1380,48 грн. та 3% річних від простроченої суми в розмірі 105,44 грн.). Крім того, просить стягнути з відповідача судові витрати по справі.

Позов обґрунтований тим, що позивачу на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 11,13 га для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Приазовського району Запорізької області. 01 вересня 2010 року між позивачем і ТОВ «Прогрес» був укладений договір оренди земельної ділянки б/н, зареєстрований у відділі Держкомзему у Приазовському районі за № 01196, відповідно до умов якого позивач передала відповідачу в оренду земельну ділянку строком на 10 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3539 грн. 04 коп. на рік, що включає прибутковий податок з фізичних осіб 15 %, строком сплати не пізніше 31 грудня. Орендна плата обчислюється з урахуванням індексів інфляції. Позивач вказує, що відповідач не в повному обсязі виконує зобовязання по сплаті орендної плати, у звязку з тим, що на підставі Указу Президента України від 02.02.2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», орендна плата має бути не менше ніж 3 % від визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, що визначається з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На переконання позивача, з урахуванням збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з моменту укладення договору оренди, у 2013 році мінімальна орендна плата за договором оренди мала становити 6214 грн. 55 коп., а в 2014 році 7761 грн. 98 коп. Крім того, позивач зазначає, що в 2013 році вона отримала за земельну ділянку пшеницю фуражну 950 кг, ячмінь фуражний 2550 кг, а у 2014 році пшеницю фуражну 2000 кг. Крім того, у договорі, пункт 4.4. якого передбачає можливість натуральної форми орендної плати, не зазначено перелік, кількість або частка продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки. Також позивач зазначає, що з моменту укладення договору, його умови не переглядались в порушення п. 4.5. Договору. Вважає, що невиплата відповідачем орендної плати за землю є систематичним невиконанням відповідачем своїх обовязків, визначених договором, таке порушення договору на думку позивача є істотним, та таким, що значною мірою позбавило її отримання того щорічного доходу, на який вона розраховував при укладанні договору. На підставі викладеного, просить позовні вимоги задовольнити.

В судовому засіданні позивач позовні вимоги, викладені в позовній заяві з урахуванням уточнення позовних вимог підтримала, просила позов задовольнити та зазначила що товари та послуги, зазначені в наданих представником ТОВ «Прогрес» платіжних відомостях у 2013 та 2014 році вона отримала.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги позивача не визнав у повному обсязі, надав свої заперечення згідно яких зазначив, що підприємство відповідача своєчасно та у повному обсязі виконує свої обовязки щодо сплати орендної плати позивачу. Також зазначає, що між позивачем та ТОВ «Прогрес» 24.11.2011 року у належній формі був укладений договір оренди земельної ділянки, яка належить позивачу на праві власності. Згідно договору розмір орендної плати за домовленістю сторін становить 3539,04 гривень в тому числі прибутковий податок 15%, Зазначає, що враховуючи, що договір оренди украдений 24.11.2011 року, тому право перегляду орендної плати у сторін виникло відповідно до п. 4.5 договору тільки 25.11.2014 року, тобто тільки стосовно розміру орендної плати, яка буде виплачуватись позивачу починаючи з 2015 року включно. Позивач до ТОВ «Прогрес» з пропозицією щодо зміни розміру орендної плати не звертався та це питання сторонами договору не вирішувалось. Також вважає необґрунтованими доводи позивача щодо самої оцінки поняття систематичної несплати орендної плати, зазначаючи, що для розірвання договору оренди землі, орендар повинен три роки підряд не сплачувати орендну плату. Також вважає, що посилання позивача на Указ Президента України № 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента № 725/2008) є безпідставними, бо цей указ має рекомендаційний характер та є підставою для перегляду орендної плати, встановленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення орендної плати до 3%. Також вказує, що посилання позивача на необхідність обрахування суми орендної плати виходячи з встановленої постановою Кабінету Міністрів України № 213 від 23.03.1995 року (зі змінами, внесеними постановою КМУ № 1185 від 31.10.2011 року) нормативної оцінки землі сільськогосподарського призначення із застосуванням коефіцієнта індексації 1,756 є безпідставними бо п. 4.2 Договору оренди передбачено, що обчислення визначеного договором розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. А індекс інфляції не має жодного відношення до коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі. Також зазначає, що підприємство відповідача у повному обсязі розрахувалось з позивачем, навіть у більшому розмірі, ніж передбачено договором оренди. Отже, річна сума орендної плати становить 3539,04 15% = 3008,18 грн. Позивач в рахунок орендної плати за 2013-2014 роки отримала у липні 2013 року 950 кг зерна пшениці, вартістю 3180,00 гривень за тонну, а у серпні 2013 року отримала 70 тюків соломи, вартістю 5,50 грн. за тюк та 2550 кг зерна ячменю, вартістю 1580,00 грн. за тонну. Крім того позивачу надавались послуги з оранки городу, площею 0,06 га, вартістю 9,00 грн. за 0,01 га. Таким чином у 2013 році позивач отримала в рахунок орендної плати продукції та послуг на суму 7489,00 грн.

В рахунок орендної плати за 2014 рік позивач отримала у вересні 2014 року 2000 кг зерна пшениці, вартістю 773,30 грн. за тонну, а у серпні 2014 року 80 тюків соломи, вартістю 7,20 гривень за тюк на загальну суму 2042,60 грн. З урахуванням сплати орендної плати за 2014 рік у 2013 році, вважає, що переплата за договором оренди (з урахуванням індексів інфляції за 2014 рік) станом на 01.01.2015 року становить 2751,20 грн. На підставі викладеного відповідач вважає, що ТОВ «Прогрес» повністю виконало свої зобовязання перед позивачем за 2013-2014 роки.

Дослідивши зібрані у справі докази у їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню виходячи з наступного.

Згідно ст. 212 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

В силу ч. 3 ст. 10 та ч. 1 ст. 60 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України (далі ЗК України), Цивільним Кодексом України (далі ЦК України), Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

Судом встановлено, що позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 11.13 га для ведення особистого селянського господарства, на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 012962 від 15 вересня 2003 року (а.с. 22).

01 вересня 2010 року між позивачем ОСОБА_1 і ТОВ «Прогрес» був укладений договір оренди земельної ділянки б/н, зареєстрований у відділі Держкомзему у Приазовському районі 24.11.2011 року за № 01196, відповідно до умов якого позивач передав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років, зі сплатою орендної плати в грошовій формі в розмірі 3539 грн. 04 коп. на рік, що включає прибутковий податок з фізичних осіб 15 %, строком сплати не пізніше 31 грудня.

Згідно п. 4.2 Договору оренди, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 4.4 Договору оренди передбачено, що передача продукції і надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами (а.с. 16-21).

Розмір орендної плати сторонами не переглядався.

Датою укладення договору оренди суд вважає 01 вересня 2010 року, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов і скріпили договір своїми підписами. При цьому, суд враховує правову позицію Верховного Суду України стосовно моменту укладення договору оренди землі, викладену у постановах від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13 та від 14 січня 2014 року у справі № 21-403а13, де вказано, що волевиявлення на укладення договору учасник (сторона) правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Згідно ст. 22 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній на час укладення сторонами договору, орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

На підставі Указу Президента Українивід 02.02.2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» запроваджено плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Судом встановлено, і не заперечується сторонами, що на момент укладення договору оренди, визначений сторонами розмір орендної плати в сумі 3539,04 грн. відповідав трьом відсоткам вартості земельної ділянки.

Оскільки пунктом 4.2 Договору оренди передбачено обчислення орендної плати з урахуванням індексу інфляції, то розмір орендної плати з урахуванням річного індексу інфляції в 2013 році має складати 3556 грн. 74 коп. (3539,04 грн. х 100,5 % /100 = 3556,74 грн.), в 2014 році 4420 грн. 26 коп. (3539,04 грн. х 124,9 % /100 = 4420,26 грн.). З урахуванням податку на доходи фізичних осіб за ставкою 15 %, позивачу належить до виплати орендна плата за 2013 рік в сумі 3023 грн. 23 коп. (3556,74 грн. - 533,51 грн. = 3023,23 грн.), за 2014 рік 3757 грн. 22 коп. (4420,26 грн. - 663,04 грн. = 3757,22 грн.).

Отже, визначаючи розмір орендної плати, суд вважає, що до правовідносин сторін має застосовуватися розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції, який передбачений чинними умовами договору оренди. При цьому, суд відхиляє доводи позивача про те, щоу 2013-2014 році орендна плата мала становити 3 % від підвищеної вартості земельної ділянки, оскільки Указом Президента України від 02.02.2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» не передбачено автоматичної щорічної зміни розміру орендної плати у звязку зі зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, при цьому суд враховує правову позицію Верховного Суду України викладену в постанові від 25.06.2011 року у справі № 6-17цс11, згідно якої Указ Президента № 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента № 725/2008) має рекомендаційний характер, і є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 3 відсотків. Крім того за умовами укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2010 року орендна плата становить 3539,04 грн., що на час укладення договору становило саме 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та відповідало вимогам зазначеного Указу Президента з відповідними змінами. Після укладення цього договору, зміни до нього не вносились.

Виходячи з принципу свободи договору (ст.ст. 6, 627-629 ЦК України), сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обовязковим для виконання сторонами.

Пунктом 4.5 Договору оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз у три роки у разі: зміни господарювання, передбачених договором, зміни коефіцієнта інфляції, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін та тарифів, та інших випадках передбачених законом.

Пунктом 12.1 Договору оренди передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Протягом всього строку дії договору зміни до його умов за згодою сторін не вносились, розмір орендної плати не переглядався.

Згідно платіжної відомості, позивач в липні 2013 року в рахунок орендної плати за 2013 рік отримала від ТОВ «Прогрес» 950 кг зерна пшениці, у серпні 2013 року 2550 кг зерна ячменя, у серпні 2013 року 70 тюків соломи, а у жовтні 2013 року їй проведено оранку огороду 0,06 га (а.с. 54-57). Факт отримання продукції та послуг у зазначеному розмірі позивач підтвердила у судовому засіданні.

Визначаючи вартість зерна ячменю, та пшениці суд керується довідкою Відділу статистики у Приазовському районі від 30.06.2015 року № 39-07/21 надану на підставі звітності ТОВ «Прогрес» ф. № 50-сг «Основні економічні показники роботи сільськогосподарських підприємств» за 2011-2014 роки (а.с. 49, 52-53), згідно якої виробнича собівартість зерна ячменю для ТОВ «Прогрес» в 2013 році склала 1580 грн. за 1000 кг, а озимої пшениці 3180 грн. за 1000 кг., а у 2014 році виробнича собівартість ячменю складала 821,40 гривень за 1000 кг, а озимої пшениці 773,30 гривень за 1000 кг. При цьому, суд відхиляє довідку Відділу статистики у Приазовському районі від 17.04.2015 року № 39-08/12, надану позивачем (а.с. 29), оскільки вона містить дані у зведеному вигляді по Приазовському району за 2013-2014 роки.

Визначаючи вартість тюка соломи та оранки землі, суд керувався довідками про собівартість продукції, робіт (послуг) за 2012 та 2013 рік, та за 2014 рік (а.с. 50-51).

Отже, грошовий еквівалент орендної плати, яку позивач отримав за 2013 рік складає 7489,00 грн., що перевищує передбачений договором розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції і свідчить про виконання відповідачем свого обовязку по сплаті орендної плати за 2013 рік в повному обсязі.

При цьому, суд відхиляє доводи позивача про те, що у звязку з відсутністю відповідних актів та відсутністю в договорі оренди обсягу, порядку і строків поставки продукції орендна плата в натуральній формі сплачувалась не належним чином, оскільки позивачем добровільно приймалась продукція в рахунок орендної плати в натуральній формі, що підтверджується відповідними платіжними відомостями, крім того передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати передбачена і п. 4.4. Договору. Доказів того, що між сторонами існують домовленості, що надання послуг з культивації, посівів городу та отримання соломи здійснюється на безоплатній основі позивачем суду не надано.

Згідно платіжної відомості на видачу соломи пайщикам у 2014 році позивач отримала в рахунок орендної плати 80 тюків соломи (а.с. 59), вартістю згідно довідки про собівартість продукції, робіт (послуг) за 2014 рік 7.20 гривень за тюк на загальну суму 576,00 гривень, та у вересні 2014 року 2000 кг зерна пшениці (а.с. 58), вартістю 773,30 грн. за тонну. Факт отримання цієї продукції у вказаному розмірі підтверджено позивачем під час судового засідання. Таким чином у 2014 році позивач отримала за договором оренди в рахунок орендної плати продукції на загальну суму 2122,60 гривень, у звязку з чим з боку ТОВ «Прогрес» має місце недоплата орендної плати за 2014 рік в сумі 1634,62 грн. (3757,22 грн. 2122,60 грн. = 1634,62грн.), яка підлягає стягненню з відповідача.

Суд відхиляє доводи представника відповідача про відсутність у ТОВ «Прогрес» заборгованості з орендної плати за 2014 рік з посиланням на те, що за платіжними відомостями орендна плата в 2013 році нібито сплачувалась як за 2013 так і за 2014 рік, з огляду на те, що сторонами в належній формі не було погоджено виплату орендної плати в 2013 році авансом за 2014 рік. В наданих відповідачем платіжних відомостях відсутній підпис позивача про те, що вона обізнана і приймає орендну плату в натурі в 2013 році авансом за наступний рік. Крім того, у відомостях також не визначено і сторонами не погоджувався грошовий еквівалент орендної плати, який підлягає сплаті авансом на 2014 рік. Можливість надання продукції, робіт (послуг) в рахунок авансових платежів, порядок зарахування таких платежів не передбачений умовами укладеного між сторонами договору. У звязку із цим, на переконання суду орендну плату у грошовому еквіваленті, сплачену у 2013 році у розмірі більшому, ніж передбачено договором, слід вважати переплатою. Підстави для зарахування розміру переплати до орендної плати за 2014 рік у суду відсутні, оскільки це не було погоджено сторонами, при передачі продукції грошовий еквівалент орендної плати сторонами не визначався і позивач не була обізнана про наявність такої переплати.

Згідно пункту 4.6 Договору оренди, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Розмір облікової ставки НБУ встановлений на наступному рівні: 13.11.2014 року 14 % (постанова НБУ № 719 від 12.11.2014 року), 06.02.2015 року 19,50 % (постанова НБУ № 81 від 04.02.2015 року), 04.03.2015 року 30 % (постанова НБУ № 154 від 02.03.2015 року).

Пеня за порушення строків сплати орендної плати за період з 01.01.2015 року по 15.06.2015 року складає 185 грн., і розраховується наступним чином.

1) За період з 01.01.2015 року по 05.02.2015 року (36 днів): 1634,62 грн. х 14 % / 365 днів х 36 днів/100 = 22,57 грн. 2) За період з 06.02.2015 року по 03.03.2015 року (26 днів): 1634,62 грн. х 19,50 % / 365 днів х 26 днів/100 = 22,70 грн. 3) За період з 04.03.2015 року по 15.06.2015 року (104 дні): 1634,62 грн. х 30 % / 365 днів х 104 дні/100 = 139,73.

Згідно ч. 2 ст. 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Сума 3 % річних за прострочення виконання грошового зобовязання за період з 01.01.2015 року по 15.06.2015 року (165 день) складає 22 грн. 17 коп. і розраховується наступним чином: 1634,62 грн. х 3 % / 365 днів х 165 день/100 = 22 грн. 17 коп.

Стосовно позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки суд виходить з наступного.

Згідно частин 1,2 статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні щодо даних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду, зокрема, в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 Закону, та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України, іншими законами України.

Стаття 141 ЗК України визначає систематичну несплату орендної плати як одну з підстав припинення права користування земельною ділянкою.

У правовій позиції, яка висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 грудня 2012 року у справі №6-146цс12 визначено, що за змістом ст.ст. 13,21,24,32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України, договір оренди землі можливо розірвати лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

Таким чином, на переконання суду позовні вимоги про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають, оскільки позивач не довів належними та допустимими доказами системності порушень з боку відповідача умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати.

Таким чином, суд вважає необхідним стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати за 2014 рік в розмірі 1634,62 грн.; пеню в розмірі 185,00 грн. та 3% річних від простроченої суми в розмірі 22,17 грн., відмовивши в задоволенні позовних вимог в іншій частині.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України, суд вважає необхідним стягнути з відповідача на користь позивача суму сплаченого ним державного мита пропорційно до розміру задоволених позовних вимог у розмірі 64,16 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 10, 11, 14, 57-60, 81, 88, 212-215, суд

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес» () на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за 2014 рік на підставі договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2010 року в сумі 1634 грн. 62 коп., 185 грн. - пені, 22 грн. 17 коп. - 3 % річних за прострочення виконання грошового зобовязання, а всього 1841 (одну тисячу вісімсот сорок одну) грн. 79 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес» () на користь ОСОБА_1 судові витрати, які складаються з судового збору в розмірі 64 (шістдесят чотири) грн. 16 коп.

В задоволенні інших позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Запорізької області шляхом подання апеляційної скарги через Приазовський районний суд Запорізької області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали учать у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час оголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: Г.А. Васильцова