Справа № 171/263/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

11 червня 2015 року Апостолівський районний суд Дніпропетровської області в складі:

головуючого - судді Чумак Т.А.

при секретарі - Жандарук В.В.,

розглянувши дистанційно у відкритому судовому засіданні в м. Апостолове справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, 3- ї особи приватного нотаріуса Апостолівського районного нотаріального округу Богомолова Вадима Ігоревича, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання втраченого права власності та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_5, 3-ї особи Головного управління Державної міграційної служби України у Дніпропетровської області, про стягнення збитків, усунення перешкод у користуванні приватною власністю,

встановив:

03.02.2015 року позивач ОСОБА_1 звернувся з позовом до ОСОБА_2, 3- ї особи приватного нотаріуса Апостолівського районного нотаріального округу Богомолова В.І., про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання втраченого права власності. 04.03.2015 року відповідач ОСОБА_2 звернувся із зустрічним позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_5, 3-ї особи Головного управління Державної міграційної служби України у Дніпропетровської області, про стягнення збитків, усунення перешкод у користуванні приватною власністю. 10.03.2015 року зустрічний позов прийнято судом до розгляду та об'єднано із первісним позовом.

В обґрунтування позовних вимог позивач ОСОБА_1 посилається на те, що у лютому 2011 року він звернувся до відповідача з проханням надати йому у борг кошти в сумі 64000 гр., на що відповідач погодився за умови, що заставою буде житловий будинок, у якому він проживає з дружиною. 23.02.2011 року він разом з дружиною ОСОБА_4 та сином ОСОБА_6, а також відповідачем приїхали до нотаріуса Богомолова В.І. для укладання договору застави будинку. Відповідач зайшов до нотаріуса, через деякий час його запросили до кабінету нотаріуса, де нотаріус надав йому текст договору, сказав прочитати його та поставити підпис, при цьому йому ніхто не пояснював, який договір укладено та які наслідки укладання договору. Згідно домовленостей з відповідачем він вважав, що це договір застави будинку, тому не вчитувався ні в назву договору, ні в його зміст і не боявся його підписувати. Він отримав від відповідача 64000 гр., підписав договір та передав відповідачу правовстановлюючі документи на будинок, при цьому відповідач завірив, що після повернення боргу він поверне їм документи. Щомісяця він повертав позичені кошти шляхом поповнення карткового рахунку відповідача в сумі 3200 гр. За 2 роки він віддав відповідачу борг в сумі 66099 гр., що підтверджується квитанціями, але відповідач відмовився повернути документи на будинок, погрожував продати будинок і вимагав ще оплати, тому він, боячись залишитися на вулиці, ще 2 роки платив відповідачу кошти, не розуміючи за що, сплативши іще 59796 гр. 49 коп., всього відповідачу було перераховано 125895 гр. 49 коп. Він вимагав від відповідача повернути документи на будинок та залишити його у спокої, на що відповідач заявив, що будинок уже давно його. Тільки у січні 2015 року на консультації у юриста він дізнався, що 23.02.2011 року замість договору застави будинку був укладений договір купівлі-продажу, що не відповідає дійсності. Договір купівлі-продажу будинку від 23.02.2011 року є удаваним правочином, оскільки фактично було укладено договір застави будинку з метою забезпечення повернення позики в сумі 64000 гр. Крім того, договір є недійсним, оскільки нотаріус не пояснив йому наслідки укладення договору, оцінка майна не проводилася, нотаріус не встановив дійсні наміри сторін до укладення оспорюваного договору. Просить визнати недійсним вищевказаний договір купівлі-продажу будинку від 23.02.2011 року та визнати за ним право власності на спірний будинок.

В судовому засіданні позивач позов підтримав та пояснив, що у лютому 2011 року він взяв у борг у відповідача кошти в сумі 64000 гр., при цьому вони домовилися, що він віддасть відповідачу суму вдвічі більшу, ніж отримав у борг, щомісяця він буде перераховувати на картковий рахунок відповідача кошти в сумі 3200 гр. Також вони домовилися з відповідачем укласти договір застави належного йому будинку. 23.02.2011 року у нотаріуса Богомолова В.І. був укладений договір. Він підписав вказаний договір, а також інші надані нотаріусом документи, але документи не читав, так як довіряв нотаріусу і вважав, що між ним та відповідачем укладено договір застави будинку. На виконання умов договору позики він щомісяця перераховував на картковий рахунок відповідача по 3200 гр. Сплативши відповідачу обумовлену суму, він почав вимагати у відповідача документи на будинок, але відповідач відмовився надати, пояснивши, що будинок належить йому, та дав оголошення про продаж будинку. Оскільки відповідач вимагав виселення з належного йому будинку, він звернувся за консультацією, надавши копію укладеного договору, після чого дізнався, що між ним та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу будинку, що не відповідає дійсності, оскільки фактично вони уклали договір застави будинку, крім того, він не мав наміру продавати будинок, який побудував та в якому проживала його сім»я, іншого житла у нього не має. Просить позов задовольнити.

Зустрічний позов ОСОБА_2 не визнав з вищевказаних підстав та доповнив, що договору оренди належного йому будинку з відповідачем він не укладав, він зі своєю сім»єю проживав і продовжує проживати у вказаному будинку, сплачують комунальні послуги, доглядають за будинком. Перераховані кошти на рахунок відповідача - це кошти в рахунок погашення боргу, а не орендна плата за житло. Просить відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Представник відповідача ОСОБА_12 позов ОСОБА_1 не визнала, підтримала зустрічний позов ОСОБА_2 та пояснила, що 23.02.2011 року між позивачем та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу належного позивачу будинку, договір було посвідчено приватним нотаріусом Богомоловим В.І. Оскільки позивач та його дружина не мали іншого житла, вони домовилися, що позивач буде проживати у будинку із сім»єю до того часу, коли знайдуть інше житло, та сплачувати відповідачу в рахунок орендної плати 3200 гр. щомісяця. Позивач відмовився укласти договір оренди житла в письмовій формі, але кошти сплачував регулярно. У 2014 році позивач почав порушувати свої зобов'язання, внаслідок чого утворилася заборгованість з орендної плати в сумі 22000 гр., тому він почав вимагати сплати орендної плати або звільнення будинку, але позивач та члени його сім»ї відмовилися і з січня 2015 року відповідач позбавлений можливості користуватися та розпоряджатися належним йому будинком. З вини позивача та його сім»ї відповідач втратив дохід в сумі 6400 гр. Просить відмовити позивачу у задоволенні його позову, оскільки позивачем не надано належних доказів на підтвердження факту недійсності укладеного договору купівлі-продажу будинку. Зустрічний позов просить задовольнити, стягнути з позивача та ОСОБА_4, ОСОБА_5 збитки в сумі 28400 гр., витрати по справі, а також усунути перешкоди у користуванні відповідачем належним йому будинком шляхом зняття з реєстраційного обліку позивача та членів його сім»ї та виселення їх з будинку.

Відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_4 позов не визнала та пояснила, що її чоловік ОСОБА_1 взяв в борг у ОСОБА_2 гроші в сумі 64000 гр., після чого уклали договір застави будинку. Продавати будинок вони не мали наміру, так як іншого житла у них не має. Позичені кошти вони віддали ОСОБА_2, це підтверджується квитанціями, але ОСОБА_2 почав їх шантажувати, дав оголошення в газеті щодо продажу їх будинку. В будинку вони проживають давно, у ньому зареєстровані, іншого житла у них не має, тому вони не продавали будинку ОСОБА_2 і не укладали договору оренди спірного будинку. Просить відмовити у зустрічному позові.

Відповідач ОСОБА_5 та представник 3-х особи ГУ ДМС у Дніпропетровській області в судове засідання не з»явилися, про дату та час розгляду справи повідомлені належним чином.

3-я особа приватний нотаріус Богомолов В.І. в судове засідання не з»явився, подав заяву про розгляд справи без його участі та надав заперечення проти позову, в яких зазначив, що договір купівлі - продажу житлового будинку від 23.02.2011 року, що зареєстрований в реєстрі за № 160, був посвідчений ним з дотриманням вимог чинного законодавства після з'ясування у обох сторін договору змісту їх домовленостей щодо умов договору. Сторони пояснили, що мають намір вчинити саме договір купівлі-продажу будинку, укладення інших правочинів у його присутності сторонами не обговорювалося, інші договори для нотаріального посвідчення сторонами не пропонувалися. Правовідносини з боргових зобов'язань, про які вказав позивач ОСОБА_1, виходять за межі посвідченого правочину. Спочатку сторонам було надано проект договору для ознайомлення, сторони погодилися з його змістом, після чого текст договору був надрукований на нотаріальному бланку та наданий сторонам для ознайомлення та підписання, що підтверджується особистими підписами сторін правочину. Крім того, позивач на відповідній заяві підтвердив намір провести саме відчуження житлового будинку, а не іншу правову дію. Після укладення та посвідчення правочину його фотокопія була вручена позивачу, що спростовує доводи позивача, що він тільки у січні 2015 року дізнався про укладення договору купівлі-продажу спірного будинку. Вважає, що підстави для визнання вищевказаного договору недійсним відсутні.

Суд, заслухавши сторони та представників сторін, допитавши свідків, дослідивши наявні у справі докази, встановив наступне.

23 лютого 2011 року між ОСОБА_1 як продавцем та ОСОБА_2 як покупцем укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, що розташований в АДРЕСА_1, договір в цей же день посвідчено приватним нотаріусом Апостолівського районного нотаріального округу Богомоловим В.І. та зареєстровано в реєстрі за № 160. Відповідно до умов вказаного договору продаж будинку здійснюється за 64000 гр., які будуть отримані продавцем від покупця після оформлення цього договору (п.2.1 договору). Сторони домовилися, що під передачею житлового будинку за цим договором слід вважати передачу покупцю символу житлового будинку, а саме ключів (п.3.1 договору) У п.4.11 договору зазначено, що сторони договору, ознайомившись зі змістом цього договору, стверджують, що зміст, умови та правові наслідки цього договору їм зрозумілі, договір відповідає їх намірам та волі. Вказаний договір підписано власноручно сторонами, що позивач та відповідач підтвердили у судовому засіданні. Відповідно до п.4.10 договору відчужувачу виготовлена нотаріально засвідчена фотокопія цього договору. Факт отримання фотокопії договору після укладення договору та його посвідчення позивач підтвердив у судовому засіданні.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.01.2015 року за відповідачем ОСОБА_2 зареєстровано право власності на житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що розташований в АДРЕСА_1 на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу житлового будинку.

Свідок ОСОБА_6 пояснив суду, що ОСОБА_1 та ОСОБА_4 є його батьками, у 2011 році батьки вирішили взяти кредит для розвитку бізнесу, але банк їм відмовив в зв'язку з їх віком, після чого він по оголошенню найшов посередника на ім.»я ОСОБА_14, який пообіцяв допомогти отримати кредит під заставу будинку. Вони поїхали до батьків додому, оглянули будинок і домовилися про передачу батькам у борг коштів в сумі 64000 гр. під заставу будинку. 23.02.2011 року він разом з батьками, відповідачем ОСОБА_2 та іншим посередником приїхали до приватного нотаріуса Богомолова В.І. для укладення договору застави будинку. Батьки та ОСОБА_2 зайшли до кабінету нотаріуса, а він з посередником залишилися у коридорі. Через деякий час батьки та ОСОБА_2 вийшли від нотаріуса та повідомили, що було укладено договір купівлі-продажу будинку. Він був здивований, чому було укладено договір купівлі-продажу, а не застави, на що йому батьки повідомили, що це була умова ОСОБА_2, який не буде реєструвати в БТІ даний договір і після повернення боргу договір буде скасований. Вони всі зайшли до нотаріуса для з'ясування цього питання, на що нотаріус їм повідомив, що дійсно укладено договір купівлі-продажу будинку, який після повернення боргу буде скасований. Договір купівлі-продажу будинку було оформлено з тією метою, щоб у разі не повернення боргу, відповідач мав можливість зареєструвати договір та набути на будинок право власності. Фактично батьки будинок не продавали, а взяли гроші в борг в сумі 64000 гр. за умови, що вони віддадуть суму вдвічі більше боргу, для чого будуть щомісяця віддавати ОСОБА_2 по 3200 гр. Батьки виконували свої зобов'язання регулярно, але коли підвищився курс долара, ОСОБА_2 почав вимагати сплатити більшу суму, ніж домовлялися раніше, з чим батьки не погодилися, після чого відповідач почав вимагати звільнити будинок.

Позивач ОСОБА_1 підтвердив у судовому засіданні, що дійсно 23.02.2011 року був посвідчений договір купівлі-продажу будинку, але це було зроблено для того, щоб у разі, якщо він не зможе повернути борг, то будинок перейде у власність ОСОБА_2

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч.1 ст. 202 ЦКУ). Ч.3 ст. 203 ЦК України встановлено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, є підставою недійсності правочину (ч.1 ст. 215 ЦК України).

У відповідності до ст. 655 ЦК України по договору купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і заплатити за нього визначену грошову суму. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (ст.657 ЦК України). Ч.1 ст. 210 ЦК України встановлено, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації відповідно до ч.3 ст. 640 ЦК України.

Ч.1 ст.235 ЦК України встановлено, що удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

На підставі досліджених доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що 23.02.2011 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, що розташований в АДРЕСА_1. Вказаний договір укладений у письмовій формі, підписаний сторонами договору, посвідчений нотаріально та відповідачем здійснено державну реєстрацію вказаного договору, тому суд приходить до висновку, що вказаний договір є укладеним та дійсним, оскільки в судовому засіданні не встановлено підстав недійсності договору.

Факт укладення між сторонами договору позики коштів на суму 64000 гр. та укладення договору застави спірного житлового будинку, належного позивачу, не найшов підтвердження в судовому засіданні, тому суд приходить до висновку про відмову у позові про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 23.02.2011 року.

Надані позивачем квитанції за 2011-2014 роки про перерахування коштів на картковий рахунок ОСОБА_2 на підтвердження удаваності правочину суд не бере до уваги, оскільки вказані квитанції не містять відомостей щодо підстав перерахування вказаних коштів. Суд також не бере до уваги розписку за липень 2011 року про отримання коштів в сумі 3200 гр. від ОСОБА_6, оскільки вказана розписка не містить відомостей щодо особи, яка їх отримала та склала розписку, підстав отримання коштів у вказаній сумі, крім того, ОСОБА_6 не являється стороною оспорюваного договору.

Суд критично оцінює показання свідка ОСОБА_6 щодо удаваності договору купівлі-продажу будинку та фактичного укладення між сторонами договору позики і договору застави житлового будинку та не бере їх до уваги, оскільки відповідно до ч.1 ст.218 ЦК України оспорювання факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин не може підтверджуватися показаннями свідків. Суд також критично оцінює показання свідків ОСОБА_1 та ОСОБА_13, оскільки вказані пояснення не спростовують встановлені в судовому засіданні обставини.

Оскільки позовна вимога про визнання права власності за позивачем на спірний будинок є похідною від вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу будинку, то у вказаній вимозі також слід відмовити.

Посилання позивача та його представника на те, що відповідач не зареєстрований як підприємець, отримав дохід в сумі 126000 гр., але податки не сплатив, що є підставою для визнання договору недійсним, суд не бере до уваги, також суд відхиляє твердження щодо недійсності договору купівлі-продажу в зв'язку з не проведенням оцінки відчужуваного майна, оскільки позов заявлено з інших підстав.

Зустрічний позов ОСОБА_2 підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником житлового будинку, розташованого в АДРЕСА_1

Згідно довідки Нивотрудівської сільської ради у вказаному будинку з 30.08.2005 року зареєстровані ОСОБА_1, 1944 р.н., ОСОБА_4, 1946 р.н., та ОСОБА_5, 1978 р.н., які, як встановлено у судовому засіданні, і проживають у вказаному будинку.

Відповідач зазначив, що ОСОБА_1, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 після продажу вказаного будинку уклали з ним усний договір оренди житла та зобов'язалися сплачувати йому щомісяця орендну плату в сумі 3200 гр., від укладення договору в письмовій формі наймачі ухилялися, тому просить визнати договір оренди житла укладеним з 24.03.2011 року та припиненим з 01.01.2015 року.

Відповідно до ч.1 ст.811, ч.3 ст.815, ч.1 ст.820 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

В судовому засіданні не найшов підтвердження факт укладення договору оренди спірного житлового будинку між сторонами, форми оплати за оренду житла, її розміру та строків сплати, тому даний договір не є укладеним і не створює прав та обов'язків для сторін, на підставі чого суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в частині визнання укладеним з 24.03.2011 року та припиненим з 01.01.2015 року договору оренди житла, а також в частині стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 22000 гр. та упущеної вигоди в сумі 6400 гр.

Квитанції за 2011-2014 роки про перерахування коштів на картковий рахунок ОСОБА_2 як доказ проведення оплати за оренду житла суд не бере до уваги, оскільки у вказаних квитанціях не зазначено, що вказані кошти перераховуються в рахунок орендної плати. Проживання у спірному будинку після його відчуження ОСОБА_1, ОСОБА_4, та ОСОБА_5 не являється доказом факту укладення договору оренди житла на умовах платності.

Крім того, як встановлено в судовому засіданні ОСОБА_2 зареєстрував договір купівлі-продажу спірного будинку 20.01.2015 року і саме з цієї дати вказаний договір є укладеним відповідно до ч.3 ст. 640 ЦК України. Договір оренди житла відповідно до положень ч.1 ст.810 ЦК України має право укласти власник житла (наймодавець). Оскільки ОСОБА_2 набув право власності на спірний будинок у січні 2015 року, тому жодних правових підстав для передання в оренду спірного житлового будинку у ОСОБА_2 не було, а отже і відсутні законні підстави для визнання договору оренди житла укладеним, а також відсутні законні підстави для отримання ОСОБА_2 коштів від ОСОБА_1

Позовні вимоги ОСОБА_2 щодо усунення перешкод у користуванні спірним будинком підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 317, ч.ч.1,2 ст. 319, ч.1 ст.321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Судом встановлено, що відповідачі за зустрічним позовом - ОСОБА_1, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 зареєстровані у належному ОСОБА_2 будинку, знятися з реєстраційного обліку та звільнити спірний будинок не бажають, чим порушують право власності ОСОБА_2

Таким чином, суд приходить до висновку про порушення прав ОСОБА_2 як власника спірного житлового будинку. З метою захисту прав ОСОБА_2 суд вважає за необхідне усунути ОСОБА_2 перешкоди у користуванні належним йому житловим будинком з надвірними спорудами та побудовами, що розташований в АДРЕСА_1 шляхом зняття ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_5 з реєстраційного обліку за вказаною адресою та їх виселення зі вказаного будинку.

У відповідності до ч.1 ст.88 ЦПК України на користь позивача зі ОСОБА_1, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в рівних частинах підлягають стягненню витрати відповідно до розміру задоволених позовних вимог в сумі 121 гр. 80 коп.

Керуючись ст. ст. 10,11, 60, 209, 213, 215 ЦПК України, суд

ухвалив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, 3- ї особи приватного нотаріуса Апостолівського районного нотаріального округу Богомолова Вадима Ігоревича, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання втраченого права власності відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_5, 3-ї особи Головного управління Державної міграційної служби України у Дніпропетровської області, про стягнення збитків, усунення перешкод у користуванні приватною власністю задовольнити частково.

Усунути ОСОБА_2 перешкоди у користуванні належним йому житловим будинком з надвірними спорудами та побудовами, що розташований в АДРЕСА_1, шляхом зняття ОСОБА_1, 1944 року народження, ОСОБА_4, 1946 року народження, ОСОБА_5, 1978 року народження, з реєстраційного обліку за вказаною адресою.

Виселити ОСОБА_1, 1944 року народження, ОСОБА_4, 1946 року народження, ОСОБА_5, 1978 року народження, з будинку, що розташований в АДРЕСА_1

Стягнути зі ОСОБА_1, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 в рівних частинах витрати по справі в сумі 121 гр. 80 коп.

У задоволенні позову в іншій частині відмовити.

На рішення може бути подана апеляція в Апеляційний суд Дніпропетровської області через Апостолівський районний суд протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні під час проголошення судового рішення, мають право подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя:Т. А. Чумак