Справа №487/1317/15-ц 23.10.2015 23.10.2015 23.10.2015
Провадження №22-ц/784/1788/15
Справа № 487/1317/15-ц
Провадження №22-ц/784/1788/15 Головуючий першої інстанції: Боброва І.В.
Категорія 27 Суддя-доповідач апеляційного суду: Самчишина Н.В.
Ухвала

Іменем України

23 жовтня 2015 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Миколаївської області в складі:

головуючого - Самчишиної Н.В.,

суддів: Галущенка О.І., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання - Біляєвою В.М.,

за участі: відповідача ОСОБА_2, представника третьої особи - ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк»

на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 травня 2015 року, ухвалене за позовом публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») до ОСОБА_4, ОСОБА_2, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - товариство з обмеженою відповідальністю «Телец - ВАК» (далі ТОВ «Телец - ВАК»), про звернення стягнення на предмет іпотеки,

встановила:

В лютому 2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Позивач зазначав, що 09 жовтня 2007 року між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_4 укладено договір кредиту № 640/598 - К598, відповідно до умов якого позичальник отримала кредит для фінансування будівництва по договору «Про участь у Фонді фінансування будівництва» № 08-10/07 від 01 жовтня 2007 року в розмірі 92 374 дол. США на строк до 08 жовтня 2022 року зі сплатою 13,00 % річних.

З метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, того ж дня, між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» і ОСОБА_4 укладено іпотечний договір, відповідно до якого передано в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_2

09 жовтня 2007 року укладена додаткова угода № 1 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 09 жовтня 2007 року, яким цей договір було доповнено третьою стороною - Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк». Кредитні кошти ОСОБА_4 отримала у повному обсязі шляхом видачі їй готівкових грошей в іноземній валюті (долари США) з наступною конвертацією через операційну касу кредитора в гривнях як розрахунок на придбання квартири.

Позивач вказував, що позичальник неналежно виконувала зобов'язання за кредитним договором, тому станом на 12 січня 2015 року утворилась заборгованість у загальному розмірі 164 499, 64 дол. США, що еквівалентно 2 590 801 грн. 35 коп.

Після завершення будівництва та введення багатоповерхового жилого будинку за адресою: м. Миколаїв вул. Садова 34 (будівельна адреса - вул. Чигирина, 94) в експлуатацію, ОСОБА_4 ухилилася від вчинення дій щодо реєстрації іпотеки та перенесення обтяжень на зазначене вище майно. Проте, за п. 1.9 іпотечного договору збудована нерухомість продовжувала бути предметом іпотеки.

-2-

ПАТ «Укрсоцбанк» стало відомо про те, що квартира АДРЕСА_1, майнові права на незакінчену будівництвом якої є предметом іпотеки за іпотечним договором від 09 жовтня 2007 року, на теперішній час належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 13 вересня 2011 року, який було укладено з ТОВ «Телец-ВАК».

Посилаючись на умови іпотечного договору та вимоги закону, ПАТ «Укрсоцбанк» просило в рахунок часткового погашення вищевказаної кредитної заборгованості ОСОБА_4 звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_1, шляхом визнання за банком права власності на це нерухоме майно за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкування, з можливістю здійснення банком всіх передбачених нормативно - правовими актами держави дій, необхідних для реєстрації права власності предмету іпотеки.

Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 20 травня 2015 року за клопотанням позивача залучено до участі у справі як співвідповідача ОСОБА_2

Ухвалою цього ж суду від 20 травня 2015 року залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог щодо предмету спору - ТОВ «Телец - ВАК».

Позиція відповідачів суду невідома, оскільки справу розглянуто без їх участі.

Заперечуючи проти позову представник ТОВ «Телец - ВАК» посилався, як на те, що майнові праві на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладання договору іпотеки, не могли бути предметом іпотеки, так і те, що договір № 1 від 01 серпня 2007 року про організацію спорудження об'єкта будівництва, укладений між ТОВ «Телец - ВАК» та ТОВ «ФК «Телец - Капітал», на підставі якого майнові права на квартиру були передані ТОВ «ФК «Телец - Капітал» і закріплені за ОСОБА_4, за рішенням господарського суду Миколаївської області від 21 жовтня 2011 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20 грудня 2011 року визнано недійним, а тому вважав, що зазначені майнові права банку передані в іпотеку неправомірно. Крім того, вказував, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки припиняє всі зобов'язання забезпечені іпотекою, а не часткові, як просив банк.

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 травня 2015 року в задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» відмовлено.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк», посилаючись на недоведеність обставин справи, які суд вважав встановленими та порушення і неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просило скасувати рішення та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі.

В запереченнях на апеляційну скаргу, відповідач ОСОБА_2 та представник третьої особи ТОВ «Телец - ВАК» ОСОБА_3, посилаючись на необґрунтованість її доводів, просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

Перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у позові ПАТ «Укрсоцбанк», суд першої інстанції виходив із того, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладання договору іпотеки, не могли бути предметом іпотеки. Дійшовши висновку про безпідставність позову, суд вважав, що ОСОБА_2 набувши право власності на об'єкт вже завершеного будівництва, на підставі договору купівлі-продажу, укладеному не з

-3-ОСОБА_4, не набула статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування положень ст. 23 Закону України «Про іпотеку».

Колегія суддів погоджується з висновком районного суду з огляду на наступне.

За змістом ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 572 ЦК України та ч.1 ст. 33, ст. 39 Закону України «Про іпотеку»(далі - Закон) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема й за рішенням суду.

Із матеріалів справи вбачається, що 09 жовтня 2007 року між ТОВ «Фінансова компанія «Телец - Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Телец - Капітал») та ОСОБА_4 укладено договір № 08-10/07 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого за останньою закріплено об'єкт інвестування - квартира № 28, що знаходилася на першому поверсі, загальною площею 128, 26 кв.м., та будувалася за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигирина, 94 (а.с.133-138). Будівництво багатоповерхового житлового будинку на вказаною адресою здійснювалось забудовником ТОВ «Телец - ВАК» на підставі договору № 1 про організацію спорудження об'єкта будівництва від 01 серпня 2007 року укладеного між цим товариством та ТОВ «ФК «Телец - Капітал» (а.с.83-91). Вказаний договір визнано недійсним рішенням господарського суду Миколаївської області від 21 жовтня 2011 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20 грудня 2011 року (а.с.106-117).

Проте, договір № 08-10/07 про участь у Фонді фінансування будівництва між ТОВ «ФК «Телец - Капітал» та ОСОБА_4М не оспорювався.

09 жовтня 2007 року між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_4 укладено договір кредиту № 640/598 - К598, за умовами якого ОСОБА_4 отримала 92 374 дол. США для фінансування будівництва по вищевказаному договору, які зобов'язалась повернути до 08 жовтня 2022 року та сплачувати 13,00 % річних. Повернення суми кредиту та процентів позичальник зобов'язався здійснювати щомісячно до 10 числа по 513 доларів США (ас.с.12-17).

Цього ж дня, укладена додаткова угода № 1 до договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 09 жовтня 2007 року, яким цей договір було доповнено третьою стороною - Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк».

З метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, того ж дня, між банком, позичальником та ТОВ «Телец - ВАК» укладено договір поруки (а.с.80 - 82).

09 жовтня 2007 року на забезпечення виконання вищевказаного кредитного договору між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» і ОСОБА_4 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою І.М., відповідно до якого передано в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом трьохкімнатну АДРЕСА_2 (предмет іпотеки). Згідно з п. 1.2 вказаного договору за згодою сторін вартість предмета іпотеки визначена в сумі 577 170 грн., що складала за курсом НБУ на дату оформлення кредиту 114 291, 09 дол. США.

Пунктом 4.1. цього договору передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, іпотекодержатель має права задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

-4-

Предмет іпотеки (майнові права на незакінчену будівництвом квартиру) приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою І.М. було обтяжено забороною, про що внесено відповідні записи в Державний реєстр іпотек та Державний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (запис від 09 жовтня 2007 року № 1011) (а.с.284-285).

ОСОБА_4 отримала кредитні кошти, повністю оплатила залишкову кількість вимірних одиниць об'єкту інвестування, проте у порушення умов договору свої зобов'язання за кредитним договором належно не виконувала, у зв'язку з чим станом на 12 січня 2015 року утворилась заборгованість у загальному розмірі 164 499, 64 дол. США, що еквівалентно 2 590 801 грн. 35 коп., яка складається із заборгованості за тілом кредиту в сумі 86 217, 62 дол. США, що еквівалентно 1 357 891 грн. 91 коп., заборгованості за процентами за користування кредитом в сумі 72 583, 58 дол. США, що еквівалентно 1 143 161 грн. 41 коп., пеня за несвоєчасне повернення кредиту 740, 70 дол. США, що еквівалентно 11 665 грн. 77 коп., пеня за несвоєчасне повернення відсотків 4 957 дол. 73 дол. США, що еквівалентно 78 082 грн. 26 коп. (а.с.8-11,25).

Вимог про стягнення з позичальника та (або) поручителя заборгованості по кредитному договору позивач не пред'являв.

З листа Управління державної архітектурно - будівельної інспекції у Миколаївській області № 1014-748-15 від 17 лютого 2015 року вбачається, що ТОВ «Телец - ВАК» видано Сертифікат відповідності № МК000387 від 18 жовтня 2010 року закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, який підтверджує готовність об'єкта до експлуатації «Багатоповерховий житловий будинок», нове будівництво, АДРЕСА_1 (а.с. 50-51).

Судом установлено, що ОСОБА_4 право власності на квартиру не оформила та не зареєструвала у встановленому порядку, а навпаки листом повідомила ТОВ «Телец - ВАК» про неможливість повернення нею кредитних коштів банку та відмову від прав на отримання квартири на користь цього товариства (без згоди на це банка) (а.с.94).

Протоколом № 24 зборів учасників ТОВ «ФК «Телец - Капітал» від 22 грудня 2010 року було прийнято рішення про відкріплення об'єктів інвестування - квартир від довірителів та припинення управління коштами, зокрема і ОСОБА_4 (а.с.97-102).

Право власності на АДРЕСА_2 по АДРЕСА_1, загальною площею 127,0 кв.м, було зареєстровано за ТОВ «Телец - ВАК» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно НОМЕР_1, виданого виконавчим комітетом Миколаївської міської ради м. Миколаєва 23 лютого 2011 року та зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно в БТІ м. Миколаєва 24 лютого 2011 року за номером запису 23351 в книзі 148, реєстраційний номер майна 32976207.

13 вересня 2011 року на підставі посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою І.М. договором купівлі-продажу ТОВ «Телец - ВАК» продало вказану квартиру ОСОБА_2, в яку остання вселилася разом з малолітніми дітьми (а.с.132,294,309-310).

На час укладення цього договору та ухвалення рішення судом, у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек записи про заборону на відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартирі відсутні (ас.с.69-70).

Дії іпотекодавця ОСОБА_4 з відступлення майнових прав на квартиру ТОВ «Телец - ВАК» та право власності ОСОБА_2 на квартиру позивач не оспорював.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач, посилаючись на неналежне виконання боржником основного зобов'язання та те, що ОСОБА_2, до якої перейшло право власності на спірну квартиру, набула статусу іпотекодавця й має всі його права та несе всі його обов'язки за іпотечним договором, просив задовольнити позов з підстав ст. ст. 23,33, 37 Закону України «Про іпотеку».

-5-

Права та обов'язки сторін договору іпотеки визначаються законом і договором. Загальні права та обов'язки сторін передбачаються ст. ст.586, 587 ЦК України, ст. ст.8, 9, 10 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст.19 Закону України «Про іпотеку» зміни та доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Стосуватися вони можуть, зокрема і у разі змін у предметі іпотеки.

Отже, цивільні права та обов'язки на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Пунктом 1.9 іпотечного договору від 09 жовтня 2007 року передбачено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеною додатковою угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою Сторін (наприклад, зміни, пов'язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з п. 1.10 цього договору.

Як встановлено, після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою збудованої квартири не зареєстроване, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки замість майнових прав на відповідне нерухоме майно, як це передбачено договором.

За таких обставин, на думку колегії суддів, звернути стягнення шляхом визнання права власності на спірну квартиру, яка належить ОСОБА_6, за банком, який на підставі іпотечного договору з іпотекодавцем ОСОБА_4 мав зареєстровані обтяження в Державному реєстрі іпотек лише на майнові права на незакінчену будівництвом квартиру та за відсутності обтяження іпотекою спірної квартири, не можна.

Тому доводи позивача проте, що дія договору іпотеки поширюється і на збудоване нерухоме майно не заслуговують на увагу, оскільки сторони іпотечного договору не вчинили дій щодо виконання умов іпотечного договору в частині реєстрації обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості та укладення додаткової угоди про зміну предмета іпотеки. За такого, вимоги банку є передчасними.

Отже, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про незбереження обтяження іпотекою на збудоване нерухоме майно та про не набуття ОСОБА_6 відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» статусу іпотекодавця за іпотечним договором. Тому суд вірно відмовив у задоволенні позову за безпідставністю.

Разом з тим, як встановлено, іпотечний договір від 09 жовтня 2007 року є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним. Вимог про визнання його недійсним сторони у даній справі не пред'являли. За такого, заперечення представника третьої особи ТОВ «Телец - ВАК» про недійсність іпотечного договору стосовно предмета іпотеки, не спростовує презумпції правомірності правочину, згідно ст. 204 ЦК України, тому договір іпотеки (права й обов'язки сторін) залишається чинним з моменту його реєстрації в Державному реєстрі іпотек.

-6-

Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Суд першої інстанції на ці вимоги закону уваги не звернув та помилково надав іпотечному договору правову оцінку.

Тому висновок суду про те, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва на момент укладання іпотечного договору не могли бути предметом іпотеки, є передчасним і стосується підстав визнання угоди недійсною, однак не впливає на остаточні висновки суду при вирішенні спору.

Інші доводи апеляційної скарги, які зводяться до переоцінки доказів у справі, висновків суду не спростовують і не є підставою для скасування правильного по суті рішення.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що рішення судом першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому правових підстав до задоволення апеляційної скарги не вбачається.

У відповідності до ст. 88 ЦПК України з відповідачів на користь позивача не підлягає стягненню судовий збір за подачу апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 303, 308, 315 ЦПК України, колегія суддів, -

ухвалила:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» відхилити, а рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 травня 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, і з цього часу протягом двадцяти днів може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.

Головуючий Судді