Справа № 372/1020/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2015 року Обухівський районний суд Київської області в складі :

головуючого судді Кравченка М.В.

при секретарі Радченко С.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Обухівського районного суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про розірвання договору оренди, стягнення коштів, виселення, зобовязання вчинити певні дії,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду із позовом до відповідача, в якому просив розірвати договір оренди обєкту нерухомості (будинку) - житлового будинку загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова, 171-б в смт Козин Обухівського району Київської області, укладений 18 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість по орендній платі за період з 24.08.2014 року по 23.08.2015 року у розмірі 1 511 202 гривні, виселити ОСОБА_2, ОСОБА_3 з належного йому житлового будинку без надання іншого житлового приміщення, зобовязати ОСОБА_2 повернути позивачеві вказаний житловий будинок у відповідності до розділу 8 договору оренди обєкту нерухомості (будинку), укладеного 18 серпня 2014 року. Обгрунтовуючи позов позивач посилався на неналежне виконання відповідачем умов договору, ухилення від сплати орендної плати, відмови добровільно звільнити будинок.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_4 позов підтримав повністю, посилаючись на те, що 18.08.2014 року було укладено договір, за умовами якого позивач передав житловий будинок в оренду для проживання ОСОБА_2, його сімї та обслуговуючого персонала, згідно договору було здійснено оплату за оренду лише за один місяць, після цього відповідачі відмовились оплачувати оренду та комунальні послуги, почали погрожувати позивачеві, відмовляються звільнити будинок, не допускають позивача до домоволодіння, чим порушують права позивача як власника.

Представник відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_5 проти позову заперечив повністю, посилаючись на недоліки у змісті договору щодо адреси будинку, пояснив, що в будинку проживає ОСОБА_3 з дітьми, вона сплачувала кошти за оренду.

Представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_6 проти позову заперечила, посилаючись на те, що її довіритель не має обовязку сплачувати оренду, оскільки не є стороною договору, вона вселялась у будинок і проживає там із трьома неповнолітніми дітьми як член сімї ОСОБА_2, бо відповідачі спільно мешкають, крім цього будинком користується їх обслуговуючий персонал.

Вислухавши представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що позивачеві ОСОБА_1 на праві власності належить житловий будинок загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова, 171-б в смт Козин Обухівського району Київської області, що підтверджується рішенням суду, договором міни частин житлових будинків, витягами про реєстрацію права власності на нерухоме майно, технічним паспортом, свідоцтвами про право власності на нерухоме майно, інформаційними довідками з Реєстру прав власності на нерухоме майно, інформаційною довідкою з державних реєстрів.

18 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди обєкту нерухомості (будинку), за умовами якого орендодавець ОСОБА_1 зобовязується передати орендареві ОСОБА_2 у строкове володіння та користування, а орендар зобовязується прийняти у строкове володіння та користування житловий будинок загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова в смт Козин Обухівського району Київської області, та зобовязується сплачувати орендодавцеві орендну плату. Метою оренди сторони визначили проживання орендатора, членів його сімї та обслуговуючого персоналу, термін оренди з 24.08.2014 року по 23.08.2015 року, вартість одного місяця оренди еквівалент 11 000 доларів США. Вказані обставини підтверджуються договором та визнаються сторонами.

26 серпня 2014 року між сторонами було укладено акт прийому-передачі житлового будинку по вулиці Нова в смт Козин Обухівського району Київської області, який підписано позивачем та відповідачем ОСОБА_3, що підтверджується додатком № 1 до договору оренди будинку.

Передбачені договором щомісячні платежі за оренду будинку відповідачем не здійснюються з вересня 2014 року, фактично сплачено оренду лише одного разу 19.08.2014 року за серпень 2014 року, що підтверджується додатком № 2 до договору оренди будинку.

Обставини ухилення відповідачів від виконання договірних зобовязань, несплати орендної плати, відмов добровільно звільнити належний позивачеві житловий будинок, застосування ОСОБА_2 неправомірних погроз по відношенню до позивача, не допуску власника будинку до свої власності підтверджується сукупністю зібраних у справі доказів, зокрема додатком № 2 до договору оренди будинку, паспортами, довідкою ГУ МВС України в Одеській області, витягом з Державного реєстру обтяжень рухомого майна, рапортом чергового, листом та висновком дільничного інспектора міліції Обухівського РВ ГУ МВС України в Київській області, а також підставно не заперечені представниками відповідача у судовому засіданні.

Доводи представників відповідача щодо неповноти зазначених у договорі та акті прийому-передачі відомостей про точну адресу будинку суд вважає необґрунтованими, оскільки сторонами визнається факт передачі позивачем та приймання відповідачами у володіння та користування житлового будинку загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова в смт Козин Обухівського району Київської області, між сторонами виникли правовідносини лише стосовно одного будинку, стосовно інших обєктів нерухомості сторони не укладали будь-яких правочинів, факт користування відповідачами наданим згідно договору від 18.08.2014 року будинком сторонами визнається, тому подібні доводи не можуть слугувати підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Крім того, суд відмічає, що договір від 18.08.2014 року ніким в установленому порядку не оспорений, тому відносно нього діє встановлена ст. 204 ЦК України презумпція правомірності правочину, а визначені сторонами цивільно-правові зобовязання підлягають виконанню ними в силу дії ст.ст. 525,526 ЦК України.

Судом встановлено, що позивачем ОСОБА_1 в повному обсязі виконано умови договору від 18.08.2014 року, оскільки він за актом-прийому передачі передав у строкове володіння та користування житловий будинок загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова, 171-б в смт Козин Обухівського району Київської області, однак відповідачем ОСОБА_2 умови договору не виконуються, починаючи з 24.09.2014 року, а саме передбачені договором платежі за оренду та комунальні послуги не сплачуються, обєкти оренди власнику не повертається.

При надання правової оцінки позову суд приймає до уваги наступне.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно ч.1 ст.810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно ч.1 ст.811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.

Відповідно до ч.1 ст.812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

З пояснень сторін та матеріалів справи вбачається, що сторони уклали письмовий договір оренди житлового будинку, який ніким не оспорювався, його недійсність прямо не передбачена законом, договір не визнавався недійсним в судовому порядку.

Статтею 525 ЦК України встановлює, що одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ст.526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно п.1 ч.1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобовязання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобовязання внаслідок односторонньої відмови від зобовязання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобовязання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_2 всупереч вимогам закону не виконав свої цивільно-правові обовязки, не виконав зобовязання у встановлений строк та не сплатив передбачені договором кошти, тому він повинен нести обумовлену в правочині відповідальність за порушення зобовязання.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.825 ЦК України договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.

Оскільки орендарем ОСОБА_2 істотно порушуються умови договору від 18.08.2015 року, більше шести місяців поспіль не сплачуються періодичні платежі по орендній платі та не оплачуються комунальні послуги, внаслідок чого орендодавець ОСОБА_1 в повній мірі позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, а також не може реалізувати своє право користування будинком для власних потреб, позовні вимоги в частині розірвання договору ґрунтуються на законі і підлягають задоволенню.

Згідно ч.ч.1,3 ст.820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Згідно ч.1 ст.625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобовязання.

Заборгованість ОСОБА_2 за договором оренди обєкту нерухомості (будинку) від 18 серпня 2014 року по орендній платі за період з 24.08.2014 року по 23.08.2015 року становить еквівалент 11 000 доларів США х 6 місяців = 66 000 доларів США, що за курсом Національного банка України станом на 10.03.2015 року складає 2289,7 х 66 000 : 100 = 1 511 202 гривні.

Відповідно до умов договору та приписів вказаних вище норм законодавства з відповідача ОСОБА_2 на користь позивача слід стягнути зазначену заборгованість у судовому порядку. Доводи представників відповідачів про відсутність у ОСОБА_3 власних джерел доходу для оплати оренди будинку не мають правового значення для вирішення цього спору, оскільки такі обставини не звільнять сторону договору від грошових зобовязань.

Згідно ч.1 ст.817 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Відповідно до ст.826 ЦК України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Оскільки відповідачі вселились як наймач (орендар) та член його сімї, однак продовжують проживати у житловому будинку поза волею власника, договір, який став правової підставою для користування житловим приміщенням, розірваний в судовому порядку, вони мають інше житло, в якому зареєстровані, відповідачів слід виселити із житлового будинку без надання іншого житлового приміщення.

Статтею 11 ЦК України передбачені підстави виникнення цивільних прав та обовязків.

Невиконання відповідачем ОСОБА_2 договірних зобовязань, розірвання договору в судовому порядку має наслідок виникнення у нього обовязку повернути ОСОБА_1 житловий будинок загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова, 171-б в смт Козин Обухівського району Київської області у відповідності до розділу 8 договору оренди від 18 серпня 2014 року.

Згідно ч.1 ст.10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Згідно ч.1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ч. 1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Таким чином, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову, знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, ґрунтуються на достатніх, належних та допустимих доказах, при цьому заперечення відповідачів не підтверджені будь-якими доказами, суд прийшов до висновку, що позов слід задовольнити в повному обсязі.

Відповідно до ст.88 ЦПК України судові витрати слід покласти на відповідачів в рівних частинах.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 15, 57-60, 88, 209, 212-214 ЦПК України, ст.ст. 11, 16, 526, 530, 629, 810, 820, 825, 826 ЦК України, суд,

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди обєкту нерухомості (будинку) - житлового будинку загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова, 171-б в смт Козин Обухівського району Київської області, укладений 18 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість по договору оренди обєкту нерухомості (будинку) від 18 серпня 2014 року у розмірі 1 511 202 гривні.

Виселити ОСОБА_2, ОСОБА_3 з належного ОСОБА_1 житлового будинку по вулиці Нова, 171-б в смт Козин Обухівського району Київської області без надання іншого житлового приміщення.

Зобовязати ОСОБА_2 повернути ОСОБА_1 житловий будинок загальною площею 727,9 кв. м по вулиці Нова, 171-б в смт Козин Обухівського району Київської області у відповідності до розділу 8 договору оренди обєкту нерухомості (будинку), укладеного 18 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.

Стягнути з ОСОБА_2, ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі по 1 948 гривень 80 копійок з кожного.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Обухівський районний суд шляхом подачі апеляційної скарги в десятиденний строк з дня проголошення рішення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення рішення з дня отримання копії цього рішення.

Суддя М.В.Кравченко