Апеляційний суд Кіровоградської області
№ провадження 22-ц/781/1518/15 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1
Доповідач Фомічов С. Є.
РІШЕННЯ

Іменем України

18.06.2015 року колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого судді - Фомічова С.Є.

суддів - Гайсюка О.В.

ОСОБА_2А

при секретарі - Дімановій Н.І.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Кіровограді цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору оренди землі недійсним та стягнення заборгованості за орендною платою та зустрічний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі дійсним та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою; треті особи по справі, що не заявляють самостійних вимог: реєстраційна служба Долинського РУЮ Кіровоградської області, відділ Держземагенства у Долинському районі Кіровоградської області, за апеляційною скаргою ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 на рішення Долинського районного Кіровоградської області від 15 квітня 2015 року і

В С Т А Н О В И Л А :

ОСОБА_5, як представник ОСОБА_3, звернувся в суд з позовом до ОСОБА_4 про визнання договору оренди землі недійсним та стягнення заборгованості за орендною платою.

В обґрунтування своїх вимог зазначав, що ОСОБА_3 є власницею земельної ділянки загальною площею 3,9239 га, що підтверджується копією державного акту ЯЛ № 100925.

26 вересня 2011 року нею та відповідачем; ОСОБА_4 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на сім років. У травні 2012 року позивачка дізналась від посадових осіб Василівської сільської ради, що її земельна ділянка знаходиться в оренді у відповідача строком 17 років. Таким чином відповідач власноручно, без погодження із орендодавцем ОСОБА_3 змінив умови вказаного договору оренди, а саме строк дії цього договору з 7 років на 17 років.

Після звернення до прокуратури Долинського району із відповідною заявою, було здійснено перевірку та встановлено, що відповідно до висновку спеціаліста НДЕКЦ УМВС Кіровоградської області № 21 від 02 червня 2012 року, в цифровому тексті «17» у графі 8 договору оренди землі від 26 вересня 2011 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 має місце зміна первісного змісту документа у графі 8 «договір укладено на років» у вигляді дописки цифри «1» перед записом «7» , що утворило напис «17».

22 червня 2012 року Прокурор Долинського району Кіровоградської області, діючи в порядку ст. 45 ЦПК України в інтересах ОСОБА_3, було подано позов до Долинського райсуду про визнання договору оренди землі недійсним і ухвалою від 25 жовтня 2012 року було затверджено мирову угоду. Відповідно умов якої відповідач зобовязався добровільно розірвати вказаний договір оренди та сплати позивачці несплачену орендну плату, але на час звернення до суду цього не зробив. Заборгував орендну плату за період з 26 вересня 2011 по 26 вересня 2014 р. у сумі 6780 грн. та пеню за прострочення в сумі 494,94 грн.

Під час розгляду справи 08 квітня 2015 року представник позивача уточнив позовні вимоги. Просив суд визнати договір оренди землі від 26 вересня 2011 року укладений з орендарем ОСОБА_4 недійсним, посилаючись на те, що вказаний договір оренди не відповідає вимогам ст.15 ЗУ «Про оренду землі», а саме: 1) в договорі не зазначено кадастрового номеру земельної ділянку, який визначений у Державному акті на право власності на земельну ділянку; 2) у п. 26 вказаного договору землі зазначено, що на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) інші права третіх осіб із зазначенням «не засмічувати хімічними речовинами землю», але в договорі не зазначено те, що на цій ділянці діє обмеження, обтяження (сервітут) на користь стороннього землекористувача Кіровоградські магістральні електромережі - 0,0300 га, про що зазначено на плані меж земельної ділянки, щодо якої укладено договір оренди від 26 вересня 2011 року. У договорі ці обмеження не зазначені; 3). у п.17 вказаного договору «умови збереження земельної ділянки» зазначено «від руки» «дотримання вимог протиерозійної культурно-меліоративної організації». Вказаний текст не містить ніякої конкретної інформації із зазначенням конкретного стандарту, регламенту, технічних умов, плану діяльності із зазначенням конкретного часу здійснення дій, щодо збереження грантів вказаної земельної ділянки та дій по запобіганню деградації грантів цієї ділянки. У вказаному договорі оренди відсутні будь-які посилання на здійснення агрохімічної паспортизації, що є обовязковим при передачі земельної ділянки в оренду згідно зі ст. 37 ЗУ «Про охоронну земель». Вказаний договір не містить трьох істотних умов і це є підставою для визнання цього договору недійсним .

ОСОБА_4 звернувся до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі дійсним та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

В обґрунтування своїх вимог зазначав, що 26 вересня 2011 року між сторонами дійсно було укладено договір, за умовами якого ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_4 отримав у платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 3,9239 га, яка розташована на території Василівської сільської ради Долинського району. Договір було укладено на 17 років, тобто до 26 вересня 2028 року. Вказане підтверджують власноручні підписи сторін на договорі, який ОСОБА_3 особисто прочитала і власноручно підписала договір. Під час укладання договору були дотриманні всі істотні умови.

На розірвання договору він категорично не згоден, оскільки належним чином виконував і продовжує виконувати всі свої зобовязання за договором, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату. Відповідно відомостей про отримання орендної плати він сплатив ОСОБА_3 орендну плату за користування землею за 2012-2013 роки. Також 31 березня 2015 року виплатив ОСОБА_3 4000 грн. орендної плати за 2014 рік , що підтверджується її розпискою та фото таблицею.

Рішенням Долинського районного Кіровоградської області від 15 квітня 2015 року в задоволені позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди землі від 26 вересня 2011 року відмовлено.

Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_4 задоволено частково. Визнано договір оренди землі від 26 вересня 2011 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, за яким останній отримав у платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 3,9239 га, що розташована в адміністративних межах Василівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області, строком на 17 років, тобто до 26 вересня 2028 року зареєстрованим за № 000 - дійсним .

Зобов'язано ОСОБА_3, не чинити перешкоди ОСОБА_4, у користуванні земельною ділянкою для сільськогосподарського призначення, площею 3,9239 га , що розташована в адміністративних межах Василівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області , кадастровий номер :02:000:2356, та не порушувати інтереси, права і свободи орендаря.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 судові витрати в розмірі 1461 грн. 60 коп. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_5, представника ОСОБА_3 ставиться питання про скасування рішення суду першої інстанції в звязку з неповним, на його думку, зясування судом обставин, що мають значення для справи та порушенням норм матеріального і процесуального права під час ухвалення рішення.

Просив суд апеляційної інстанції скасувати дане рішення суду та ухвалити нове рішення, яким задовольнити їх позовні вимоги в повному обсязі, а в задоволені зустрічного позову відмовити.

Позивач та її представник у судове засідання апеляційного суду не зявилися, про час і місце розгляду справи повідомлені у порядку, визначеному ст.76 ЦПК України, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення їм поштового відправлення із судовими повістками.

Враховуючи положення ч.2 ст.305 ЦПК України, згідно з якою неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи, колегія суддів вирішила розглядати справу у відсутності сторін.

Заслухавши доповідача, пояснення ОСОБА_4 та його представника ОСОБА_7, які заперечували проти доводів апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду у встановлених статтею 303 ЦПК України межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 26 вересня 2011 року між сторонами було укладено договір, за умовами якого ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_4 отримав у платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 3,9239 га, яка розташована на території Василівської сільської ради Долинського району. Договір було укладено на 17 років . Договір зареєстровано відділом Держкомзему в Долинському районі за № 00050 від 16 березня 2012 року.

У відповідності до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені цим Кодексом.

Відповідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної статті визначено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відмовляючи в задоволені позов про визнання укладеного між сторонами договору оренди землі недійсними, суд першої інстанції звернув увагу на вимоги ст. 3 ЦПК України та ст.15 ЦК України про те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право.

У правовій позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 25 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13, зазначено, що виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у звязку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІУ «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, також зясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

З матеріалів справи вбачається, що у позовній заяві позивачкою не зазначено в чому саме полягає порушення її прав як орендодавця оспорюваним договором і які зміни мали б бути внесені до тексту договору для забезпечення її прав.

Статтею 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу. Частиною 4 ст.22 ЗК України встановлено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

Згідно із ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду землі» типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Зі змісту укладеного між сторонами договору оренди землі вбачається, що він відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою КМУ від 03 березня 2004 року № 220 ( із змінами, внесеними згідно з Постановами КМУ № 1724 від 13 грудня 2006 року, №780 від 03 вересня 2008 року).

Частиною 1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що «умови використання земельної ділянки» і «умови збереження стану обєкта оренди» є окремими істотними умовами договору оренди.

Проте, у Типовому договорі оренди землі, затвердженому постановою КМУ від 03 березня 2004 року № 220 (із змінами, внесеними згідно з Постановами КМУ № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року), пункт 17 «Умови збереження стану обєкта оренди» знаходиться у розділі, який має назву «Умови використання земельної ділянки» і який містить три пункти: п.15 «Земельна ділянка передається в оренду для (мета використання)», п.16 «Цільове призначення земельної ділянки», п.17 «Умови збереження стану обєкта оренди».

Таким чином, типовий договір не містить такої окремої істотної умови договору оренди землі, як умови використання земельної ділянки. Умови використання земельної ділянки у ньому розкриваються шляхом узгодження сторонами договору мети використання земельної ділянки, її цільового призначення та умов збереження стану обєкта оренди.

В пункті 17 оспорюваних договорів оренди землі вказано, що умов збереження стану обєкта оренди немає.

Наведене свідчить про те, що сторони дійшли згоди, що умови збереження обєкту оренди визначаються чинним законодавством України, яке регулює зазначені правовідносини.

Зокрема, при встановленні умов збереження стану обєкта оренди у необхідних випадках передбачається проведення рекультивації як технічної, так і біологічної, з дотриманням положень ст.ст.166, 168 ЗК України, постанови РМ СРСР від 02 червня 1976 року № 407, постанови РМ УРСР від 14 липня 1976 року № 327, ГОСТ 17.5.3.04-83, ГОСТ 17.5.1.01-83, ГОСТ 17.5.4.01-84, ГОСТ 17.5.4.02-84, ГОСТ 17.5.3.05-84, ГОСТ 17.5.1.02-85, ГОСТ 17.7.3.06-85, ГОСТ 17.5.1.03-86 та інших актів чинного законодавства.

Ризик випадкового знищення або пошкодження обєкта оренди урегульовано статтею 11 Закону України «Про оренду землі», а умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки - Законами України «Про заставу» від 02 жовтня 1992 року та «Про господарські товариства» від 19 вересня 1991 року.

Суд першої інстанції ухвалюючи рішення дійшов до обґрунтованого висновку, що умовами оспорюваних договорів права позивачки не порушені, тому передбачених законом підстав для визнання його недійсним немає.

Орендар ОСОБА_4 належним чином виконував і продовжує виконувати всі свої зобовязання за договором , своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату , що підтверджується копіями розписок та платіжних відомостей .Отже з боку орендаря відсутні будь-які порушення умов договору, які відповідно до ст.32 ЗУ «Про оренду землі» могли бути підставою для дострокового розірвання договору оренди.

За таких обставин колегія суддів дійшла до висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення, в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 з дотриманням норм матеріального і процесуального права, відповідно до ч. 1 ст. 308 ЦПК України, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому підстав для його скасування в цій частині не має.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_4 про визнання дійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від 26 вересня 2011 року та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою до припинення дії вказаного договору оренди земельної ділянки, суд першої інстанції не навів жодної підстав для задоволення. Крім того в судовому засіданні апеляційного суду ОСОБА_4 та його представник ОСОБА_7 не змогли надати пояснення про підстави для задоволення вказаних позовних.

Згідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України (ст. 4 ЦПК України).

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відтак зазначена норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорене право чи цивільний інтерес.

Як вбачається з матеріалів справи 26 вересня 2011 року між сторонами було укладено договір, за умовами якого ОСОБА_3 передала, а ОСОБА_4 отримав у платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 3,9239 га, яка розташована на території Василівської сільської ради Долинського району. Договір було укладено на 17 років. Договір зареєстровано у відділом Держкомзему в Долинському районі за № 00050 від 16 березня 2012 року, будь яких передбачених законом підстав для визнання його дійсним не має.

ОСОБА_4 та його представник ОСОБА_7 будь яких належних та допустимих доказів про перешкоджання ОСОБА_3 в користуванні земельною ділянкою суду надано не було.

Відповідно до ст.ст. 10, 60, 213, 214, 309 ЦПК України суд вирішує цивільний спір на засадах змагальності. Кожна сторона доказами повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

За таких обставин колегія суддів судової палати апеляційного суду з розгляду цивільних справ дійшла до висновку, що рішення суду першої інстанції, в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_4 про визнання договору оренди землі дійсним та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому відповідно до ст. 309 ЦПК України підлягає скасуванню з постановленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в цій частині.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 304, 307- 309, 313-316 ЦПК України, колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Долинського районного Кіровоградської області від 15 квітня 2015 року в частині задоволення зустрічного позову скасувати. Ухвалити нове рішення, яким в задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі дійсним та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою; треті особи по справі, що не заявляють самостійних вимог: реєстраційна служба Долинського РУЮ Кіровоградської області, відділ Держземагенства у Долинському районі Кіровоградської області та стягненні з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4Ю, судові витрати в розмірі 1461 грн. 60 коп. відмовити.

В іншій частині рішення Долинського районного Кіровоградської області від 15 квітня 2015 року залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає чинності з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді