Справа № 372/6198/14ц Головуючий у І інстанції Проць Т.В.
Провадження № 22-ц/780/3916/15 Доповідач у 2 інстанції Кашперська Т. Ц.
Категорія 19 07.07.2015
РІШЕННЯ

Іменем України

07 липня 2015 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі:

головуючого судді Кашперської Т.Ц.,

суддів Фінагєєва В.О., Яворського М.А.,

за участю секретаря Токар Т.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Апеляційного суду Київської області цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2015 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, третя особа ОСОБА_2 про часткове визнання недійсними договорів, переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок та про визнання прав власності,

заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, колегія суддів, -

в с т а н о в и л а :

У грудні 2014 року позивач ОСОБА_3 звернувся до суду із даним позовом, заявлені позовні вимоги мотивував тим, що 01 червня 2011 року між ним та ОСОБА_4 було укладено договір оренди житлового будинку в АДРЕСА_6 разом з чотирма земельними ділянками для ведення особистого селянського господарства та обслуговування житлового будинку. Строк дії договору 35 місяців з умовою попередньої оплати за весь період дії договору у розмірі 1350000 грн., на підтвердження отримання коштів ОСОБА_4 надала розписку. Також між ними було укладено попередній договір від 01 червня 2011 року купівлі-продажу житлового будинку та чотирьох земельних ділянок, за яким відповідачеві було передано забезпечувальний платіж у розмірі вартості визначених об'єктів купівлі-продажу, купівлю яких сторони домовилися здійснити у майбутньому, а саме 6677000 грн., на підтвердження отримання даних коштів відповідач також надала розписку. У відповідності до попереднього договору, договір купівлі-продажу повинен бути укладений протягом року з дати закінчення строку дії договору оренди, а саме до 30 квітня 2015 року. На звернення позивача про необхідність виконання даного обов'язку та з проханням з'явитися до нотаріуса для посвідчення договору відповідач відмовила, мотивуючи це тим, що на правах власника вже відчужила вказане майно ОСОБА_2 за договорами купівлі-продажу будинку від 08 липня 2011 року, земельних ділянок від 30 червня 2011 року та 08 липня 2011 року. Вважає, що відповідач порушила його законні права інтереси, зокрема його право на переважне придбання майна у випадку його відчуження, порушила умови попереднього договору, укладеного з позивачем; укладений з третьою особою договір купівлі-продажу є недійсним в частині визначення покупця, оскільки його зміст суперечить ЦК України та іншим актам чинного законодавства. Просив визнати недійсними договори купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок у частині покупця; перевести на позивача права та обов'язки покупця за договорами купівлі-продажу, визнати за ним право власності на вказане майно.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2015 року позов частково задоволено, переведено на ОСОБА_3 права та обов'язки покупця за договорами купівлі-продажу будинку та земельних ділянок, в задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Третя особа ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи; порушення та неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2015 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в позові в повному обсязі. В обґрунтування апеляційної скарги вказував на те, що договір оренди, укладений між сторонами, носить фіктивний характер, а тому не може бути прийнятий як належний доказ. Попередній договір нотаріально не посвідчений та є нікчемним, а тому його укладення не має за собою наслідків. Крім того, в порушення вимог ст. 362 ЦК України позивачем не внесено коштів на депозитний рахунок, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Разом із тим рішення суду першої інстанції цим вимогам закону не відповідає.

Із матеріалів справи колегія суддів вбачає, що згідно договору оренди від 01 червня 2011 року, укладеному в простій письмовій формі, орендодавець ОСОБА_4 передала, а орендар ОСОБА_3 прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_6, земельну ділянку пл. 0,0143 га., кадастровий номер НОМЕР_1, земельну ділянку пл. 0,2335 га., кадастровий номер НОМЕР_2, земельну ділянку пл. 0,1500 га., кадастровий номер НОМЕР_3, земельну ділянку пл. 0,1335 га., кадастровий номер НОМЕР_4. Строк орендного користування згідно вказаного договору становить 35 місяців, розмір орендної плати за орендне користування об'єктом оренди складає 1350000 грн. з урахуванням її індексації за весь період. 01 червня 2011 року між сторонами підписано акт приймання-передачі по договору оренди від 01 червня 2011 року, про отримання грошових коштів від ОСОБА_3 на виконання вказаного договору ОСОБА_4 склала розписку.

01 червня 2011 року між сторонами також укладено в простій письмовій формі попередній договір, за умовами якого сторони домовились у майбутньому укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу вищезазначеного нерухомого майна - житлового будинку та земельних ділянок протягом одного року з дня закінчення договору оренди. Сторони визначили вартість об'єктів купівлі-продажу, що має бути продано за основним договором, в розмірі 6677000 грн., вказаний договір укладено в простій письмовій формі. Згідно розписки ОСОБА_4, вона 01 червня 2011 року отримала від ОСОБА_3 грошові кошти в розмірі 6677000 грн. у якості забезпечувального платежу у рамках виконання попереднього договору від 01 червня 2011 року.

14 листопада 2011 року ОСОБА_3 направив на адресу ОСОБА_4 лист з проханням прибути до приватного нотаріуса 03 грудня 2014 року для укладення основного договору купівлі-продажу вказаного майна, на який ОСОБА_4 надала відповідь від 28 листопада 2014 року про те, що нею як законним власником майна було укладено договори купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок з іншою особою.

Так, 08 липня 2011 року ОСОБА_4 продала ОСОБА_2 житловий будинок АДРЕСА_6, розташований на земельній ділянці загальною площею 0,1500 га., кадастровий номер НОМЕР_3, яка відчужується на ім'я покупця одночасно з відчуженням цього будинку окремою цивільно-правовою угодою.

30 червня 2011 року ОСОБА_4 уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки пл. 0,0143 га. для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер НОМЕР_1, розташована на території смт. Козин ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області.

30 червня 2011 року ОСОБА_4 уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки пл. 0,02335 га. для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер НОМЕР_2, розташована на території смт. Козин ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області.

08 липня 2011 року ОСОБА_4 уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки пл. 0,1500 га. для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер НОМЕР_3, розташована на території смт. Козин ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області.

08 липня 2011 року ОСОБА_4 уклала з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки пл. 0,1335 га. для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер НОМЕР_4, розташована на території смт. Козин ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області.

На підставі вказаних правочинів ОСОБА_2 01 серпня 2011 року зареєстрував право власності на будинок.

03 грудня 2014 року приватний нотаріус Михайленко С.А. направив лист на адресу ОСОБА_3, в якому повідомив, що в призначений час та місце, тобто 03 грудня 2014 року, до нього в офіс ОСОБА_4 чи її представники для укладення договору купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок не з'явились, про причини неявки не повідомили.

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно із ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 212 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Задовольняючи позов ОСОБА_3 про переведення прав і обов'язків покупця, суд першої інстанції виходив із того, що позивач є належним наймачем житла, оскільки застережень щодо форми звичайного договору найму чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає, про продаж житлового будинку та земельних ділянок він відповідачем не попереджався та до купівлі вони йому не пропонувалися, а тому його права як наймача на переважне право на придбання спірного майна при його продажу були порушені і підлягають судовому захистові.

Колегія суддів не може погодитися із таким висновком суду першої інстанції, виходячи із наступного.

Відповідно до ст. 777 ЦПК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст. ст. 759, 760, 762, 763 ЦПК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно ч. 2 ст. 125 ЗК України, що діяла на час спірних правовідносин, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Разом із тим, як вбачається із договору оренди від 01 червня 2011 року, він укладений в простій письмовій формі і не був зареєстрований в передбаченому законом порядку, як це вимагалось для договорів оренди, предметом яких є земельні ділянки, відтак є неукладеним в цілому і право на оренду, а отже і переважне право придбання майна як право наймача у позивача не виникло і судовому захисту не підлягало.

При цьому, оскільки договір є не укладеним, а не недійсним, колегія суддів не вважає за можливе застосувати ст. 217 ЦК України, відповідно до якої недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Крім того, здійснюючи переведення прав і обов'язків покупця на позивача згідно ч. 4 ст. 365 ЦК України, суд не звернув увагу, що вона регламентує переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності, а не переважне право придбання, належне орендарю, а також передбачає обов'язкове внесення на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, чого позивачем зроблено не було.

Також суд першої інстанції залишив поза увагою вимоги ст. 22 ЗК України, відповідно до якої землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність зокрема іноземцям.

Як вбачається із змісту позовної заяви позивач вказував, що є громадянином Канади, незважаючи на це суд перевів на нього права та обов'язки покупця за договорами купівлі-продажу трьох земельних ділянок із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства.

Виходячи із вищевикладеного, колегія суддів не може погодитися із висновками суду першої інстанції щодо переважного права позивача придбання майна, рішення суду в в результаті неповного з'ясування обставин справи та з порушенням вимог матеріального права, а тому підлягає скасуванню.

Вирішуючи заявлені позивачем позовні вимоги, колегія виходить із наступного.

Так, оскільки доводи позивача щодо наявності у нього переважного права придбання орендованого майна не знайшли підтвердження в судовому засіданні, колегія суддів приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про переведення прав і обов'язків покупця.

Крім того, колегія суддів звертає увагу, що Верховним судом України в п. 11 постанови Пленуму від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення в цивільній справі» роз'яснено, що оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.

Відповідно до ст. ст. 30, 33 ЦПК України, відповідач є стороною в цивільному процесі, яка має відповідати за позовом.

Враховуючи, що права і обов'язки покупця, переведені судом на позивача, належали ОСОБА_2 за договорами купівлі-продажу від 30 червня та 07 липня 2011 року, і щодо саме його прав та обов'язків ухвалив рішення суд, вимоги в даній частині позову мали бути пред'явлені саме до нього.

Разом із тим позивач не заявив клопотання, а суд відповідно не притягнув третю особу ОСОБА_2 до участі в справі як співвідповідача, чим позбавив його можливості відповідати за позовом і користуватися всіма процесуальними правами відповідача.

Із цих же підстав, оскільки право ОСОБА_3 як орендаря порушено не було, колегія суддів не знаходить підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, укладених між відповідачем та третьою особою, та визнання за позивачем права власності на майно, яке є предметом цих договорів.

Колегія суддів відхиляє доводи позивача, що відповідач, окрім порушення права орендаря, також порушила умови укладеного з ним попереднього договору, за яким була зобов'язана укласти з ним договір купівлі-продажу будинку та земельних ділянок.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

Предметом попереднього договору між сторонами від 01 червня 2011 року, укладеного в простій письмовій формі, зазначено об'єкти нерухомого майна - житловий будинок та земельні ділянки.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відтак, вимоги щодо форми договору сторонами дотримано не було.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Отже, оскільки попередній договір не був посвідчений нотаріально і не був підданий державній реєстрації, як того вимагає закон для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, колегія суддів приходить до висновку, що такий договір є нікчемним з моменту його укладення, відтак посилання позивача на зобов'язання за даним попереднім договором є безпідставними.

З огляду на викладене колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалене за неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи та зроблені із порушенням та неправильним застосуванням судом норм матеріального права, що відповідно до вимог ст. 309 ЦПК України є підставами для його скасування із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України колегія суддів здійснює перерозподіл судових витрат та стягує із позивача на користь ОСОБА_2 судові витрати в розмірі судового збору за подання апеляційної скарги 1830 грн.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2015 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Відмовити ОСОБА_3 в задоволенні позову до ОСОБА_4, третя особа ОСОБА_2 про часткове визнання недійсними договорів, переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок та про визнання прав власності.

Стягнути із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судові витрати в розмірі 1830 грн.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагєєв В.О.

Яворський М.А.