Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Справа №338/804/15-ц

30 червня 2015 року Богородчанський районний суд Івано-Франківської області в складі головуючого судді Битківського Л.М.,

з участю секретаря Дякун М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом ОСОБА_1 до приватного підприємства «Ольва», публічного акціонерного товариства Комерційний банк «Надра», Богородчанської селищної ради про визнання укладеним договору купівлі-продажу квартири,

в с т а н о в и в:

Позивачка звернулася в суд з позовом до ПП «Ольва» та ПАТ КБ «Надра» в якому поставила питання про визнання укладеним договору купівлі-продажу трикімнатної квартири №49 в будинку по вул. Грушевського, 2 корпус 1 в смт. Богородчанах між нею та ПП «Ольва».

Відповідно до ухвали суду від 19.06.2015 року до розгляду справи у якості співвідповідача залучено територіальну громаду селища Богородчани в особі Богородчанської селищної ради.

Заявлені вимоги представник позивача в судовому засіданні мотивував тим, що 23.01.2008 року між позивачкою і директором та власником ПП «Ольва» ОСОБА_2, який був забудівником багатоквартирного будинку в селищі Богродчани по вул.Грушевського, було досягнуто домовленості про купівлю-продаж в цьому будинку трикімнатної квартири, яка буде розташована на 3-му поверсі блоку В, проектною площею 94,29 кв.м. Відповідно до досягнутої домовленості, позивачка мала поетапно внести кошти по сплаті вартості вказаної квартири, а ПП «Ольва» взяло на себе обовязок завершити будівництво будинку та передати квартиру їй як покупцю до завершення 1-го кварталу 2009 року. Оскільки засвідчити нотаріально укладений договір-купівлі продажу квартири в будинку, будівництво якого не завершено, не було можливості, то умови досягнутої домовленості були викладені в договорі, який названо попереднім від 23.01.2008 року №6 і який укладений в письмовій формі. У цьому договорі були оговорені усі істотні умови купівлі-продажу згаданого обєкту нерухомості. В додатку №2, який був підписаний сторонами, з 01.07.2008 року змінено базову вартість квартири. На виконання умов договору, позивачкою у строки обумовлені сторонами було внесено в касу відповідача кошти на оплату повної вартості квартири на загальну суму 325314,81 грн. Таким чином ОСОБА_1 повністю виконала усі умови договору. Разом з тим відповідач ПП «Ольва» не дотримався обумовлених строків будівництва і не завершив зведення будинку до кінця 1 кварталу 2009 року. Неможливість вчасно оформити основний договір купівлі-продажу квартири власник ПП «Ольва» ОСОБА_2 обґрунтовував різними причинами, свій обовязок перед позивачем визнавав. По закінченні основних будівельних робіт на будівельному майданчику директор ПП «Ольва» ОСОБА_2 разом з прорабом будівництва ОСОБА_3 фактично передав їй ключі від квартири і повідомив, що ОБТІ виготовляє документи на право власності. 30.09.2010 року ОСОБА_2 отримав свідоцтво про право власності на вказану квартиру однак з оформлення передачі права власності зволікав. Тому 26.12.2012 року позивачкою йому була направлена письмова пропозиція зявитись до нотаріальної контори 10.01.2013 року для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири. 10.01.2013 року вони вдвох прибули до приватного нотаріуса ОСОБА_4 для підписання договору купівлі-продажу квартири, однак оформити документи нотаріус не змогла, оскільки в реєстрі виявила накладену заборону на відчуження усього майна, належного ПП «Ольва». Власник ПП «Ольва» запевнив, що усуне перешкоди, які виникли при оформленні договору, однак 05.03.2013 року помер. З того часу ПП «Ольва» фактично не функціонує. Відповідно до даних спадкової справи, яка відкрита після смерті ОСОБА_2 по претензії ПАТ КБ «Надра», ніхто із спадкоємців ОСОБА_2 не звернувся з заявами про прийняття спадщини. У звязку з цим, позивачка зверталася до Богородчанської селищної ради про виконання вимог ст. 1277 ЦК України з метою визнання спадщини відумерлою, та переведення на селищну раду обовязків власника, однак селищна рада від виконання своїх обовязків усунулась. Таким чином, на даний час не може в інший спосіб, довести, що договір купівлі-продажу квартири укладений та реалізувати свої права, що випливають з даного правочину.

Відповідач ПП «Ольва» в судовому засіданні не представлений, оскільки власник та директор приватного підприємства помер, будь-яких інших осіб, які б були уповноважені на представництво вказаної юридичної особи не встановлено, спадкоємців, які б заявили про спадкові права немає.

Представник співвідповідача Богородчанської селищної ради в судове засідання не зявився. Селищний голова ОСОБА_5 подав суду заяву у якій просив розглядати справу за відсутності представника селищної ради.

Представник ПАТ КБ «Надра» в судове засідання не зявився тричі, про час і місце судового розгляду відповідач повідомлявся у встановленому законом порядку.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача ОСОБА_6, дослідивши матеріали справи, вважає, що заявлений позов слід задовольнити.

Відповідно до ст. 202 ЦК України дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків є правочином. Як встановлено ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом і має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За своєю правовою природою договір купівлі-продажу є двостороннім правочином, за яким одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно і сплатити за нього певну суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений продавцем у майбутньому.

Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Статтею 207 ЦК України встановлено вимоги до письмової форми правочину. Відповідно до вказаної норми правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або декількох документах і якщо він підписаний сторонами.

За змістом ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Як встановлено судом, 23.01.2008 року між позивачкою ОСОБА_1 та ПП «Ольва» в особі директора ОСОБА_2 укладено договір за змістом якого ПП «Ольва» взяла на себе обовязок передати в майбутньому, до закінчення 1-го кварталу 2009 року обєкт нерухомості трьохкімнатну квартиру проектною площею 94,29 кв.м., яка розташована на 3-му поверсі блок В за адресою смт. Богородчани, вул. Грушевського.

Згідно даного договору сторонами досягнуто домовленості з усіх істотних умов. Зокрема, визначено вартість обєкту нерухомості, порядок і строки оплати за придбане майно, технічний стан та комплекс робіт, які мають бути забезпеченні на момент передачі цього майна, тощо. Оскільки сторонами передбачено сплату повної вартості квартири до моменту закінчення її створення, що не відповідає суті попереднього договору в розумінні ст. 635 ЦК України, то фактично між сторонами відбулось укладення договору купівлі-продажу майна, а не попереднього договору. Таким чином, підписаний сторонами попередній договір був удаваним правочином, за яким приховано інший договір купівлі-продажу, який насправді був вчинений між сторонами. Цей факт підтверджується також тією обставиною, що предмет договору квартира, після закінчення будівництва фактично була передана ПП «Ольва» у володіння ОСОБА_1, яка використовує її по даний час. Позивачка, як власник квартири, несла додаткові витрати, що сплачувались забудівнику за встановлення домофону, влаштуванню додаткового віконного блоку. Відповідно до ч.2 ст. 235 ЦК України, якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до ч.2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Виходячи зі змісту договору від 23.01.2008 року, укладеного між ПП «Ольва» та ОСОБА_1, суд вважає, що сторони дійшли згоди щодо з усіх істотних умов купівлі-продажу квартири. Згідно квитанцій до прибуткового касового ордера від 23.01.2008 року ОСОБА_1 внесла у касу ПП «Ольва» 73235 грн.; 18.02.2008 року 23690 грн.; 07.03.2008 року - 38600 грн.; 18.03.2008 року 19675 грн.; 23.04.2008 року 12800 грн., 22.05.2008 року 42110 грн.; 20.06.2008 року - 1800 грн. та 22000, 03.11.2008 року 61335 грн., 20.01.2009 року 8100 грн.; 27.03.2009 року 18079 грн., а всього 321425 грн. Крім того, сплатила в користь ПП «Ольва» 07.05.2010 року 500 грн. за встановлення домофону та 23.09.2010 року - 3500 грн. за встановлення додаткового віконного блоку. Таким чином, ОСОБА_1 у обумовлені договором строки виконала умови договору по сплаті повної вартості квартири. Зі свого боку ПП «Ольва» в особі директора ОСОБА_2 по завершенню будівництва передало у володіння ОСОБА_1 квартиру, якою вона володіє та користується з того часу відкрито та безперешкодно. Згідно свідоцтва про право власності ПП «Ольва», відповідно до рішення виконкому Богородчанської селищної ради, зареєструвало в Івано-Франківському ОБТІ право власності на трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 корпус 1, загальною площею 93,1 кв.м. Від нотаріального посвідчення договору відповідач ухилявся.

Той факт, що ПП «Ольва» має кредитні зобовязання перед ПАТ КБ «Надра» і передало в іпотеку земельну ділянку і обєкт незавершеного будівництва, не позбавляє прав позивача на придбане майно. Відповідно до п.4 ст.16 Закону України «Про іпотеку» у разі передачі в іпотеку обєкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Вказана квартира є окремим обєктом виділеним в натурі. Про укладення договору купівлі-продажу позивач та ПП «Ольва» домовились 23.01.2008 року, ОСОБА_1 здійснила повний розрахунок за дану квартиру до березня 2009 року, що підтверджено поданими квитанціями, а іпотечний договір укладено в 2012 році.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Виходячи з наведеного, суд вважає, що право позивача може бути захищене у спосіб, обраний ним, тобто шляхом визнання укладеним договору На підставі наведеного, керуючись ст. 213-215 ЦПК України, суд , -

в и р і ш и в :

Позов задовольнити. Визнати, що між ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ід.н. та приватним підприємством «Ольва» в особі директора ОСОБА_2, 23.01.2008 року укладено договір купівлі-продажу квартири трьохкімнатної загальною площею 93,1 кв.м., житловою площею 47,7 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_2 (Богородчанського району Івано-Франківської області), яка зареєстрована відповідно до свідоцтва від 30.09.2010 року Івано-Франківським ОБТІ за приватним підприємством «Ольва» реєстраційний номер майна 31633983, номер запису 1409 в книзі 11.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 10 днів з дня отримання його копії.

Суддя Битківський Л.М.