Справа № 755/1181/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" липня 2015 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Гаврилової О.В.,

при секретарях: Лесик Ю.С., Філімоновій Ю.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, третя особа Служба у справах дітей Дніпровської районної у м. Києві Державної адміністрації про розірвання договору оренди житла і гаражного боксу та виселення, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, в якому просив: розірвати договір оренди житла - квартири АДРЕСА_1 та гаражного боксу НОМЕР_1 у будинку за тією ж адресою, укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_2; виселити відповідачів з квартири АДРЕСА_1; зобов'язати відповідача ОСОБА_2 звільнити та повернути позивачу вищезазначений гаражний бокс.

Вимоги позову обґрунтовані тим, що 22 грудня 2010 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір оренди жилого приміщення, за умовами якого позивач передав, а відповідач ОСОБА_2 прийняла в платне користування квартиру АДРЕСА_1 разом із гаражним боксом НОМЕР_1, розташованим у тому ж будинку, зі строком оренди з моменту укладення договору до 23.11.2011р., тобто на 11 місяців. Приймання-передача майна за договором зафіксовано Актом приймання-передачі від 22.12.2010 року. Пунктом 8.6. договору було передбачено, що разом із орендарем - відповідачем ОСОБА_2 у квартирі мають право проживати члени її сім'ї - ОСОБА_3 (чоловік) та діти - ОСОБА_6, ОСОБА_4, ОСОБА_5 Після закінчення строку дії договору орендар продовжувала користуватися квартирою та гаражним боксом, а орендодавець проти цього не заперечував. Протягом часу користування майном між сторонами склалися доброзичливі відносини, тому у позивача були відсутні підстави передбачати протиправні наміри відповідача, які виявилися в подальшому. Однак останні три роки до моменту звернення з позовом до суду, орендна плата за договором не вносилась. Останній раз, коли позивач мав здійснити перевірку умов користування житлом та з цією метою відвідати квартиру, відповідач відмовилась надати позивачу доступ до квартири. При цьому з'ясувалося, що вхідні замки на дверях квартири відповідач змінила без попередження власника квартири, без погодження з ним таких дій та без повідомлення про те, з яких причин нею були вчинені дії по заміні замків без відома власника та без надання йому дублікату ключів. 11.12.2014 року відповідач ОСОБА_2 звернулася до Голови правління ОСББ «Тичини 16/2» з вимогою визнати її та її чоловіка членами Об'єднання співвласників будинку, а також зі скаргами на дії позивача. Окремим листом від 04.12.2014 року відповідач звернулась до позивача з вимогами надати їй оригінали: паспорту позивача та ідентифікаційного коду; правовстановлюючих документів на нерухомість та зазначила про проведення капітального ремонту квартири, який має бути врахований при проведенні остаточних розрахунків по квартирі. Оскільки вимоги відповідача ОСОБА_2 у сукупності вчинюваних нею звернень до різних органів викликали у позивача побоювання щодо посягання на його власність, останній намагався врегулювати питання мирним шляхом та погодити з цією метою відвідування квартири. Однак, відповідачі в обумовлений час у квартирі були відсутні.

На думку позивача, такі дії відповідачів є порушенням вимог діючого законодавства та умов договору оренди, а саме пунктів 3.4., 3.7. в частині неможливості перевірки стану використання відповідачами орендованого майна, пункту 4.1. в частині сплати орендних платежів, що в свою чергу є підставою для розірвання договору оренди, виселення відповідачів та звільнення гаражного боксу.

Представник позивача в судовому засідання підтримала позовні вимоги з підстав, викладених у позові та просила його задовольнити. Додатково пояснила, що укладений між сторонами договір є змішаним договором - оренди житла та гаражного боксу. Відповідачі не сплачують орендну плату, замінили замки в квартирі, не пускають до неї позивача щоб той міг перевірити схоронність майна. Відповідач ОСОБА_2 вважає себе співвласником квартири - подала заяву до ОСББ. Квартира необхідна позивачу для проживання в ній членів його сім'ї, тому він звернувся до відповідача ОСОБА_2 з вимогою звільнити три кімнати в чотирьохкімнатній квартирі. Внаслідок заміни відповідачем замків, позивач не має ключів від власної квартири. Остання сплата оренди була здійснена відповідачами в грудні 2011 року. Також представник позивача подала заяву, в якій уточнила прізвище відповідача ОСОБА_6 внаслідок його зміни на ОСОБА_6

Відповідач ОСОБА_3, який є також законним представником неповнолітнього відповідача ОСОБА_5, в судовому засіданні в задоволенні позову просив відмовити та пояснив, що відповідачі у 2010 році за допомогою брокерів знайшли квартиру та уклали з позивачем договір, в якому зазначена особа на прізвище ОСОБА_9, якій як довіреній особі сплачувались орендні платежі. Остання оплата була здійснена 25.10.2014р. за пів року наперед - в сумі 6000,00 доларів США. Наприкінці листопада 2014 року зателефонував позивач та запитав, чому відповідач та його дружина не сплачують за оренду та вимагав сплати йому по 1200,00 доларів США на місяць. Питання щодо продовження строку дії договору оренди вирішувалися в усному порядку. Сторони підписали договір у присутності брокера та представника позивача на ім'я ОСОБА_9, телефон якої вказаний в тексті договору. Замки в квартирі відповідачі не замінювали, в спірній квартирі проживають всі зазначені в позові відповідачі, за місцем реєстрації вони не проживають. Неповнолітня донька відповідачів - ОСОБА_5 зареєстрована разом із матір'ю. Позивач вимагав лише виселення, надати доступ до квартири не вимагав. ОСОБА_9 відмовлялась підписувати розписки щодо одержання коштів за оренду квартири. Відповідач, як орендар квартири вважає себе її тимчасовим власником.

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні в задоволенні позову просив відмовити, подав письмові заперечення на позов, в яких зазначив, що позивачем не надано документів на підтвердження його права власності на квартиру та гаражний бокс. 22.12.2010р. між сім'єю ОСОБА_3 в особі ОСОБА_2 та позивачем було підписано договір оренди квартири та гаражного боксу, після закінчення строку дії якого сторони продовжували його виконувати. На думку представника відповідача, позивач не намагається здійснити захист права власності, а бажає приховати місце свого проживання. Відповідачем подана заява до прокуратури Дніпровського району м. Києва на дії групи на чолі з ОСОБА_1 за ч. 2 ст. 190, ч. 2 ст. 296 КК України. Викладені в позові факти не відповідають дійсності. Позивачем також була подана заява до правоохоронних органів. Позивачем не надано документів про конфлікт, про виселення та про сплату ренти. Жодних доказів на підтвердження позовних вимог не надано. Позивач намагається позбутися орендарів. Договором оренди не передбачена фіксація внесення орендної плати. Позивач повинен надати докази отримання коштів за кожен рік, докази його перебування в громадянстві України та докази належності йому спірного майна. Додатково представник відповідача пояснив, що договір виконувався протягом усього часу. В договорі зазначена ОСОБА_9, яка одержувала орендні платежі. Кошти сплачені по 22.06.2015 року. Розмір орендної плати не змінювався.

Відповідач ОСОБА_6 в судовому засіданні позов не визнала, просила відмовити в його задоволенні та з її згоди була допитана судом в якості свідка.

Відповідачі ОСОБА_4, ОСОБА_5 та представник третьої особи Служби у справах дітей Дніпровської районної у м. Києві Державної адміністрації в судове засідання не з'явились, були повідомлені про час та місце розгляду справи належним чином, заяв чи клопотань суду не подали.

Суд, вислухавши пояснення сторін, допитавши свідків, вивчивши матеріали справи, оцінивши наявні доказі в їх сукупності, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1, що підтверджується договором купівлі-продажу квартири від 29.07.2005р. (т. 1 а.с.234) та витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно (т. 1 а.с. 235). Також позивач ОСОБА_1 є власником гаражного боксу під номером НОМЕР_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, що підтверджується договором купівлі-продажу гаражного боксу від 29.07.2005р. (т.1 а.с.236) та витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно (т. 1 а.с. 237). Оригінали цих документів були оглянуті судом в судовому засіданні.

Частиною 1 ст. 316 ЦК України визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпорядження майном. Відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. При цьому відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із ч. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена в його здійсненні лише у випадку і порядку, встановлених законом.

22.12.2010 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) було укладено договір оренди жилого приміщення - чотирьохкімнатної квартири АДРЕСА_1 та гаражного боксу НОМЕР_1 у тому ж будинку (т.1 а.с. 16-18), додатком до якого є опис майна, переданого в оренду (т. 1 а.с. 19) та Акт приймання-передачі від 22.12.2010р. (т.1 а.с.20)

Згідно умов зазначеного договору оренди, орендна плата за один місяць становить 900,00 доларів США - еквівалент у національній валюті за курсом НБУ та оплата за комунальні послуги за квитанціями, що вносяться не пізніше 23 числа кожного місяця (п.4.1.), строк дії договору - з 22.12.2010р. по 23.11.2011р., погоджено проживання з орендарем у зазначеній квартирі чоловіка ОСОБА_3 та дітей - ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (п.8.6.).

Згідно п. 7.1. договору оренди, він підлягає достроковому розірванню, а орендар негайному виселенню: а) у випадку невиконання або неналежного виконання орендарем умов, передбачених п.п. 3.4., 3.7., 4.1. цього договору: б) у випадках передбачених діючим законодавством України.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

Згідно ч. 2 ст. 628 ЦК України, сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Договір найму житла укладається у письмові формі (ч. 1 ст. 811 ЦК України) та на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 821 ЦК України).

Згідно положень ч. 2 ст. 821 ЦК України договір найму житла, укладений на строк до одного року, визначається як короткостроковий найм, та до нього не застосовуються положення ч. 1 ст. 816, положення ст. 818 та статей 822-824 цього Кодексу.

По закінченню строку дії договору оренди жилого приміщення від 22.12.2010р. новий договір у письмовій формі не укладався, натомість фактично відповідачі продовжували користуватися об'єктами оренди, а позивач проти цього не заперечував, що визнано сторонами у справі.

Оскільки Закон, а саме норми ст.ст. 203, 215 ЦК України не пов'язують недотримання письмової форми правочину з наслідками його недійсності, у суду відсутні правові підстави вважати договір оренди від 22.12.2010 року після його продовження без укладення письмового документу, недійсним.

При цьому положеннями ст. 764 ЦК України встановлені правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму. В цій статті зазначено, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

З огляду на те, що договір оренди від 22.12.2010 року був укладений строком на 11 місяців і один день, і кожного разу після закінчення строку сторони продовжували відносини за цим договором, він кожного разу вважається укладеним на той самий строк. Таким чином, якщо після закінчення дії договору, він поновлюється спочатку у наступний після закінчення день знову на 11 місяців і один день, то на даний час спірний договір після його чергового поновлення 30.08.2014 року закінчується 29.07.2015 року.

Разом з тим, суд не приймає до уваги твердження представника відповідача ОСОБА_2, наведені в судових дебатах стосовно того, що позивачем не подано договір оренди жилого приміщення від 22.12.2010 року на реєстрацію та не здійснено реєстрацію права оренди у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Так, відповідно до норми ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР (введеної в дію Постановою Верховної Ради Української РСР від 30 червня 1983 року, зі змінами, внесеними згідно з Указом ПВР №2444-ХІ від 27.06.1986, Законом №3187-12 від 06.05.1993), договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється.

З 1 січня 2004 року введено в дію Цивільний кодекс України, Глава 59 якого регулює правовідносини за договором найму (оренди) житла.

Так, у ч. 1 ст. 810 ЦК України розкривається зміст договору найму (оренди) житла, що є об'єктом приватної форми власності, а ч. 3 ст. 810 ЦК України визначає, що до цього договору застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено законом.

Норма ст. 811 ЦК України встановлює, що договір найму житла укладається у письмовій формі. Жодних інших застережень щодо форми договору чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає. Діюче законодавство також не передбачає і державної реєстрації такого виду правочинів.

Так, згідно з ч. 1 ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадку, встановленому законом. У Главі 59 ЦК України спеціальна вказівка про державну реєстрацію такого виду правочину відсутня.

Аналіз положень ст. 158 ЖК України у співвідношенні з нормами ст.ст. 203, 204, 205, 207, 208, 210, 215, 640, 810, 811-813, 820 ЦК України не дає підстав для висновку про те, що передбачена ч. 2 ст. 158 ЖК України реєстрація договору найму є державною реєстрацією правочину в розумінні ст. 210 ЦК України, з якою відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України закон пов'язує визначення моменту укладення договору, а відтак і набуття сторонами прав і обов'язків за договором найму (оренди) житла.

Крім того, спеціальним законом, який визначає засади проведення державної реєстрації речових прав та інших прав на нерухоме майно є Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", прийнятий 20 січня 2005 року, а відтак цей Закон має пріоритет над ч. 2 ст. 158 ЖК України стосовно положень про реєстрацію договору найму житла.

При цьому частиною 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", редакція якої є незмінною з моменту прийняття Закону 20.01.2005 року, встановлено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що розміщено на території України зокрема, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами (до яких квартира, як житло не відноситься).

Таким чином, недотримання умов ч. 2 ст. 158 ЖК України щодо реєстрації договору найму жилого приміщення у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється при відсутності у ст. 810 ЦК України та ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" вказівки на необхідність державної реєстрації договорів найму (оренди) житла не тягне за собою правових наслідків у вигляді визнання такого договору недійсним. З іншого боку, такі вимоги відповідачами не заявлялися, а факт користування об'єктами оренди за спірним договором підтверджується їх поясненнями в суді.

Отже, судом встановлено, що на момент звернення позивача до суду та до постановлення судового рішення у справі, спірний договір оренди від 22.12.2010 року є чинним, тому сторони зобов'язані належно виконувати його умови.

Умовами пункту 8.6. договору оренди, сторонами погоджено проживання з орендарем у зазначеній квартирі чоловіка ОСОБА_3 та дітей - ОСОБА_4, ОСОБА_5 та ОСОБА_6.

Факт проживання відповідача ОСОБА_2 у спірній квартирі разом із вказаними членами її сім'ї - іншими відповідачами підтверджений поясненнями сторін у судовому процесі та показаннями відповідача ОСОБА_6, допитаної за її згодою в якості свідка.

Судом досліджено письмові докази - копії паспортів повнолітніх відповідачів (т. 1 а.с. 223-224, т. 2 а.с.7-10) та оглянуто паспорт відповідача ОСОБА_3 і встановлено, що реєстрація місць проживання всіх повнолітніх відповідачів значиться за іншими адресами, ніж адреса місця розташування спірної квартири АДРЕСА_1.

В судовому засіданні батьком неповнолітнього відповідача ОСОБА_5 - відповідачем ОСОБА_3 надано відомості про те, що неповнолітня дитина зареєстрована разом із матір'ю - відповідачем ОСОБА_2 в АДРЕСА_3.

Згідно довідки ОСББ «Тичини 16/2» Форми № 3 від 18.12.2014р., у квартирі АДРЕСА_1 зареєстрованих осіб немає (т.1 а.с.29).

Таким чином, судом встановлено, що відповідачі мають інше житло, за адресами розташування якого зареєстровані їхні місця проживання.

Згідно з умовами ст. 4 договору оренди від 22.12.2010 року за користування майном, переданим в оренду, сплачується орендна плата, яка складає еквівалент 900 доларів США за один місяць, та окремо сплачуються комунальні послуги по квитанціях.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачі порушують умови договору оренди, в частині сплати орендної плати, яка не сплачувалась протягом останніх трьох років, та в частині не допуску позивача до квартири з метою перевірки схоронності майна.

Представник позивача пояснила, що останні платежі по оренді відбулись у грудні 2011 року, після чого неможливість оплати відповідачі пояснювали позивачу фінансовими труднощами, які виникли внаслідок будівництва будинку для проживання сім'ї у Київській області та просили відкласти оплату на момент кінцевих розрахунків за договором, а також пропонували у якості забезпечення виконання зобов'язання з оплати оренди - можливість притримання позивачем транспортного засобу, який зберігався у гаражному боксі.

Також представником позивача було надано суду витяг із загальнодоступної бази Інтернет, з якого вбачається розміщення оферту з продажу земельної ділянки у Київській області та зазначено контактний телефон, який співпадає з номером телефону відповідача ОСОБА_3, вказаного у договорі оренди (т.1 а.с. 239).

Обставини недопуску позивача до нерухомого майна, переданого в оренду - квартири та гаражного боксу, що є його власністю, підтверджуються Актом про перешкоди власнику в допуску до приміщення від 23.12.2014 року (т.1 а.с. 28). Допитаний в судовому засіданні свідок - Голова правління ОСББ «Тичини 16/2» ОСОБА_10 підтвердив в судовому засіданні обставини неможливості потрапити позивача до квартири та підтвердив складання даного акту.

Крім того, листом від 04.12.2014 року родина відповідачів повідомила позивача, що на виконання його вимоги про звільнення квартири, орендарі будуть вимагати альтернативного житла, компенсацій по договорах та виплат за капітальний ремонт тощо (т. 1 а.с.25).

Частиною 2 ст. 825 ЦК України визначений вичерпний перелік підстав розірвання договору найма житла за рішенням суду на вимогу наймодавця, якими є: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Суд вважає доводи та твердження сторони позивача щодо несплати відповідачем ОСОБА_2 та іншими відповідачами, які проживають в квартирі, орендних платежів понад строки, визначені п. 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України обґрунтованими, оскільки вони не спростовані належними та допустимими доказами зі сторони відповідачів, які стверджували про своєчасне та в повному обсязі здійснення платежів за договором оренди.

Згідно зі ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст.ст. 212, 213 ЦПК України, рішення ґрунтується на досліджених наявних в справі доказах.

Згідно ч. 2 ст. 59 ЦПК України, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Так, нормою ч. 1 ст. 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Таким чином, здійснення оплати є дією особи, яка визнається правочином в рамках виконання договору. Дане визначення правочину відповідає змісту ч. 3 ст. 206 ЦК України, згідно якої правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.

Статтею 208 ЦК України визначені правочини, які належить вчиняти у письмовій формі, до яких належать правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

Отже, сума щомісячної орендної плати, визначена договором оренди у еквіваленті 900 доларів США, є такою, що вимагає дотримання письмової форми правочину, який полягає в діях однієї сторони з передачі грошових коштів, а іншої сторони - приймання таких коштів.

Доводи сторони відповідачів про те, що факт оплати оренди підтверджується письмовими доказами, не знайшли свого підтвердження в матеріалах справи, оскільки стороною відповідачів надані лише копії платіжних документів про сплату комунальних платежів (т. 1 а.с.73-204).

Інших письмових доказів на підтвердження оплати орендної плати стороною відповідачів суду не надано, про існування таких доказів суд не повідомлено.

Згідно з ч. 1 ст. 64 ЦПК України письмовими доказами є будь-які документи, акти, довідки, листування службового або особистого характеру або витяги з них, що містять відомості про обставини, які мають значення для справи.

Твердження представника відповідача ОСОБА_2 про те, що спірним договором оренди від 22.12.2010 року не передбачений порядок здійснення розрахунків, а тому підтвердження факту проведення оплати по договору є неможливим, не приймаються судом до уваги з огляду на наступне.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За Законом передавання грошей може бути підтверджено розпискою (ст. 545 ЦК України), платіжними (банківськими) документами, перерахуванням коштів на рахунок отримувача або поштовим переказом на адресу його проживання. В разі відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов'язання, ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або у разі іншого прострочення з їхнього боку, відсутності представника недієздатного кредитора, боржник має право виконати свій обов'язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса (ст. 537 ЦК України).

Таким чином, Законом передбачена можливість виконання зобов'язань з проведення розрахунків різними способами, які забезпечують встановлення факту здійснення оплати на підставі належних і допустимих доказів, як того вимагають норми ст.ст. 58, 59 ЦПК України.

Суд також критично оцінює показання свідків, допитаних за клопотанням сторони відповідачів для підтвердження факту проведення оплати по договору оренди з уповноваженою позивачем особою - ОСОБА_9.

Так, допитаний в судовому засіданні свідок ОСОБА_10 суду показав, що він є Головою правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Тичини 16/2» та зазначив, що ніколи не був присутнім при передачі коштів за оренду квартири АДРЕСА_1 від орендарів ОСОБА_3 власнику квартири ОСОБА_1 чи іншій особі. Заборгованості по комунальних платежах по вказаній квартирі немає.

Свідок ОСОБА_11 суду показала, що вона є рідною сестрою відповідача ОСОБА_3 Засвідчила, що залишилась ночувати в квартирі АДРЕСА_1. Вранці 22 травня 2014 року, приблизно о 8:30год., до квартири прийшла ОСОБА_9, якій передали кошти за оренду у розмірі 1000 доларів США. Передача коштів відбувалась в коридорі квартири. В цей час свідок ОСОБА_11 перебувала в кухні разом з відповідачем ОСОБА_3, однак, з її свідчень, перервала розмову з останнім та стала прислуховуватись до того, що відбувалося в коридорі. Про те, що кошти передавалися саме в рахунок оплати оренди, а також ім'я особи, якій передавалися кошти, свідок ОСОБА_11 знає зі слів родичів. Документів, що посвідчують дану особу, свідок не бачила. На запитання, чи просили у цієї особи розписку про отримання коштів, відповіла запереченням.

Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_12 суду показав, що пов'язаний з відповідачем ОСОБА_3 спільною діяльністю з продажу продукції компанії «AMWAY Україна» («Ємвей Україна»). 21.07.2014 року він приїхав до помешкання відповідача ОСОБА_3 - у квартиру АДРЕСА_1 з метою погодження закупки продукції «AMWAY Україна». В той час, коли він з відповідачем ОСОБА_3 перебували на кухні, приїхала жінка, якій в коридорі передали кошти в конверті. До кухні жінка не заходила. З якою метою приїздила ця особа, свідок ОСОБА_12 з цікавості запитав у відповідача ОСОБА_2, яка розповіла, що дані кошти передані за оренду. Також свідок показав, що бачив, як разом із коштами були передані якісь квитанції або чеки. Стосовно того, яку саме суму передали жінці, свідок ОСОБА_12 зазначив, що чув, як шелестіли долари під час перерахунку, і по шелесту, маючи до цього професійну звичку, визначив, що сума була приблизно 1000-1200 доларів США.

Свідок ОСОБА_13 в судовому засіданні показав, що є чоловіком відповідача ОСОБА_6, особисто при передачі коштів він присутнім не був, однак наприкінці жовтня 2014 року знаходився в квартирі АДРЕСА_1 разом з дружиною, з якою вони передали у позику ОСОБА_2 та ОСОБА_3 6000 доларів США, про що отримали розписку. Дружина повідомила свідку, що батькам нічим сплачувати за квартиру, і для цього бала надана позика. Також свідок ОСОБА_13 показав, що під час передачі коштів у якості орендної плати присутній не був, перебував у цей час у кімнаті. Жінка, яка приходила за коштами, не заходила дальше коридору. Він бачив її потім зі спини з 6-го поверху.

Також судом була допитана в якості свідка відповідач ОСОБА_6, за її згодою, яка повідомила суду, що проживала разом з батьками та сестрами в орендованій квартирі АДРЕСА_1 починаючи з моменту підписання договору оренди квартири, а після укладення шлюбу вона проживає за різними адресами, у тому числі за місцем реєстрації місця проживання та в квартирі АДРЕСА_1. Починаючи з 2010 року по 24 жовтня 2014 року загалом вона приблизно 6 разів була свідком передачі коштів її матір'ю ОСОБА_2 особі на ім'я ОСОБА_9. Кошти кожного разу, крім останнього передавалися у розмірі 1000 доларів США. Останнього разу кошти передавалися у розмірі 6000 доларів США 24 жовтня 2014 року. Ці кошти були позичені нею та її чоловіком ОСОБА_13 під розписку батькам з метою оплати оренди. Також свідок ОСОБА_6 показала, що бачила, як її матір ОСОБА_2 перерахувала позичені кошти у розмірі 6000 доларів США та вклала їх у конверт, однак особисто не бачила, чи перераховувала їх представник позивача ОСОБА_9, якій конверт був переданий у той же день в квартирі АДРЕСА_1. Про те, що кошти, які передавалися ОСОБА_9, є платою за оренду, знає від своїх батьків. Позивач жодного разу за грошима не приходив. ОСОБА_2 та/або ОСОБА_3 ніколи не просили особу, яка отримувала кошти, видати їм розписку.

Таким чином, показання свідків ОСОБА_11, ОСОБА_6, ОСОБА_12 суперечать письмовим доказам по справі. Зокрема, ці свідки зазначили про одноразові передачі коштів у розмірі 1000 доларів США, проте договором оренди обумовлено сплату орендних платежів в еквіваленті 900 доларів США за кожен місяць оренди, інших домовленостей про розмір оренди сторонами не укладено та доказів на підтвердження зміни орендної плати суду не надано.

Крім того, свідки ОСОБА_11, ОСОБА_13, ОСОБА_12, відповідач ОСОБА_6, допитана у якості свідка за її згодою, не надали суду свідчень про те, за який саме період часу оренди передавались кошти, чи були дані кошти передані в рахунок платежів саме за договором оренди від 22.12.2010 року чи мають іншу правову природу, що не може бути доказом повної оплати за договором, навіть не зважаючи на їх недопустимість.

З показань цих свідків вбачається, що жодного з них безпосередньо не запрошували для свідчення приймання-передачі грошей, і жоден з них не був безпосередньо присутній у тому приміщенні, де передавалися кошти. Особа, якій передавалися кошти, відома свідкам ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13 лише зі слів відповідачів ОСОБА_3 та ОСОБА_2 Позивача ці свідки ніколи не бачили, особа на прізвище ОСОБА_1 їм не відома.

Свідок ОСОБА_11, відповідач ОСОБА_6, допитана в якості свідка, на запитання, чи вимагали відповідачі коли-небудь розписку про передачу грошей, відповіли негативно, що суперечить поясненням відповідача ОСОБА_3 та представника відповідачки ОСОБА_2, які стверджували, що позивач та його представник ОСОБА_9 категорично відмовлялися від написання розписки про отримання грошей.

Крім того, оцінюючи показання свідків, суд враховує те, що свідок ОСОБА_13 є чоловіком відповідача ОСОБА_6, свідок ОСОБА_11 - рідною сестрою відповідача ОСОБА_3, свідок ОСОБА_12 перебуває з останнім в неофіційних трудових відносинах, свідок ОСОБА_6 є відповідачем по справі, що дає підстави суду дійти висновку щодо особистої зацікавленості цих осіб в результатах розгляду даної справи.

Оцінюючи показання даних свідків з точки зору їх допустимості, суд враховуючи положення ст. 8 ЦК України, вбачає підстави для застосування до спірної ситуації норми ч. 1 ст. 218 ЦК України, якою визначено, що недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків встановлених законом. Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовим доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків.

Застосування даної правової норми знаходить своє роз'яснення в п.12 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», в якому зазначено, що, зі змісту абзацу другого частини першої статті 218 ЦК України не може доводитися свідченнями свідків не лише заперечення факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин, а й факт його вчинення, а також виконання зобов'язань, що виникли з правочину. Випадки, коли свідчення свідків допускаються як засіб доказування факту вчинення правочину, у ЦК визначені прямо (частина друга статті 937, частина третя статті 949 ЦК).

Що стосується тверджень сторони відповідачів та показань свідків про передачу коштів за договором оренди, укладеним з позивачем, уповноваженій ним особі - ОСОБА_9, суд звертає увагу на те, що будь-яких застережень в договорі стосовно цього немає, жодній особі сторонами цього договору не передано право вчинення дій за цим договором від імені та за дорученням сторін договору.

Стаття 526 ЦК України встановлює загальні умови виконання зобов'язань та закріплює основний принцип виконання зобов'язань - принцип належного виконання, що стосується як суб'єктів, так і предмета, строку чи терміну, місця і способу виконання (статті 527 -545 ЦК України).

За змістом статті 526 ЦК України належне виконання зобов'язання - це передусім виконання його відповідно до умов договору і вимог ЦК України та інших актів цивільного законодавства.

Однією з умов належного виконання зобов'язання є його виконання належними суб'єктами.

Частина перша статті 510 ЦК України визначає, що сторонами у зобов'язанні є боржник і кредитор.

У частині першій статті 527 ЦК України сформульовано загальне правило, відповідно до якого боржник зобов'язаний особисто виконати зобов'язання, а інша сторона (кредитор) повинна особисто прийняти виконання, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно із частиною другою статті 527 ЦК України виконання зобов'язання належним боржником або прийняття виконання належним кредитором визнається і у випадках здійснення цих дій уповноваженими особами.

Таким чином, за змістом цієї норми переадресування виконання боржником іншій особі можливе, якщо кредитор уповноважить на ці дії іншу особу.

Аналіз норм частини першої статті 238, частини другої статті 527 ЦК України в контексті поняття «уповноважена особа» дає підстави для висновку, про те, що між нею і кредитором повинні існувати відносини представництва (статті 237, 242, 244 ЦК України).

Отже, під уповноваженою особою слід розуміти будь-яку особу, яка має повноваження від кредитора на прийняття виконання обов'язку боржником.

За змістом частини другої статті 527 ЦК України кредитор має можливість уповноважити іншу особу на прийняття виконання за зобов'язанням, якщо зазначить про це у договорі чи у виданій довіреності.

У разі нездійснення боржником перевірки особи кредитора чи наявності необхідних повноважень у іншої особи ризик можливих наслідків, за змістом цієї норми, покладається на боржника.

У відповідності до ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

При цьому пунктом 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України визначено, що договір найму житла може бути розірвано за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.

Згідно ст. 826 ЦК України, у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Виходячи з наведеного, вищезазначених вимог закону та встановлених судом фактичних обставин справи і визначених відповідно до них правовідносин, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 про розірвання договору оренди, виселення відповідачів з квартири та зобов'язання повернення гаражного боксу підлягає задоволенню в повному обсязі, оскільки в судовому засіданні встановлено тривале - понад встановлені ч. 1 ст. 782 та п. 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України строки невнесення відповідачем ОСОБА_2 та іншими відповідачами плати за найом (оренду) квартири АДРЕСА_1 та гаражного боксу НОМЕР_1, розташованого за адресою: АДРЕСА_2, а відповідачами не надано належних та допустимих доказів на підтвердження здійснення сплати орендних платежів за договором від 22.12.2010р.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню судові витрати у виді сплаченого судового збору в розмірі: по 146,16грн. з відповідачів ОСОБА_4 та ОСОБА_6; по 219,24грн. - з відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (з урахуванням стягнення з них по ? судового збору за неповнолітнього відповідача ОСОБА_5 - доньку цих відповідачів).

Згідно ч. 2 ст. 7 Закону України «Про судовий збір» суд убачає підстави для повернення позивачу переплаченої суми судового збору в розмірі 974,40грн.

На підставі викладеного, ст. 8, 15, 16, 202, 206, 208, 218, 316, 317, 319, 321, 391, 526, 527, 545, 628, 759, 764, 782, 810, 811, 820, 821, 825, 826 ЦК України, керуючись ст. 10, 11, 57-60, 208, 209, 212-215, 218, 223 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 - задовольнити.

Розірвати Договір оренди житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 та гаражного боксу НОМЕР_1, розташованому за адресою: АДРЕСА_2, укладений 22.12.2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.

Виселити з квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6.

Зобов'язати ОСОБА_2 звільнити та повернути ОСОБА_1 гаражний бокс НОМЕР_1, розташованому за адресою: АДРЕСА_2.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 219,24грн.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 219,24грн.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 146,16грн.

Стягнути з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 146,16грн.

Повернути ОСОБА_1 надмірно сплачену суму судового збору в розмірі 974,40грн. за квитанцією № 13189069 від 09.02.2015р. нарозрахунковий рахунок 0005 МФО 820019 .

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва шляхом подачі через Дніпровський районний суд м. Києва апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення. Якщо особа яка оскаржує рішення не була присутня у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, скарга може бути подана протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя