Справа № 388/761/15-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А І Н И

12.06.2015 Долинський районний суд Кіровоградської області

в складі: головуючого судді Баранського Д.М.,

за участю секретаря Іскри А.А.,

представника ОСОБА_1,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Долинській цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування його реєстрації, зобовязання видати домову книжку,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2015 року ОСОБА_2 звернувся до суду з цим позовом, посилаючись на те, що 2 грудня 2013 року між ним та відповідачем у справі ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу будинку, що посвідчений приватним нотаріусом Долинського районного нотаріального округу Кіровоградської області.

Згідно умов вищевказаного договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року ОСОБА_3 зобовязався сплатити на користь ОСОБА_2 76600 грн у строк до 2 грудня 2014 року, однак цього не зробив. Таким чином відповідач є таким, який прострочив сплату коштів відповідно до укладеного правочину.

Оскільки, згідно умов договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року вартість товару сплачувалась у кілька етапів та було визначено ціну товару у 76000 грн, перший платіж проведено 2 грудня 2013 року, другий не пізніше 2 грудня 2014 року, відповідно відповідач не здійснив чергового платежу за куплену річ із розстрочкою платежу. Позивач указує, що не отримав більше 86 % вартості проданої речі.

ОСОБА_2 зазначає, що враховуючи знецінення національної валюти в якій зазначена ціна правочину, зростання ринкової вартості проданої речі, зобовязання відповідача, що стосується сплати на користь позивача вартості речі втратило для останнього інтерес, а також беручи до уваги той факт, що зобовязання не виконано з вини відповідача, позивач уважає істотним таке порушення умов договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_2 позов підтримав за обставин зазначених у ньому, попросив позов задовольнити. Суду пояснив, що відповідно до досліджених у суді обставин цієї справи, тепер вважає порушення умов спірного правочину не істотним. Крім цього, пояснив, що раніше проданий будинок мав водяне опалення, а також огородження.

Відповідач ОСОБА_3 та його представник за довіреністю ОСОБА_1 у судовому засіданні позов не визнали, вважають його необґрунтованим, просили відмовити у його задоволенні. ОСОБА_3 суду пояснив, що сплатив на користь позивача 50000 грн. Визнає факт порушення умов правочину, а саме прострочення сплати суми боргу за придбане майно. Додав, що у придбаному домоволодінні тепер замінив систему опалення, поклеїв шпалери, а також установив огородження. Зобовязання за правочином не виконав, оскільки у нього захворіли батьки, які також є похилого віку. Тепер взяв у позику гроші з метою виконати зобовязання за спірним правочином.

Крім вищевказаного ОСОБА_3 надав суду письмові заперечення проти позову, згідно яких сплатив на користь позивача зобовязання за укладеним правочином на суму 50000 грн.

Згідно п. 2.1. спірного договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року вартість проданої речі становить 76600 грн. Згідно п. 2.2 цього правочину визначено, що вартість житлового будинку на момент продажу становить 41332 грн.

Відповідно до висновку вартості спірного будинку від 11 червня 2015 року ринкова вартість його становить 76273 грн.

Відповідно до викладеного, вартість спірного будинку тепер є нижчою ніж вартість цього будинку, що була визначена у договорі на момент його продажу.

Суд, заслухавши пояснення осіб, які брали участь у справі, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову з таких підстав.

Згідно ч. 2 ст. 27 ЦПК України особи, які беруть участь у справі позовного провадження, для підтвердження своїх вимог або заперечень зобовязані подати усі наявні у них докази або під час попереднього судового засідання, а якщо попереднє судове засідання у справі не проводиться до початку розгляду справи по суті.

Відповідно до ст. 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко - і відеозаписів, висновків експертів.

За змістом ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом установлено, що 2 грудня 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: вул. Макаренка, 134, м. Долинська, Долинський район, Кіровоградська область (далі Договір купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року) (а. с. 7, 8).

За змістом п. п. 2.1.-3.1. Договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року продаж будинку здійснюється за 76600 грн. Вартість житлового будинку визначена субєктом оціночної діяльності, становить 41332. Покупець сплачує продавцю 10000 грн до підписання цього договору, а гроші в розмірі 66000 грн зобовязується сплатити до 2 грудня 2014 року шляхом передачі грошей готівкою за місцем проживання продавця.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно із ч. 2 ст. 692 ЦК України покупець повинен виконати свій обов'язок щодо оплати одразу в повному обсязі, тобто сплатити продавцеві повну ціну переданого товару.

Однак сторони можуть відійти від цього положення, застосувавши розстрочення платежу (ч. 2 ст. 692 ЦК України).

У випадку, якщо договором купівлі-продажу передбачена оплата товару через певний час після його передачі покупцю, покупець повинен провести оплату в строк, передбачений договором.

Якщо покупець не виконує свого обов'язку щодо оплати переданого йому товару в установлений договором купівлі-продажу строк, продавець набуває право вимоги такої оплати та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами (ч. 3 ст. 692 ЦК України), або розірвання договору з підстав, передбачених ст. 651 ЦК України.

Беручи до уваги той факт, що спірним Договором купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року його сторонами застосовано розстрочення платежу, а саме оплату ціни товару в розмірі 66000 грн до 2 грудня 2014 року, а також ураховуючи той факт, що у визначений спірним правочином строк передбачений обовязок покупцем відповідачем у справі ОСОБА_3 не виконано, відповідно продавець товару позивач у справі ОСОБА_2 має право вимоги такої оплати, сплати процентів за користування чужими грошовими коштами, а також розірвання правочину, згідно ст. 651 ЦК України.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до вказаного, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

З урахуванням обставин досліджених судом у судовому засіданні, позивач ОСОБА_2 не вважає істотним порушення ОСОБА_3 умов Договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року, зокрема невиконання обовязку покупця, що стосується сплати залишку ціни товару.

Крім цього, позивач ОСОБА_2 не зміг пояснити суду в чому полягає наявність шкоди завданої ОСОБА_3 унаслідок несплати ціни товару в повному обсязі, згідно Договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року.

Вищевказане дає суду підстави дійти до висновку, що ОСОБА_2 не доказано обставини на які посилається як на підставу своїх вимог, зокрема не доказано наявність усіх складових необхідних для прийняття судом рішення про розірвання двостороннього правочину, згідно ст. 651 ЦК України.

Як суд вище зазначав ціна товару за спірним Договором купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року, становить 76600 грн.

Відповідно до п. 3.1. Договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року ОСОБА_3 сплатив на користь ОСОБА_2 10000 грн. Указану обставину сторони також визнають.

Відповідно до розписки від 2 грудня 2013 року ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_3 гроші в розмірі 40000 грн як завдаток за будинок, за адресою: вул. Макаренка, 134, м. Долинська, Долинський район, Кіровоградська область. Указаний факт сторони також визнають.

Згідно ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 571 ЦК України, якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до вищевказаного, завдатком може бути забезпечено лише зобов'язання, що випливає з договору. Інакше кажучи, позадоговірні зобов'язання завдатком не забезпечуються. Завдаток виконує три основні функції: платіжну (завдаток видається в рахунок належних за договором платежів); підтверджувальну (передачею завдатку боржник підтверджує наявність основного зобов'язання); забезпечувальну (встановлення негативних наслідків невиконання зобов'язання, забезпеченого завдатком, гарантує виконання такого зобов'язання).

Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Ч. 4 ст. 334 ЦК України передбачено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином договір купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема будинку повинен бути укладений у письмовій формі, нотаріально посвідчений, а також підлягає державній реєстрації. Саме момент державної реєстрації такого провочину визначений законодавцем моментом його укладення, тобто моментом виникнення, зміни або припинення прав та обовязків його сторін.

За змістом п. 5.3. спірного Договору купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року право власності на житловий будинок виникає у покупця з моменту державної реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України та ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та проведення повного розрахунку по цьому договору (підтвердженням умови повного розрахунку вважається заява продавця про проведення повного розрахунку, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально).

Відповідно до вищевказаного, оскільки покупець за Договором купівлі-продажу від 2 грудня 2013 року не виконав умови, що стосуються проведення розрахунку за ціну товару, що крім цього передує моменту укладення цього правочину, тобто його державній реєстрації, можливо дійти висновку, що такий правочин не укладений, тобто не створив для його сторін конкретні права й обовязки, а відповідно не може бути розірваний відповідно до ст. 651 ЦК України.

Згідно викладеного, позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу житлового будинку, є необґрунтованим у задоволенні якого необхідно відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ч. 4 ст. 334, ст. ст. 570, 571, ч. ч. 1, 2 ст. 651, ст. 655, ст. 657 ЦК України, ст. ст. 10, 11, 15, 57-62, 64, 212-215, 218, 294 ЦПК України суд,

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування його реєстрації, зобовязання видати домову книжку.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Кіровоградської області через Долинський районний суд Кіровоградської області. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення виготовлено 16 червня 2015 року. Про можливість з цієї дати знайомитись з його змістом, а також робити з нього копії доведено до відома осіб, які брали участь у справі та були присутні під час проголошення судового рішення.

Суддя Долинського районного суду ОСОБА_4