АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Єдиний унікальний номер справи: 667/8072/14-ц Головуючий у І інстанції Котьо І.В.
Номер провадження: 22-ц/791/1728/15 Доповідач: Семиженко Г.В.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2015 року червня місяця 23 дня колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Херсонської області у складі:

головуючого: Семиженка Г.В.

суддів: Базіль Л.В.

ОСОБА_1

при секретарі: Предместніковій Д.О.,

з участю прокурора Рашевської О.Ю., позивача ОСОБА_2 та його представника ОСОБА_3, відповідача ОСОБА_4 та його представника ОСОБА_5, ОСОБА_6,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_4 на рішення Комсомольського районного суду міста Херсона від 15 травня 2015 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_4, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Служба у справах дітей Комсомольської районної у місті Херсоні ради, про розірвання договору найму житла та виселення,

ВСТАНОВИЛА:

у вересні 2014 року позивач звернувся до суду з даним позовом з посиланням на те, що за договором купівлі-продажу від 16 травня 2002 року він придбав з аукціону у Херсонської обласної спілки споживчих товариств 1/2 частину будинку № 5 з відповідною частиною господарських та побутових будівель і споруд по вулиці Льва Толстого у місті Херсоні, інша частина будинку з господарськими та побутовими будівлями і спорудами належить йому на підставі договору дарування від 18 березня 2005 року, даний факт встановлено рішенням Комсомольського районного суду міста Херсона від 02 липня 2007 року, відповідачі займають жиле приміщення у вказаному будинку на підставі договору найму жилого приміщення від 01 січня 1996 року, укладеного між Виробничим автотранспортним обєднанням облспоживспілки та ОСОБА_4, 03 лютого 2012 року позивач звернувся до відповідача з пропозицією переукладення договору найму з ним, як з новим власником, однак відповіді не отримав, 15 лютого 2012 року звернувся до нього ж з листом про намір розірвання договору найму житлового приміщення у звязку з тим, що не має можливості користуватися та розпоряджатися належним йому на праві приватної власності житловим приміщенням, у позові просив розірвати договір найму житлового приміщення від 01 січня 1996 року та виселити ОСОБА_4, ОСОБА_6, ОСОБА_9, ОСОБА_7, ОСОБА_8 з належного йому житлового будинку № 5 по вулиці Льва Толстого у місті Херсоні без надання іншого житла.

Рішенням Комсомольського районного суду міста Херсона від 15 травня 2015 року позовні вимоги задоволено, ухвалено розірвати договір найму жилого приміщення від 01 січня 1996 року, укладений між Виробничим автотранспортним обєднанням облспоживспілки та ОСОБА_4 та виселити з будинку № 5 по вулиці Льва Толстого у місті Херсоні ОСОБА_4, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9 без надання іншого житла.

В апеляційній скарзі ОСОБА_4з посиланням на незаконність та необґрунтованість рішення суду просив його скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, оскільки він разом із своєю родиною у 1971 році у встановленому порядку вселився до квартири АДРЕСА_1, у 1996 році ним з попереднім власником у письмовій формі було укладено договір найму цього житлового приміщення на невизначений строк, позивачем не було вирішено питання переоформлення договору найму житла з відповідачем, а тому звертатись з позовними вимогами про розірвання договору позивач не має підстав, доказів ухилення відповідача від переукладення договору позивачем не надано, крім того судом першої інстанції було порушено права неповнолітніх дітей ОСОБА_7 та ОСОБА_8 на житло, не зважено на відсутність дозволу органу опіки та піклування на їх виселення.

У судовому засіданні при апеляційному розгляді справи сторони свої процесуальні позиції підтримали, при цьому ОСОБА_4 та його представник ОСОБА_5О, ОСОБА_6 наполягали на задоволенні скарги, зауважили про те, що позивач неправомірно набув право власності на будинок, прокурор Рашевська О.Ю. підтримала вимоги скарги, вважала, що у позивача не виникло право вимагати розірвання договору найму та виселення відповідачів у звязку з недоведенням ним необхідності у користуванні спірним жилим приміщенням його та його сімї, як цього вимагає ст. 168 ЖК Української РСР.

Позивач та його представник щодо вимог апеляційної скарги заперечували, пояснили, що позивач є власником ще кількох квартир у даному будинку, він був обізнаний щодо права відповідача на проживання у цьому будинку на момент придбання його частини, вважали, що право на розірвання договору найму та виселення відповідачів позивач має вже лише на підставі права власності на спірне житлове приміщення і йому немає необхідності доводити факт власної потреби у даному жилому приміщенні та членів його сімї.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що позивача, як власника, не може бути позбавлено права користування жилим будинком (квартирою), а спірне жиле приміщення необхідне для проживання його та членів його сімї, відповідач уникає переукладення договору в частині визначення розміру орендної плати, тому суд визнав необхідним захистити право позивача обраним ним способом.

З таким висновком суду першої інстанції колегія суддів погодитися не може з такого розсуду.

З матеріалів справи вбачається та сторонами у справі визнано факт належності позивачу будинку, у якому знаходиться у тому числі квартира, займана відповідачами, ОСОБА_4 з сімєю проживає у цій квартирі на підставі договору найму жилого приміщення від 01 січня 1996 року з попереднім власником, укладеним на невизначений строк.

Правовими підставами для задоволення заявлених позовних вимог позивачем зазначено ст. ст. 168, 169 ЖК Української РСР, які регулюють питання житлових прав, та ст. 391 ЦК України, що захищає права власника на користування та розпорядження своїм майном.

У даній справі виник конфлікт права власності позивача на квартиру із правом відповідачів на проживання у ній, права обох сторін захищені чинним законодавством України, у тому числі ст. ст. 41 та 47 Конституції України, задачею суду у такому випадку є вирішення законного балансу прав та обовязків сторін у спірних правовідносинах.

Позивач набув право власності на частину будинку, у якій розташована спірна квартира, у 2002 році, до набуття чинності ЦК України, як на той час, так і тепер спірні правовідносини сторін врегульовано нормами ЖК Української РСР, а після набуття чинності ЦК України відповідними нормами останнього Закону.

Так, за ст. 170 ЖК Української РСР при переході права власності на жилий будинок, (частину будинку, квартиру), в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення, до іншої особи, договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому строку. Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник будинку (квартири) вправі вимагати його розірвання у випадках і в порядку, передбачених статтею 168 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 168 ЖК України договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці, за його ст. 169 у разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

З 01 січня 2004 року на правовідносини сторін поширюють свою дію окремі норми ОСОБА_1 59 ЦК України, за його ст. 814 у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, за ч. 3 ст. 825 договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї, при цьому наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці, відповідно до ст. 826 у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Таким чином як в нормах ЖК Української РСР, так і в нормах ЦК України право власника на розірвання договору найму житлового приміщення з наймачем та виселення останнього не є абсолютним, а повязується з реальною потребою власника та потребою його членів сімї у проживанні в даному приміщенні, отже пріоритет у такому випадку надається реалізації житлових прав, а не права власності.

З матеріалів справи вбачається, що 03 лютого 2012 року позивач звертався до ОСОБА_4 з вимогою надання копії договору найму для його переукладення між сторонами, 15 лютого 2012 року у звязку з відсутністю пропозицій щодо оплатного користування житлом зі сторони відповідача позивач у листі вимагав його виселення протягом трьох місяців з посиланням на потребу у даному житловому приміщенні позивачу та членам його сімї.

З врахуванням того, що до суду після надіслання цих листів позивач звернувся з даним позовом тільки у 2014 році, з огляду на факт наявності у позивача на праві власності інших квартир у цьому ж будинку, оскільки інших даних матеріали справи не містять, доводи позивача щодо потреби його та членів його сімї у проживанні у спірній квартирі не є переконливими та такими, що відповідають дійсності.

Передбачені ч. 3 ст. 168 ЖК Української РСР та ч. 3 ст. 825 ЦК України обмеження на розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимогу власника (наймодавця) не є порушеннями права власності останнього, який в силу чинного законодавства не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві, у даному випадку позивач набув права власності на будинок, право на проживання в частині якого вже мав відповідач та члени його сімї, захищене положеннями ч. 4 ст. 9 ЖК Української РСР, тому сам лише обєм повноважень власника не дає право позивачу на виселення відповідачів, розірвання договору найму та виселення відповідачів можливе лише у випадку реальної необхідності власника та членів його сімї в реалізації своїх житлових прав у спірному приміщенні.

Таким чином, оскільки на вимогу ч. 3 ст. 10, ч. 1 ст. 60 ЦПК України та приписів ч. 3 ст. 168 ЖК Української РСР, ч. 3 ст. 825 ЦК України позивачем не було доведено свою реальну потребу та потребу членів своєї сімї у спірному жилому приміщення для власного проживання, передбачені законом підстави для задоволення заявлених позовних вимог відсутні.

Посилання сторони позивача на припинення спірного договору найму житлового приміщення на підставі ч. 1 ст. 821 ЦК України, за якою якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років, є хибним, оскільки на момент укладення цього договору приведена норма матеріального права не була чинною, у договорі передбачена умова про передачу житлового приміщення у безстрокове користування, його умови в силу положень ст. 170 ЖК Української РСР, 629, 814 ЦК України є обовязковими для сторін у справі, висновок суду першої інстанції про розірвання договору свідчить при визнання ним чинності цього договору і рішення у справі в цій частині позивачем не оскаржувалося, питання переукладення, зміни чи виконання договору найму житла відповідачем не є предметом розгляду у даній справі, оскільки відповідних позовних вимог не заявлялося.

Таким чином колегія суддів приходить до висновку, що рішення у справі не відповідає вимогам щодо його законності і обґрунтованості, апеляційну скаргу слід задовольнити, рішення у справі скасувати з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 314 ЦПК України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити.

Рішення Комсомольського районного суду міста Херсона від 15 травня 2015 року скасувати.

ОСОБА_2 у задоволенні позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили з моменту проголошення, на нього протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили може бути подана касаційна скарга безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Судді _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _