Справа № 2-4738/10
РІШЕННЯ

Іменем України

29 жовтня 2010 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Волчка А.Я.

при секретарі Тичковській Н.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про зобовязання виконати умови попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна щодо укладення основного договору та передання у власність нерухомого майна та за зустрічним позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до ОСОБА_1, Білогородської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Київській області, про визнання права власності на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2010 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду в порядку цивільного судочинства з позовом до відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про зобовязання виконати умови попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна щодо укладення основного договору та передання у власність нерухомого майна.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що 04.11.2009 року між ним та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартири в будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, а саме: квартира №1 загальною площею 203,6 кв.м, житловою площею 107,2 кв.м; квартира №2 загальною площею 198,2 кв.м, житловою площею 104,3 кв.м; квартира №3 загальною площею 199,3 кв.м, житловою площею 104,6 кв.м; квартира №4 загальною площею 195,9 кв.м, житловою площею 103,1 кв.м; квартира №5 загальною площею 198,4 кв.м, житловою площею 104,2 кв.м; квартира №6 загальною площею 201,2 кв.м, житловою площею 105,1 кв.м.

Відповідно до умов зазначеного договору сторони зобовязалися в термін до 05.08.2010 року укласти договір купівлі-продажу (основний договір) зазначеного нерухомого майна за ціною у розмірі 120000,00 грн. за кожну квартиру.

Проте ОСОБА_1 стверджував, що ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 від укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна ухилилися.

Позивач зазначив, що у попередньому договорі купівлі-продажу нерухомого майна від 04.11.2009 року він з відповідачами погодили всі істотні умови основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: предмет договору, ціну обєктів нерухомості, визначили термін, до якого сторони зобовязалися укласти основний договір.

ОСОБА_1 вказав, що він виконав усі зобовязання, взяті на себе згідно попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 04.11.2009 року.

Тому ОСОБА_1 просив суд зобовязати відповідача укласти з ним договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартири в будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, а саме: квартира №1 загальною площею 203,6 кв.м, житловою площею 107,2 кв.м; квартира №2 загальною площею 198,2 кв.м, житловою площею 104,3 кв.м; квартира №3 загальною площею 199,3 кв.м, житловою площею 104,6 кв.м; квартира №4 загальною площею 195,9 кв.м, житловою площею 103,1 кв.м; квартира №5 загальною площею 198,4 кв.м, житловою площею 104,2 кв.м; квартира №6 загальною площею 201,2 кв.м, житловою площею 105,1 кв.м. та передати йому зазначене нерухоме майно у власність.

У жовтні 2010 році ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулися до суду із зустрічним позовом до відповідачів ОСОБА_1, Білогородської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Київській області, про визнання права власності на нерухоме майно.

Свої вимоги мотивували тим, що вони є власниками земельної ділянки площею 0,1529 га, кадастровий номер :05:002:0012, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, вул. Виноградна, 15.

Позивачі за зустрічним позовом самочинно на належній йому земельній ділянці спорудив житловий будинок, що складається з: квартири №1 загальною площею 203,6 кв.м, житловою площею 107,2 кв.м; квартири №2 загальною площею 198,2 кв.м, житловою площею 104,3 кв.м; квартири №3 загальною площею 199,3 кв.м, житловою площею 104,6 кв.м; квартири №4 загальною площею 195,9 кв.м, житловою площею 103,1 кв.м; квартири №5 загальною площею 198,4 кв.м, житловою площею 104,2 кв.м; квартири №6 загальною площею 201,2 кв.м, житловою площею 105,1 кв.м.

Позивачі за зустрічним позовом стверджували, що при самочинному будівництві зазначеного обєкта нерухомості ним не було порушено містобудівельних, архітектурних, протипожежних та санітарно-гігієнічних норм.

04.11.2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартири в будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

Відповідно умов цього договору сторони у термін до 05.08.2010 року зобовязались укласти основний договір, проте, як стверджували позивачі за зустрічним позовом, основний договір укладено не було, а вони не отримували від покупця пропозицій укласти основний договір.

Оскільки примушення до виконання зобовязання, що ґрунтується на попередньому договорі, Цивільним кодексом України не передбачено, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 стверджували, що підстави для задоволення позову ОСОБА_1 відсутні.

Позивачі за зустрічним позовом просив суд визнати за ними право власності на квартири та в самочинно збудованому будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, а саме: за ОСОБА_5 на квартиру №1 загальною площею 203,6 кв.м, житловою площею 107,2 кв.м; квартиру №2 загальною площею 198,2 кв.м, житловою площею 104,3 кв.м; квартиру №3 загальною площею 199,3 кв.м, житловою площею 104,6 кв.м; за ОСОБА_3 на квартиру №4 загальною площею 195,9 кв.м, житловою площею 103,1 кв.м; за ОСОБА_4 на квартиру №5 загальною площею 198,4 кв.м, житловою площею 104,2 кв.м; за ОСОБА_2 на квартиру №6 загальною площею 201,2 кв.м, житловою площею 105,1 кв.м.

Позивач за первісним позовом ОСОБА_1 в судовому засіданні первісний позов підтримав, просив суд його задоволити, проти зустрічного позову заперечував, просив суд відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Представник відповідача за первісним позовом ОСОБА_5 проти первісного позову заперечувала, просила суд відмовити у його задоволенні, позов свого довірителя підтримала, просила суд задоволити його в повному обсязі.

Представник відповідачів за первісним позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, проти первісного позову заперечувала, просила суд відмовити у його задоволенні, позов своїх довірителів підтримала, просила суд задоволити його в повному обсязі.

Представник відповідача за зустрічним позовом Білогородської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області зустрічний позов визнав, проти його задоволення не заперечував.

Представник третьої особи в судове засідання не зявився, третя особа про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, подала до суду заяву, в якій просила суд розглянути справу за відсутності її представника.

Заслухавши пояснення осіб, які брали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази, суд приходить до висновку, що у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 слід відмовити, а зустрічний позов ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 задоволити з огляду на наступне.

ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 є власником земельної ділянки площею площею 0,1529 га, кадастровий номер :05:002:0012, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, вул. Виноградна, 15, яка належить їм згідно державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ №341477, виданого 15.09.2009 року (а.с.25). Цю земельну ділянку ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 придбали у ОСОБА_6 за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 22.09.2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 (а.с.23-24). ОСОБА_5 належить 9/12 частин земельної ділянки площею площею 0,1529 га, кадастровий номер :05:002:0012, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, вул. Виноградна, 15, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_2 по 1/12 частині кожному.

Судом встановлено, що ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 на належній їм земельній ділянці, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Білогородка, вул. Виноградна, 15, самочинно споруджено житловий будинок, що складається з квартири №1 загальною площею 203,6 кв.м, житловою площею 107,2 кв.м; квартири №2 загальною площею 198,2 кв.м, житловою площею 104,3 кв.м; квартири №3 загальною площею 199,3 кв.м, житловою площею 104,6 кв.м; квартири №4 загальною площею 195,9 кв.м, житловою площею 103,1 кв.м; квартири №5 загальною площею 198,4 кв.м, житловою площею 104,2 кв.м; квартири №6 загальною площею 201,2 кв.м, житловою площею 105,1 кв.м.

З матеріалів справи вбачається, що позивачами за зустрічним позовом при самочинному спорудженні даних обєктів нерухомості неістотно порушено містобудівельні норми та протипожежні норми щодо дотримання мінімально допустимих відстаней до сусідніх споруд, проте визнання права власності на них дозволено за умови отримання згоди на це власника сусідньої споруд. Остання проти визанння за ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 права власності на обєкти самочинного будівництва не заперечує (а.с.65).

Згідно з актом приймання робіт по вогнезахисту деревини від 22.10.2010 року ФОП ОСОБА_8, який має ліцензію ДДПБ МНС України серії АВ №319696 від 02.12.2006 року, здійснено обробку вогнетривким розчином деревяних елементів горищних перекриттів будинку за №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області (а.с.64).

У висновку Києво-Святошинської санітарно-епідеміологічної станції від 02.04.2010 року №1538 зазначено, що при будівництві будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області були порушені санітарно-епідеміологічні норми, однак у висновку про загальний технічний стан будівельних конструкцій зазначеного житлового будинку вказано, що порушень при будівництві не виявлено та можлива його подальша експлуатація (а.с.52-53, а.с.38-51).

Відповідно до ч.1 ст.375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно з ч.1 ст.376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Разом з тим, ч.5 ст.376 Цивільного кодексу України передбачено, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Поряд з цим, ч.2 ст.331 Цивільного кодексу України пеердбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, виходячи з положень вказаної статті, вона визначає загальні підстави та порядок набуття права власності на нове майно, створене з дотриманням вимог законодавства, проте не регулює правовий режим самочинного будівництва.

У той же час поняття самочинного будівництва, а також правові підстави і умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно визначені у ст.376 Цивільного кодексу України, яка є спеціальною в регулюванні спірних правовідносин, оскільки регулює відносини, які виникають у тих випадках, коли вимоги законодавства при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені.

У даному випадку, оскільки будинок №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області збудований без належного дозволу, даний обєкт нерухомого майна є самочинним будівництвом, при вирішенні спору застосуванню підлягатиме саме норма ст.376 Цивільного кодексу України, а не норма ст.331 Цивільного кодексу України.

Судом встановлено, що будівництвом вищеназваного будинку не порушено прав інших осіб, так будинок збудований на належній ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 земельній ділянці з відповідним цільовим призначенням, а будинок повністю відповідає державним стандартам, будівельним нормам і правилам, нормативним актам з пожежної безпеки, санітарному законодавству.

Отож, суд вважає, що зважаючи на те, що визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно здійснюється відповідно до спеціальної норми Цивільного кодексу України, якою є норма ст.376 Цивільного кодексу України, а не загальної, якою є норма ст.331 Цивільного кодексу України, то єдиним можливим документом, що підтверджує виникнення права власності на таке новостворене нерухоме майно є рішення суду. Саме таке рішення суду про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно є правовстановлюючим документом, на підставі якого здійснюється державна реєстрація прав власності на нерухоме майно.

Ч.1 ст.382 Цивільного кодексу України визначено, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Будинок №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області складається з: квартири №1 загальною площею 203,6 кв.м, житловою площею 107,2 кв.м; квартири №2 загальною площею 198,2 кв.м, житловою площею 104,3 кв.м; квартири №3 загальною площею 199,3 кв.м, житловою площею 104,6 кв.м; квартири №4 загальною площею 195,9 кв.м, житловою площею 103,1 кв.м; квартири №5 загальною площею 198,4 кв.м, житловою площею 104,2 кв.м; квартири №6 загальною площею 201,2 кв.м, житловою площею 105,1 кв.м, а тому суд з огляду на викладене вище, приходить до висновку про необхідність зустрічний позов ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 задоволити, визнати за ним право власності на вищеперелічені квартири.

Щодо первісного позову ОСОБА_1 слід зазначити наступне.

Згідно з ч.1 ст.635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Як вбачається з матеріалів справи, 04.11.2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартири в будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області (а.с.9-12). Ціна продажу була встановлена у розмірі 120000,00 грн. за кожну квартиру.

Відповідно до вимог ч.3 ст.635 Цивільного кодексу України зобовязання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Судом встановлено, що у термін до 05.08.2010 року основний договір купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 укладений не був, а жодна із сторін не направляла другій стороні пропозицію про його укладення.

Отож, зобовязання, встановлене попереднім договором від 04.11.2009 року щодо укладення основного договору у термін до 05.08.2010 року, припинене.

Примушення до виконання зобовязання, що ґрунтується на попередньому договорі, чинним цивільних законодавством України не передбачено.

Більш того, на момент укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартири в будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області і, продавець де-юре не був власником зазначених приміщень, оскільки не була проведена державна реєстрація права власності на них, тому вказане майно не могло бути обєктом купівлі-продажу.

Також суд вважає за необхідне зазначити, що сторонами попереднього договору не було дотримано законодавчої вимоги, встановленої щодо форми попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме він не був нотаріально засвідченим.

Таким чином, суд вважає, що у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 слід відмовити.

У відповідності до ст.88 Цивільного процесуального кодексу України суд присуджує з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 судові витрати, що складаються з судового збору (державного мита) у розмірі 1700,00 грн. та витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у розмірі 120,00 грн.

Зважаючи на вищенаведене, відповідно до ст.ст.10, 11, 15, 16, 375, 376, 382, 635 Цивільного кодексу України, керуючись ст.ст.4, 10, 11, 60, 209, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

В И Р І Ш И В:

У задоволенні первісного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про зобовязання виконати умови попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна щодо укладення основного договору та передання у власність нерухомого майна відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 до ОСОБА_1, Білогородської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Київській області, про визнання права власності на нерухоме майно задоволити.

Визнати за ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 право власності на квартири в самочинно збудованому будинку №15 по вул. Виноградній в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, а саме: за ОСОБА_5 на квартиру №1 загальною площею 203,6 кв.м, житловою площею 107,2 кв.м; квартиру №2 загальною площею 198,2 кв.м, житловою площею 104,3 кв.м; квартиру №3 загальною площею 199,3 кв.м, житловою площею 104,6 кв.м; за ОСОБА_3 на квартиру №4 загальною площею 195,9 кв.м, житловою площею 103,1 кв.м; за ОСОБА_4 на квартиру №5 загальною площею 198,4 кв.м, житловою площею 104,2 кв.м; за ОСОБА_2 на квартиру №6 загальною площею 201,2 кв.м, житловою площею 105,1 кв.м.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 судові витрати, що складаються з судового збору (державного мита) у розмірі 1700,00 грн. та витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у розмірі 120,00 грн.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Києво-Святошинський районний суд Київської області шляхом подання в 10-денний строк з дня проголошення рішення суду апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні при проголошенні судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Волчко А.Я.