Номер провадження: 22-ц/785/1767/15
Головуючий у першій інстанції Бабаков В. П.
Доповідач Драгомерецький М. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.05.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Драгомерецького М.М.,

суддів: Панасенкова В.О.,

Парапана В.Ф.,

при секретарі: Томашевській К.В.,

за участю: представника відповідача ПАТ "УкрСоцбанк" - Джаловян І.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" на рішення Суворовського районного суду м.Одеси від 20 жовтня 2014 року за позовом ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс - Висотбуд", публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору,-

В С Т А Н О В И Л А:

ОСОБА_4 звернувся до суду із позовом, який у подальшому був уточнений, до ТОВ "Альянс - Висотбуд", ПАТ "Укрсоцбанк", за участю третіх осіб без самостійних вимог: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В, ВП "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав, визнання іпотечного договору частково недійсним.

Мотивуючи свої позовні вимоги тим, що 28 лютого 2005 року між ТОВ "Альянс - Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено Контракт №31-05 на будівництво 4-х секційного 10-12 ти поверхового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд" зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво 4-х секційного 10-12 поверхового житлового будинку на 129 квартир, орієнтованою загальною площею квартир 10791,45 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно - кошторисної документації, а Управління капітального будівництва ОМР зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно - кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої органцізації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ "Альянс-Висотбуд", ТОВ "Альянс-Жилстрой" та АКБ СР "Укрсоцбанк", яке згодом перейменовано у ПАТ "Укрсоцбанк" 01.07.2008р. було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

На виконання вказаного договору про співробітництво ТОВ "Альянс-Висотбуд" 01 липня 2008 року уклало з АКБ СР "Укрсоцбанк" Іпотечний Договір №51-07/204 за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд", як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР "Укрсоцбанк" в забезпечення своїх зобов'язань майнові права.

02.07.2008р. та 16.07.2008 р. між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та АКБ СР "Укрсоцбанк" було укладено кредитні договори № 24-12/135 та №24-12/155 про отримання у кредит грошових коштів в розмірі 1 009 323,60 доларів США та 741 137,25 доларів США відповідно.

На виконання умов договорів кредитування від 02.07.2008р. та 16.07.2008 р., ТОВ "Альянс-Висотбуд" уклало з АКБ СР "Укрсоцбанк" Іпотечні договори №02-10/2628 від 02.07.2008р. та №02-10/2628 від 16.07.2008р. та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири.

Власних коштів для виконання підрядних робіт у ТОВ "Альянс-Висотбуд" не мало, ними було прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. З цією метою ТОВ "Альянс-Висотбуд" були укладені договори з фізичними особами інвесторами.

Зокрема, 03 лютого 2010 року між ОСОБА_4 та ТОВ "Альянс - Висотбуд" був укладений Договір купівлі - продажу майнових прав №52/18.

Метою даного договору було фінансування позивачем будівництва квартири шляхом купівлі майнових прав на квартиру в об'єкті будівництва , що надавало йому право майнових прав після завершення будівництва отримати квартиру у приватну власність.

Так, відповідно до п. 2.1 зазначеного Договору продавець - ТОВ "Альянс-Висотбуд" продає, а ОСОБА_4 купує майнові права на 1-но кімнатну квартиру №99, загальною проектною площею 38,55 кв.м., розташованою на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

Термін закінчення будівельно - монтажних робіт на об'єкті будівництва та введення його в експлуатацію - 2 квартал 2010 року.

Вартість майнових прав на квартиру складає 212 025 гривень.

Позивач ОСОБА_4 своєчасно та у повному обсязі виконав свої зобов'язання за Договором купівлі - продажу майнових прав №52/18 від 03.02.2010 року,

Проте, в порушення умов договору ТОВ "Альянс-Висотбуд" будинок не збудувало в експлуатацію не ввело, відтак не виконало своїх зобов'язань за договором.

Справа розглянута за відсутності сторін.

Рішенням Суворовського районного суду м.Одеси від 20 жовтня 2014 року позов задоволено у повному обсязі.

В апеляційній скарзі ПАТ "УкрСоцбанк" просить скасувати рішення місцевого суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Відповідно п.3 ч.1 ст.307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати або змінити рішення суду.

Статтею 303 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки), предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

При вирішенні данної справи в частині визнання недійсним іпотечного договору необхідно прийняти до уваги норми ЗУ "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", як спеціального закону, що регулює спірні правовідносини та містить спеціальні норми щодо умов укладення договору іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якого не завершено.

Згідно зі ст. 5 ЗУ "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (в редакції, чинній на момент укладання іпотечних договорів) визначено, що іпотека виникає щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершено.

Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Так, спірні Іпотечні договори було укладено між банком та забудовником для забезпечення виконання зобов'язання, що виникло на підставі укладених між ПАТ "УкрСоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" кредитних договорів, кошти на підставі яких були спрямовані на будівництво будинку, відтак між сторонами існує іпотечний борг.

Слід звернути увагу, що під час укладення спірних Іпотечних договорів АКБ СР "УкрСоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" було погоджено усі істотні умови договорів та нотаріусом КМНО Кравченко І.В. було внесено до Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис про обтяження нерухомого майна іпотекою та накладено на нього заборону.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання сторонами вимог, встановлених ст. 203 ЦК України.

Так, ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержанняя яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції не звернув уваги, що оспорювані Іпотечні договори були укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства та оскільки позивач ОСОБА_4 не являється стороною Іпотечних договорів, то як наслідок, під час укладення даних договорів його права та інтереси не порушувались.

Крім того, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_4 про визнання права власності на майнові права на спірну квартиру, суд першої інстанції не звернув уваги, що таке право у позивача виникло на підставі договору купівлі - продажу майнових прав №52/18 від 03.02.2010 року. Так, відповідно до п. 2.3 зазначеного договору купівлі - продажу майнових прав передбачено, що право власності на майнові права у покупця виникає з моменту їх повної оплати. Оскільки позивач виконав свої зобов'язання за договором №52/18 від 03.02.2010 року, то факт права власності у ОСОБА_4 настав з моменту повної оплати грошових коштів за купівлю майнових прав на квартиру. У зв'язку з чим підстав для визнання цього права у судовому порядку за позивачем немає.

Також слід зазначити, що право позивача може бути захищено в інший, передбачений законом, спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору купівлі-продажу від 12 січня 2010 року та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.

Апеляційний суд не позбавлений можливості виправити недоліки допущені судом першої інстанції під час розгляду справи, тому з урахуванням викладеного і на підставі п.п.1,4 ч.1 ст.309 ЦПК України рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову позивачу у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 303, п.2 ч.1 ст.307, п.п. 1,4 ч.1 ст.309, ч.2 ст.314,316,317,319 ЦПК України, судова колегія, судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товаривства "Укрсоцбанк" задовольнити, рішення Суворовського районного суду м.Одеси від 20 жовтня 2014 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс - Висотбуд", публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав на об'єкт інвестування та визнання частково недійсним іпотечного договору відмовити.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення, однак воно може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Судді апеляційного суду Одеської області: М.М. Драгомерецький

В.О. Панасенков

В.Ф. Парапан