Справа № 365/260/15-ц
Номер провадження: 2/365/131/15
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

03.06.2015 смт. Згурівка Київської області

Згурівський районний суд Київської області в складі:

головуючого-судді ДЕНИСЕНКО Н.О.

за участі секретаря

судового засідання МАТВІЄНКО Н.В.

представників позивача ОСОБА_2

відповідача ЗУБКОВОЇ О.М., КАРПЕНКА В.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі засідань суду цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до Селянського фермерського господарства «РИСК» Згурівського району Київської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Відділ Держземагенства у Згурівському районі Київської області про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В:

6 квітня 2015 року уповноважений представник позивача ОСОБА_2 звернувся до суду із вищезазначеним позовом, посилаючись на те, що 14 березня 2010 року між сторонами було підписано договір оренди землі за № 282 (далі - Договір), який набирає чинності після підписання та державної реєстрації (п. 37 Договору). 11.05.2012 Договір зареєстрований відділом Держкомзему у Згурівському районі за № 0969, тобто є вчиненим з цього моменту відповідно до ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі - Закон № 161-XIV ), які були чинними до 01.01.2013. Позивач передав відповідачу у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що розташована на території Турівської сільської ради Згурівського району Київської області та належить йому на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, НОМЕР_1, виданого Турівською сільською радою 20.03.2001. Площа земельної ділянки площею 3,5376 га, кадастровий номер якої НОМЕР_2. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю за № 602. Проте спірний Договір є недійсним у зв'язку із відсутністю в ньому обов'язкових умов: кадастрового номера, строків передачі земельної ділянки в оренду, розміру пені за несвоєчасну сплату орендної плати, умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Крім того, додатки до Договору не містять плану або схеми земельної ділянки, що передається в оренду, кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів та акту визначення меж в натурі, тому просить визнати недійсним спірний Договір та стягнути із відповідача на користь позивача судові витрати.

У своїх письмових запереченнях проти позову відповідач посилається на те, що кадастровий номер спірної земельної ділянки було зазначено на спірному Договорі при його реєстрації, оскільки закон не містить конкретної форми його зазначення. Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки орендарю цю ділянку було передано 14.03.2010 без будь-яких порушень. Щодо розміру пені як засобу фінансової відповідальності орендаря за несвоєчасну сплату орендної плати, то ст. 15 Закону № 161-XIV в редакції, що діяла на момент підписання та реєстрації Договору передбачала, що істотною умовою є зокрема відповідальність сторін. Щодо умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, то п. 5.3 Статуту СФГ «Риск» передбачає право будувати, купувати, відчужувати, брати і здавати в найми всякого роду рухоме і нерухоме майно. Зазначені позивачем як необхідні додатки до Договору є в електроному вигляді. Також виготовлена технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Ці документи знаходяться в архіві третьої особи. Проте ця документація не є істотною умовою Договору. Отже сторони Договору дійшли згоди щодо істотних умов, скріпили його своїми підписами 14.03.2010, що і є моментом укладення Договору (постанова Верховного Суду України від 19.02.2014 № 6-162цс13). Відповідач сумлінно виконує умови Договору, сплачує у встановлені строки та в обумовленому розмірі орендну плату та використовує землю за цільовим призначенням. Позивач не зазначив, в чому саме полягає його порушене право та яким чином воно буде відновлено у випадку визнання Договору недійсним (постанова Верховного Суду України від 25.12.2013 № 6-78цс13).

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю, відповідач та його представники позов не визнали повністю, третя особа повторно в судове засідання не з'явилася, про час і місце судового розгляду була оповіщена у встановленому порядку, направила суду заяву з клопотанням про розгляд справи за відсутності її представника.

В судовому засіданні представник позивача надав пояснення, які відтворюють зміст позовних вимог. Крім того, пояснив, що права позивача порушені тим, що умови Договору не відповідають вимогам Закону № 161-XIV. У зв»язку із відсутністю у Договорі кадастрового номеру земельної ділянки цей Договір є безпредметним. Щодо сплати відповідачем орендної плати позивачу він не володіє інформацією, й ця обставина не є предметом спору. Вважає, що строк позовної давності необхідно обчислювати із моменту Державної реєстрації договору, а не із моменту його підписання.

В судовому засіданні відповідач та його представники надали пояснення, які відтворюють зміст письмових заперечень відповідача. Крім того пояснили, що кадастрового номера спірної земельної ділянки на момент підписання Договору не було, він був виготовлений за заявою позивача за рахунок відповідача, внесений в електронну базу даних, після чого був вписаний на титульну сторінку Договору. Відповідач почав використовувати земельну ділянку після підписання акту її приймання-передачі. Також зазначили, що спірна земельна ділянка перебувала в оренді у відповідача ще за попереднім договором оренди, який був переукладений у зв'язку зі зміною розміру орендної плати з 2% до 5% та збільшеня строку дії Договору. Розмір пені у цифровому значенні Договором не встановлено, проте у разі порушення строку виплати орендної плати цей розмір буде визначено сторонами, що передбачає Договір. Спірна земельна ділянка не може бути передана до статутного фонду, оскільки вносити до нього землю можуть лише родичі чи члени СФГ. За зверненням позивача могли бути внесені зміни до Статуту, проте від останнього такого звернення не надходило. План та схема земельної ділянки зазначені у Державному акті.

Оцінюючи за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні доказів, наявних у справі, суд дійшов висновку.

Судом встановлено, що ОСОБА_5 є власником земельної ділянки площею 3,5376 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Турівської сільської ради Згурівського району Київської області (а.с.9 - копія акту).

14 березня 2010 року між ОСОБА_5 і СФГ "РИСК" підписано договір оренди землі № 282 строком на 10 років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право на поновлення його, повідомивши про це письмово Орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії (п. 5 Договору). За умовами договору орендодавець ОСОБА_5 надає, а орендар СФГ "РИСК" приймає в строкове платне користування зазначену земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір набирає чинності після підписання і його державної реєстрації (пункт 37 Договору). Строк дії договору становить десять років (п. 5 Договору). Договір передбачає, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі, погодженому за згодою двох сторін, в процентах до несплаченої суми за кожен день прострочення (п. 9 Договору).

11 травня 2012 року спірний договір від 14 березня 2010 року був зареєстрований у відділі Держкомзему України у Згурівському районі Київської області, про що в державному реєстрі земель вчинено відповідний запис за № 0969. Кадастровий номер земельної ділянки у самому тексті Договору не зазначений. Проте такий номер дописано вручну на першій сторінці Договору та відомий позивачу, про який він зазначає у позові (а.с.8 - копія Договору).

Відповідно до п. 2 Розділу УІІ Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

Після державної реєстрації укладеного Договору він набрав чинності. Цей договір не припинено та не розірвано.

В даному випадку фактичні обставини справи вказують на те, що між сторонами виникли правовідносини договору оренді землі, які існують на час розгляду справи, що позивач передав відповідачу в оренду земельну ділянку, а відповідач скористався правом отримати її в оренду, що доведено в судовому засіданні і судом визнано ці твердження достовірними.

Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 14.03.2010 позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 3,5376 га, що розташована в адміністративних межах Турівської сільської ради Згурівського району Київської області, для цільового використання. Сторони погодили всі умови володіння та користування цією земельною ділянкою (а.с.44 - копія акту).

Як вбачається із доданого відповідачем документу про виплату орендної плати, розмір орендної плати за 2014 рік становить 3600,00 гривень (а.с.43 - копія платіжної відомості).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно з ч.1 ст.11 ЦК України цивільні права і обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Спірний Договір укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди, до Договору додано Державний акт НОМЕР_1, у якому зазначено відповідний план зовнішніх меж земельної ділянки, а також вчинено опис меж, де зазначено сусідніх землекористувачів, відповідно до якого також можна встановити, яка саме земельна ділянка передається в оренду і де вона знаходиться. Договір виконувався відповідачем, він нараховував та виплачував позивачу орендну плату. Тобто фактичне тривале виконання умов Договору є підтвердженням того, що його укладення відповідало внутрішній волі позивача.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон № 161-ХІV.

За змістом статей 18, 20 Закону № 161-ХІV (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Тобто моментом укладення договору є 14.03.2010, коли сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, скріпивши його своїми підписами. А в момент державної реєстрації договір набрав чинності, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору.

Відповідно до пункту 5 спірного договору оренди земельної ділянки договір укладено на 10 років, а згідно з пунктом 37 договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 19 лютого 2014 року при розгляді справи № 6-162цс13, яка є обов'язковою для судів при виборі правової норми, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин (ч. 2 ст. 214 ЦПК України).

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4- 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У разі, якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Виходячи з того, що відповідно до статті 15 ЦК України та статті 3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити, чи дійсно порушуються права орендодавців у звязку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати, у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону у суду немає правових підстав для задоволення позову. Така правова позиція висловлена Верховним Судом України в постанові від 25 грудня 2013 року при розгляді справи № 6-94цс13, яка є обов'язковою для судів при виборі правової норми, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин (ч. 2 ст. 214 ЦПК України).

Ч. 1 ст. 319 ЦК України встановлює, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

За змістом ст. 1 Закону № 161-XIV оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 6 Закону № 161-XIV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Згідно зі ст.13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За ст.16 - укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Ст. 17 Закону № 161-XIV передбачає, що передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до ст. 20 Закону № 161-XIV укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

Стаття 14 Закону № 161-XIV визначає, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Форма Типового Договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Волевиявлення є важливими чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, установленою статтею 627 ЦК України.

Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, в якому фіксуються правові наслідків.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що при вирішенні судом спору про визнання договору недійсним правове значення має наявність у сторони волі на момент його укладення та досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, а не на момент його державної реєстрації.

Суд враховує, що визнаючи договір недійсним в порядку ст. 15 Закону № 161-XIV, слід враховувати, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди, друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Посилання позивача на те, що з боку відповідача допущені істотні умови порушення договору, не знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, так як суб'єктами договору оренди є позивач і відповідач, які в результаті свого волевиявлення уклали Договір, який підписали, знали його зміст, відповідач в свою чергу не міг приховати від позивача істотні умови Договору, і на всі умови позивач погодився і відповідно поставив свій підпис.

Крім того, Договір був укладений на Типовому бланку і зареєстрований у відділі Держкомзему у Згурівському районі 11.05.2012.

Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 25 грудня 2013 року розглянув справу № 6-118 цс 13, предметом якої був спір про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним з підстав відсутності у сторони договору волі на його укладення.

При розгляді цієї справи Верховний Суд України зробив такий правовий висновок: відповідно до ч. 1 ст. 638 та ч. 3 ст. 640 (в редакції, чинній до 1 січня 2013 року) ЦК України договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту його державної реєстрації. При вирішенні судом спору про визнання такого договору недійсним з підстав відсутності у сторони волі на його укладення правове значення має наявність такої волі на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, а не на момент його державної реєстрації. Одностороння незгода сторони з реєстрацією раніше підписаного нею договору не є передбаченою ч. 3 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою для визнання договору недійсним.

Позивач при пред'явленні позову сплатив судовий збір в розмірі 243,60 грн. (а.с.16 - квитанція).

Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази у справі, суд дійшов висновку, що в позові необхідно відмовити повністю, так як в судовому засіданні не доведено, що спірний Договір є недійсним та порушені законні права позивача, оскільки діє з 14 березня 2010 року й протягом понад чотири роки сторони виконували істотні умови договору. Щодо відсутності однієї з істотних умов Договору, то сторона позивача не довела, в чому саме полягає порушення прав та законних інтересів позивача та істотність таких порушень.

Відсутність у Договорі однієї з істотних умов, передбачених статтею 15 Закону № 161-ХІV не є безумовною підставою для визнання правочину недійсним в розумінні норм матеріального права, які містяться в статтях 203, 215 ЦК України, з огляду на правову позицію, висловлену Верховним Судом України у постановахвід 25 грудня 2013 року по справі № 6-94цс13 та від 21 січня 2015 року по справі № 6-215цс14).

Щодо застосування позовної давності, то необхідно зазначити, що суд вирішує спір по суті.

На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 11, 202, 203, 207, 215, 319, 627, 638, 792 ЦК України, постановами Верховного Суду України від 25 грудня 2013 року по справі № 6-94цс13, від 19 лютого 2014 року по справі № 6-162цс13, від 21 січня 2015 року по справі № 6-215цс14, ст.ст. 3, 10, 11, 15, 59, 60, 88, 209, 212, 213, 214, 215, 218 ЦПК України,-

В И Р І Ш И В:

В позові ОСОБА_5 до Селянського фермерського господарства «РИСК» Згурівського району Київської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Відділ Держземагенства у Згурівському районі Київської області про визнання договору оренди землі недійсним відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Київської області через Згурівський районний суд Київської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст рішення складено 8 червня 2015 року.

ГОЛОВУЮЧИЙ Н.О.ДЕНИСЕНКО