Справа № 640/2338/15-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2015 року Київський районний суд м. Харкова в складі:

головуючого судді Губської Я.В.

при секретарі Приблуда І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення боргу за договором оренди, розірвання договору оренди, звільнення приміщення, за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним

ВСТАНОВИВ:

10.02.2015 року ОСОБА_1 звернулась до суду до ОСОБА_2 про стягнення боргу за договором оренди, розірвання договору оренди, звільнення орендованого приміщення.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 01.07.2014 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір оренди, за яким нежитлові приміщення загальною площею 151,6 кв.м., розташовані в літ. А-1 по вул. Героїв Праці, 20-В у м. Харкові передаються їй у тимчасове платне володіння по 31.12.2015 року. Розмір орендної плати складає 11 250.00 грн. на місяць, яка сплачується орендарем наперед 1-го числа поточного місяця будь-яким способом, не забороненим чинним законодавством. За експлуатаційні витрати орендар сплачує за рахунками, які надає орендодавець. Обидві сторони договору від 01.07.2014 належним чином виконували власні зобов'язання за договором, але в подальшому з жовтня 2014 року з боку відповідача почалися порушення умов договору, а саме: виникла заборгованість по орендній платі за жовтень і грудень 2014 року та січень 2015 року 21 955,65 грн., а також неповна сплата за комунальні платежі за грудень 2014-січень 2015 року заборгованість 8 024,06 грн. Також , за невиконання своїх грошових обов'язків відповідач згідно з пунктом 4.2. договору оренди повинен сплатити штраф у розмірі до 100% суми орендної плати, розрахованої за місяць, в якому було невиконання зобов'язань у 10 денний термін, що дорівнює 11250,00 грн.

Посилаючись на те, що умовами договору оренди передбачено дострокове його розірвання, просить розірвати договір оренди від 01.07.2014 року, укладений між ОСОБА_1 до ОСОБА_2 з 15 січня 2015 року; зобов*язати ОСОБА_2 звільнити орендовані приміщення та підписати з ОСОБА_1 акт прийому-передачі звільнених нежитлових приміщень загальною площею 151,6 кв.м., розташованих в літ.А-1 по вул. Героїв Праці, 20-В; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди від 01.07.2014 року в розмірі 21955,65 грн., суму заборгованості з оплати комунальних послуг в розмірі 8024,06 грн., штраф в розмірі 11250 грн.; відшкодувати судові витрати.

В судовому засіданні представник позивача вимоги ОСОБА_1 підтримав та просив їх задовольнити в повному обсязі.

ОСОБА_2 в судовому засіданні, частково заперечуючи проти позовних вимог ОСОБА_1, звернулась до суду з зустрічною позовною заявою.

Остаточно уточнивши позовні вимоги 20.05.2015 року ( а.с. 115-117) ОСОБА_2 просить визнати договір оренди від 01.07.2014 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 недійсним. Посилається на ті обставини, що згідно п.п. 2.2.2. договору від 01.07.2014 року орендодавець зобов*язаний забезпечити нормальні умови водопостачання, водовідведення, опалення,електропостачання. Однак. на момент укладання договору в приміщенні не було підключено до централізованої мережі радіатори теплопостачання та не встановлені лічильники обліку теплової енергії, які були допущені в експлуатацію лише 03.11.2014 року, про що орендодавець знав та не повідомив про цей факт орендаря під час укладання договору.

Посилаючись на вимоги ч.1 ст. 229, 230 ЦК України просить визнати договір оренди недійсним, оскільки він вчинений під впливом помилки та обману, що має істотне значення.

Представник ОСОБА_1 проти зустрічних позовних вимог заперечував, зазначаючи про необґрунтованість та безпідставність даних вимог, надавши письмові заперечення.

Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом встановлено, що 01.07.2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір оренди, предметом якого є нежитлові приміщення загальною площею 151,6 кв.м., розташовані в літ. А-1 по вул. Героїв Праці, 20-В у м. Харкові. Технічний стан приміщення, що надається забезпечене електропостачанням, каналізацією, водою, опаленням.

Згідно умов (п.п. 2.2.) договору орендодавець зобов*язаний, крім іншого: - передавати в оренду приміщення на підставі акту прийому-передачі в стані, що дозволяє його нормальну експлуатацію; - забезпечити нормальні умови водопостачання, водовідведення, опалення, електропостачання.

Пунктом 2.4. договору також передбачено, що орендар зобов*язаний: - своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі, які не входять до орендної плати, за використану електроенергію, водопостачання, каналізацію, опалення тощо згідно наданих квитанцій; - в разі припинення договору оренди повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані з урахуванням природного фізичного зносу.

Згідно з розділом 3 вищезазначеного договору оренди розмір орендної плати складає 11 250 грн. на місяць (пункт 3.1). Орендна плата сплачується орендарем наперед 1-го числа поточного місяця будь-яким способом, не забороненим чинним законодавством (пункт 3.2). За експлуатаційні витрати орендар сплачує за рахунками, які надає орендодавець (пункт 3.7).

Пунктом 4.1. договору оренди від 01 липня 2014 року встановлено, що за невиконання чи неналежне виконання зобов'язань за договором сторони несуть відповідальність відповідно до чинного законодавства і даного договору. Пунктом 4.2. договору передбачено, що за невиконання яких-небудь зобов*язань, передбачених договором, винна особа сплачує штраф у розмірі до 100% суми орендної плати, розрахованої за місяць, в якому було невиконання зобов'язань у 10 денний термін.

Судом в судовому засіданні досліджений оригінал договору оренди від 01.07.2014 року, підписаний сторонами без будь-яких зауважень та акт прийому-передачі об*єкту оренди від 01.07.2014 року. ( а.с. 5-8). Будь-яких зауважень щодо не укладення даного договору або сумніви справжності підписів на договорі суду під час розгляду справи заявлено не було.

Відповідно до вимог ст. 203 ЦПК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до вимог ст.ст. 626-629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою

хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Дослідивши в судовому засіданні договір оренди від 01.07.2014 року, суд приходить до висновку, що він був укладений 01.07.2014 року і сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору під час укладення, орендодавець передав спірне приміщення, а орендатор прийняла приміщення та використовувала його за призначенням, що не оспорюється сторонами в судовому засіданні. Будь-яких змін до договору оренди від 01.07.2014 року сторонами внесено не було.

Судом встановлено, що договір виконувався сторонами належним чином протягом тривалого часу з 01 липня 2014 року по вересень 2014 року, за цей же період сплачувалась вчасно оренда плата та комунальні послуги. Дані обставини підтвердили обидві сторони в судовому засіданні, в тому числі і ОСОБА_2, яка пояснила, що до жовтня 2014 року нею були сплачені всі рахунки по експлуатаційним витратам та оренда плата, а з жовтня 2014 року не була оплачена орендна плата та експлуатаційні витрати в повному обсязі.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.

Згідно з нормою статті 548 ЦК України виконання зобов'язання забезпечується, якщо це встановлено договором або законом.

Згідно представлених до суду доказів вбачається, що за жовтень, грудень 2014 року, січень 2015 року у орендатора ОСОБА_2 виникла заборгованість по сплати орендної плати в розмірі 21955,65 грн. Належних та допустимих доказів на спростування даної заборгованості відповідачем за основним позовом суду не надано. Навпаки, відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні підтвердила наявність даної заборгованості.

Крім того, позивачем ОСОБА_1 надані до суду розрахунки по оплаті комунальних послуг за грудень 2014 року січень 2015 року в розмірі 8024,06 грн., які також не сплачені відповідачем ОСОБА_2

Обов*язок орендатора ОСОБА_2 щодо оплати орендної плати та комунальних послуг передбачений п.п. 3.1-3.7., 2.4.2. договору оренди від 01.07.2014 року та враховуючи, що дані вимоги орендатором не виконані, суд приходить до висновку про обґрунтованість цих вимог та задовольняє їх в повному обсязі.

Згідно зі статтею 549 Цивільного кодексу України під неустойкою (штраф, пеня) розуміється грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання.

Договором оренди ( п.4.2.) передбачено, що за невиконання яких-небудь зобов*язань, передбачених договором, винна особа сплачує штраф у розмірі до 100% суми орендної плати, розрахованої за місяць в якому було невиконання зобов'язань у 10 денний термін.

Враховуючи дані умови договори та заявлені вимоги позивача за основним позовом, ті обставини, що орендатором ОСОБА_2 зобов*язання по оплаті орендної плати та експлуатаційних витрат не виконуються, суд погоджується з вимогами по стягнення штрафу в розмірі 11250 грн.

Відповідно до вимог ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Пунктом 5.2. договору оренди від 01 липня 2014 року передбачено, що сторони вправі вимагати дострокового розірвання договору також у випадку повної чи часткової несплати орендної плати більш ніж за місяць. Повернення орендарем предмета цього договору оренди оформлюється двостороннім актом прийому-передачі, який підписується сторонами договору. З цього моменту договір оренди припиняється.

Судом встановлено, що у відповідача ОСОБА_2 мається заборгованість по оплаті орендної плати за жовтень, грудень 2014 року, січень 2015 року, заборгованість по оплаті експлуатаційних витрат, у зв*язку з чим і відповідно до вимог ст. 651 ЦК України суд вважає дану обставину істотним порушенням умов договору (п.5.2.) та розриває договір оренди з 15.01.2015 року. Також, в судовому засіданні сторони підтвердили той факт, що фактично ОСОБА_2 приміщення використовувалися до 15.01.2015 року.

Відповідно до умов договору ( п.5.3.) суд зобов*язує також ОСОБА_2 підписати з ОСОБА_1 акт прийому-передачі звільнених нежитлових приміщень загальною площею 151,6 кв.м., розташованих в літ.А-1 по вул. Героїв Праці, 20-В.

Стосовно вимог ОСОБА_1 щодо звільнення орендованих приміщень, в задоволенні даних вимог суд відмовляє, оскільки згідно пояснень в судовому засіданні сторін, приміщення були звільнені ОСОБА_2 під час розгляду справи, а тому, оскільки підлягають захисту тільки порушені права, підстав для задоволення цих вимог у суду немає.

Щодо зустрічних вимог ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди від 01.07.2014 року, суд зазначає наступне.

Згідно ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3,5-6 ст. 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно ст. 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним.

Згідно ч.1 ст. 229 ЦК України правочин може бути визнаний недійсним, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилась щодо обставин, які мають істотне значення.

Звертаючись з зустрічним позовом ОСОБА_2 зазначає, що на момент укладення договору 01.07.2014 року орендовані приміщення не були підключені до централізованої мережі теплопостачання та не встановлені лічильники обліку теплової енергії, про що знав орендодавець та не повідомив про цей факт орендатора, а це має істотне значення та підставою для визнання договору недійсним на підставі ч.1 ст. 229, ч.1 ст. 230 ЦК України.

Судом встановлено, що договором оренди від 01.07.2014 року було передбачено, що технічний стан приміщення, що надається забезпечене електропостачанням,каналізацією, водою, опаленням (п.1.2.). Також, орендодавець зобов*язаний (п.2.2.2. договору оренди від 01.07.2014) забезпечити нормальні умови водопостачання, водовідведення, електропостачання, опалення, електропостачання.

Згідно акту прийому передачі об*єкту оренди від 01.07.2014 року приміщення були прийняті у дострокове платне користування, претензії щодо технічного стану приміщення у орендатора відсутні. (а.с. 8).

Згідно ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Посилання позивача за зустрічним позовом на наявність помилки щодо обставин, які мають істотне значення та введення її в оману щодо обставин, які мають істотне значення не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні та спростовуються дослідженими доказами по справі.

Так, згідно договору № 14461 купівлі-продажу теплової енергії в гарячій воді від 01.03.2014 року, укладеному між ОСОБА_1 та КП «Харківські теплові мережі» та додатків до нього вбачається, що теплопостачальна організація зобов*язується постачати споживачеві теплову енергію в гарячій воді в потрібних йому обсягах, а споживач зобов*язується оплачувати одержану теплову енергію за встановленими тарифами в терміни, передбачені договором. Об*єктом постачання теплової енергії є приміщення загальною опалювальною площею 151,6 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Г.Праці, 20В. (а.с. 135-143).

Згідно акту-звірки відпуску - отримання теплової енергії за договором № 14461 від 01.03.2014 року також вбачається, що у березні - травні 2014 року ОСОБА_1 в приміщеннях за адресою: м. Харків, вул. Героїв Праці, 20В було вжито теплової енергії у відповідному розмірі з зазначенням гкл. (а.с. 124).

Зазначені обставини підтверджують наявність в спірних приміщеннях системи централізованого теплопостачання, як на момент укладення договору купівлі-продажу теплової енергії в гарячій воді від 01.03.2014 року, так і на момент укладення договору оренди 01.07.2014 року.

Належних та допустимих доказів на спростування зазначеного та даних щодо відсутності централізованого теплопостачання в орендованих приміщеннях ОСОБА_3 позивачем за зустрічним позовом під час розгляду справи суду не було надано.

Посилання ОСОБА_3 та її представників на те, що теплопостачання в спірних приміщеннях було підключено в опалювальний період 2014-2015 рік з затримкою у зв*язку з встановленням батарей, також не відповідає дійсності та спростовується наступним.

Згідно розпорядження Харківського міського голови від 20.10.2014 року № 75/1 «Про початок опалювального сезону у місті Харкові» почато надання послуг з теплопостачання: у лікарнях, закладах освіти та інших закладах соціально-культурного призначення м. Харкова - з 21 жовтня 2014; у житлових будинках - з 23 жовтня 2014 року. З приводу ж початку надання послуг з теплопостачання в інших об'єктах, до яких належать і орендовані приміщення строки не встановлені.

Згідно акту №5469 допуску до експлуатації вузла обліку теплової енергії в підвальному приміщенні за адресою: м. Харків, вул. Г.Праці, 20-В допущений до експлуатації 03.11.2014 року (а.с. 120).

В судовому засіданні ОСОБА_3 пояснила, що централізоване опалення було в орендованих приміщеннях з середини листопада 2014 року, потім припинилось 29-30 листопада 2014 року та було відновлено 01.12.2014 року.

Згідно акту підключення № 174/4369 від 01.12.2014 року в орендованих спірних приміщеннях було проведено підключення опалення, гарячого водопостачання з врахуванням додатків до договору № 14461 купівлі-продажу теплової енергії в гарячій воді від 01.03.2014 року, укладеному між ОСОБА_1 та КП «Харківські теплові мережі» та встановленням окремих лічильників.

З наданих до суду доказів також вбачається, що протягом жовтня листопада 2014 року у приміщеннях, які були орендовані ОСОБА_2 проводилось опалення за рахунок тепловентиляторів. При цьому, суд зазначає, що належних та допустимих доказів на підтвердження того, ким були придбані ці тепловентилятори та на які кошти ( або сторонами по справі, або іншими особами), суду під час розгляду справи не надано. Надані до зустрічного позову квитанції ( а.с. 119) суд не може прийняти до уваги, оскільки в цих квитанціях відсутні дані про покупців.

Таким чином, дослідженими доказами в судовому засіданні встановлено, що в спірних нежитлових приміщеннях за адресою: м. Харків, вул. Героїв Праці, 20-В на момент укладення договору оренди 01.07.2014 року була в наявності система централізованого опалення, з початку опалювального періоду 2014-2015 року за графіком було розпочато опалення спірних орендованих приміщень, а тому доводи ОСОБА_2 щодо відсутності централізованого опалення є необґрунтованими, та такими, що не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою

хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Також, суд зазначає, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Посилання позивача ОСОБА_2 на укладення договору внаслідок помилки та під впливом обману судом вважаються недоведеними та такими, що не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, спростовуються усіма встановленими та дослідженими письмовими доказами під час розгляду справи.

На підставі вищезазначеного, суд приходить до висновку, що підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 про визнання договору оренди недійсним з підстав, заявлених в позовній заяві у суду немає, а тому суд відмовляє позивачу у задоволенні зустрічного позову в повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України у разі задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення суми, з ОСОБА_2 підлягають відшкодуванню витрати, пов*язані з розглядом справи та понесені позивачем за основним позовом в розмірі, пропорційним від задоволеної частини.

Керуючись ст.ст. 10,11,60, 79, 88, 212-215, 218 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди від 01.07.2014 року в розмірі 21955,65 грн., суму заборгованості з оплати комунальних послуг в розмірі 8024,06 грн., штраф в розмірі 11250 грн., усього 41229, 71 грн.

Розірвати договір оренди від 01.07.2014 року, укладений між ОСОБА_1 до ОСОБА_2 з 15 січня 2015 року.

Зобов*язати ОСОБА_2 підписати з ОСОБА_1 акт прийому-передачі звільнених нежитлових приміщень загальною площею 151,6 кв.м. , розташованих в літ.А-1 по вул. Героїв Праці, 20-В.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати по оплаті судового збору в розмірі 655,90 грн.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов*язання звільнити нежитлові приміщення загальною площею 151,6 кв.м. , розташовані в літ.А-1 по вул. Героїв Праці, 20-В м. Харкова відмовити.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди від 01.07.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 до ОСОБА_2 відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Суддя