АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
провадження № 22ц/790/3279/15 Головуючий 1 інст. Майстренко О.М.
Категорія: договірні
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 червня 2015 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області у складі:

головуючого - Шаповал Н.М.,

суддів: - ОСОБА_1,

- ОСОБА_2,

за участю секретаря Макаренко Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 - представника ОСОБА_4 на рішення Московського районного суду м. Харкова від 24 липня 2014 року по справі за позовом Публічного акціонерного товариства «Укргазбанк» в особі Харківської обласної дирекції Акціонерний банк «Укргазбанк» до ОСОБА_4, треті особи: ОСОБА_5, ОСОБА_6, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_7, про звернення стягнення на предмет іпотеки,-

ВСТАНОВИЛА:

У липні 2013 року ПАТ АБ «Укргазбанк» звернулось до суду з вказаним позовом, в обґрунтування якого зазначило, що 26 грудня 2007 року між Банком та ОСОБА_5 було укладено кредитний договір, відповідно до умов якого останній отримав кредит у сумі 2 644 000 доларів США на термін до 25 грудня 2012 року зі сплатою відсотків за користування кредитними коштами у розмірі 12,5% річних.

В забезпечення виконання зобов»язань за вказаним кредитним договором між Банком та ОСОБА_5, ОСОБА_6 укладено договір іпотеки від 09 червня 2008 року № 16/08-Б, предметом якого є житловий будинок літ. 3-5, загальною площею 6 422,9 кв.м., житловою площею 2 285,6 кв.м. по вул. Тимурівців, 31 у м. Харкові.

У зв»язку з неналежним виконанням зобов»язань за кредитним договором рішенням Московського районного суду м. Харкова від 13 травня 2010 року стягнуто солідарно з ОСОБА_5, ОСОБА_6 на користь Банку 1 644 543,02 грн. та 2 630 252,33 долари США.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11 вересня 2009 року договір іпотеки від 09 червня 2008 року № 16/08-Б визнано недійсним, запис про іпотеку виключено з Реєстру іпотек.

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 04 квітня 2012 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове про відмову у задоволенні позову. Поновлено відомості у Державному реєстрі іпотек та Єдиному реєстрі заборон відчуження об»єктів нерухомого майна.

07 травня 2012 року на підставі договору кукпівлі-продажу власником квартири №102 в будинку №31 літ. В-5 по вул. Тимурівців в м. Харкові став ОСОБА_4

Посилаючись на те, що заборгованість за кредитним договором не погашена, а особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця, позивач просив суд звернути стягнення на предмет іпотеки з урахуванням вимог ст. 23 Закону України «Про іпотеку».

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 24 липня 2014 року позов ПАТ АБ «Укргазбанк» - задоволено.

В рахунок погашення заборгованості по кредитному договору №20 від 26 грудня 2007 року позичальника ОСОБА_5 в розмірі 3 664 801,99 доларів США та 23 800 945,13 грн. пені, яка складається з пені простроченої заборгованості по кредиту в сумі 16 956 872,78 грн., пені за прострочення погашення процентів в сумі 6 844 072,35 грн., непогашеного кредиту в сумі 2 382 796,72 доларів США та прострочено заборгованості по процентах у сумі 1 282 005,27 доларів США на користь ПАТ «Укргазбанк» звернуто стягнення на предмет іпотеки квартиру №102 в будинку №31 літ. В-5 по вул. Тимурівців в м. Харкові, яка належить ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 07 травня 2012 року за реєстровим № 1269, шляхом проведення прилюдних торгів в межах процедури виконавчого провадження, передбаченого Законом України «Про виконавче провадження», за початковою ціною продажу предмета іпотеки у розмірі 90% від вартості предмета іпотеки, визначено суб»єктом оціночної діяльності, але не нижчої за звичайні ціни на цей вид майна.

Перевіряючи законність і обґрунтованість судового рішення відповідно до вимог ч.1 ст.303 ЦПК України у межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції слід залишити без змін з підстав, передбачених ст. 308 ЦПК України.

Приймаючи рішення про звернення стягнення на спірну квартиру, суд першої інстанції виходив із того, що на зазначені правовідносини розповсюджуються положення ст. 23 Закону України «Про іпотеку», оскільки у звязку з переходом права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до відповідача, останній набув статус іпотекодавця, а відтак має всі його права та несе всі його обовязки за іпотечним договором у тому обсязі й на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки та іпотекодержатель має право на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону та статті 39 Закону України «Про іпотеку», за ціною, встановленою на підставі оцінки субєктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Судова колегія погоджується з такими висновками районного суду, оскільки вони відповідають обставинам справи і вимогам ст.. 1, 3, 5, 23 Закону України «Про іпотеку».

Судом встановлено, що 26 грудня 2007 року між Банком та ОСОБА_5 було укладено кредитний договір, відповідно до умов якого останній отримав кредит у сумі 2 644 000 доларів США на термін до 25 грудня 2012 року зі сплатою відсотків за користування кредитними коштами у розмірі 12,5% річних.

В забезпечення виконання зобов»язань за вказаним кредитним договором між Банком та ОСОБА_5, ОСОБА_6 укладено договір іпотеки від 09 червня 2008 року № 16/08-Б, предметом якого є житловий будинок літ. 3-5, загальною площею 6 422,9 кв.м., житловою площею 2 285,6 кв.м. по вул. Тимурівців, 31 у м. Харкові.( в будинку розташовано 123 квартири серед яких є і спірна квартира ).

У зв»язку з неналежним виконанням зобов»язань за кредитним договором рішенням Московського районного суду м. Харкова від 13 травня 2010 року стягнуто солідарно з ОСОБА_5, ОСОБА_6 на користь Банку 1 644 543,02 грн. та 2 630 252,33 долари США.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11 вересня 2009 року договір іпотеки від 09 червня 2008 року № 16/08-Б визнано недійсним, запис про іпотеку виключено з Реєстру іпотек.

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 04 квітня 2012 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове про відмову у задоволенні позову. Поновлено відомості у Державному реєстрі іпотек та Єдиному реєстрі заборон відчуження об»єктів нерухомого майна.

Квартира АДРЕСА_1 літ. В-5 у м. Харкові було відчужено декілька разів, останнім власником став ОСОБА_4 на підставі договору купівлі продажу від 07 травня 2012 року.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобовязання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Таким чином, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобовязання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобовязанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобовязання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобовязань або зменшити їх.

Забезпечувальне зобовязання (взаємні права та обовязки) виникає між іпотекодержателем (кредитором за основним зобовязанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобовязанням).

Виконання забезпечувального зобовязання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобовязання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого преважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна).

Частиною пятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобовязання і є дійсною до припинення основного зобовязання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Як убачається з кредитного договору строк його дії до 25 грудня 2012 року. Закінчення строку дії договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору (частина четверта статті 631 ЦК України).

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обовязки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Встановивши у справі факт переходу до ОСОБА_4 права власності на спірну квартиру під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на цю квартиру, суд дійшов обґрунтованого висновку про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку» та поширення її дії на відповідача з огляду на таке.

Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначені правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень. Відповідно до частини третьої статті 3 цього Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Аналогічні положення містяться й у частині другій статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні права й обовязки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Крім того, порядок державної реєстрації іпотек під час виникнення спірних правовідносин регулювався Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410 (втратив чинність 1 січня 2013 року) та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868.

Відповідно до частин першої, другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Пунктами 74, 75 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868, передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, яке набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно.

Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.

За таких умов у разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису в Державному реєстрі іпотек, який виключено на підставі незаконного рішення суду, оскільки відпала підстава виключення цього запису.

Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек.

Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обовязки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Таким чином, у разі не спростування презумпції правомірності договору (а у випадку, що переглядається, у звязку зі скасуванням судового рішення) всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обовязки підлягають виконанню.

Відтак, ухвалення судом рішення про недійсність договору іпотеки, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності правочину, а договір іпотеки (права й обовязки сторін) залишається чинним з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек.

Отже, суд дійшов правильного висновку про збереження обтяження майна іпотекою внаслідок скасування рішення суду про виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження цього майна іпотекою та про поширення на відповідача відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» статусу іпотекодавця за іпотечним договором, враховуючи, що до нього перейшло право власності на квартиру, яка є складовою частиною будинку предмета іпотеки.

За таких обставин, з огляду на тлумачення сутності іпотеки та змісту правових механізмів забезпечення прав усіх сторін спірних правовідносин, слід дійти висновку про те, що ефективним відновленням прав кредитора у звязку зі скасуванням незаконного рішення є застосування процедури звернення стягнення на іпотечне майно, передбаченої угодою сторін, як однієї з умов надання (отримання) кредиту.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України в постанові від 13 травня 2015 року в справі № 6 63 цс 15, яка згідно зі ст. 360 - 7 ЦПК України є обовязковою для судів України, які зобовязані привести свою судову практику у відповідність до його рішення.

Матеріали справи свідчать про те, що судом першої інстанції звернуто стягнення на окрему квартиру як на предмет іпотеки, в той час як предметом іпотеки за договором іпотеки від 9 червня 2008 року визначено будинок в цілому (який складається зі 123 квартир).

Судова колегія приходить до висновку, що спірна квартира співвідноситься з предметом іпотеки - житловим будинком.

Згідно ч. ч. 3, 4 ст. 5 Закону «Про іпотеку», частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його при належностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

На момент укладання іпотечного договору банк та іпотекодавець не могли визначити окремі квартири в якості предмета договору, оскільки квартири не були виділені в натурі, не було оформлено майнові права на них. Тобто в іпотеку передавався весь житловий будинок (включаючи усі 123 квартири, з яких він складався) та приналежності.

В договорі іпотеки предмет іпотеки був описаний, як житловий будинок літ. В 5, м. Харків, вул.. Тимурівців, 31 (в будинку розташовано 123 квартири), без деталізації та опису кожної окремої квартири.

Пізніше квартира № 102, що належить ОСОБА_4, стала самостійним обєктом нерухомого майна, не змінивши при цьому статусу за договором іпотеки.

В розумінні ст. 5 Закону України «Про іпотеку» на момент укладання договору іпотеки спірна квартира була складовою частиною предмета іпотеки, а після її виділення в натурі стала самостійним предметом іпотеки, що підтверджується технічним паспортом на житловий будинок та договором купівлі - продажу квартири.

Викладене свідчить про тотожність складової частини житлового будинку, що існувала до виділення квартири в натурі та спірної квартири № 102, як окремого обєкту цивільних прав, оскільки співпадають адреси нерухомого майна, а саме: м. Харків, вул. Тимурівців, 31, літ. В- 5, площа квартири, що зазначена в технічному плані та в договорі купівлі продажу, кількість квартир, що значаться в технічному паспорті та в договорі іпотеки.

Також, після скасування судового рішення про визнання недійсним договору іпотеки, до Державного реєстру іпотек було внесено запис про іпотеку та відповідне обтяження не на увесь будинок в цілому, а на його складові частини, що свідчить про те, що спірна квартира дійсно є предметом іпотеки.

З витягу з Державного реєстру іпотек від 14. 05. 2012 року та витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна від 14. 05. 2012 року вбачається, що обєктом обтяження є квартири, розташовані в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Тимурівців, 31, літ. В 5, в тому числі і спірна квартира № 105.

Таким чиномАДРЕСА_2 є складовою частиною предмета іпотеки, визначеного умовами договору.

Суд першої інстанції з дотриманням вимог статті 39 Закону України «Про іпотеку» та розяснень, які містяться у п. 42постанови Пленуму ВССУ від 30.03.2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» зі змінами від 07.02.2014 року, зазначив у рішенні всі необхідні складові, передбачені цією нормою, зокрема загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів, початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, при цьому суд зазначив, що початкова ціна встановлюється на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної субєктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Суд повно та всебічно з»ясував обставини по справі, наданим доказам дав належну оцінку і постановив законне рішення.

Доводи апеляційної скарги висновки суду не спростовують.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 308, 317, 319 ЦПК України, судова колегія, -

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 - представника ОСОБА_4 відхитити.

Рішення Московського районного суду м. Харкова від 24 липня 2014 року залишити без змін.

Ухвала суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий: /підпис/

Судді: /підписи/

Згідно з оригіналом, копія вірна,

Суддя -