Номер провадження: 22-ц/785/4469/15
Головуючий у першій інстанції: Гуревський В. К.
Доповідач: Ісаєва Н. В.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.05.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Одеської області у складі:

головуючого-судді: Ісаєвої Н.В.,

суддів: Журавльова О.Г, Комлевої О.С.,

при секретарі: Сілукової В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами ПАТ "Фідобанк", ОСОБА_3 на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 23 березня 2015 року у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "СМАРТЛАБ" до ОСОБА_3, Публічного акціонерного товариства "ФІДОБАНК", треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерій Вікторович, Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, -

встановила:

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3, Публічного акціонерного товариства "ФІДОБАНК", треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерій Вікторович, Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції, просив визнати за позивачем переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; перевести на позивача за договором купівлі-продажу, укладеним між Публічним акціонерним товариством "ФІДОБАНК" та громадянином США ОСОБА_3 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерієм Вікторовичем та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; визнати за позивачем право власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; стягнути з позивача на користь Публічного акціонерного товариства "ФІДОБАНК" вартість нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року; стягнути судовий збір в рівних частках з ПАТ "ФІДОБАНК" та ОСОБА_3, обґрунтовуючи свої позовні вимоги таким.

13 квітня 2012 р. між ТОВ "СМАРТЛАБ" та Публічним акціонерним товариством "Ерсте Банк" (05 червня 2013 року змінило назву на Публічне акціонерне товариство "ФІДОКОМБАНК", скорочена назва - ПАТ "ФКБ БАНК") було укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ "Ерсте Банк" у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання передачі. 13.04.12 року ТОВ "СМАРТЛАБ" та ПАТ "Ерсте Банк" було підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень.

13 квітня 2012 року між ТОВ "СМАРТЛАБ" та Публічним акціонерним товариством "Ерсте Банк" також було укладено договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування нежилих приміщень. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно).

07 жовтня 2013 року працівником ТОВ "Смартлаб" на приватну електронну скриньку:

отримано лист ПАТ "ФКБ БАНК" № 61610/4346 від 07.10.13 року із пропозицією розглянути питання про продаж нежилих приміщень.

У відповідь на лист ПАТ "ФКБ БАНК" № 61610/4346 від 07.10.13 року ТОВ "Смартлаб" у листі № 0910/13 від 14.10.13 року визначило, що "розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1".

23 жовтня 2013 року співробітником ТОВ "Смартлаб" на приватну електронну скриньку: було отримано електронний лист ПАТ "ФКБ БАНК", із якого позивачу стало відомо про відчуження ПАТ "ФКБ БАНК" нежилих приміщень громадянину ОСОБА_3.

Згодом ТОВ "Смартлаб" отримано листи ОСОБА_3 про збільшення орендної плати з 17628,0 до 35000,0 (тридцяти п'яти тисяч) гривень на місяць (лист від 24.10.13 року) та розірвання договору оренди приміщення (від 30.10.13 року).

Позивач, вважає, що відчуження ПАТ "ФКБ БАНК" нежилих приміщень ОСОБА_3 відбулось із порушенням вимог діючого законодавства, зокрема, переважного перед іншими особами права ТОВ "Смартлаб", який є добросовісним наймачем на придбання нежилих приміщень, відповідно до положень ст. 777 Цивільного кодексу України.

ТОВ "Смартлаб" є наймачем, що належно виконує свої обов'язки за Договором найму № 1, своєчасно перераховує ПАТ "ФКБ БАНК" плату за користування об'єктом найму, відшкодування вартості комунальних платежів (згідно розділу 4 Договору найму № 1 "Плата за користування приміщенням та порядок розрахунків").

ТОВ "Смартлаб" утримує нежилі приміщення у належному стані, не допускаючи їх погіршення. Більше того, ТОВ "Смартлаб" за рахунок власних коштів проведено капітальний ремонт нежилих приміщень на суму, що приблизно становить 150000,0 (сто п'ятдесят тисяч) гривень. Нежилі приміщення використовуються згідно цільового призначення для розміщення пункту забору біоматеріалу.

З 13 квітня 2012 року ТОВ "Смартлаб" використовує нежилі приміщення у своїй підприємницькій діяльності. За цей час будь-яких претензій від ПАТ "ФКБ БАНК" щодо виконання умов Договору № 1 та Договору № 2 на адресу ТОВ "Смартлаб" не надходило, що свідчить про сумлінне виконання інших обов'язків наймача, передбачених Договором найму № 1 та діючим законодавством.

ТОВ "Смартлаб" має переважне право перед іншими особами на придбання нежилих приміщень за Договорами № 1 та № 2 від 13 квітня 2012 року.

Згідно із п. 13.1. Договору найму № 1 Договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами і діє до закінчення передбаченого строку найму.

Згідно із п. 13.1. Договору найму № 2 Договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами і діє до закінчення передбаченого ними строку найму. Права та обов'язки Сторін за цим Договором виникають за умови, що укладений між сторонами. Договір найму нежитлового приміщення № 1 від 13.04.12 року не буде розірвано/припинено достроково.

На час подання цього позову Договір № 2 є таким, що набрав чинності, оскільки є підписаним сторонами. Договір № 1 не є розірваним або припиненим достроково, а отже ТОВ "Смартлаб" має переважне право перед іншими особами на придбання Нежилих приміщень як за Договором № 1, так і за Договором № 2.

ПАТ "ФКБ БАНК" мав повідомити ТОВ "Смартлаб" про намір та умови продажу речі окремо за Договором № 1 та Договором № 2. ТОВ "Смартлаб" не було належним чином повідомлено про намір та про умови продажу нежилих приміщень, так як повідомлення не є належним чином зробленим у разі відправлення його електронною поштою.

Відповідно до п. 13.8. Договору № 1 всі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур'єром або вручені особисто за зазначеними в р. 14 цього Договору адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв'язку одержувача.

Таким чином будь-які повідомлення ПАТ "ФКБ БАНК" здійснені за допомогою електронного зв'язку не вважаються отриманими.

Надісланий лист ПАТ "ФКБ БАНК" не відповідає вимогам ч. 2 ст. 777 ЦК України.

У листі ПАТ "ФКБ БАНК" № 61610/4346 від 07.10.13 року, що надійшов 07.10.13 року на приватну електронну скриньку працівника ТОВ "Смартлаб" () визначено: "Відповідно до умов Договору № 1 найму нежитлового приміщення від 13.04.2012 року, ТОВ "Смартлаб" (наймач) орендує нежитлове приміщення, загальною площею 135,6 кв. м., яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1. Строк договору встановлений до 28.02.2015 року. Звертаємось до Вас з пропозицією розглянути питання щодо купівлі нежилих приміщень офісу, які знаходяться у будинку під АДРЕСА_1, як в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м. по ціні (одинадцять тисяч гривень) за 1 кв. м., в тому числі ПДВ".

Вказаний лист не містить посилання на продаж нежилих приміщень третім особам. У листі не вказано, що він є повідомленням про переважне право на придбання нежилих приміщень або посилання на ст. 777 ЦК України. Разом із тим, вказане право є суб'єктивним та не притаманне наймачеві із самого факту укладення договору найму. Для виникнення переважного права необхідна сукупність юридичних фактів, необхідним серед яких є волевиявлення власника щодо розпорядження майном шляхом продажу іншим особам.

Вказане підтверджується змістом рішення Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31 - рп/2009. Щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої етапі 777 Цивільного кодексу України, Конституційний Суд України роз'яснив, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладання договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу

Вказаний лист також містить вказівку лише на Договір найму № 1, в той час як ТОВ "Смартлаб" має преважне право придбання також і за Договором найму № 2.

Відповідно до статті 8 ЦК України цивільні відносини, не врегульовані цим кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, регулюються тими правовими нормами, які регулюють схожі за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Ст. 777 ЦК України не визначає порядок реалізації переважного права добросовісного наймача перед іншими особами на придбання речі. Разом із тим, ст. 362 ЦК України регулює схожі за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Так у ч. 2 ст. 362 ЦК України визначено: "Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає".

Лист ПАТ "ФКБ БАНК" № 61610/4346 від 07.10.13 року окрім ціни не місить інших умов продажу.

Позивач вважає, що ПАТ "ФКБ БАНК" не повідомив належним чином ТОВ "Смартлаб" про передбачене ч. 2 ст. 777 ЦК України право належним чином.

ТОВ "Смартлаб" здійснило волевиявлення на придбання Нежилих приміщень.

У відповідь на лист ПАТ "ФКБ БАНК" № 61610/4346 від 07.10.13 року ТОВ "Смартлаб" у листі № 0910/. 13 від 14.10.13 року визначило, що "розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1 по ціні 10000,0 гривень за 1 кв. м., в тому числі ПДВ. При розгляді їх пропозиції просили зауважити на такі обставини: 1) ТОВ "Смартлаб" орендує приміщення за адресою АДРЕСА_1 з квітня 2012 року. За цей час ТОВ "Смартлаб" було сплачено 337621,77 гривень орендної плати, не враховуючи комунальні послуги. 2) ТОВ "Смартлаб" був проведений капітальний ремонт цього приміщення на суму приблизно 150000,00 гривень. Ремонт і оформлення приміщень були виконані з урахуванням специфіки роботи ТОВ "Смартлаб", а саме - лабораторна діагностика".

Зазначений лист ТОВ "Смартлаб" не може розглядатись як відмова від переважного права передбаченого ч. 2 ст. 777 ЦК України, оскільки ТОВ "Смартлаб" не було повідомлено про виникнення наміру ПАТ "ФКБ БАНК" здійснити продаж нежилих приміщень третім особам.

Згідно ст. 8 ЦК України, якщо цивільні правовідносини не врегульовані ЦК України, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. Згідно ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлі за ціною, оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен оплатити покупець.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79" від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Представник Публічного акціонерного товариства "ФІДОБАНК" позов не визнав, надав до суду заперечення, в яких просив відмовити ТОВ "Смартлаб" у повному обсязі, зазначивши, що 13 квітня 2012 року між позивачем та Банком було укладено Договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від Банку у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху. Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання- передачі. 13.04.12 року позивачем та Банком було підписано акт прийому - передачі Нежилих приміщень.

13 квітня 2012 року між позивачем та Банком також було укладено Договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування Нежилих приміщень. Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно).

05 червня 2013 року Публічне акціонерне товариство "Ерсте Банк" змінило назву на Публічне акціонерне товариство "ФІДОКОМБАНК", скорочена назва - ПАТ "ФКБ БАНК". 30 жовтня 2013 року на підставі рішення загальних зборів Акціонерів Банку був затверджений передавальний акт, у відповідності до якого баку було передано усе майно, права та обов'язки ПАТ "ФІДОКОМБАНК" до ПУАТ "ФІДОБАНК", що підтверджується статутом.

04.09.2013 року Банком було отримано листа від ОСОБА_3 про пропозицію розглянути можливість продажу нежитлових приміщень з запропонованою вартістю - 9500,00 грн. за 1 кв. м.

07.10.2013 року Банком було передано позивачу Листа №61610/4346 про пропозицію розглянути можливість придбання орендованого позивачем приміщення з зазначенням пропонованої цінним продажу на рівні 11000,00 грн. за 1 кв. м. Про отримання зазначеного листа свідчить підпис представника позивача ОСОБА_8.

Позивач Листом від 09.10.2013 року № 0910/13 підтвердив отримання Листа Банку №61610/4346 від 07.10.2013 року та зазначив, що розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за ціною в розмірі 9000,00 грн. за 1 кв. м.

У відповідь на Лист позивача від 09.10.2013 року № 0910/13 співробітник Банку, в телефонному режимі, повідомив представника позивача ОСОБА_8 про те, що запропонована позивачем вартість одного кв.м. нижча за ринкову та про те що у Банку є пропозиції по ціні що набагато вище запропонованої позивачем.

В результаті телефонної розмови позивач направив Банку нового Листа від 09.10.2013 року №0910/13 із зазначеною ціною на рівні 9500,00 грн. за 1 кв. м.

Після отримання Листа позивача від 09.10.2013 року співробітником Банку було повідомлено представника позивача ОСОБА_8 про те, що інші, отримані Банком, пропозиції містять значно вищу вартість одного кв.м.

11.10.2013 року Банк отримав пропозицію від ОСОБА_9 з запропонованою ціною 11789,00 грн. за 1 кв. м.

14.10.201 року Банк отримав Лист позивача №0910/13 від 14.10.2013 року із зазначеною ціною на рівні 10000,00 грн. за 1 кв. м.

У відповідь на зазначений Лист позивача співробітник Банку повідомив представника позивача ОСОБА_8 про мінімальний розмір (на момент розмови) вартості кв.м. на рівні 11789,00 грн. за кв.м. також було наголошено, що нежитлові приміщення будуть продані за найвигіднішою для Банку ціною. На зазначене вище представник позивача ОСОБА_8 зазначила, що їх пропозиція в 10000,00 грн. за кв.м. є остаточною та переглядатися не буде.

18.10.2013 року Банк отримав Листа від ОСОБА_3 який висловив бажання придбати нежитлові приміщення за ціною в розмірі 12699,12 грн. за кв.м.

23.10.2013 року Банком було продано нежитлові приміщення ОСОБА_3 за ціною з розрахунку 12699,12 грн. за кв.м.

23.10.2013 року Банком Було направлено позивачу відповідне повідомлення №61610/4550 про продаж приміщень.

Відносно твердження позивача щодо добросовісного наймача, Банк з зазначеним твердженням не погоджується з огляду на таке.

Банк звертає увагу на той факт, що згідно п. 4.1. договору найму № 1 орендна плата становить 17628,00 грн. А згідно п. 4.4. договору найму № 1 орендна плата сплачується наймачем не пізніше 15 числа поточного місяця за який здійснюється оплата.

Згідно платіжних доручень за 2012 рік: від 27.04.12 року сума 10576,87 грн., сума

17628,0 грн. - 25.05.1 року; 19.06.12 року; 24.07.12 року; 14.09.12 року; 23.11.12 року;

24.12.12 року. Та за 2013 рік: 22.01.13 року; 25.02.13 року; 25.03.13 року; 18.04.13 року;

24.05.13 року; 23.07.13 року, що свідчить про систематичне порушення позивачем зазначених пунктів договору, а відтак стверджувати про добросовісного наймача, в розумінні ч. 2 ст. 777 ЦК України, неможливо.

В доповнення до вищезазначеного, позивачем порушувалися не тільки умови та строки оплати, а й п.п.6.2.10 и 6.2.12 Договору найму №1а саме:

- 6.2.10. самостійно і за власний рахунок протягом строку користування здійснювати поточний ремонт Об'єктів найму, попередньо погодивши з Наймодавцем перелік робіт, що планується провести;

- 6.2.12. не здійснювати без письмової згоди Наймодавця будь-які покращення Об'єктів найму та зміну його технічних характеристик.

В акті приймання передачі приміщення від 13.04.2012 року (додаток до договору найму №1) зазначено, що наймачеві передається приміщення в стані незавершеного ремонту (відсутні внутрішні двері та дверні коробки, унітаз, умивальник, бойлери, лампи освітлення). Після підписання зазначеного вище акту приймання-передачі позивач без погодження Банку виконав капітальний ремонт нежитлових приміщень про, що сам вказав в своєму позові та офіційних відповідях із запропонованою ціною.

Таким чином, позивач не відповідає поняттю наймача, який добросовісно виконує свої обов'язки за договором найму в розумінні ст. 777 ЦК України, а відтак і втратив своє переважне перед іншими право на придбання об'єкту оренди.

Банк повідомив позивача належним способом про намір продати об'єкт оренди, що підтверджується листуванням з позивачем згідно наданих додатків до цих заперечень. Лист від 07.10.20ІЗроку №61610/4346 Банком було передано позивачу під підпис, що є належним повідомленням.

Щодо використання електронної переписки слід зазначити, що позивач і сам використовував електронні листи для повідомлення Банку про намір придбати приміщення за ціною 9500,00 грн. Сам факт того в який спосіб здійснювалося повідомлення про намір продати приміщення та його ціну не впливає на факт повідомлення орендаря про його можливість придбати приміщення. Іншими словами Банк надав інформацію позивачеві про намір продати приміщення, надав також інформацію стосовно ціни за яку інші особи мають намір придбати приміщення, повідомив що продаж відбудеться за найвигіднішою для Банку ціною, проте позивач продовжує стверджувати, що Банк мав продати приміщення саме йому за ціною 10000,00 грн. за 1 кв.м. не зважаючи на пропозиції в 12699,12 грн. за 1 кв.м.

Отже, своїми систематичними порушеннями договору найму №1 позивач позбавив себе переважного перед іншими права на придбання об'єкту оренди. Після повідомлення про продаж позивач запропонував найнищу ціну продажу про що йому було повідомлено. Банк зі своєї сторони не порушував прав позивача та не був зобов'язаний відмовлятися від більш вигідної пропозиції щодо ціни продажу.

Представник ОСОБА_3 позов не визнав, надав до суду заперечення на позов, в якому просив відмовити у повному обсязі, посилаючись на те, що у позивача не виникло переважне право на придбання об'єкту оренди, оскільки позивач неналежно виконував свої зобов'язання за Договором оренди.

Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 22 липня 2014 року по цій справі виключено з числа третіх осіб по справі Реєстраційну службу Головного управління юстиції в Одеській області та залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції.

22 липня 2014 року Малиновський районний суд м. Одеси ухвалив Територіальному управлінню державної судової адміністрації в Одеській області прийняти на депозитний рахунок Малиновського районного суду грошові кошти від позивача по справі Товариства з обмеженою відповідальністю "СМАРТЛАБ" за нежилі приміщення офісу в будинку АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_3, в сумі грн. (один мільйон сімсот двадцять дві тисячі грн.).

Третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерій Вікторович у судове засідання не з'явився, надав до суду клопотання про розгляд справи за його відсутністю.

Рішенням суду позов задоволено частково.

На рішення суду відповідачі принесли апеляційні скарги, в яких просять рішення суду скасувати, постановити нове, яким відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що судом неповно з'ясовані обставини, що мають значення для справи, а також, що судом порушено норми матеріального та процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно ст. 213 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 303 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає судові рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно ст. 308 ЦПК України, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення суду без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних підстав.

Згідно п.3 ст.10 ЦПК України , кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, а суд згідно ст.11 ЦПК України, розглядає цивільну справу в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів.

Вирішуючи спір по суті, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив матеріали справи, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює.

У судовому засіданні встановлено наступне.

Відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого 04 квітня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кобзарем О.Ю. за реєстровим номером 789, приміщення офісу, які знаходяться у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м. належить на праві власності Відкритому акціонерному товариству "Ерсте Банк" (потім - Публічне акціонерне товариство "Ерсте Банк"). Право власності було зареєстровано в КП "ОМБТІ та РОН" 20 травня 2008 року за реєстровим №16531960, номер запису: 84 в книзі 77 неж-56.

13 квітня 2012 року між ТОВ "СМАРТЛАБ", позивач по справі, та Публічним акціонерним товариством "Ерсте Банк" було укладено договір № 1 найму нежитлового приміщення, за яким позивач прийняв від ПАТ "Ерсте Банк" у строкове платне користування нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, що підтверджується договором № 1 найму нежитлового приміщення від 13 квітня 2012 року.

Згідно п. 3.1 Договору найму № 1 строк найму становить 35 (тридцять п'ять) календарних місяців з 13.04.12 року по 28.02.15 року (включно). Перебіг строку найму починається з моменту передачі приміщення на підставі акта приймання передачі.

13 квітня 2012 року ТОВ "СМАРТЛАБ" та ПАТ "Ерсте Банк" було підписано акт прийому-передачі нежилих приміщень, про що свідчить акт прийому-передачі найму нежитлового приміщення до Договору №1 від 13 квітня 2012 року.

13 квітня 2012 року між ТОВ "СМАРТЛАБ" та Публічним акціонерним товариством "Ерсте Банк" було укладено договір № 2 найму нежитлового приміщення про передачу у строкове платне користування Нежилих приміщень, згідно із договором № 2 найму нежитлового приміщення від 13 квітня 2012 року.

Згідно п. 3.1 Договору найму № 2 строк найму становить 25 (двадцять п'ять) календарних місяців з 01.03.15 року по 31.03.17 року (включно).

05 червня 2013 року Публічне акціонерне товариство "Ерсте Банк" змінило назву на Публічне акціонерне товариство "ФІДОКОМБАНК", скорочена назва - ПАТ "ФКБ БАНК", що підтверджується статутом ПАТ "ФІДОКОМБАНК", витягом з єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Спір між сторонами стосується двох підстав, які закріплені в ст. 777 ЦК України, а саме, чи належно виконував позивач як наймач свої обов'язки за договором найму, щоб мати преважне право на придбання найманих нежилих приміщень, і чи мала місце відмова наймача від купівлі спірного майна.

Щодо належного виконання обов'язків за договором найму.

Згідно пункту 4.4 Договору найму плата за користування Об'єктом найму сплачується Наймачем у безготівковому порядку шляхом банківського переказу не пізніше 15-го числа поточного місяця, за який здійснюється оплата, на підставі Договору. При чому, згідно відносин, що склалися між сторонами, орендна плата вносилася тільки після надання наймодавцем наймачу рахунків-фактур, що виставлялися систематично. Таким чином, проведення оплати по рахункам-фактурам було погоджено наймодавцем, його влаштовувало, заперечень з його боку на адресу наймача не поступало жодного разу, вимог щодо своєчасності оплати не заявлялося, це питання не було предметом будь-якого спору.

Фактично жодна із сторін не заперечувала проти такого порядку проведення розрахунків, а тому в цій частині не вбачається неналежної поведінки наймача.

Відповідно до вимог ст. 6.2.12 Договору, що Наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця будь - які покращення Об'єкту найму та зміни його технічних характеристик.

Згідно положень ст. 6.2.11 Договору передбачено, що наймач зобов'язується не здійснювати без письмової згоди Наймодавця перебудову, добудову та перепланування Об'єктів найму.

У відповідності до експертного дослідження виготовленого ПП "ОНДЦЕД ім. Скибинського С.С." від 04.03.2015року встановлено, що в приміщенні були здійсненні поліпшення та перепланування, реконструкція. Таким чином, позивач в порушення вимог п.п. 6.2.11 та 6.2.12 Договору, порушив свої зобов'язання.

Таким чином, жодного доказу проведення наймачем без згоди наймодавця саме капітального ремонту не надано.

Крім того, наймодавець також може вважатися таким, що погодив ремонт в спірному приміщенні, оскільки погодився на цільове призначення нежитлового приміщення - розміщення пункту забору біоматеріалу, оскільки такий пункт вимагає спеціального розташування, а за актом прийому-передачі об'єкт був переданий в такому стані, що унеможливлювало використання його за призначенням.

Наймодавця влаштовувало проведення ремонту в його приміщенні, заперечень з його боку на адресу наймача з цього приводу не поступало жодного разу, вимог щодо порушень умов договору наймодавцю в цій частині не заявлялося, це питання не було предметом будь- якого спору між сторонами.

Проводячи ремонтні роботи наймач фактично діяв в інтересах наймодавця, оскільки за п. 7.5 Договору найму витрати наймача за невід'ємні покращення Об'єкту найму не підлягають відшкодуванню Наймодавцем і залишаються у власності наймодавця.

Банк повідомив ТОВ "Смартлаб" про проведення продажу приміщень, що розташовані по АДРЕСА_1, про що свідчить повідомлення № 61610/4346 від 07.10.2013 року. При цьому, за текстом листа Банк "користуючись нагодою, засвідчує Вам свою повагу та вдячність за плідну співпрацю впродовж тривалого часу...

Враховуючи довгопартнерські відносини" між підприємствами було запропоновано умови купівлі об'єкту найму. Дякували "за плідну і взаємовигідну співпрацю".

Таким чином, станом на 07.10.2013 року жодних заперечень з боку наймодавця щодо неналежного виконання наймачем своїх зобов'язань за договором найму не існувало, заперечення виникли лише після подачі позивачем позову.

Таким чином, наймач набув пріоритетне право на придбання нежитлових приміщень.

Щодо відмови наймача від купівлі об'єкта найму.

Відповідно до листів ПАТ "ФІДОКОМБАНК", які були надіслані директору ТОВ "Смартлаб", вбачається, що ТОВ "Смартлаб" було повідомлено про правонаступництво ПАТ "ЕрстеБанк" на ПАТ "ФІДОКОМБАНК", та запропоновано розглянути питання щодо купівлі нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, по ціні 11000,0 гривень за 1 кв. м., в тому числі ПДВ.

У відповідь на лист ПАТ "ФКБ БАНК" № 61610/4346 від 07.10.13 року ТОВ "Смартлаб" у листі № 0910/13 від 14.10.2013 року визначило, що "розглядає можливість купівлі нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1" по ціні грн., потім - 9500,0 грн., потім - 10000,00 гривень за 1 кв. м., в тому числі П/TR. При розгляді їх пропозиції просили зауважити на такі обставини: 1) ТОВ "Смартлаб" орендує приміщення за адресою АДРЕСА_1 з квітня 2012 року. За цей час ТОВ "Смартлаб" було сплачено 337621,77 гривень орендної плати, не враховуючи комунальні послуги. 2) ТОВ "Смартлаб" був проведений капітальний ремонт цього приміщення на суму приблизно 150000,00 гривень. Ремонт і оформлення приміщень були виконані з урахуванням специфіки роботи ТОВ "Смартлаб", а саме - лабораторна діагностика".

За тексом відповідей ТОВ "Смартлаб" жодної безумовної відмови наймача від купівлі об'єкту найму не існує.

Жодної відповіді з боку банку на запропоновані наймачем умови не було надано.

Незважаючи на переважне право наймача на купівлю об'єкту найму, 23 жовтня 2013 року ПАТ "ФІДОКОМБАНК", що є правонаступником ВАТ "Ерсте Банк", продав та передав у власність, а ОСОБА_3 придбав та прийняв у приватну власність належні продавцю на праві власності нежилі приміщення офісу, які знаходяться у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 135,6 кв. м., та сплатив за нього обговорену даним договором грошову суму, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко Валерієм Вікторовичем за реєстровим № 3747.

Згідно із п. 2.1 цього договору, продаж приміщення за домовленістю сторін вчиняється за суму у розмірі 1722000,0 грн. (один мільйон сімсот двадцять дві тисячі грн. 00 коп.), в т. ч. ПДВ 287000,0 грн., які покупець сплачує продавцю в день підписання та нотаріального посвідчення цього договору, шляхом перерахування на поточний рахунок продавця.

23 жовтня 2013 року співробітнику ТОВ "Смартлаб" було направлено листа від ПАТ "ФІДОКОМБАНК" про відчуження нежилих приміщень громадянину ОСОБА_3.

Згодом ТОВ "Смартлаб" отримано листи ОСОБА_3 про збільшення орендної плати з 17628,0 до 35000,0 (тридцяти п'яти тисяч) гривень на місяць (лист від року) та розірвання договору оренди приміщення (від 30.10.13 року).

Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Відповідними положеннями Цивільного кодексу України є глава 58 "Найм (оренда)", яка містить статтю 777. Господарський кодекс України містить лише положення про право викупу об'єкта оренди, а саме: ст. 289 ГК України "Викуп (приватизація) об'єкта оренди", згідно з якою орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, а також право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди. Однак право на викуп та переважне право на купівлю орендованого майна - регулюють різні правовідносини, які складаються при оренді майна. Право на викуп орендованого майна - це відносне право, яке опосередковано умовами договору оренди: воно виникає лише тоді, коли сторони орендних відносин передбачили таке в договорі. Цьому праву кореспондує зобов'язання орендодавця продати орендоване майно. Відмова від цього є порушенням договірних зобов'язань. Переважне право на купівлю орендованого майна є правом абсолютним. Тому застосування положення ч. 2 ст.777 ЦК України до орендних відносин між суб'єктами підприємницької діяльності є обґрунтованим та законним.

Аналіз ст. 777 ЦК України свідчить, що право, закріплене в ч. 2 ст. 777 ЦК України, за своєю суттю є право, засноване на законі.

Переважне право на купівлю найманого майна - це абсолютне право, при наявності якого ніхто не вправі його порушити. Коли наймодавець вирішив відчужити таке майно, у наймача виникає переважне право на купівлю найманого майна. У цьому випадку в наймодавця, інших осіб виникає обов'язок не порушувати це право.

За таких обставин не відповідає вимогам закону позиція наймодавця в частині посилання в п. 1.4 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року між ПАТ "Фідокомбанк" та ОСОБА_3, за яким продавцем повідомлено покупця про перебування об'єкту купівлі-продажу в оренді ТОВ "Смартлаб" і що за змістом договорів найму переважне право купівлі у орендаря не виникає.

Тобто, ані за листом про повідомлення про продаж об'єкту найму, ані за змістом п. 1.4 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 жовтня 2013 року ТОВ "Смартлаб" не розглядалося ПАТ "ФІДОБАНК" в якості переважного покупця за законом.

Позиція продавця ґрунтувалася на тому, що преважне право не передбачено договором найму, але це право передбачено законом. Таке повідомлення продавця унеможливило перевірку нотаріусом наявності заяви наймача про відмову від переважного права на купівлю об'єкту найму, що в кінцевому результаті порушило переважне право наймача на купівлю нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху.

Таким чином, суд прийшов до обгрунтованого висновку, що суд мав визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "СМАРТЛАБ" переважне право перед іншими особами на придбання у власність найманих ним нежилих приміщень офісу, загальною площею, 135,6 кв. м., які розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; перевести на ТОВ "СМАРТЛАБ" за договором купівлі-продажу, укладеним між Публічним акціонерним товариством "ФІДОБАНК" та громадянином США ОСОБА_3 23 жовтня 2013 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко В.В. та зареєстрованим у реєстрі за № 3747, права та обов'язки покупця нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху; визнати за ТОВ "СМАРТЛАБ" право власності на нежилі приміщення офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху.

Задовольняючи позов частково, суд виходив з того, що вимоги щодо стягнення з позивача на користь Публічного акціонерного товариства "ФІДОБАНК" вартості нежилих приміщень офісу, загальною площею 135,6 кв. м., що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, які в цілому складаються з нежилих приміщень 1-го поверху за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року, не може бути задоволена, оскільки не можна допустити подвійного отримання продавцем коштів за одне і те саме майно, а тому на підставі ст. 217 ЦК України встановив порядок виконання рішення суду, за яким на користь ОСОБА_3 виплатити з депозитного рахунку (№ 0123, отримувач: Територіальне управління державної судової адміністрації в Одеській області, код 26302945) вартість нежилих приміщень офісу, що розташовані у будинку під АДРЕСА_1, сплачених за договором купівлі-продажу від 23 жовтня 2013 року, в розмірі 1722000,0 грн. (один мільйон сімсот двадцять дві тисячі грн.).

Суд також правильно виходив з того, що покупцем ОСОБА_3 права позивача не були порушені, він діяв в рамках тих відносин, що склалися за ініціативи банку, а тому стягнув з ПАТ "ФІДОБАНК" судові витрати.

Довід апеляційних скарг про те, що ТОВ " Смартлаб" порушував договор оренди спростовується тим, що протягом дії договору оренди Відповідач-2 жодного разу не звернувся до Позивача з претензією, або хоча б листом, я якому б зазначалося, що Позивач порушує умови договору, навпаки наявне в матеріалах справи листування між сторонами, зокрема лист Відповідача-2 № 61610/4346 від 07.10.2013 року, підтверджує, що Відповідач-2 розглядав Позивача як надійного партнера, та виражав Позивачу свою повагу та вдячність за плідну і взаємовигідну співпрацю.

З урахуванням того, що Відповідач-2 жодного разу не звертався з претензіями стосовно порядку проведення Позивачем оплати, у переписці з Позивачем зауважував навпаки на взаємовигідній співпраці між Відповідачем-2 та Позивачем, та систематично виставляв рахунки фактури, в тому числі здебільшого пізніше 15 числа календарного місяця, Позивач вважає, що Відповідач-2 схвалив порядок проведення розрахунків не тільки вчиненням конклюдентних дій, які виражалися у виставленні рахунків-фактур Відповідача-2, але й шляхом мовчазної згоди, адже Відповідач-2 жодного разу не звернувся до Позивача хоча б з листом, в якому б просив не порушувати умов договору.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Фактично двостороння згода на зміну умов договору мала місце, адже жодна із сторін не заперечувала проти порядку проведення розрахунків, однак сторонами не було виконано вимоги чинного законодавства України в частині письмової форми правочину (угоди про зміну договору), що з урахуванням вимог ст. 203 та 215 ЦК України є лише підставою для недійсності правочину в цій частині. Жодна із сторін по подавала позову про визнання його недійсним, крім того відповідний правочин, направлений на зміну умов договору в частині порядку оплати, не може бути визнаний недійсним, адже своїми конклюдентними діями обидві сторони підтвердили згоду зі змінами умов Договору, Позивач, - шляхом проведення оплати за користування приміщення, а Відповідач-2, - шляхом прийняття виконання зобов'язання Позивача та виставлення рахунків-фактур. Інші доводи апеляційних скарг також не приймаються до уваги, оскільки спростовуються матеріалами справи, а письмових доказів на підтвердження доводів апеляційної скарги до апеляційного суду надано не було.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів розглянувши скаргу в межах позовних вимог та доводів апеляційних скарг, вважає, що суд першої інстанції порушень матеріального та процесуального права при вирішенні справи не допустив, рішення суду відповідає фактичним обставинам справи, а наведені в апеляційній скарзі доводи правильність висновків суду не спростовують.

За таких обставин, доводи апеляційної скарги на увагу не заслуговують та задоволенню не підлягають, підстави для ухвалення нового рішення відсутні.

Судова колегія, розглянувши справу, прийшла до висновку, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, в зв'язку з чим, апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 303, 307 ч. 1 п. 1, 319, 324 ЦПК України, колегія суддів,

у х в а л и л а:

Апеляційні скарги ПАТ "Фідобанк", ОСОБА_3 відхилити.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 23 березня 2015 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення, однак її може бути оскаржено до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів.

Головуючий- суддя Н.В.Ісаєва

Судді: О.Г. Журавльов

О.С. Комлева