Справа № 727/871/15-ц
Провадження № 2/727/572/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 квітня 2015 року Шевченківський районний суд м. Чернівці

в складі : головуючого судді Волошина С.О.

при секретарі Кушнірюк Ю.Г.

з участю : позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

відповідача ОСОБА_3

представника відповідача ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернівці справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд», треті особи на стороні відповідачів приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна, реєстраційна служба Чернівецького міського управління юстиції та Служба у справах дітей Чернівецької міської ради, про переведення права покупця, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_3 та ТОВ «Чернівцірембуд», треті особи на стороні відповідачів приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Н.В., реєстраційна служба Чернівецького міського управління юстиції та Служба у справах дітей Чернівецької міської ради, про переведення права покупця.

Позивач посилалася на те, що 24.01.2014 р. між відповідачами ОСОБА_3 та ТОВ «Чернівцірембуд» укладено договір купівлі-продажу квартири спільного заселення АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В.

Вважає, що відчуження вказаної квартири порушує її, передбачене законом, переважне право на придбання даної квартири, у разі її продажу.

Вона зареєстрована та фактично проживає у спірній квартирі з 05.12.2001 р. по даний час. Спочатку була тимчасова реєстрація, а з 15.08.2007 р. - постійна.

Між нею та відповідачем - ТОВ «Чернівцірембуд» (власником будинку) укладено договір найму житла від 01.10.2005 р.

Відповідно до умов пункту 3 договору термін його дії встановлено на один рік, тобто до 01.10.2006 р. Разом з тим, строк дії цього договору було продовжено на підставі закону по цей часу.

Відповідно до ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

З моменту укладення між нею та ТОВ «Чернівцірембуд» договору найму житла від 01.10.2005 р. вона безперервно користується квартирою НОМЕР_1 За весь цей час наймодавець жодного разу не висловив своїх заперечень проти такого користування. Договір найму в судовому порядку не був ні розірваним, ані визнаний недійсним, тому відповідно до положень ст. 764 ЦК України, термін дії вказаного договору щорічно продовжувався на новий строк і є чинним до даного часу.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 10 грудня 2009, № 31-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), суд роз'яснив, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Позивач стверджує, що вона належним чином виконувала свої зобов'язання за договором найму, у неї відсутня заборгованість по оплаті як за договором найму, так і за комунальні послуги, що підтверджується довідкою ОСББ «Ремонтник» від 11.08.2014 р. № 55 та квитанцією від 12.08.2014 р. №К1/С/49, а тому до правовідносин, що виникли, слід застосовувати положення ч.2 ст.777 ЦК України.

Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК України, у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ст. 822 ЦК України, нормою цієї статті не встановлений. Проте у даній сфері напрацьована усталена судова практика, згідно якої відповідно до ч.1 ст. 8 ЦК України за аналогією підлягають застосовуванню правила ст. 362 ЦК України.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України у своїй ухвалі від 12.10.2011 р. (номер рішення в ЄРСР: 18731563) дійшла висновку, що оскільки підставою позову було посилання на ст. 822 ЦК України (переважне право наймача житла), суд повинен перевести на наймача права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу за умови попереднього внесення на депозит суду визначених договором коштів.

Відповідно до умов п.6 договору купівлі-продажу квартири від 24.01.2014 р., продаж спірної квартири вчинено за 55858,72 грн. Саме цю суму вона повинна сплатити продавцю - ТОВ «Чернівцірембуд» для переведення на неї прав і обов'язків покупця.

Частину вартості квартири вона вже сплатила продавцю раніше. А саме відповідно до укладеного 17.08.2010 р. між нею та ТОВ «Чернівцірембуд» договору купівлі-продажу даної квартири з відстрочкою платежу. Вартість даної квартири становила 73489 грн., з яких вона сплатила продавцю 25489 грн., залишилась заборгованість у сумі 48000 грн. Дана обставина підтверджується актом звірки з ТОВ «Чернівцірембуд» станом на 01.01.2013 р., а також встановлена рішенням суду.

Так, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 17.06.2013 р. у справі №727/2366/13-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Чернівецької області від 24.07.2013 р. розірвано договір купівлі-продажу даної квартири з відстрочкою платежу від 17.08.2010 р., при цьому суди у своїх рішеннях встановили, що за цим договором їй залишилось доплатити продавцю 48000 грн.

Після розірвання вказаного договору ТОВ «Чернівцірембуд» отримані від неї кошти, в сумі 25489,00 грн. не повернув.

З огляду на викладене, позивач вважає, що повинна доплатити продавцю за квартиру: 55858,72 - 25489,00 = 30369,72 грн.

З метою виконання своїх обов'язків з оплати вартості квартири відповідно до положень ст. 362 ЦК України, що застосовується за аналогією закону, нею внесено на депозит суду несплачена частина вартості відчужуваної квартири в сумі 30369,72 грн.

На думку позивача, вона виконала покладений на неї законом обов'язок щодо попереднього внесення в депозит суду вартості відчуженого майна.

Одночасно звертає увагу суду, що укладення між нею та ТОВ «Чернівцірембуд» 17.08.2010 р. договору купівлі-продажу квартири з відстрочкою платежу не можна розглядати як виконання продавцем свого обов'язку щодо попередньої пропозиції їй придбати квартиру перед її відчуженням відповідачу ОСОБА_3, оскільки: - договір з нею укладався в 2010 році, а квартира відчужена ОСОБА_3 в 2014 році; - умови обох договорів суттєво відрізняються; - їй квартира пропонувалася за ціною 73489,00 грн., а ОСОБА_3 була продана за ціною 55858,72 грн., тобто суттєво дешевше.

У пункті 10 договору купівлі-продажу квартири вказано: «квартира обтяжена договором найму - ОСОБА_3 являється наймачем квартири спільного заселення з 30 березня 2005 року, що підтверджується відміткою проставленою на сторінці 11 в паспорті … про реєстрацію за адресою: АДРЕСА_1 (гуртожиток)». Проте вказана у договорі інформація щодо обтяження квартири договором найму не відповідає дійсності з наступних підстав.

Відповідач ОСОБА_3 не була наймачем відчуженої квартири НОМЕР_1, оскільки такий договір найму ніколи не укладався. Як вбачається з договору найму житла в будинку відомчого житлового фонду ОКВП «Чернівцірембуд» від 01.10.2005 р., наймачем вказаної квартири (колишній номер НОМЕР_2) з 2005 року була лише вона.

Просила ухвалити рішення, яким перевести на неї, ОСОБА_1, права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу квартири спільного заселення АДРЕСА_1 укладеним 24.01.2014 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В.

Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру спільного заселення АДРЕСА_1 реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 01, за ОСОБА_3.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 свої вимоги підтримала, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві, і просили їх задовольнити.

На запитання представника відповідача ОСОБА_4 чи укладала вона договір найму після розірвання договору, пояснила, що її не позбавили помешкання, а сказали, що вона може переукласти договір найму після розірвання договору купівлі-продажу. Вона вважала, що той договір найму продовжує дію. Про ліквідацію тої організації вона не знала. ОСББ вона все сплачує.

Представник позивача ОСОБА_2 позов підтримав, посилаючись на письмові пояснення, долучені до справи.

Зокрема, зазначив про хибність позиції Служби у справах дітей Чернівецької міської ради, яка вказує, що в разі задоволення позову будуть порушені права дітей ОСОБА_3 на користування спірною квартирою, з посиланням на ст. 18 ЗУ «Про охорону дитинства», відповідно до якої діти члена сім'ї наймача або власника житлового приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.

На думку представника позивача, в разі задоволення позову вказана норма закону не буде порушена, оскільки вона закріплює право дітей користуватися лише займаним приміщенням, а не будь-яким приміщенням, що перебуває у власності батьків. Дану норму слід застосовувати у контексті ч. 4 ст. 29 ЦК України, відповідно до якої місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків або одного з них, з яким вона проживає.

Як вбачається із складеного Службою у справах дітей акту обстеження житлово-побутових умов та довідки ОСББ «Ремонтник» від 18.02.2015 р. № 7, відповідач ОСОБА_3 разом з чоловіком ОСОБА_6, сином ОСОБА_7 ІНФОРМАЦІЯ_1 та донькою ОСОБА_8 ІНФОРМАЦІЯ_2 зареєстровані і проживають в квартирі НОМЕР_3 житловою площею 20,22 кв.м. в будинку АДРЕСА_1 що перебуває у власності відповідача ОСОБА_3

Посилання представника відповідача на те, що сім'я ОСОБА_3 потребує поліпшення житлових умов відповідно до положень ЖК України, не є підтвердженням порушення цивільних прав при переведенні прав та обов'язків покупця квартири на позивача.

ОСОБА_1 була наймачем спірної квартири на момент укладення спірного договору купівлі-продажу, а тому відповідач ТОВ «Чернівцірембуд» був зобов'язаний забезпечити реалізацію її першочергового права на придбання даної квартири. Відповідачі заперечують такі доводи позову з тих підстав, що одна із сторін цього договору - ДП ЖЕД «Чернівцірембуд» - ліквідована в 2011 р., у зв'язку з чим правовідносини найму припинилися.

Представник ОСОБА_2 вважає таку позицію відповідача хибною з тих підстав, що договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер. Таким чином, наймодавцем у договорі житлового найму зазначається не безпосередньо власник житла, а житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство.

Як вбачається з договору найму житла від 01.10.2005 р., він укладений між позивачем та Житлово-експлуатаційною дільницею «Чернівцірембуд». Відповідно до пунктів 1.1, 1.2., 2.1, 2.2 Статуту вказаного підприємства та Відомостей з державного реєстру, воно є дочірнім підприємством відповідача ТОВ «Чернівцірембуд», і створено на базі належного засновнику гуртожитку. Згідно пунктів 2.1. - 4.1 Статуту, метою діяльності ДП ЖЕД «Чернівцірембуд» є здавання в найм житлової площі гуртожитку ТОВ «Чернівцірембуд» та забезпечення потреб мешканців гуртожитку у комунальних послугах. Пунктом 4.1 Статуту власник наділив своє дочірнє підприємство повноваженнями видавати громадянам ордери, як єдину документальну підставу вселення у гуртожиток. Таким чином, вказане дочірнє підприємство було створено власником гуртожитку саме з метою виконання функцій управління гуртожитком, надання його мешканцям комунальних послуг та укладення договорів найму.

Представник позивача вважає умову пункту 3 договору найму житла від 01.10.2005 р., яким термін його дії встановлено на один рік, - нікчемною, оскільки відповідно до частини 4 ст.61 ЖК України, умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством Союзу РСР, Житловим кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими актами законодавства, є недійсними.

Крім того, згідно ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Договір найму в судовому порядку не був ні розірваним, ані визнаний недійсним. А тому відповідно до положень ст. 764 ЦК України термін дії вказаного договору щорічно продовжувався на новий строк, тому він є чинним до даного часу.

Відповідач ТОВ «Чернівцірембуд» подав суду доказ - попередження на ім'я позивача від 09.09.2009 р. № 64, який додатково підтверджує наявність між ним та позивачем правовідносин житлового найму та спростовує доводи відповідача.

Як вбачається з тексту цього попередження, ТОВ «Чернівцірембуд» вказує, що термін дії попереднього договору найму кімнати № НОМЕР_2 від 01.10.2005 р. закінчився, у зв'язку з чим пропонує укласти новий договір. Позивач таке попередження не отримувала, вперше дізналася про нього з матеріалів справи. Попередження датоване 2009 роком, коли договори найму ще укладалися ДП ЖЕД «Чернівцірембуд», яке ліквідоване в 2011 р. Даний доказ підтверджує наявність правовідносин житлового найму між ОСОБА_9 та ТОВ «Чернівцірембуд» і на думку представника позивача, спростовує доводи відповідача про припинення правовідносин найму, у зв'язку з ліквідацією ДП ЖЕД «Чернівцірембуд».

Укладення між позивачем та ТОВ «Чернівцірембуд» договору купівлі-продажу частини спірного жилого приміщення з відстрочкою платежу від 17.08.2010 р. не призвело до припинення чи зміни умов договору житлового найму виходячи з наступного.

Як вбачається з п. 3 договору купівлі-продажу, він вступає в силу після повного розрахунку сторін. Разом з тим, позивач не розрахувалася за квартиру, через що цей договір був розірваний рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 17.06.2013 р., тобто, договір купівлі-продажу частини спірного жилого приміщення з відстрочкою платежу від 17.08.2010 р. не призвів до виникнення у позивача права власності на спірне жиле приміщення.

Тобто, при укладенні цього договору та в період його дії позивач продовжувала проживати у спірній квартирі виключно на підставі договору житлового найму.

Він заперечує позицію представника відповідача ОСОБА_3, який стверджує, що договір купівлі-продажу квартири №3-12 від 24.01.2014р. був укладений у зв'язку з реалізацією її переважного права на придбання даної квартири як співвласника даного майна.

На думку представника позивача ОСОБА_3 не була співвласником вказаної квартири до її придбання. Дана обставина підтверджується тим, що до відчужена квартира належала ТОВ «Чернівцірембуд» на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 16-18 жовтня 2001р. Викладене підтверджується текстами договору купівлі-продажу частини спірного жилого приміщення з відстрочкою платежу від 17.08.2010 р. та договору купівлі-продажу від 24.01.2014 р.

Обґрунтовуючи свій статус співвласника спірної квартири, ОСОБА_3 посилається на те, що вона є власником іншої квартири в цьому ж будинку. Разом з тим, наявність у її власності іншої квартири не призводить до виникнення права власності на спірну квартиру.

На підставі викладеного, вважає доводи відповідача ОСОБА_3 необґрунтованими.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, і просила в задоволенні позову відмовити з тих підстав, що у неї є двоє дітей і їй запропонували викупити ще одну кімнату. Перед тим вона телефонувала позивачу, але та не брала трубку, а коли дізналася, що вона (відповідач) викупила ту кімнату, сказала, що її (позивача) винесуть з тої кімнати тільки вперед ногами і нагадала, що вона (відповідач) має двох дітей.

Представник відповідача ОСОБА_4 позов не визнав і пояснив, що його довірителька має на утриманні двох різнополих дітей віком 5 та 9 років і придбала житло для поліпшення житлових умов. В разі переведення права покупця, права дітей будуть порушені. ОСОБА_3 придбала квартиру у відповідності до вимог закону (є добросовісним набувачем).

На думку представника, договір найму із ОСОБА_1 припинений, оскільки в 2011 р. ліквідовано Житлово-експлуатаційну дільницю «Чернівцірембуд», а після укладення між позивачем і ТОВ «Чернівцірембуд» договору купівлі-продажу найманого житла від 17.08.2010 р., правовідносини з ЖЕД «Чернівцірембуд» припинилися і після розірвання 17.06.2013 р. судовим рішенням договору купівлі-продажу, новий договір найму не укладався. Всі інші мешканці переуклали договори найму.

Діти його довірительки, які на рівні з батьками мають право користування, не вселилися в спірну кімнату лише з підстав неправомірної поведінки позивача, яка не виселилася після розірвання договору купівлі-продажу. Кімната належить відповідачу, а туалети, кухня комунікації є спільною власністю всіх власників квартир.

Представник ОСОБА_4 також посилався на письмові пояснення, долучені до справи.

Зокрема, вважає необґрунтованими і безпідставними твердження позивача про те, що укладений 24.01.2014 р. між ОСОБА_3 та ТОВ «Чернівцірембуд» договір купівлі-продажу квартири спільного заселення АДРЕСА_1 порушує переважне право позивача на придбання даної квартири.

Дійсно, 01.10.2005 р. між позивачем та ЖЕД «Чернівцірембуд» укладено строковий оплатний договір найму житла у будинку відомчого житлового фонду ОКВП «Чернівцірембуд», терміном на один рік.

Однак, з 17.08.2010 р., після укладення між Позивачем та ТОВ «Чернівцірембуд» договору купівлі-продажу частини житлового будинку з відстрочкою платежу, згідно якого Позивач приймає у власність (купує) за обумовлену грошову суму 40/10000 ідеальних часток від всього будинку, правовідносини між ЖЕД «Чернівцірембуд» та Позивачем, які виникли на підставі вказаного вище договору найму, були припиненні.

Після розірвання вказаного договору купівлі-продажу частини житлового будинку з відстрочкою платежу між позивачем та ТОВ «Чернівцірембуд» ніяких договорів не укладалось.

Крім цього, ДП ЖЕД «Чернівцірембуд», яке було наймодавцем і стороною за договором найму житла у будинку відомчого житлового фонду ОКВП «Чернівцірембуд» від 01.10.2005 р., укладеним з Позивачем, 03.08 2011 р. ліквідовано.

У відповідності до вимог ч.2 ст. 781 ЦК України, договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Отже, у зв'язку з ліквідацією ДП ЖЕД «Чернівцірембуд», договір найму житла у будинку відомчого житлового фонду ОКВП «Чернівцірембуд» від 01.10.2005 р., на який посилається Позивач, вважається припиненим.

Вимогами ч.1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму, наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З урахуванням наведеного, представник відповідача вважає, що позивач з часу припинення договору найму безпідставно користується спірною кімнатою і зобов'язана була звільнити її ще до 24.01.2014 р., до укладення між ОСОБА_3 і ТОВ «Чернівцірембуд» оспорюваного договору.

Натомість, ОСОБА_3, як власник частки вказаного будинку АДРЕСА_1 (у власності є кімната НОМЕР_3 в цьому будинку), має переважне право на придбання квартири спільного заселення НОМЕР_1 у вказаному будинку.

Крім цього, у неї з чоловіком є двоє малолітніх дітей і переведенням прав покупця на позивача будуть порушенні права моїх дітей, які змушені проживати з батьками в одній кімнаті.

Отже, з огляду на викладене, вважає, що докази, яким позивач обґрунтовує свою позовну вимогу, є надуманими, а тому необхідно відмовити в її задоволенні.

Директор ТОВ «Чернівцірембуд» ОСОБА_10 позов не визнав і пояснив, що договір оренди, на який посилається позивач, укладався з ЖЕД «Чернівцірембуд» у 2005 р. Такої організації вже немає, тому договір оренди, укладений з ОСОБА_1, є недійсним.

У 2010 р. був укладений договір купівлі-продажу з ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_1, який у 2013 р. розірваний рішенням суду і договір оренди не поновлювався.

Позивач жила в спірній квартирі з 2005 р. і числиться там по цей час.

Своє переважне право позивач використала, але не виконала умов договору, тому договір розірвано.

Крім того, ОСОБА_3 є співвласником будинку і також мала право на викуп.

Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Н.В. та представник реєстраційної служби Чернівецького міського управління юстиції в судове засідання не з'явилися, будучи належним чином повідомленими про час та місце судового розгляду, про поважність причин неявки суд не повідомили, тому суд вважає за можливе розглянути справу у їх відсутність.

Представник Служби у справах дітей Чернівецької міської ради Сабодащ Г.Г. в судовому засіданні заперечила щодо задоволення позову, вважаючи, що в даному випадку будуть порушені інтереси дітей.

Представник також пояснила, що згідно чинного законодавства діти не можуть бути виписаними, знятими з реєстрації і позбавленими житла.

Опіка не підтримує позов тому, що в даному випадку порушуються інтереси дітей.

Мати дітей добросовісний покупець, а діти є членами її сім'ї і при переведенні прав покупця, діти будуть позбавлені житла.

Просила при винесенні рішення врахувати інтереси дитини.

Згідно письмових заперечень представник Служби у справах дітей Чернівецької міської ради Никитенко І.Л., 01.10.2005 р. між позивачем та ЖЕД «Чернівцірембуд» (Наймодавець) укладений строковий оплатний договір найму житла у будинку відомчого житлового фонду ОКВП «Чернівцірембуд», терміном на один рік.

Дана обставина підтверджується договором найму житла у будинку відомчого житлового фонду ОКВП «Чернівцірембуд» від 01.10.2005 р.

17.08.2010 р. між наймодавцем та позивачем були припиненні правовідносини, які виникли на підставі вказаного договору найму і виникли інші правовідносини, оскільки 17.08.2010 р. між позивачем та ТОВ «Чернівцірембуд» укладено договір купівлі-продажу частини житлового будинку з відстрочкою платежу, згідно якого Позивач приймає у власність (купує) за обумовлену грошову суму 40/10000 ідеальних часток від всього будинку, які складаються з житлової кімнати НОМЕР_1, площею 12,60 кв.м. загальна площа приміщень становить 19,78 кв.м.

Право власності ОСОБА_3 на спірну квартиру підтверджується договором купівлі-продажу від 24.01.2014 р., та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

З урахуванням вимог ч.1, ч.2 ст.182 та ч.1 ст. 328 ЦК України, ОСОБА_3 набула право власності на квартиру спільного заселення НОМЕР_1 загальною площею 19,78 кв.м. у будинку АДРЕСА_1. Крім цього, у Відповідачки ОСОБА_3 є двоє малолітніх дітей, дочка та син, віком відповідно 5 і 9 років, які потребують покращення житлових умов. Спірна квартира придбана ОСОБА_3 для покращення житлових умов малолітніх, дітям, для належного розвитку та виховання, потрібні окремі кімнати.

Переведенням прав покупця на Позивача будуть порушенні права дітей Відповідача ОСОБА_3, оскільки вони і надалі змушені будуть проживати в одній кімнаті з батьками.

Крім цього, діти так само, як і їх батьки, мають право користуватися житлом. При переведенні прав покупця на іншу особу (в даному випадку на Позивача) будуть суттєво порушенні їх права, оскільки вони втратять право користування житлом.

Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 18 ЗУ «Про охорону дитинства» діти члена сім'ї наймача або власника житлового приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.

Органи опіки та піклування зобов'язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчужені жилих приміщень та купівлі нового житла.

Частинами 1-3 ст. 12 ЗУ «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», визначено, що «……. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень.

Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону».

Слід зазначити, що Верховним судом України під час розгляду справи №6-158цс14 висловлено правову позицію, що право членів сім'ї власника будинку(квартири) користуватись цим жилим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на будинок в особи, членами сім'ї якого вони є; із припиненням права власності особи втрачається й право користування жилим приміщенням у членів його сім'ї."

Таким чином, із припиненням права власності ОСОБА_3 на квартиру спільного заселення НОМЕР_1 в будинку АДРЕСА_1, буде втрачено й право користування жилим приміщенням у членів її сім'ї, в тому числі малолітніх дітей ОСОБА_7, ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_2

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов не обґрунтований і в його задоволенні необхідно відмовити з наведених нижче підстав.

Судом встановлено, що 01.10.2005 р. між ЖЕД «Чернівцірембуд» (наймодавець) з однієї сторони і ОСОБА_1 (наймач) з іншої сторони уклали строковий оплатний договір найму житла, а саме кімнати № НОМЕР_2 у будинку АДРЕСА_1 відомчого житлового фонду ОКВП «Чернівцірембуд», терміном на один рік, що підтверджується копією відповідного договору (а.с. 14-16).

Відповідно до ст. 759 ЦК України, «1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк».

Статтею 763 ЦК України, визначено, що «1. Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк».

Судом також встановлено, що 22.01.2009 р., ОСОБА_14, будучи власником квартири НОМЕР_3 і співвласником інших приміщень, разом з іншими співвласниками будинку АДРЕСА_1 всього 25 осіб, а також мешканці будинку, які не є власниками квартир, в кількості 32 осіб, з участю представника ТОВ «Чернівцірембуд», провели установчі збори та створили ОСББ «Ремонтник» (а.с. 111, 112-113).

09.09.2009 р. ТОВ «Чернівцірембуд» направлено мешканці кімнати № НОМЕР_2 ОСОБА_1 письмове попередження про те, що у зв'язку із закінченням терміну дії договору від 01.10.2005 р. на проживання, в 15-ти денний строк необхідно заключити договір на оренду кімнати (а.с. 114).

Згідно ст. 168 ЖК Української РСР, «Укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем».

У відповідності до ст. 169 ЖК Української РСР, «У разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення».

Суд вважає, що положення ст. 764 ЦК України, яка регламентує правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму: «1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором», не підлягають застосуванню в даних правовідносинах, оскільки по завершенню строку дії договору найму, позивач продовжила використовувати житло на інших підставах, визначених наведеним нижче договором купівлі-продажу частини житлового будинку, а після його розірвання не продовжила дію договору найму в порядку ст. 168 ЖК Української РСР.

17.08.2010 р., між ТОВ «Чернівцірембуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу частини житлового будинку з відстрочкою платежу, згідно якого Покупець приймає у власність (купує) за обумовлену грошову суму, а саме 73489 грн. 40/10000 ідеальних часток від всього будинку, які складаються з житлової кімнати НОМЕР_1, площею 12,60 кв.м., коридору 3-12а, площею 3,80 кв.м., душової-санвузла 3-12б, площею 1,80 кв.м., 1/18 частини вбиральні загального користування 3-2, площею 0,45 кв.м. та 1/18 частини кухні загального користування НОМЕР_4, площею 1,13 кв.м., загальна площа приміщень становить 19,78 кв.м., розташовані в будинку АДРЕСА_1 (а.с. 17-18).

29.08.2010 р. між ТОВ «Чернівцірембуд» (кредитор) та ОСОБА_1 (боржник) укладено договір погашення боргу, шляхом передачі слідуючого майна в заклад: кімната № НОМЕР_2 у власність ТОВ «Чернівцірембуд» на тих умовах, що Боржник визнає і підтверджує свій борг на користь Кредитора станом на день укладення цієї угоди в сумі 48000 грн. за житло по вул. Полєтаєва, 12 та гасить борг частинами до кінця 4-го кварталу 2012 р. (а.с. 45).

03.08 2011 р. ДП ЖЕД «Чернівцірембуд», як сторона за договором найму житла у будинку відомчого житлового фонду ТОВ «Чернівцірембуд», ліквідовано, що підтверджується повідомленням про проведення державної реєстрації припинення, згідно якого державним реєстратором внесено про це запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців 03.08 2011 р. за № 4439 (а.с. 44).

01.01.2013 р. ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_1 провели звірку взаємних розрахунків за весь період 2012 р., за результатами якої за ОСОБА_1 рахується кредиторська заборгованість в с умі 48000 грн., що підтверджується копією акту звірки (а.с. 27).

Вказана обставина визнана в судовому засіданні директором ТОВ «Чернівцірембуд» ОСОБА_10 та ОСОБА_1, а також підтверджується наведеним нижче судовим рішенням.

17.06.2013 р. рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці задоволено позов ТОВ «Чернівцірембуд» до ОСОБА_1, яким розірвано договір купівлі-продажу 40/10000 ідеальних часток житлового будинку АДРЕСА_1 з відстрочкою платежу від 17 серпня 2010 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд» та ОСОБА_1, посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Каленюк В.С. за реєстровим № 2764 (а.с. 19-21).

24.07.2013 р. апеляційним судом Чернівецької області апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилено. Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 17.06.2013 р. залишено без змін (а.с. 22-24).

Згідно ч.ч. 1, 3 ст. 61 ЦПК України, «1. Обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню. …

3. Обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини».

24.01.2014 р. між ТОВ «Чернівцірембуд» (продавець) та ОСОБА_14 (покупець) укладено договір купівлі-продажу частини житлового будинку, згідно якого Покупець приймає у власність (купує) за обумовлену грошову суму, а саме 55 858,72 грн. 40/10000 ідеальних часток від всього будинку, які складаються з житлової кімнати НОМЕР_1, площею 12,60 кв.м., коридору 3-12а, площею 3,80 кв.м., душової-санвузла 3-12б, площею 1,80 кв.м., 1/18 частини вбиральні загального користування 3-2, площею 0,45 кв.м. та 1/18 частини кухні загального користування НОМЕР_4, площею 1,13 кв.м., загальна площа приміщень становить 19,78 кв.м., розташовані в будинку АДРЕСА_1 (а.с. 10-11), який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і підтверджується копією відповідного витягу (а.с. 12).

Статтею 328 ЦК України визначено підстави набуття права власності, а саме: «1. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

2. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом».

Згідно вимог ст. 182 ЦК України, «1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації».

Тобто, з урахуванням вимог ч. 1, ч. 2 ст. 182 та ч. 1 ст. 328 ЦК України, ОСОБА_14, будучи добросовісним набувачем, в установленому законом порядку набула право власності на 40/10000 ідеальних часток від всього будинку №12 на вул. Полєтаєва в м. Чернівці, в тому числі і квартиру спільного заселення НОМЕР_1

Згідно ст. 18 ч. 2 ЗУ «Про охорону дитинства», «Діти - члени сім'ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем».

З огляду на встановлені вище судом обставини справи та з урахуванням наведеного нижче, суд вважає необґрунтованим посилання позивача на положення ч. 2 ст. 777 ЦК України, згідно якої «2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання».

Станом на січень 2014 р. договір найму втратив свою чинність і позивач не виконувала обов'язки наймача, що підтверджується Довідкою ТОВ «Чернівцірембуд» № 5 від 19.03.2015 р., згідно якої станом на 01.02.2014 р. заборгованість ОСОБА_1 за користування кімнатою НОМЕР_1 становила 703,01 грн. (а.с. 115).

Тоді як на час дії договору найму для наймача діяв обов'язок, встановлений п. 1.3.3. Договору найму від 01.10.2005 р., згідно якого «Наймач зобов'язується у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, згідно фактичних затрат…» (а.с. 14-16).

За фактично отримані комунальні послуги ОСОБА_1 сплатила заборгованість в сумі 740,78 грн. вже після укладення 24.01.2014 р. договору купівлі-продажу кімнати з відповідачем ОСОБА_3, а саме 12.08.2014 р., що підтверджується копією квитанції, представленої позивачем (а.с. 26).

Суд також дійшов висновку, що ОСОБА_3, будучи власником квартири НОМЕР_3 і співвласником інших приміщень будинку АДРЕСА_1 у м. Чернівці, мала переважне право на придбання спірного житла порівняно із ОСОБА_1.

Згідно ст. 8 ЦК України. «1. Якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

2. У разі неможливості використати аналогію закону для регулювання цивільних відносин вони регулюються відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права)».

У відповідності до ст. 355 ЦК України, «1. Майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

2. Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності».

Відповідно до ст. 356 ч. 1 ЦК України, «1. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю».

Згідно ст. 358 ЦК України, «1. Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

2. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю».

У відповідності до ст. 362 ЦК України, «1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається».

Крім того, приймаючи до уваги, що позивач не сплатила на депозит суду повну суму вартості спірного майна за договором купівлі продажу частини житлового будинку, по якому ОСОБА_1 просить перевести на неї права покупця, суд не вправі задовольнити таку позовну вимогу, оскільки це грубо порушувало би як вимоги ст. 362 ч. 4 ЦК України (на яку посилається і сама позивач), яка носить імперативний (владний, наказовий) характер, так і охоронювані законом права відповідача ОСОБА_3, а саме право на отримання повного розміру суми (55 858,72 грн.), сплаченої нею при укладенні договору купівлі продажу, оскільки грошова сума, в розмірі 25 489 грн., яку позивач сплатила раніше на виконання скасованого судом договором купівлі продажу між нею та ТОВ «Чернівцірембуд», і тепер просить зарахувати в рахунок вартості спірного житла, знаходиться у володінні ТОВ «Чернівцірембуд» і не стосується правовідносин, які є предметом спору по даній цивільній справі.

Позивач також не представила суду ні копії ні оригінала квитанції про сплату будь-яких коштів на депозит суду, в порядку ст. 362 ЦК України.

Суд вважає встановлені обставини справи доведеними належними та допустимими доказами. При цьому, відповідач не представила суду належних доказів, які б обґрунтовували право на проживання та реєстрацію у спірному житловому приміщенні.

Згідно ст. 59 ЦПК України, «2. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування».

У відповідності до ст. 60 ЦПК України, «1. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. … 4. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях».

Встановлені судом обставини повністю підтверджуються дослідженими в судовому засіданні доказами. Висновок суду ґрунтується на усних та письмових поясненнях сторін, всіх наявних у справі письмових матеріалах в сукупності, які були досліджені в судовому засіданні, і яким дана правова оцінка.

Таким чином, суд вважає за необхідне в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд», треті особи на стороні відповідачів приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна, реєстраційна служба Чернівецького міського управління юстиції та Служба у справах дітей Чернівецької міської ради, про переведення на ОСОБА_1 прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу квартири спільного заселення НОМЕР_1 в будинку АДРЕСА_1 в м. Чернівці, укладеним 24.01.2014 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3 і скасування державної реєстрацію права власності на квартиру спільного заселення НОМЕР_1 в будинку АДРЕСА_1 в м. Чернівці за ОСОБА_3 відмовити за безпідставністю.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 8, 182, 328, 355, 356, 358, 362, 764, 777, ЦК України, ст.ст. 168, 169 ЖК Української РСР,ст. 18 ч. 2 ЗУ «Про охорону дитинства», ст.ст. 10, 58-61, 88, 212, 213, 215 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд», треті особи на стороні відповідачів приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна, реєстраційна служба Чернівецького міського управління юстиції та Служба у справах дітей Чернівецької міської ради, про переведення на ОСОБА_1 прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу квартири спільного заселення НОМЕР_1 в будинку АДРЕСА_1 в м. Чернівці, укладеним 24.01.2014 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3 і скасування державної реєстрацію права власності на квартиру спільного заселення НОМЕР_1 в будинку АДРЕСА_1 в м. Чернівці за ОСОБА_3, відмовити за безпідставністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Апеляційного суду Чернівецької області через Шевченківський районний суд м. Чернівців протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

СУДДЯ : С.О. Волошин