Ухвала

іменем україни

11 березня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Гвоздика П.О.,

суддів: Євграфової Є.П., Журавель В.І.,

Євтушенко О.І., Ситнік О.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом заступника прокурора м. Рівне в інтересах ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради, Рівненської міської ради, фізичної особи-підприємця ОСОБА_5, Виконавчого комітету Рівненської міської ради, третя особа - комунальне підприємство «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації», про визнання незаконним рішення, визнання договору купівлі-продажу індивідуально визначеного майна недійсним, скасування державної реєстрації та свідоцтва про право власності, за касаційними скаргами Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради та фізичної особи -підприємця ОСОБА_5 на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 02 жовтня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Рівненської області від 17 листопада 2014 року,

в с т а н о в и л а:

Заступник прокурора м. Рівне звернувся до суду з позовом в інтересах ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради, Рівненської міської ради, фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 (далі - ФОП ОСОБА_5), Виконавчого комітету Рівненської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Рівненської міської ради від 12 грудня 2006 року № 245 (із змінами від 14 листопада 2007 року) «Про відміну рішення виконкому від 12 вересня 2006 року № 179 та затвердження переліків нежитлових приміщень, що є комунальною власністю територіальної громади м. Рівного в особі Рівненської міської ради» в частині включення до переліку об'єктів, які належать до комунальної власності територіальної громади міста, приміщення, розміщеного в підвалі багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1, визнання незаконним та скасування рішення Рівненської міської ради від 12 червня 2008 року № 1589 «Про приватизацію нежитлового приміщення по АДРЕСА_1», визнання недійсним договору купівлі-продажу від 01 жовтня 2008 року нежитлового приміщення підвалу за вказаною вище адресою, а саме: приміщення № 1, № 2, № 3 загальною площею 22,7 кв. м, скасування державної реєстрації права власності за ФОП ОСОБА_5 на допоміжне приміщення підвалу та витягу про реєстрацію на об'єкт нерухомого майна, зобов'язання ФОП ОСОБА_5 привести у відповідність придбане приміщення шляхом вивільнення майна.

На обґрунтування своїх вимог прокурор посилався на те, що виконавчий комітет 12 грудня 2006 року затвердив перелік нежитлових приміщень, що є комунальною власністю територіальної громади м. Рівного в особі Рівненської міської ради, загальною площею 15,9 кв. м по АДРЕСА_1.

14 листопада 2007 року до рішення Виконавчого комітету Рівненської міської ради внесено зміни, згідно з якими нежитлове приміщення площею 91,1 кв. м по АДРЕСА_1 знаходиться на балансі ЖКП «Центральне» та належить до комунальної власності територіальної громади м. Рівного.

12 червня 2008 року згідно з рішенням Рівненської міської ради № 1589 затверджено перелік об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарями цих об'єктів, зокрема, нежитлового приміщення загальною площею 22,7 кв. м, розташованого в підвалі будинку по АДРЕСА_1. Згідно з договором купівлі-продажу від 01 жовтня 2008 року ФОП ОСОБА_6 придбала приміщення № 1, № 2, № 3, загальною площею 22,7 кв. м.

Вказував, що на порушення ст. ст. 355, 368, 369, 382 ЦК України згода співвласників багатоквартирного будинку про передачу допоміжних приміщень не надавалася.

Вважає, що відповідно до п. 41 Положення про порядок передачі квартир у власність громадян допоміжні приміщення, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку, не підлягають приватизації. Прийняття Виконавчим комітетом Рівненської міської ради рішення в частині включення приміщення по АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, які належать до комунальної власності міста, є протиправним, порушує права співвласників цього приміщення, у зв'язку з чим є незаконним та підлягає скасуванню. Оскільки дане приміщення не могло належати територіальній громаді міста, право укладення в Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради договору купівлі-продажу відсутнє, тому на підставі ст. 215 ЦК України даний договір є недійсним.

Враховуючи наведене, просив задовольнити позов.

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 02 жовтня 2014 року, залишеним без зміни ухвалою апеляційного суду Рівненської області від 17 листопада 2014 року, позов задоволено частково.

Визнано незаконним та скасовано рішення Виконавчого комітету Рівненської міської ради від 12 грудня 2006 року № 245 (зі змінами від 14 листопада 2007 року) «Про відміну рішення виконкому від 12 вересня 2006 року за № 179 та затвердження переліків нежитлових приміщень, що є комунальною власністю територіальної громади м. Рівного в особі Рівненської міської ради» в частині включення до переліку об'єктів, які належать до комунальної власності територіальної громади міста, приміщення, розміщеного в підвалі багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1.

Визнано незаконним і скасовано рішення Рівненської міськради від 12 червня 2008 року № 1589 «Про приватизацію нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1».

Визнано недійсним договір ВКТ № 045629 купівлі-продажу нежитлового приміщення підвалу, що знаходиться у м. Рівному по АДРЕСА_1, а саме: приміщення № 1, № 2, № 3, загальною площею 22,7 кв. м, укладений 01 жовтня 2008 року між Управлінням комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради та ФОП ОСОБА_5, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Рівненської області ОСОБА_7, зареєстрований у реєстрі за № 903. Зобов'язано ФОП ОСОБА_5 привести у відповідність придбане приміщення шляхом вивільнення майна.

У решті позовних вимог відмовлено.

У касаційних скаргах ФОП ОСОБА_5 і Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради просять скасувати рішеннята ухвалу судів попередніх інстанцій, ухвалити нове рішення про відмову в позові, мотивуючи свою вимогу порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону не відповідають.

Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, виходив з того, що спірне нежитлове приміщення підвалу, що знаходиться по АДРЕСА_1, загальною площею 22,7 кв. м, призначене для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку, є допоміжним та належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам квартир, без згоди яких, рішенням виконкому Рівненської міської ради від 12 грудня 2006 року № 245 це приміщення безпідставно було внесено до переліку об'єктів комунальної власності і в подальшому на підставі договору від 01 жовтня 2008 року Управлінням комунальною власністю продане ФОП ОСОБА_5

Проте з такими висновками судів погодитися не можна.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, тобто у їх власність, як квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і допоміжних приміщень (підвалів, сараїв тощо) цього фонду. Допоміжні приміщення відповідно до ч. 2 ст. 10 указаного Закону стають об'єктами права спільної власності співвласників будинків одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується свідоцтвом про право власності на квартиру.

У Рішенні Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року № 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків, підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього (п.1.1).

Статтею 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні шахти та інші технічні приміщення.

Віднесення приміщень, в тому числі підвалів, де розташоване технічне обладнання будинку, до допоміжних приміщень, передбачалось і наказом Держжитлокомунгоспу України від 5 квітня 1996 року № 28/389 «Про затвердження Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку» (втратив чинність на підставі наказу Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17 листопада 2003 року № 189/2040) та наказом Держжитлокомунгоспу України від 27 серпня 2003 року № 141 про затвердження нового Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя.

Для правильного вирішення спору суд з'ясовує не лише характеристику спірного приміщення за наданими міською радою документами, але й детально перевіряє, чи є спірне приміщення допоміжним; чи знаходиться у ньому технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою; чи використовувалось воно або якась його частина для обслуговування будинку.

Від вирішення цього питання залежить те, чи є спірне приміщення згідно зі ст. ст. 355, 356 ЦК України спільною частковою власністю власників приватизованих квартир, оскільки відповідно до цивільного законодавства України розпорядження майном, що є спільною частковою власністю, здійснюється за згодою всіх співвласників, а за відсутності згоди - спір вирішується судом.

Втім, ні суд першої інстанції, ні апеляційний суд належним чином не перевірили доводів ОСОБА_5 про те, що спірне підвальне приміщення складається із коридора розміром 3,3 кв. м, складу розміром 15 кв. м та санвузла розміром 4,4 кв. м й не могло використовуватися для забезпечення експлуатації всього житлового будинку та задоволення потреб мешканців, що свідчить про недотримання встановленого ст. 212 ЦПК України принципу оцінки доказів, відповідно до якого суд на підставі всебічного, повного й об'єктивного розгляду обставин справи аналізує і оцінює докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, у взаємозв'язку, в єдності і протиріччі, і ця оцінка повинна спрямовуватися на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін.

Під час розгляду справи судами встановлено, що 12 грудня 2006 року виконавчий комітет затвердив перелік нежитлових приміщень, що є комунальною власністю територіальної громади м. Рівного в особі Рівненської міської ради, загальною площею 15,9 кв. м по АДРЕСА_1.

14 листопада 2007 року до рішення Виконавчого комітету Рівненської міської ради внесено зміни, згідно з якими нежитлове приміщення площею 91,1 кв. м по АДРЕСА_1 знаходиться на балансі ЖКП «Центральне» та віднесено до комунальної власності територіальної громади м. Рівного.

12 червня 2008 року згідно з рішенням Рівненської міської ради № 1589 затверджено перелік об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарями цих об'єктів, зокрема, нежитлового приміщення загальною площею 22,7 кв. м, розташованого у підвалі будинку по АДРЕСА_1. Згідно з договором купівлі-продажу від 01 жовтня 2008 року ФОП ОСОБА_5 придбала приміщення № 1, № 2, № 3, загальною площею 22,7 кв. м.

Згідно з п. 14 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 01 березня 2013 року № 3 «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» спір фізичної особи, яка має статус суб'єкта підприємницької діяльності, у цивільно-правових, житлових чи інших правовідносинах, що не має ознак господарського та не пов'язаний з господарською діяльністю, підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

Вирішуючи належність спору про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним до цивільної чи господарської юрисдикції, у разі виникнення такого спору між господарським товариством і фізичною особою, яка є приватним підприємцем, суду належить з урахуванням змісту договору та інших правовстановлюючих документів з'ясувати, з використанням якого правового статусу при укладенні такого договору діяла фізична особа: як фізична особа чи як фізична особа - підприємець, а також врахувати, які саме правовідносини між сторонами виникли.

Проте суд першої інстанції вищенаведене не врахував, не з'ясував і не зазначив, які саме правовідносини виникли між сторонами.

Крім того, визнаючи недійсним договір купівлі-продажу, суд не вказав правову підставу, обмежившись лише посиланням на ст. 215 ЦК України.

Зобов'язавши ФОП ОСОБА_5 привести у відповідність придбане приміщення шляхом вивільнення майна, суд при цьому не зазначив, яке саме майно там знаходиться, і чи взагалі це приміщення зайняте, ким і з якою метою воно використовується.

Обґрунтовуючи своє рішення, суд прийняв до уваги листи ЖКП «Покровське» від 05 березня 2014 року № 287 і Управління містобудування та архітектури від 18 лютого 2014 року № 01-11/210 про розміщення у підвалі будинку АДРЕСА_1 внутрішньобудинкової системи комунікацій (мережі каналізації, холодного водопостачання та опалення, розміщенні стояки з запірною арматурою).

Проте не надав жодної правової оцінки тому, що у технічному паспорті вказаного будинку від 05 вересня 1963 року у журналі внутрішніх обмірів і підрахунків площ будов літери А-4 по підвалу в графі щодо фактичного використання площі значна частина спірного приміщення площею 15,6 кв. м. (№ 8) віднесена до службових, а в технічному паспорті від 29 листопада 1973 року те саме приміщення віднесено до «торгово-склад» - тобто виведено зі службового. Інші зміни до технічного паспорта не вносились. Також не врахував, що ЖКП «Покровське» стало ініціатором передачі в оренду спірного приміщення (приватизація приміщення відбулась шляхом викупу орендарем, який здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна).

Перевіряючи законність рішення суду першої інстанції та залишаючи його без змін, апеляційний суд на порушення вимог статей 315, 316 ЦПК України не усунув допущені порушення суду першої інстанції.

За таких обставин судові рішення не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для скасування ухвалених судових рішень із передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, у процесі якого суду слід урахувати наведене та залежно від установленого вирішити спір.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційні скарги Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради та фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 задовольнити частково.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 02 жовтня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Рівненської області від 17 листопада 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий П.О. Гвоздик

Судді: Є.П. Євграфова

О.І. Євтушенко

В.І. Журавель

О.М. Ситнік