Справа № 375/1705/14ц Головуючий у І інстанції Нечепоренко Л.М.
Провадження № 22-ц/780/1397/15 Доповідач у 2 інстанції Іванова І. В.
Категорія 18 19.05.2015
РІШЕННЯ

Іменем України

19 травня 2015 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області в складі:

головуючого - Іванової І.В.,

суддів - Олійника В.І., Матвієнко Ю.О.

при секретарі - Микитенко Д.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестпродукт» на рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 07 грудня 2014 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестпродукт» до ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Озерна-Агро», третя особа - реєстраційна служба Рокитнянського районного управління юстиції про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його реєстрації та визнання договору поновленим, -

в с т а н о в и л а :

У листопаді 2014 року позивач ТОВ «Агроінвестпродукт» звернувся із даним позовом посилаючись на те, що 18.10.2008 року між ним та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір оренди належної останньому на праві власності земельної ділянки, розташованої на території Острівської сільської ради площею 1,7650 га, та призначеної для ведення сільськогосподарського виробництва. Вказаний договір зареєстрований у Рокитнянському районному відділі земельних ресурсів і термін його дії складає 5 років з дати реєстрації, тобто до 23.12.2013.

Далі зазначив, що оскільки орендар не виказав заперечень проти продовження договору оренди вказаної земельної ділянки, договір вважається продовженим. Проте в лютому 2014 року їм стало відомо, що ОСОБА_2 24.12.2012 року уклав інший договір оренди належної йому земельної ділянки, який був зареєстрований 03.03.2014 року із відповідачем ТОВ «Озерна-Агро».

Тому позивач вважає, що даний договір є недійсним оскільки він укладений після продовження ТОВ «Агроінвестпродукт» договору з ОСОБА_2, земля не передавалася і відповідач ТОВ «Озерна-Агро» порушив першочергове право позивача на оренду земельної ділянки.

Крім того послався, що реєстраційна служба не врахувала факту чинності договору оренди земельної ділянки від 18.10.2008 року, оскільки у відповідності до п.2.4 Договору, ТОВ завчасно письмово повідомив ОСОБА_2 про намір продовжити дію Договору, надіславши поштою відповідного листа з проектом додаткової угоди про пролонгацію Договору і так як останній не надав заперечень проти пропозиції, зазначений договір вважається поновленим.

Таким чином, позивач уточнивши свої вимоги просив визнати недійсним спірний договір оренди, скасувати йогу державну реєстрацію, визнати договір оренди від 18.10.2008 року поновленим на той самий строк та визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди від 18.10.2008 року укладеною.

Відповідач ОСОБА_2 позов визнав, посилаючись на те, що дійсно у 2012 році уклав договір із ТОВ «Озерна-Агро» на оренду належної йому земельної ділянки, отримавши від позивача у 2013 році листа з пропозицією поновити існуючий між ними договір оренди та не отримавши назад земельну ділянку.

Представник відповідача ТОВ «Озерна-Агро» заперечував проти позову пояснивши, що на час укладення договору оренди з ОСОБА_2 у 2012 році діяло законодавство, яке не забороняло укладати договорі оренди під час дії інших договорів без їх реєстрації в установленому законом порядку. Після закінчення договору оренди між ОСОБА_2 та позивачем, 03.03.2014 року був зареєстрований договір оренди з ТОВ «Озерна-Агро». Крім того послався, що в разі відмови в укладенні додаткової угоди чи наявному зволіканні в укладенні угоди позивач міг оскаржити це в судовому порядку, але не зробив цього і станом на 03.03.2014 року позивач не уклав додаткової угоди і його право на оренду зареєстровано не було, тобто права позивача порушено не було.

Представник третьої особи реєстраційної служби, позов не підтримав та пояснив, що по закінченні дії договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроінвестпродукт» до них ніхто з цих сторін більше не звертався за поновленням старого договору. Тільки в березні 2014 року ТОВ «Озерна-Агро» подали новий договір оренди земельної ділянки і так як перешкод не було, договір був зареєстрований. Те, що договір був укладений у 2012 році значення не має, так як він реєструється після звернення до реєстраційної служби. Тому вважає, що порушень з боку третьої особи при реєстрації нового договору не було.

Рішенням Рокитнянського районного суду Київської області від 07 грудня 2014 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду позивач подав апеляційну скаргу, просить рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

Посилається, що суд не врахував положення Закону України «Про оренду землі», який визначає що істотними умовами договору є умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, та які відсутні у спірному договорі, що є підставою для відмови у реєстрації договору, а також для визнання договору недійсним.

Колегія суддів, заслухавши суддю доповідача, пояснення учасників, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, приходить до наступного.

Згідно зі ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим, законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом, обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Колегія суддів вважає, що в даному випадку судом першої інстанції ці вимоги закону у повному обсязі не виконано.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об'єктом оренди є земельна ділянка.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.

Разом із тим положення статті 791 ЗК України, статті 3 Закону України «Про оренду землі», що визначення об'єкта оренди не поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю).

Так, Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) на підставі договорів, укладення яких здійснювалось відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5.

Як установлено судом, саме із цих підстав укладено договір оренди землі від 18.10.2008 року між ТОВ «Агроінвестпродукт» та відповідачем ОСОБА_2 Договір укладено на п'ять років.

Пунктом 2.4 договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Судом встановлено, що 18.10.2008 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір оренди належної тому на праві Державного акту серії НОМЕР_1 земельної ділянки, розташованої на території Острівської сільської ради площею 1,7650 га, призначеної для ведення сільськогосподарського виробництва. Вказаний договір зареєстрований у Рокитнянському районному відділі земельних ресурсів і термін його дії складає 5 років з дати реєстрації, тобто до 23.12.2013 року. 30.05.2013 року позивач направив ОСОБА_2 лист-повідомлення про закінчення терміну оренди належної тому земельної ділянки з проектом договору про поновлення договору оренди. Проте, до отримання листа-повідомлення ОСОБА_2 24.12.2012 року, тобто під час дії договору з позивачем, уклав інший договір оренди належної йому земельної ділянки із відповідачем ТОВ «Озерна-Агро», який був зареєстрований 03.03.2014 року.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що немає підстав для визнання за позивачем переважного права на укладення додаткової угоди, так як крім листа-повідомлення позивачем інших дій не вчинено і по закінченні місячного терміну зареєстрованої додаткової угоди не було.

Таким чином, суд першої інстанції установивши факт належного виконання позивачем умов договору оренди; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк, суд дійшов неправильного висновку про відсутність підстав для визнання у позивача переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, оскільки у позивача виникло таке право на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», і виникло порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 24 грудня 2012 року з іншим орендарем - ТОВ «Озерна-Агро».

Колегія суддів вважає, що укладання відповідачем ОСОБА_2, власником земельної ділянки з ТОВ «Озерна-Агро» спірного договору оренди земельної ділянки, яка знаходяться в оренді у іншого орендаря «Агроінвестпродукт», протирічить діючому законодавству і не може бути спрямованим на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За таких обставин, оспорюваний договір слід визнати недійсним та скасувати його державну реєстрацію, а договір оренди земельної ділянки від 18 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агроінвестпродукт» визнати поновленим, оскільки позивач дотримався строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а відповідач ОСОБА_2 , як орендодавцем у встановлений законом строк не надіслав відмови в поновленні договору на новий строк.

Щодо позовних вимог про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди від 18.10.2008 року укладеною, на думку колегії суддів, така вимога може бути заявлена у разі відмови ОСОБА_2 від підписання угоди, тому ця вимога не підлягає задоволенню.

За таких обставин, апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового рішення по суті позовних вимог сторін.

Крім того, на користь позивача з відповідачів підлягають стягненню і судові витрати у справі.

Керуючись ст.ст. 309,314,316 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах,-

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестпродукт» задовольнити частково.

Рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 07 грудня 2014 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Острівської сільської ради Рокитнянського району Київської області, площею 1,7650 га, кадастровий номер НОМЕР_2, укладений 24.12.2012 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Озерна-Агро» та скасувати рішення про його державну реєстрацію.

Визнати договір оренди земельної ділянки № 231 від 18 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агроінвестпродукт», поновленим.

В решті позову відмовити.

Стягнути з відповідачів ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Озерна-Агро», з кожного на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроінвестпродукт» судові витрати у розмірі 365 грн. 40 коп.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий :

Судді :