П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2015 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України у складі:

Головуючого Романюка Я.М.,
Суддів:Гуменюка В.І.,Сеніна Ю.Л.,
Лященко Н.П.,Яреми А.Г.,
Охрімчук Л.І.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_7 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» про визнання права власності за заявою ОСОБА_8 про перегляд судових рішень,

в с т а н о в и л а :

У березні 2013 року ОСОБА_7 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» (далі − ТОВ «Аверс-сіті»), мотивуючи свої вимоги тим, що 10 лютого 2012 року між ним та ТОВ «Аверс-сіті» укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав від 17 вересня 2010 року, відповідно до якого даний договір купівлі-продажу майнових прав було викладено в новій редакції, а попередня редакція втратила чинність. За умовами даного договору ТОВ «Аверс-Сіті» продає, а ОСОБА_7 купує майнові права на об'єкт нерухомості - складову та невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва у вигляді квартири АДРЕСА_1 в смт. Коцюбинське Київської області.

Будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, введено в експлуатацію, про що свідчить сертифікат відповідності від 16 вересня 2011 року. Отримавши відомості про здачу будинку в експлуатацію він, позивач звернувся до відповідача з вимогою про виконання умов договору та виготовлення технічної документації на квартиру, однак жодної відповіді від відповідача не отримав, що він розглядає як невиконання відповідачем умов договору та невизнання його права власності на квартиру.

Зважаючи на те, що він, ОСОБА_7 повністю оплатив вартість майнових прав, будинок введено в експлуатацію, однак акти приймання-передачі майнових прав на квартиру між сторонами не укладено, позивач просив суд визнати за ним право власності на вищезазначені об'єкти нерухомості та зобов'язати ТОВ «Аверс-Сіті» передати йому технічну документацію (технічні паспорти) на вказану квартиру.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 22 квітня 2013 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 12 лютого 2015 року, позов задоволено. Визнано за ОСОБА_7 право власності на квартиру АДРЕСА_1 в смт. Коцюбинське Київської області.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 травня 2015 року касаційну скаргу ОСОБА_8 відхилено, рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду залишено без змін.

У заяві ОСОБА_8 просить скасувати судові рішення по справі та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права, а саме статей 331, 392 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Заслухавши доповідь судді Верховного Суду України, пояснення представників ОСОБА_8 ОСОБА_9 та ОСОБА_10 на підтримання заяви, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню.

На підставі ст. 360-4 ЦПК України Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.

Судом встановлено, що 10 лютого 2012 року між ОСОБА_7 та ТОВ «Аверс-сіті» укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав від 17 вересня 2010 року № С152, відповідно до якого даний договір було викладено в новій редакції, а попередня редакція втратила чинність. За умовами договору ТОВ «Аверс-Сіті» продає, а ОСОБА_7 купує майнові права на об'єкт нерухомості - складову та невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва у вигляді квартири АДРЕСА_1 в смт. Коцюбинське Київської області. Загальна вартість майнових прав на квартиру складає 113 298 грн. 97 коп.

Згідно з пунктом 1.4 зазначених договорів майнові права - це всі права на об'єкти нерухомості, що полягають у праві покупця набути право власності на об'єкти нерухомості після введення об'єктів капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів.

Відповідно до пунктів 3.1, 3.2, 3.6, 3.7.1 зазначених договорів майнові права на об'єкти нерухомості передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі майнових прав. Акт підписується сторонами не пізніше 10 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав; уведення відповідної частини об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків. Право власності на майнові права переходить від продавця покупцю після підписання акта. Одночасно з підписанням зазначеного акта продавець надає покупцю документи, необхідні для оформлення покупцем права власності на об'єкт нерухомості, а саме: завірену копію акта вводу в експлуатацію відповідної частини об'єкта капітального будівництва, технічний паспорт на об'єкт нерухомості.

Згідно з пунктами 5.2.2, 5.2.5 зазначених договорів ТОВ «Аверс-Сіті» зобов'язалось після введення відповідної частини об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних документів протягом п'яти робочих днів надіслати покупцю повідомлення про необхідність з'явитися для підписання актів; передати покупцю майнові права в порядку, установленому зазначеними договорами.

Судами також встановлено, що ОСОБА_7 свої зобов'язання виконав у повному обсязі, факт відсутності заборгованості позивача по сплаті вартості майнових прав на спірну квартиру підтверджується довідкою про оплату повної її вартості від 15 жовтня 2012 року, виданої відповідачем.

Встановлено, що будинок, складовою частиною яких є спірна квартира, було введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року (про що свідчить сертифікат відповідності від 16 вересня 2011 року).

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи за ОСОБА_7 право власності на квартиру суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив із того, що оскільки ОСОБА_7 проінвестував будівництво відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» на підставі договору купівлі-продажу майнових прав і об'єкт нерухомості зданий в експлуатацію, тому має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно законодавчих актів України, тобто об'єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

Проте у наданих для порівняння:

- ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 жовтня 2013 року суд касаційної інстанції виходив із того, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України. Враховуючи те, що товариство про інвестувало будівництво спірної квартири раніше ніж позивачка уклала договір купівлі-продажу майнових прав, то відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» саме товариство має право володіти, користуватися й розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, оскільки об'єкти та результати інвестицій є власністю інвестора;

- ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 3 червня 2015 року суд касаційної інстанції виходив із того, що встановивши факт набуття товариством права власності на новостворену будівлю - об'єкт житлового призначення, суд визнав одночасно за позивачем право власності на частину цього об'єкта на підставі статті 392 ЦК України, не зазначивши з яких передбачених статтею 346 ЦК України підстав припинено право власності товариства на спірні приміщення. При цьому судом не враховано, що за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше - якщо власник є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге - якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності. Крім того, статтею 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Наведені приклади свідчать про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме: статей 331, 392 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Усуваючи розбіжності у застосуванні судами зазначених вище норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Відповідно до статей 526, 527, 530 - 532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Крім того, судами встановлено, що 3 серпня 2007 року ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» уклало з ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» договір бронювання об'єкта нерухомості, відповідно до умов якого ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» забронювало квартиру за будівельним АДРЕСА_1 а 4 серпня 2008 року, після здійснення повного розрахунку за пакет цінних паперів, набуло право на вказане майно (квитанція про сплату коштів в розмірі 1 116 050 грн. (а.с. 93).

У подальшому, на підставі рішень господарського суду Київської області від 30 червня та від 17 серпня 2009 року активи будівельного проекту житлового комплексу «Коцюбинський», у тому числі й спірної квартири, перейшли від ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» до ТОВ «Аверс-Сіті».

Актом звіряння договірних зобов'язань від 30 червня 2010 року, підписаним між ТОВ «Аверс-Сіті» та ТОВ «Регіональні будівні інвестиції», сторони засвідчили та гарантували, що об'єкти, які увійшли до акта та переліку, у тому числі й спірна квартира № 152, придбана ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна», не можуть бути предметом іншого договору купівлі-продажу, не можуть бути використані як внесок до статутного фонду юридичних осіб, передані, відчужені в інший спосіб, не можуть бути використані сторонами як юридична адреса, тощо, а договори купівлі-продажу цінних паперів та попередні договори є підставою для отримання права власності на ці об'єкти (а.с. 98-109).

5 вересня 2014 року ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» передало своє право вимоги щодо спірної квартири ОСОБА_8 (договір про відступлення права вимоги а.с. 110-111).

Враховуючи те, що ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» проінвестувало будівництво спірної квартири раніше, ніж ОСОБА_7 уклав договір купівлі-продажу майнових прав, то відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», воно має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об'єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

Разом із тим, ОСОБА_7 виконав свої грошові зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Однак у позивача право власності на спірні квартири не виникло. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом пункту 1.4 договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Виходячи зі змісту статті 392 ЦК України ОСОБА_7 не доведено, що він є саме власником спірного нерухомого майна, й це право оспорюється або не визнається іншою особою, або те, що він втратив документ, який засвідчує його право власності, а статтею 331 ЦК України не передбачено таких спосіб захисту прав, як визнання права власності на новостворене майно шляхом ухвалення судового рішення.

Враховуючи вищезазначене, суди попередніх інстанцій неправильно застосувавши норми статей 331, 392 ЦК України дійшли помилкового висновку про визнання права власності за позивачем на об'єкт інвестування .

З урахуванням викладеного ухвалені у справі судові рішення необхідно скасувати, а в задоволенні позову - відмовити.

Керуючись пунктом 1 статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360-3, пунктом 2 а) частини другої статті 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_8 задовольнити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 22 квітня 2013 року, ухвалу апеляційного суду Київської області від 12 лютого 2015 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 травня 2015 року скасувати і ухвалити нове рішення.

У позові ОСОБА_7 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» про визнання права власності відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий Я.М. Романюк
Судді В.І. Гуменюк Н.П. Лященко
Л.І. Охрімчук
Ю.Л. Сенін
А.Г. Ярема