Ухвала

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2015 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Червинської М.Є.,
суддів: Мазур Л.М., Писаної Т.О.,Маляренка А.В., Юровської Г.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Територіальне міжгосподарське об'єднання «Ліко-холдінг» про тлумачення змісту правочину, за касаційною скаргою ОСОБА_6 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 21 липня 2014 року та ухвалу Апеляційного суду м. Києва від 22 вересня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У квітні 2014 року ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Територіальне міжгосподарське об'єднання «Ліко-холдінг» (далі - ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг») про тлумачення змісту правочину.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 05 серпня 2011 року між сторонами у справі був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А- 108 на квартиру АДРЕСА_1. Згідно з виданою відповідачем довідкою позивач у повному обсязі сплатив вартість майнових прав та вартість послуг компанії відповідача з супроводу договору купівлі-продажу майнових прав, оформлення та передачі свідоцтва про право власності. Оскільки загальна площа реально збудованої квартири перевищила загальну проектну площу за договором, позивач, керуючись п. 3.3 договору, звернувся до відповідача із заявою від 28 січня 2014 року № 18 щодо проведення остаточних розрахунків з різниці між проектною та фактичною за даними обмірів БТІ шляхом оплати вартості 1 кв. м за ціною 4500,00 грн згідно з додатком № 1 до договору. Відмовляючи у здійсненні позивачем остаточних розрахунків на підставі п. 3.3 договору згідно з умовами додаткової угоди № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А- 108, відповідач вказує на те, що для придбання квадратних метрів різниці між проектною та фактичною за обмірами БТІ площами квартири позивачеві необхідно придбати опціонні сертифікати серії F у кількості 554 од. З урахуванням наведеного позивач вважає, що сторони по-різному тлумачать зміст п. 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав № 484/11/А- 108.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 21 липня 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 22 вересня 2014 року, в задоволенні позову відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_6, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить вказані судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, обговоривши доводи касаційної скарги та перевіривши матеріали справи, дійшла висновку, що скарга підлягає задоволенню на таких підставах.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судами встановлено, що 11 липня 2011 року між TOB «ТМО «Ліко-холдінг» та ОСОБА_6 укладено попередній договір № 484/11/F-108 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Згідно з п. 2 цього попереднього договору покупець набуває право на укладення основного договору після купівлі та пред'явлення опціонних сертифікатів до погашення.

Відповідно до умов проспекту емісії випуску опціонних сертифікатів серії F ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг», опублікованих в офіційному друкованому виданні Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку «Відомості Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку» № 227 (985) від 03 грудня 2010 року, базовим активом опціонного сертифікату є 0,01 кв. м загальної площі житлового приміщення в будинку проекту «Будівництво житлових будинків по АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 (3 мікрорайон) у Голосіївському районі м. Києва», до складу якого входить і будинок з квартирою АДРЕСА_1. Ціна виконання 1 опціонного сертифіката - 45 грн, у тому числі ПДВ - 7,50 грн.

01 липня 2011 року для набуття права на укладення основного договору купівлі-продажу майнових прав позивач уклав договір доручення від 12 липня 2011 року № 2634/F/Б на купівлю опціонних сертифікатів у кількості 6 366, одиниць за базовим активом 1 од. - 0,01 кв. м з урахуванням загальної проектної площі у розмірі 63,66 кв. м.

01 серпня 2011 року позивач оплатив вартість опціонних сертифікатів серії F та склав акт виконання договору купівлі-продажу опціонних сертифікатів № 920; 100803/1- Б-338; 2265 від 01 серпня 2011 року.

05 серпня 2011 року позивач пред'явив опціонні сертифікати до погашення, склавши акт № 80, та набув право укласти основний договір на загальну проектну площу 63,66 кв. м.

05 серпня 2011 року позивач уклав з ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» договір купівлі-продажу майнових прав № 484/11/F-108 (далі - основний договір) на квартиру АДРЕСА_1, де в додатку № 1 визначено вартість майнових прав на загальну проектну площу 63,66 кв. м.

Отже, підписавши акт від 05 серпня 2011 року № 80 про пред'явлення опціонів до погашення, сторони засвідчили право ОСОБА_6, як покупця, на укладення основного договору, який і був підписаний сторонами.

Згідно з пунктом 1.1 основного договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108 за цим договором компанія відповідача продає, а покупець придбаває майнові права на квартиру АДРЕСА_1, який входить до складу 3-го мікрорайону в межах вулиць Академіка Вільямса, Ломоносова, Композитора Мейтуса в Голосіївському районі м. Києва, детальні характеристики якої наведено у додатку №1 до цього договору, на умовах та в порядку, що визначені в цьому договорі.

Суд першої інстанції, розглянувши спірний правочин, дійшов висновку, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, про те, що сторони однаково розуміють значення умови п. 3.3 основного договору та між ними відсутній спір щодо його застосування. При цьому суди в мотивувальній частині своїх судових рішень розтлумачили спірний пункт 3.3 договору таким чином, що набуття в ОСОБА_6 права на майнові права на 1 кв. м різниці між проектною та фактичною площами за даними обмірів БТІ виникає при купівлі позивачем та пред'явленні ним до ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» необхідної кількості опціонних сертифікатів серії F згідно з умовами проспекту емісії їх випуску. Однак зазначених судами термінів взагалі не містить ні спірний п. 3.3 основного договору, ні зміст основного договору в цілому.

Так, п. 3.3 основного договору передбачено доплату за різницю між загальною проектною площею 63,66 кв. м та реально збудованою площею 69,2 кв. м, тобто за 5,54 кв. м за умовами додатку 1 до основного договору шляхом оплати грошових коштів із розрахунку 4500,00 грн за 1 кв. м. Жодної умови, яка передбачає необхідність купувати опціонні сертифікати серії F для оплати покупцем різниці остаточно встановленої площі, основний договір не містить.

Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди виходили із того, що представником відповідача надано достатні відомості та документи, які підтверджують те, що ТОВ «ТМО «Ліко-холдінг» та ОСОБА_6 однаково розуміли спірний пункт 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108.

При цьому суди не звернули уваги на зміст заперечень відповідача, який дає пояснення не своєму розумінню спірного пункту договору, а взагалі вважає, що спірні правовідносини щодо здійснення перерахунку вартості квартири у зв'язку з остаточним обміром площі підлягають врегулюванню іншими документами: Умовами проспекту емісії випуску опціонних сертифікатів серії F - TOB «ТМО «Ліко-холдінг», опублікованими в офіційному друкованому виданні Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку «Відомості Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку» № 227 (985) від 03 грудня 2010 року (далі - Умови) та умовами попереднього договору, які були чинними до підписання основного договору.

Відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору як угоди (правочину) складає сукупність визначених на розсуд сторін і погоджених ними умов, в яких закріплюються їхні права та обов'язки, що складають зміст договірного зобов'язання (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Результат аналізу наведених норм дає підстави для висновку про те, що актами цивільного законодавства України надано право сторонам договору самим обирати спосіб та порядок врегулювання спірних питань про виконання умов договору, зокрема встановлювати порядок здійснення остаточного розрахунку у разі зміни площі предмета купівлі-продажу.

Згідно з частинами 1, 2, 3 ст. 213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може ухвалити рішення про тлумачення змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

За змістом вказаної статті тлумачення змісту правочину можливе за наявності спору, тобто коли сторони мають різне уявлення щодо свого волевиявлення або волевиявлення іншої сторони.

Таким чином, предметом дослідження в цьому спорі має бути неоднакове розуміння змісту саме п. 3.3 основного договору купівлі-продажу майнових прав від 05 серпня 2011 року № 484/11/F-108 та додатка № 1 до нього в межах заявлених позивачем вимог. Суди ж на порушення вимог ч. 1 ст. 11, ч. 1 ст. 303 ЦПК України вийшли за межі заявленого позову та встановили порядок виконання зобов'язань на підставі інших документів, які були чинними до підписання основного договору.

Оскільки суди на вищевикладені обставини уваги не звернули, на порушення вимог статей 212-214, 315 ЦПК України не врахували норм матеріального та процесуального права, які регулюють спірні правовідносини, не встановили обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, відповідно до ст. 338 ЦПК України ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_6 задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 21 липня 2014 року та ухвалу Апеляційного суду м. Києва від 22 вересня 2014 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий М.Є. Червинська
Судді: Л.М. Мазур
А.В. Маляренко
Т.О. Писана
Г.В. Юровська