ВАСИЛЬКІВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 362/4373/14-ц
Провадження № 2/362/1437/15
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"06" травня 2015 р. року Васильківський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого - судді Лебідь-Гавенко Г.М.,

при секретарі - Даниленко А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Василькові Київської області цивільну справу за позовом Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області до ОСОБА_1, треті особи - ОСОБА_2, ОСОБА_3, про визнання недійсним та скасування договору купівлі-продажу,-

в с т а н о в и в:

У вересні 2014 року Глевахівська селищна рада звернулася до суду із позовом до ОСОБА_1, в якому просить визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу від 16 жовтня 2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Іванніковою О.О., зареєстрований Комунальним підприємством Київської обласної ради «Васильківське міжрайонне технічної інвентаризації», витяг № 35906965 від 18 жовтня 2012 року, на підставі якого відповідач придбав нежиле приміщення, розташоване за адресою АДРЕСА_1.

Вказуючи на те, що багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_1 був побудований на кошти громадян-інвесторів та зданий до експлуатації в 2006 році. Після введення будинку до експлуатації громадяни, за кошти яких він був побудований отримали квартири в приватну власність. Утримує вищевказаний багатоквартирний житловий будинок, надає власникам кварти комунальні послуги з централізовано постачання холодної води, водовідведення, теплопостачання, вивезення твердих побутових відходів Комунальне житлово-експлуатаційне підприємств Глевахівської селищної ради.

Відповідно до витягу, наданого Комунальним підприємством Київської обласної ради «Васильківське міжрайонне бюро технічної інвентаризації», № витягу 35906965 від 18 жовтня 2012 року, на ОСОБА_1 зареєстровано нежиле приміщення за адресою: АДРЕСА_1, на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 16 жовтня 2012 року.

Наказом Держжитлокомунгоспу України від 17 травня 2005 року N 76 затверджені Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій. Пунктом 3.3.5. Правил встановлено, що вхідні двері в технічний підвал, підвал повинні бути замкнені (ключі зберігаються у виконавця послуг, про місце зберігання робиться спеціальний напис на дверях). Доступ представників виконавця послуг до транзитних інженерних комунікацій, що проходять через приміщення, повинен бути забезпечений у будь-який час доби.

ОСОБА_1 до теперішнього часу не надав екземпляр ключів від дверей підвалу, що є порушенням вказаного пункту Правил та пункту 5.3.3., яким передбачено, що однією з причин, що погіршують роботу системи, є порушення правил експлуатації жилих приміщень і водопровідно-каналізаційних систем. Крім цього, ОСОБА_1 заклав декоративними плитами каналізаційні стояки, горизонтальний каналізаційний трубопровід, який прокладений у підвалі, що унеможливлює нормальну експлуатацію системи водовідведення.

У вищевказаній виписці з державної реєстрації прав вказується, що тип приміщення, право на яке зареєстровано - нежитлове приміщення. Проте при визначенні типу приміщення не враховані вимоги законодавчих актів, зокрема Державних будівельних норм України «Будинки і споруди» - ДБН В.2.2-Х-20ХХ, пунктом 3 яких визначаються терміни приміщень будинків, а саме: нежитлове приміщення - приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду. Є самостійним об'єктом цивільно - правових відносин; поверх підвальний (перший підземний поверх) - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення; поверх підземний - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі на всю висоту приміщення; поверх технічний - поверх для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічне горище) або в середній частині будинку; поверх цокольний - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі на висоту не більше половини висоти приміщень.

У зв'язку з цим термін «нежитлове приміщення» є загальним визначенням усіх нежитлових приміщень, а оскільки у вказаному нежитловому приміщенні прокладено інженерне обладнання - комунікації системи водовідведення, то для такого приміщення застосовується спеціальний термін «поверх технічний - технічне підпілля».

Крім цього, в ухвалі ВССУ від 5 вересня 2012 року вказується, що для правильного вирішення спору суд з'ясовує не лише характеристику спірного приміщення за наданими міською радою документами, але й детально перевіряє, чи є спірне приміщення допоміжним; чи знаходитися у ньому технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно - гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою; чи використовувалось воно чи якась з його частина для обслуговування будинку.

Відповідно до вказаних норм, відчуження нерухомого майна - технічного підпілля у будинку АДРЕСА_1, Васильківський район, є незаконним, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу необхідно скасувати. Крім цього, відповідно до проекту на будинок, вказане приміщення визначено як підвал.

Відчуження вищевказаного підвального приміщення, перебування його у власності приватної особи суттєво порушує права інших співвласників вказаного будинку, яких оспорюваним договором позбавлено права володіння, користування, розпорядження підвальним приміщенням. Відчуження цього приміщення також призвело до порушення права КЖЕП Глевахівської селищної ради на належне надання житлово-комунальних послуг співвласникам будинку із за відсутності вільного доступу до комунікацій.

Відсутність можливості і безперешкодного, цілодобового доступу до каналізаційних мереж, які прокладені в підвальному приміщенні відповідача стало однією з причин несвоєчасного усунення аварійної ситуації - забиття каналізації, яка сталася 24 жовтня 2013 року. В результаті аварії підвальне приміщення та сусідня квартира були затоплені, був нанесений збиток майну громадян, що стало причиною позову про відшкодування заподіяної шкоди.

Оскільки, відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України, частина третя якої встановлює, що якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує дійсність правочину на підставах, встановлених законом, позивач просить суд позов задовольнити.

Представник позивача в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав та просив позов задовольнити.

ОСОБА_1 в судовому засіданні позов не визнав, вказуючи на те, що він жодного разу не відмовив КЖЕП Глевахівської селищної ради у забезпеченні доступу до належного йому нежитлового приміщення, але, в зв'язку із проживанням в м. Києві, просив завчасно узгоджувати з ним дату та належного обґрунтування такої необхідності, а тому вважає вимоги безпідставними та не обґрунтованими, оскільки він є власником на підставі договору купівлі-продажу спірного приміщення.

Треті особи, будучи належно повідомленими про день, час та місце слухання справи, в судове засідання не з'явилися, проте 19 січня 2015 року до суду подали пояснення, з огляду яких позовних вимог не визнали, вказуючи на те, що у їх власності починаючи з 2006 року перебувало нежиле приміщення, розташоване за адресою АДРЕСА_1, яке вони на правових підставах, а саме договору купівлі-продажу в 2012 році відчужили ОСОБА_1 За період з 2006 року до 2012 року Глевахівська селищна рада Васильківського району та КЖЕП Глевахівської селищної ради жодного разу до них з приводу незаконності володіння не зверталися та претензій не висували (а.с. 59-61).

Заслухавши представника позивача, відповідача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

За змістом положень ч. 3 ст. 10 та ч. 1 ст. 60 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Судом встановлено, що ОСОБА_2, іменована далі «Продавець», від імені якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_5, та ОСОБА_3 , іменований далі «Продавець» та ОСОБА_1, іменований далі «Покупець», уклали 16 жовтня 2012 року договір купівлі - продажу, посвідчений приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Іванніковою О.О., зареєстрований в реєстрі за НОМЕР_1, предметом якого є нежиле приміщення, що розташоване в АДРЕСА_1, загальною площею 129,4 кв.м., яка зменшена у відповідності з Наказом Держбуду України № 127 від 24 травня 2001 року, що належало Продавцям на праві приватної спільної часткової власності (а.с. 45-49).

У відповідності до витягу № 35906965 про державну реєстрацію прав КП КОР «Васильківське МБТІ», реєстраційний № 16444923, номер запису 2092 в книзі 17-506, 18 жовтня 2012 року прийнято рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежиле приміщення, що є предметом спору (а.с. 50).

07 серпня 2014 року КЖЕП Глевахівської селищної ради складено довідку № 253 на ім'я в.о. голови Глевахівського селищного голови Степаненка А.Т. про прийняття передбачених законом мір для забезпечення дотримання встановлених правил експлуатації спірного житлового, мотивуючи тим, що, в зв'язку із вчиненням ОСОБА_1 перешкод у доступі до спірного підвального приміщення, 24 жовтня 2013 року у житловому будинку сталася аварійна ситуація (а.с. 11).

Згідно ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких бере участь та сама особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 10 листопада 2014 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Комунального житлово-експлуатаційного підприємства Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області про відшкодування матеріальної та моральної шкоди, заподіяної внаслідок залиття нежилого приміщення, що ухвалою Апеляційного суду Київської області від 19 грудня 2014 року залишено без змін, встановлено, що згідно висновку експерта Незалежного інституту судових експертиз № 8141 судової будівельно-технічної експертизи від 29 вересня 2014 року причиною залиття нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, яке сталося 24 жовтня 2013 року, є проникнення стічної води через міжповерхове перекриття із квартири № 57, розташованої на першому поверсі, в зв'язку із забиттям системи водовідведення зерном, яке потрапило у великій кількості у трубопровід даного каналізаційного стояка із невстановленої квартири четвертого під'їзду будинку. Згідно зазначеного висновку причиною залиття в акті обстеження нежитлового приміщення від 24 жовтня 2013 року комісією зроблено висновок, що «Проникнення стічної води у обстежуване напівпідвальне приміщення сталося із кв. № 57, розташованої на першому поверсі, над обстежуваним приміщенням, через міжпанельні шви. Причина аварійної ситуації: забиття системи водовідведення зерном, яке потрапило в трубопроводи даного каналізаційного стояка із невстановленої квартири четвертого під'їзду будинку, та яке під впливом вологи набрякло, в результаті недостатньої вентиляції каналізаційної системи.» Твердження в акті про набрякання зерна в результаті недостатньої вентиляції каналізаційної системи є хибним, в зв'язку із постійною там наявністю вологи. Вентиляція в системі каналізації не виконує функцію регулювання вологості, а виконує функцію виводу із системи токсичних газів та регулювання тиску в системі. Згідно службової записки начальника житлової дільниці № 2 Лопанчука П.С., на період до 24 жовтня 2013 року скарг про засмічення каналізації нарікань на сторонні запахи та інші недоліки стосовно водовідведення зі сторони мешканців будинку та власників нежитлового приміщення не надходило, каналізаційні колодязі на період виконання аварійних робіт не засмічені та чисті. В службовій записці зазначено, що в процесі проведення аварійних робіт із трубопроводу вилучено значну кількість набряклого зерна, близько 10 літрів. В даному випадку на основі візуального обстеження експерт не може як підтвердити так і спростувати дане твердження в зв'язку із тим, що від моменту залиття та обстеження експертом пройшов майже рік. Також в матеріалах справи відсутні свідчення про здійснення профілактики обслуговування запірної арматури та прочищення дворової та будинкової каналізації у встановлені терміни згідно п.5.3.4 «Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій», затв. наказом №76 від 17.05.2005 р. Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства. Не проведення вказаних своєчасних профілактичних заходів впливає на забрудненість та накопичення жирових відкладень на внутрішній поверхні трубопроводу, що в свою чергу приводить до зменшення в ньому внутрішнього діаметру та утворення корок. Відповідач, будучи зобов'язаним надати суду графіки профілактичного обслуговування системи водовідведення, зокрема запірної арматури та прочищення дворової та будинкової каналізації житлового будинку АДРЕСА_1, та відповідні журнали з результатами проведених робіт за період з початку введення будинку в експлуатацію і до 24 жовтня 2013 року включно, жодних доказів проведення профілактичних робіт суду не надав, посилаючись на те, що ведення таких журналів та складання графіків не передбачено Наказом №76, а доказом справності системи водовідведення вважає відсутність скарг мешканців будинку, та наявність актів, паспорту про готовність до роботи в опалювальний період 2013/2014. При цьому суд критично поставився до посилань представника відповідача на Акт загального огляду жилого будинку по АДРЕСА_1 від 21.02.2013 року, графік перевірки стану герметизації інженерних вводів в житлових будинках КЖЕП Глевахівської селищної ради на 2013 р., акт перевірки стану герметизації інженерних вводів № 25 від 16.08.2013 р., паспорт готовності до роботи в опалювальний період 2013/2014 р. - як на доказ своїх заперечень у даній справі, оскільки даним документами не підтверджено проведення профілактичних заходів щодо обслуговування системи водовідведення у даному будинку, тому вони не мають доказового значення у даній справі, а тому вважає, що відповідачем не доведено належного обслуговування системи водовідведення, яке він зобов'язаний здійснювати як виконавець житлово-комунальних послуг, які надаються власникам (наймачам) жилих та нежилих приміщень даного будинку, що визначено рішенням виконавчого комітету Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області від 21 серпня 2006 року і закріплено Статутом КЖЕП Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області. Тобто, відповідачем не доведено дотримання КЖЕП Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області вимог Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом №76 від 17.05.2005 року державним комітетом України з питань житлово-комунального господарства, зокрема п. 2.1. Правил, щодо необхідності проведення планових та позапланових оглядів, п.2.1.5 Правил щодо необхідності проведення профілактичного обслуговування системи водопроводу, каналізації, не рідше одного разу на 3-6 місяців; та п.5.3.4 щодо періодичності обслуговування системи водопроводу. Таким чином, оцінюючи зібрані в сукупності докази у справі, в тому числі і зміст описової частини висновку експерта №8141 від 29 вересня 2014 року, суд приходить до переконання, що залиття нежилого приміщення позивача в будинку АДРЕСА_1 сталося внаслідок невиконання відповідачем обов'язку по належному обслуговуванню системи водовідведення, а саме не проведення не рідше одного разу на рік профілактичного обслуговування запірної арматури (з прогонкою вентилів кранів), прочищення дворової та не рідше двох разів у рік - будинкової каналізаційної мережі, оскільки саме на ці обставини вказав експерт як на причину забиття труби (зменшення внутрішнього діаметру трубопроводу, утворення корок), і дані обставини не спростував представник відповідача (а.с. 38-44).

Також, вказаним рішення встановлено причино-наслідковий зв'язок між бездіяльністю відповідача - невжиттям заходів по належному обслуговуванню системи водовідведення і наслідком, що настав - залиття нежилого приміщення позивача (а.с. 43).

Викладене спростовує посилання позивача на те, що відсутність можливості і безперешкодного, цілодобового доступу до каналізаційних мереж, які прокладені в підвальному приміщенні відповідача стало однією з причин несвоєчасного усунення аварійної ситуації - забиття каналізації, яка сталася 24 жовтня 2013 року.

Крім того, викладені позивачем у акті від 17 березня 2015 року складеному комісією КЖЕП Глевахівської селищної ради обставини щодо повідомлення рекомендованими листами, відправленими 12 березня 2015 року, ОСОБА_1 про необхідність забезпечити доступ у підвальне приміщення, не підтверджено в судовому засіданні належними доказами, зокрема представником відповідача не надано суду повідомлення про вручення такого поштового відправлення, що спростовує доводи Глевахівської селищної ради про спричинення відповідачем перешкод у користуванні позивачу нежитловим приміщенням (а.с. 99).

Факт же дотримання відповідачем вимог чинного законодавства стверджується листом від 31 березня 2015 року, згідно якого ОСОБА_1 не відмовляється у забезпеченні доступу до будь-яких технічних мереж, що розташовані у належному йому приміщенні (а.с. 100).

Відповідно до ст. 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів. Підстави, умови, правові наслідки недійсності правочинів визначаються нормами гл. 16 ЦК "Правочини" (статті 215-236).

Згідно ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до положень ст. 204 ЦК України, яка встановлює презупцію правомірності правочину, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину.

Згідно до роз'яснень п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України N 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Відповідно до вимог ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства і моральним принципам суспільства; Особа, яке вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; Волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлених ним; Правочин, що вчиняється батьками (усиновителями), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

За положенням п. п. 2, 4, 7, 12 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Судам відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК тощо).

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Порушення вимог закону щодо укладення правочину в письмовій формі є підставою для визнання його недійсним лише в разі, коли це прямо передбачено законом, зокрема статтями 547, 719, 981, 1055, 1059, 1107, 1118 ЦК України тощо.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду України у спорі про визнання договору недійсним, зробленого 25 грудня 2013 року у цивільній справі № 6-94цс13, однією з обов'язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв'язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону у суду немає правових підстав для задоволення позову.

Враховуючи, що у судовому засіданні на підставі зібраних по справі доказів було встановлено, що, договір купівлі-продажу, якій є предметом спору, вчинено у письмовій формі, нотаріально завірено, зареєстровано у встановленому законом порядку, а його зміст вчинено у формі, встановленій законом, спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, не суперечить чинному законодавству України, а також не встановлено факту порушення у зв'язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача; сторони правочину мають необхідний обсяг цивільної дієздатності, а їх волевиявлення було вільним і відповідало внутрішній волі, суд приходить до обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання його недійсним.

Керуючись ст.ст. 1, 8 Конституції України,ст. ст. 16, 202, 203, 215, 220 ЦК України,Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», правового висновку Верховного Суду України у спорі про визнання договору недійсним, зробленого 25 грудня 2013 року,ст. ст. 3, 4, 8, 10, 11, 15, 57, 58, 60, 61, 88, 209, 212-215, 223, 360-7 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в:

В задоволенні позову Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області до ОСОБА_1, треті особи - ОСОБА_2, ОСОБА_3, про визнання недійсним та скасування договору купівлі-продажу - відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Васильківський міськрайонний суд Київської області шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення виготовлено 08 травня 2015 року.

Суддя Г.М. Лебідь-Гавенко