Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2015 року Подільський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді - Сербіної Н. Г. ,

при секретарі - Гончарук Л. В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до комунального комерційного унітарного підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест», товариства з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд», треті особи: Київська міська ради, Орган самоорганізації населення комітет мікрорайону «Рада житлового масиву Виноградар» про визнання самочинним будівництва житлового будинку, визнання правочинів недійсними та зобов»язання вчинити дії,

В С Т А Н О В И В :

Позивачка звернулась до суду з вищевказаним позовом, свої вимоги обґрунтовує тим, що 03 вересня 2010 року вона уклала з комунальним комерційним підприємством «Фінансова компанія «Житло-інвест» договір № КНТР-000648/кв. Договором передбачалась її участь у ФФБ житлового будинку по АДРЕСА_1. Запланований строк введення вищеозначеного житлового будинку в експлуатацію, згідно договору,- грудень 2010 року.

Крім того, між позивачкою та відповідачем ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» було укладено 06.10.2010 року договір ДВМП-000648, відповідно до якого відповідач відступив на користь позивача майнові права на квартиру НОМЕР_1 по АДРЕСА_1.

Зазначила, що ні станом на дату укладання Договору, ні на момент подачі позову відповідач ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» не мав майнових прав на квартиру НОМЕР_1. Станом на дату подання позовної заяви вищезазначений житловий будинок не збудований і в експлуатацію не введений.

Позивачка також вказує, що будівництво будинку ведеться на земельній ділянці, що не була відведена юридичній особі, яка здійснює будівництво. Так, відповідно до п.51 рішення Київської міської ради ІV сесія XXIVскликання від 10.07.2003р. за №638/798 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» ТОВ «Алес Буд» було надано в оренду на 10 років земельну ділянку на АДРЕСА_1 для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку.

Рішенням Київської міської ради від 28.12.2004р. за № 1161/2571 «Про відміну пункту 51 рішення Київради від 10.07.2003 року ТОВ «Алекс Буд» було позбавлено права користування вищезазначеною земельною ділянкою.

Вважає, що починаючи з 28.12.2004 року ТОВ «Алекс Буд» втратив право користування земельною ділянкою на АДРЕСА_1, а відтак і втратив право на відчуження будь-яких майнових прав на будь-яке нерухоме майно, що знаходиться на цій земельній ділянці.

Крім того, позивачка зазначає, що у відповідності до Генерального плану розвитку м.Києва до 2020 року, який розроблено згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 16.03.1998 року за № 542, а також затвердженого рішенням Київської міської ради від 23.12.1999 року за № 171/673 «Про організацію робіт з розробки Генерального плану м.Києва на новий розрахунковий період», земельна ділянка на АДРЕСА_1 за цільовим призначенням є сквером з фонтаном.

Вважає, що у ТОВ «Алекс Буд» відсутні правові підстави для будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1, а у ККУП «Житло-інвест» відсутні правові підстави для залучення грошових коштів позивача до ФФБ по будівництву вищевказаного житлового будинку, оскільки ТОВ «Алекс Буд» не може бути для комерційного комунального унітарного підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» тим контрагентом, який на законних підставах проводить будівництво вищезазначеного житлового будинку.

Просить визнати самочинним будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 у зв»язку з тим, що означене будівництво проводилось на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво, земельна ділянка за цільовим призначенням не відведена для будівництва житлового будинку, будівництво проводилося без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, а також в зв»язку з тим, що будівництво проводилося з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Визнати недійсним договір № КНТР- 000648/кВ. від 03 вересня 2010 року, укладений між ОСОБА_1 та ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест», у зв»язку з відсутністю у ТОВ «Алекс Буд» правових підстав для будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1, а у ККУП «Житло-інвест» правових підстав для залучення грошових коштів до ФФБ по будівництву житлового будинку на АДРЕСА_1.

Визнати недійсним договір ДВМП-000648 від 06 жовтня 2010 року, який укладений між ОСОБА_1 та відповідачем, у зв»язку з відсутністю у ТОВ «Алекс Буд» майнових прав на житловий будинок на АДРЕСА_1, а у ККУП «Житло-інвест» правових підстав для відчуження відсутніх у нього майнових прав.

Визнати, що договір № 69/А-22 від 02.03.2010р. « Про організацію спорудження об»єкта будівництва житлового будинку з вбудовано- прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1, укладений між ТОВ «Алекс Буд» та комунальним комерційним унітарним підприємством «Фінансова компанія «Житло-інвест» не створює правових наслідків для відчуження майнових прав на користь третіх осіб.

Зобов»язати комунальне комерційне унітарне підприємство «Фінансова компанія «Житло-інвест» припинити відчуження майнових прав в житловому будинку на АДРЕСА_1 в зв»язку з відсутністю для цього правових підстав.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з тих же підстав, просив позов задовольнити.

Представник комунального комерційного унітарного підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» у судовому засіданні 01.10.2015 року позов не визнав, надав суду заперечення та пояснення, де в задоволенні позову просив відмовити. Надалі у судове засідання 09.10.2015 року представник відповідача не з»явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.

Представник ТОВ «Алекс Буд» у судове засідання повторно не з»явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки не повідомив, тому суд вважав можливим розглядати справу у відсутність представника відповідача ТОВ «Алекс Буд».

Представник 3-ї особи - Київської міської ради у судове засідання не з»явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, подав до суду пояснення, в яких просив розглядати справу за його відсутності, прийняти рішення на підставі наявних у справі матеріалів (а.с. 64-66).

Представник 3-ї особи - органу самоорганізації населення комітет мікрорайону «Рада житлового масиву Виноградар» позовні вимоги підтримала, просила позов задовольнити.

Заслухавши пояснення учасників судового розгляду, вивчивши матеріали справи, суд приходить до наступних висновків.

У судовому засіданні встановлено, що 02.03.2010 року ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» та товариство з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд» уклали договір № 69/А-22 на організацію спорудження об»єкта будівництва житлового будинку з вбудовано- прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1, відповідно до якого забудовник ТОВ «Алекс Буд» бере на себе зобов»язання організувати спорудження об»єкта будівництва відповідно до затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об'єкт інвестування довірителям у встановлені договором строки та в порядку, передбаченому ним, а фінансова компанія (ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест») зобов'язується своєчасно здійснити фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів ( а.с.158-168).

Між ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» та ТОВ «Алекс Буд» було укладено акт прийому-передачі об'єктів інвестування та майнових прав на них по договору про організацію спорудження об'єкта будівництва № 01/10-П від 02.03.2010 року, згідно з яким забудовник передав, а фінансова компанія прийняла об»єкти інвестування та майнові права на них у складі об'єкта будівництва (житлового будинку з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1), що є попереднім обсягом замовлення на будівництво ( а.с. 199-200).

03 вересня 2010 року між позивачкою ОСОБА_1 та комунальним комерційним підприємством «Фінансова компанія «Житло-інвест» було укладено договір № КНТР-000648/кв про участь у фонді фінансування будівництва, згідно умов якого позивач передає відповідачу в управління грошові кошти з метою отримання у власність об»єкта інвестування, а відповідач в свою чергу зобов»язався здійснити управління залученими коштами в інтересах позивача. Об»єктом інвестування є квартира НОМЕР_1, поверх 20, кількість кімнат 2, загальна проектна площа 72,29 кв.м, житлова площа 39 кв.м, житлового будинку з вбудовано- прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 ( п.1.3.Договору) ( а.с.4-6).

Крім того, між позивачкою та відповідачем ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» було укладено договір № ДВМП-000648 про відступлення майнових прав від 06.10.2010 року, відповідно до якого відповідач відступив на користь позивача майнові права на квартиру НОМЕР_1, які належать відповідачу на підставі договору № 69/А-22 про організацію спорудження об»єкта будівництва від 02 березня 2010 року ( а.с. 203).

З приводу позовних вимог позивачки про визнання самочинним будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1 слід зазначити наступне.

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 3 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, цивільно-правовою угодою, свідоцтвом про право на спадщину. Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» при розгляді справ зазначеної категорії судам слід мати на увазі, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві, за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.

Будівництвом об'єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, вважається спорудження таких об'єктів на земельній ділянці, що не віднесена до земель житлової й громадської забудови, зокрема, наданій для ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, цільове призначення або вид використання якої не змінено в установленому законом порядку.

Під наданням земельної ділянки слід розуміти рішення компетентного органу влади чи органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність або надання у користування, або передачу права користування земельною ділянкою на підставі цивільно-правових договорів із фізичною чи юридичною особою.

П. 5 постанови передбачено, що відповідно до вимог ст. 376 ЦК право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об'єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування.

У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 ЦК).

Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Суд вважає, що позивачка не є належним позивачем у розумінні статті 376 ЦК України, оскільки не є власником земельної ділянки, на якій здійснено будівництво. Крім того, позивачем не надано жодних доказів порушення її прав будівництвом житлового будинку на АДРЕСА_1. З огляду на викладене, суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в частині визнання самочинним будівництва житлового будинку на АДРЕСА_1.

Щодо вимог про визнання договору № 69/А-22 від 02.03.2010р. «Про організацію спорудження об»єкта будівництва житлового будинку з вбудовано- прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1», укладеного між ТОВ «Алекс Буд» та ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» таким, що не створює правових наслідків для відчуження майнових прав на користь третіх осіб та вимог про зобов'язання комерційного комунального унітарного підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» припинити відчуження майнових прав в житловому будинку на АДРЕСА_1 в Подільському районі м.Києва, то вони також не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з договору № 69/А-22 на організацію спорудження об»єкта будівництва житлового будинку з вбудовано - прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1, він був укладений між ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» та товариством з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд», а отже позивачка ОСОБА_1 не є стороною даного договору і жодного відношення до нього немає.

Крім того, статтею 16 ЦК України визначено способи захисту цивільних прав та інтересів.

Разом з тим, позивачкою не зазначено та не обгрунтовано правові підстави для звернення до суду за захистом прав в такий спосіб. Тому вказані вимоги є необґрунтованими та безпідставними, а тому задоволенню не підлягають.

Що ж стосується вимог про визнання недійсним договору № КНТР- 000648/кв від 03 вересня 2010 року, укладеного між ОСОБА_1 та ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» та договору № ДВМП-000648 про відступлення майнових прав від 06.10.2010 року, то вказані позовні вимоги підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Пунктом 2 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009р. № 9 визначено, що судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину».

Відповідно до ч.1 та ч.3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Правові наслідки недійсності правочину встановлені ст. 216 ЦК України.

Згідно з вимогами частини першої цієї статті Кодексу недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства України, а також моральним засадам суспільства.

Пунктом 2.1.2 договору №69/А-22 «Про організацію спорудження об»єкта будівництва житлового будинку з вбудовано- прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1», укладеного між ТОВ «Алекс Буд» та ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест», передбачено, що ТОВ «Алекс Буд» для відкриття фінансування об»єкта будівництва зобов'язалось надати фінансовій компанії за актом приймання-передачі, що є невід'ємною частиною цього Договору, засвідчені копії документів, в тому числі і документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою, на якій має бути споруджений об'єкт будівництва.

Відповідно до п. 2 договору № ДВМП-000648 про відступлення майнових прав від 06.10.2010 року, укладеного між ОСОБА_1 та ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест», майнові права належать ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» на підставі договору №69/А-22 про організацію спорудження об'єкта будівництва від 02.03.2010 року.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до п. 51 рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» № 638/798 від 10 липня 2003 року було передано ТОВ «Алекс Буд» в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,5 га для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови ( а.с.7).

На виконання вищевказаного пункту рішення Київської міської ради між Київською міської радою та ТОВ «Алекс Буд» 24 вересня 2003 року було укладено договір оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом у межах, які перенесені в натуру ( на місцевість) і зазначені на плані, що є невід»ємною частиною цього договору. (а.с. 186-189).

Як вбачається з Розділу І «Загальні положення» Правил фонду фінансування будівництва (виду А) «Житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, на АДРЕСА_1 (нова редакція), затверджених наказом директора ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест» №9 від 02.03.2010р., забудовником є ТОВ «Алекс Буд», яке відповідно до рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» № 638/798 від 10 липня 2003 року отримало в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,50 га для будівництва житлового будинку з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 та укладає з фінансовою компанією договір про організацію спорудження об'єкта будівництва (а.с. 169- 183).

Рішенням Київської міської ради № 1161/2571 від 28.12.2004 року п. 51 рішення Київської міської ради № 638/798 від 10 липня 2003 року відмінено (а.с. 7).

Крім того, постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 04.11.2010р. у справі № 2-а-142/09 п. 51 рішення Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею»№ 638/798 від 10 липня 2003 року визнано протиправним ( а.с.31-35).

Аналізуючи вищевикладене, суд вважає, що на час передачі майнових прав від забудовника до фінансової компанії у ТОВ «Алекс Буд» було відсутнє право користування земельною ділянкою, а відтак і право здійснювати на ній відповідне будівництво. Тому ККУП «Фінансова компанія «Житло-інвест», укладаючи договори із позивачкою не мало відповідних правових підстав для відчуження майнових прав на житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на АДРЕСА_1.

Вказані обставини встановлені рішенням Подільського районного суду м.Києва від 23 липня 2015 року, яке набрало законної сили.

Враховуючи наведене, суд прийшов до висновку про часткове задоволення позову.

На підставі викладеного та ст.ст. 11, 202, 203, 215, 216, 376, 391 ЦК України, керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 209, 212, 214, 215, 218 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним договір № КНТР-000648/кв про участь у фонді фінансування будівництва від 03 вересня 2010 року, укладений між ОСОБА_1 та комунальним комерційним унітарним підприємством «Фінансова компанія «Житло-інвест».

Визнати недійсним договір № ДВМП-000648 відступлення майнових прав від 06.10.2010р., укладений між ОСОБА_1 та комунальним комерційним унітарним підприємством «Фінансова компанія «Житло-інвест».

В задоволенні інших позовних вимог- відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду міста Києва через Подільський районний суд міста Києва в установленому законом порядку.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутніми у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, - протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Н. Г. Сербіна