Ухвала іменем україни 15 жовтня 2015 року м. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

Леванчука А.О., Нагорняка В.А., Писаної Т.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5, третя особа ОСОБА_6 про часткове визнання недійсними договорів, переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок та про визнання прав власності, за касаційною скаргою ОСОБА_4 на рішення апеляційного суду Київської області від 07 липня 2015 року,

в с т а н о в и л а :

У грудні 2014 року позивач ОСОБА_4 звернувся до суду із даним позовом, заявлені позовні вимоги мотивував тим, що 01 червня 2011 року між ним та ОСОБА_5 було укладено договір оренди житлового будинку в АДРЕСА_1 разом з чотирма земельними ділянками для ведення особистого селянського господарства та обслуговування житлового будинку. Строк дії договору 35 місяців з умовою попередньої оплати за весь період дії договору у розмірі 1350000 грн, на підтвердження отримання коштів ОСОБА_5 надала розписку. Також між ними було укладено попередній договір від 01 червня 2011 року купівлі-продажу житлового будинку та чотирьох земельних ділянок, за яким відповідачеві було передано забезпечувальний платіж у розмірі вартості визначених об'єктів купівлі-продажу, купівлю яких сторони домовилися здійснити у майбутньому, а саме 6677000 грн, на підтвердження отримання даних коштів відповідач також надала розписку. У відповідності до попереднього договору, договір купівлі-продажу повинен бути укладений протягом року з дати закінчення строку дії договору оренди, а саме до 30 квітня 2015 року. На звернення позивача про необхідність виконання даного обов'язку та з проханням з'явитися до нотаріуса для посвідчення договору відповідач відмовила, мотивуючи це тим, що на правах власника вже відчужила вказане майно ОСОБА_6 за договорами купівлі-продажу будинку від 08 липня 2011 року, земельних ділянок від 30 червня 2011 року та 08 липня 2011 року. Вважає, що відповідач порушила його законні права інтереси, зокрема його право на переважне придбання майна у випадку його відчуження, порушила умови попереднього договору, укладеного з позивачем; укладений з третьою особою договір купівлі-продажу є недійсним в частині визначення покупця, оскільки його зміст суперечить ЦК України та іншим актам чинного законодавства. Просив визнати недійсними договори купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок у частині покупця; перевести на позивача права та обов'язки покупця за договорами купівлі-продажу, визнати за ним право власності на вказане майно.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2015 року позов частково задоволено, переведено на ОСОБА_4 права та обов'язки покупця за договорами купівлі-продажу будинку та земельних ділянок, в задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Київської області від 07 липня 2015 року рішення Обухівського районного суду Київської області від 31 березня 2015 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову, розподілено судові витрати.

У касаційній скарзі ОСОБА_4, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати вказане судове рішення та задовольнити позов.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог ст. 335 ЦПК України під час розгляду справи у касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судами першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно відхилити, а оскаржуване рішення апеляційного суду залишити без змін.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_4 не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Так, із матеріалів справи колегія суддів вбачає, що згідно договору оренди від 01 червня 2011 року, укладеному в простій письмовій формі, орендодавець ОСОБА_5 передала, а орендар ОСОБА_4 прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_1, земельну ділянку пл. 0,0143 га, кадастровий номер НОМЕР_4, земельну ділянку пл. 0,2335 га, кадастровий номер НОМЕР_2, земельну ділянку пл. 0,1500 га, кадастровий номер НОМЕР_1, земельну ділянку пл. 0,1335 га, кадастровий номер НОМЕР_3. Строк орендного користування згідно вказаного договору становить 35 місяців, розмір орендної плати за орендне користування об'єктом оренди складає 1350000 грн з урахуванням її індексації за весь період. 01 червня 2011 року між сторонами підписано акт приймання-передачі по договору оренди від 01 червня 2011 року, про отримання грошових коштів від ОСОБА_4 на виконання вказаного договору ОСОБА_5 склала розписку.

01 червня 2011 року між сторонами також укладено в простій письмовій формі попередній договір, за умовами якого сторони домовились у майбутньому укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу вищезазначеного нерухомого майна - житлового будинку та земельних ділянок протягом одного року з дня закінчення договору оренди. Сторони визначили вартість об'єктів купівлі-продажу, що має бути продано за основним договором, в розмірі 6677000 грн, вказаний договір укладено в простій письмовій формі. Згідно розписки ОСОБА_5, вона 01 червня 2011 року отримала від ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 6677000 грн у якості забезпечувального платежу у рамках виконання попереднього договору від 01 червня 2011 року.

14 листопада 2011 року ОСОБА_4 направив лист на адресу ОСОБА_5 з проханням прибути до приватного нотаріуса 03 грудня 2014 року для укладення основного договору купівлі-продажу вказаного майна, на який ОСОБА_5 надала відповідь від 28 листопада 2014 року про те, що нею як законним власником майна було укладено договори купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок з іншою особою.

Судами також встановлено, що 08 липня 2011 року ОСОБА_5 продала ОСОБА_6 житловий будинок АДРЕСА_1, розташований на земельній ділянці загальною площею 0,1500 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка відчужується на ім'я покупця одночасно з відчуженням цього будинку окремою цивільно-правовою угодою. Окремо 30 червня і 08 липня 2011 року ОСОБА_5 уклала з ОСОБА_6 чотири договори купівлі-продажу спірних земельних ділянок, що розташовані на території смт. Козин ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області. На підставі вказаних нотаріально посвідчених правочинів ОСОБА_6 01 серпня 2011 року зареєстрував право власності на будинок.

Задовольняючи позов ОСОБА_4 про переведення прав і обов'язків покупця, суд першої інстанції виходив із того, що позивач є належним наймачем житла, оскільки застережень щодо форми звичайного договору найму чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає, про продаж житлового будинку та земельних ділянок він відповідачем не попереджався та до купівлі вони йому не пропонувалися, а тому його права як наймача на переважне право на придбання спірного майна при його продажу були порушені і підлягають судовому захистові.

Колегія суддів апеляційного суду із таким висновком суду першої інстанції не погодилась, та керуючись положеннями Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» виходила з того, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а оскільки між позивачем і відповідачем договори оренди від 01 червня 2011 року укладені в простій письмовій формі і не були зареєстровані в передбаченому законом порядку, переважне право придбання майна як право наймача у позивача не виникло і судовому захисту не підлягало.

Апеляційним судом також обґрунтовано відхилені доводи позивача про те, що відповідач, окрім порушення права орендаря, також порушила умови укладеного з ним попереднього договору, за яким була зобов'язана укласти з ним договір купівлі-продажу будинку та земельних ділянок.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

Предметом попереднього договору між сторонами від 01 червня 2011 року, укладеного в простій письмовій формі, зазначено об'єкти нерухомого майна - житловий будинок та земельні ділянки.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відтак, вимоги щодо форми договору сторонами дотримано не було.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Наведені у касаційній скарзі доводи висновків судів не спростовують.

Таким чином, рішення апеляційного суду ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому його слід залишити без змін, а касаційну скаргу - відхилити.

Керуючись ст. 332 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 відхилити.

Рішення апеляційного суду Київської області від 07 липня 2015 року залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Судді: А.О. Леванчук

В.А. Нагорняк

Т.О. Писана