№ провадження 2/521/1763/15
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«22» квітня 2015 року Малиновський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого судді - Целуха А.П.,

при секретарі судового засідання - Корнієнко Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» про визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири - договором купівлі-продажу квартири, зобов'язання вчинити певні дії, -

ВСТАНОВИВ:

25 грудня 2014 року до Малиновського районного суду м. Одеси звернувся позивач ОСОБА_1 із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» про визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири - договором купівлі-продажу квартири, зобов'язання передати квартиру і скласти Акт прийому-передачі цієї квартири. Обґрунтовуючи свої вимоги позивач послався на те, що 25.09.2010 року між нею та ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» був укладений попередній договір купівлі-продажу №56"Б"/28-09/10 квартири за адресою: АДРЕСА_1.

Позивач зазначає, що умови п 3.4 вказаного договору нею були повністю виконані, сплачено відповідачу 57 736 доларів США, що станом на 28 вересня 2010 року дорівнювало 456 660 гривень. На підтвердження цього позивачем була надана копія довідки ТОВ "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" від 28 вересня 2010 року. За умовами попереднього договору купівлі-продажу №56Б/28-09/10 відповідач був зобов'язаний забезпечити не пізніше 01 березня 2011 року укладення основного договору купівлі-продажу квартири в нотаріальній формі і передачу позивачу квартири у власність, на умовах попереднього договору. ОСОБА_1 вказує, що ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» частково виконало договір - одержало грошові кошти, збудувало будинок та фактично передало у розпорядження Покупцю обумовлену попереднім договором купівлі-продажу квартиру але на протязі декількох років з різних причин відтерміновувало оформлення права власності та у листопаді 2014 року відмовилося від оформлення права власності та передачі квартири у власність. Посилаючись на вищевикладені обставини, позивач просить суд: визнати попередній договір купівлі-продажу №56 "Б"/28-09/10 укладений 28 вересня 2010 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" та громадянкою ОСОБА_3 - договором купівлі-продажу квартири №56 Б загальною площею 76.11 кв.м. в АДРЕСА_1 встановити, що наступне нотаріальне посвідчення "попереднього договору купівлі-продажу № 56 "Б"/28-09/10" укладеного 28 вересня 2010 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" та громадянкою ОСОБА_3 не вимагається; що зазначений договір є підставою для реєстрації права власності; зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" передати квартиру № 56 Б загальною площею 76.11 кв.м. в АДРЕСА_1 громадянці ОСОБА_1 і скласти Акт прийому-передачі цієї квартири.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити у повному обсязі.

Представники відповідача ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» за довіреністю - ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в судовому засіданні позовні вимоги не визнали, обґрунтовуючи свої заперечення тим, що позивачем не сплачено у повному обсязі вартість спірної квартири згідно умов попереднього договору, та не надано доказів, щодо такої сплати, а надана довідка про здійснення розрахунку не відповідає дійсності.

Представник відповідача на обґрунтування заперечень проти позову також зазначив, що оскільки ОСОБА_1 не було сплачено в повному обсязі суму коштів за попереднім договором, тому підстави для передачі у власність спірної квартири відсутні. Крім того, представник відповідача вказав, що зобов'язання, встановлене сторонами за попереднім договором, припинилось, оскільки основний договір не був укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників судового процесу, свідчення свідків, надавши оцінку поданим доказам, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з наступних підстав.

В судовому засіданні встановлено, що 28 вересня 2010 року між ОСОБА_3 (після одруження змінила прізвище на ОСОБА_3) та ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» був укладений попередній договір купівлі-продажу №56"Б"/28-09/10 (далі - попередній договір).

Пунктом 2.1 попереднього договору визначено, що його предметом була оплата покупцем ОСОБА_3 побудованої в офісно-житловому комплексі, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 житлового приміщення (квартири) на умовах та в порядку, передбачених цим договором, а також діючим законодавством України.

За п. 2.2 попереднього договору об'єктом оплати за цим договором є квартира, визначена сторонами в Акті вибору (відводу) квартири, який є невід'ємною частиною цього договору.

Згідно Акту вибору (відводу) квартири, підписаного 28.09.2010 року між ОСОБА_3 та ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ», вбачається, що ОСОБА_3 обрала квартиру за адресою: АДРЕСА_1, секція Б, 13 поверх, №56 "Б", площею 76,11 кв.м., ця квартира мала бути передана покупцю за умови повного виконання п. 3.1 попереднього договору.

Пунктом 2.3 попереднього договору сторони обумовили, що передача квартири у власність покупця оформлюється сторонами шляхом укладення основного договору купівлі-продажу квартири в нотаріальній формі.

Договірна вартість квартири визначена сторонами в сумі 456 660,00 гривень (п. 3.1 попереднього договору).

За п. 4.1 попереднього договору по факту укладення договору купівлі-продажу в нотаріальній формі, сторони підписують Акт прийому-передачі квартири.

Відповідно до п. 5.1 попереднього договору продавець зобов'язався не пізніше 01.03.2011 року забезпечити укладення основного договору купівлі-продажу квартири в нотаріальній формі та передачу покупцю квартири у власність, на умовах цього договору, шляхом підписання Акта прийому-передачі квартири.

Відповідно до вимог ст. ст. 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути укладений у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК України).

Згідно зі ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п.13 постанови «Про судову практику у справах про визнання правочинів недійсними» з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

З матеріалів справи вбачається, що попередній договір купівлі-продажу №56"Б"/28-09/10, укладений 28.09.2010 року між ОСОБА_3 та ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ», не був посвідчений нотаріально.

Оскільки згідно умов попереднього договору сторони передбачили обов'язкову нотаріальну форму основного договору, суд вважає, що сторонами при укладенні попереднього договору не були дотримані вимоги законодавства щодо його обов'язкового нотаріального посвідчення, в силу чого спірний попередній договір є нікчемним з моменту його укладення.

Згідно листа ОСОБА_1 від 14 вересня 2014 року, позивач звернувся до ТОВ "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" із заявою, що ОСОБА_3 були сплачені у повному обсязі грошові кошти за вказаним попереднім договором купівлі-продажу, в зв'язку з чим позивач проси визначити дату та нотаріальну контору для укладання договору купівлі-продажу, або передати необхідні документи для оформлення права власності.

Як вбачається з листа ТОВ "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" № 2411/ЭЮ від 24.11.2014 року на ім'я ОСОБА_3, копія якого була надана позивачем до суду, ОСОБА_3 станом на 24 листопада 2014 року було сплачено за вказаним договором 10 000,00 гривень, що є порушенням умов п 8.3. попереднього договору, відповідно до якого покупець зобов'язується здійснити розрахунки за договором згідно п 2.4. попереднього договору (до 31.03.2011року), але в будь-якому разі не пізніше строку здачі комплексу в експлуатацію.

Суд враховує, що за весь період розгляду справи позивачем не було надано належних доказів того, що ним були виконані умови попереднього договору щодо сплати повної вартості обраної квартири у сумі 456 660 гривень.

Зі свідчень свідків, викликаних судом за клопотанням представника позивача, - співробітників агенції нерухомості, вбачається, що спірна квартира дійсно була виставлена на продаж, здійснювалися покази потенційним покупцям, але вказані обставини не підтверджують сплати грошових коштів відповідно до умов договору.

Свідчення чоловіка позивача ОСОБА_6 також судом не приймаються до уваги, оскільки як вбачається з його свідчень, грошові кошти він передавав особисто у день підписання договору директору ОСОБА_7, який на той час не був директором та не мав повноважень щодо здійснення правочинів стосовно відчуження майна відповідача.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 220 ЦК суд може визнати договір дійсним у разі якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору і відбулося повне або часткове виконання договору але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Суд вважає, що надана позивачем довідка від 28.09.2010 року, видана ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ», в якій зазначено, що квартира, придбана ОСОБА_3 згідно договору купівлі-продажу №56Б/28-09/10 від 28 вересня 2010 року, сплачена в повному обсязі - не є належним доказом про оплату повного розміру коштів обумовлених попереднім договором, оскільки ця довідка не містить розміру фактично сплаченої ОСОБА_3 суми коштів за придбання нерухомого майна, тому не може підтверджувати належне виконання зобов'язань позивачем.

Згідно ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Судом встановлено, що нотаріально посвідчений основний договір протягом встановленого сторонами попереднього договору укладений не був, тому зобов'язання, встановлені цим договором, припинилися 01.03.2011 року.

Ні ст. 635 ЦК України, ні ст. 611 цього Кодексу не передбачають такого правового наслідку порушення взятого на себе у попередньому договорі зобов'язання щодо укладення основного договору як визнання права власності у судовому порядку.

Тобто позивач ОСОБА_1 повинна була надати докази вчинення ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» відповідних дій чи бездіяльності, які б підтверджували необґрунтоване ухилення останнього від укладення основного договору, вчинених у межах строку, встановленого сторонами для його укладення.

Але позивач на обставини, що свідчать про необґрунтоване ухилення ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» від укладення основного договору купівлі-продажу в межах встановлених строків, не вказав, належних та допустимих доказів не надав.

В судовому засіданні з пояснень сторін встановлено, що Акт прийому-передачі спірної квартири між сторонами не підписувався, квартира ТОВ «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» у власність ОСОБА_1 не передавалась.

Враховуючи вищевикладені обставини та досліджені докази, суд вважає, що оскільки сторонами при укладенні попереднього договору не були дотримані вимоги законодавства щодо його обов'язкового нотаріального посвідчення, в силу чого спірний попередній договір є нікчемним з моменту його укладення, тому заявлені ОСОБА_1 позовні вимоги про визнання попереднього договору купівлі-продажу № 56 "Б"/28-09/10 укладений 28 вересня 2010 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" та громадянкою ОСОБА_3 - договором купівлі-продажу квартири № 56 Б загальною площею 76.11 кв.м. в АДРЕСА_1 встановлення, що наступне нотаріальне посвідчення "попереднього договору купівлі-продажу № 56 "Б"/28-09/10" укладеного 28 вересня 2010 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" та громадянкою ОСОБА_3 не вимагається; що зазначений договір є підставою для реєстрації права власності; про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКОП-ПІВДЕНЬ" передати квартиру № 56 Б загальною площею 76.11 кв.м. в АДРЕСА_1 громадянці ОСОБА_1 і скласти Акт прийому-передачі цієї квартири - не ґрунтуються на вимогах закону та не підлягають задоволенню судом.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 57, 60, 61, 209, 212-215, 218, 294 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКОП-ПІВДЕНЬ» про визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири - договором купівлі-продажу квартири, зобов'язання вчинити певні дії - відмовити у повному обсязі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

ГОЛОВУЮЧИЙ А.П. ЦЕЛУХ