АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
№ апеляційного провадження: Доповідач - Ратнікова В.М. 22-ц/796/4157/2015
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 квітня 2015 року колегія суддів Судової палати у цивільних справах Апеляційного суду місті Києва в складі:

головуючого судді - Ратнікової В.М.

суддів - Борисової О.В.

- Гаращенка Д.Р.

при секретарі - Кутц А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою відповідача Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 21 січня 2015 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест», Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» про визнання права власності та визнання недійсним договору іпотеки, -

в с т а н о в и л а:

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 21 січня 2015 року позовні вимоги ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест», Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» про визнання права власності та визнання недійсним договору іпотеки задоволено частково.

Визнано недійсним іпотечний договір №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П. в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Виключено з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Визнано за ОСОБА_4 право власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат жилою площею 47,7 кв.м., загальною площею 91 кв.м.

В решті позову - відмовлено.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» на користь ОСОБА_4 судові витрати в розмірі 3 775 грн. 80 коп.

Не погоджуючись з таким рішенням суду, відповідач Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик» подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Святошинського районного суду м. Києва від 21 січня 2015 року та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Свою апеляційну скаргу мотивує тим, що рішення суду 1-ї інстанції ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права. Судом не взято до уваги, що 23 серпня 2007 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» було укладено кредитний договір №56-47/2-07. Для забезпечення виконання зобов'язань за даним кредитним договором між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було укладено договори іпотеки №56-47/2-07/1 від 23.08.2007 року та №91-47/1-09/1 від 24.12.2007 року, відповідно до умов яких, товариство передало банку в якості забезпечення виконання кредитних зобов'язань майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 794, 45 кв.м., серед яких і на квартиру АДРЕСА_2. Зазначає, що ОСОБА_4 було відомо про дані обставини, оскільки на момент укладення даних договорів він був директором Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест». Однак, шляхом не добросовісних дій з боку позивача, між ним та заступником директора Товариства з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» було укладено договір №Б93-2/07 від 28.09.2007 року про купівлю-продаж цінних паперів. На укладення даного договору позивач не мав жодних прав, а тому даний договір не має юридичної сили, а тому відсутні і підстави для задоволення позовних вимог. Крім того, 19 квітня 2011 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено кредитний договір №01-47/1-11. В якості забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договором між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено договір іпотеки № 01-47/1-11/1 від 19 квітня 2011 року. Пунктом 1.2 договору іпотеки від 19 квітня 2011 року обумовлено, що предметом іпотеки за договором є майнові права Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К» на отримання у власність квартир, які знаходяться за адресою АДРЕСА_1. 30.06.2011 року було укладено додатковий договір №1 до договору іпотеки від 19 квітня 2011 року, відповідно до умов якого, при оформлені банком в іпотеку майнових прав на квартири, які знаходяться за адресою АДРЕСА_1, будь-яких обтяжень, а тим більше правовстановлюючих документів на дане майно з боку третіх осіб не існувало. Проте, ухвалюючи рішення про задоволення позову ОСОБА_4 суд 1-ї інстанції не дослідив умови договору №1 від 30.06.2011 року про внесення змін до договору іпотеки від 19 квітня 2011 року та залишив поза увагою дані обставини справи.

В судовому засіданні представники відповідача Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» Вознюк МихайлоВолодимирович та Мартинюк Євген Володимирович повністю підтримали доводи апеляційної скарги та просили її задовольнити.

ОСОБА_4 та його представник ОСОБА_10 проти доводів апеляційної скарги заперечували, посилаючись на те, що вони є безпідставними, а рішення суду першої інстанції повністю відповідає вимогам закону.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест», представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», представник Товариства з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» в судове засідання повторно не з'явились, про день та час слухання справи судом повідомлялись у встановленому законом порядку, а тому, колегія судів вважає можливим слухати справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення сторін, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з слідуючих підстав.

Судом встановлено, що 01.09.2005 року між Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» (інвестор) та Державним підприємством «Житлоінбуд» (забудовник) було укладено договір №27-09/05-1 про будівництво багатоквартирного будинку по вулиці Краснова, 19 в місті Києві.

07 серпня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» та ОСОБА_4 було укладено договір резервування квартири №К19/9, відповідно до умов якого, за власником облігацій резервується квартира та визначається порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність. З метою придбання у власність конкретної квартири, визначної у додатку №1 до договору, власник повинен придбати облігації за договором купівлі-продажу цінних паперів. Запланований термін введення будинку в експлуатацію 4-й квартал 2008 року. З додатку №1 до договору №К19/9 від 07 серпня 2007 року вбачається, що відбулося резервування квартири АДРЕСА_1.

23 серпня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було укладено кредитний договір №56-47/2-07 про надання банком позичальнику 20 500 000 грн., зі сплатою 18 відсотків річних.

Для забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором №56-47/2-07, 23 серпня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було укладено іпотечний договір №56-47/2-07/1. Предметом іпотеки за даним договором є майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 794, 45 кв.м., по вулиці Краснова, 19 в місті Києві, які стануть власністю товариства в майбутньому на підставі договору №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» та Державним підприємством «Житлоінбуд». Перелік квартир, майнові права на які є предметом іпотеки за цим договором, зазначені в додатку №1. Серед даного переліку 36 квартир, зокрема, і квартира АДРЕСА_1.

Цього ж дня, 23 серпня 2007 року на підставі договору іпотеки №56-47/2-07/1 до Державного реєстру іпотек було внесено реєстраційний запис щодо обтяження майнових прав на нерухомо майно (квартири), що будуються за адресою: АДРЕСА_1, за №№ 2, 4, 6, 7, 9, 12, 13, 16-20, 24, 25, 31, 37, 42, 48, 54, 57, 60, 62, 64, 66-68, 71, 72, 83-85, 88-90, та які стануть власністю Товариства з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» в майбутньому, за договором №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, загальною площею 4 794,45 кв.м. Іпотекодержатель: Відкрите акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик», боржник Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест».

28 вересня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу цінних паперів №Б93-2/07, відповідно до умов якого, ОСОБА_4 придбав іменні безпроцентні облігації Товариства з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» загальною кількістю 7830 штук, загальною номінальною вартістю 375 840 грн.

28 вересня 2007 року та 06 листопада 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» та ОСОБА_4 було підписано акти прийому-передачі цінних паперів за №1 і №2, а також акт виконаних зобов'язань за договором купівлі-продажу цінних паперів №Б93-2/07 від 28 вересня 2007 року.

З матеріалів справи також вбачається, що 24 грудня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було укладено кредитний договір №91-47/1-07 про надання банком позичальнику 32 068 144 грн., зі сплатою 18 відсотків річних.

Для забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором №91-47/1-07, 24 грудня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було укладено іпотечний договір №91-47/1-07 /1. Предметом іпотеки за даним договором є майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 485,20 кв.м., по вулиці Краснова, 19 в місті Києві,які стануть власністю товариства в майбутньому на підставі договору №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест»та Державним підприємством «Житлоінбуд». Перелік квартир, майнові права на які є предметом іпотеки за цим договором, зазначені в додатку №1. Серед даного переліку 34 квартири, зокрема, і квартира АДРЕСА_1.

27 грудня 2007 року на підставі договору іпотеки №91-47/1-07 /1 до Державного реєстру іпотек було внесено реєстраційний запис щодо обтяження майнових прав на нерухомо майно (квартири), що будуються за адресою: АДРЕСА_1, за №№ 2, 4, 6, 7, 9, 12, 16, 17, 19, 20, 24, 25, 31, 32, 37, 42, 48, 54, 57, 60, 62, 64, 66-68, 71, 72, 78, 83-85, 88-90, та які стануть власністю Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» в майбутньому, за договором №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, загальною площею 4 485,20 кв.м. Іпотекодержатель: Відкрите акціонерне товариство «Комерційний банк «Хрещатик», боржник Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест».

В подальшому, 26 березня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу цінних паперів №Б200-4/08, відповідно до умов якого, ОСОБА_4 придбав іменні безпроцентні облігації Товариства з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» загальною кількістю 840 штук, загальною номінальною вартістю 40 320 грн.

26 березня 2009 року ОСОБА_4 подав до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» заяву про погашення облігацій загальною кількістю 8670 штук, загальною номінальною вартістю 416 160 грн., про що було складено акт про пред'явлення облігацій до погашення.

Цього ж дня, 26 березня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» та ОСОБА_4 було складено акт про погашення пакету облігацій загальною кількістю 8670 штук, загальною номінальною вартістю 416 160 грн. На погашення пакету облігацій емітент Товариство з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» передало, а власник облігацій ОСОБА_4 прийняв квадратні метри квартири АДРЕСА_1, які до державної реєстрації права власності на квартиру є майновими правами.

26 березня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» та ОСОБА_4 було складено акт прийому-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

14 березня 2011 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», Державним підприємством «Житлоінбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» було укладено договір за №2-01/11, відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» було введено в основний договір №27-09/05-1 від 01.09.2005 року та Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» передано усі права Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» за основним договором №27-09/05-1 від 01.09.2005 року в частині інвестування об'єкту будівництва багатоквартирного будинку по вулиці Краснова, 19 в місті Києві.

19 квітня 2011 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено кредитний договір за №01-47/1-11 про відкриття банком позичальнику не відновлювальної кредитної лінії з лімітом кредитування 15 995 000 грн. зі сплатою 18% річних.

Для забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором №01-47/1-11 від 19 квітня 2011 року, 19 квітня 2011 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено іпотечний договір №01-47/1-11/1. Предметом іпотеки за даним договором є майнові права товариства за договором №2-01/11 від 14.03.2011 року укладеного з Державним підприємством «Житлоінбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест», на отримання у власність квартир загальною площею 1 257,30 кв.м., по вулиці Краснова, 19 в місті Києві, який є невід'ємною частиною договору №27-09/05-1 від 01.09.2005 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест»та Державним підприємством «Житлоінбуд». Після реєстрації іпотекодавцем у встановленому законодавством порядку права власності на квартири, майнові права, які є предметом іпотеки за цим договором, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав іпотекодавця на квартири, та ці квартири продовжують бути предметом іпотеки відповідно до умов даного договору з накладенням заборони щодо їх відчуження за заявою іпотекодержателя.

30 червня 2011 року, між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було укладено додаткову угоду №1 до іпотечного договору №01-47/1-11/1 від 19 квітня 2011 року, та зазначено, що предметом іпотеки за цим договором є майнові права на нерухоме майно (квартири) площею 4 762, 50 кв.м., за договором №2-01/11 від 14.03.2011 року, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», Державним підприємством «Житлоінбуд» та Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест», який є невід'ємною частиною договору №27-09/05-1 від 01 вересня 2005 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» та Державним підприємством «Житлоінбуд» на будівництво житла по вулиці Краснова, 19 у місті Києві, та яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому. Після реєстрації іпотекодавцем у встановленому законодавством порядку права власності на квартири, майнові права, які є предметом іпотеки за цим договором, іпотекодержателем здійснюється у встановленому законом порядку обтяження прав іпотекодавця на квартири, та квартири продовжують бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору з накладенням заборони щодо їх відчуження за заявою іпотекодержателя. На момент укладення даного договору, предмет іпотеки перебуває лише у іпотеці Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» на підставі іпотечного договору №91-47/1-07/1 від 24.12.2007 року.

На підставі даного договору, 30 червня 2011 року до Державного реєстру іпотек було внесено реєстраційний запис щодо обтяження майнових прав на квартири загальною площею 4 762, 50 кв.м., які належать Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» за договором №2-01/11 від 14.03.2011 року, а саме: №№ 1, 2, 6, 9, 12, 14, 16, 20, 24, 25, 35, 36, 38, 42, 48, 54, 58, 60, 65, 67, 71, 74, 76, 78, 80, 81, 83, 84, 85, 86, 89, 90 за адресою: АДРЕСА_1.

29 липня 2014 року ОСОБА_4 на ім'я директора Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» було подано заяву, якою повідомлено, що 26 березня 2009 року ОСОБА_4 було прийнято майнові права на квартиру АДРЕСА_1. Додатковою угодою №1 від 26.03.2009 року до договору резервування квартири №К19/9 від 07 серпня 2007 року встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» забезпечує формування необхідного пакету документів для оформлення свідоцтва про право власності та виготовлення технічної документації на квартиру протягом 60 днів від дня вводу житлового будинку в експлуатацію. Просив передати йому необхідний пакет документів для реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1.

14 серпня 2014 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» на ім'я ОСОБА_4 було надано відповідь, якою товариство повідомило заявника, що не може надати пакет документів, необхідний для оформлення свідоцтва про право власності на інвестовану квартиру АДРЕСА_1, оскільки на даний момент пакет документів не повністю укомплектований.

Оскільки будинок АДРЕСА_1 введено в експлуатацію, на квартиру НОМЕР_1 в даному будинку виготовлено технічний паспорт, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» ОСОБА_4 необхідного пакету документів для реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 не надає, крім того майнові права на квартиру передано в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик», то 03 вересня 2014 року ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест», Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» про визнання права власності та визнання недійсним договору іпотеки.

З урахуванням заяви про збільшення позовних вимог просив суд визнати недійсним договір іпотеки №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П., за реєстровим номером №681; виключити з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1; визнати за ОСОБА_4 право власності на квартиру АДРЕСА_1; зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест» надати ОСОБА_4 всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 21 січня 2015 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест», Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест» надати ОСОБА_4 всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 сторонами не оскаржується, а тому колегія суддів перевіряє правильність висновків суду першої інстанції лише в межах доводів апеляційної скарги.

Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_4 та визнаючи недійсним іпотечний договір №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П. в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1; виключаючи з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, визнаючи за ОСОБА_4 право власності на квартиру АДРЕСА_1, суд 1-ї інстанції посилався на те, що позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими, підтверджені належними та допустимими доказами, а тому є всі правові підстави для задоволення позовних вимог в даній частині.

Колегія суддів вважає, що висновок суду 1-ї інстанції про визнання недійсним іпотечного договору №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року, укладеного між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П. в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 зроблений на підставі повного та об'єктивного дослідження наданих сторонами доказів та в повній мірі відповідає вимогам закону з наступних підстав.

Статтею 179 ЦК України встановлено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.

Згідно зі ст.190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю.

Стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Так, зі змісту договору резервування квартири №К19/9 від 07 серпня 2007 року вбачається, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест» резервується квартира АДРЕСА_1, за умови наявності у ОСОБА_4 облігацій права власності в кількості необхідній для резервування.

На підставі договору купівлі-продажу цінних паперів №Б93-2/07 від 28 вересня 2007 року та договору купівлі-продажу цінних паперів №Б200-4/08 від 26 березня 2008 року ОСОБА_4 було придбано облігації загальною кількістю 8670 штук, загальною номінальною вартістю 416 160 грн.

Таким чином, ОСОБА_4 виконав свої зобов'язання за договором резервування квартири №К19/9 від 07 серпня 2007 року шляхом укладення договорів купівлі-продажу цінних паперів, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

З матеріалів справи вбачається, що 26 березня 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» та ОСОБА_4 було складено акт про погашення пакету облігацій загальною кількістю 8670 штук, загальною номінальною вартістю 416 160 грн. На погашення пакету облігацій емітент Товариство з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» передало, а власник облігацій ОСОБА_4 прийняв квадратні метри квартири АДРЕСА_1, які до державної реєстрації права власності на квартиру є майновими правами. Цього ж дня, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» та ОСОБА_4 було складено акт прийому-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Отже, з наведеного вбачається, що з 26 березня 2009 року ОСОБА_4 став власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, ГК України, даного Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Так, за змістом ч.1 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно з ч.1 ст.576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч.2 ст.583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Правовий аналіз положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Отже, з наведеного вбачається, що однією з необхідних умов для передачі майнових прав в іпотеку є те, що іпотекодавець має бути власником майнових прав та/або наявність згоди власника майнових прав на передачу цих майнових прав в іпотеку.

Судом встановлено, що 14 березня 2011 року на підставі договору №2-01/11 Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» було передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» усі права Товариства з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» за основним договором №27-09/05-1 від 01.09.2005 року в частині інвестування об'єкту будівництва багатоквартирного будинку по вулиці Краснова, 19, в місті Києві, в тому числі майнові права на спірну квартиру.

В подальшому, з метою забезпечення виконання основного зобов'язання за кредитним договором, 19 квітня 2011 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» було передано Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» в іпотеку майнові права товариства на отримання у власність квартир по вулиці Краснова, 19 в місті Києві, в тому числі майнові права на квартиру АДРЕСА_1.

Поряд з цим, з наявних в матеріалах справи доказів чітко вбачається, що на момент укладення договору №2-01/11 від 14 березня 2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» вже не було власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, оскільки з 26 березня 2009 року власником майнових прав на дану квартиру був ОСОБА_4. Будь-якої згоди позивача на передачу майнових прав на спірну квартиру Товариству з обмеженою відповідальністю «Проект К» Товариство з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест» не отримувало.

В подальшому і Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» згоди позивача, як власника майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, на передачу в іпотеку майнових прав на дану квартиру, також не отримувало.

Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільству, його моральним засадам.

Згідно зі ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За наведених обставин, колегія суддів погоджується з висновками суду 1-ї інстанції про те, що договір іпотеки №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект К» в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, укладений з порушенням вимог ч.2 ст.583 ЦК України, оскільки, укладаючи даний договір іпотеки, іпотекодавець Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» не було власником предмета іпотеки - майнових прав на спірну квартиру та не мало згоди власника на передачу цих майнових прав в іпотеку. Оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, колегія суддів вважає, що суд 1-ї інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про те, що договір іпотеки №01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 є недійсним в силу ст.ст.203, 215 ЦК України.

Доводи апеляційної скарги про те, що з 23 серпня 2007 року майнові права на квартиру НОМЕР_1, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 перебувають під іпотекою у Публічному акціонерному товаристві «Комерційний банк «Хрещатик» на підставі договорів іпотеки №56-47/2-07/1 від 23.08.2007 року та №91-47/1-09/1 від 24.12.2007 року, укладених з Товариством з обмеженою відповідальністю«Форум-Інвест», а тому позивач не мав правових підстав набувати право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1, колегія суддів вважає необгрутованими, з огляду на таке.

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній станом на 26 березня 2009 року, тобто на час набуття позивачем права власності на майнові праві на спірну квартиру) встановлено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Правовий аналіз положень Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що перебування майна у іпотеці не перешкоджає набуття права власності на нього у особи відмінної від іпотекодавця, оскільки під час переходу права власності дія договору іпотеки не припиняється і новий власник набуває статусу іпотекодавця.

Таким чином, ОСОБА_4, до якого перейшло право власності на предмет іпотеки, а саме: на майнові права на квартиру АДРЕСА_1, набув статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечними договорами №56-47/2-07/1 від 23.08.2007 року та №91-47/1-09/1 від 24.12.2007 року, в тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки та в межах вартості набутої квартири.

Безпідставними є доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_4 не мав правових підстав укладати договір купівлі-продажу цінних паперів №Б93-2/07 від 28.09.2007 року, оскільки знав про те, що майнові права на спірну квартиру перебувають у під іпотекою, з огляду на таке.

Відповідно до вимог статі 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частинами 1,2 статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

З договору купівлі-продажу цінних паперів №Б93-2/07 від 28.09.2007 року вбачається, що він підписаний сторонами без будь-яких застережень та зауважень, що свідчить про вільне волевиявлення сторін при його укладенні, сторони під час його укладення мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, даний договір вчинений у формі, встановленій законом, спрямований на реальне настання правових наслідків. Належних та допустимих доказів того, що ОСОБА_4 не мав законних підстав укладати договір купівлі-продажу цінних паперів №Б93-2/07 від 28.09.2007 року, матеріали справи не містять. Перебування майнових прав на квартиру під іпотекою не є безумовною обставиною, яка,в силу вимог закону, є перешкодою для укладення договору купівлі-продажу цінних паперів.

Доводи апеляційної скарги про те, що рішення в даній частині є незаконним та необґрунтованим, ухвалене судом з порушенням норм матеріального права, при неповному з'ясуванні обставини, що мають значення для справи, а викладені в рішенні висновки в даній частині не відповідають обставинам справи, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки суд повно та об'єктивно встановив дійсні обставини справи, дослідив надані сторонами докази, дав їм вірну правову оцінку та ухвалив рішення в даній частині у відповідності з вимогами матеріального права.

Інші доводи апеляційної скарги правильність висновків суду 1-ї інстанції в цій частині також не спростовують.

Проте, колегія суддів не може погодитись з висновками суду 1-ї інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_4 про виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записів про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, з огляду на таке.

Зі змісту ст.ст.6, 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вбачається, що систему органів державної реєстрації прав становлять: Міністерство юстиції України; центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державної реєстрації прав; органи державної реєстрації прав, утворені Міністерством юстиції України в установленому законодавством порядку (органи державної реєстрації прав), а також нотаріуси як спеціальний суб'єкт державної реєстрації прав.

Державний реєстратор та нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, зокрема, приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав; здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими законами України.

З наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру іпотек вбачається, що 30 червня 2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П. до Державного реєстру іпотек було внесено реєстраційний запис про обтяження майнових прав, зокрема, на квартиру НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1.

Пунктом 5.1 глави 15 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 року, зареєстрованим в Міністерства юстиції України 22 лютого 2012 року за №282/20595, встановлено, що нотаріус, який накладав заборону, знімає заборону відчуження майна за рішенням суду.

Якщо нотаріус, який наклав заборону, позбавлений можливості зняти її (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов'язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або з будь-яких інших причин), заборона може бути знята іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом направляється за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.

Таким чином, позови про виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записів про іпотеку та заборону відчуження майнових прав пред'являються до нотаріуса, як спеціального суб'єкта на якого покладаються функції державного реєстратора.

Суд 1-ї інстанції вказаного не врахував та дійшов необґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_4 про виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записів про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

Також, колегія суддів не може погодитися з висновками суду 1-ї інстанції про задоволення позовних ОСОБА_4 про визнання за ним права власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат жилою площею 47,7 кв.м., загальною площею 91 кв.м., з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Зі змісту ч.5 ст.11 ЦК України випливає, що цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

Згідно з ч.1 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Отже, за правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Відповідно до вимог ст.10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності, а частинами 1, 4 ст.60 ЦПК встановлено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог, заперечень, крім випадків, установлених ст. 61 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

ОСОБА_4 не надав суду належних та допустимих доказів того, що він позбавлений можливості в установленому законом та договором порядку зареєструвати своє право власності на новостворене майно - квартиру АДРЕСА_5.

Оцінивши в сукупності докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, колегія суддів приходить до висновку, що рішення Святошинського районного суду м. Києва від 21 січня 2015 року в частині задоволення позовних вимог про виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записи про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 та визнання за ОСОБА_4 права власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат жилою площею 47,7 кв.м., загальною площею 91 кв.м. ухвалено з порушенням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 про визнання за ним права власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат жилою площею 47,7 кв.м., загальною площею 91 кв.м. та про виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записів про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 3, 11, 15, 328, 331, 392 ЦК України, ст.ст. 303, 307, 309, 313, 316, 319 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу відповідача Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик» задовольнити частково.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 21 січня 2015 року в частині виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записів про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 та визнання за ОСОБА_4 права власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат жилою площею 47,7 кв.м., загальною площею 91 кв.м. скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 про визнання за ним права власності на квартиру АДРЕСА_1, яка складається з двох кімнат жилою площею 47,7 кв.м., загальною площею 91 кв.м. та виключення з реєстру іпотек та реєстру заборон записів про іпотеку та заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.

В іншій частині рішення Святошинського районного суду м. Києва від 21 січня 2015 року залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий: Судді: