Справа № 372/6198/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 березня 2015 року Обухівський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді - Проць Т. В. ,

при секретарі - Бенчук О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Обухівського районного суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про часткове визнання недійсними договорів, переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок та про визнання права власності, третя особа ОСОБА_3-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з даним позовом в обґрунтування якого зазначив, що 01 червня 2011 року між ним та відповідачем на 35 місяців укладено договір оренди житлового будинку АДРЕСА_1 та земельних ділянок площею 0,1500 га, 0,2335 га, 0,0143 та 0,1335 га., що знаходяться в тому ж ж/м Краєвид. В день укладення договору сторонами підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, позивачем попередньо оплачено 1350000 грн. на виконання умов договору. Крім того, сторонами 01.06.2011 року укладено попередній договір купівлі-продажу вказаного майна, згідно якого сторони зобов'язалися в майбутньому, протягом одного року з дня закінчення договору оренди укласти та нотаріально посвідчити основний договір. В рахунок забезпечувального платежу за вказаним договором позивач передав відповідачу грошові кошти в розмірі 6677000 грн. Позивач зі свого боку умови договорів виконав. Однак відповідач відмовляється виконати взяті на себе зобов'язання щодо укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та в листопаді 2014 року повідомила позивача про продаж спірного майна за відплатним нотароіальнопосвідченим договором ОСОБА_3 Оскільки переважне право позивача на придбання нерухомого майна порушено, він просить визнати договори укладені ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в частині покупця недійсними ,перевести на нього права та обов'язки покупця та визнати за ним право власності на вказане майно.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та пояснив, що позивач з відповідачем уклав договір оренди житлового будинку та чотирьох земельних ділянок, які знаходяться в смт.Козин Обухівського району. Вказаний договір укладено на 35 місяців. Позивач відразу сплатив вартість оренди та добросовісно виконував свої обов'язки наймача. Крім того, маючи намір в подальшому придбати вказане майно сторони уклали попередній договір і ОСОБА_1 сплатив повну вартість нерухомого майна, яке хотів придбати. Після закінчення договору оренди відповідач для укладення основного договору не з'являлась, а на його звернення повідомила, що в червні-липні 2011 року відчужила вказане майно третій особі. Просить захистити права позивача, який мав право на переважене придбання спірного майна.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та пояснив, що сторони дійсно уклали договір оренди, за яким відповідач передала позивачу в оренду житловий будинок та земельні ділянки, а він сплатив їй грошові кошти за оренду майна. Не заперечив представник і отримання ОСОБА_2 грошових коштів за попереднім договором в рахунок укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу майна. Зазначив, що будь-яких прав позивача відповідач не порушувала. Уклавши оспорювані договори купівлі-продажу з ОСОБА_3 вона реалізувала свої права власника вказаного майна.

Третя особа ОСОБА_3 в судове засідання повторно не з'явився, про час розгляду справи повідомлявся належним чином. Заяв, клопотань суду не надав.

Суд, вислухавши представника сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Судом встановлено, що згідно договору оренди від 01 червня 2011 року орендодавець ОСОБА_2 передала, а орендар ОСОБА_1 прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_1, земельну ділянку площею 0,0143 га, кадастровий номер НОМЕР_3, земельну ділянку площею 0,2335 га, кадастровий номер НОМЕР_5, земельну ділянку площею 0,1500 га, кадастровий номер НОМЕР_4, земельну ділянку площею 0,1335 га, кадастровий номер НОМЕР_6. Строк орендного користування згідно вказаного договору становить 35 місяців, вартість орендного майна складає 1350000 грн. за весь період.

Відповідно до п.4.2 вказаного договору у разі належного виконання своїх зобов'язань за цим договором, після спливу строку договору, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору продажу майна, що з цим договором передається в оренду.

Факт укладення зазначеного договору найму сторонами у судовому засіданні не заперечувався.

Того ж дня сторонами підписано акт приймання-передачі по Договору оренди від 01 червня 2011 року.

З розписки відповідача вбачається та представником останньої не заперечується отримання грошових коштів від ОСОБА_1 на виконання вказаного договору.

Судом також встановлено, що 01 червня 2011 року сторонами укладено попередній договір, згідно якого сторонами домовились у майбутньому укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу вищезазначеного нерухомого майна - житлового будинку та земельних ділянок протягом одного року з дня закінчення договору оренди. Сторони визначили вартість об'єктів купівлі-продажу, що має бути продано за основним договором в розмірі 6677000 грн. Вказаний договір укладено в простій письмовій формі.

Згідно розписки ОСОБА_2 вона 01 червня 2011 року отримала від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 6677000 грн. у якості забезпечуваного платежу у рамках виконання попередньго договору від 01 червня 2011 року.

Як вбачається з матеріалів справи позивач пропонував відповідачу з'явитись 03.12.2014 року до нотаріуса для укладення основного договору, однак остання до нотаріальної контори не прибула, а 28.11.2014 року повідомила ОСОБА_1 про укладення нею, як законним власником майна договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок з ОСОБА_3

Так, згідно договору купівлі-продажу житлового будинку від 08 липня 2011 року посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4 ОСОБА_2 зобов'язалася передати у власність ОСОБА_3 житловий будинок під номером АДРЕСА_1 вартістю 3790871 грн.

Згідно договору купівлі-продажу земельної від 30 червня 2011 року посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4, ОСОБА_2 зобов'язалася передати у власність ОСОБА_3 земельну ділянку площею 0,0143 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для ведення особистого селянського господарства, вартістю 43282 грн.

Згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30.06.2011 року посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4, ОСОБА_2 зобов'язалася передати у власність ОСОБА_3 земельну ділянку площею 0,2335 га, кадастровий номер НОМЕР_5, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для ведення особистого селянського господарства, вартістю 1087293 грн..

Згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08 липня 2011 року посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4, ОСОБА_2 зобов'язалася передати у власність ОСОБА_3 земельну ділянку площею 0,1500 га, кадастровий номер НОМЕР_4, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, вартістю 811590 грн.

Згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08 липня 2011 року посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4, ОСОБА_2 зобов'язалася передати у власність ОСОБА_3 земельну ділянку площею 0,1335 га, кадастровий номер НОМЕР_6, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для ведення особистого селянського господарства, вартістю 559472 грн.

Згідно статті 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

За правилами статті 815 ЦК України наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його у належному стані. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Наймач зобов'язаний вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Згідно з вимогами ч.1, 4 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 ЦПК України. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Оцінивши в сукупності надані суду докази суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 є належним наймачем житла у розумінні ст. 811, 812, 815 ЦК України, оскільки застережень щодо форми звичайного договору найму чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає.

Крім цього, даних про те, що договір найму визнаний не дійсним, матеріали справи не містять.

Відповідно до ст.9 Закону України «Про оренду землі» та ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач (орендар), який належно виконує свої обов'язки за договором найму (оренди), у разі продажу речі, переданої йому у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Переважне право наймача на придбання майна, яке знаходиться у користуванні було предметом розгляду Конституційного суду Україні і в рішенні у справі № 1-46/2009 від 10 грудня 2009 року за конституційним зверненням приватного підприємства « Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень ст. 177, 760 та частини 2 ст. 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), встановлено, що положення ч. 2 ст. 777 ЦК України поширюються на всі види орендованого майна. Крім того, Кодексом та іншим законом можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна.можуть

У статті 777 ЦК України передбачено два переважних права наймача на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній у рішенні у справі « Джейсм та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

У рішенні у справі «Федоренко проти України» від 30 червня 2006 року, також визначено, що відповідно до прецедентного права Європейського суду право власності може бути «існуючим майном», а також позивач може обґрунтовувати його принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Частиною 2 статті 822 ЦК визначено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне право на його придбання.

Оскільки ОСОБА_1 про продаж житлового будинку та земельних ділянок ОСОБА_2 не попереджався та до купівлі вони йому не пропонувалися, то суд вважає, що права ОСОБА_1, як наймача, на переважне право на придбання спірного майна при його продажу були порушені і підлягають судовому захистові в частині переведения прав покупця.

При цьому суд виходить з наступного.

Відповідно до вимог ч.2 ст.822 ЦК України, у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне право на його придбання.

Оскільки механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ст. 822 ЦК України, не встановлений, то відповідно до ч.1 ст.8 ЦК України за аналогією підлягають застосуванню правила ст. 362 ЦК України.

Згідно ст. 362 ЦК України - у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншійіншій особі.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Оскільки позивачем відповідачу виплачена сума вартості нерухомого майна, що підтверджується розпискою від 01 червня 2011 року та не оспорюється відповідачем, суд вважає, що додаткове внесення суми, яка вказана в договорі купівлі-продажу, на депозитний рахунок суду, в такому випадку є недоцільним.

Щодо задоволення позовних вимог про визнання недійсними договорів в частині, то суд не вбачає підстав для їх задоволення, оскільки відповідно до положень Постанови Пленуму Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» вирішуючи такі спори, суд не має права задовольняти позови про визнання правочину недійсним, якщо його метою є переведення на позивача (співвласника майна) прав та обов'язків покупця, оскільки цивільним законодавством передбачено інші наслідки порушення положення частини четвертої статті 362 ЦК України.

Оскільки переведення прав та обов'язків покупця за договорами відновить права позивача в повному обсязі, суд не вбачає підстав для визнання за ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно.

При вирішенні спору суд не приймає до уваги доводи представника позивача, що позивач має переважне право на купівлю нерухомого майна, оскільки сторонами укладено попередній договір, так як вказаний договір укладено у формі, відмінній від необхідної форми основного договору.

Відповідно до ст.88 ЦПК України судові витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 3,4,15,58-60,209,212-215 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Перевести на ОСОБА_1 реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу житлового будинку під номером АДРЕСА_1 вартістю 3790871 грн. (три мільйони сімсот дев'яносто тисяч вісімсот сімдесят одна) грн. від 08 липня 2011 року посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу ОСОБА_4, що належав ОСОБА_2,

Перевести на ОСОБА_1 номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0143 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для ведення особистого селянського господарства, вартістю 43282 грн. (сорок три тисячі двісті вісімдесят дві) грн. від 30 червня 2011 року, що належала ОСОБА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2.

Перевести на ОСОБА_1 номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,2335 га, кадастровий номер НОМЕР_5, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для ведення особистого селянського господарства, вартістю 1087293 грн. (один мільйон вісімдесят сім тисяч двісті дев'яносто три) грн. від 30 червня 2011 року, що належала ОСОБА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2.

Перевести на ОСОБА_1 номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1500 га, кадастровий номер НОМЕР_4, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, вартістю 811590 грн. (вісімсот одинадцять тисяч п'ятсот дев'яносто) грн. від 08 липня 2011 року, що належала ОСОБА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2.

Перевести на ОСОБА_1 номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1335 га, кадастровий номер НОМЕР_6, розташовану на території смт.Козин, ж/м «Краєвид» Обухівського району Київської області, цільове призначення для ведення особистого селянського господарства, вартістю 559472 грн. (п'ятсот п'ятдесят дев'ять тисяч чотириста сімдесят дві) грн. від 08 липня 2011 року, що належала ОСОБА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2.

В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 243 грн. 60 коп.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Обухівський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня отримання копії рішення апеляційної скарги.

СуддяПроць Т. В.