Справа № 395/174/15-ц
Провадження № 2/395/103/2015
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 березня 2015 рокум. Новомиргород

Новомиргородський районний суд Кіровоградської області у складі:

головуючого - судді ЩЕНЮЧЕНКА С.В.,

при секретареві РУДЕНКО І.М.,

за участю: представника позивача МАТКОВСЬКОЇ О.С., представника відповідачів ОСОБА_2, представника третьої особи ЯКОВЛЄВОЇ К.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом представника позивача МАТКОВСЬКОЇ ОЛЕНИ СЕРГІЇВНИ в інтересах Приватного підприємства «Агрофірма «Кам'янська»» (далі - заявник, позивач, ПП «Агрофірма «Кам'янська»») до ОСОБА_4, Фермерського господарства «Подурця Л.О.» (далі - відповідач, ОСОБА_4, ФГ «Подурця Л.О.»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Реєстраційна служба Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області, Відділ Держземагенства у Новомиргородському районі Кіровоградської області, Головне територіальне управління юстиції у Кіровоградській області (далі - третя особа, Реєстраційна служба, Відділ Держземагенства, Головне територіальне управління юстиції), про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

У лютому 2015 р. до Новомиргородського районного суду надійшла позовна заява представника позивача МАТКОВСЬКОЇ О.С. в інтересах ПП «Агрофірма «Кам'янська»» до ОСОБА_4 , ФГ «Подурця Л.О.», третя особа: Реєстраційна служба про визнання недійсним договору оренди землі.

За ухвалою суду від 19.02.2015 р. було залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Відділ Держземагенства у Новомиргородському районі Кіровоградської області та Головне територіальне управління юстиції у Кіровоградській області.

Представник позивача вказала, що 17.10.2006 р. Новомиргородським відділом КРФ ДП "ЦДЗК" було зареєстровано договір оренди землі між позивачем і ОСОБА_4 (запис в книзі реєстрації за № 204 ).

14.07.2011 р. відділом Держкомзему у Новомиргородському районі Кіровоградської області було зареєстровано додаткову угоду між позивачем та ОСОБА_4 про подовження договору оренди терміном на 5 років (запис в книзі реєстрації за № 00337).

Заявник вважає, що вказаний договір є чинним (укладеним до 14.07.2016 р.), а земельна ділянка до сьогодні використовується позивачем для вирощування сільськогосподарських культур. Орендна плата сплачується відповідачеві ОСОБА_4 в повному обсязі.

Власником спірної земельної ділянки є відповідач ОСОБА_4 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_1 від 06.11.2001 р.

Коли представник позивача звернулася до Реєстраційної служби Новомиргородського районного управління юстиції, то з'ясувалося, що між ОСОБА_4 та ФГ «Подурця Л.О.» було укладено договір оренди земельної ділянки на строк 10 років.

Такі дії відповідачів суперечать вимогам законодавства та порушують права позивача.

Уклавши договір оренди, відповідач ОСОБА_4 взяла на себе зобов'язання, визначені таким договором і нормами законодавства.

Пунктом 2.2 договору і п. 1 Додаткової угоди до договору встановлено строк договору оренди 10 років, тобто до 14.07.2016 р. (з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди).

Посилаючись на ст. ст. 15, 137, 182, 202, 203, 215, 236, 526 ЦК України, ст. ст. 95, 152 Земельного кодексу України, ст. ст. 24, 27 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 2, 3, 6, 19, 26, 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_4 та ФГ «Подурця Л.О.» щодо земельної ділянки кадастровий НОМЕР_2 площею 2,9225 га, що розташована на території Кам'янської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області та належить відповідачу ОСОБА_4 , рішення про державну реєстрацію речового права оренди (№ запису 14245136 від 07.07.2014 р., зареєстрованого Реєстраційною службою Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області).

У судовому засіданні представник позивача МАТКОВСЬКА О.С. підтримала позов повністю, посилаючись на обставини, викладені в заяві.

Представник відповідачів ОСОБА_2 у суді не визнала позов повністю і пояснила, що позивач неправильно трактує норми закону та зміст договору оренди земельної ділянки, що був укладений між ним та відповідачем ОСОБА_4

На думку представника відповідачів, представник позивача суттєво порушила вимоги ч. 1 ст. 215 ЦК України, бо у даному випадку позивач не є стороною оспорюваного договору оренди землі від 01.07.2014 р.

Відповідачі ФГ «Подурця Л.О.» і ОСОБА_4 не порушували охоронюваних законом прав позивача, бо уклали договір оренди землі після закінчення строку дії попереднього договору оренди земельної ділянки, що був укладений з позивачем.

У позовній заяві представник позивача обґрунтовує власну заінтересованість, зазначивши, що 17.10.2006 р. Новомиргородським відділом КРФ ДП "ЦДЗК" було зареєстровано договір оренди землі між позивачем та ОСОБА_4, а 14.07.2011 р. відділом Держкомзему у Новомиргородському районі було зареєстровано додаткову угоду між позивачем та ОСОБА_4 про подовження договору оренди терміном на 5 років. Заявник вважає, що вказаний договір є чинним (укладеним до 14.07.2016 р.)

Проте насправді 03.08.2004 р. між відповідачем ОСОБА_4 і позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, починаючи з дати його державної реєстрації, і цей договір діяв до 03.08.2009 р., бо саме така дата вказана у п. 2.2 угоди. Згаданий договір набрав чинності з моменту реєстрації Новомиргородським відділом КРФ ДП "ЦДЗК", тобто з 17.10.2006 р.

07.08.2008 р. між сторонами була укладена додаткова угода, відповідно до якої вказана земельна ділянка була передана в оренду ще на п'ять років, тобто до 07.08.2013 р.

Зазначена угода начебто була зареєстрована 14.07.2011 р., тобто набрала чинності саме з цієї дати. Проте позивачем не надано доказів державної реєстрації додаткової угоди, бо технічна документація на спірну земельну ділянку була розроблена лише у червні 2014 р. і тоді ж їй було присвоєно кадастровий номер.

До того ж у додатковій угоді не визначено поновлений строк дії договору оренди землі.

Таким чином, вказана додаткова угода є нікчемною, а нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону і не потребує визнання його таким судом.

Окрім цього, відповідач ОСОБА_4 вважає, що строк дії договору оренди землі з позивачем мав закінчитися 07.08.2013 р., бо при підписанні додаткової угоди вона бажала продовження строку дії договору оренди земельної ділянки із 07.08.2008 р. до 07.08.2013 р.

Така ж правова позиція викладена у письмових запереченнях проти позову відповідачів ФГ «Подурця Л.О.» і ОСОБА_4

Представники третіх осіб: ЛЕОНІДОВ А.С. та ЯКОВЛЄВА К.О. залишили вирішення питання на розсуд суду.

Окрім цього, представник третьої особи ЛЕОНІДОВ А.С. пояснив, що після звернення у Реєстраційну службу відповідачів і подання ними витягу з державного земельного кадастру про відсутність обтяжень і заборон на спірну земельну ділянку, він також надіслав письмовий запит про наявність чи відсутність таких обтяжень і заборон до Відділу Держземагенства у Новомиргородському районі. Проте керівник вказаного відділу безпідставно відмовив у наданні такої інформації.

Оскільки ніяких перешкод для державної реєстрації оспорюваної угоди не було, він здійснив таку реєстрацію у встановленому законом порядку.

Представник третьої особи ЯКОВЛЄВА К.О. не змогла пояснити у судовому засіданні чому:

земельна ділянка відповідача начебто має два різних кадастрових номери, на один з яких немає відповідної технічної документації;

згідно витягу з державного земельного кадастру відсутні обтяження на спірну земельну ділянку;

відсутні заяви відповідача про державну реєстрацію земельної ділянки, технічна документації на спірну земельну ділянку на час реєстрації договору оренди земельної ділянки і додаткової угоди до нього, а також дані про відкриття поземельної книги на момент реєстрації додаткової угоди;

в реєстраційній справі з приводу реєстрації договору оренди земельної ділянки від 03.08.2004 р. відсутні: заява заінтересованої особи про проведення згаданої реєстрації, дані про час надходження відповідних документів для реєстрації, технічна документація на спірну земельну ділянку, висновок державного органу земельних ресурсів про державну реєстрацію договору за результатами перевірки поданих документів на відповідність чинному законодавству;

відсутня реєстраційна справа з приводу реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки;

заява відповідача про державну реєстрацію земельної ділянки надійшла до цього відділу тільки 26.06.2014 р. і тоді ж була відкрита поземельна книга;

на письмовий запит Реєстраційної служби про наявність чи відсутність обтяжень і заборон керівник Відділу Держземагенства у Новомиргородському районі відмовив у наданні такої інформації.

Оповіщені у встановленому порядку про час і місце розгляду справи відповідач ОСОБА_4, представники третьої особи (Реєстраційної служби, Головного територіального управління юстиції) у судове засідання не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили, відповідачі ОСОБА_4, ФГ «Подурця Л.О.» надали письмові заперечення проти позову.

Суд вважає можливим розглянути справу у відсутність вище вказаних осіб на підставі наявних доказів, оскільки у справі мається достатньо матеріалів про права та взаємовідносини сторін.

Заслухавши згадані пояснення та безпосередньо дослідивши докази в справі: оглянувши письмові докази та інші матеріали справи, суд вважає за необхідне відмовити у позові із таких міркувань.

У судовому засіданні безспірно з'ясовано, що відповідач ОСОБА_4 є власником земельної ділянки НОМЕР_3 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_1 від 06.11.2001 р. загальною площею 2,9225 га кадастровий НОМЕР_2, що розташована на території Кам'янської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Хоча представник позивача не зазначає у позовній заяві реквізити оспорюваного договору оренди земельної ділянки, із наданих представником відповідачів оригіналів документів вбачається, що 01.07.2014 р. між відповідачами ОСОБА_4 і ФГ «Подурця Л.О.» було укладено договір оренди земельної ділянки НОМЕР_5 на 10 років.

Саме цей договір було зареєстровано Реєстраційною службою Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області (рішення про державну реєстрацію речового права оренди (№ запису 14245136 від 07.07.2014 р.).

Власні позовні вимоги представник позивача обґрунтовує порушенням відповідачем ОСОБА_4 п. 2.2 договору і п. 1 Додаткової угоди до договору, котрими начебто встановлено строк договору оренди 10 років, тобто до 14.07.2016 р. (з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди), та посиланнями на ст. ст. 15, 137, 182, 202, 203, 215, 236, 526 ЦК України, ст. ст. 95, 152 Земельного кодексу України, ст. ст. 24, 27 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 2, 3, 6, 19, 26, 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Таким чином, представник позивача не вказує у позовній заяві та не обґрунтовує наявність конкретних істотних порушень чинного законодавства при укладенні відповідачами оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 01.07.2014 р.

В той же час лише відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених статтею 15, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, що діяла на час укладення оспорюваної угоди).

Окрім цього, предметом спору є земельна ділянка площею 2,9225 га та кадастровим НОМЕР_2, технічна документація на котру була виготовлена лише у червні 2014 р.

Згідно правовій позиції, висловленій Судовою палатою у цивільних справах ВСУ під час розгляду справи № 6-10цс15, за змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 79-1 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.

Разом із тим положення статті 79-1 ЗК України, статті 3 Закону України «Про оренду землі» щодо визначення об'єкта оренди поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю) з урахуванням певних особливостей.

Так, Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX "Перехідні положення" Закону України «Про оренду землі» закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) єдиним масивом (полем) згідно зі схемою поділу земель, без установлення меж кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Проте таке право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення стосується лише громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок.

Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.

У даному ж випадку у відповідача вже був вище згаданий Державний акт на право власності на земельну ділянку як при укладанні договору оренди землі від 03.08.2004 р., так і при укладанні оспорюваної угоди від 01.07.2014 р.

Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи Реєстраційної служби, у витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку вказано, що технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) датована 18.06.2014 р., а відомості про обмеження у використанні земельної ділянки не зареєстровані.

До того ж, незважаючи на письмовий запит керівника Реєстраційної служби на адресу Відділу Держземагенства, вказана третя особа відмовила у наданні конкретної інформації щодо наявності чи відсутності обмежень у використанні цієї земельної ділянки до 01.01.2013 р.

Таким чином, ніяких передбачених законом перешкод для реєстрації оспорюваного договору оренди земельної ділянки не встановлено.

Згідно правовій позиції, висловленій Судовою палатою у цивільних справах ВСУ під час розгляду справи № 6-118цс13, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

На підставі ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що при вирішенні судом спору про визнання договору недійсним з підстав відсутності у сторони волі на його укладення правове значення має наявність такої волі на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, а не на момент його державної реєстрації, вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов.

За правилами ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, окрім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Тому у позові потрібно відмовити за його безпідставністю.

Вмотивовуючи власне рішення, суд керується презумпцією правомірності правочину: правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України, ч. 1 ст. 16 Закону України «Про оренду землі»).

При прийнятті такого рішення суд виходить з того, що чинним законодавством закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, ніхто не може бути протиправно позбавлений усього права чи обмежений у його здійсненні (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17 липня 1997 року відповідно до Закону України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №№ 2, 4, 7 та 11 до вказаної Конвенції, ст. ст. 13-14 Конституції України, ст. ст. 316-317, 319, 321 ЦК України, ст. ст. 16, 19, 21, 23 Закону України «Про оренду землі»).

Тому суд погоджується із запереченнями представника відповідачів ОСОБА_2, що при пред'явленні позову ПП «Агрофірма «Кам'янська»» суттєво порушило вимоги ч. 3 ст. 215 ЦК України, згідно котрим, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Так, у даному випадку позивач не є стороною оспорюваного договору оренди землі від 01.07.2014 р.

Відповідачі ФГ «Подурця Л.О.» і ОСОБА_4 не порушували охоронюваних законом прав позивача, бо уклали договір оренди землі після закінчення строку дії попереднього договору оренди земельної ділянки, який був укладений ОСОБА_4 з позивачем і діяв до 07.08.2013 р.

До того ж за ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Суд також критично відноситься до інших положень позовної заяви, згідно яким представник позивача власні вимоги обґрунтовує лише порушенням відповідачем ОСОБА_4 п. 2.2 договору і п. 1 Додаткової угоди до договору.

Хоча представник позивача не зазначає у позовній заяві реквізити вище згаданого договору оренди земельної ділянки, із наданих нею оригіналів документів вбачається, що 03.08.2004 р. між відповідачем ОСОБА_4 і позивачем було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,92 га, що належить відповідачу на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_1 від 06.11.2001 р. та розташована на території Кам'янської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Із аналізу змісту наведених частин документів витікає, що вони не відповідають не лише вимогам чинного законодавства, а й законам формальної логіки.

Так, у п. 2.2 цього договору вказано, що він укладається строком на 5 років, починаючи з дати його державної реєстрації, і діє до 03.08.2009 р.

Саме згаданий договір було зареєстровано 17.10.2006 р. Новомиргородським відділом КРФ ДП "ЦДЗК" (запис в книзі реєстрації за № 204 ).

За хибною логікою такої угоди, вона одночасно діє як до 03.08.2009 р., що прямо вказано у договорі, так і до 17.10.2011 р., якщо рахувати з дати його фактичної державної реєстрації, що за законом неприпустимо.

Адже строк дії договору оренди є однією з істотних умов договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно поясненням сторін, а також акту приймання-передачі земельної ділянки № 162 в оренду від 03.08.2004 р. вказана земельна ділянка була фактично передана в оренду 03.08.2004 р., саме з цього моменту відповідачу виплачується орендна плата, про що свідчить відмітка в додатку до договору оренди землі, і до цього часу згадана земля не вибувала з володіння позивача.

Таким чином, насправді позивач здійснює вирощування сільськогосподарських культур на орендованій землі понад 10 років і 5 місяців поспіль до пред'явлення позову і продовжує використовувати її для товарного виробництва, вважаючи, що строк дії договору сплине лише 14.07.2016 р., тобто планує здійснювати виробничу діяльність на цій землі майже 12 років.

В той же час навіть у позовній заяві представник позивача стверджує, що сторони начебто домовились про оренду землі на загальний строк 10 років.

Визначаючи у ч. 1 ст. 251 ЦК України поняття строку і терміну, законодавець вказав, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

До того ж у ч. 1 ст. 252 ЦК України законодавець зазначив: строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або

годинами.

Оскільки п. 2.2 договору оренди не містить конкретної домовленості між сторонами про збільшення (на роки, місяці, тижні, дні чи години) встановленого за домовленістю строку його дії з урахуванням дати державної реєстрації, заперечення представника відповідачів та відповідачів суд вважає обґрунтованими.

В той же час у цьому пункті договору чітко вказано кінцевий термін його дії: 03.08.2009 р., котрий відповідає наведеним вимогам закону.

Проте заявник не звернула уваги на вимоги п. 9.1 Договору оренди землі від 03.08.2004 р., що він набуває чинності після його підписання сторонами і державної реєстрації.

Окрім цього, представник позивача також не звернула уваги на вимоги п/п "а" п. 5.2 Договору оренди землі та ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно вимогам ст. 228 ЦК України:

ч. 1. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок,

якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод

людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або

юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим,

територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

2. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

У даному випадку зазначене положення п. 2.2 договору оренди землі між сторонами, що він укладається строком на 5 років, починаючи з дати його державної реєстрації, суд вважає таким, що порушує публічний порядок.

Оскільки у цьому ж пункті договору вказано про кінцевий строк його дії до 03.08.2009 р., а фактично державна реєстрація була проведена майже через 2 роки з моменту підписання угоди, стає очевидним, що вище згадане положення договору було спрямовано на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, а також незаконне заволодіння майна держави.

Саме внаслідок такого викладення змісту угоди позивач має змогу з 03.08.2004 р. володіти земельною ділянкою відповідача, а також стверджувати, що буде використовувати цю землю до 14.07.2016 р., тобто майже 12 років.

Окрім цього, при такому трактуванні змісту договору у позивача виникає можливість не здійснювати платежі до Державного бюджету, пов'язані з орендою спірної земельної ділянки та сплатою орендної плати відповідачеві, протягом кількох років, тобто з моменту підписання договору і до його фактичної реєстрації.

Тому суд приймає заперечення відповідача, що вона не давала згоди позивачеві на оренду належної їй землі більш ніж до 07.08.2013 р., бо на момент підписання як самого договору оренди, так і додаткової угоди до нього їй не було відомо коли будуть зареєстровані вказані договір та угода.

За правилами ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Суд вже зазначав, що положення п. 2.2 договору про відлік строку його дії з моменту реєстрації суперечать як фактичним обставинам справи, бо насправді земельна ділянка тоді ж була передана орендарю і орендна плата сплачується з 03.08.2004 р., так і порушує публічний порядок, оскільки грубо порушує конституційні права і свободи

людини і громадянина (орендодавця, ст. 41 Конституції України), а також дозволяє незаконне заволодіння майном держави (ст. 228 ЦК України).

Таким чином, положення договору оренди землі від 03.08.2004 р. про відлік строку його дії з моменту державної реєстрації у даному випадку є нікчемним.

Хоча представник позивача не зазначає у позовній заяві реквізити додаткової угоди, із наданих нею оригіналів документів витікає, що вона була укладена між позивачем та ОСОБА_4 07.08.2008 р.

Саме цю додаткову угоду було зареєстровано 14.07.2011 р. відділом Держкомзему у Новомиргородському районі Кіровоградської області (запис в книзі реєстрації за № 00337).

Саме цю додаткову угоду було зареєстровано 28.10.2010 р. Новомиргородським відділом КРФ ДП "ЦДЗК" (запис в книзі реєстрації за № 04.10.347.00075).

Відповідно до п. 1 цієї угоди позивач та ОСОБА_4 начебто вирішили подовжити терміном на 5 років дію договору оренди з моменту реєстрації додаткової угоди.

Нікчемність такої домовленості полягає у тому, що дія договору оренди була обмежена конкретною датою 03.08.2009 р. Тому позивач не мав би права користуватися земельною ділянкою із 03.08.2009 р. до 14.07.2011 р., тобто до дати державної реєстрації додаткової угоди.

Окрім цього, додаткова угода, як і договір оренди землі, набирають чинності лише після їх державної реєстрації. Проте на момент реєстрації додаткової угоди (14.07.2011 р.) договір оренди землі вже втратив чинність (03.08.2009 р.) і тому така додаткова угода є нікчемною (п/п "а" п. 5.2 договору оренди землі, ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 228 ЦК України).

До того ж у п. 5 Додаткової угоди зазначено, що вона вступає в силу з моменту підписання її сторонами, тобто із 07.08.2008 р. У такому випадку дія договору була продовжена на 5 років, тобто до 07.08.2013 р.

Суд прийшов до висновку, що положення п. 1 додаткової угоди про відлік строку її дії з моменту реєстрації суперечать як фактичним обставинам справи, бо насправді земельна ділянка з володіння позивача не вибувала і орендна плата у новому розмірі (не менше 3% вартості орендованої земельної ділянки) фактично сплачується з 07.08.2008 р., так і порушує публічний порядок, оскільки грубо порушує конституційні права і свободи людини і громадянина (орендодавця, ст. 41 Конституції України), а також дозволяє незаконне заволодіння майном держави: із 03.08.2009 р. до 14.07.2011 р. орендар міг не сплачувати обов'язкові платежі до Державного і місцевого бюджетів, бо протягом цього періоду начебто не діяли ні договір оренди, ні додаткова угода (ст. 228 ЦК України).

Таким чином, положення додаткової угоди від 07.08.2008 р. про відлік строку її дії з моменту реєстрації у даному випадку є нікчемним.

Пунктом 5.6 договору оренди землі від 03.08.2004 р. передбачалося, що по закінченні строку дії договору орендар за рівних умов має переважне право на поновлення його на новий термін. У цьому разі зацікавлені сторони домовилися, що дія цього договору продовжується на наступний термін, якщо не пізніше, ніж за шість місяців до його закінчення, жодна з сторін не повідомить письмово другу сторону про припинення дії договору.

Суд також ураховує правову позицію, висловлену Судовою палатою у цивільних справах ВСУ під час розгляду справи № 6-10цс15, що ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частинах першій-третій статті 33 цього Закону (у редакції, що була чинною на момент укладення договору) передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою-третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.

У досліджуваному договорі оренди земельної ділянки передбачено продовження договору на наступний термін, якщо жодна з сторін не повідомить письмово другу сторону про припинення дії договору.

Проте фактично позивач взагалі не дотримався передбаченого як договором, так і законом порядку поновлення дії договору.

Представник позивача не змогла пояснити у суді чому додаткова угода була укладена 07.08.2008 р., тобто майже за рік до закінчення строку дії договору оренди, а фактично зареєстрована тільки 14.07.2011 р.

Окрім цього, з лютого 2011 р. стаття 33 Закону України «Про оренду землі» набула нової редакції і встановила новий порядок поновлення договору оренди, що суттєво відрізняється від попереднього, котрий існував на момент підписання вище згаданої додаткової угоди.

За таких обставин орган державної реєстрації повинен був відмовити у реєстрації додаткової угоди до договору від 07.08.2008 р., бо на момент реєстрації (14.07.2011 р.) зміст вказаної додаткової угоди не відповідав ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Згідно правовій позиції, висловленій Судовою палатою у цивільних справах ВСУ під час розгляду справи № 6-127цс13, реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

Як витікає із положень Закону України "Про оренду землі" у редакції, що була чинною на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 03.08.2004 р.:

ст. 13 - Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

ст. 15 - Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Із наданих представником позивача оригіналів документів витікає, що у даному випадку неможливо визначити об'єкт оренди за його договором оренди і додатковою угодою, бо в них мається лише посилання на те, що відповідач ОСОБА_4 є власником земельної ділянки на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_1 від 06.11.2001 .р.

Проте на титульній сторінці Державного акту останні чотири цифри кадастрового номеру земельної ділянки відповідача видалені механічним способом невідомою особою і тому з'ясувати їх неможливо.

В той же час місцем розташування земельної ділянки є територія Кам'янської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, а її розмір становить 2,92 га.

В долученому до вказаних угод акті приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 03.08.2004 р. зазначено, що він становить додаток 1 до Договору оренди земельної ділянки НОМЕР_3.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди.

Проте долучені до договору оренди та додаткової угоди до нього акт встановлення в натурі і погодження меж земельної ділянки та кадастровий план земельної ділянки не посвідчені і не підписані особами, котрі їх начебто склали.

Суд не бере до уваги надані представником позивача вище вказані акт встановлення в натурі і погодження меж земельної ділянки та кадастровий план земельної ділянки, бо ці докази були одержані з порушенням порядку, встановленого законом. До того ж суд вважає, що ці обставини справи за законом мають бути підтверджені лише певними засобами доказування і не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування (ст. 59 ЦПК України).

До того ж у них йдеться про земельну ділянку площею 2,92 га, яка має кадастровий НОМЕР_4.

Такий же кадастровий номер зазначений при реєстрації договору оренди 17.10.2006 р. Новомиргородським відділом КРФ ДП "ЦДЗК", а також додаткової угоди 14.07.2011 р. відділом Держкомзему у Новомиргородському районі.

В той же час предметом спору є земельна ділянка площею 2,9225 га та кадастровим НОМЕР_2, технічна документація на котру була виготовлена лише у червні 2014 р.

Як пояснила у судовому засіданні представник позивача, технічна документація на земельну ділянку відповідача на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 03.08.2004 р. та додаткової угоди від 07.08.2008 р. була відсутня, а надані суду примірники акта встановлення в натурі і погодження меж земельної ділянки та кадастрового плану земельної ділянки не мають статусу офіційних документів, бо начебто були виготовлені лише для внутрішнього користування позивача.

З пояснень представника третьої особи витікає, що реєстраційна справа стосовно укладення додаткової угоди від 07.08.2008 р. до договору оренди земельної ділянки від 03.08.2004 р. у Відділі Держземагенства відсутня, а заява відповідача про державну реєстрацію земельної ділянки надійшла до цього відділу тільки 26.06.2014 р.

Окрім цього, у реєстраційній справі з приводу реєстрації договору оренди земельної ділянки від 03.08.2004 р. відсутні заява заінтересованої особи про проведення згаданої реєстрації, дані про час надходження відповідних документів для реєстрації, технічна документація на спірну земельну ділянку, у тому числі обов'язкові в таких випадках невід'ємні частини договору оренди землі: кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

В той же час Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, що була затверджена Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів N 43 від 04.05.1999 р. та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 4 червня 1999 р. за N 354/3647 (із змінами, внесеними згідно з Наказами Державного комітету України із земельних ресурсів N 27 від 29.02.2000, N 144 від 23.08.2001, N 17 від 19.02.2002, N 174 від 02.07.2003, N 322 від 29.12.2003)(надалі - Інструкція), передбачала, що:

п. 1.12. Складання державного акта на право власності на земельну ділянку або право постійного користування земельною ділянкою при передачі або наданні земельних ділянок громадянам, підприємствам, установам, організаціям та об'єднанням громадян всіх видів проводиться після перенесення в натуру (на місцевість) меж земельної ділянки та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженим в установленому порядку проектом відведення цієї ділянки.

п. 1.13. Складання державного акта на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою при передачі земельної ділянки, що була раніше надана громадянам, підприємствам, установам, організаціям і об'єднанням громадян всіх видів, у постійне користування або при переоформленні правоустановних документів на ці земельні ділянки, проводиться після відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженою відповідною технічною документацією.

п. 1.16. Технічна документація зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою включає, окрім інших документів: кадастровий план земельної ділянки, складений за результатами зйомки; збірний кадастровий план суміжних землевласників і землекористувачів; відомість обчислення площі земельної ділянки; відомість обробки теодолітного ходу та вирахування координат поворотних точок меж земельної ділянки; експлікація земельних угідь згідно з формою 6-зем.

У даному випадку сторони підтвердили у суді, що вище згаданих документів на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 03.08.2004 р. та додаткової угоди від 07.08.2008 р. не було. Тому уповноважений орган повинен був відмовити у реєстрації як самого договору, так і додаткової угоди до нього.

Згідно вимогам Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затверджених постановою КМУ України від 25 грудня 1998 р. N 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», що діяв як під час реєстрації договору оренди земельної ділянки між сторонами, так і під час реєстрації додаткової угоди до нього:

п. 5. Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках); план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.

Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі невизначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення.

п. 9. Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених пунктом 8, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

п. 10. Усі подані заявником документи формуються в окрему реєстраційну справу.

п. 11. Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації.

п. 13. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком.

п. 14. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.

п. 17. У разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації.

Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

Таким чином, у даному випадку сторони не дотримались вимог чинного законодавства, бо реєстрація як договору оренди, так і додаткової угоди до нього була проведена після спливу відповідно майже 2-х і 3-х років з моменту укладення цих угоди.

Окрім цього, позивач не надав доказів подання до уповноваженого органу державної реєстрації усіх необхідних для цієї процедури документів, а також не довів навіть факт державної реєстрації спірної земельної ділянки.

До того ж згідно п. 3 додаткової угоди від 07.08.2008 р. дану угоду було укладено в 2-х примірниках, по одному для кожної із сторін, тобто сторони навіть не передбачали необхідність подання одного примірника угоди органу державної реєстрації.

Проте навіть за відсутності в архіві Відділу Держземагенства належно оформлених реєстраційних справ у судовому засіданні безспірно встановлено, що сторони не подавали необхідний для державної реєстрації комплект документів як під час реєстрації договору оренди, так і додаткової угоди до нього.

Тому суд погоджується із запереченнями представника відповідачів, що у даному випадку компетентний державний орган повинен був відмовити у реєстрації цих угод, оскільки вище наведені їх положення з приводу відліку строку дії з моменту державної реєстрації, з урахуванням часу фактичної реєстрації, грубо порушують публічний порядок.

Як вбачається з положень Порядку ведення Поземельної книги та Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затверджених постановою КМУ України від 9 вересня 2009 р. N 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», котрі були чинними на момент реєстрації додаткової угоди до договору оренди спірної земельної ділянки:

п. 4. Номер Поземельної книги відповідає кадастровому номеру земельної ділянки.

п. 6. Поземельна книга відкривається та ведеться на кожну земельну ділянку.

п. 8. Одночасно з внесенням відомостей до Поземельної книги робляться записи у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі - Книга записів).

п. 9. Поземельна книга вважається відкритою після зазначення кадастрового номера земельної ділянки і дати її відкриття на титулі Поземельної книги, що завіряється підписом посадової особи, скріпленим печаткою територіального органу Держземагентства.

Дата відкриття Поземельної книги є датою державної реєстрації земельної ділянки.

п/п 3 п. 13-4. Територіальний орган Держземагентства відмовляє у державній реєстрації земельної ділянки у разі, коли документи подані не в повному обсязі або не відповідають вимогам, установленим цим Порядком

п. 13-5. Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється протягом 14 календарних днів з дати подання документів.

Як безспірно з'ясовано у судовому засіданні, поземельна книга на спірну земельну ділянку на момент реєстрації договору оренди земельної ділянки між сторонами, а також додаткової угоди до нього ще не була відкрита.

До того ж сторони не подали до компетентного органу необхідні для реєстрації цих угод офіційні документи.

Окрім цього, при реєстрації вище згаданих угод було порушено й інші вимоги вище вказаної Інструкції.

Так, п. 2.15. Інструкції передбачалося, що бланки державних актів перших випусків на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою, на яких відсутня нумерація, нумеруються окремо по районах Автономної Республіки Крим та областей України, містах обласного підпорядкування. Кожна форма державного акта нумерується окремо, починаючи з одиниці.

У даному випадку на титульній сторонці Державного акта на право приватної власності на землю відповідача були видалені механічним способом останні чотири цифри кадастрового номера земельної ділянки.

Проте уповноважений державний орган не відновив нумерацію у встановленому порядку.

До того ж п. 1.21. Інструкції чітко врегульовано, що реєстрація землеволодінь та землекористувань - це складова частина автоматизованої системи державного земельного кадастру, яка складається з комп'ютерної бази даних, що містить відомості про складання та видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, порядок, функціонування і ведення якої встановлює Держкомзем України.

Проте наявність договору оренди земельної ділянки від 03.08.2004 р. та додаткової угоди від 07.08.2008 р. не було внесено до Державного земельного кадастру, а на письмовий запит Реєстраційної служби Відділ Держземагенства не надав відповідну інформацію.

Таким чином, у позові потрібно відмовити повністю.

Ураховуючи наведене, керуючись ст. ст. 3, 8, 10, 208-215, 223, 292, 294, 296 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

Відмовити у позові представнику позивача МАТКОВСЬКІЙ ОЛЕНІ СЕРГІЇВНІ в інтересах Приватного підприємства «Агрофірма «Кам'янська»» до ОСОБА_4, Фермерського господарства «Подурця Л.О.», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета позову: Реєстраційна служба Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області, Відділ Держземагенства у Новомиргородському районі Кіровоградської області, Головне територіальне управління юстиції у Кіровоградській області, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки НОМЕР_5 площею 2,9225 га кадастровий номер НОМЕР_2, що був укладений між ОСОБА_4 та Фермерським господарством «Подурця Л.О.» 01.07.2014 р., повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Апеляційна скарга подається апеляційному суду Кіровоградської області через Новомиргородський районний суд.

Головуючий:

суддя С. В. Щенюченко

Згідно з оригіналом:

суддя С.ЩЕНЮЧЕНКО