АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Провадження № 22-ц/774/4882/15 Справа № 175/2084/14-ц Головуючий у 1 й інстанції - ОСОБА_1 Доповідач - Бараннік О.П.
Категорія
04 червня 2015 року
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

2015 рік червень 04 дня Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Дніпропетровської області в складі :

головуючого - Бараннік О.П.,

суддів - Колодяжної Н.Є., Лисичної Н.М.,

при секретарі - Самокиша О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпропетровську цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 17 березня 2015 року по справі за позовом ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Новий», треті особи Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3, реєстраційна служба Дніпропетровського районного управління юстиції Дніпропетровської області, про визнання недійсним іпотечного договору та про виключення з Державного реєстру іпотек запису, -

В С Т А Н О В И Л А :

У травні 2013 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовною заявою до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Новий» про визнання недійсним іпотечного договору та про виключення з Державного реєстру іпотек запису від 28.01.2008 року, виключення з Державного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запису № 6473501 від 28.01.2008 року, посилаючись на те, що 24 січня 2008 року між Акціонерним комерційним банком «Новий», після зміни назви Публічне акціонерне товариства «Акціонерний комерційний банк «Новий», та нею укладено договір про іпотечний кредит № 115508/05 від 24 січня 2008 року, за умовами якого нею було отримано кредит в сумі 100 000 доларів США під 12,25% річних на строк до 24 січня 2013 року.

Крім того, на забезпечення виконання зобовязань за кредитним договором, між позивачкою та Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Новий» 28.01.2008 року укладено іпотечний договір № 117808/З-(115508), посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за № 412, згідно пункту 1.1 якого предметом іпотеки є майнові права на 3-х кімнатну квартиру, загальною площею 108,4 кв.м., блок 2 за будівничим номером 9 житлового комплексу «Олімпік-2», яка розміщена на шостому поверсі будинку за будівничою адресою : Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, смт. Ювілейне, вул. 8 Березня.

Вартість майна за домовленістю сторін визначена у сумі 614 127, 02 грн..

Також, предмет іпотеки було обтяжено забороною, яка зареєстрована в державному реєстрі іпотек та в Єдиному реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна ( номер запису реєстрації 6473501 від 28.01.2008 року ).

Позивачка зазначає, що згідно приписів пункту 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», в редакції на момент укладання іпотечного договору, визначалось, що нерухоме майно (нерухомість) це земельні ділянки, а також обєкти, розташовані на земельній ділянці і невідємно повязані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних обєктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

В силу приписів ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції з 13.05.2006 року, яка діяла на момент укладання іпотечного договору, предметом іпотеки можуть бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов :

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація ;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення ;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі обєкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке має стати власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладання іпотечного договору.

Частина обєкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати обєкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

На підставі ст. 2 Закону України «Про іпотеку» законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобовязання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 ЦК України). Відповідно до ч.3 ст. 575 ЦК України правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Іпотека, як один із видів забезпечення виконання зобовязань регулюється спеціальними нормами, тому до іпотечних правовідносин не можна застосовувати норми закону України «Про заставу» та норми Цивільного кодексу України, які є загальними по відношенню до норм, що регулюють іпотечні правовідносини.

Відповідно до п. 2 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобовязання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Вичерпний перелік обєктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором, визначений у статті 5 Закону України «Про іпотеку». Ця стаття має спеціальне призначення та є обовязковою для застосування сторонами при визначенні предмету іпотеки за іпотечним договором.

Таким чином, на момент укладання іпотечного договору, згідно ст. 5 зазначеного Закону було передбачено лише наступні три види майна, які можуть бути предметом іпотечного договору, а саме : обєкт нерухомого майна, обєкт незавершеного будівництва та право оренди чи користування нерухомим майном.

Посилаючись на зазначене, а також на те, що на момент укладання іпотечного договору № 117808/З-(115508) від 28.01.2008 року, стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не передбачала можливості передання в іпотеку майнових прав на обєкти незавершеного будівництва, відповідно до чого майнові права на обєкти незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки за вказаним іпотечним договором, і тому при вчиненні його сторонами були порушені приписи статті 5 цього Закону, позивачка вимушена була звернутись з даним позовом до суду.

Неодноразово уточнюючи позовні вимоги, позивачка остаточно просила поновити строк позовної давності, так як про порушення свого права їй стало відомо в березні 2013 року після звернення до реєстраційної служби за реєстрацією права власності на квартиру ; визнати недійсним іпотечний договір № 117808/З-(115508) від 28.01.2008 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Новий» і нею, і посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі № 412 ; визнати незаконними, неправомірними дії приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 щодо внесення реєстраційного запису № 6473501 в Єдиний реєстр заборони відчуження обєктів нерухомого майна : квартира, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме : трьохкімнатної квартири, АДРЕСА_1 ; зобовязати реєстраційну службу Дніпропетровського районного управління юстиції Дніпропетровської області виключити з Державного реєстру іпотек запис 28.01.2008 року : « квартира, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме : трьохкімнатної квартири, Дніпропетровська область, Дніпропетровський район смт. Ювілейне, вул. 8 МартаАДРЕСА_2» та зобовязати реєстраційну службу Дніпропетровського районного управління юстиції Дніпропетровської області виключити з Державного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запис за № 6473501 від 28.01.2008 року : «квартира, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме : трьохкімнатної квартири, АДРЕСА_3».

Рішенням Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 17 березня 2015 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Новий», треті особи Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3, реєстраційна служба Дніпропетровського районного управління юстиції Дніпропетровської області, про визнання недійсним іпотечного договору та про виключення з Державного реєстру іпотек запису відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2, посилаючись на незаконність та обґрунтованість рішення суду, просила його скасувати і ухвалити нове рішення, яким вимоги її позовної заяви задовольнити у повному обсязі.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Дніпропетровської області вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_2 підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_2, виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2, суд першої інстанції виходив з того, що застава майнових прав на незавершене будівництво була предметом іпотеки на день укладання іпотечного договору.

З таким висновком суду погодитись не можливо, оскільки він зроблений поверхово, в порушення норм матеріального права та без належного зясування дійсних обставин і зібраних доказів по справі, з матеріалів якої вбачається, що на забезпечення виконання зобовязань за кредитним договором 28.01.2008 року між Акціонерним комерційним банком «Новий» та відповідачкою ОСОБА_4 було укладено іпотечний договір № 117808-(115508), посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 412, згідно пункту 1.1 якого предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме : трьохкімнатної квартири № 26 (двадцять шість), яка буде знаходитися на шостому поверсі другого блоку будинку за адресою : Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, смт. Ювілейне, вул. 8 Марта, буд. 9 ( девять), загальною площею 108,04 кв.м. /ОСОБА_4 № 1, а.с.10 12/.

Відповідно листа приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу № 38/01-16 від 14.03.2013 року /ОСОБА_4 № 1, а.с. 45/ 28 січня 2008 року, за реєстраційним номером 413 нею було накладено заборону відчуження предмету іпотечного договору № 117808/З-(115508), про що у Єдиному реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна внесено реєстраційний запис за № 6473501, контрольна сума Е7ВГ22АБ3А. Обєктом обтяження, згідно вказаного запису є : «квартира. Майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме : трьохкімнатної квартири, Дніпропетровська обл., Дніпропетровський р., АДРЕСА_4».

В той же час, у статті 5 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» ( у редакції з 12.05.2006 року по 14.01.2009 року) указано вичерпний перелік обєктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором, а саме : предметом іпотеки могли бути один або декілька обєктів нерухомого майна за таких умов : нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація ; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення ; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі обєкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також міг бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина обєкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий обєкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Закону були відсутні.

Отже, предметом правового регулювання зазначеного Закону є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, що був укладений 24 січня 2008 року між банком та відповідачкою ОСОБА_2, що судом першої інстанції не було прийнято до уваги при вирішенні спору по суті і у звязку з чим рішення суду першої інстанції не може залишатися в силі і підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 у цій частині.

Крім того, оскільки станом на 28.01.2008 року не можна було і нотаріально посвідчувати такий договір, не можуть бути визнаними правомірними і дії нотаріуса щодо реєстрації такого договору та внесення записів у Державний реєстр іпотек про нього та у Єдиний реєстр заборон відчуження обєктів нерухомого майна за викладених обставин.

З огляду на те, що про порушення свого права позивачці ОСОБА_2 стало відомо в березні 2013 року після звернення до реєстраційної служби за реєстрацією права власності на квартиру, підлягають задоволенню і її вимоги щодо поновлення строку позовної давності для звернення до суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів щодо визнання недійсним іпотечного договору та про виключення з Державного реєстру іпотек запису.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 304, 307, п.п. 1,3,4 ст. 309, ст.ст. 313 314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 17 березня 2015 року скасувати.

Поновити ОСОБА_2 строк позовної давності для звернення до суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів щодо визнання недійсним іпотечного договору та про виключення з Державного реєстру іпотек запису.

Визнати недійсним іпотечний договір № 117808/З-(115508) від 28.01.2008 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Новий» і ОСОБА_2, і посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі № 412.

Визнати незаконними дії приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 щодо внесення реєстраційного запису № 6473501 в Єдиний реєстр заборони відчуження обєктів нерухомого майна : квартира, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме : трьохкімнатної квартири, АДРЕСА_1 .

Зобовязати реєстраційну службу Дніпропетровського районного управління юстиції Дніпропетровської області виключити з Державного реєстру іпотек запис 28.01.2008 року : « квартира, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме: трьохкімнатної квартири, АДРЕСА_3» .

Зобовязати реєстраційну службу Дніпропетровського районного управління юстиції Дніпропетровської області виключити з Державного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запис за № 6473501 від 28.01.2008 року : «квартира, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а саме : трьохкімнатної квартири, АДРЕСА_3».

Рішення Апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення, але на нього може бути принесена касаційна скарга до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий :

Судді :