Справа № 1512/2-1901/11
Провадження № 2/520/2124/15
25.03.2015 року Київський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого - судді Васильків О.В.
при секретарі - Дідур Г.С.
розглянувши в судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, товариства з обмеженою відповідальністю "Чорне море" про визнання недійсним договору оренди, суд, -
12.09.2008 року позивачі звернулися до суду із позовом до відповідачів, в якому просять визнати недійсним договір оренди нерухомого майна з правом викупу, укладений 27.12.2004 року між ОСОБА_3 та Телекомпанією "Чорне море" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю; стягнути судові витрати.
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 31.01.2014 року у задоволені позовних вимог ОСОБА_2 та ОСОБА_2 відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Одеської області від 14.05.2014 року апеляційну скаргу позивачів на рішення Київського районного суду м. Одеси від 31.01.2014 року відхилено, а апеляційну скаргу ОСОБА_3. задоволено частково, - виключено з мотивувальної частини рішення посилання на не чинність свідоцтва про право власності на будівлю офісного центру, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 виданого на ім'я ОСОБА_3. від 27.12.2004 року з посиланням на статтю 215 ЦК України.

24.12.2014 року ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу позивачів задоволено частково та скасовано рішення Київського районного суду м. Одеси від 31.01.2014 року та рішення апеляційного суду Одеської області від 14.05.2014 року, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

У судовому засіданні 25.02.2015 року представник позивачів ОСОБА_4 позов підтримала та просила його задовольнити. При цьому пояснила, що позивачі є власниками ? частини майна, переданого оренду по оспорюваному ними договору, а тому просить визнати недійсним договір оренди нерухомого майна з правом викупу, укладений 27.12.2004 року між ОСОБА_3 та Телекомпанією "Чорне море"у вигляді ТОВ. До судового засідання, призначеного на 25.03.2015 року не з'явилася, повідомлялася належним чином, до суду надано заяву про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги підтримує у повному обсязі та не заперечує проти ухвалення заочного рішення.

Відповідачі ОСОБА_3 та ТОВ "Чорне море" до судового засідання повторно не з'явилися, повідомлялися належним чином у відповідності до ст. 74 ЦПК України, причини неявки суду не повідомили.

Відповідно до ч. 4 ст. 169 ЦПК України у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).

Дослідивши матеріали справи, враховуючи роз'яснення, які визначені в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24.12.2014 року, суд приходить до наступного.

Як встановлено у судовому засіданні, позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є дітьми ОСОБА_5, що вбачається із копії свідоцтва про народження, наявних в матеріалах справи /а.с. 7/.

13.04.2002 року ОСОБА_5 згідно договору купівлі-продажу придбав у ТОВ «СТАНДАРТ» двоповерхову будівлю універсаму з офісним центром, не закінчену будівництвом та не здану в експлуатацію під номером АДРЕСА_1 площею 1296 кв.м. Готовність недобудованої двоповерхової будівлі універсаму з офісним центром складала 9% /а.с. 5/.

Після придбання недобудованої споруди, ОСОБА_5 завершив будівництво, що підтверджено технічним паспортом, складеним КП «Одеське МБТІ та РОН» 19.12.2002 року та свідчить, що нежитлова будівля АДРЕСА_1 в м. Одесі є закінченим будівництвом /том 1 а.с. 8-12/.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 04.03.2004 у справі №2-1813/04 було задоволено заяву ОСОБА_6; визнано ОСОБА_5 недієздатним; призначено ОСОБА_6 опікуном ОСОБА_5 Рішення судом будо допущено до негайного виконання.

Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради №282 від 11.03.2004 ОСОБА_6 /дружину ОСОБА_5./ на підставі вищевказаного рішення від 04.03.2004 було призначено опікуном над ОСОБА_5

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від ІНФОРМАЦІЯ_1 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_6 було визнано дійсним договір купівлі-продажу двоповерхової будівлі офісного центру, незавершеного будівництвом та не введеного в експлуатацію №1 по вул. Шкільний аеродром у м. Одесі, який був начебто укладений 26.08.2003 між ОСОБА_5 (продавцем) та ОСОБА_3 (покупцем); за ОСОБА_3 було визнано право власності на незавершену будівництвом та не здану в експлуатацію будівлю офісного центру /а.с. 13/.

Відповідно до свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1, виданого Першим відділом реєстрації актів цивільного стану Приморського районного управління юстиції м. Одеси, ІНФОРМАЦІЯ_1 року помер ОСОБА_5 /а.с. 6/.

Спадкоємцями майна ОСОБА_5 за законом є його дружина ОСОБА_6 та діти ОСОБА_7, ОСОБА_2 та ОСОБА_2, які в порядку встановленому законом прийняли спадщину після смерті ОСОБА_5

На підставі рішення Київського районного суду м. Одеси від ІНФОРМАЦІЯ_1, ОСОБА_3 ввела будівлю в експлуатацію та отримала свідоцтво про право власності, а саме:

- розпорядженням Київської районної адміністрації ОМР від 20.12.2004 №1932 було затверджено акт державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту - офісний центр, загальною площею 631 м2, основною - 208,3 м2, розташований по АДРЕСА_1 Як вбачається з розпорядження, офісний центр побудовано згідно дозволу державної архітектурно-будівельної комісії м. Одеси від 13.09.2001 року.

- 27.12.2004р. на підставі вищевказаного розпорядження виконавчим комітетом Одеської міської ради на ім'я ОСОБА_3 було видано свідоцтво про право власності на будівлю офісного центру.

27.12.2004 між ОСОБА_3 (орендодавець) та ТК «Чорне море» у вигляді ТОВ (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна з правом викупу, згідно п.1.1 якого ОСОБА_3 зобов'язалась передати ТК «Чорне море» у строкове платне користування окреме, індивідуально визначене нежиле нерухоме майно - нежила будівля офісного центру, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, з наступним переходом права власності на майно від ОСОБА_3 до ТК «Чорне море», а ТК «Чорне море» зобов'язалось прийняти майно та сплачувати орендну плату /а.с. 18-19/.

Відповідно до умов договору оренди, офісне приміщення оцінене у розмірі 1400000,00 грн. і передане на строк одинадцять місяців з правом пролонгації договору на 4 роки (п.3.1. договору оренди). Пунктом 3.2. було передбачено, що у випадку завершення строку дії цього Договору, жодна зі сторін не заявить про розірвання Договору, який буде вважатися пролонгованим на таких саме умовах. Крім того, згідно п.7.1 договору оренди орендар має переважне право викупу майна і у будь-який час дії договору може сплатити повну ринкову вартість майна, з урахуванням залишкової вартості проведеного ремонту.

28.12.2004 року ОСОБА_3 за актом приймання-передачі на виконання Договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 27.12.2004 передала Телекомпанії «Чорне море» у вигляді ТОВ будівлю офісного центру загальною площею 631,4 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з наступним переходом права власності на майно від Орендодавця до Орендаря /а.с. 20/.

Судом встановлено, що ухвалою апеляційного суду Одеської області від 19.05.2006 року рішення Київського районного суду м. Одеси від 04.03.2004 було скасоване, провадження у справі за заявою ОСОБА_6 про визнання ОСОБА_5 недієздатним, визнання її опікуном - закрито в апеляційному провадженні.

Ухвалою апеляційного суду Одеської області від 13.09.2006 рішення Київського районного суду м. Одеси від ІНФОРМАЦІЯ_1 року було скасоване, справа направлена на новий розгляд.

Крім того, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28.12.2004 року за позовом ОСОБА_8 до ОСОБА_3 було визнано дійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення офісного центру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений 16.08.2004 року між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_8 (покупець); за ОСОБА_8 було визнано право власності на вказану будівлю офісного центру.

28.01.2005 року ОСОБА_8 подарувала вищевказаний об'єкт нерухомості ОСОБА_9

Ухвалою Верховного Суду України від 27.09.2006 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28.12.2004 року було скасоване, справа направлена на новий розгляд.

Під час нового розгляду вищевказані справи за позовом ОСОБА_3 та ОСОБА_8 були об'єднані в одне провадження, позов ОСОБА_8 був залишений без розгляду та рішенням Київського районного суду м. Одеси у справі №2-1074/11 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_6, яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_7, ОСОБА_2, ОСОБА_2 про визнання угоди укладеною та визнання права власності, за зустрічним позовом ОСОБА_2, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ТК «Чорне море» у вигляді ТОВ, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання договору недійсним, визнання права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння та усунення перешкод у користуванні та за зустрічним позовом ОСОБА_6, ОСОБА_7, до ОСОБА_2, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ТК «Чорне море» у вигляді ТОВ, ОСОБА_8, ОСОБА_9, про визнання договору недійсним, визнання права власності, витребування майна з чужого незаконного володіння та усунення перешкод у користуванні:

· у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 - відмовлено повністю;

· позовні вимоги ОСОБА_2, ОСОБА_2 - задоволені частково;

· позовні вимоги ОСОБА_6, яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього ОСОБА_7, - задоволені частково;

· визнано недійсним договір дарування, укладений 28.01.2005 року між ОСОБА_8 та ОСОБА_9, згідно якого ОСОБА_8 подарувала, а ОСОБА_9 прийняв в дар нежитлову будівлю офісного центру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_10;

· скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_9 на нежитлову будівлю офісного центру, розташованого за адресою: АДРЕСА_1

· визнано за ОСОБА_6 право власності на ? частину нежитлової будівлі, загальною площею 631,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, як на майно спільно набуте під час перебування у шлюбі з ОСОБА_5;

· визнано за ОСОБА_6 право власності на 1/8 частину нежитлової будівлі, загальною площею 631,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, в порядку спадкування за законом;

· визнано за ОСОБА_7 право власності на 1/8 частину нежитлової будівлі, загальною площею 631,1 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1;

· визнано за ОСОБА_2 1/8 частку у праві власності на будівлю офісного центру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1

· визнано за ОСОБА_2 1/8 частку у праві власності на будівлю офісного центру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1;

· витребувано від ОСОБА_9 на користь ОСОБА_2, ОСОБА_2, ОСОБА_6, яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього ОСОБА_7, будівлю офісного центру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1;

· в іншій частині - відмовлено /том 1 а.с. 202-205/.

Таким чином, судом встановлено, що предметом оскаржуваного договору було спадкове майно після смерті ОСОБА_5, позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_2 як спадкоємці ОСОБА_5 є заінтересованими особами в розумінні ч.3 ст. 215 ЦК України та мають право заперечувати дійсність даного договору.

Згідно з ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст.761 ЦК України право на передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Власником офісної будівлі був ОСОБА_5, а після його смерті, тобто з ІНФОРМАЦІЯ_1 року права на це майно перейшли в порядку спадкування до його спадкоємців, в тому числі позивачів у справі.

Враховуючи те, що рішення Київського районного суду м. Одеси від ІНФОРМАЦІЯ_1 року у справі №2-2320/04 скасоване, у позові ОСОБА_3 про визнання дійсним договору від 26.08.2003 року, укладеного між нею та ОСОБА_11 відмовлено, а померлий ОСОБА_5 чи його спадкоємці за взаємної згоди не уповноважили ОСОБА_3 на розпорядження їх правами та обов'язками, то суд приходить до висновку, що ОСОБА_3 не мала жодних прав на передачу будівлі офісу в оренду на умовах договору оренди.

Як вбачається з договору оренди (п.3.1) від 27.12.2004 року, майно передане в оренду на строк одинадцять місяців з правом пролонгації цього Договору на 4 роки. Пункт 3.2. Договору оренди також передбачає, що «у випадку завершення строку дії цього Договору, жодна зі сторін не заявить про розірвання Договору, який буде вважатися пролонгованим на таких саме умовах».

Таким чином, враховуючи те, що цей договір був укладений на невизначений строк, суд приходить до висновку, що договір є на даний час чинним, отже, обов'язковим для позивачів.

Відповідно до положень ч. 1,2 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Статтею 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, враховуючи встановлення судом факту, що позивачі є власниками ? частини майна, переданого в оренду по оспорюваному правочину, та з урахуванням роз'яснень ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24.12.2014 року по справі, суд приходить до висновку, що вимоги позивачів підлягають задоволенню, так як обґрунтовані та доведені.

Керуючись ст. ст. 10, 60, 79, 88, 209, 212-215, 218 ЦПК України, ст.ст. 203. 215-216, 761 ЦК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, товариства з обмеженою відповідальністю "Чорне море" про визнання недійсним договору оренди, - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна з правом викупу, укладений 27.12.2004 року між ОСОБА_3 та Телекомпанією «Чорне море» у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю.

Стягнути з ОСОБА_3 та товариства з обмеженою відповідальністю "Чорне море" на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2 судові витрати у розмірі 16,00 грн. /шістнадцять гривень/ у рівних частках.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, яку може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення, заочне рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Заочне рішення набирає законної сили відповідно до загального порядку, встановленого ЦПК України.

Суддя Васильків О. В.