П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

2 грудня 2015 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого суддів: Охрімчук Л.І., Лященко Н.П., Романюка Я.М., Сеніна Ю.Л., Сімоненко В.М.,Яреми А.Г.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_7 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав, визнання договорів іпотеки частково недійсними за заявою ОСОБА_7 про перегляд Верховним Судом України рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 квітня 2015 року,

в с т а н о в и л а :

У січні 2014 року ОСОБА_7 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») про визнання майнових прав, визнання договорів іпотеки частково недійсними.

ОСОБА_7 зазначав, що 6 вересня 2010 року між ним (покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну АДРЕСА_1 загальною площею 43,85 кв.м на 12-му поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва вказаного будинку в строк до ІV кварталу 2010 року передати йому за актом передачі-приймання. ОСОБА_7 на виконання умов цього договору сплатив вартість майнових прав на квартиру в розмірі 254 тис. 330 грн. Проте продавець на порушення умов цього договору жилий будинок не збудував і не ввів в експлуатацію.

1, 2 та 16 липня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за якими майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру, було передано в іпотеку банку.

Посилаючись на те, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило його права на проінвестовану нерухомість, уточнивши у процесі розгляду справи позовні вимоги, ОСОБА_7 просив визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування - вказану квартиру згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 6 вересня 2010 року; визнати недійсними пункти 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру; виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 1 жовтня 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 17 грудня 2014 року, позовні вимоги ОСОБА_7 задоволено: визнано за ним майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну АДРЕСА_1 загальною площею 43,85 кв. м на дванадцятому поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 6 вересня 2010 року; визнано недійсними пункти 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; знято заборону відчуження на вказану квартиру та виключено з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Рішенням колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 квітня 2015 року рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 1 жовтня 2014 року та ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 17 грудня 2014 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_7 відмовлено.

У заяві про перегляд рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 квітня 2015 року ОСОБА_7 просить скасувати зазначене рішення та залишити в силі судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій з передбачених пунктами 1, 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки), статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини четвертої статті 10, частини третьої статті 213 ЦПК України, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідності зазначеного судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року (справа № 6-8цс13) висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

На обґрунтування заяви ОСОБА_7 надав копії рішень колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15, 29 липня, 26 серпня 2015 року, ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року та постанови Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ОСОБА_7 доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За положеннями пунктів 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

Згідно із частиною першою статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд судових рішень за наявності однієї з підстав, передбачених частиною першою статті 355 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво жилого будинку 27 з інженерними мережами в мкр ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі.

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено генеральний договір про співробітництво. На виконання цього договору 1 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» майнові права, у т.ч. на не закінчену будівництвом АДРЕСА_1, загальною площею 43,85 кв. м, яка розташована на 12-му поверсі у жилому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1.

2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 млн 9 тис. 323 долари США 60 центів та 741 тис. 137 доларів США 25 центів відповідно.

2 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру.

6 вересня 2010 року між ОСОБА_7 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ОСОБА_7 придбав у товариства майнові права на вказану квартиру, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва в строк до ІV кварталу 2010 року передати за актом приймання-передачі покупцеві. ОСОБА_7 зобов'язання за цим договором купівлі-продажу виконав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 254 тис. 330 грн. ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язання за цим договором не виконало: у визначені строки будівництво жилого будинку не закінчило, квартиру за актом передачі-приймання позивачу не передало.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_7, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, керувався тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало їх в іпотеку банку, а та обставина, що на момент укладення спірних договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення цих договорів, не має правового значення для вирішення справи по суті.

Скасовуючи судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій, касаційний суд зазначив, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» як спеціального закону, що містить норми щодо укладення договору іпотеки, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, тому оспорювані іпотечні договори були укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства. Крім того, суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що ці іпотечні договори укладені до моменту укладення договору купівлі-продажу майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, тобто до виникнення в позивача цих майнових прав. Касаційний суд також дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання цих майнових прав за позивачем у судовому порядку, оскільки такі права у нього виникли на підставі договору купівлі-продажу; право позивача може бути захищене в інший, передбачений законом спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання вказаного договору купівлі-продажу та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.

Разом з тим у рішеннях колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15, 29 липня, 26 серпня 2015 року та ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року, які надані заявником для порівняння, міститься висновок про те, що спірні договори іпотеки підлягають визнанню недійсними як укладені з порушенням норм статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час їх укладення), оскільки майнові права на окремі приміщення у жилому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року, коли майнові права були віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Крім того, суд дійшов висновку про те, що майнові права виникли в позивача на підставі договору купівлі-продажу, тому підстав для визнання цих прав у судовому порядку немає.

У постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року, наданій заявником для порівняння, міститься висновок про те, що статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору) визначено вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Предметом правового регулювання Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не для забезпечення кредитного договору, укладеного за обставинами справи, що переглядалась. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесено до предмета іпотеки згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку». З огляду на наведене суди дійшли правильного висновку про те, що 1 жовтня 2007 року під час укладення договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору), оскільки майнові права на окремі приміщення в жилому будинку не могли бути предметом іпотеки.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 5 Закону України «Про іпотеку» та невідповідність рішення суду касаційної інстанції, що оскаржується, викладеному у постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року висновку щодо застосування вказаної норми права.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

За таких обставин висновок суду касаційної інстанції про те, що оспорювані договори іпотеки були укладені відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства та що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», є помилковим.

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Тому в цій частині судове рішення суду касаційної інстанції, про перегляд якого подано заяву, підлягає скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції та ухвали апеляційного суду в частині визнання недійсними пунктів 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою.

Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об'єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на окремі об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або для набуття майнових прав на цей об'єкт.

Проте в позивача право власності на спірну квартиру не виникло. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Ураховуючи вищезазначене, касаційний суд обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем майнових прав на об'єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права, тому підстави для скасування судового рішення касаційного суду в цій частині відсутні.

Керуючись пунктами 1, 4 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої, частиною третьою статті 3603 , частиною першою, пунктом 2 частини другої статті 3604 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_7 задовольнити частково.

Рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 квітня 2015 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_7 про визнання недійсними пунктів 1.1 договорів іпотеки, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» 1, 2 та 16 липня 2008 року, щодо передачі в іпотеку майнових прав на АДРЕСА_1 загальною площею 43,85 кв. м на дванадцятому поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою скасувати та залишити в силі в цій частині рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 1 жовтня 2014 року та ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 17 грудня 2014 року. У решті рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 квітня 2015 року залишити без змін.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Л.І. Охрімчук

Судді: Н.П. Лященко

Я.М. Романюк

Ю.Л. Сенін

В.М. Сімоненко

А.Г. Ярема