Номер провадження: 22-ц/785/2930/15
Головуючий у першій інстанції Гудіна Н. І.
Доповідач Черевко П. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.04.2015 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області у складі:

Головуючого - Черевка П.М.

Суддів - Сватаненка В.І., Артеменка І.А.

за участю секретаря - Фабіжевської Т.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі справу за апеляційною скаргою представника приватного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" - Джаловян Інни Анатоліївни на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 09 рудня 2014 року по справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд", Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк", за участю третіх осіб: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Кравченко Інесси Володимирівни, комунального підприємства "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав, визнання іпотечного договору частково недійсним, -

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2013 року ОСОБА_3 звернулася до Суворовського районного суду м. Одеси з позовом до ТОВ "Альянс-Висотбуд", ПАТ "Укрсоцбанк", за участю третіх осіб: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В., КП "Міське капітальне будівництво" про визнання майнових прав, визнання іпотечного договору частково недійсним, посилаючись на те, що 21.01.2010 року між ОСОБА_3 (покупець) та ТОВ "Альянс-Висотбуд" (продавець), було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 30/27. Предметом договору стало придбання Покупцем у Продавця майнових прав на однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 кв.м., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1, яку Продавець зобов'язався, після завершення будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010 року передати за актом приймання передачі ОСОБА_3 Позивач в свою чергу на виконання умов договору сплатила вартість майнових прав на квартиру в розмірі 233232,00 гривень. Проте, в порушення умов договору ТОВ "Альянс-Висотбуд" будинок не збудувало в експлуатацію не ввело, відтак не виконало своїх зобов'язань за договором.

ОСОБА_3 також зазначила, що відповідач - ТОВ "Альянс-Висотбуд" здійснив дії, що можуть призвести до втрати нею права власності на проінвестовану нерухомість, оскільки в 2008 році між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та ПАТ "Укрсоцбанк" були укладені Іпотечні договори за умовами яких передано в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, майнові права на квартири в житловому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом квартируНОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1, яка була придбана нею за вказаним вище договором купівлі-продажу. Позивач вважає, що наявність таких договорів про іпотеку порушує охоронювані законом права та її інтереси на майнові права на квартиру.

Посилаючись на викладене ОСОБА_3 звернулася до суду із позовом, який уточнила та просила визнати за нею майнові права на об'єкт інвестування, а саме на однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану на 10-му поверсі у житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 30/27 від 21січня 2010 року.

Просить визнати недійсними п.п.1.1 Іпотечних Договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альянс-Висотбуд" у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру зазначену вище. Просить виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2014 року позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено у повному обсязі, визнано за ОСОБА_3 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 30/27 від 21 січня 2010 року; визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладеного між АКБ соціального розвитку "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 30/27 від 21 січня 2010 року; визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладеного між АКБ соціального розвитку "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 30/27 від 21 січня 2010 року. Визнано недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладеного між АКБ соціального розвитку "Укрсоцбанк" та ТОВ "Альянс-Висотбуд" у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 30/27 від 21 січня 2010 року. Знято заборону відчуження на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1, та виключено з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою. Стягнуто у рівних частках з ТОВ "Альянс-Висотбуд" та ПАТ "Укрсоцбанк" на користь держави судовий збір в розмірі 243,60 гривень.

Вважаючи рішення суду незаконним представник ПАТ "Укрсоцбанк" - Джаловян І.А. звернулася до апеляційного суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 09 рудня 2014 року та постановити нове рішення яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 відмовити у повному обсязі.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення осіб, які беруть участь у справі вивчивши матеріали справи та обговоривши підстави апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу відхилити.

Відповідно до ч.1 п.1 ст.307 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право постановити ухвалу про відхилення апеляційної скарги і залишення рішення без змін.

Відповідно до ст.308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Задовольняючи позов ОСОБА_3 суд обґрунтовано дійшов зазначеного висновку.

Судом встановлено, що 28 лютого 2005 року, що між ТОВ "Альянс-Висотбуд" та Управлінням капітального будівництва ОМР було укладено Контракт № 23-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд" зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва ОМР (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ "Альянс-Висотбуд", ТОВ "Альянс-Жилстрой" та АКБ СР "Укрсоцбанк", яке згодом перейменовано у ПАТ "Укрсоцбанк" 01.07.2008р. Було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

На виконання вказаного договору про співробітництво ТОВ "Альянс-Висотбуд" 01 липня 2008 року уклало з АКБ СР "Укрсоцбанк" Іпотечний Договір №51-07/204 за умовами якого ТОВ "Альянс-Висотбуд", як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР "Укрсоцбанк" (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1. Договір був посвідчений в нотаріальному порядку приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В.

Згодом, 02.07.2008р. Між ТОВ "Альянс-Висотбуд" (Позичальник) та АКБ СР "Укрсоцбанк" (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 1009323,60 доларів США.

На виконання умов договору кредитування від 02.07.2008р., з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008р. ТОВ "Альянс-Висотбуд" уклало з АКБ СР "Укрсоцбанк" іпотечний договір №02-10/2628 від 02.07.2008р. та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1

16.07.2008р. між ТОВ "Альянс-Висотбуд" (Позичальник) та АКБ СР "Укрсоцбанк" (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 741137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим договором Іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008р. ТОВ "Альянс-Висотбуд" передало АКБ СР "Укрсоцбанк" в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру НОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1

З оглянутих судом Іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ "Альянс-Висотбуд" прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. Шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

Так, 21.01.2010 р. між ОСОБА_3 (Покупець) та ТОВ "Альянс-Висотбуд" (Продавець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №30/27. Предметом договору стало придбання покупцем у продавця майнових права на однокімнатну квартири НОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1, яку Продавець зобов'язався, після завершення будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010 р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_3.

На виконання умов договору ОСОБА_3 виконала свої грошові зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 233 232,00 гривень, що підтверджується представленою копіями квитанцій.

ТОВ "Альянс-Висотбуд" порушило умови договору купівлі-продажу, свої зобов'язання не виконало, у визначені строки будівництво житлового будинку не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України "Про іпотеку", за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", який установлює обов'язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час укладення Договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Посиланн

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є "чуже майно", а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України "Про іпотеку" та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України).

Майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу у повному обсязі, відповідно до положень Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ "Альянс-Висотбуд" неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР "Укрсоцбанк".

ОСОБА_3 сплатила у повному обсязі за будівництво квартири НОМЕР_1, загальною площею 41,28 м.кв., розташовану в об'єкті будівництва на 10-му поверсі за будівельною адресою: АДРЕСА_1, власні кошти, що засвідчує її майнові права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ "Альянс-Висотбуд" не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР "Укрсоцбанк" спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

Нормами ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною(сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою,п'ятою та шостою ; статті 203 цього Кодексу.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що оспорюванні договори іпотеки є недійсними у силу ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

Щодо позовних вимог про визнання за позивачем майнового права на об'єкт інвестування, то суд обґрунтовано виходив з наступного.

Згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року "Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: в АДРЕСА_1, управління капітального будівництва ОМР та КП "Міське капітальне будівництво" було зобов'язано укласти з ТОВ "ОЛМІ-РС" договір щодо фінансування та завершення будівництва вказаного житлового будинку, у зв'язку з чим, відповідач ТОВ "Альянс-Висотбуд" не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем за умовами укладеного між ними договору купівлі-продажу.

Отже, з урахуванням визнання відповідачем - ТОВ "Альянс-Висотбуд" позовних вимог ОСОБА_3 в частині визнання за нею права на об'єкт інвестування, яке не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, у відповідність до ч.4 ст.174 ЦПК України, та виходячи з того, що право позивача на майнові права на об'єкт інвестування оспорюється, такі вимоги підлягають задоволенню.

Посилання апелянта на порушення судом прав відповідача в частині визнання за позивачем майнових прав на об'єкт інвестування, неправильне визначення судом спірних правовідносин та суб'єктів, визнання іпотечних договорів частково недійсними, неналежний спосіб захисту позивачем своїх порушених прав як на підстави для скасування оскаржуваного рішення колегія вважає необґрунтованими, оскільки вони спростовані дослідженими судом доказами.

Районний суд повно і всебічно дослідив і оцінив обставини у справі, надані сторонами докази, правильно визначив характер спірних правовідносин і закон, який їх регулює.

Доводи апеляційної скарги не є істотними і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального чи процесуального права, які б призвели до неправильного вирішення справи.

На підставі викладеного та керуючись ст. 303, п.1 ч.1 ст.307, 308, 313 - 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу представника приватного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" - Джаловян Інни Анатоліївни - відхилити.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 09 рудня 2014 року - залишити без змін.

Ухвала суду набирає законної сили з моменту її проголошення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.

Головуючий П.М. Черевко

Судді: В.І. Сватаненко

І.А. Артеменко