АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________
Провадження: 22-ц/790/1294/15
Головуючий 1 інстанції - Ніколаєнко І.В.
Категорія: договірні
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 квітня 2015 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого - Гуцал Л.В.,

суддів -Крилової Т.Г., Коростійової В.І.,

за участю секретаря - Литвин О.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - приватного підприємства юридичної компанії «Право Груп» на рішення Київського районного суду м.Харкова від 27 листопада 2014 року за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про стягнення вартосі поліпшень орендованого нерухового майна,-

встановила:

У вересні 2014 року ОСОБА_1 звернулась до суду з зазначеним позовом.

Просила стягнути із ОСОБА_2 та ОСОБА_3 солідарно на її користь витрати, понесені нею на здійснення капітального ремонту орендованого приміщення в сумі 248 700 гривен.

Посилалась на те, що 15 червня 2009 року між нею та ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлових приміщень 1-го поверху № ІІ, ІІІ, 1-13, 15-19 в літ. «А-3», загальною площею 224,7 м.кв. за адресою: АДРЕСА_1

Предмет оренди був переданий орендодавцем в непридатному для використання стані та потребував проведення капітального ремонту - заміну інженерних комунікацій внаслідок їх фактичного зносу. Власник приміщення ОСОБА_2 ремонтні роботи проводити відмовився, що змусило позивача замовити виконання ремонту ПРБФ «Талан» за власний кошт. Розмір понесених позивачем витрат на ремонт орендованих приміщень склав 248 700 гривень.

Договір оренди нерухомого майна було укладено строком на один рік - до 15 червня 2010 року, проте після закінчення терміну оренди, орендодавець не вимагав повернення орендованого майна і вона продовжувала користуватися цими приміщеннями.

Новим власником спірних приміщень є ОСОБА_3, до якого, на твердження позивача, перейшли усі права й обов'язки наймодавця за договором оренди № 1 від 15 вересня 2009 року, в тому числі й обов'язок по відшкодуванню понесених нею витрат на поліпшення орендованого майна, відповідно до положень ч.1 ст.770 ЦК України.

Заочним рішенням Київського районного суду м.Харкова від 27 листопада 2014 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції позивач, в особі представника, подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову. Скаргу мотивовано доводами про неправильне встановлення обставин справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наявні матеріали справи та доводи, викладені в апеляційній скарзі, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача ОСОБА_3, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Судовим розглядом встановлено, що між фізичними особами ОСОБА_2 (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) 15 червня 2009 року було укладено договір оренди нерухомого майна, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - приміщення 1-го поверху № ІІ, ІІІ, 1-13, 15-19 в літ. «А-3», загальною площею 224,7 м.кв. за адресою: м.АДРЕСА_1 (далі за текстом - Договір).

Договір укладений строком на один рік, діє з 15 червня 2009 року по 15 червня 2010 року, та може бути пролонгований за згодою сторін на підставі додаткової угоди (п.6.1 Договору).

Відповідно до п.1.1 Договору майно передається в оренду з метою здійснення підприємницької діяльності.

Згідно з п.2.2 Договору майно передається орендодавцем орендарю за актом приймання-передачі. Право користування та зобов'язання за цим Договором з'являються у орендаря з моменту підписання акту приймання-передачі майна, який є невід'ємною частиною Договору.

Відповідно до п. 4.2 Договору орендодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт в переданих в оренду приміщеннях, інженерних комунікаціях, якщо такий передбачений або об'єктивно необхідний в період дії даного договору.

Пунктом 5.1 Договору передбачено що орендар здійснює капітальний ремонт предмета оренди лише за наявності письмової згоди орендодавця та ВАТ «Райфайзен Банк Аваль».

15 червня 2009 року ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 об'єкт оренди за актом приймання-передачі нерухомого майна. В акті зазначено, що сторони договору не мають претензій до стану переданого майна.

30 червня 2009 року між ОСОБА_2, ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладено договір про відступлення права вимог (цесії) № 11/07-01/0357, згідно п. 2 якого новий кредитор набуває право вимагати від боржника належного виконання зобов'язань, визначених Розділом 3 Договору оренди (орендна плата).

02 серпня 2009 року між ПРБФ «Талан» та ОСОБА_1 укладено договір підряду № 0802, відповідно до умов якого ПРБФ «Талан» зобов'язується в порядку та на умовах, встановлених даним Договором здійснити роботи з ремонту офісного приміщення за адресою: м.АДРЕСА_1 літ. А-3. Загальна вартість робіт за договором становить 248 700 гривень. п. 1.5 Договору підряду № 0802 передбачено, що оплата вважається здійсненою з дати зарахування відповідної суми грошових коштів на поточний рахунок виконавця.

15 лютого 2012 року ліквідатор фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 - арбітражний керуючий Самойленко О.М. та ОСОБА_3, уклали договір купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху № ІІ, ІІІ, 1-13, 15-19 в літ. «А-3», загальною площею 224,7 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1

Судом також встановлено, що після закінчення строку дії Договору від 15 червня 2009 року, позивач продовжувала користуватися орендованими приміщеннями.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 не надано належних та допустимих доказів, на підтвердження того, що нею виконані умови п. 5.1 Договору - отримано письмовий дозвіл орендодавця на проведення капітального ремонту в орендованому приміщенні та доказів сплати позивачем ПРБФ «Талан» вартості робіт за договором підряду.

Судова колегія з таким висновком погоджується, при цьому виходить з наступного.

По-перше, позивачем не доведено сам факт необхідності проведення капітального ремонту орендованих приміщень, і посилання у позові на те, що на момент прийому-передачі орендованого майна воно не могло використовуватися орендарем за цільовим призначенням, оскільки перебувало у незадовільному стані та потребувало ремонту, є безпідставними.

Як передбачено ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч.3 ст.767 ЦК України наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Натомість, як встановив суд та не спростувала позивач, підписаний сторонами акт приймання-передачі нерухомого майна від 15 червня 2009 року не містить жодних зауважень чи застережень орендаря щодо незадовільного чи такого, що перешкоджає використанню за цільовим призначенням, стану об'єкта оренди.

Всупереч вимог ч.3 ст.767 ЦК України орендар не перевірив справність (придатність до експлуатації) орендованого нерухомого майна, тому останнє вважається таким, що передане у належному стані, чим спростовуються бездоказові твердження позивача про зворотне.

Таким чином, оскільки позивач підписала акт приймання-передачі орендованого майна без застережень, то вона погодилась з тим, що приміщення, які передавалися їй за цим актом, відповідають вимогам закону та умовам договору оренди.

Посилання в апеляційній скарзі на та, що недоліки були скритими, на правильність висновків суду не впливає.

По-друге, позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження отримання письмового дозволу на проведення капітального ремонту орендованих приміщень, як то передбачено п. 5.1 Договору.

Доводи позивача стосовно того, що вона листами повідомляла орендодавця про необхідність проведення капітального ремонту та він на це не відреагував, належними доказами не підтверджені.

Враховуючи, що позивачем не доведено як сам факт того, що непроведення капітального ремонту орендованих приміщень перешкоджало їх використанню відповідно до призначення та умов договору, а також факт отримання письмової згоди на проведення такого ремонту осіб які визначені Договором, посилання в апеляційній скарзі на безпідставне незастосування судом ч.3 ст.776 ЦК України, не грунтується на законі.

По-третє, позивачем не надано доказів і на підтвердження факту оплати за договором підряду № 0802, відповідно до п. 1.5 якого оплата вважається здійсненою з дати зарахування відповідної суми грошових коштів на поточний рахунок виконавця.

Посилання представника позивача на те, що розрахунок був здійснений готівкою та квитанції про оплату не збереглись висновків суду не спростовують.

Не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги стосовно того, що оригінали документів, на які посилається ОСОБА_1 у позові, не можуть бути надані суду, оскільки за домовленістю нового власника орендованого приміщення ОСОБА_3, з працівниками Київської ДПІ ці документи разом з іншим майном позивача були вилучені як безхазяйні.

Такі твердження є безпідставними, оскільки з наданих позивачем документів, зокрема, Акту опису і попередньої оцінки майна з ознаками безхазяйного та Договору про зберігання безхазяйного майна від 06 березня 2013 року (а.с.71-73) вбачається, що будь-які документи до акту опису не входили.

В апеляційній скарзі представник позивача посилається також на те, що ОСОБА_2 не заперечував проти поліпшень ОСОБА_1 орендованих приміщень, а відтак до нового власника ОСОБА_3 перейшов обов'язок по відшкодуванню вартості цих поліпшень.

Такі доводи також є безпідставними.

Так, норми ст.776 ЦК України та ст.778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини, та потребують певного розмежування при їх застосуванні. Стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення ст.778 цього Кодексу стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму, тобто проведення певних її змін, завдяки яким покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві.

Частинами 1,5 ст.778 ЦК України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Жодних доказів того, що ОСОБА_1 отримувала згоду наймодавця на поліпшення орендованого майна, як і доказів вартості такого поліпшення, матеріали справи не містять. Не надано таких доказів і суду апеляційної інстанції.

За таких обставин немає підстав вважати, що у ОСОБА_2 та у ОСОБА_3, як нового власника, виник обов'язок по відшкодуванню позивачу витрат за проведення капітального ремонту орендованого нерухомого майна та поліпшень.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.

Керуючись ч.1 ст.303, ст.304, п.1 ч.1 ст.307, ст.ст. 308, 313, п.1 ч.1 ст.314, ст.ст. 315, 317, 319 ЦПК України, судова колегія, -

ухвалила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - приватного підприємства юридичної компанії «Право Груп» відхилити.

Рішення Київського районного суду м.Харкова від 27 листопада 2014 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Головуючий

Суддя