Справа № 1016/3007/12 Головуючий у І інстанції Косенко А.В.
Провадження № 22-ц/780/305/15 Доповідач у 2 інстанції Сушко
Категорія 18 12.03.2015
РІШЕННЯ

Іменем України

12 березня 2015 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області у складі:

Головуючого судді: Сушко Л.П.,

суддів: Кулішенка Ю.М., Лащенка В.Д.,

при секретарі: Лопатюк В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Макарівського районного суду Київської області від 03 жовтня 2014 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Траверз-Буд», товариства з обмеженою відповідальністю «Девелоперська компанія «Європа», ОСОБА_2 про визнання правочинів недійсними та відшкодування збитків,-

ВСТАНОВИЛА:

У листопаді 2012 року позивач звернулася до суду з вище зазначеним позовом, обґрунтовуючи його тим, що 20 грудня 2007 року між нею та ОСОБА_2 було укладено попередній договір НОМЕР_4 про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. 03 квітня 2009 року між нею та ОСОБА_2 був укладений основний договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої в с. Березівка, Колонщинської сільської ради, Макарівського району Київської області, площею 0,1501 га. Причина, яка обумовила купівлю вказаної земельної ділянки є участь ОСОБА_1 у проекті «Олімпік парк», який передбачав придбання у власність домоволодіння у котеджному містечку «Олімпік парк». 20 грудня 2008 року між позивачем та ТОВ «Траверз-Буд» був укладений договір доручення на будівництво котеджу на ділянці, яку вона придбала у ОСОБА_2, а також договір на участь у витратах на утримання будинку від 20 грудня 2008 року. Вказані договори були укладені з метою придбання котеджу в котеджному містечку «Олімпік парк», про яке позивач дізналася з реклами, розміщеної на бігбордах та з рекламного буклету, на яких було зображено вказане містечко, що містить розвинену інженерну, побутову інфраструктуру, службу експлуатації, рекреацію, охоронну службу. Вказана реклама розповсюджувалась ТОВ «Девелоперська компанія «Європа». Зазначила, що свої зобов'язання за вищевказаними договорами вона виконала в повному обсязі, сплативши визначену договорами суму, однак до цього часу бажаного результату, а саме котеджу у складі котеджного містечка «Олімпік парк» не отримала. Тому ОСОБА_1 вважає, що вказані договори були укладені внаслідок обману та мають бути визнані недійсними відповідно до вимог ч. 1 ст. 230 ЦК України, так як відповідачі навмисно ввели її в оману щодо обставин, які мають істотне значення. Під час пропонування продукції (підписання низки договорів, виконання яких мало б призвести до отримання позивачем домоволодіння) їй надавалась нечітка та у двозначний спосіб інформація, яка не давала можливість зробити свідомий вибір. Адже відповідно до рекламних матеріалів та усних обіцянок представників відповідачів, позивач мала отримати домоволодіння з розвинутою інженерною та соціальною інфраструктурою. Більш того, ціна земельної ділянки вдвічі перевищує її ринкову вартість на момент укладання правочинів, оскільки відповідачі запевняли її, що у вартість закладена інфраструктура котеджного містечка, але насправді інформація не відповідала дійсності, адже товар, який отримала позивач не з тими характеристиками, які були заявлені до початку його продажу. З урахуванням уточнення позовних вимог, та оскільки відповідачі ввели її в оману щодо природи укладених договорів, прав і обов'язків сторін, що з нього випливають, щодо ціни земельних ділянок, наявності інженерних мереж на території котеджного містечка, а також строків виконання робіт по виконанню будівництва котеджу, просила суд визнати недійсними договір бронювання земельної ділянки, попередній та основний договори купівлі-продажу земельної ділянки, укладених між нею та ОСОБА_2, визнати недійсними договір доручення на будівництво котеджу та договір про участь у витратах на утримання будинку, укладені з ТОВ «Траверз-Буд», визнати недійсною додаткову угоду до договору доручення від 17 вересня 2008 року укладену з ТОВ «Траверз-Буд» та стягнути з відповідачів кошти, що були сплачені позивачем по недійсним договорам, збитки, що були завданні у подвійному розмірі, а також судові витрати.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 грудня 2014 року в задоволені позову відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, а саме: визнати попередній договір НОМЕР_4 від 20.12.2007 р. про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки НОМЕР_4 від 03.04.2009 року недійсним, стягнути з ОСОБА_2 на свою користь збитки у подвійному розмірі2935944,04 грн., а саме у подвійному розмірі: 722554,50 грн. оплата за попереднім договором НОМЕР_4 від 20.12.2007р. та договором купівлі продажу НОМЕР_4 від 03.04.2009 р. 98941,74 грн. інфляційні нарахування на суму боргу за попереднім договором НОМЕР_4 від 20.12.2007р. та договором купівлі продажу НОМЕР_4 від 03.04.2009 р, 35089,29 грн. 3% річних суму боргу за попереднім договором НОМЕР_4 від 20.12.2007р. та договором купівлі продажу НОМЕР_4 від 03.04.2009 р.,572020,49 грн. оплата за договором доручення №1/618 від 20.12.2007р. та додатковою угодою №1 від 17.09.2008р., 5100,00 грн. оплата за договором 30.11/618/2 від 30.11.2007р. бронювання земельної ділянки, 51,00 грн. комісію банку за договором 30.11/618/2 від 30.11.2007р. бронювання земельної ділянки, 4215,00 грн. оплата за вчинення нотаріальних дій за попереднім договором НОМЕР_4 від 20.12.2007р. та стягнути судові витрати в розмірі 9175,20 грн., посилаючись на його незаконність, неповне дослідження судом обставин справи, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права. Вважає, що відповідачем у порушення вимог чинного законодавства здійснювалось відчуження частини земельної ділянки (без виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості), що не є предметом ні цивільних, ні земельних правовідносин. Крім того вважає, що у спірних договорах відсутній предмет купівлі продажу, оскільки у них не вказано, ні місце розташування земельної ділянки, ні її межі - місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи в задоволення позовних вимог, суд першої інстанції обґрунтовував свої висновки тим, що позивачка не довела факт умисної поведінки ОСОБА_2 стосовно введення її в оману щодо природи правочину прав та обов'язків сторін. Всі укладені договори відповідають вимогам закону, нотаріально посвідчені, а посилання позивача на не зазначення точного місця розташування земельної ділянки, спростовуються генеральним планом в якому визначено номер земельної ділянки та визначено її площу.

Також судом було відмовлено у задоволенні позовних вимог про стягнення збитків, посилаючись на те, що ці вимоги є похідними від основних вимог про визнання договорів недійсними, а тому вони не підлягають задоволенню.

Однак, такі висновки суду не в повній мірі відповідають обставинам справи та вимогам закону.

Згідно ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 30 листопада 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Девелоперська компанія «Європа» укладено договір бронювання земельної ділянки № 30.11/618/2, розташованої в с. Березівці Макарівського району Київської області у котеджному містечку «Олімпік-Парк», відповідно до якого за ОСОБА_1 було закріплено вказану земельну ділянку (а.с. 23-25, т. 1).

20 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 був укладений попередній договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки і цього ж дня між ОСОБА_1 та ТОВ «Траверз-Буд» було укладено договір доручення, відповідно до умов якого ТОВ «Траверз-Буд» взяло на себе зобов'язання від імені та за рахунок ОСОБА_1 вчинити певні дії щодо укладення договору підряду будівництва об'єкта нерухомості (котеджу), надати довірителю документи для оформлення права власності, здійснити розрахунки, пов'язані з виконанням умов договору.

Також 20 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Траверзуд» укладено договір про участь у витратах на утримання будинку.

17 вересня 2008 року між сторонами укладено додаткову угоду № 1 договору доручення, якою було збільшено вартість об'єкта нерухомості, мовлена винагорода повіреного та визначений перелік робіт, що доручаються виконати повіреному.

Умови договору позивачка виконала, сплативши обумовлену Д0Г( м суму, що підтверджується копіями платіжних доручень та не заперечувалося відповідачем (а.с. 59-61, т. 1).

03 квітня 2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки № 618/1, згідно з якими позивачка придбала у ОСОБА_2 земельну ділянку площею 0,1501 га у с. Березівці Макарівського району Київської області, номер земельної ділянки за генеральним планом забудови НОМЕР_3, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських споруд кадастровий номер земельної ділянки, частина якої відчужується :07:013:0022, що належала ОСОБА_3, на підставі держаного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 089952, виданого 05 лютого 2007 року та зареєстрованого у книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю № 75. Продаж вчинено за 722 554 грн.50 коп..

Звертаючись до суду, позивачка просила визнати недійсними: договір бронювання земельної ділянки, попередній та основний договори купівлі-продажу земельної ділянки, договір доручення і додаткову угоду до договору доручення та договір на участь у витратах, з мотивів введення її в оману. Також позивачка зазначила, що при укладені договорів не були дотримані вимоги ч. 1 ст. 203 ЦК України щодо відповідності змісту правочину чинним актам цивільного законодавства, що тягне за собою недійсність укладених договорів відповідно до ч. 1 ст. 215, ст. 230 ЦК України.

Статтею 655 ЦК України закріплено законодавче визначення договору купівлі-продажу, згідно з яким одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну.

Ціна товару - це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Згідно з ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно, земельне законодавство не містить норми щодо вилучення (викупу) частини земельної ділянки, аналогічні положення щодо цього містяться у главі 27 розділу першого книги третьої ЦК України, що також визначають земельну ділянку об'єктом цивільних правовідносин.

Згідно зі ст. 125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою та його державної реєстрації.

Згідно зі ст. 126 ЗК України право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

За ст. 131 ЗК України громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються у письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Угоди повинні містити: а) назву сторін (прізвище, імя та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) зобов'язання сторін.

Формування двох або більше земельних ділянок внаслідок поділу земельної ділянки передбачає зміну її меж, відповідно до чого повинен розроблятися проект відведення одночасно на всі новостворені земельні ділянки, який погоджується із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, із наступним оформленням правовстановлюючих документів, тобто у встановленому законом порядку.

На підставі зазначеного, перехід права власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод відбувається за умови посвідчення даної земельної ділянки державним актом на право власності на земельну ділянку, зареєстрованого у встановленому законодавством порядку, при цьому частина земельної ділянки не може бути об'єктом таких угод.

Статтею 657 ЦК України також встановлюється форма окремих договір купівлі-продажу, зокрема, договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Порядок нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу земельної ділянки визначений Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджена наказом Міністерства юстиції України від 03 березня 2004 року № 20/5, зареєстрована у Міністерстві юстиції України 03 березня 2004 року під № 283/8882.

Цією ж Інструкцією встановлений повний перелік документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору.

Відповідно до вимог п. 62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, а також право державної та комунальної власності підтверджуються державним актом.

Порядок виготовлення та видачі державних актів на право приватної власності на землю, що діяв на час виникнення спірних правовідносин, передбачено Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, затвердженою наказом Держкомзему України № 43 від 04 травня 1999 року, зареєстрованою у Міністерстві юстиції України 04 червня 1999 року № 354/3647 (далі Інструкція).

У п. 1.13. Інструкції передбачено, що складання державного акта на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою при передачі земельної ділянки, що була раніше надана громадянам, підприємствам, установам, організаціям і об'єднанням громадян всіх видів у постійне користування або при переоформленні правоустановних документів на ці земельні ділянки, проводиться після відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженою відповідною технічною документацією.

У п. 1.16. Інструкції вказано, що технічна документація зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою включає:

- заяву власника землі або землекористувача про складання державного акта;

- технічне завдання на розробку технічної документації зі складання державного акта;

- висновок державного органу земельних ресурсів Держкомзему України про наявні обмеження на використання земельної ділянки (крім випадків відчуження земельної ділянки із земель приватної власності);

- висновок органу у справах будівництва і архітектури про наявні обмеження на використання земельної ділянки (крім випадків відчуження земельної ділянки із земель приватної власності);

- журнал польових вимірювань (крім випадків відчуження земельної ділянки із земель приватної власності);

- кадастровий план земельної ділянки, складений за результатами зйомки;

- збірний кадастровий план суміжних землевласників і землекористувачів;

- відомість обчислення площі земельної ділянки;

- відомість обробки теодолітного ходу та вирахування координат поворотних точок меж земельної ділянки;

- експлікація земельних угідь згідно з формою 6-зем.

Однак на вказані вимоги суд першої інстанцій не звернув увагу.

Правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, ЗК України, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону України «Про оцінку земель», інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Згідно з положеннями ст. ст. 5, 13 Закону України «Про оцінку земель» залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: бонітування ґрунтів; економічна оцінка земель; грошова оцінка земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами у порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Необхідно звернути увагу, що відповідно до положень ч. ч. 1, 2, 4, 5 ст. 201 ЗК України грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Враховуючи зазначене, при посвідченні правочинів, повязаних з відчуженням земельних ділянок, необхідно керуватися положеннями Закону України «Про оцінку земель».

При системному аналізі вимог ЗК України, ЦК України та інших нормативних актів, що регулювали порядок відчуження земельної ділянки на час виникнення спірних правовідносин, можна зробити висновок, що відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється лише після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на нову земельну ділянку. У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з них здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.

Суд першої інстанції залишив поза увагою, що при укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки не було зазначено точне місце розташування земельної ділянки, не зазначено межі земельної ділянки та не надано продавцем державного акта на право приватної власності на відчужувану земельну ділянку.

А посилання суду на те, що місце земельної ділянки визначено на генеральному плані забудови та земельній ділянці присвоєно номер, не ґрунтуються на вимога чинного законодавства.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі - продажу земельної ділянки НОМЕР_4 від 03.04.2009 року, яка розташована в селі Березівка, Колищанської сільської Ради, Макарівського району, Київської області, площею 0,1501 га укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, оскільки при укладанні договору були порушенні норми ст.126 ЗК України та п. п. 1.13. , 1.16, 62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Таким чином, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги частково заслуговують на увагу, висновки суду в частині визнання договору купівлі-продажу не відповідають обставинам справи, рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального і процесуального права і підлягає скасуванню в цій частині з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог відповідно до ст. 309 ЦПК України.

Віджповідно до ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

В апеляційній інстанції представник позивача просив застосувати реституцію, а саме стягнути кошти, які були сплачені позивачем за оспорюваним договором купівлі-продажу земельної ділянки.

З урахуванням вище викладеного, колегія суддів, вважає за можливе застосувати положення ст. 216 ЦК України до недійсного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Також колегія суддів вважає, що позовні вимоги в частині визнання недійсними попереднього договору НОМЕР_4 від 20.12.2007 р. та стягнення збитків не ґрунтуються на вимогах закону, не доведенні належними доказами та не підлягають задоволенню.

Судовий збір в розмірі 9175,20 грн., сплачений апелянтом при подачі позовної заяви (3219,00 грн.), за подачу апеляційної скарги (1720,50 грн.), за подачу касаційної скарги (2408,70 грн.), за подачу апеляційної скарги (1827,00 грн.) підлягає стягненню з відповідача на користь позивача відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 307, 309, 314, 315 ЦПК України, колегія суддів, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Макарівського районного суду Київської області від 03 жовтня 2014 року скасувати та ухвалити нове.

Позов задовольнити частково.

Визнати договір купівлі - продажу земельної ділянки НОМЕР_4 від 03.04.2009 року, яка розташована в селі Березівка, Колищанської сільської Ради, Макарівського району, Київської області, площею 0,1501 га укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 недійсним.

Зобов'язати ОСОБА_1 повернути ОСОБА_2 земельну ділянку НОМЕР_3, площею 0,1501 га., кадастровий номер :07:013:0022, яка розташована в с. Березівка, Колищанської сільської Ради, Макарівського району, Київської області.

Стягнути з ОСОБА_2 (інд. НОМЕР_1) на користь ОСОБА_1 (інд. НОМЕР_2) кошти в розмірі 722554,50 грн..

Стягнути з ОСОБА_2 (інд. НОМЕР_1) на користь ОСОБА_1 (інд. НОМЕР_2) судові витрати в розмірі 9175,20 грн..

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з моменту його проголошення.

Головуючий:

Судді: