У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2015 рокум. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Кузнєцова В.О.,
суддів: Мартинюка В.І., Мостової Г.І., Наумчука М.І., Олійник А.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Дочірнього підприємства «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» до ОСОБА_7, ОСОБА_8, Фермерського господарства «Лаос-Агро», Реєстраційної служби Яготинського районного управління юстиції у Київській області про визнання договорів недійсними та скасування державної реєстрації, за касаційною скаргою представника Дочірнього підприємства «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» - Наталенка Дмитра Андрійовича - на рішення Яготинського районного суду Київської області від 06 серпня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 29 вересня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У липні 2014 року Дочірнє підприємство «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» (далі - ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_7, ОСОБА_8, Фермерського господарства «Лаос-Агро» (далі - ФГ «Лаос-Агро»), Реєстраційної служби Яготинського районного управління юстиції у Київській області про визнання договорів недійсними та скасування державної реєстрації.

Рішенням Яготинського районного суду Київської області від 06 серпня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 29 вересня 2014 року, у задоволенні позову ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» відмовлено.

У касаційній скарзі представник ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» - Наталенко Д.А. - порушує питання про скасування оскаржуваних рішень суду із ухваленням нового рішення про задоволення позову, мотивуючи свою вимогу порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

Судами встановлено, що між ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» та ОСОБА_7, ОСОБА_8, відповідно, 05 квітня 2006 року, 27 вересня 2006 року укладено договори оренди землі. Договори містять відомості про здійснену реєстрацію у Яготинському районному відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Богданівської сільської ради Яготинського району Київської області, від 29 вересня 2006 року за № 19 та за № 24 (а. с. 5-8, т. 1, а. с. 5-8, т. 2).

Пунктом 8 договорів передбачено, що договори укладені на термін до 31 серпня 2009 року з його наступною автоматичною пролонгацією до 31 серпня 2021 року, на тих самих умовах, у випадку відсутності заяви орендодавця не менше як за 180 днів про наміри змінити умови договору або припинити його з 31 серпня 2009 року.

Згідно з актами приймання-передачі земельної ділянки 29 вересня 2006 року ОСОБА_7 передала, а ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку НОМЕР_1 загальною площею 3,0453 га, у тому числі, ріллі - 3,0453 га, що розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Богданівської сільської ради Яготинського району Київської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ОСОБА_8 передала в строкове платне користування земельну ділянку НОМЕР_2 загальною площею 3,1100 га, у тому числі, ріллі - 3,1100 га, яка розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Богданівської сільської ради Яготинського району Київської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Дочірнє підприємство «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» створене в результаті зміни повного найменування з дочірнього підприємства «Богданівське» Відкритого акціонерного товариства «Яготинський маслозавод».

Відповідно до договору про внесення змін до договору оренди землі від 29 вересня 2006 року, укладеного між ОСОБА_7 та ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» та зареєстрованого в Яготинському районному відділі Київської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Богданівської сільської ради Яготинського району Київської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 29 грудня 2008 року за № 63, внесено зміни до договору оренди землі від 29 вересня 2006 року та п. 8 договору викладений у наступній редакції: «Договір укладено до 31 грудня 2013 року. До закінчення строку дії договору орендар повинен не пізніше за 180 днів повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію» (а. с. 79, т. 1).

Згідно з відповіддю Управління Держземагентства в Яготинському районі Київської області від 25 липня 2014 року № 07-07/1224 відповідно до запису в Книзі реєстрації розділ 4-записи державної реєстрації договорів оренди землі на ім'я ОСОБА_8 за № 20 у 2008 році зареєстровано договір про внесення змін до договору оренди землі. В управлінні відсутня інформація щодо заяв про державну реєстрацію договорів про внесення змін до договору оренди земельних ділянок, оскільки у 2008 році договори оренди землі реєстрував Яготинський районний відділ Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» (а. с. 78, т. 1).

Згідно з договорами оренди земельних ділянок, укладеними між ФГ «Лаос-Агро» та ОСОБА_8, ОСОБА_7 від 03 лютого 2014 року, від 05 лютого 2014 року, ОСОБА_8 передала, а ФГ «Лаос-Агро» прийняло у строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва НОМЕР_2 загальною площею 3,1100 га, посвідчену державним актом на право власності на земельну ділянку, який зареєстрований 07 грудня 2004 року за № 76, яка розташована за межами населеного пункту та в адміністративних межах Богданівської сільської ради Яготинського району Київської області, ОСОБА_7 передала у строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва НОМЕР_1 загальною площею 3,0453 га, посвідчену державним актом на право власності на земельну ділянку, який зареєстрований 03 грудня 2004 року за № 47. Договори укладено до 31 грудня 2020 року (а. с. 80-87, т. 1).

Згідно з витягами з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 03 лютого 2014 року та 05 лютого 2014 року зареєстровані договори оренди земельних ділянки НОМЕР_2 площею 3,11 га (власник - ОСОБА_8) та площею 3,0453 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (власник - ОСОБА_7) термін дії до 31 грудня 2020 року, з правом пролонгації.

Згідно з свідоцтвом про шлюб ОСОБА_9 та ОСОБА_8 зареєстрували шлюб 27 жовтня 2006 року у відділі реєстрації актів цивільного стану Голосіївського районного управління юстиції в м. Києві, у зв'язку з чим ОСОБА_8 змінила прізвище на ОСОБА_8

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не передбачено автоматичної пролонгації договору оренду землі, а лише визначено, що у разі відсутності заперечень з боку сторін, договір підлягає поновленню шляхом укладення нового договору оренди земельної ділянки, що доводиться фактом укладення з орендодавцями ОСОБА_7 та ОСОБА_8 у 2008 році договорів про внесення змін до договору оренди землі та їх державної реєстрації, та з урахуванням того, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, однак сторони не укладали нового договору та не реєстрували його в установленому порядку, вважав позовні вимоги безпідставними.

Проте з такими висновками судів повністю погодитися не можна.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації.

Системне тлумачення зазначених положень законів дає підстави дійти висновку, що вчинення правочину закон пов'язував з фактом його державної реєстрації, яка має правовстановлювальне значення, оскільки у випадку відсутності державної реєстрації правочину він вважається неукладеним й не створює прав та обов'язків для сторін

Як убачається із п. 8 договору оренди землі, укладеного між ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» та ОСОБА_8 27 вересня 2006 року, його укладено на термін до 31 серпня 2009 року з його наступною автоматичною пролонгацією до 31 серпня 2021 року на тих самих умовах, у випадку відсутності заяви орендодавця не менше як за 180 днів про наміри змінити умови договору або припинити його з 31 серпня 2009 року.

Оскільки договір оренди пройшов державну реєстрацію, він є укладеним, з дня його державної реєстрації у позивача виникло право на оренду землі, проте строк дії договору визначено сторонами з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов договору, зокрема щодо строку його дії.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суди не обґрунтовано не застосували до спірних правовідносин редакцію ст. 33 Закону, чинну як на час укладення, так і закінчення строку дії договору оренди, відповідно до якої після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Вирішуючи спір, суди не врахували факту користування ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» земельною ділянкою ОСОБА_8 після закінчення строку дії договору оренди; протягом строку, визначеного договором, остання письмових заперечень листом-повідомленням на адресу позивача не направляла, однак у лютому 2014 року уклала договір оренди з ФГ «Лаос-Агро» земельної ділянки, якою правомірно користувався позивач.

Відповідь Управління Держкомзему в Яготинському районі Київської області від 25 липня 2014 року № 07-07/1224 щодо внесення змін до договору оренди, укладеного між позивачем та ОСОБА_8, що стало підставою для відмови у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між нею та ФГ «Лаос-Агро», у розумінні ст. ст. 10, 58, 60 ЦПК України не може свідчити про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» та ОСОБА_8 від 27 вересня 2006 року, оскільки за відсутності у матеріалах справи договору про внесення змін не можливо встановити, до яких його умов чи пунктів внесено зміни, чи можуть такі зміни впливати на зміну прав та обов'язків сторін щодо пролонгації договору оренди землі, тому висновки судів в цій частині ґрунтуються на припущеннях.

Отже, встановлення обставин щодо внесення змін до указаного договору оренди землі має суттєве значення для правильного вирішення спору в цій частині, а тому ухвалені у справі судові рішення в частині відмови у визнанні недійсним договору оренди землі, укладеного між ФГ «Лаос-Агро» та ОСОБА_8 від 03 лютого 2014 року, не відповідають положенням ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для їх скасування з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

У частині відмови у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ФГ «Лаос-Агро» та ОСОБА_7 від 05 лютого 2014 року, то рішення судів першої та апеляційної інстанцій в цій частині ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстави для їх скасування чи зміни відсутні.

Зокрема, встановивши, що у 2008 році внесено зміни до п. 8 договору оренди землі від 29 вересня 2006 року, визначено термін його дії до 31 грудня 2013 року та обов'язок орендаря не пізніше за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, з урахуванням ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 31 грудня 2013 року), за відсутності звернення орендаря в установлений договором строк про намір продовжити його дію суди обґрунтовано вважали, що термін дії вказаного договору закінчився 31 грудня 2013 року, він автоматично не пролонгується, тому відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного ОСОБА_7 з ФГ «Лаос-Агро».

Керуючись ст. ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу представника Дочірнього підприємства «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» - Наталенка Дмитра Андрійовича - задовольнити частково.

Рішення Яготинського районного суду Київської області від 06 серпня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 29 вересня 2014 року скасувати в частині позовних вимог Дочірнього підприємства «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» до ОСОБА_8, Фермерського господарства «Лаос-Агро», Реєстраційної служби Яготинського районного управління юстиції у Київській області про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстрації, справу в цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

В іншій частині рішення Яготинського районного суду Київської області від 06 серпня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 29 вересня 2014 року залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:В.О. Кузнєцов В.І. Мартинюк Г.І. Мостова М.І. Наумчук А.С. Олійник