П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2015 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

головуючого Яреми А.Г.,
суддів:Григор'євої Л.І.,Охрімчук Л.І.,Сімоненко В.М., -
Гуменюка В.І.,Романюка Я.М.,
Лященко Н.П.,Сеніна Ю.Л.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом приватного підприємства "Таврія" до ОСОБА_9, фермерського господарства "ОСОБА_10.", відділу Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області, третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю "Дніпропетровська обласна земельна агенція", про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем за заявою фермерського господарства "ОСОБА_10." про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2012 року та в січні 2013 року приватне підприємство "Таврія" (далі - ПП "Таврія" звернулось до суду з позовними заявами, а в травні 2013 року - із заявою про уточнення позовної заяви, в яких посилалось на те, що 10 лютого 2007 року між ПП "Таврія" та ОСОБА_9 було укладено договір оренди, згідно з яким остання передала ПП "Таврія" у користування належну їй земельну ділянку площею 7, 7684 га, що розташована в с. Новософіївка Нікопольського району Дніпропетровської області. Відповідно до умов договору він укладається строком на п'ять років, починаючи від дати його реєстрації. Договір зареєстрований 23 березня 2007 року.

ПП "Таврія" добросовісно й належним чином виконувало свої зобов'язання за договором оренди та більш як за місяць до закінчення строку його дії надіслало ОСОБА_9 проект додаткової угоди й лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Крім того, уповноважені особи ПП "Таврія" пропонували ОСОБА_9 узгодити умови та укласти договір оренди землі на новий строк, однак остання ухилялася.

У подальшому ПП "Таврія" стало відомо, що на підставі договору оренди від 26 березня 2012 року ОСОБА_9 передала в користування спірну земельну ділянку фермерському господарству "ОСОБА_10." (далі - ФГ "ОСОБА_10.". 10 квітня 2012 року договір оренди зареєстрований відділом Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області.

ПП "Таврія" вважає, що має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки з ОСОБА_9; відповідно до вимог статті 33 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон України "Про оренду землі" договір оренди землі, укладений 10 лютого 2007 року між ПП "Таврія" і ОСОБА_9, вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах; закріплення меж належної ОСОБА_9 земельної ділянки в натурі (на місцевості) проведено за відсутності власників суміжних земельних ділянок або уповноважених ними осіб, що свідчить про незаконність акта визначення меж земельної ділянки, а незаконність даного акта свідчить про відсутність у договорі оренди землі, який укладений ОСОБА_9 і ФГ "ОСОБА_10.", передбаченої частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотної умови - місця розташування земельної ділянки, а також відсутність у договорі невід'ємної його частини - акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); державна реєстрація спірного договору оренди землі є протиправною.

У зв'язку із цим ПП "Таврія" просило: визнати договір оренди землі, який укладений 26 березня 2012 року між ОСОБА_9 і ФГ "ОСОБА_10.", недійсним і скасувати його державну реєстрацію; визнати договір оренди земельної ділянки, який укладений 10 лютого 2007 року між ПП "Таврія" і ОСОБА_9, поновленим; визнати ПП "Таврія" орендарем земельної ділянки, зобов'язавши ОСОБА_9 вчинити дії щодо укладення з ПП "Таврія" додаткової угоди, що передбачена статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 11 лютого 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 17 червня 2014 року та ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року, позов ПП "Таврія" задоволено частково: визнано недійсним договір оренди землі, який укладений 26 березня 2012 року між ОСОБА_9 і ФГ "ОСОБА_10."; визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, який укладений 10 лютого 2007 року між ПП "Таврія" і ОСОБА_9; зобов'язано останню вчинити дії щодо укладення з ПП "Таврія" додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 10 лютого 2007 року; у задоволенні решти позову ПП "Таврія" відмовлено; вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

У заяві про перегляд ФГ "ОСОБА_10." порушує питання про скасування ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року і прийняти нове судове рішення, яким справу передати на новий розгляд до суду касаційної інстанції з підстав, передбачених пунктом 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), - неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, зокрема: статті 41 Конституції України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 316, 317, 319, 321, 627, 638, 651, 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 116, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Для прикладу наявності зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення ФГ "ОСОБА_10." посилається на:

ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 вересня 2014 року у справі за позовом ПП "Таврія" про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем (№ 6-28476св14);

рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 листопада 2014 року у справі за позовом ПП "Таврія" про визнання договору оренди землі недійсним, визнання договору оренди землі поновленим та зобов'язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди (№ 6-24684св14).

Так, у справі № 6-28476св14 суд касаційної інстанції погодився з висновками суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову, який виходив із того, що положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов'язок на переукладення договору оренди, враховуючи при цьому статті 6, 203, 316, 317, 319, 321, 651 ЦК України щодо свободи договору, укладення його за наявності вільного волевиявлення особи, непорушності права власності та здійснення цього права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору. Крім того, відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" для вирішення питання про поновлення договору оренди землі необхідне отримання орендодавцем від орендаря листа-повідомлення про поновлення такого договору. Однак позивачем не надано належних доказів щодо отримання орендодавцем (відповідачкою у справі) листа-повідомлення про поновлення такого договору.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову у справі № 6-24684св14, суд касаційної інстанції зазначив, що в порушення статей 3, 4, 16 ЦПК України ПП "Таврія" подано позов щодо недійсності договору, укладеного між фізичною особою та ФГ "ОСОБА_10.", стороною якого ПП "Таврія" не є. Також порушення переважного права орендаря на продовження договору оренди не є визначеною законом підставою для визнання недійсним договору оренди, стороною якого він не є. Вирішення спору в обраний позивачем спосіб його прав не поновлює, залишаючи їх залежними від укладання в подальшому додаткової угоди з орендодавцем. Поновлення такого права можливо шляхом переведення на орендаря, переважне право якого порушено, відповідних прав та обов'язків за договором оренди між відповідачами у справі (між фізичною особою та ФГ "ОСОБА_10.".

У справі, яка переглядається, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про часткове задоволення позову виходячи з того, що договір оренди земельної ділянки, укладений 10 лютого 2007 року між ПП "Таврія" і ОСОБА_9, необхідно вважати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені вказаним договором, оскільки ОСОБА_9 протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі від 10 лютого 2007 року, тобто після 23 березня 2012 року, відповідно до вимог частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" не надсилала на адресу ПП "Таврія" повідомлення про відсутність наміру на продовження договору оренди землі та не заперечувала проти користування позивачем її землею після закінчення строку дії договору. Крім того, судами встановлено відсутність доказів невиконання ПП "Таврія" умов укладеного договору оренди, а також те, що запропоновані орендодавцю умови оренди земельної ділянки ФГ "ОСОБА_10." є кращими ніж ті, що були запропоновані ПП "Таврія". Судом касаційної інстанції не прийнято доводи про те, що позивач не надав належних доказів отримання ОСОБА_9 листа-повідомлення від ПП "Таврія" про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, оскільки Законом України "Про оренду землі" направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення рекомендованим поштовим листом, під розпис, не вимагається. Договір оренди земельної ділянки, укладений 26 березня 2012 року між ОСОБА_9 і ФГ "ОСОБА_10.", порушує права ПП "Таврія", оскільки останнє орендує суміжні земельні ділянки єдиним земельним масивом, а межі належної ОСОБА_9 земельної ділянки на момент укладення оспорюваного договору оренди в натурі (на місцевості) визначені не були. Встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) до підписання договору оренди між ОСОБА_9 та ФГ "ОСОБА_10." не здійснювалося, тому на момент укладення та реєстрації цього договору була відсутня його невід'ємна частина - акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а отже, у договорі не було встановлено його істотної умови - місця розташування земельної ділянки, що є порушенням частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" та відповідно до вимог частини другої статті 15 цього Закону є підставою для визнання договору недійсним.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 319, 321, 627, 638, 651, 653 ЦК України.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява задоволенню не підлягає з таких підстав.

Судами встановлено, що на підставі державного акта на право власності ОСОБА_9 належить земельна ділянка площею 7, 7684 га, що розташована в с. Новософіївка Нікопольського району Дніпропетровської області.

10 лютого 2007 року між ПП "Таврія" і ОСОБА_9 було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на п'ять років, починаючи від дня його державної реєстрації, що була здійснена 23 березня 2007 року.

Земельну ділянку ПП "Таврія" орендувало в загальному масиві (полем) згідно схеми поділу, разом із ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

10 лютого 2012 року ПП "Таврія" надіслало ОСОБА_9 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду земельної ділянки, додавши проект додаткової угоди.

До закінчення строку дії договору оренди ПП "Таврія" 17 липня 2011 року провело збори пайовиків, на яких було обговорено питання щодо укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк і на нових умовах.

ОСОБА_9 договору оренди земельної ділянки на новий строк і на нових умовах із ПП "Таврія" не укладала, натомість 26 березня 2012 року уклала договір оренди з ФГ "ОСОБА_10."

До договору оренди землі від 26 березня 2012 року було додано акт відновлення та узгодження меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 12 березня 2013 року, з якого вбачається, що спірна земельна ділянка використовується для ведення товарного сільськогосподарського виробництва єдиним масивом ФГ "ОСОБА_10.", за бажанням власника землі ОСОБА_9 межові знаки не встановлювались.

Доказів про неналежне виконання ПП "Таврія" умов договору від 10 лютого 2007 року ОСОБА_9 суду не надала.

Умови договору оренди землі, що ПП "Таврія" пропонувало узгодити ОСОБА_9, не є гіршими за умови договору, який укладений останньою з ФГ "ОСОБА_10."

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судами касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний

строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, об'єктом оренди є земельна ділянка.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 79-1 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об'єкта цивільних прав з моменту її сформування, тобто з моменту присвоєнням їй кадастрового номера. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Разом із тим, положення статті 79-1 ЗК України, статті 3 Закону України "Про оренду землі", щодо визначення об'єкта оренди поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю) з урахуванням певних особливостей.

Так, розділом IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) єдиним масивом (полем) згідно зі схемою поділу земель, без установлення меж кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Як установлено судом, саме із цих підстав укладено договір оренди землі від 10 лютого 2007 року між ПП "Таврія" і ОСОБА_9

Пунктом 2.5 цього договору передбачалося, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Таким чином, установивши у справі, яка переглядається, факт належного виконання ПП "Таврія" умов договору оренди; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані ПП "Таврія"; суд на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" дійшов обґрунтованого висновку про наявність у ПП "Таврія" переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк і порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 26 березня 2012 року з іншим орендарем - ФГ "ОСОБА_10."

Установивши факт укладення договору оренди від 26 березня 2012 року з порушенням прав ПП "Таврія", а також вимог статей 15, 33 Закону України "Про оренду землі", суд дійшов правильного висновку про його недійсність.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладеного договору, і частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" слід дійти висновку про те, що направлення відповідачкою до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з ПП "Таврія", заяви з проханням звільнити належну їй земельну ділянку у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди та подальшим перезаключенням договору з іншим орендарем, не створює будь-яких прав і обов'язків для сторін в розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, у справі, яка переглядається, судом касаційної інстанції правильно вирішено питання про застосування одних і тих самих норм матеріального права, тому передбачена пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України підстава для перегляду судового рішення відсутня.

Відповідно до статті 360-5 ЦПК України Верховний Суд України відмовляє в задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися.

Керуючись статтями 355, 360-3, 360-5 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

У задоволенні заяви фермерського господарства "ОСОБА_10." про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Судді Верховного Суду України:А.Г. Ярема Л.І. Григор'єва В.І. Гуменюк Н.П. Лященко Л.І. Охрімчук Я.М. Романюк Ю.Л. Сенін В.М. Сімоненко