Справа № 511/1988/13-ц
Номер провадження: 2/511/44/14
Роздільнянський районний суд Одеської
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 січня 2014 року Роздільнянський
районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді Іванова О.
В.,

при секретарі Томчук
Є.П.,

позивача ОСОБА_1,

представника позивача - адвоката
ОСОБА_2,

відповідача - ОСОБА_3,

представника третьої особи -
Роздільнянської міської ради -
Прибилова О.О.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Роздільна
Одеської області цивільну справу за
позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про
достроковий розрив договору оренди
нежитлового приміщення та стягнення
заборгованості за договором оренди,
суд

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду
з позовом до ОСОБА_3 із вимогами про
дострокове розірвання договору оренди
нежитлового приміщення та стягнення
заборгованості за договором оренди. В
обгрунтування позову позивач
зазначила, що вона з ОСОБА_3 14.05.2008р.
уклала договір оренди нежитлового
приміщення - торгівельного павільйону,
яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1,
яке складається з однієї кімнати,
площею 10кв.м., згідно якого позивач
передав, а відповідач прийняв в
строкове платне користування вказане
приміщення, строк дії договору 4 роки.
Аналогічний договір оренди був
укладений між тими самими сторонами
01.03.2012р.

Згідно вказаного договору оренди
орендар зобов'язаний виплачувати
вартість орендної плати у розмірі
100грн. щомісячно не пізніше 15 числа
поточного місяця. Оскільки з 14.05.2008р. по
теперішній час відповідач орендну
плату не сплачує, тому виникла
заборгованість з 14.05.2008р. по 01.03.2012р. у
розмірі 4600грн., з розрахунку 1200грн. на
рік та з 01.03.20112р. по 01.03.2013р. - 1200грн.,
всього сума заборгованості складає
5800грн.

21.03.2013р. та 21.05.2013р. вона направляла
листи відповідачу про розрив договору
оренди та запропонуванням виплатити
заборгованість, але відповіді не
отримала.

Зазначає з посиланням на ст.ст. 782, 651 ч.2,
759, 762 ЦК України, що договір може бути
змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї з сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та наймодавець має право
відмовитися від договору найму і
вимагати повернення речі, якщо наймач
не вносить плату за користування річчю
протягом трьох місяців підряд, що є на
думку позивача підставою для
розірвання вказаного договору від
01.03.2012р. та стягнення заборгованості по
орендній платі.

Представник позивача - адвокат ОСОБА_2
у судовому засіданні підтримала
повністю позовні вимоги, та зазначала,
що позивач мала реально одержати гроші
від здачі в оренду вказаного
приміщення, оскільки у договорі від
2004р. зазначена сума орендної плати у
розмірі 100грн. щомісячно, а у договорах
від 2008р. та 2012р. вказана сума не
зазначена, тому вважала договір від
2004р. продовжений з обов'язком щодо
сплати орендної плати у вказаному
розмірі. Вважала, що оскільки строк дії
договорів оренди вказано 3 роки, вони
нотаріальному посвідченню не
підлягали. Вказувала, що договір оренди
від 01.03.2012р. слід достроково розірвати з
підстав істотного порушення умов
договору, а саме: не сплати більш 3-х
місяців орендної плати та заключеня
договору суборенди поза межами дії
договору оренди та без повідомлення
власника.

Позивач в судовому засіданні повністю
підтримала позовні вимоги та пояснення
свого представника та зазначала, що
вона двічі письмово повідомляла
відповідача щодо дострокового
розірвання договору, але нічого
зроблено не було. Заборгованість
відповідача на час розгляду справи по
орендній платі складає 5800грн. Крім того
вказувала, що розірвати вказаний
договір необхідно для того щоб мати
можливість замість відповідача саме з
нею укласти договір з РЕС про
постачання електроенергії. Пояснила,
що на час розгляду справи в суді з
березня 2013р. відповідач вказане
приміщенні звільнив та не користується
ним. Не заперечувала обставини щодо
відсутності нотаріального
посвідчення, державної реєстрації
вказаних договорі та передачі об'єкта
по акту прийому-передачі. Вважала, що
оскільки вона як приватний підприємець
не отримувала доплати до пенсії та не
отримувала сплату орендної плати, то її
вимоги підлягають задоволенню у
повному обсязі.

Відповідач в судовому засіданні
позовні вимоги визнала частково,
підтримала свої письмові заперечення
від 15.03.2013р. та зазначала, що в договорі
оренди від 14.05.2008р. не зазначена сума
орендної плати, визнала борг частково в
сумі 1200грн., починаючи з 01.03.2012р. по
01.03.2013р., просила розстрочити суму
сплати боргу, вказувала, що з березня 2013
року фактично договір не діє, оскільки
вона не має можливості користуватися
вказаним приміщенням, т.я замки були
замінені.

Представник третьої особи - Прибилов
О.О. в судовому засіданні з позовними
вимогами погодився частково, підтримав
свої заперечення від 19.11.2013р. (а.с. 76) та
зазначав, що оскільки вказані договори
оренди укладені на 4 роки, вони
нотаріально не посвідчені, державну
реєстрацію не проходили, тому вони є
нікчемними та відповідно недійсними і
по ним виконання обов'язків є не
обов'язковим. Оскільки відповідач
неправомірно використовувала
приміщення, тому вона повинна сплатити
упущений прибуток.

Судовим розглядом встановлено, що
11.05.2004 р. між ОСОБА_1 та відповідачем
ОСОБА_3 було укладено договір оренди
нежитлового приміщення -
торгівельного павільйону, яке
розташоване за адресою: АДРЕСА_1, яке
складається з однієї кімнати, площею
10кв.м., згідно якого позивач
(орендодавець за договором) передав, а
відповідач (орендар за договором)
прийняв в строкове платне користування
вказане приміщення.

Крім того 14.05.2008 р. між ОСОБА_1 та
відповідачем ОСОБА_3 було укладено
договір оренди нежитлового приміщення
- торгівельного павільйону, яке
розташоване за адресою: АДРЕСА_1, яке
складається з однієї кімнати, площею
10кв.м., згідно якого позивач
(орендодавець за договором) передав, а
відповідач (орендар за договором)
прийняв в строкове платне користування
вказане приміщення (а.с. 20).

Аналогічний договір укладений між тими
ж самими сторонами 01.03.2012 року (а.с. 21).

Згідно п. 2 обов'язків орендаря та
п. 1 порядку розрахунків договору
орендар зобов'язаний сплачувати
вартість орендної плати не пізніше 15
числа поточного місяця та за
орендовану площу орендар щомісячно
сплачує договірну суму, комунальні
послуги (електроенергію, тепло),
сплачувати по рахункам.

У відповідності до п. 2 пролонгації та
розторгнення договору у випадку не
виконання своїх обов'язків, сторона має
право розірвати договір в
одностороннім порядку.

Пунктом 2 предмету договору зазначено
строк дії договору 4 роки.

Вказані договори оренди за 2004, 2008 та
2012р.р. державну реєстрацію не
проходили, посвідчені нотаріусом не
були, акти прийому-передачі об'єкта
оренди сторонами вказаних договорів не
підписувався, втім, фактичне отримання
та використання приміщення не
заперечувалося відповідачем, що
підтверджено сторонами в судовому
засіданні та у відповідності до ст. 61 ч.
1 ЦПК України не підлягає доказуванню.

Розглянувши подані документи та
матеріали, всебічно і повно з'ясувавши
всі фактичні обставини, на яких
ґрунтуються позовні вимоги, оцінивши
докази, які мають юридичне значення для
розгляду справи і вирішення спору по
суті, суд прийшов до наступного
висновку про відмову в задоволені
позову з наступних підстав.

Згідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 793 ЦК України
договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини) укладається у письмовій формі,
договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини) строком на три роки і більше
підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 ч. 1 ЦК України передбачено,
що право користування нерухомим
майном, яке виникає на підставі
договору найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини), укладеного на строк не менш як
три роки, підлягає державній
реєстрації відповідно до закону.

Передання наймачеві будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини) оформляється відповідним
документом (актом), який підписується
сторонами договору. З цього моменту
починається обчислення строку
договору найму, якщо інше не
встановлено договором передбачено ч. 1
ст. 759 ЦК України.

Статтями 640 ч. 3 та 334 ч. 4 ЦК України
передбачено, що договір, що підлягає
нотаріальному посвідченню, є укладеним
з дня такого посвідчення, права на
нерухоме майно, які підлягають
державній реєстрації, виникають з дня
такої реєстрації відповідно до закону.

Нормами Закону, а саме ст. 210 ч.1, ст. 220 ч. 1
та ст. 236 ч.1 ЦК України передбачено, що
правочин підлягає державній
реєстрації лише у випадках,
встановлених законом, такий правочин є
вчиненим з моменту його державної
реєстрації; у разі недодержання
сторонами вимоги закону про
нотаріальне посвідчення договору
такий договір є нікчемним; нікчемний
правочин або правочин, визнаний судом
недійсним, є недійсним з моменту його
вчинення.

Відповідно до частини 2 ст. 651
Цивільного кодексу України договір
може бути змінено або розірвано за
рішенням суду на вимогу однієї із
сторін у разі істотного порушення
договору другою стороною та в інших
випадках, встановлених договором або
законом. Істотним є таке порушення
стороною договору, коли внаслідок
завданої цим шкоди друга сторона
значною мірою позбавляється того, на що
вона розраховувала при укладенні
договору.

Статтею 783 Цивільного кодексу України
встановлено, що наймодавець має право
вимагати розірвання договору найму,
якщо:

- наймач користується річчю всупереч
договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав
річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою
створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення
капітального ремонту речі, якщо
обов'язок проведення капітального
ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для
розірвання договору найму на вимогу
орендодавця є вичерпним та розширеному
тлумаченню не підлягає.

Позовні вимоги позивач обґрунтовував
істотним порушенням умов договору
відповідачем з посиланням на ст.ст. 651,
759, 762, 782 ЦК України, вказуючи, що
відповідач, не виконуючи належним
чином та в повному обсязі свої
зобов'язання по сплаті орендної плати,
передав без дозволу орендаря вказане
приміщення в суборенду чим порушує
права позивача та завдає йому шкоду.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач
в якості підстави для розірвання
договору оренди зазначає систематичне
порушення орендарем умови договору
щодо строку внесення орендних
платежів. Посилаючи на договір оренди
від 11.05.2004 року п. 1 порядку розрахунків,
позивач вказує, оскільки у договорах
від 14.05.2008 року та 01.03.2012 року не
зазначена сума орендної плати, а
вказані договори фактично продовжують
договір оренди від 11.05.2004р., то тому сума
орендної плати становить 100грн.
щомісячно.

Згідно п. 1 порядку розрахунків
договору оренди від 11.05.2004р., зазначено
що за орендовану площу орендавець
щомісячно сплачує договірну суму 100грн,
комунальні послуги (електроенергію,
тепло), сплачувати по рахункам.

В той же час, суд вважає, що
невиконання умов договору щодо
внесення орендних платежів не може
бути підставою його розірвання в
судовому порядку. Крім того з договорів
від 14.05.2008 року та 01.03.2012 року
вбачається, що сума орендної плати не
зазначена, в договорі мова ведеться про
договірну суму.

Крім того, посилання позивача на
ст. 651 Цивільного кодексу України, як на
підставу розірвання в судовому порядку
договору у зв'язку з несплатою орендних
платежів, є необґрунтованим, оскільки
ч. 3 цієї статті, так само як і ст. 782
цього Кодексу встановлює для таких
випадків право на односторонню відмову
від договору.

З матеріалів справи не
вбачається, судом не встановлено та
позивачем не доведено направлення
відповідачу (орендарю) та одержання
останнім на підставі ч. 2 ст. 782 ЦК
України повідомлення наймодавця про
відмову від договору у зв'язку з
невнесенням орендної плати протягом
трьох місяців підряд.

Надані в якості доказів листи від
21.03.2013 р. та від 21.05.2013 року з пропозицією
розірвати договір не є належними та
допустимими доказами в розумінні ст.ст.
58, 59 ЦПК України, оскільки не містять
посилання на ст. 782 ЦК України, крім того
лист від 21.05.2013р. відправлений не
стороною договору так як в
рекомендованому повідомленні (а.с. 35)
зазначено найменування відправника -
ОСОБА_1, а лист від 21.03.2013р. (а.с. 37) має
посилання на розірвання договору
оренди від 14.05.2003р..

Також посилання позивача щодо
укладення орендарем договору
суборенди без згоди орендаря як
підстави для розірвання договору
оренди, суд вважає не доведеним, крім
того згідно п. 4 обов'язків орендатора
зазначено, що орендатор має право
здавати об'єкт в суборенду,
необхідність узгодження вказаного
питання між сторонами договір не
містить.

Крім того слід зазначити, що в
судовому засіданні встановлено, що на
даний час договір фактично не діє,
оскільки сторони в судовому засіданні
підтвердили, що з березня 2013 року
орендар був вимушений звільнити
вказане приміщення та не користується
ним на теперішній час, що підтверджено
сторонами в судовому засіданні та у
відповідності до ст. 61 ч. 1 ЦПК України
не підлягає доказуванню.

Інших підстав для розірвання договору
оренди судом не встановлено.

Таким чином, суд прийшов до висновку, що
Законом встановлено вимоги щодо
обов'язкового нотаріального
посвідчення та державної реєстрації
договору найму будівлі, який укладений
строком на три роки і більше.

Згідно до п.2.10 Постанови Пленуму ВГС
України № 12 від 29.05.2013р. «Про деякі
питання практики застосування
законодавства про оренду (найм) майна»
зазначено, що відповідні приписи
частини другої статті 220 ЦК України не
застосовуються до правочинів, які
підлягали і нотаріальному посвідченню,
і державній реєстрації, оскільки
момент вчинення таких правочинів
відповідно до статей 210 та 640 ЦК України
пов'язувався з державною реєстрацією;
відповідні правочини не є укладеними і
не створюють прав та обов'язків для
сторін.

Також судом зазначається, що вказана
цивільна справа розглянута по суті
місцевим судом оскільки згідно ухвали
апеляційного суду Одеської області від
02.10.2013р. (а.с. 70-72) скасована ухвала
Роздільнянського районного суду від
11.07.2013р. якою відмовлено у відкритті
провадження по справі та справа
направлена для вирішення питань щодо
відкриття провадження по справі.

Крім того, з урахування вищенаведеного
суд вважає за необхідне відмовити в
задоволенні позову в частині стягнення
суми заборгованості по орендній плати,
оскільки з договорів від 01.03.2008р. та
01.03.2012р. не зазначено сума орендної
плати, посилання позивача на
пролонгацію договору від 24.05.2004р. в цій
частині не грунтується на законі, крім
того недійсний договір не створює
обов'язків для сторін.

Враховуючи вищевикладене, пред'явлений
позов не відповідає способам захисту
цивільних прав наймодавця, а тому за
вказаних обставин суд дійшов висновку
про відсутність підстав для
задоволення позову у повному обсязі.

Крім того, оскільки вимоги позивача
носять майновий характер, а при
зверненні до суду ним сплачено
лише114грн. 70коп, то у відповідності до
ст. 88 ЦПК України підлягає стягненню в
дохід держави з позивача судовий збір у
сумі 465,30грн. (1%х5800грн.-114,70).

Керуючись ст.10, 11, 58, 59, 60, 61, 88, 212-214 ЦПК
України , суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовної заяви
ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про достроковий
розрив договору оренди нежитлового
приміщення та стягнення
заборгованості за договором оренди -
відмовити у повному обсязі .

Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1 (паспорт
серії НОМЕР_2, виданий 05.04.2002р.
Роздільнянським РВУМВС України в
Одеській області, ІПН № НОМЕР_1) судовий
збір в дохід держави в сумі 465,30грн.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку до апеляційного
суду Одеської області через
Роздільнянський районний суд шляхом
подачі апеляційної скарги протягом
десяти днів з дня його проголошення.
Особи, які брали участь у справі, але не
були присутні у судовому засіданні під
час проголошення рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Суддя
О.В. Іванова