Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
07.02.2014 394/695/13-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 лютого 2014 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області

в складі головуючого: судді - Запорожець О.М.

при секретарях: Довгій С.В., Маринець В.А.,

Лясковській О.М.

адвоката: Васьковського В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Новоархангельськ цивільну справу за позовом сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись" до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою та зустрічним позовом ОСОБА_3 до сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись", за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

Сільськогосподарський виробничий кооператив "Вись" звернувся до суду з цивільним позовом до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою, а останній в свою чергу до початку розгляду справи по суті звернувся із зустрічним позовом до сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись", за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Сільськогосподарський виробничий кооператив в обґрунтування своїх позовних вимог в позовній заяві вказав, що в інтересах кооперативу 01.09.2007 року між СВК "Вись" та ОСОБА_4 (який на даний час помер і його спадкоємцем у встановленому законом порядку є відповідач у справі, який перейняв всі права та обов'язки по укладеному договору) було укладено договір оренди земельної ділянки. Предметом договору є ведення товарного сільгоспвиробництва. Об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 6,00 га. Даний договір укладено терміном на п'ять років. Орендна плата визначена сторонами в даному зобов'язанні в натуральному та грошовому вигляді в розмірі 3,2 % від грошової оцінки земельної ділянки. Даний договір зареєстрований у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 16.04.2009 року.

В 2012 році СВК "Вись" було визначено структуру посівних площ на 2013 рік по даному кооперативу і на земельній ділянці СВК "Вись" мало намір посіяти гібрид кукурудзи "Сплендіс", потенційна врожайність, якого складає 140 цн/га, зерна посівного матеріалу були закуплені кооперативом до настання часу посіву. Після прибуття на земельну ділянку відповідача було з'ясовано, що він самовільно в порушення умов вищезазначеного договору та Закону України "Про оренду землі" самовільно засіяв орендовану земельну ділянку (в період дії договору) насінням сої. В період зустрічі з відповідачем він повідомив, що земельну ділянку засіяв правомірно, і не бажає на даний час повертати її. Керівництво кооперативу на даний час не вживало ніяких заходів щодо пересівання даної площі, оскільки виходячи з правових відносин всі спори щодо користування та розпорядження в разі недосягнення згоди між орендарем та орендодавцем повинні вирішуватись в судовому порядку.

Вважав, що орендодавець в порушення вимог ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", ст. 640 ЦК України, що діяли на момент вчинення правочину, без законних на те підстав не дочекавшись закінчення терміну дії договору приступив до обробітку земельної ділянки, оскільки термін дії договору спливає 16.04.2014 року, рахуючи з дня його реєстрації, як визначено вищезазначеними статтями. Просив суд зобов'язати ОСОБА_3 не чинити перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою, повернути після набрання рішенням законної сили у користування СВК "Вись" орендовану земельну ділянку, стягнути сплачений судовий збір.

ОСОБА_3 в зустрічному позові посилався на те, що він успадкував земельну ділянку, яка належала його померлому батькові, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-КР № НОМЕР_1 від 02.10.2001 року, яка розташована в с. Скаліва Новоархангельського району. Договір оренди земельної ділянки був підписаний СВК "Вись" та його батьком 01.09.2009 року та зареєстрований третьою особою через один рік і дев'ять місяців, тобто 16.04.2009 року. СВК "Вись" в порушення вимог абзацу 6 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", яка містить перелік істотних умов договору оренди землі в п. 17 договору не вписав усних домовленостей про умови збереження стану об'єкта оренди, в якому зазначений пункт не заповнений і тому він вимушений подати зустрічний позов про визнання договору оренди землі недійсним у відповідності до вимог ст. 123 ЦПК України. 06.10.2012 року він звернувся до СВК "Вись" з письмовою заявою про невикористання земельної ділянки після збору врожаю в 2012 році, так як він бажає її використовувати самостійно. Земельна ділянка після збору врожаю 2012 року СВК "Вись" не оброблялася до травня 2013 року, і тому він вирішив, що СВК "Вись" закінчив орендувати земельну ділянку і тому він приступив до обробітку земельної ділянки. Після посіву ним насіння сої на земельній ділянці, СВК "Вись" почало заявляти, що договір оренди землі закінчується 16.04.2014 року згідно дати його державної реєстрації. В зустрічному позові наполягав на тому, що договір недійсний, оскільки не вказана умова збереження стану об'єкта оренди. Посилався на постанови Верховного Суду України від 06.02.2012 року та 14.03.2012 року як подібні в виниклих правовідносинах.

Просив суд визнати договір оренди землі укладений між СВК "Вись" та його батьком ОСОБА_4 недійсним з моменту його державної реєстрації, а також стягнути на його користь сплачений судовий збір.

Представник СВК "Вись" в судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила суд їх задовольнити, зустрічний позов не визнала та просила відмовити в його задоволенні. Надала суду укладену додаткову угоду між ОСОБА_4 та СВК "Вись".

ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги СВК "Вись" не визнав та просив суд відмовити в їх задоволенні, свій зустрічний позов підтримав в повному обсязі та просив його задовольнити. Додаткову угоду батько не підписував. Просив суд звернути увагу на п. 40 договору оренди земельної ділянки.

Представник ОСОБА_3 Васьковський В.А. в судовому засіданні позов СВК "Вись" не визнав, просив відмовити в його задоволенні, а зустрічний позов підтримав в повному обсязі та просив його задовольнити. Звертав увагу суду на п. 40 договору оренди земельної ділянки, про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області, вважала, що при державній реєстрації договору оренди землі між СВК "Вись" та ОСОБА_4 відсутні порушення вимог чинного на момент реєстрації законодавства. Відповідно до п. 21 Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220 " Про затвердження Типового договору оренди землі" істотна умова, яку ОСОБА_3 вважає не зазначеною в договорі, дублюється у п. 21 договору оренди між СВК "Вись" та ОСОБА_3 Відділ 10.02.2009 року отримав договір оренди для його погодження у відповідності до п. 5 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України " Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" № 2073 від 25.07.1998 року і як результат - надав висновок щодо надання в користування (оренду) земельної ділянки та проведення державної реєстрації договору оренди від 10.02.2009 року за вихідним номером 263.

Свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні суду пояснила, що працює головним бухгалтером СВК "Вись". В приміщені бухгалтерії СВК "Вись", в серпні 2011 року, в її присутності підписувалася додаткові угода до договору оренди земельної ділянки з ОСОБА_4. Додаткову угоду заповнювала вона власноручно, а підписував вказану угоду ОСОБА_4 власноручно в її присутності.

Свідок ОСОБА_6 в судовому засіданні суду пояснила, що вона була присутня при укладанні додаткових угод до договору оренди земельної ділянки в період серпня та вересня місяця 2011 року. В цей час на початку серпня укладалася додаткова угода і з ОСОБА_4, вона заповнювала бланк додаткової угоди, і він добровільно підписував її у її присутності.

Заслухавши пояснення сторін, свідків та дослідивши матеріали справи суд вважає, що первісний позов обґрунтований і підлягає задоволенню в повному обсязі, а зустрічний позов не обґрунтований і не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

У відповідності до державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР № НОМЕР_1 від 02.10.2001 року /а.с.7/ ОСОБА_4 є власником земельної ділянки розміром 6,00 га, яка розташована на території Скалівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 12.04.2013 ОСОБА_3 після смерті ОСОБА_4 успадкував вищезазначену земельну ділянку /а.с.48/.

01.09.2007 року між СВК "Вись" та ОСОБА_4 було укладеного договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 16.04.2009 року за № 54 /а.с.5-9/. Зазначений договір відповідно до п. 8 укладено терміном на п'ять років. П. 9 вказує що орендна плата сплачується орендарем в натуральному та грошовому вигляді в розмірі 3,2 % від грошової оцінки земельної ділянки. В п. 17 не вказано умови збереження стану об'єкта землі. П. 20 договору вказує на те, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі. У п. 21 зазначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. В п. 28 договору оренди земельної ділянки з одних із прав орендодавця є право вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів дотримання державних стандартів норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів. Згідно з п. 29 договору орендодавець зобов'язаний передати земельну ділянку, що відповідає умовам договору оренди; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, це саме закріплено в ст. 24 Закону України "Про оренду землі". Акти про передачу та прийом земельної ділянки в натурі та визначення меж земельної ділянки в натурі підписані сторонами 01.09.2007 року.

08.08.2011 року між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2007 року /а.с.66/ , відповідно до якої сторони внесли в договір зміни та доповнення в п. 9 орендна плата вноситься орендарем в натуральній та грошовій формі в розмірі 6 % від грошової оцінки землі, що становить 5564 грн. строком на п'ять років; орендар та орендодавець погоджуються на продовження дії договору оренди земельної ділянки на строк п'ять років з часу підписання додаткової угоди; п. 17 умови збереження стану об'єкта оренди: дотримуватись вимог протиерозійної організації орендованої земельної ділянки. Твердження ОСОБА_3 з приводу не підписання даної угоди не приймається судом до уваги, оскільки воно спростовується показаннями свідків. Даний правочин вчинено між сторонами після внесення змін до ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" та ст. 640 ЦК України не підлягає обов'язковій державній реєстрації. При укладанні даної додаткової угоди орендодавець закріпив право орендаря на отримання орендної плати в більшому розмірі ніж було передбачено в договорі оренди земельної ділянки. Пунктом 1 Указу Президента № 92/2002 після внесених змін № 725/2008 встановлено розмір орендної плати не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Цей Указ набрав чинності з дня опублікування. У ньому немає посилання на те, що його дія поширюється на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін. На момент розгляду справи по суті додаткова угода не пройшла державної реєстрації.

Відповідно до довідки СВК "Вись" та структури посівних площ /а.с.10-12/ СВК "Вись" на земельній ділянці ОСОБА_4 в 2013 році мало намір посіяти гібрид кукурудзи "Сплендіс".

Згідно із протоколу № 3 /а.с.13/ загальних зборів СВК "Вись" головою правління обрано ОСОБА_7

В заяві адресованій СВК "Вись" від 06.10.2012 року ОСОБА_3 просить земельну ділянку (пай) № № 348, 349 загальною площею 9,00 га, які належали його батькові ОСОБА_4 2012-2013 роках не використовувати /а.с.47/. Суд звертає увагу на те, що останній на час написання заяви не мав права користуватись, розпоряджатись та вчиняти будь-які інші дії щодо земельної ділянки спадкодавця, оскільки зазначені права виникли у нього після оформлення спадщини тобто 12.04.2013 року /а.с.48/.

В 2009 році СВК "Вись" провело аналіз ґрунту земельної ділянки ОСОБА_4 /а.с.116/.

Відповідно до п. 7 висновку відділу Держкомзему у Новоархангельському районі Кіровоградської області від 10.02.2009 року щодо надання в користування (оренду) земельної ділянки та проведення державної реєстрації договору оренди /а.с.80/ усі істотні умови, відповідно до ст. 15 Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду землі" в договорі зазначені. Відділ Держкомзему не заперечує проти державної реєстрації, з урахуванням вимог діючого законодавства, вказаного договору оренди земельної ділянки між орендарем та орендодавцем.

Ст. 1 Закону України "Про оренду землі" (далі Закон), визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендодавцями землі відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями землі відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки, відповідно до приписів ч. 5 ст. 6 Закону, підлягає державній реєстрації.

Ст. 13 Закону вказує, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У відповідності до ст. 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати

орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.

Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю, повинен бути зменшений, якщо орендар навмисно або через необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем або не вжив заходів щодо їх зменшення.

Згідно зі ч. 1 ст. 31 Закону договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку, на що вказує ст. 35 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 18, ч. 1 ст. 20 Закону України " Про оренду землі", які діяли на момент вчинення правочину, договір оренди землі підлягає державній реєстрації й на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України і є укладеним з моменту такої реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17.02.2003 року "Про заходи створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", який у силу ст. 106 Конституції України є обов'язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру, реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, яка діяла на момент вчинення правочину, договір який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Ст. 15 Закону України "Про оренду землі" умови збереження стану об'єкта оренди є істотною умовою договору оренди землі і відсутність у договорі цієї істотної умови є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання такого договору недійсним відповідно до Закону.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України.

У п. 17 договору оренди землі сторони не зазначили умови збереження стану об'єкта оренди, але ці умови були визначені ними у п. 21 цього договору, де зазначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому він її одержав. Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей земельної ділянки, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Відповідно до п. 30 орендар використовує орендовану земельну ділянку згідно з цільовим призначенням.

Зазначене свідчить про те, що відповідно до вимог ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлених вимогами п. 17 договору оренди землі.

Тим паче п. 19 договору оренди земельної ділянки (про який йшлась мова вище) передбачає право ОСОБА_3 вимоги до орендаря щодо належних умов використання та збереження земельної ділянки, яким останній взагалі не скористався. Крім того, після самовільного зайняття земельної ділянки ОСОБА_3 не висував СВК "Вись" жодних претензій, щодо якості та умов збереження ґрунту, а також в період дії договору взагалі не цікавився про період його дії.

А тому на думку суду в урахуванням зазначених статей дія договору оренди земельної ділянки закінчується 16.04.2014 року.

Посилання ОСОБА_3 та його представника в судовому засіданні про положення п. 40 договору оренди про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Але питання розірвання договору у відповідності до п. 39 вищезазначеного договору в односторонньому порядку не допускається. Розірвання договору в односторонньому порядку можливе тільки за рішенням суду. Позовної вимоги в судовому засіданні про розірвання договору оренди земельної ділянки ОСОБА_3 не заявляв. Та після успадкування земельної ділянки після смерті батька жодних листів до СВК "Вись" щодо можливості розірвання договору не надсилав, а тому в даному судовому засіданні посилання на п. 40 не може бути розглянуто оскільки не було предметом судового розгляду.

Враховуючи викладене суд вважає, що первісний позов підлягає задоволенню в повному обсязі, а в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.

На підставі наведеного, та керуючись ст. ст. 3, 8, 10, 88, 209, 213, 214, 215 Цивільного процесуального кодексу України, ст. ст. 203, 210, 237, 640 Цивільного кодексу України, ст. 125 Земельного кодексу України, ст. ст. 1, 4, 5, 6, 13, 18, 20, 27, 31, 35 Закону України "Про оренду землі" суд -

В И Р І Ш И В :

Цивільний позов сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись" до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою задовольнити повністю.

Зобов'язати ОСОБА_3 не чинити перешкод СВК "Вись" до 16.04.2014 року у користуванні орендованою земельною ділянкою площею 6,00 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-КР № НОМЕР_1 від 02.10.2001 року на полі АДРЕСА_1 Новоархангельського району Кіровоградської області.

Зобов'язати ОСОБА_3 негайно повернути після набрання рішенням законної сили у користування СВК "Вись" земельну ділянку площею 6,00 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-КР № НОМЕР_1 від 02.10.2001 року на полі АДРЕСА_1 Новоархангельського району Кіровоградської області.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь СВК "Вись" понесені судові витрати в сумі 114 /сто чотирнадцять/ грн. 70 коп.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись", за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Кіровоградської області через Новоархангельський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: