Апеляційний суд Кіровоградської
№ провадження 22-ц/781/1432/14
Головуючий у суді І-ї інстанції Пляка
Доповідач Кривохижа В. І.
УХВАЛА

Іменем України

21.05.2014 р. колегія суддів судової
палати у цивільних справах
апеляційного суду Кіровоградської
області у складі:

Головуючої:
Кривохижі В.І.

Суддів:
Голованя А.М.

Черниш Т. В.

при секретарі
Дімановій Н.І.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Кіровограді цивільну
справу за позовом ОСОБА_2 до
селянського фермерського господарства
«Дєдов», третя особа - відділ
Держземагенства в Олександрівському
районі про визнання недійсним договору
оренди земельної ділянки, за
апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення
Олександрівського районного суду
Кіровоградської області від 2 квітня 2014
року,

ВСТАНОВИЛА:

У грудні 2013 року ОСОБА_2
звернулася в суд з позовом до
селянського фермерського господарства
«Дєдов», третя особа - відділ
Держземагенства в Олександрівському
районі про визнання недійсним договору
оренди земельної ділянки.

Зазначала, що вона є власником
земельної ділянки НОМЕР_1, розташованої
на території Олександрівської
селищної ради. У 2010 році між нею та
відповідачем укладено договір оренди
землі, який зареєстровано 10 грудня 2010
року відділом Держкомзему в
Олександрівському районі. Договір
оренди укладено на п'ятнадцять років.

Оскільки договір оренди землі не
містить істотних умов, передбачених
статтею 15 Закону України «Про оренду
землі», а саме: у договорі відсутні
умови щодо збереження стану об'єкта
оренди, не визначено, хто саме із сторін
договору несе відповідальність в разі
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди, відсутні умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, тому і просила
визнати його недійсним.

Рішенням Олександрівського
районного суду Кіровоградської
області від 2 квітня 2014 року у
задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач
ставить питання про скасування рішення
суду та ухвалення нового рішення про
задоволення позовних вимог через
невідповідність висновків суду
обставинам справи, порушення норм
матеріального та процесуального права.
Зазначає, зокрема, що судом першої
інстанції не з'ясовано, що дійсно
порушено право позивача у зв'язку з
відсутністю в договорі оренди
зазначених умов та їх істотність. Крім
того, суд не дав правової оцінки
відсутності у договорі умов передачі в
заставу та внесення до статутного
фонду земельної ділянки.

Позивач та представник третьої
особи належним чином повідомлені про
час і місце розгляду справи, про що
свідчать повідомлення про вручення
поштового відправлення (а.с. 60,61), в
судове засідання не з'явилися, що
відповідно до ч.2 ст.305 ЦПК України не
перешкоджає розглядові справи.

Заслухавши доповідача, пояснення
представника відповідача, яка
заперечувала проти доводів скарги,
перевіривши матеріали справи,
законність і обґрунтованість рішення
суду першої інстанції в межах,
визначених ст.303 ЦПК України, колегія
суддів вважає, що апеляційна скарга
підлягає відхиленню з таких підстав.

Судом встановлено і матеріалами
справи підтверджується, що між
позивачем та відповідачем у 2010 році
укладено на п'ятнадцять років договір
б/н оренди земельної ділянки НОМЕР_1,
розташованої на території
Олександрівської селищної ради
Олександрівського району
Кіровоградської області, площею 2,84 га,
зареєстрований 10 грудня 2010 року
Олександрівським офісом КРФЗКД, про що
у державному реєстрі земель вчинено
запис № 85 (а.с. 7-8).

Згідно акту прийому - передачі
позивач передав відповідачу земельну
ділянку по державному акту серії КР №
115305 (а.с. 8).

Як підставу визнання недійсним
договору оренди позивач зазначив
відсутність у ньому передбачених ст.15
Закону України «Про оренду землі»
істотних умов, а саме: умов щодо
збереження стану об'єкта оренди, щодо
визначення сторони договору, яка несе
відповідальність в разі випадкового
пошкодження або знищення об'єкта
оренди, умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

Вирішуючи спір, суд першої
інстанції виходив з того, що позивач не
довів перед судом заявлені ним вимоги,
встановивши відсутність порушень його
законних прав у зв'язку з відсутністю в
договором зазначених умов, їх
істотності, у зв'язку з чим підстав,
передбачених ст. 15 ЗК України, для
визнання договору оренди недійсним
немає.

Суд апеляційної інстанції
погоджується з такими висновками суду.

Відповідно до ст.93 Земельного
кодексу України право оренди
земельної ділянки - це засноване на
договорі строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.

Договір є укладеним, якщо сторони
в належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК
України). Істотними умовами договору
є умови про предмет договору, умови, що
визначені законом як істотні або
необхідними для договорів даного виду,
а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України
«Про оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної
статті визначено, що відсутність у
договорі оренди землі однієї з
істотних умов, передбачених цією
статтею, є підставою для визнання
договору недійсним відповідно до
закону.

У п.7 постанови Пленуму
Верховного Суду України № 9 від 6
листопада 2009 року «Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» зазначено, що
угода може бути визнана недійсною лише
з підстав і з наслідками, передбаченими
законом.

Проте відповідно до ст. 3 ЦПК
України та ст.15 ЦК України в порядку
цивільного судочинства підлягає
захисту саме порушене право.

Зокрема, суд має встановити, чи
дійсно порушуються права позивача у
зв'язку з відсутністю в договорі оренди
зазначених умов, а також з'ясувати, в
чому саме полягає порушення його
законних прав.

У правовій позиції, яка
висловлена Верховним Судом України в
постанові від 25 грудня 2013 року у справі
№ 6-94цс13, зазначено, що виходячи з того,
що відповідно до статті 15 Цивільного
кодексу України та статті 3 Цивільного
процесуального кодексу України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право,
суд повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених статтею 15
Закону України від 6 жовтня 1998 року №
161-ХІУ «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, також з'ясувати у
чому саме полягає порушення їхніх
законних прав.

Із матеріалів справи вбачається,
що у позовній заяві позивачем не
зазначено, в чому саме полягає
порушення її прав як орендодавця
оспорюваним договором і які зміни мали
б бути внесені до тексту договору для
забезпечення її прав.

Статтею 627 ЦК України закріплено
принцип свободи договору.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України
у разі тлумачення умов договору можуть
враховуватися також типові умови
(типові договори), навіть якщо в
договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору
здійснюється відповідно до статті 213
цього Кодексу.

Частиною 4 ст.22 ЗК України
встановлено, що земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
використовуються відповідно до
розроблених та затверджених в
установленому порядку проектів
землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь і
передбачають заходи з охорони земель.

Згідно із ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду
землі» типова форма договору оренди
землі затверджується Кабінетом
Міністрів України.

Зі змісту укладеного між
сторонами договору оренди землі
вбачається, що він відповідає Типовому
договору оренди землі, затвердженому
постановою КМУ від 3 березня 2004 року №220
( із змінами, внесеними згідно з
постановами КМУ № 1724 від 13.12.2006 року,
№780 від 3.09.2008 року).

Частиною 1 ст.15 Закону України
«Про оренду землі» визначено, що
«умови використання земельної
ділянки» і «умови збереження стану
об'єкта оренди» є окремими істотними
умовами договору оренди.

Проте, у Типовому договорі оренди
землі, затвердженому постановою КМУ
від 3 березня 2004 року №220 (із змінами,
внесеними згідно з постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 03.09.2008 року),
пункт 17 «Умови збереження стану об'єкта
оренди» знаходиться у розділі, який має
назву «Умови використання земельної
ділянки» і який містить три пункти: п.15
«Земельна ділянка передається в оренду
для (мета використання)», п.16 «Цільове
призначення земельної ділянки», п.17
«Умови збереження стану об'єкта
оренди».

Таким чином, типовий договір не
містить такої окремої істотної умови
договору оренди землі, як умови
використання земельної ділянки. Умови
використання земельної ділянки у ньому
розкриваються шляхом узгодження
сторонами договору мети використання
земельної ділянки, її цільового
призначення та умов збереження стану
об'єкта оренди.

В пункті 17 оспорюваного договору
оренди землі вказано, що умов
збереження стану об'єкта оренди
«немає».

Наведене свідчить про те, що
сторони дійшли згоди, що умови
збереження стану об'єкта оренди
визначаються чинним законодавством
України, яке регулює зазначені
правовідносини.

Зокрема, при встановленні умов
збереження стану об'єкта оренди у
необхідних випадках передбачається
проведення рекультивації - як
технічної, так і біологічної, з
дотриманням положень ст.ст.166,168 ЗК
України, постанови РМ СРСР від 02.06.1976
року № 407, постанови РМ УРСР від 14.07.1976
року №327 та інших актів чинного
законодавства.

У пункті 32 оскаржуваного договору
оренди землі зазначено: «ризик
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди чи його частини несе
орендар/орендодавець», тобто договір
оренди землі містить визначену Законом
істотну умову, як визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди.

Статтею 11 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що ризик
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди несе орендодавець, якщо
інше не передбачено договором оренди
землі. У разі прострочення
орендодавцем або орендарем
установлених договором оренди землі
строків передачі об'єкта оренди ризик
його випадкового знищення або
пошкодження у цей період несе сторона,
яка допустила прострочення його
передачі.

Тобто, зазначена в пункті 32
договорів оренди землі умова договору
передбачає, що ризик несе та сторона
договору, у якої в конкретний період
перебуває земельна ділянка.

Таким чином, ризик випадкового
знищення або пошкодження об'єкта
оренди урегульовано статтею 11 Закону
України «Про оренду землі».

В договорі сторони не передбачили
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, але це не порушує
права чи інтереси позивача, як власника
земельної ділянки, оскільки
відповідно до ч.5 ст.93 Земельного
кодексу право оренди може
передаватися у заставу, вноситися до
статутного капіталу виключно
власником земельної ділянки. До того ж
відповідно до ч.4 ст.133 ЗК
заставодержателями права оренди
земельних ділянок
сільськогосподарського призначення
можуть бути лише банки.

Умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки урегульовано
Законами України «Про заставу» від 2
жовтня 1992 року та «Про господарські
товариства» від 19 вересня 1991 року.

Суд першої інстанції хоча і не
зазначив про ці норми закону в своєму
рішенні, але дійшов правильного
загального висновку про те, що позивач
не довів того, що відсутність в
спірному договорі умов, передбачених
ст.15 Закону України» Про оренду землі»,
призвела до порушення його законних
прав та інтересів.

Та обставина, що ухвалюючи
рішення, суд першої інстанції не
мотивував висновки щодо умов передачі
у заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки
не вплинуло на його правильність.

Відповідно до ч.3 ст.309 ЦПК України
порушення норм процесуального права
можуть бути підставою для скасування
або зміни рішення, якщо це порушення
призвело до неправильного вирішення
справи.

Тому не ґрунтуються на законі та є
безпідставними доводи скарги, які не
містять посилань на докази, які б
спростовували висновки суду першої
інстанції.

Інші доводи скарги також не дають
підстав для висновку про порушення або
неправильне застосування судом норм
матеріального або процесуального
права, яке призвело або могло призвести
до неправильного вирішення справи.

Рішення суду першої інстанції є
законним і обґрунтованим, вимоги
матеріального і процесуального права
при розгляді справи додержано, а доводи
апеляційної скарги не є істотними. В
межах доводів апеляційної скарги
підстав для його скасування або зміни
не встановлено (стаття 308 ЦПК).

Керуючись ст. ст. 303, 307, 308, 313, 315 ЦПК
України, колегія суддів,-

УХВАЛИЛА :

Апеляційну скаргу відхилити, а
рішення Олександрівського районного
суду від 2 квітня 2014 року залишити без
змін.

Ухвала набирає законної сили з
моменту проголошення і може бути
оскаржена до Вищого спеціалізованого
суду України з розгляду цивільних і
кримінальних справ протягом двадцяти
днів.

Головуюча:

Судді: