Справа № 761/9570/14-ц
Провадження №2/761/3745/2014
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

08 жовтня 2014 року Шевченківський
районний суд м. Києва у складі:

головуючого - судді: Осаулова
А.А.

при секретарі: Вольда М.А.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Києві в приміщенні
суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1
до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Фірма «Консоль ЛТД»,
третя особа: Публічне акціонерне
товариство «Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк» про
визнання договору іпотеки недійсним, -

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 звернулась до
Шевченківського районного суду м.
Києва з позовом до відповідача ТОВ
«Фірма «Консоль ЛТД», третя особа: ПАТ
«Акціонерний комерційний
промисловий-інвестиційний банк» про
визнання договору іпотеки недійсним та
визнання майнового права на об»єкт
незавершеного будівництва.

Свої позовні вимоги позивач
обґрунтовував тим, що між ОСОБА_2 та
відповідачем 23.01.2003 року було укладено
договір №0071/322-14 про спільну діяльність
пайової (дольової) участі у будівництві
багатоквартирного будинку за адресою
АДРЕСА_1. На виконання договірних
правовідносин ОСОБА_2 сплатила
відповідачу внесок в сумі 1767374,20 грн. В
подальшому 20.10.2005 року ОСОБА_2 уклала з
позивачкою ОСОБА_1 договір
відступлення вимоги, згідно якого
колишній власник ОСОБА_2 відступила, а
ОСОБА_1 набула право вимоги по
виконанню зобов'язання за Договором
про спільну діяльність з пайової
участі у будівництві
багатоквартирного будинку № 0071/322-14р.
від 23.01.2003 року. 24 жовтня 2005 року
позивачка ОСОБА_1, відповідач ТОВ
«Фірма Консоль ЛТД» та ОСОБА_2 уклали
між собою додаткову угоду № 2 до
Основного договору, відповідно до якої
змінили сторони в Основному договорі з
ОСОБА_2 на ОСОБА_1, змінили запланований
термін закінчення будівництва та здачі
Об'єкту з четвертого кварталу 2004 року
на другий квартал 2006 року, а відповідно
до додаткової угоди № 7 змінили строк
закінчення будівництва на третій
квартал 2012р. Оскільки на даний час
будівництво об'єкту не завершено,
будинок в експлуатацію не введено,
позивачка не має можливості отримати
належну їй за основним договором 4-х
кімнатну квартиру, чим порушуються її
права як добросовісного інвестора. За
таких обставин позивачка просила суд
визнати за нею майнові права на 4-х
кімнатну квартиру АДРЕСА_1. Крім того,
згідно заяви про збільшення позовних
вимог позивач також просила суд
визнати недійсним договір іпотеки
укладений між Публічним акціонерним
товариством «Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк» та ТОВ
«Фірма Консоль ЛТД», посвідчений 15.10.2004
року приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_3 і
зареєстрований в реєстрі для
нотаріальних дій за № 5330, в частині
передачі ТОВ «Фірма Консоль ЛТД» у
іпотеку ПАТ «АКПІБ» 5-ти кімнатну
квартиру АДРЕСА_1 на 11-му поверсі
загальною проектною площею 145,4 кв.м. за
вищевказаною адресою; визнати за
позивачкою майнові права на вказану
квартиру.

В судовому засіданні представник
позивача позовні вимоги в частині
визнання договору іпотеки недійсним
підтримав та просив вказані вимоги
задовольнити з підстав зазначених у
них та згідно наведених у ухвалі Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ від 26.02.2014 року доводів, оскільки
передача в іпотеку майнових прав
законодавством не передбачена та при
укладенні оспорюваного договору
іпотеки були порушені права позивача
на отримання новозбудованої квартири.

Представник відповідача в судове
засідання не з'явився, про день та час
розгляду справи повідомлявся належним
чином, причини неявки в судове
засідання не повідомив, заяв та
клопотань від нього в адресу суду не
надходило.

Представник третьої особи ПАТ «АКПІБ»
в судовому засіданні позовні вимоги не
визнав та зазначив, що вимоги позивачки
не ґрунтуються на вимогах закону, не
підтверджені належними та допустимими
доказами, а тому просив у позові
відмовити.

Вислухавши пояснення представника
позивача, представника третьої особи,
дослідивши докази, суд вважає, що
позовні вимоги про визнання недійсним
договору іпотеки підлягають до
задоволення, виходячи з наступного.

Рішенням Шевченківського районного
суду м.Києва від 28.10.2013 року, що було
залишено без змін згідно ухвали
Апеляційного суду м.Києва від 26.12.2013
року було відмовлено у задоволенні
позову ОСОБА_1 до ТОВ «Фірма «Консоль
ЛТД», третя особа: ПАТ «Акціонерний
комерційний промисловий-інвестиційний
банк» про визнання договору іпотеки
недійсним та визнання майнового права
на об»єкт незавершеного будівництва.

Ухвалою Вищого Спеціалізованого суду
України з розгляду кримінальних і
цивільних справ від 26.02.2014 року
рішенням Шевченківського районного
суду м.Києва від 28.10.2013 року та ухвалу
Апеляційного суду м.Києва від 26.12.2013
року у частині вирішення позову про
визнання договору іпотеки недійсним
було скасовано і передано у цій частині
справу на новий судовий розгляд. Між
тим, в іншій частині рішення
Шевченківського районного суду м.Києва
від 28.10.2013 року та ухвалу Апеляційного
суду м.Києва від 26.12.2013 року було
залишено без змін.

Перевіряючи обставини справи в межах
направлених на новий судовий розгляд
матеріалів справи в частині вимог про
визнання договору іпотеки недійсним,
судом встановлено, що 23.01.2003 року між
ТОВ «Фірма Консоль ЛТД» та ОСОБА_2 був
укладений договір про спільну
діяльність щодо пайової (часткової)
участі в будівництві
багатоквартирного житлового будинку №
0071/322-14 (р).

20.10.2005 року між ОСОБА_2 та позивачкою
ОСОБА_1 було укладено договір про
відступлення права вимоги (а.с. 10), який
посвідчений 20.10.2005 року приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_4 за
реєстровим номером 5441.

Згідно п.1 цього Договору ОСОБА_2
відступила, а ОСОБА_1 набула право
вимоги виконання зобов'язання за
Договором про спільну діяльність щодо
пайової (часткової) участі в
будівництві багатоквартирного
житлового будинку № 0071/322-14 (р), а саме
від ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» щодо
передачі їй 5-ти кімнатної квартири
АДРЕСА_1.

На день укладення договору про
відступлення вимоги, відповідно до п. 3
Основного Договору ОСОБА_2 сплачено на
користь ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» 1767374,20
коп., що еквівалентно 144000,00 доларів США,
та підтверджується наявною в
матеріалах справи довідкою № 265 від
10.10.2005р. (а.с.11), решта суми 6000 доларів США
була сплачена позивачкою.

Взяті на себе зобов'язання пайщик
ОСОБА_1 виконала в повному обсязі, що
підтверджується довідкою, виданою ТОВ
«Фірма Консоль ЛТД» за вих. № 3214 (а.с.13).

Також, судом встановлено, що 15.10.2004 року
між Публічним акціонерним товариством
«Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк» та ТОВ
«Фірма Консоль ЛТД» був укладений
договір іпотеки майнових прав на
нерухоме майно - житлово-суспільний
комплекс блок А, який буде належати
Іпотекодавцю, розташований по АДРЕСА_1.
Вказаний договір був посвідчений 15.10.2004
року приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_3 і
зареєстрований в реєстрі для
нотаріальних дій за № 5330. Вказаний
договір укладений в забезпечення
виконання зобов»язань ТОВ «Консоль
ЛТД» по поверненню кредиту в розмірі - 10
000 000 доларів США.

Правовідносини у сфері застави
нерухомого майна регулюються Законом
України «Про іпотеку», з норм
Цивільного Кодексу України та інших
підзаконних нормативно-правових актів.

Згідно ч.1 ст.575 ЦК України іпотекою є
застава нерухомого майна, що
залишається у володінні заставодавця
або третьої особи.

Частиною 1 статті 576 ЦК України
передбачено, що предметом застави може
бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні
папери, майнові права), що може бути
відчужене заставодавцем і на яке може
бути звернене стягнення.

У відповідності до ч.2 ст.583 ЦК України
заставодавцем може бути власник речі
або особа, якій належить майнове право,
а також особа, якій власник речі або
особа, якій належить майнове право,
передали річ або майнове право з правом
їх застави.

Згідно ст.1,5 Закону України «Про
іпотеку» в редакції на час укладення
договору іпотеки від 2004 року, застава
майнових прав на нерухомість,
будівництво якої не завершено,
регулюється за правилами, визначеними
цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути
об'єкт незавершеного будівництва або
інше нерухоме майно, яке стане
власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуття ним у власність відповідного
нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може
бути предметом іпотеки лише після її
виділення в натурі і реєстрації права
власності на неї як на окремий об'єкт
нерухомості, якщо інше не встановлено
цим Законом. Іпотека поширюється на
частину об'єкта нерухомого майна, яка
не може бути виділеною в натурі і була
приєднана до предмета іпотеки після
укладення іпотечного договору без
реєстрації права власності на неї як на
окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових
прав» і регулювання відносин у разі
передачі в іпотеку майнових прав у
цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про
іпотеку» не визначала майнові права як
предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт
незавершеного будівництва віднесені
до предмета іпотеки згідно із Законом
України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про
запобігання впливу світової
фінансової кризи на розвиток
будівельної галузі та житлового
будівництва», яким були внесені зміни
до законодавчих актів України, у тому
числі Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном
як особливим об'єктом вважаються річ,
сукупність речей, а також майнові права
та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та
визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні» дає визначення
поняття «майнові права», які можуть
оцінюватися, як будь-які права,
пов'язані з майном, відмінні від права
власності, у тому числі права, які є
складовими частинами права власності
(права володіння, розпорядження,
користування), а також інші специфічні
права (права на провадження діяльності,
використання природних ресурсів тощо)
та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є
об'єктом будівництва (інвестування), не
є речовими правами на чуже майно,
оскільки об'єктом цих прав не є «чуже
майно», а також не є правом власності,
оскільки об'єкт будівництва
(інвестування) не існує на момент
встановлення іпотеки, а тому не може
існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна
визначити як «право очікування», є
складовою частиною майна як об'єкта
цивільних прав. Майнове право - це
обмежене речове право, за яким власник
цього права наділений певними, але не
всіма правами власника майна, яке
засвідчує правомочність його власника
отримати право власності на нерухоме
майно чи інше речове право на
відповідне майно в майбутньому.

Правовий аналіз положень ЦК України та
Закону України «Про іпотеку» дозволяє
дійти висновку про те, що майнове право
- це обумовлене право набуття в
майбутньому прав власності на нерухоме
майно (право під відкладальною умовою),
яке виникає тоді, коли виконані певні,
але не всі правові передумови, що є
необхідними й достатніми для набуття
речового права, а договір іпотеки, якою
забезпечено виконання зобов'язання, є
правочином щодо розпорядження
майновими правами інвестора.

Вказані висновки під розгляду
аналогічних правовідносин були
викладені в постанові Верховного суду
України від 04.09.2013 року у справі №6-51цс13,
які відповідно до ст.360-7 ЦПК України є
обов»язковими для всіх суб»єктів
владних повноважень та всіх судів
України.

На підставі викладеного та з
врахуванням того, що ОСОБА_1 виконала
свої грошові зобов'язання за договором
про спільну діяльність із ТОВ «Консоль
ЛТД», повністю сплативши вартість
об'єкта інвестування, тобто вчинив дії,
спрямовані на виникнення юридичних
фактів, необхідних і достатніх для
отримання права вимоги переходу права
власності на об'єкт будівництва або
набуття майнових прав на цей об'єкт, а
ТОВ «Консоль ЛТД» передало в іпотеку
ПАТ «АКПІБ» майнові права на квартиру в
незавершеному будівництвом житловому
будинку, вартість якої повністю
сплачена інвестором ОСОБА_1, не
отримавши її згоди, суд вважає за
можливе позовні вимоги позивача
задовольнити та визнати недійсним
договор іпотеки в частині передачі в
іпотеку майнових прав на належну
позивачу 5-ти кімнатну квартиру за
АДРЕСА_1.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України з
відповідача на користь позивача
підлягає стягненню судовий збір у
розмірі - 243,60 грн.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 190, 575, 576, 583 ЦК України, ст.5 Закону
України «Про іпотеку», ст.ст. 10, 60, 88, 212,
213, 215, 218, 293, 360-7 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з
обмеженою відповідальністю «Фірма
«Консоль ЛТД», третя особа Публічне
акціонерне товариство «Акціонерний
комерційний промислово-інвестиційний
банк» про визнання договору іпотеки
недійсним - задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки,
укладений між Товариства з обмеженою
відповідальністю «Фірма «Консоль ЛТД»
та Публічне акціонерне товариство
«Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк»,
посвідчений 15.10.2004 року приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_3 і
зареєстрований в реєстрі нотаріальних
дій за №5330, в частині передачі
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Фірма «Консоль ЛТД»
в іпотеку Публічному акціонерному
товариству «Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк»
майнових прав на 5-ти кімнатну квартиру
за АДРЕСА_1.

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю «Фірма «Консоль ЛТД»
на користь ОСОБА_1 судовий збір в
розмірі - 243 грн. 60 коп.

Рішення суду може бути оскаржене до
Апеляційного суду м. Києва через
Шевченківський районний суд м. Києва
шляхом подання апеляційної скарги
протягом десяти днів з дня його
проголошення. Особи, які брали участь у
справі, але не були присутні у судовому
засіданні під час проголошення
судового рішення, можуть подати
апеляційну скаргу протягом десяти днів
з дня отримання копії рішення.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

Суддя: