Єдиний унікальний номер 240/584/13-ц
Номер провадження 22-ц/775/3978/2014
Головуючий у 1 інстанції
Доповідач Прокопчук Л.М.
Апеляційний суд Донецької області
Головуючого: судді Прокопчук
Суддів Корчистої О.І., Хейло
При секретарі Попченко В.Г.
розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Донецьку цивільну справу
за позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма «Агротіс»
до ОСОБА_1 про усунення перешкод в
користуванні та відшкодування збитків
та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма
«Агротіс», Управління Держземагенства
у Олександрівському районі Донецької
області про визнання договору оренди
земельної ділянки недійсним, за
апеляційною скаргою Товариства з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
«Агротіс» на рішення
Олександрівського районного суду
Донецької області від 19 березня 2014
20 червня 2013 року позивач звернувся
до суду із вказаним позовом до
відповідачки, посилаючись на те, що 29
грудня 2004 року між ними укладено
договір оренди земельної ділянки
площею 6,30 га, що належить відповідачці
на праві власності, строком на 12 років.
Договір підписано сторонами та
зареєстровано у відділі Держкомзему
Олександрівського району. Відповідно
до п. 29 договору орендодавець
зобов'язаний не втручатися у
господарську діяльність орендаря та не
створювати йому будь-яких перешкод при
виконанні умов договору. Однак
відповідачка в порушення умов договору
зайняла земельну ділянку, завдавши
позивачу збитки у вигляді упущеної
вигоди, за час тимчасового
невикористання земельної ділянки у
відповідачки вказану суму на
відшкодування збитків, усунути
перешкоди в користуванні земельною
ділянкою шляхом зобов'язання ОСОБА_1
звільнити земельну ділянку для
подальшого її використання по договору
У серпні 2013 року ОСОБА_1 звернулась
із зустрічним позовом до ТОВ
«Агрофірма «Агротіс» та до Управління
Держкомагенства у Олександрівському
районі Донецької області, в якому
просила визнати договір оренди
земельної ділянки недійсним та
скасувати державну реєстрацію
договору оренди, посилаючись на те, що
оспорюваний договір не містить всіх
визначених ст. 15 Закону «Про оренду
землі» істотних умов договору, зокрема
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки,
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, крім того до
договору не долучено кадастровий план
земельної ділянки з відображенням
обмежень (обтяжень) у її використанні
та встановлення земельних сервітутів,
акт визначення меж земельної ділянки у
натурі, що унеможливлює її
ідентифікацію на місцевості (а.с. 61, 92).
Рішенням Олександрівського
районного суду Донецької області від 19
березня 2014 року в задоволенні
первісного позову відмовлено, а
зустрічний позов задоволений -
визнаний недійсним договір оренди
землі № 8/36, укладений 29 грудня 2004 року
між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма «Агротіс»
про оренду земельної ділянки загальною
площею 6,30 га, вирішено питання про
судові витрати (а.с. 152-153).

Позивач в апеляційній скарзі
ставить питання про скасування рішення
суду та ухвалення нового рішення.
Вважає, що рішення суду не відповідає
вимогам норм матеріального та
процесуального права (а.с. 157-160).

Представник позивача в судовому
засіданні апеляційного суду
підтримала доводи апеляційної скарги.
Просила рішення суду скасувати та
задовольнити заявлені позивачем
вимоги.

Відповідачка в судове засідання
апеляційного суду не з'явилась. Про
розгляд справи повідомлена
телефонограмою (а.с.193).

Заслухавши доповідача, пояснення
представника позивача, дослідивши
матеріали справи, перевіривши
законність та обґрунтованість рішення
суду першої інстанції в межах доводів
апеляційної скарги, колегія суддів
апеляційного суду вважає, що
апеляційну скаргу слід задовольнити, а
рішення суду скасувати та ухвалити
нове рішення з наступних підстав.

Суд першої інстанції встановив,
що 29 грудня 2004 року між сторонами
укладено типовий договір оренди
земельної ділянки, належної
відповідачці, площею 6,30 га строком на 12
років, який зареєстровано у відділі
Держкомзему Олександрівського району.
В договорі оренди п.26 та п.27 не
заповнені. Крім того не визначена
сторона, яка несе ризик випадкового
знищення або пошкодження об'єкта
оренди чи його частини. У 2012 році ОСОБА_1
зайняла передану в оренду земельні
ділянку та посіяла на ній соняшник.

Задовольняючи зустрічний позов,
суд виходив з того, що в договорі
оренди відсутні одні з істотних умов.

Але з висновками суду погодитись
не можна з наступних підстав.

Судом установлено, що на підставі
державного акта на право власності
ОСОБА_1 належить земельна ділянка
площею 6,30 га, яка розташована на
території Беззаботівської сільської
ради Донецької області.

29 грудня 2004 року ОСОБА_1 і
Товариство з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма «Агротіс»
уклали договір оренди, згідно з яким
ОСОБА_1 передала відповідачу в
користування вказану земельну ділянку.

20 грудня 2004 року договір оренди
зареєстрований у Олександрівському
районному відділі державного
підприємства "Центр державного
земельного кадастру при Державному
комітеті України із земельних
ресурсів".

Відповідно до частини другої
статті 792 Цивільного кодексу України
відносини щодо найму (оренди)
земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким
регулюються відносини, пов'язані з
орендою землі, є Закон України "Про
оренду землі".

Згідно зі статтею 15 Закону України
"Про оренду землі" (у редакції, яка була
чинною на момент виникнення спірних
правовідносин) істотними умовами
договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та
розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату;

умови використання та цільове
призначення земельної ділянки, яка
передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної
ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки
орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди
землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, а також
порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону. За
згодою сторін у договорі оренди землі
можуть зазначатися інші умови, зокрема
якісний стан земельних угідь, порядок
виконання зобов'язань сторін, порядок
страхування об'єкта оренди, порядок
відшкодування витрат на здійснення
заходів щодо охорони і поліпшення
об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо.
Невід'ємною частиною договору оренди
землі є: план або схема земельної
ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів; акт визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості); акт приймання-передачі
об'єкта оренди; проект відведення
земельної ділянки у випадках,
передбачених цим Законом. У разі якщо
договором оренди землі передбачається
здійснити заходи, спрямовані на
охорону та поліпшення об'єкта оренди,
до договору додається угода щодо
відшкодування орендарю витрат на такі
заходи.

Звертаючись до суду з позовом,
ОСОБА_1 посилалась на те, що спірний
договір оренди земельної ділянки не
містить усіх, передбачених статтею 15
Закону України "Про оренду землі",
істотних умов, зокрема обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки, передачі у заставу
та внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

Така істотна умова, як передача в
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки,
на час виникнення спірних
правовідносин у статті 15 Закону
України "Про оренду землі" була
відсутня. Тому посилання позивачки на
зазначену обставину є безпідставною.

Оскільки позивач і відповідач
дійшли згоди з усіх вищенаведених
істотних умов договору оренди землі,
які передбачені частиною першою статті
15 Закону України "Про оренду землі" (у
редакції, яка була чинною на момент
виникнення спірних правовідносин), суд
першої інстанції, дійшов помилкового
висновку про наявність підстав для
застосування до спірних правовідносин
частини другої цієї статті щодо
визнання договору оренди землі
недійсним.

Відсутність установленої
частиною четвертою статті 15 Закону
України "Про оренду землі" у договорі
оренди землі його невід'ємної частини -
плану або схеми земельної ділянки, яка
передається в оренду; кадастрового
плану земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів; акту визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості); акту приймання-передачі
об'єкта оренди; проекту відведення
земельної ділянки у випадках,
передбачених цим Законом, - не є
підставою для визнання указаного
договору недійсним відповідно до
частини другої статті 15 цього Закону.

Крім того, п. 18 договору оренди
землі № 8/36 від 29.12.2004 року передбачає,
що передання земельної ділянки в
оренду здійснюється без розроблення
проекту її відведення; межі земельної
ділянки ОСОБА_1 в натурі (на місцевості)
визначені в державному акті на право
власності на земельну ділянку, копію
якого, як установлено апеляційним
судом, було додано до договору оренди.
При виготовленні, видачі та реєстрації
акту на право власності на земельну
ділянку було складено відповідні план
та схему земельної ділянки,
кадастровий план (а.с. 131-134).

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України
кожна особа має право в порядку,
встановленому цим Кодексом, звернутися
до суду за захистом своїх порушених,
невизнаних або оспорюваних прав,
свобод чи інтересів.

Частиною 1 ст. 15 Цивільного кодексу
України (далі - ЦК України) визначено
право кожної особи на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на
звернення до суду за захистом наділена
особа в разі порушення, невизнання або
оспорювання саме її прав, свобод чи
інтересів, а також у разі звернення до
суду органів і осіб, яким надано право
захищати права, свободи та інтереси
інших осіб або державні та суспільні
інтереси. Суд повинен установити, чи
були порушені, невизнані або оспорені
права, свободи чи інтереси цих осіб, і
залежно від установленого вирішити
питання про задоволення позовних вимог
або відмову в їх задоволенні.

Задовольняючи позов суд першої
інстанції виходив із того, що
оспорюваний договори оренди земельної
ділянки є недійсними в силу статті 15
Закону, оскільки він укладений без
дотримання вимог цієї норми щодо
узгодження таких істотних умов, як
наявність обмежень (обтяжень) щодо
використання земельної ділянки (пункт
26 договору із цієї істотної умови
викладено як альтернативний: із
встановленням (без встановлення).

При цьому судом залишено поза
увагою вимоги ст. 3 ЦПК України та ст. 15
ЦК України про те, що в порядку
цивільного судочинства підлягає
захисту саме порушене право, і не
встановлено, чи дійсно порушуються
права позивачки у зв'язку з відсутністю
в договорі оренди зазначеної умови, її
істотності, а також судом не з'ясовано,
в чому саме полягає порушення законних
прав позивачки (правова позиція
Верховного Суду України, яка
висловлена в постанові від 25 грудня 2013
року(справа N 6-94цс13).

Позивачка як в позові, так і в
уточненні до нього (а.с. 61, 92) не зазначає
яким чином порушуються її права
альтернативним викладенням п. 26
договору оренди. Рішення, ухвалене
судом першої інстанції, не містить
висновків щодо порушення прав
позивачки альтернативним викладенням
п. 26 договору. З пояснень представника
позивача в судовому засіданні
апеляційного суду вбачається, що
обмеження (обтяження) на земельну
ділянку, належну відповідачці,
відсутні. Зазначені пояснення
підтверджуються даними вихідної
земельно-кадастрової інформації на
земельну ділянку (а.с. 132 зв.).

Таким чином, оскільки не
встановлено порушення законних прав
позивачки альтернативним викладенням
п. 26 договору оренди, відсутні підстави
для задоволення позову про визнання
договору оренди недійсним.

Висновок суду про невизначення
сторони, яка несе ризик випадкового
знищення або пошкодження об'єкта
оренди чи його частини, не відповідає
обставинам справи, тому пунктом 32
договору оренди визначено, що ризик
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди чи його частини несе
орендодавець.

Згідно із ч.1 ст. 638 ЦК України
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору. Сторони,
підписавши договір оренди землі,
підтвердили, що вони досягли згоди по
всім його існуючим умовам.

Відповідно до ч.1 ст. 210 ЦК України
та ч.1 ст. 20 Закону України «Про оренду
землі» (в редакції станом на 29.12.2004 року)
договір оренди землі підлягає
державній реєстрації й на підставі ч.1
ст. 210, ч.3 ст. 640 ЦК України та ст. 18 Закону
України «Про оренду землі» є укладеним
із моменту його державної реєстрації.
Договір оренди відповідно до постанови
КМ України від 25.12.1998 року № 2073 «Про
затвердження порядку державної
реєстрації договорів оренди землі»
пройшов державну реєстрацію в
Олександрівському РВ ДЛФ ДП «ЦДЗК», про
що у державному реєстрі вчинено запис
від 29.12.2004 року за № 8/36. При реєстрації
договору були надані документи,
передбачені п.5 вказаної постанови.

З огляду на зазначене підстави для
скасування державної реєстрації
відсутні.

Таким чином в задоволенні
зустрічного позову в цілому слід
відмовити.

Первісний позов в частини вимог
про усунення перешкод в користуванні
земельною ділянкою підлягає
задоволенню, виходячи з наступного.

Факт заняття відповідачкою
земельної ділянки, переданої в оренду,
судом встановлено вірно.

Згідно зі статтею 27 Закону України
"Про оренду землі" орендареві
забезпечується захист його права на
орендовану земельну ділянку нарівні із
захистом права власності на земельну
ділянку відповідно до закону. Орендар в
установленому законом порядку має
право витребувати орендовану земельну
ділянку з будь-якого незаконного
володіння та користування, має право на
усунення перешкод у користуванні нею.

Відповідно до пунктів 1, 29
договору оренди відповідачка надала в
користування позивача земельну
ділянку та зобов'язалася не втручатися
у господарську діяльність орендаря і
не створювати йому будь-яких перешкод
при виконанні умов цього договору
(а.с.19-21).

Таким чином, користування
відповідачкою земельної ділянкою, яку
вона надала в оренду, порушує права
позивача, які підлягають захисту
шляхом зобов'язання відповідачки
звільнити земельну ділянку для
подальшого її використання по договору
оренди.

Щодо позовних вимог про стягнення
з відповідачки неодержаних доходів.

Згідно з п. д) ст. 156 ЗК України
власникам землі та землекористувачам
відшкодовуються збитки, заподіяні
внаслідок недодержання доходів за час
тимчасового невикористання земельної
ділянки.

Згідно ч.1 ст. 28 Закону України «Про
оренду землі» орендар має право на
відшкодування збитків, яких він зазнав
унаслідок невиконання орендодавцем
умов, визначених договором оренди
землі. Збитками, зокрема, вважаються
доходи, які орендар міг би реально
отримати в разі належного виконання
орендодавцем умов договору.

Як вбачається з позовної заяви
позивач просив стягнути з відповідачки
саме неодержані доходи за час
тимчасового невикористання земельної
ділянки через незаконні дії
відповідачки у розмірі 14840,00 грн.
Вказаний розмір упущеної вигоди
розраховано позивачем (а.с. 5).

Відповідно до ст. 157 ЗК України
відшкодування збитків власникам землі
та землекористувачам здійснюють
органи виконавчої влади, органи
місцевого самоврядування, громадяни та
юридичні особи, які використовують
земельні ділянки, а також органи
виконавчої влади, органи місцевого
самоврядування, громадяни та юридичні
особи, діяльність яких обмежує права
власників і землекористувачів або
погіршує якість земель, розташованих у
зоні їх впливу, в тому числі внаслідок
хімічного і радіоактивного
забруднення території, засмічення
промисловими, побутовими та іншими
відходами і стічними водами. Порядок
визначення та відшкодування збитків
власникам землі і землекористувачам
встановлюється Кабінетом Міністрів
України.

Відповідно з роз'ясненнями,
наданими Пленумом Верховного Суду
України в пунктах 12 та 14 постанови від 16
квітня 2004 р. N 7 "Про практику
застосування судами земельного
законодавства при розгляді цивільних
справ", у випадках самовільного
зайняття земельних ділянок, псування,
забруднення земель чи вчинення інших
порушень земельного законодавства
шкода відшкодовується відповідно до
статей 211, 212 ЗК, статей 22, 623, 1166, 1172, 1192 ЦК
особами, які її заподіяли.

Розміри збитків, заподіяних власникам
землі та землекористувачам вилученням
(викупом) або тимчасовим зайняттям
земельних ділянок у встановленому
порядку, визначаються комісіями,
створеними відповідно до Порядку
визначення та відшкодування збитків
власникам землі та землекористувачам,
затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 19 квітня 1993 р. N 284.

У такому самому порядку визначаються
збитки, заподіяні обмеженням прав
власників землі та землекористувачів,
погіршенням якості земель або
приведенням їх у не придатний для
використання за цільовим призначенням
стан унаслідок негативного впливу,
спричиненого діяльністю підприємств,
установ, організацій та громадян.

Відповідно до п. 1 Порядку
визначення та відшкодування збитків
власникам землі та землекористувачам,
затвердженого постановою КМУ від 19.04.93
р. N 284, власникам землі та
землекористувачам відшкодовуються
збитки, заподіяні вилученням (викупом)
та тимчасовим зайняттям земельних
ділянок та неодержанням доходів у
зв'язку з тимчасовим невикористанням
земельних ділянок. Відповідно до п. 2
Порядку розміри збитків визначаються
комісіями, створеними Київською та
Севастопольською міськими, районними
державними адміністраціями,
виконавчими комітетами міських (міст
обласного значення) рад.

Пунктом 3 цього Порядку
встановлено, що відшкодуванню
підлягають збитки власників землі і
землекористувачів, у тому числі
орендарів, включаючи і неодержані
доходи, якщо вони обґрунтовані. При
цьому зазначено, що неодержаний доход -
це доход, який міг би одержати власник
землі, землекористувач, у тому числі
орендар, із земельної ділянки і який
він не одержав внаслідок її
тимчасового зайняття.

Відповідно до пункту 5 Порядку
збитки відшкодовуються власникам
землі і землекористувачам, у тому числі
орендарям, підприємствами, установами,
організаціями та громадянами, що їх
заподіяли, за рахунок власних коштів не
пізніше одного місяця після
затвердження актів комісій.

Згідно з частиною 2 статті 59 ЦПК
України обставини справи, які за
законом мають бути і підтверджені
певними засобами доказування, не
можуть підтверджуватися іншими
засобами доказування, відповідно
розмір збитків землекористувачів за
законодавством визначається комісією,
створеною райдержадміністрацією,
виконавчим комітетом міських рад.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України
кожна сторона зобов'язана довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач не довів належними
засобами доказування наявності всіх
умов, необхідних для застосування
цивільно-правової відповідальності.

Апеляційним судом в судовому
засіданні відповідно до ч.4 ст. 10 ЦПК
України було роз'яснено представнику
позивача право надати відповідні
докази щодо розміру збитків, але
представник позивача відмовилась від
надання додаткових доказів.

З огляду на вищенаведене підстави
для задоволення первісного позову в
частині стягнення з відповідачки
неодержаних доходів в сумі 14840,00 грн.,
відсутні.

Відповідно до ч.1, 3 ст. 88 ЦПК
України з відповідачки на користь
позивача слід частково стягнути
понесені судові витрати в розмірі 351,20
грн. (229,40 грн. + 121,80 грн.)

Керуючись ст.ст. 307, 309, 316 ЦПК
України, апеляційний суд, -

В И
Р І Ш И В :

Апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
«Агротіс» задовольнити частково.

Рішення Олександрівського
районного суду Донецької області від 19
березня 2014 року скасувати.

Позовні вимоги Товариства з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
«Агротіс» до ОСОБА_1 про усунення
перешкод в користуванні та
відшкодування збитків задовольнити
частково.

Зобов'язати ОСОБА_1 усунути
перешкоди Товариству з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма «Агротіс»
в користуванні земельною ділянкою,
площею 6,30 га, яка розташована на
території Беззаботівської сільської
Ради Донецької області шляхом
звільнення ділянки для подальшого її
використання по договору оренди від 29
грудня 2004 року №8/36, зареєстрованого у
Олександрівському РВ ДРФ ДЦ «ДЦЗК».

Стягнути з ОСОБА_1 на користь
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма «Агротіс»
судові витрати в розмірі 351, 20 гривень.

В задоволенні іншої частини
позовних вимог Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма «Агротіс»
відмовити.

У задоволенні зустрічного позову
ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма
«Агротіс», Управління Держземагенства
у Олександрівському районі Донецької
області про визнання договору оренди
земельної ділянки недійсним
відмовити.

Рішення апеляційного суду
набирає законної сили з моменту
проголошення. Касаційна скарга на
нього може бути подана протягом
двадцяти днів з дня набрання законної
сили до Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ.

Судді