справа № 619/1941/13-ц
провадження 2/619/144/14
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 березня 2014 року
Дергачівський
районний суд

Харківської області

у складі: головуючого судді
Якименко Л.О.

при секретарі
Ломановій І.А.

за участю
представника

позивача ОСОБА_1
ОСОБА_2

представників
відповідача

ОСОБА_3
ОСОБА_4, ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду м. Дергачі
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_3 про визнання недійсним
попереднього договору, про стягнення
суми боргу та про відшкодування
моральної шкоди,

за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1
про стягнення суми боргу та про
відшкодування моральної шкоди.

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до
ОСОБА_3 про визнання недійсним
попереднього договору, про стягнення
суми боргу та про відшкодування
моральної шкоди.

В обґрунтування позову позивач
посилається на те, що 25 листопада 2011
року вона уклала з відповідачем ОСОБА_3
попередній договір № 258.04.11, згідно з
яким вони домовилися укласти до 15.02.2012
року договір купівлі-продажу будинку,
розташованого за адресою: АДРЕСА_1, що
належить на праві приватної власності
відповідачці.

Згідно п. 1.1 договору у відповідності до
ст. 546 ЦК України позивач передала
відповідачу гарантійний платіж у
розмірі 1000 доларів США, що в
еквіваленті становило 8000 грн. Факт
прийому-передачі грошових коштів
відбувся у агенції нерухомості та був
зафіксований відповідним актом від
25.11.2011 року.

Наприкінці грудня 2011 року відповідач
звільнила будинок та віддала позивачці
ключі. ОСОБА_1 перевезла свої речі з
АДРЕСА_2, де продала свій будинок, у
будинок відповідача. Тобто, фактично
позивач вселилася у нове помешкання та
стала там проводити ремонтні роботи. На
встановлену у договорі дату - 15.02.2012
року документи на будинок відповідач
не підготувала.

12 квітня 2012 року сторони домовилися, що
для прискорення оформлення документів
на будинок, позивач збільшить суму
гарантованого платежу на 16000 грн. Факт
прийому-передачі грошових коштів знову
відбувся в агенції нерухомості та був
зафіксований відповідним актом. Таким
чином, ОСОБА_3 особисто отримала від
ОСОБА_1 24000 грн.

В липні 2012 року ОСОБА_3 попросила ОСОБА_1
збільшити гарантійний платіж ще.
Відповідач попросила позивача
збільшити гарантійний платіж на 300
доларів США, що еквівалентно 2400 грн.,
оскільки відповідач збиралася
придбати будинок в смт. Вільшани.

24.07.2012 року дочка відповідачки - ОСОБА_5
на підставі генеральної довіреності за
№ 2585 отримала в рахунок гарантійного
платежу за договором від 25.11.2011 року
суму в 300 доларів США, про що власноруч
написала розписку.

Таким чином, гарантійна сума платежу
зросла до 26400 грн.

У другій половині серпні 2012 року ОСОБА_3
повідомила ОСОБА_1, що передумала
продавати свій будинок та попросила її
звільнити помешкання протягом трьох
днів. Гроші у сумі 26400 грн., які
відповідач отримала як гарантійний
платіж за попереднім договором від
25.11.2011 року, вона повертати відмовилася,
оскільки за її словами вони були нею
витрачені.

У відповідності до ст. 635 ЦК України
попередній договір укладається у
формі, встановленій для основного
договору. Нотаріальне посвідчення
договору купівлі-продажу житлового
будинку встановлено ст. 657 ЦК України.
За правилом ст. 220 ЦК України
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
робить такий договір недійним.

У відповідності до ст. 216 ЦК України у
разі недійсності правочину кожна із
сторін зобов'язана повернути другій
стороні в натурі все, що вона одержала
на виконання цього правочину.
Відповідач ОСОБА_3 повинна повернути
позивачеві ОСОБА_1 26 400 грн.

Питання щодо узагальнення судової
практики відносно недійсності
попередніх договорів, укладених у
агенціях нерухомості, якщо форма таких
договорів не відповідає вимогам
закону, висвітлені у Віснику
Верховного Суду України № 10 за 2007 рік.

На початку вересня 2012 року позивач
опинилася фактично на вулиці. Речі, які
їй довелося забрати з будинку,
прийшлося тимчасово зберігати у
малознайомих людей. У сина позивача,
який мешкає у АДРЕСА_3 не було
можливості забезпечити належні
житлові умови матері: окрему кімнату,
ліжко тощо. Тому позивачці деякий час
доводилося спати на підлозі. Позивач
мешкала у подруг до листопада 2012 року,
доки не придбала собі будинок.
Враховуючи, що відповідач не повернула
гарантійну суму, а також те, що позивач
витратила багато коштів на покращення
будинку, вона змогла купити будинок
значно менший і гірший ніж будинок
відповідачки (без газу, води, надвірних
будівель і таке інше).

Обставини, що склалися в житті
позивачки, для неї спричинили та
продовжують спричиняти значні
моральні страждання, які посилюються,
враховуючи її вік та особливості
характеру. Пригніченість та
невпевненість у своїх силах багато в
чому обумовлюють смерть її чоловіка та
відповідно відсутність підтримки
близької людини у складній життєвій
ситуації. Побутові умови позивачки в
результаті невдалої угоди
купівлі-продажу значно погіршилися. Те,
що це все відбулося, у позивачки вже у
похилому віці збільшує душевні
страждання. У позивача досі
підвищується артеріальний тиск, коли
вона пригадує події, пов'язані з діями
відповідача. У відповідності до п. 1 ст.
1167 ЦК України моральна шкода, завдана
фізичній особі діями чи бездіяльністю,
відшкодується особою, яка ї завдала, за
наявної іі вини. Позивач вважає, що
відповідачка спричинила їй моральну
шкоду у 1000 грн.

В обґрунтування своєї зустрічної
позовної заяви ОСОБА_3 посилається на
те, що дійсно, як вказала позивач 25.11.2011
року між нею і ОСОБА_1 було укладено
договір «Про гарантійний платіж» №
258.04.11. За умовами договору сторони
повинні були в строк до 15.02.2012 року
укласти договір про купівлю-продаж
будинку за адресою: АДРЕСА_1.

В забезпечення зобов'язання ОСОБА_1
передала їй суму - «гарантійний платіж»
в розмірі 8000 грн., що еквівалентно 1000
доларів США, що і підтверджується
відповідним актом від 25.11.2011 року.

В подальшому за обоюдною домовленістю
сторони перенесли строк укладення
угоди на 16.06.2012 року, де повинна була
відбутися і угода щодо купівлі ОСОБА_3
будинка у ОСОБА_6 При цьому за
домовленістю від 12.04.2012 року був
переданий їй ОСОБА_1 «гарантійний
платіж» на таку ж суму 8000 грн., що
еквівалентно 1000 доларів США і
підтверджується відповідним актом.

На укладання угоди до нотаріуса
прибула тільки ОСОБА_3 - продавець
будинку. Позивач не з'явилась,
зателефонувала їй і повідомила, що
угода не відбудеться. За її проханням
ОСОБА_3 та ОСОБА_6. - продавець будинку,
який бажала придбати ОСОБА_3, прибули до
агентства нерухомості. ОСОБА_1
повідомила, що угода відміняється, так
як грошів у неї не має - їх нібито
викрали в агентстві нерухомості, де
вона залишала гроші на збереження.

Факт ухилення від укладення угоди саме
ОСОБА_1 підтверджується поясненнями
свідків, вилученням з Державного
реєстру прав на нерухоме майно про
реєстрацію права власності від 20.03.2012
року і довідкою селищної ради про
готовність будинку до продажу. ОСОБА_3
стверджує, що угода була зірвана за
вини ОСОБА_1

За сумісною угодою сторони перенесли
строк укладення угоди на серпень 2012
року, точніше укладання двох угод - про
продаж нею будинку ОСОБА_1, а друга про
купівлю будинку у ОСОБА_6

ОСОБА_1 ухилилася від укладення угоди
купівлі-продажу будинку. В зв'язку з цим
ОСОБА_3 не змогла укласти угоду по
купівлі будинку у другої особи - ОСОБА_6

В зв'язку з тим, що по вині ОСОБА_1 угода
не відбулася, то директор агентства
нерухомості Журавльова видала
розписку, в якій вказала, що зробить
«витяг» на відчуження об'єкту, за свій
рахунок. Після чого, ОСОБА_1 видала її
дочці 300 доларів США для повторного
отримання документів для
купівлі-продажу будинку.

02.08.2012 року документи для продажу її
будинку повторно були отриманні нею,
але в назначений час у нотаріуса ОСОБА_1
прибула не готова до купівлі будинку,
чим зірвала і угоду по купівлі ОСОБА_3
будинку у ОСОБА_6

Таким чином, ОСОБА_1 двічі ухилилася від
укладання договору купівлі-продажу, її
вимоги незаконні і безпідставні, в
зв'язку з чим вважає за необхідне
відмовити в задоволенні позовних вимог
ОСОБА_1

Діями ОСОБА_1 їй завдано шкоди: по вині
ОСОБА_1 вона втратила грошову суму у
розмірі 18400 грн., яку внесла продавцю
будинку ОСОБА_6 і яку він залишив собі
за умовами договору, так як вона не
змогла придбати у нього будинок.

По цій же причині вона не змогла
придбати інший будинок, який їй більше
підходив, в зв'язку з поганим станом її
здоров'я і залишилась проживати в
своєму старому будинку.

Для продажу будинку вона затратила
грошову суму на оформлення документів,
а саме: виготовлення витягу з реєстру
згідно квитанції від 23.03.2012 року - 299,16
грн., квитанції від 27.07.2012 року - 72,25 грн.,
квитанції від 27.07.2012 року - 500 грн.

Також їй завдано моральну шкоди, яку
вона оцінює в 16000 грн.

Шкода полягає в її переживаннях в
зв'язку з втратою грошових коштів і
вищевказаній поведінці ОСОБА_1 по
відношенню до неї.

В судовому засіданні позивач вона
ж відповідач ОСОБА_1 підтримала свій
позов, зустрічний позов не визнала.

Представник позивача вонв ж
відповідач ОСОБА_1. - ОСОБА_2 позовні
вимоги ОСОБА_1 підтримала, зустрічний
позов ОСОБА_3 не визнала.

Відповідач за первісним позовом вона ж
позивач ОСОБА_3 проти первісного позову
ОСОБА_1 заперечувала, свій позов
підтримала.

Представники відповідача вона ж
позивач ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та ОСОБА_5 проти
первісного позову ОСОБА_1 заперечували,
позов ОСОБА_3 підтримали.

Суд, вислухавши сторони, свідків,
дослідивши матеріали справи, як докази
в справі, вважає позовні вимоги ОСОБА_1
такими, що підлягають частковому
задоволенню, а позовні вимоги ОСОБА_3
такими, що не підлягають задоволенню.

Судом було встановлено, що 25
листопада 2011 року ОСОБА_1 та ОСОБА_3
уклали попередній договір про
забезпечувальний платіж № 258.04.11,
згідно з яким вони домовилися укласти
до 15.02.2012 року договір купівлі-продажу
будинку, розташованого за адресою:
АДРЕСА_1, що належить на праві приватної
власності ОСОБА_3 (а.с. 5-6).

За актом прийома-передачі
забезпечувального платежу 25 листопада
2011 року ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_3
отримала грошову суму в розмірі 8000 грн.,
що еквівалентно 1000 доларів США. (а.с. 7).

12 квітня 2012 року сторони домовилися, що
для ОСОБА_1 збільшить суму
гарантованого платежу до 16000 грн. Факт
прийому-передачі грошових коштів
підтверджено актом № 0302 від 12.04.2012 року.
Розпискою від 24.07.2012 року ОСОБА_5, яка
діє на підставі генеральної
довіреності за № 2585, підтверджується
факт отримання нею 300 доларів США, що
еквівалентно 2400 грн. від ОСОБА_1 (а.с. 8, 9).

Відповідно до змісту ст. 635 ЦК
України попереднім є договір, сторони
якого зобов'язуються протягом певного
строку (у певний термін) укласти
договір у майбутньому (основний
договір) на умовах встановлених
попереднім договором.

Попередній договір укладається у
формі, встановленій для основного
договору, а якщо форма основного
договору не встановлена - у письмовій
формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється
від укладення договору, передбаченого
попереднім договором, повинна
відшкодувати другій стороні збитки,
завдані простроченням, якщо інше не
встановлено попереднім договором або
актом цивільного законодавства.

Судом встановлено, що між сторонами
дійсно був укладений попередній
договір, а не договір про наміри.

Договір про намір (протокол про намір
тощо), якщо в ньому немає волевиявлення
сторін щодо надання йому сили
попереднього договору, не вважається
попереднім договором.

На підставі ст.ст. 10, 11 ЦПК України суд
розглядає цивільні справи в межах
заявлених позивачем вимог та
зазначених і доведених сторонами
обставин.

У відповідності до ст. 15 ЦК
України кожна особа має право на захист
свого цивільного права у разі його
порушення, невизнання або оспорювання.

Доказами відповідно до ст. 57 ЦПК
України є будь-які фактичні дані, на
підставі яких суд встановлює наявність
або відсутність обставин, що
обґрунтовують вимоги і заперечення
сторін, та інших обставин, які мають
значення для вирішення справи. Докази
мають бути належними (ст. 58 ЦПК України)
та допустимими (ст. 59 ЦПК України).

Крім того, відповідно до вимог ст.
60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана
довести ті обставини, на які вона
посилається як на підставу своїх вимог
і заперечень. Докази подаються
сторонами та іншими особами, які беруть
участь у справі. Доказуванню
підлягають обставини, які мають
значення для ухвалення рішення у
справі і щодо яких у сторін та інших
осіб, які беруть участь у справі,
виникає спір. Доказування не може
грунтуватися на припущеннях.

Допитана в судовому засіданні
свідок ОСОБА_7 пояснила, що вона
працювала ріелтором. Позивач попросила
підібрати їй будинок для придбання і їй
підібрали будинок ОСОБА_3 25.11.2011 року
сторони уклали договір і ОСОБА_1
передала ОСОБА_3 1000 доларів США. Взагалі
було передано 16000 грн., а також було
сплачено ще 300 доларів США для
підготовки правовстановлюючих
документів на будинок. Документи, а
саме довідка БТІ і кадастровий номер не
був представлений по вині ОСОБА_3 Гроші
для придбання будинку ОСОБА_1 передала
до агенства, але вони пропали в
агентстві, в зв'язку з чим свідка
звільнили з роботи.

Допитаний в судовому засіданні
свідок ОСОБА_8 пояснив, що ОСОБА_1 його
мати. 12.04.2012 року він забирав з м. Харків
працівника з агентства нерухомості
ОСОБА_7 до матері ОСОБА_1 Зі слів матері
йому відомо, що гроші в сумі 16000 грн.
були передані за придбання будинку
продавцеві.

Допитаний в судовому засіданні
свідок ОСОБА_9 пояснив, що ОСОБА_3
продавала будинок. Вони разом з ОСОБА_3
їздили в агентство нерухомості за
грішми, але їх там не було, так як їх
вкрали. Він запропонував звернутися в
міліцію, прокуратуру, але ніхто не
звертався.

Допитаний в судовому засіданні
свідок ОСОБА_10 пояснила, що ОСОБА_1
гроші за будинок не віддала в повному
обсязі.

Допитаний в судовому засіданні
свідок ОСОБА_11 пояснила, що через їх
агентство продавався будинок в с.
Вільшани по вул. Червона зоря. Продавав
будинок ОСОБА_6., а купувала ОСОБА_3
ОСОБА_1 повинна була придбати будинок у
ОСОБА_3 Грошей у ОСОБА_1 не було. Вона
супроводжувала угоду ОСОБА_6, але вона
не відбулася по причині відсутності
грошів.

Допитаний в судовому засіданні
свідок ОСОБА_12 пояснив, що ОСОБА_3
зверталася до них в агенство відносно
придбання будинку у ОСОБА_6 ОСОБА_3
передала завдаток в сумі 2000 доларів
США. ОСОБА_3 повинна була продати свій
будинок, але її покупець не зміг
придбати її будинок, так як гроші були в
іншому агентстві на збереженні, де їх
викрали. Їздили до нотаріуса
Арнаутової, чекали 2-3 години. До
нотаріуса прибули ОСОБА_3 і ОСОБА_6
гроші не привезли, хоча по телефону
обіцяли. ОСОБА_6 дав місяць для
укладення угоди, якщо угода не
відбудеться, то він буде виставляти
будинок на продаж повторно. Вважає, що в
зірваній угоді є провина агентства, а
не ОСОБА_1

На підставі ст. 655 ЦК України за
договором купівлі-продажу одна сторона
(продавець) передає або зобов'язується
передати майно (товар) у власність
другій стороні (покупцеві), а покупець
приймає або зобов'язується прийняти
майно (товар) і сплатити за нього певну
грошову суму.

У відповідності до п. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК
України попередній договір
укладається у формі, встановленій для
основного договору.

Нотаріальне посвідчення договору
купівлі-продажу житлового будинку
встановлено ч. 1 ст. 657 ЦК України.

За правилом ч. 1 ст. 220 ЦК України
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
робить такий договір нікчемним.

У відповідності до п. 2 ч. 1 ст. 216 ЦК
України у разі недійсності правочину
кожна із сторін зобов'язана повернути
другій стороні в натурі все, що вона
одержала на виконання цього правочину.

Оцінюючи досліджені докази суд
приходить до висновку, що ОСОБА_1 не
надала суду доказів стосовно того, що 12
квітня 2012 року вона передала ОСОБА_3 до
раніше переданої 25 листопада 2011 року
суми в 8000 грн. ще суму в 16000 грн. За актом
від 12 квітня 2012 року загальна сума
становить 18400 грн., які і підлягає
стягнути з ОСОБА_3

Суд вважає, що позовні вимоги
ОСОБА_1 про стягнення моральної шкоди в
розмірі 1000 грн. з ОСОБА_3 не підлягає
задоволенню, так як позивач передаючи
гроші до укладання договору
купівлі-продажу повинна була
усвідомлювати, що може наражатися на
певні ризики.

Відповідно до ст. 23 ЦК України
моральна шкода полягає:

- у фізичному болю та
стражданнях, яких фізична особа
зазнала у зв'язку з каліцтвом або
іншими ушкодженням здоров'я;

- у душевних стражданнях, яких
фізична особа зазнала у зв'язку з
протиправною поведінкою щодо неї самої
або членів її сім'ї;

- у душевних стражданнях, яких
фізична особа зазнала у зв'язку із
знищенням чи пошкодженням її майна;

- у приниженні честі,
гідності, а також ділової репутації
фізичної особи.

У відповідності до п. 1 ст. 1167 ЦК України
моральна шкода, завдана фізичній особі
діями чи бездіяльністю, відшкодується
особою, яка ї завдала, за наявної іі
вини.

Суд приходить до висновку, що позовні
вимоги ОСОБА_3 не підлягають
задоволенню, так як договір про наміри
укласти договір купівлі-продажу від
21.04.2012 року був укладений між ОСОБА_6 і
ОСОБА_13 (а.с. 35). Додаткова угода до
договору про наміри укласти договір
купівлі-продажу від 21.04.2012 року також
була укладена між ОСОБА_6 і ОСОБА_13 (а.с.
36). ОСОБА_3 жодних угод з ОСОБА_6 не
укладала, тому суд вважає, що
безпідставно ставить питання про
понесені нею витрати в розмірі 19211 грн.
41 коп. та моральну шкоду в сумі 16000 грн.

Ухвалою Дергачівського районного суду
від 04 грудня 2013 року в забезпечення
позову ОСОБА_3 було накладено арешт на
житловий будинок з надвірними
будівлями, розташований в АДРЕСА_1, який
належить ОСОБА_1. Суд вважає, що
відповідно до ч. 6 ст. 154 ЦПК України
необхідно скасувати заходи
забезпечення позову.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 57, 58, 59, 6, 154 ЦПК
України, ст.ст. 15, 23, 216, 220, 635, 655, 657, 1167 ЦК
України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 -
задовольнити частково.

Визнати недійсним попередній
договір від 25 листопада 2011 року,
укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь
ОСОБА_1 суму боргу в розмірі 18400 грн.

В іншій частині в задоволенні
позову ОСОБА_1 - відмовити.

В задоволенні зустрічного позову
ОСОБА_3 - відмовити.

Скасувати заходи забезпечення
позову за ухвалою Дергачівського
районного суду від 04 грудня 2013 року в
вигляді накладеного арешту на житловий
будинок з надвірними будівлями,
розташований в АДРЕСА_1, який належить
ОСОБА_1.

Виконання рішення в частині
скасування заходів забезпечення
позову покласти на начальника відділу
Державної виконавчої служби
Дергачівського районного управління
юстиції у Харківській області.

Рішення може бути оскаржене до
апеляційного суду Харківської області
шляхом подачі в 10-денний строк з дня
проголошення вступної і резолютивної
частини рішення апеляційної скарги
через Дергачівський районний суд.
Строк виготовлення мотивувальної
частини рішення 02 квітня 2014 року.

Суддя:
Якименко Л.О.