У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2 липня 2014 року
м. Київ

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України

з розгляду цивільних і кримінальних
справ в складі:

головуючого Луспеника Д.Д.,

суддів: Лесько А.О.,
Хопти С.Ф.,

Червинської М.Є.,
Черненко В.А.,

розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом публічного
акціонерного товариства «Державний
експортно-імпортний банк України» до
виконавчого комітету Чернігівської
міської ради, товариства з обмеженою
відповідальністю «Ватес», ОСОБА_3,
третя особа - ОСОБА_4, про часткове
скасування рішення виконавчого
комітету міської ради, скасування
свідоцтва про право власності на
нерухоме майно та визнання недійсним
договору купівлі-продажу квартири за
касаційною скаргою ОСОБА_3, поданою
представником - ОСОБА_5, на рішення
апеляційного суду Чернігівської
області від 25 лютого 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У вересні 2013 року публічне акціонерне
товариство «Державний
експортно-імпортний банк України»
(далі - ПАТ «Державний
експортно-імпортний банк України»)
звернулось до суду з указаним позовом,
посилаючись на те, що виконавчим
комітетом Чернігівської міської ради 19
вересня 2011 року прийнято рішення № 245
про надання дозволу на оформлення
товариством з обмеженою
відповідальністю «Ватес» (далі - ТОВ
«Ватес») свідоцтва про право власності
на квартиру АДРЕСА_1. Вважав, що вказане
рішення прийняте з порушенням п. 3 ст. 24
Закону України «Про місцеве
самоврядування в Україні», тобто поза
межами компетенції, передбаченими
законом. Зазначав, що оформлення ТОВ
«Ватес» на підставі оскаржуваного
рішення прав власності на вказану
квартиру з послідуючим її відчуженням
за договором купівлі-продажу ОСОБА_3, є
незаконним, чим його позбавило
можливості виконати рішення
Новозаводського районного суду м.
Чернігова від 26 липня 2011 року про
звернення стягнення на іпотечні
майнової права на спірну квартиру, яка
ТОВ «Ватес» та ОСОБА_4 без
згоди банку як іпотекодержателя була
перепланована та збільшена у розмірі, у
тому числі за рахунок квартир
НОМЕР_1, НОМЕР_2 у цьому будинку,
майнові права на які були передані
ОСОБА_4 в іпотеку банку.

Позивач просив визнати незаконним та
скасувати рішення виконкому
Чернігівської міської ради від 19
вересня 2011 року. Посилаючись на
незаконність цього рішення, позивач
просив скасувати видане на його
підставі свідоцтво про право власності
на спірну квартиру. Оскільки, укладаючи
договір купівлі-продажу спірної
квартири від 22 вересня 2011 року з ОСОБА_3,
ТОВ «Ватес» порушило вимоги ст. ст. 203, 215
ЦК України, просив визнати цей договір
недійсним.

Рішенням Новозаводського районного
суду м. Чернігова від 28 листопада 2013
року у задоволенні позову ПАТ
«Державний експортно-імпортний банк
України» відмовлено.

Рішенням апеляційного суду
Чернігівської області від 25 лютого 2014
року рішення районного суду скасовано
та ухвалено нове рішення, яким позов

ПАТ «Державний експортно-імпортний
банк України» задоволено. Визнано
незаконним та скасовано пункт 7.2
рішення виконавчого комітету
Чернігівської міської ради від 19
вересня 2011 року № 245. Визнано
незаконним та скасовано свідоцтво про
право власності на квартиру АДРЕСА_1,
видане 22 вересня 2011 року виконавчим
комітетом Чернігівської міської ради
на ім'я ТОВ «Ватес». Визнано недійсним
договір купівлі-продажу квартири
АДРЕСА_1, укладений 22
вересня 2011 року між ТОВ «Ватес» та
ОСОБА_3 Вирішено питання про розподіл
судових витрат.

У касаційній скарзі ОСОБА_3 в особі
представника - ОСОБА_5, посилаючись на
неправильне застосування судом норм
матеріального права й порушення норм
процесуального права, просить
скасувати рішення суду апеляційної
інстанції та залишити в силі рішення
суду першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає частковому
задоволенню з таких підстав.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України
підставами касаційного оскарження є
неправильне застосування судом норм
матеріального чи порушення норм
процесуального права.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд
першої інстанції виходив із того, що
дії виконавчого комітету міської ради
законні, а підстав, передбачених
ст. ст. 203, 215 ЦК України, для
визнання договору купівлі-продажу
недійсним немає.

Скасовуючи рішення районного суду та
задовольняючи позов, апеляційний суд
виходив із того, що ТОВ «Ветес»
неправомірно набуло у власність спірну
квартиру на підставі незаконного
рішення органу місцевого
самоврядування, прийнятого поза межами
його повноважень, який не мав права
вирішувати питання про видання дозволу
про видачу забудовнику свідоцтва про
право власності на окремо взяту
квартиру у новозбудованому будинку та
оскільки відчуження цієї квартири
відбулось особою, яка не була її
законним власником, а, отже не мала
права на вчинення такої дії, тому
спірний договір купівлі-продажу, як
такий, що суперечить закону, а саме ст.
ст. 203, 215, ч. 1 т. 317 та ч. 2 ст. 319 ЦК України,
є недійсним. При цьому зазначив, що
підлягають визнанню недійсними
протиправне рішення органу місцевого
самоврядування, на підставі якого
видано свідоцтво про право власності
на спірну квартиру, та указане
свідоцтво.

Крім того, суд апеляційної інстанції
зазначив, що указана квартира є
предметом іпотеки, на яку рішенням
Новозаводського районного суду м.
Чернігова від 26 липня 2011 року, що
набрало законної сили та яке
переглядалось в апеляційному та
касаційному порядку, звернуто
стягнення в рахунок погашення
заборгованості ОСОБА_4 за кредитом.
Вважав зазначене рішення суду
преюдиційним у розумінні ч. 3 ст. 61 ЦПК
України.

Проте повністю погодитись із такими
висновками апеляційного суду не можна.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час
ухвалення рішення суд вирішує, зокрема,
такі питання: 1) чи мали місце обставини,
якими обґрунтовувалися вимоги і
заперечення, та якими доказами вони
підтверджуються; 2) чи є інші фактичні
дані (пропущення строку позовної
давності тощо), які мають значення для
вирішення справи, та докази на їх
підтвердження; 3) які правовідносини
сторін випливають із встановлених
обставин; 4) яка правова норма підлягає
застосуванню до цих правовідносин; 5) чи
слід позов задовольнити або в позові
відмовити; 6) як розподілити між
сторонами судові витрати.

Зазначеним вимогам закону рішення
апеляційного суду не відповідає.

Судами попередніх інстанцій
установлено, що 10 вересня 2007 року між
ПАТ «Державний експортно-імпортний
банк України» та ОСОБА_4 був укладений
кредитний договір, за яким остання
отримала кредит на придбання житла на
первинному ринку шляхом інвестування
коштів у житлове будівництво, а саме
двох квартир НОМЕР_1 загальною площею
87,97 кв. м та № НОМЕР_2 загальною площею
76,13 кв. м у будинку АДРЕСА_1, продавцем
яких за договором є ТОВ «Ватес», яке
здійснює господарську діяльність,
пов'язану з фінансуванням будівництва
та реалізацією нерухомого майна. На
забезпечення виконання умов
кредитного договору 10 вересня 2007 року
між ПАТ «Державний експортно-імпортний
банк України» та ОСОБА_4 було укладено
договір іпотеки, згідно якого банку
були передані належні ОСОБА_4 майнові
права на указані дві квартири, які
стануть власністю позичальника у
майбутньому.

Також судами встановлено, що була
проведена зміна нумерації указаних
квартир НОМЕР_1 і НОМЕР_2 на НОМЕР_3 у
зв'язку з переплануванням квартир, у
результаті чого загальна площа
квартири НОМЕР_3 у порівнянні з
квартирами НОМЕР_1 і
НОМЕР_2 збільшилась до 295,2 кв. м, до якої
ввійшли і додаткова кімната на
мансардному поверсі.

Рішенням Новозаводського районного
суду м. Чернігова від 26 липня
2011 року, що набрало законної сили та яке
переглядалось в апеляційному та
касаційному порядку, звернуто
стягнення в рахунок погашення
заборгованості ОСОБА_4 за кредитом на
іпотечні майнові права на спірну
квартиру. У зазначених судових
рішеннях вказано, що квартира містить
суттєві перепланування (у порівнянні з
тією, що передана в іпотеку), проведені
ТОВ «Ватес» та ОСОБА_4 без
згоди банку та збільшена у розмірі, у
тому числі за рахунок квартир НОМЕР_1,
НОМЕР_2 у цьому будинку, майнові права
на які були передані в іпотеку банку
ОСОБА_4

Виконавчим комітетом Чернігівської
міської ради 19 вересня 2011 року прийнято
рішення № 245 про надання дозволу на
оформлення ТОВ «Ватес» свідоцтва про
право власності на квартиру АДРЕСА_1, на
підставі якого ТОВ «Ватес» 22 вересня 2011
року оформило свідоцтво про право
власності на квартиру АДРЕСА_1, та цього
ж дня відчужило це житло за договором
купівлі-продажу ОСОБА_3

За змістом чч. 1, 3 ст. 575 ЦК України
застава нерухомого майна, що
залишається у володінні заставодавця
або третьої особи є іпотекою. Правила
про іпотеку землі та інші окремі види
застав встановлюються законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України
заставодавцем може бути власник речі
або особа, якій належить майнове право,
а також особа, якій власник речі або
особа, якій належить майнове право,
передали річ або майнове право з правом
їх застави.

Стаття 5 Закону України "Про
іпотечне кредитування, операції з
консолідованим іпотечним боргом та
іпотечні сертифікати" установлює, що
іпотека виникає відповідно до цього
Закону та Закону України "Про іпотеку"
щодо нерухомого майна, об'єктів
незавершеного будівництва та майнових
прав на нерухомість, будівництво якої
не завершено.

За ст. ст. 1, 5 Закону України "Про
іпотеку" (у редакції, яка була чинною на
час укладення договору застави)
застава майнових прав на нерухомість,
будівництво якої не завершено,
регулюється за правилами, визначеними
цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути
один або декілька об'єктів нерухомого
майна за таких умов: нерухоме майно
належить іпотекодавцю на праві
власності або на праві господарського
відання, якщо іпотекодавцем є державне
або комунальне підприємство, установа
чи організація; нерухоме майно може
бути відчужене іпотекодавцем і на
нього відповідно до законодавства може
бути звернене стягнення; нерухоме
майно зареєстроване у встановленому
законом порядку як окремий виділений у
натурі об'єкт права власності, якщо
інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути
об'єкт незавершеного будівництва або
інше нерухоме майно, яке стане
власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуття ним у власність відповідного
нерухомого майна у майбутньому.

Правовий аналіз положень ЦК
України, Закону України "Про іпотеку" та
Закону України "Про іпотечне
кредитування, операції з
консолідованим іпотечним боргом та
іпотечні сертифікати" дозволяє дійти
висновку про те, що майнове право, що є
предметом застави (іпотеки), - це
обумовлене право набуття в майбутньому
прав власності на нерухоме майно (право
під відкладальною умовою), яке виникає
тоді, коли виконані певні, але не всі
правові передумови, що є необхідними й
достатніми для набуття речового права.

Зазначена правова позиція висловлена
Верховним Судом України у постанові №
6-45 цс 13 від 12 червня 2013 року, яка згідно
зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для
судів.

Відповідно до ст. ст. 10, 60 ЦПК України
кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог або заперечень,
крім випадків, встановлених цим
Кодексом.

Крім того, у ч. 4 ст. 60 ЦПК України
визначено, що доказування (а, отже, і
рішення суду) не може ґрунтуватися на
припущеннях.

Обгрунтовуючи заперечення проти
позову, ТОВ «Ватес» посилалось на те, що
квартира, яку ПАТ «Державний
експортно-імпортний банк України»
вважає предметом іпотеки, має інші
технічні характеристики та є відмінною
від квартири, придбаної ОСОБА_3 Крім
того, зазначало, що вказана квартира
перейшла у власність ОСОБА_3 не від
ОСОБА_4, яка є боржником перед банком та
іпотекодавцем, а від ТОВ «Ватес», яке не
є іпотекодавцем, та отримало свідоцтво
на новий об'єкт нерухомості, який
більший за площу того, який був
переданий в іпотеку банку ОСОБА_4, і що
банк додаткових угод на цю додаткову
площу з ОСОБА_4 не укладав.

У порушення вимог ст. ст. 212-214, 316
ЦПК України апеляційний суд на
зазначені положення закону уваги не
звернув; доводів сторін як на
підтвердження, так і на заперечення
позову належним чином не перевірив;
зокрема доводи відповідача про те, що
спірна квартира АДРЕСА_1 не була
предметом іпотеки і на час її
відчуження під забороною не
перебувала, та мала значно більшу площу
(295,2 кв. м) від квартир (а саме двох
квартир НОМЕР_1 загальною площею 87,97 кв.
м та № НОМЕР_2 загальною площею
76,13 кв. м у будинку АДРЕСА_1), майнові
права на які були передані в іпотеку
банку ОСОБА_4, у рішенні не навів
мотивів відхилення таких доводів.

Посилання апеляційного на рішення
Новозаводського районного суду
м. Чернігова від 26 липня 2011 року, як на
преюдиційне, є невірним, оскільки ним
визнано за ОСОБА_4 майнові права на
спірну квартиру, а майнові права - це
право очікування на право власності у
майбутньому, а не право власності на
спірну квартиру, і таке право власності
ОСОБА_4 не отримала. При цьому
апеляційним судом не враховано, що
майнові права відмінні від права
власності, яке у ОСОБА_4 не
виникло.

Ураховуючи те, що фактичні обставини,
які мають значення для правильного
вирішення справи, апеляційним судом не
встановлені, судове рішення
апеляційного суду не відповідає
вимогам ст. 213 ЦПК України щодо
законності й обґрунтованості, що в силу
ст. 338 ЦПК України є підставою для його
скасування із передачею справи на
новий розгляд до суду апеляційної
інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ України

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу ОСОБА_3, подану
представником - ОСОБА_5, задовольнити
частково.

Рішення апеляційного суду
Чернігівської області від 25 лютого 2014
року скасувати, справу передати на
новий розгляд до суду апеляційної
інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий
Д.Д. Луспеник

Судді:
А.О. Лесько

С.Ф. Хопта

М.Є. Червинська

В.А. Черненко