Справа № 579/568/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

29 травня 2014 року

Кролевецький районний суд Сумської
області

у складі: судді - Бєгунової О.В.,

за участі секретаря - Писаренко ОМ.,

з участю: позивача - ОСОБА_1,

представника позивача - ОСОБА_2,

відповідача - ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Кролевці справу за
позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання
розписки в передачі-приймання грошових
коштів дійсним завдатком на виконання
зобов'язання щодо укладення договору
купівлі-продажу частини житлового
будинку та зустрічним позовом ОСОБА_3
до ОСОБА_1 про повернення авансу,-

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до
ОСОБА_3, мотивуючи свої вимоги тим, що 29
листопада 2013 року між нею (ОСОБА_1) та
ОСОБА_3 було досягнуто домовленості
щодо укладення договору
купівлі-продажу належної їй (позивачці)
частини житлового будинку,
розташованого по АДРЕСА_1. На
забезпечення виконання указаного
зобов'язання покупець ОСОБА_3 передала
продавцеві ОСОБА_1 завдаток в сумі 1000
доларів США, про що вона (ОСОБА_1) надала
розписку.

3 грудня 2013 року приватним нотаріусом
ОСОБА_4 їй (позивачці) та ОСОБА_3 було
роз'яснено порядок укладення договору
купівлі-продажу житлового будинку.
Також вони домовилися щодо ціни
будинку, яку було визначено у заяві
ОСОБА_1 на ім'я особи, що мала право
першого покупця, - ОСОБА_5 Дану заяву
було посвідчено нотаріусом. При цьому
на час передачі завдатку у ОСОБА_3 не
було достатньої суми для сплати за
будинок, а їй (ОСОБА_1) необхідно було
підготувати технічну документацію на
будинок, а тому вони домовились, що
продавець:

- надалі не продає будинок іншим особам
та не розміщує оголошення про його
продаж;

- передає продавцеві ключі від будинку
та подвір'я;

- надає покупцеві дозвіл на вселення в
будинок, а також на проведення
ремонтних робіт у ньому і безкоштовно
допомагає у здійснення цих робіт;

- здійснює оформлення необхідних для
укладення договору купівлі-продажу
документів.

При цьому покупець гарантувала, що
придбає будинок за ціною, зазначеною у
листі ОСОБА_1 до ОСОБА_5, і до укладення
договору купівлі-продажу збере
необхідну суму.

Ними не було визначено конкретного
часу, до якого має бути укладено
договір купівлі-продажу, орієнтувалися
на кінець зими, початок весни.

Протягом грудня-лютого вона (ОСОБА_1)
виконала усі домовленості; ОСОБА_3
фактично стала власником будинку,
перевезла туди меблі.

Однак 4 березня 2013 року ОСОБА_3
повідомила про відмову від укладення
договору купівлі-продажу будинку,
мотивуючи її зростанням курсу долара
(хоча ціна була визначена у гривнях), як
і не погодилась на пропозицію
переглянути ціну чи інші умови
договору.

Посилаючись на викладене, позивачка
просить:

1) витребувати у ОСОБА_3 розписку ОСОБА_1
про отримання завдатку;

2) визнати розписку ОСОБА_1, надану
ОСОБА_3, дійсним документом, що
підтверджує сплату завдатку за частину
будинку, розташованого по АДРЕСА_1;

3) визнати дійсним правочином усне
зобов'язання відповідачки укласти
договір купівлі-продажу частини
будинку, розташованого по АДРЕСА_1.

ОСОБА_3 подала зустрічний позов до
ОСОБА_1, який мотивує тим, що у листопаді
2013 року вона дізналася про продаж
частини житлового будинку та земельної
ділянки по АДРЕСА_1 за 17000 доларів США.
Звернувшись до власника будинку, вона
дізналася про відсутність у нього
належним чином оформлених документів,
необхідних для нотаріального
посвідчення договору купівлі-продажу.
Вони домовились, що ОСОБА_1 протягом
двох місяців підготує необхідні
документи на будинок та земельну
ділянку, а вона (ОСОБА_3) у листопаді 2013
року сплатить 1000 доларів США, під час
нотаріального оформлення договору
купівлі-продажу - 12000 доларів США і до
кінця 2014 року - решту 4000 доларів США.

29 листопада 2013 року вона (ОСОБА_3)
передала ОСОБА_1 1000 доларів США, на
підтвердження чого отримала
відповідну розписку.

Оскільки з грудня 2013 року по лютий 2014
року значно зріс курс долара США, вона
(ОСОБА_3) запропонувала ОСОБА_1 зменшити
ціну нерухомого майна, визначену у
доларах США, на що остання не
погодилася, як і відмовилася повернути
їй (ОСОБА_3) 1000 доларів США, мотивуючи
тим, що зазначена сума є завдатком, а
отже, не підлягає поверненню.

Однак сплачена нею сума - 1000 доларів США
не є завдатком (як стверджує ОСОБА_1),
оскільки завдатком забезпечується
укладення або виконання договору, який
відповідно до закону підлягає
нотаріальному посвідченню, а тому
порушення вимоги про письмову форму
правочину про завдаток тягне його
недійсність, нікчемність на підставі
ч.2 ст.547 ЦК України і здійснення
правочину щодо завдатку не може
доказуватися навіть розпискою
одержувача завдатку. Виходячи з того,
що вони домовилися укласти договір
купівлі-продажу частини будинку, але не
оформили його відповідно до вимог
закону, то сплачені нею (ОСОБА_3) кошти в
сумі 1000 доларів США є авансом і
підлягають поверненню ОСОБА_1 у тому ж
розмірі.

Посилаючись на викладене, позивач за
зустрічним позовом просить стягнути з
ОСОБА_1 1000 доларів США, що еквівалентно
12100 гривням, які були отримані ОСОБА_1
від неї (ОСОБА_3) 29 листопада 2013 року.

Позивач ОСОБА_1 та представник позивача
за первісним позовом ОСОБА_2 в судовому
засіданні підтримали свою позовну
заяву та просять її задовольнити;
позовну заяву ОСОБА_3 не визнали з
підстав, викладених у позові ОСОБА_1

Відповідач за первісним позовом
(позивач за зустрічним позовом) ОСОБА_3
в судовому засіданні підтримала
поданий нею зустрічний позов; позовні
вимоги ОСОБА_1 не визнала, мотивуючи
свої заперечення обставинами,
викладеними у зустрічному позові.

Заслухавши пояснення позивача,
представника позивача за первісним
позовом, відповідача за первісним
позовом, показання свідків ОСОБА_6,
ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, дослідивши
надані сторонами письмові докази, суд
приходить до висновку, що позовні
вимоги ОСОБА_1 задоволенню не
підлягають, а також про наявність
підстав для задоволення позовних вимог
ОСОБА_3

Судом встановлено наступні обставини
та правовідносини.

У листопаді 2013 року ОСОБА_1 та ОСОБА_3 в
усній формі домовилися у майбутньому
укласти договір купівлі-продажу
частини будинку, розташованого по
АДРЕСА_1, належного ОСОБА_1, за ціною 17000
доларів США. За цією домовленістю 29
листопада 2013 року ОСОБА_3 передала
ОСОБА_1 1000 доларів США, узгодившись, що
вказана сума буде врахована у
остаточних розрахунках. На той час
договір не міг бути укладеним, оскільки
продавець не мав належним чином
оформлених документів, які
зобов'язався зробити протягом двох
місяців, а покупець не мав достатньої
суми коштів.

В подальшому письмового укладення
договору купівлі-продажу нерухомого
майна з його нотаріальним посвідченням
не відбулося.

Указані обставини підтверджуються
матеріалами справи та поясненнями
сторін, які в цій частині не суперечать
один одному.

Досягнута між сторонами домовленість
щодо купівлі-продажу нерухомості
підпадає під ознаки попереднього
договору.

Згідно з ч.1 ст.635 ЦК України попереднім
є договір, сторони якого зобов'язуються
протягом певного строку (у певний
термін) укласти договір в майбутньому
(основний договір) на умовах,
встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у
формі, встановленій для основного
договору, а якщо форма основного
договору не встановлена, - у письмовій
формі.

ОСОБА_1, посилаючись на положення ч.2
ст.218 ЦК України, просить визнати
дійсним правочином усне зобов'язання
ОСОБА_3 укласти договір купівлі-продажу
частини будинку.

Відповідно до ч.2 ст.218 ЦК України, якщо
правочин, для якого законом
встановлено його недійсність у разі
недодержання вимоги щодо письмової
форми, укладений усно і одна із сторін
вчинила дію, а друга сторона
підтвердила її вчинення, зокрема
шляхом прийняття виконання, такий
правочин у разі спору може бути
визнаний судом дійсним.

Таким чином, зазначена норма закону
встановлює можливість визнання судом
дійсним саме такого договору, для якого
достатньо лише письмової форми, якщо
така вимога дотримана не була.

Разом з тим, стаття 657 ЦК України для
договору купівлі-продажу встановлює
крім письмової форми ще й
обов'язковість його нотаріального
посвідчення, а відповідно до ч.1 ст.635
цього ж Кодексу попередній договір має
бути укладений у формі, встановленій
для основного договору.

Отже, попередня домовленість сторін
щодо купівлі-продажу частини будинку
мала бути оформлена як попередній
договір за правилами ст.635 ЦК України з
обов'язковим нотаріальним
посвідченням та зазначенням усіх
істотних умов угоди, і за таких
обставин не має юридичного значення
виконання сторонами певних дій на
виконання усних домовленостей.

Оскільки таких вимог закону дотримано
не було, виходячи з положень ст.218, ч.1
ст.220 ЦК України, дана домовленість
сторін не може вважатися договором (у
т.ч. попереднім), що був укладеним, а
тому позовні вимоги ОСОБА_1 в частині
визнання дійсним правочином усне
зобов'язання ОСОБА_3 укласти договір
купівлі-продажу нерухомого майна
задоволенню не підлягають.

Відповідачем за первісним позовом
надано оригінал розписки, у якій
зазначено, що ОСОБА_1 взяла завдаток - 1000
доларів у ОСОБА_3 за купівлю будинку по
АДРЕСА_1.

Відповідно до ст.570 ЦК України
завдатком є грошова сума або рухоме
майно, що видається кредиторові
боржником у рахунок належних з нього за
договором платежів, на підтвердження
зобов'язання і на забезпечення його
виконання. Якщо не буде встановлено, що
сума сплачена в рахунок належних з
боржника платежів, є завдатком, вона
вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він одночасно
виступає і способом платежу, і способом
забезпечення виконання зобов'язання.

У разі, коли сторони лише домовилися
укласти договір, але відповідно його не
оформили, сплачені в рахунок виконання
договору платежі визнаються авансом і
повертаються в такому розмірі, в якому
вони надавалися.

У зв'язку з тим, що попереднього
договору, як і договору купівлі-продажу
будинку, які б за своєю формою та
змістом відповідали вимогам закону,
між сторонами укладено не було, то
передані ОСОБА_3 грошові кошти в сумі 1000
доларів США є авансом (а не завдатком).

За таких обставин сама по собі розписка
ОСОБА_1 не може свідчити, що кошти в сумі
1000 доларів США є завдатком в порядку
забезпечення попереднього договору чи
договору купівлі-продажу, виходячи з
положень закону, якими врегульовані
зобов'язальні правовідносини, у т.ч.
щодо завдатку, оскільки не можна
забезпечити неукладене зобов'язання, а
позивачем за первісним позовом не
доведено факту укладення попереднього
та основного договорів відповідно до
вимог закону.

При цьому суд також враховує, що
позивачем не доведено вини ОСОБА_3 в
тому, що не відбулося укладення
договору, який би відповідав вимогам
закону. Зокрема, позивач не спростував
об'єктивної неможливості ОСОБА_3
придбати нерухомість за обумовленою
раніше ціною - 17000 доларів США, оскільки
в порівнянні з листопадом 2013 року, коли
ціна будинку складала зазначену суму,
що була еквівалентна 135881 грн., у
лютому-березні 2014 року сума,
еквівалентна 17000 доларів США, стала
значно більшою, ніж 135881 грн. Крім того,
сам позивач не виконав усної
домовленості щодо підготовки
документів на земельну ділянку з
відокремленим землекористуванням.

З урахуванням викладеного, позовні
вимоги ОСОБА_1 про визнання розписки
дійсним документом, що підтверджує
сплату завдатку, не можуть бути
задоволені судом.

Відповідно до ст.1212 ЦК України особа
зобов'язана повернути майно, коли
підстава, на якій воно було набуте,
згодом відпала.

Таким чином, зважаючи, що передані
згідно з розпискою ОСОБА_3 ОСОБА_1
грошові кошти є авансом, вони
підлягають поверненню власниці,
виходячи з положень ст.ст.570, 1212 ЦК
України, в тому розмірі, в якому вони
передавалися, тобто в еквіваленті - 1000
доларів США.

Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України
стороні, на користь якої ухвалено
рішення, суд присуджує з другої сторони
понесені нею і документально
підтверджені судові витрати. Отже, з
ОСОБА_1 підлягають стягненню на користь
ОСОБА_3 понесені останньою та
документально підтверджені витрати на
правовому допомогу в розмірі 600 грн. та
судовий збір в розмірі 243 грн. 60 коп.

Відповідно до ст.ст.218, 220, 570, 571, 657
Цивільного кодексу України, керуючись
ст.ст.10, 11, 57, 60, 88, 212-215, 218 ЦПК України,-

в и р і ш и в:

у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3
відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про
повернення авансу задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3
грошові кошти в розмірі 11765 гривень 59
копійок, що еквівалентно 1000 доларів
США, а також сплачений нею судовий збір
в розмірі 243 гривні 60 копійок та витрати
на правовому допомогу в розмірі 600
гривень.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку до Апеляційного
суду Сумської області через
Кролевецький районний суд протягом 10
днів з дня його проголошення.

Суддя: О. В. Бєгунова