Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28.05.2014 Справа №607/4814/13-ц Тернопільський
міськрайонний суд Тернопільської
області

в складі:

головуючого - судді Ромазана В.В.

при секретарі - Мельник М.І.,
Вербицькому Р.А., Буцик О.П.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду м.Тернополя
цивільну справу за позовною заявою
ОСОБА_1 до приватного підприємства
«Автоексперт», товариства з обмеженою
відповідальністю
«Експертно-консалтингова компанія
«Роміс», відділу Державної виконавчої
служби Тернопільського районного
управління юстиції, третя особа ПАТ
«Універсал Банк» про визнання
недійсними звітів про оцінку
нерухомого майна та земельних ділянок,
визнання протиправними дій державної
виконавчої служби, -

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернулась до суду з
позовом до приватного підприємства
«Автоексперт», товариства з обмеженою
відповідальністю
«Експертно-консалтингова компанія
«Роміс», відділу Державної виконавчої
служби Тернопільського районного
управління юстиції, третя особа ПАТ
«Універсал Банк» про визнання
недійсними звітів про оцінку
нерухомого майна та земельних ділянок,
визнання протиправними дій державної
виконавчої служби. Свої вимоги
обґрунтовує тим, що 29 лютого 2008 року
ОСОБА_1 та ВАТ "Банк Універсальний"
уклали кредитний договір згідно якого
банк надав їй кредитні кошти на
споживчі цілі в сумі 128155,00 доларів США.
29 травня 2011 року Тернопільським
міськрайонним судом винесено рішення
про стягнення заборгованості із ОСОБА_1
та ОСОБА_2 за кредитним договором в сумі
1481261,03 грн. 12 березня 2012 року державним
виконавцем було відкрито виконавче
провадження та 10 квітня 2012 року
проведено опис й арешт майна, що
належить ОСОБА_1 - земельних ділянок та
житлового будинку. 04 березня 2013 року
позивачу під час ознайомлення з
матеріалами виконавчого провадження
стало відомо, що експертну оцінку
описаного майна проведено ТОВ
"Експертно-консалтинговою компанією
"Роміс" та ПП «Автоексперт», за
наслідками якої складено звіти про
експертну грошову оцінку земельних
ділянок площею 0,0576 га та площею 0,0251 га,
розташовані в с. Великі Гаї на
території Великогаївської сільської
ради, які склали 40516,00 грн. та 31950
гривень. Крім цього, відповідно до
звіту про оцінку майна-домоволодіння,
що належить ОСОБА_1 за адресою АДРЕСА_1
вартість об»єкту оцінки склала 436 600
гривень. Позивач зазначив, що проведена
грошова оцінка майна є значно нижчою за
його реальну ринкову вартість, що на
його думку викликає сумніви щодо
неупередженості та об'єктивності
експертної оцінки. Вказав, що
відповідачі за змовою з відділом ДВС
завідомо занизили вартість майна для
швидкої його реалізації, тим самим
порушили права позивача, як власника
майна. Реалізація майна за заниженою
вартістю призвела до збитків, яких він
зазнав. Згідно експертної оцінки
компанії СВ Richard Ellis вартість земельних
ресурсів в порівнянні з 2008 роком
знизився приблизно на 40-50 відсотків в
залежності від регіону України. У
експертній оцінці зниження вартості
землі склало 59 відсотків. Ринкова
вартість об'єкту визначена в
експертному висновку є необ'єктивною,
тобто є значно нижчою ніж становить
його ринкова вартість. Оцінювачем не
було дотримано вимоги ст. 53 Стандарту.
При порівнянні не було враховано та не
проаналізовано існуючий стан
використання об'єкту оцінки. Вважає, що
проведені оцінки майна виконані із
грубими порушеннями норм Закону
України "Про судову експертизу", Закону
України "Про оцінку майна, майнових
прав та професійну оціночну діяльність
в Україні" та Національного Стандарту N
1 "Загальні засади оцінки майна і
майнових прав". Також зазначив, що у
постановах державного виконавця про
призначення експерта, зазначено
суб»єктів оціночної діяльності -
ОСОБА_3 та ОСОБА_4, які не є такими,
оскільки не виступають як підприємці.
Просить, з урахуванням заяви про
збільшення позовних вимог, визнати не
чинним висновок ТзОВ
«Експертно-консалтингова компанія
Роміс» про ринкову вартість земельних
ділянок площею 0,0576 га на суму 40516 грн.,
площею 0,0251 га на суму 31950, які
розташовані в с.в.Гаї Тернопільського
району Тернопільської області. Також,
просить визнати не чинним висновок ПП
«Автоексперт» про ринкову вартість
майна - домоволодіння, яке розташоване
в с.в.Гаї Тернопільського району
Тернопільської області на суму 436600
гривень. Крім цього, просить визнати
дії відділу ДВС Тернопільського
районного управління юстиції не
правомірними щодо не направлення на
адресу позивача експертного висновку
ТОВ «Експертно-консалтингова компанія
Роміс».

В судовому засіданні представник
позивача позов підтримав повністю та
просить його задоволити з мотивів,
викладених в позовній заяві.

Представники ТзОВ
«Експертно-консалтингова компанія
«Роміс» та приватного підприємства
«Автоексперт» позов не визнали, у
задоволенні його просять відмовити,
зазначивши, що оцінка нерухомого майна
позивача проведено ними у
відповідності з вимогами
законодавства України.

Представник відділу ДВС
Тернопільського районного управління
юстиції позовних вимог позивача не
визнала, у задоволенні їх просить
відмовити. Суду пояснила, що вчинення
виконавчих дій проводилось в межах
Закону України «Про виконавче
провадження», у тому числі оцінка
спірного майна. Також вказала, що
позивачу своєчасно було надіслано
звіти про оцінку майна, який не
скористався правом на його оскарження
та рецензування під час вчинення
виконавчих дій.

Представник третьої особи - ПАТ
«Універсал Банк» позову не визнав, у
задоволенні його просить відмовити,
зазначивши, що реалізація та оцінка
спірного майна було проведено прозоро,
позивача було повідомлено про його
оцінку, однак останній не скористався
правом на його своєчасне оскарження.

Суд дослідивши та оцінивши
докази встановив:

29 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та
ВАТ "Банк Універсальний" було укладено
кредитний договір згідно якого банк
надав їй кредитні кошти на споживчі
цілі в сумі 128155,00 доларів США.

Відповідно до
нотаріально-посвідченого договору
іпотеки від 29.02.2008 року, укладеного між
ВАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_1, остання
передала в іпотеку земельні ділянки
площею 0,0251 га та площею 0,0576 га, які
розташовані в с.Великі Гаї на території
Великогаївської сільської ради, а
також домоволодіння загальною площею
161,7 кв.м., житловою площею 74,8 кв.м., яке
розташоване в АДРЕСА_1. Вартість
предмета іпотеки станом на дату
укладення договору складає 1 069 495
гривень, у тому числі домоволодіння 893
671 гривень.

29 травня 2011 року Тернопільським
міськрайонним судом винесено рішення
відповідно до якого стягнуто солідарно
у користь ПАТ «Універсал Банк» із
ОСОБА_1 та ОСОБА_2 заборгованість за
укладеним кредитним договором в сумі
1481261,03 грн., в тому числі шляхом
звернення стягнення на предмет
іпотеки, належний на праві власності
ОСОБА_1 земельні ділянки площею 0,0251 га
та 0,0576 га та домоволодіння - житловий
будинок з підвалом та мезоніном, що
знаходиться за адресою АДРЕСА_1 шляхом
продажу предмета іпотеки
спеціалізованими організаціями з
аукціонів.

12 березня 2012 року на підставі
виданого виконавчого листа, державним
виконавцем відділу ДВС
Тернопільського районного управління
юстиції відкрито виконавче
провадження.

Як вбачається із постанов про
призначення експерта, суб»єкта
оціночної діяльності - суб»єкта
господарювання для участі у
виконавчому провадженні від 17 квітня
2012 року, державним виконавцем
призначено ОСОБА_3 та ОСОБА_4 експертом,
суб»єктом оціночної діяльності -
суб»єктом господарювання у
виконавчому провадженні.

Відповідно до звіту про
експертну грошову оцінку земельної
ділянки власником якої виступає
ОСОБА_1, що знаходиться за адресою
с.Великі Гаї Тернопільського району
Тернопільської області, виконаним
оцінювачем ОСОБА_3, ринкова вартість
земельної ділянки площею 576 м.кв. станом
на дату оцінки, тобто на 15 листопада 2012
року, на думку оцінювача становить 40 516
гривень. Методи, що використовувались:
метод зіставлення цін продажу подібних
земельних ділянок, при застосуванні
якого оцінювачем для порівняння
приймались земельні ділянки з бази
оцінки за 2012 рік, найбільш близькі до
оцінюваної за фізичними
характеристиками та місцем
розташування.

Згідно із звітом про експертну
грошову оцінку земельної ділянки
власником якої виступає ОСОБА_1, що
знаходиться за адресою с.Великі Гаї
Тернопільського району Тернопільської
області, виконаним оцінювачем ОСОБА_3,
ринкова вартість земельної ділянки
площею 251 м.кв. станом на дату оцінки,
тобто на 15.11.2012 року, на думку оцінювача
становить 31950 гривень. Методи, що
використовувались: метод зіставлення
цін продажу подібних земельних
ділянок, при застосуванні якого
оцінювачем для порівняння приймались
земельні ділянки з бази оцінки за 2012
рік, найбільш близькі до оцінюваної за
фізичними характеристиками та місцем
розташування.

Відповідно до звіту про оцінку
майна - домоволодіння, що належить
ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1, виконаним
оцінювачем ОСОБА_4, ринкова вартість
зазначеного об»єкту нерухомості -
житлового будинку з підвалом та
мезоніном, розташований на земельній
ділянці площею 827 м.кв., станом на дату
оцінки, тобто на 31 жовтня 2012 року,
становить 436600 гривень. Методи, що
використовувались: витратний та
порівняльний метод.

Як вбачається із листів відділу
ДВС Тернопільського районного
управління юстиції від 22 листопада 2012
року за №24140, 24139, 24138, ОСОБА_1 надіслано
висновки про вартість арештованого
майна - земельних ділянок площею 576
кв.м., площею 251 кв.м., а також
домоволодіння, що знаходиться за
адресою АДРЕСА_1 з повідомленням про
надання заперечень в десятиденний
строк з дня надходження повідомлення.

Відповідно до представленої
відділом ДВС Тернопільського
районного управління юстиції
інформації Тернопільської дирекції
Українського державного підприємства
поштового зв»язку «Укрпошта» від 05.08.2013
року №301-31-42, рекомендований лист за
№180 від 22.11.2012 року на ім»я ОСОБА_1
за адресою с.В.Гаї Тернопільський район
поступив 23.11.2012 року і в цей же день
вручений особисто адресату.

Будучи допитаним в судовому
засіданні свідок ОСОБА_1, ОСОБА_2
заперечили одержання ними висновків
про вартість арештованого майна
земельної ділянки площею 576 кв.м.,
площею 251 кв.м., а також домоволодіння,
які були надіслані рекомендованою
кореспонденцією відділом ДВС
Тернопільського районного управління
юстиції, а також заперечили належність
їм підпису про його отримання.

Свідок ОСОБА_7, яка є працівником
поштового відділення в с.В.Гаї
Тернопільського району Тернопільської
області в судовому засіданні не змогла
підтвердити вручення особисто ОСОБА_1
рекомендованого поштового
відправлення, яке було надіслано
відділом ДВС Тернопільського
районного управління юстиції 23
листопада 2012 року, а лише пояснила, що
вручила його комусь із мешканців
будинку, не з»ясувавши особи.

Будучи допитаною в судовому
засіданні в якості свідка ОСОБА_3 суду
пояснила, що оцінка земельних ділянок,
які належать ОСОБА_1 та розташовані в
с.В.Гаї Тернопільського району
проводилась порівняльним методом,
проте нею оцінювались земельні ділянки
без наявних на ній комунікацій та без
враховання побудованих об»єктів.

Відповідно до ст.58 Закону України
«Про виконавче провадження»,
визначення вартості майна боржника
проводиться державним виконавцем за
ринковими цінами, що діють на день
визначення вартості майна. Для оцінки
за регульованими цінами, оцінки
нерухомого майна, транспортних
засобів, повітряних, морських та
річкових суден державний виконавець
залучає суб'єкта оціночної діяльності -
суб'єкта господарювання, який
провадить свою діяльність відповідно
до Закону України "Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні". У разі якщо
визначити вартість майна (окремих
предметів) складно або якщо боржник чи
стягувач заперечує проти передачі
арештованого майна боржника для
реалізації за ціною, визначеною
державним виконавцем, державний
виконавець залучає суб'єкта оціночної
діяльності - суб'єкта господарювання
для проведення оцінки майна. Витрати,
пов'язані з призначенням суб'єкта
оціночної діяльності - суб'єкта
господарювання, несе сторона, яка
оспорює вартість майна, визначену
державним виконавцем. Державний
виконавець повідомляє про результати
визначення вартості чи оцінки майна
сторонам. У разі якщо сторони не згодні
з результатами визначення вартості чи
оцінки, вони мають право подати
державному виконавцю заперечення в
десятиденний строк з дня надходження
повідомлення. Сторона вважається
ознайомленою з результатами
визначення вартості чи оцінки
арештованого майна, якщо їй надіслано
повідомлення про результати
визначення вартості чи оцінки майна
рекомендованим листом за адресою,
зазначеною у виконавчому документі,
або за місцем фактичного проживання чи
перебування такої сторони, достовірно
встановленим державним виконавцем. У
разі заперечення однією із сторін
проти результатів оцінки, проведеної
суб'єктом оціночної діяльності -
суб'єктом господарювання, державний
виконавець призначає рецензування
звіту про оцінку майна. Витрати,
пов'язані з рецензуванням звіту, несе
сторона, яка заперечує проти
результатів оцінки. У разі незгоди з
оцінкою, визначеною за результатами
рецензування, сторони мають право
оскаржити її в судовому порядку в
десятиденний строк з дня отримання
відповідного повідомлення.

Відповідно до статті 9 Закону
України «Про оцінку майна, майнових
прав та професійну оціночну діяльність
в Україні», методичне регулювання
оцінки майна здійснюється у
відповідних нормативно-правових актах
з оцінки майна: положеннях
(національних стандартах) оцінки майна,
що затверджуються Кабінетом Міністрів
України, методиках та інших
нормативно-правових актах, які
розробляються з урахуванням вимог
положень (національних стандартів) і
затверджуються Кабінетом Міністрів
України або фондом державного майна
України.

Згідно із пунктом 1 Національного
стандарту №1 «Загальні засади оцінки
майна і майнових прав» (надалі
Стандарт), затверджених постановою
Кабінету Міністрів України від 10
вересня 2003 року №1440, Національний
стандарт N 1 є обов'язковим для
застосування під час проведення оцінки
майна та майнових прав суб'єктами
оціночної діяльності, а також особами,
які відповідно до законодавства
здійснюють рецензування звітів про
оцінку майна.

Пунктом 53,54 Стандарту
передбачено, що залежно від обраних
методичних підходів та методів оцінки
оцінювач повинен: зібрати та
проаналізувати всі істотні відомості
про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані
про його правовий статус, відомості про
склад, технічні та інші характеристики,
інформацію про стан ринку стосовно
об'єкта оцінки та подібного майна,
відомості про економічні
характеристики об'єкта оцінки
(прогнозовані та фактичні доходи і
витрати від використання об'єкта
оцінки, у тому числі від його найбільш
ефективного використання та існуючого
використання); проаналізувати існуючий
стан використання об'єкта оцінки та
визначити умови його найбільш
ефективного використання; зібрати
необхідну інформацію для
обґрунтування ставки капіталізації та
(або) ставки дисконту; визначити
правові обмеження щодо об'єкта оцінки
та врахувати їх вплив на вартість
об'єкта оцінки; обґрунтувати
застосування методичних підходів,
методів та оціночних процедур, у разі
потреби - застосування спеціальних
методів оцінки та оціночних процедур
(комбінування кількох методичних
підходів або методів), якщо інше не
передбачено законодавством. Зібрані
оцінювачем вихідні дані та інша
інформація повинні відображатися у
звіті про оцінку майна з посиланням на
джерело їх отримання та у додатках до
нього із забезпеченням режиму
конфіденційності згідно з умовами
договору на проведення оцінки майна та
з дотриманням вимог законодавства.

Пунктом 56 Стандарту, на момент
проведення оцінки, передбачено, що звіт
про оцінку майна може складатися у
повній чи у стислій формі. Звіт про
оцінку майна, що складається у повній
формі, повинен містити: опис об'єкта
оцінки, який дає змогу його
ідентифікувати; дату оцінки та дату
завершення складення звіту, а у разі
потреби - строк дії звіту та висновку
про вартість майна відповідно до вимог
законодавства; мету проведення оцінки
та обґрунтування вибору відповідної
бази оцінки; перелік
нормативно-правових актів, відповідно
до яких проводиться оцінка; перелік
обмежень щодо застосування
результатів оцінки; виклад усіх
припущень, у межах яких проводилася
оцінка; опис та аналіз зібраних і
використаних вихідних даних та іншої
інформації під час проведення оцінки;
висновки щодо аналізу існуючого
використання та найбільш ефективного
використання об'єкта оцінки; виклад
змісту застосованих методичних
підходів, методів та оціночних
процедур, а також відповідних
розрахунків, за допомогою яких
підготовлено висновок про вартість
майна; письмову заяву оцінювача про
якість використаних вихідних даних та
іншої інформації, особистий огляд
об'єкта оцінки (у разі неможливості
особистого огляду - відповідні
пояснення та обґрунтування
застережень і припущень щодо
використання результатів оцінки),
дотримання національних стандартів
оцінки майна та інших
нормативно-правових актів з оцінки
майна під час її проведення, інші заяви,
що є важливими для підтвердження
достовірності та об'єктивності оцінки
майна і висновку про його вартість;
висновок про вартість майна; додатки з
копіями всіх вихідних даних, а також у
разі потреби - інші інформаційні
джерела, які роз'яснюють і
підтверджують припущення та
розрахунки.

Відповідно до висновку експерта
за результатами проведеної
будівельно-технічної експертизи від 06
березня 2014 року №6386-6387/13-22, встановлено,
що дійсна ринкова вартість земельної
ділянки загальною площею 0,0827 га
(0,0251+0,0576), для будівництва та
обслуговування житлового будинку,
господарських будівель та споруд, а
також для ведення особистого
селянського господарства по АДРЕСА_1,
яка належить ОСОБА_1 станом на жовтень
2012 року становить 100 430 гривень,
вартість нерухомого майна -
домоволодіння, що належить ОСОБА_1,
розташованого за адресою АДРЕСА_1
станом на 31.10.2012 року становила 531430
гривень. Вартість всього нерухомого
майна на дату оцінки становила 631 860
гривень. У зазначеному висновку
містяться аналіз ринку купівлі-продажу
земельних ділянок, що пропонувалися на
продаж на відкритому ринку в
Тернопільській області в жовтні 2012
року відповідно до даних, що надаються
у періодичних виданнях, їх перелік, а
також наведені величини коригувань до
вартості об»єктів-аналогів, визначено
ринкову вартість однієї сотки
земельної ділянки, де розміщений
об»єкт, яка становить 12 144 грн.. Також,
вартість майна визначено із
врахуванням земельних поліпшень, що
припадає на 1 м.кв. житлового будинку,
які також наведені у висновку і
складають 3286,5 грн.

Будучи допитані в судовому
засіданні експерти ОСОБА_8 та ОСОБА_9 у
повному обсязі підтримали складний
ними висновок.

Згідно із ст.10, 11, 60 ЦПК України, суд
розглядає цивільні справи не інакше як
за зверненням фізичних чи юридичних
осіб, поданим відповідно до цього
Кодексу, в межах заявлених ними вимог і
на підставі доказів сторін та інших
осіб, які беруть участь у справі.

Кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд, проаналізувавши дослідженні
в судовому засіданні докази вважає, що
спірні звіти, виконані ТзОВ
«Експертно-консалтингова компанія
Роміс» оцінювачем ОСОБА_3 про ринкову
вартість земельних ділянок площею 0,0576
га на суму 40516 грн. та площею 0,0251 га на
суму 31950, які розташовані в с.в.Гаї
Тернопільського району Тернопільської
області, а також звіт №400 про оцінку
домоволодіння, що належить ОСОБА_1, яке
розташоване в с.В.Гаї Тернопільського
району Тернопільської області на суму
436600 гривень, виконаний оцінювачами ПП
«Автоексперт» ОСОБА_4, ОСОБА_10 слід
визнати недійсними, оскільки при
проведенні оцінки зазначеного майна
оцінювачами у повній мірі не було
враховано вимог Національного
стандарту №1 «Загальні засади оцінки
майна і майнових прав», затверджених
постановою Кабінету Міністрів України
від 10 вересня 2003 року №1440 в частині
методичних підходів та методів оцінки,
внаслідок чого така оцінка є заниженою
та спростовується проведеною судовою
будівельно-технічною експертизою,
відповідно до якої різниця в оцінці
майна склала 122794 гривні, що порушує
майнові права позивача та завдає йому
збитків. Таким чином, суд вважає, що
позов ОСОБА_1 в частині визнання
недійсними зазначених звітів підлягає
до задоволення.

Крім цього, суд вважає, що позовні
вимоги ОСОБА_1 про визнання
протиправними дій державної
виконавчої служби щодо не направлення
на адресу позивача експертного
висновку ТОВ «Експертно-консалтингова
компанія Роміс» не підлягають до
задоволення, оскільки зазначений
висновок державним виконавцем відділу
ДВС Тернопільського районного
управління юстиції направлявся листом
22 листопада 2012 року за номером 24139, 24140.

На підставі наведеного, керуючись
ст.ст.10, 11, 209, 212, 214-215 ЦПК України,
Законом України «Про виконавче
провадження», Законом України "Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні", Національним стандартом №1
«Загальні засади оцінки майна і
майнових прав», затверджених
постановою Кабінету Міністрів України
від 10 вересня 2003 року №1440, суд -

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до приватного
підприємства «Автоексперт»,
товариства з обмеженою
відповідальністю
«Експертно-консалтингова компанія
«Роміс», відділу Державної виконавчої
служби Тернопільського районного
управління юстиції, третя особа ПАТ
«Універсал Банк» про визнання
недійсними звітів про оцінку
нерухомого майна та земельних ділянок,
визнання протиправними дій державної
виконавчої служби задовольнити
частково.

Визнати недійсними звіт про експертну
грошову оцінку земельної ділянки
площею 576 м.кв. розташовану за адресою:
с.В.Гаї Тернопільського району
Тернопільської області кадастровий
номер 020011907, а також площею 251 м.кв.
розташовану за адресою: с.В.Гаї
Тернопільського району Тернопільської
області кадастровий номер 020012513,
які належать ОСОБА_1, виконані
експертно-консалтинговою компанією
«Роміс».

Визнати недійсним звіт про оцінку
майна - домоволодіння, що належить
ОСОБА_1, загальною площею 161,4 м.кв., яке
розташоване за адресою АДРЕСА_1,
виконану приватним підприємством
«Автоексперт».

У решті позовних вимог відмовити.

Стягнути із приватного підприємства
«Автоексперт», товариства з обмеженою
відповідальністю
«Експертно-консалтингова компанія
«Роміс» в користь ОСОБА_1 з кожного по 114
гривень 70 коп сплаченого нею судового
збору.

Рішення набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Головуючий суддяВ. В. Ромазан