Білгород-Дністровський
Білгород-Дністровський міськрайонний
суд Одеської області в складі:
головуючого - одноособово судді Матяш
при секретарі - Івановій А.В.,
розглянувши у відкритому судовому
засіданні у м. Білгород-Дністровському
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_2, третя особа: ФОП ОСОБА_3 про
стягнення суми авансу у зв'язку з
нікчемністю договору, -
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до
ОСОБА_2 про стягнення з відповідача
суми авансу отриманої за договором,
який по своїй природі є нікчемним. При
цьому, ОСОБА_1 обґрунтовує свої вимоги
08.10.2013 року між ОСОБА_1 (покупець) та
ОСОБА_2 (продавець) за посередництвом
ФОП ОСОБА_3, було укладено попередній
договір, згідно з яким сторони прийняли
на себе взаємні обов'язки у строк до
01.11.2013 року укласти основний договір
купівлі-продажу земельної ділянки
НОМЕР_2, що розташована в СК «Рассвет»
смт Затока площею 0,087 га, що належить
ОСОБА_2 на підставі державного акту на
право власності на земельну ділянку. За
умови даного попереднього договору,
ОСОБА_1 сплатила ОСОБА_2 завдаток в
розмірі 3000 доларів США, що еквівалентно
Після підписання попереднього
договору, ОСОБА_1 стало відомо, що
фактично площа земельної ділянки, що
продавалась, значно менше ніж по
документам, тобто, в державному акті
про право власності на земельну
ділянку площа земельної ділянки
становить 0,087 га, а на місцевості - 0,0758
га, що підтверджується кадастровим
планом земельної ділянки
землевпорядника ОСОБА_4 Як пояснила
згодом ОСОБА_2, сусіди здійснили
самозахоплення частини її ділянки,
однак, під час укладання та підписання
попереднього договору ОСОБА_2 позивачу
не повідомила про такі обставини, а
ОСОБА_1, під час візуального огляду
земельної ділянки, не знала, що частину
На думку ОСОБА_1, вона має повне право на
захист своїх порушених цивільних прав
та всі підстави просити ОСОБА_2
повернути виплачені кошти в розмірі 3000
доларів США, оскільки: по-перше, ОСОБА_2
хотіла продати об'єкт (товар) який не
відповідає дійсним запропонованим
розмірам, тобто мала намір ввести її в
оману, що свідчить про
недобросовісність ОСОБА_2 По-друге, сам
по собі попередній договір, що був
сторонами підписаний 08.10.2013 року, є
нікчемним, на підставі ст..ст.635, 657, 220 ЦК
Позивач та представник позивача в
судове засідання не з'явились, про час
та місце слухання справи сповіщались.
Від представника позивача - ОСОБА_5, до
суду надійшла заява з проханням
розглянути справу без її присутності
та задовольнити уточнені позовні
Відповідач у судове засідання не
з'явилась, про час та місце слухання
справи сповіщалась належним чином,
причини неявки суду не відомі.
ОСОБА_3 у судове засідання не з'явилась,
про час та місце слухання справи
сповіщалась належним чином, причини
неявки суду не відомі.
Суд у зв'язку з неявкою відповідача та
неповідомленням про поважні причини
такої неявки в судове засідання в
порядку статті 169 ЦПК України,
враховуючи відсутність відповідних
заперечень від позивача, ухвалив
слухати справу за відсутності
відповідача, що не з'явився, у порядку
заочного розгляду справи.
У відповідності з ч.2 ст. 197 ЦПК України,
у разі неявки в судове засідання всіх
осіб, які беруть участі у справі,чи в
разі якщо відповідно до положень цього
Кодексу розгляд справи здійснюється
судом за відсутності осіб, які беруть
участь у справі, фіксування судового
процесу за допомогою
звукозаписувального технічного засобу
Дослідивши матеріали справи,
проаналізувавши вся представлені
докази та обставини справи, суд вважає
за необхідне задовольнити позовні
вимоги ОСОБА_1 з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи,
08.10.2013 року між ОСОБА_1, яка виступала в
якості покупця, та ОСОБА_2 (продавець) за
посередництвом ФОП ОСОБА_3, було
укладено попередній договір, згідно з
яким сторони прийняли на себе взаємні
обов'язки у строк до 01.11.2013 року укласти
основний договір купівлі-продажу
земельної ділянки НОМЕР_2, що
розташована в СК «Рассвет» смт Затока
м. Білгород-Дністровський площею 0,087 га,
що належала ОСОБА_2 на підставі
державного акту на право власності на
земельну ділянку серії ЯЖ № 706849 від
18.11.2008 року, кадастровий номер
даним договором позивач сплатила
Згодом, позивачу стало відомо, що
фактичний розмір земельної ділянки, що
продає відповідач становить 0,0758 га, а
не 0,0872 га, що на 0,0112 га менше
документальних розмірів, що
підтверджується ситуаційною схемою
ФОП ОСОБА_4 Однак, відповідач, при
укладенні попереднього договору не
попередила позивача про фактичне
зменшення земельної ділянки, а ОСОБА_6,
в силу своєї земельно-технічної
необізнаності, не помітила таку
суттєву не відповідність.
Відповідно до ч. 2 ст. 678 ЦК України, у
разі істотного порушення вимог щодо
якості товару (виявлення недоліків, які
не можна усунути, недоліків, усунення
яких пов'язане з непропорційними
витратами або затратами часу,
недоліків, які виявилися неодноразово
чи з'явилися знову після їх усунення)
покупець має право відмовитися від
договору і вимагати повернення
сплаченої за товар грошової суми.
Однак, суд звертає увагу не тільки на
недобросовісну поведінку відповідача
стосовно ОСОБА_1, а й вважає сам договір
від 08.10.2013 року нікчемним, виходячи з
Пунктом 3 зазначеного попереднього
договору про наміри від 08.10.2013 року
встановлено наступне: На підтвердження
дійсності намірів сторін, єдності їх
волі і волевиявлення до укладення
основного договору, які викладені в
цьому договорі, а також з метою
компенсації Продавцю можливих
несприятливих наслідків відмови
Покупця укласти основний договір,
Покупець передає Продавцю завдаток у
доларам США (за курсом 8,15 грн. НБУ
України). При укладенні основного
договору сума завдатку, сплаченого за
умовами пункту 3.1. цього договору,
підлягає заліку в рахунок оплати
належної Продавцю ціни об'єкта, тобто,
що підлягає передачі Продавцю. За
основним договором сума коштів
зменшується на суму завдатку,
отриманого Продавцем за умовами цього
договору і становить 584355 гривень (за
курсом 8,15 грн. за 1 долар США). У разі
відмови Покупця від укладення
основного договору в строк, зазначений
у пункті 1.1, передані як завдаток
грошові кошти залишаються у Продавця
як компенсація за відмову від
укладення основного договору. Сторони
погодилися, що вказана компенсація
покриває будь яку майнову і немайнову
шкоду, аванс відповідно до чинного
Тобто, в укладеному договорі 08.10.2013 року
сторони фактично поєднали два різні за
своєю природою та наслідками договори -
«аванс» та «задаток». За такими умовами
договору, позивач не тільки сплачує
попередню оплату вартості об'єкта
(аванс), а й погоджується понести
витрати у разі відмови в подальшому
придбати об'єкт договору
купівлі-продажу (задаток). Тому, суд, для
правильного вирішення справи,
розглядає та оцінює договір від 08.10.2013
року виходячи з його змісту та мети, яку
бажали досягти сторони при його
Вирішуючи даний спір, суд виходить з
того, що згідно ст.657 ЦК України договір
купівлі-продажу земельної ділянки,
єдиного майнового комплексу, житлового
будинку (квартири) або іншого нерухоме
майна укладається у письмовій формі і
підлягає нотаріальному посвідченню. у
разі недодержання сторонами вимоги
закону про нотаріальне посвідчення
договору такий договір є нікчемним - ч.1
ст. 220 ЦК України. Згідно до положень ст.
635 ЦК України попередній договір
укладається у формі основного
Таким чином, законодавець встановив
імперативну вимогу щодо форми
укладення попереднього договору - у
формі, встановленій для основного
договору, а з матеріалів справи та
договору від 08.10.2013 року вбачається, що
основний договір для сторін - це
договір купівлі-продажу нерухомого
майна - земельної ділянки НОМЕР_2, що
розташована в СК «Рассвет» смт Затока
м. Білгород-Дністровський площею 0,087 га.
Недодержання нотаріальної форми
договору тягне за собою його
нікчемність, він не породжує тих прав і
обов'язків, яких бажали сторони.
Такої ж позиції дотримується пленум
Верховного Суду України в своїй
постанові № 9 від 06.11.2009 року «Про
судову практику розгляду цивільних
справ про визнання правочинів
недійсними», та зазначає, що нікчемний
правочин є недійсним через
невідповідність його вимогам закону та
не потребує визнання його таким судом,
а відповідно до статей 215 та 216 ЦК суди
розглядають справи за позовом про
застосування наслідків недійсності
нікчемного правочину.
До того ж, при укладенні попереднього
договору сторони не врахували одну
важливу обставину, попередній договір
за своєю природою не може містити
нічого, окрім зобов'язання укласти в
майбутньому певний основний на певних
умовах. Договором не можуть бути
встановлені які-небудь платежі, не може
бути встановлений обов'язок передати
річ до укладення основного договору
або почати підготовку до виконання
робіт за ще неукладеним основним
договором тощо. Інакше попередній
договір, по суті, підмінить собою
Відповідно до п. 10 постанови Пленуму
ВСУ № 9 від 06.11.2009 року: реституція як
спосіб захисту цивільного права
(частина перша статті 216 ЦК)
застосовується лише в разі наявності
між сторонами укладеного договору,
який є нікчемним чи який визнано
З огляду на викладене суд доходить
висновку, що фактично 08 жовтня 2013 року
між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений
попередній договір про намір укласти в
майбутньому договір купівлі-продажу
об'єкта нерухомості у вигляді
земельної ділянки НОМЕР_2, що
розташована в СК «Рассвет» смт Затока
м. Білгород-Дністровський площею 0,087 га,
а отже у відповідності до ч.1 ст. 220 ЦК
України цей попередній договір є
нікчемним у зв'язку із недодержанням
сторонами вимоги закону його
нотаріального посвідчення, тому
одержані за цим попереднім договором
грошові кошти в рахунок майбутнього
договору купівлі-продажу об'єкту
нерухомого майна вважаються авансом та
підлягають стягненню з ОСОБА_2 на
Згідно до п. 2 постанови Пленуму
Верховного суду України «Про судове
рішення у цивільній справі» за № 14 від
18.12.2009 року, - рішення суду як
найважливіший акт правосуддя
покликане забезпечити захист
гарантованих Конституцією України
прав і свобод людини та здійснення
проголошеного Основним Законом
України принципу верховенства права. У
зв'язку з цим суди повинні неухильно
додержуватись вимог про законність і
обґрунтованість рішення у цивільній
справі (ч.1 ст. 213 ЦПК).

Суд, оцінюючи належність,
достовірність кожного доказу окремо,
та аналізуючи правовідносини, що
склалися між сторонами приходить до
висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1

Ю.М. знайшли своє доведення в судовому
засіданні, є такими, що ґрунтуються на
вимогах чинного законодавства, а тому
можуть бути задоволенні.

На підставі ст. 88 ЦПК України,
підлягають присудженню понесені та
документально підтверджені судові
витрати позивача, а саме кошти на
сплату судового збору у сумі 229,40
гривень.

Враховуючи вищевикладене та керуючись
постановою Пленуму ВСУ № 9 від 06.11.2009
року, ч.1 ст. 220, ст.ст. 546, 570, 635, 657, ч.2 ст..678
ЦК України, ст.ст. 3, 4, 10, 11, 60, 88, 169, 197, 209-215,
224-226 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 (паспорт серії
НОМЕР_3, виданий Приморським РВ УМВС
України в Одеській області 23.06.2008 року)
на користь ОСОБА_1 (ідентифікаційний
номер - НОМЕР_1) грошові кошти в сумі
24450,00 (двадцять чотири тисячі чотириста
п'ятдесят) гривень, сплачені за
нікчемним правочином 08.10.2013 року.

Стягнути з ОСОБА_2 (паспорт серії
НОМЕР_3, виданий Приморським РВ УМВС
України в Одеській області 23.06.2008 року)
на користь ОСОБА_1 (ідентифікаційний
номер - НОМЕР_1) сплачений судовий збір у
розмірі 229,40 гривень.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку на подання
апеляційної скарги, яка відповідно до
ст.294 ЦПК України може бути подана
протягом десяти днів з дня його
проголошення.

Заочне рішення може бути переглянуто
судом, що його ухвалив, за письмовою
заявою відповідача, протягом десяти
днів з дня отримання його копії.

Суддя