У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 травня 2014 року
м. Київ

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Олійник А.С.,

суддів:
Дербенцевої Т.П., Парінової
І.К.,

Савченко В.О.,
Фаловської І.М.,

розглянувши в судовому засіданні
цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до
повного товариства «Ломбард Чепіль і
Компанія», ОСОБА_4, публічного
акціонерного товариства «Регіон-Банк»
про визнання недійсними угод, визнання
переважного права на придбання
квартири, переведення прав покупця,
визнання права власності на квартиру
та зустрічним позовом публічного
акціонерного товариства «Регіон-Банк»
до повного товариства «Ломбард Чепіль
і Компанія», ОСОБА_3, третя особа -
ОСОБА_4, про визнання недійсним
договору найму житла, за касаційною
скаргою публічного акціонерного
товариства «Регіон-Банк» на рішення
Київського районного суду м. Харкова
від 10 вересня 2012 року, ухвалу
апеляційного суду Харківської області
від 4 жовтня 2013 року та касаційною
скаргою публічного акціонерного
товариства «Старокиївський Банк» на
ухвалу апеляційного суду Харківської
області від 30 вересня 2013 року,

в с т а н о в и л а:

У лютому 2012 року ОСОБА_3 звернувся до
суду з указаним позовом, просив визнати
недійсним договір іпотеки № 06-2-06-61/з
від 20 червня 2008 року, укладений між
ОСОБА_4 та публічним акціонерним
товариством «Регіон-Банк» (далі - ПАТ
«Регіон-Банк»), а також договори про
внесення змін до нього; визнати за ним
переважне право на придбання квартири
АДРЕСА_1; перевести на нього права
покупця зазначеної квартири; скасувати
державну реєстрацію права власності на
нежитлові приміщення АДРЕСА_4 за ПАТ
«Регіон-Банк» та ОСОБА_4; скасувати
державну реєстрацію права власності на
квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_4

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 10
січня 2008 року між ним та повним
товариством «Ломбард Криниця, Чепіль і
компанія» було укладено договір найму
житла - квартири АДРЕСА_1.

12 лютого 2008 року власник квартири без
урахування переважного права наймача
на придбання зазначеної квартири
продав її ОСОБА_4 за 27 000 грн.

На підставі підробленого рішення
Київського районного суду м. Харкова
від 28 березня 2008 року, яке судом не
ухвалювалось, ОСОБА_4 зареєстрував за
собою право власності на нежитлові
приміщення АДРЕСА_4 та 20 червня 2008 року
передав зазначені приміщення в іпотеку
ПАТ «Регіон-Банк» за договором іпотеки.

Відповідно до зазначеного договору
іпотеки, а також договорів про внесення
змін до нього, ПАТ «Регіон-Банк»
здійснило державну реєстрацію права
власності на нежитлові приміщення за
собою.

У червні 2012 року ПАТ «Регіон-Банк»
звернулось до суду з указаним позовом,
просило визнати недійсним договір
найму житла від 10 січня 2008 року,
укладений між повним товариством
«Ломбард Криниця, Чепіль і компанія» та
ОСОБА_3

Свої вимоги мотивувало тим, що
зазначений договір найму є фіктивним
правочином, оскільки з 15 лютого 2008 року
приміщенням реально користувалось
приватне підприємство «Точка» за іншим
договором найму; спірний договір найму
не засвідчений печаткою повного
товариства «Ломбард Криниця, Чепіль і
компанія». Крім того, законодавством не
передбачено такого способу захисту
прав наймача, як переведення на нього
прав покупця орендованого приміщення.

Справа розглядалась судами різних
інстанцій неодноразово.

Рішенням Київського районного суду м.
Харкова від 10 вересня 2012 року первісний
позов задоволено. Визнано недійсними
укладені між ОСОБА_4 та ПАТ
«Регіон-Банк»: договір іпотеки від 20
червня 2008 року, договір про внесення
змін від 18 грудня 2008 року № 1, договір
про внесення змін від 20 березня 2009 року
№ 2, договір про внесення змін від 22
квітня 2009 року № 3, договір про
внесення змін від 27 травня 2009 року № 4,
договір про внесення змін від 24 червня
2009 року. Визнано за ОСОБА_3 переважне
право на придбання квартири АДРЕСА_1.
Переведено на ОСОБА_3 права покупця
зазначеної квартири за договором
купівлі-продажу, посвідченого 12 лютого
2008 року приватним нотаріусом
Харківського міського нотаріального
округу ОСОБА_5 за реєстровим № 884.
Визнано за ОСОБА_3 право власності на
зазначену квартиру. У зустрічному
позові ПАТ «Регіон-Банк» відмовлено.

Рішенням апеляційного суду
Харківської області від 8 листопада 2012
року рішення суду першої інстанції
скасовано та ухвалено нове рішення,
яким у первісному та зустрічному
позовах відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ від 3 липня 2013 року
рішення апеляційного суду в частині
вирішення первісного позову скасовано
та направлено справу в цій частині на
новий розгляд до суду апеляційної
інстанції, в іншій частині рішення
апеляційного суду залишено без змін.

24 вересня 2013 року публічне акціонерне
товариство «Старокиївський Банк»
звернулось до суду апеляційної
інстанції з апеляційною скаргою на
рішення Київського районного суду м.
Харкова від 10 вересня 2012 року.

Ухвалою апеляційного суду Харківської
області від 30 вересня 2013 року
апеляційну скаргу публічного
акціонерного товариства
«Старокиївський Банк» (далі - ПАТ
«Старокиївський Банк») на рішення
Київського районного суду м. Харкова
від 30 вересня 2012 року повернуто.

Ухвалою апеляційного суду Харківської
області від 4 жовтня 2013 року залишено
без змін рішення Київського районного
суду м. Харкова від 10 вересня 2012 року у
частині задоволення первісного позову
ОСОБА_3

У касаційній скарзі ПАТ «Регіон-Банк»
просить скасувати рішення Київського
районного суду м. Харкова від 10 вересня
2012 року та ухвалу апеляційного суду
Харківської області від 4 жовтня 2013
року, посилаючись на неправильне
застосування норм матеріального права,
порушення норм процесуального права.

У касаційній скарзі ПАТ
«Старокиївський Банк» просить
скасувати ухвалу апеляційного суду
Харківської області від 30 вересня 2013
року, посилаючись на порушення норм
процесуального права.

Обговоривши доводи касаційних скарг,
перевіривши матеріали справи, колегія
суддів Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ дійшла висновку, що
касаційні скарги ПАТ «Регіон-Банк» та
ПАТ «Старокиївський Банк» підлягають
задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до ч. 2 ст. 324 ЦПК України
підставами касаційного оскарження є
неправильне застосування судом норм
матеріального права чи порушення норм
процесуального права.

Судами встановлено, що 10 січня 2008 року
між ОСОБА_3 та повним товариством
«Ломбард Криниця, Чепіль і компанія»
укладено договір найму трикімнатної
квартири АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 3.3 договору найму
наймодавець зобов'язався у разі
відчуження квартири письмово
запропонувати наймачу ОСОБА_3 придбати
квартиру у власність.

Згідно із п. 6.3 договору найму, у разі
продажу квартири наймач ОСОБА_3 має
переважне право перед іншими особами
на придбання квартири.

12 лютого 2008 року між повним товариством
«Ломбард Криниця, Чепіль і компанія» та
ОСОБА_4 укладено договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 за 27
000 грн.

Відповідно до договору найму від 15
лютого 2008 року ОСОБА_4 передав у платне
користування ПП «Точка» приміщення
загальною площею 102,4 кв.м. по АДРЕСА_4.

18 квітня 2008 року ОСОБА_4 зареєстрував за
собою право власності на нежитлові
приміщення АДРЕСА_4 на підставі рішення
Київського районного суду м. Харкова
від 28 березня 2008 року (справа № 1846/08), що
підтверджується витягом про
реєстрацію права власності на нерухоме
майно, виданим КП «Харківське міське
бюро технічної інвентаризації».

Згідно із повідомленням Київського
районного суду м. Харкова від 5 червня
2012 року за № 1846/08 в суді зареєстровано
іншу цивільну справу, а справа за
позовом ОСОБА_4 про визнання права
власності не реєструвалась.

20 червня 2008 року між ОСОБА_4 та ПАТ
«Регіон-Банк» укладено договір іпотеки
№ 06-2-06-61/з (з відповідними змінами,
внесеними договорами № 1 від 18 грудня
2008 року, № 2 від 20 березня 2009 року, № 3
від 22 квітня 2009 року, № 4 від 27 травня 2005
року, № 5 від 24 червня 2009 року), за
умовами якого у забезпечення виконання
зобов'язань ОСОБА_4 за кредитним
договором в іпотеку банку передано
нежитлові приміщення АДРЕСА_4.

На підставі зазначеного договору
іпотеки та додаткових договорів до
нього, ПАТ «Регіон-Банк» зареєструвало
за собою право власності на нежитлові
приміщення АДРЕСА_4.

Задовольняючи первісний позов ОСОБА_3,
суд першої інстанції виходив із того,
що відчуживши спірну квартиру ОСОБА_4,
повне товариство «Ломбард Криниця,
Чепіль і компанія» порушило переважне
право ОСОБА_3 на її придбання, оскільки
останнього не було повідомлено про
продаж квартири. Таке порушення є
підставою для переведення на ОСОБА_3
прав та обов'язків покупця зазначеної
квартири за ціною, за яку її було
продано ОСОБА_4, що відповідає
положенням ст. ст. 362, 392 ЦК України.

Укладений між ОСОБА_4 та ПАТ
«Регіон-Банк» договір іпотеки
нежитлового приміщення (із наступними
змінами) також необхідно визнати
недійсним із тих підстав, що його було
укладено на підставі підробленого
рішення Київського районного суду м.
Харкова про визнання за ОСОБА_4 права
власності на нежитлове приміщення
АДРЕСА_4.

Крім того, суд першої інстанції дійшов
висновку про те, що ОСОБА_3 не пропустив
строк звернення до суду із позовом,
оскільки дізнався про порушення свого
права у червні 2009 року.

Апеляційний суд погодився із такими
висновками суду першої інстанції та
залишив ухвалене ним рішення без змін.

Із висновками апеляційного суду
повністю погодитись не можна з огляду
на таке.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України
наймач, який належно виконує свої
обов'язки за договором найму, у разі
продажу речі, переданої у найм, має
переважне право перед іншими особами
на її придбання.

Згідно із ч. 2 ст. 822 ЦК України у разі
продажу житла, яке було предметом
договору найму, наймач має переважне
перед іншими особами право на його
придбання.

Встановивши, що між повним товариством
«Ломбард Криниця, Чепіль і компанія» та
ОСОБА_3 10 січня 2008 року було укладено
договір найму спірної квартири, а також
те, що власник не повідомив останнього
про намір продати зазначену квартиру
та умови її продажу, суди із
урахуванням змісту договору найму
дійшли обґрунтованого висновку про
порушення права наймача квартири.

Колегія суддів також погоджується із
висновком про те, що оскільки
законодавством не визначено механізм
реалізації наймачем свого переважного
права, передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК
України, то до правовідносин між
сторонами за аналогією необхідно
застосувати правила ст. 362 ЦК України.

Водночас, колегія суддів не
погоджується із висновками судів про
застосування норм матеріального права
щодо строку позовної давності.

Відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦК України у
разі продажу частки у праві спільної
часткової власності з порушенням
переважного права купівлі співвласник
може пред'явити до суду позов про
переведення на нього прав та обов'язків
покупця. Одночасно позивач
зобов'язаний внести на депозитний
рахунок суду грошову суму, яку за
договором повинен сплатити покупець.
До таких вимог застосовується позовна
давність в один рік.

Вирішуючи заяву ПАТ «Регіон-Банк» про
застосування позовної давності до
вимог ОСОБА_3, суд першої інстанції
виходив із того, що останній дізнався
про порушення свого права у червні 2009
року, тому не пропустив загальний строк
позовної давності у зв'язку із
зверненням до суду із зазначеним
позовом у лютому 2012 року.

Згідно із ч. 8 ст. 8 ЦПК України, якщо
спірні відносини не врегульовані
законом, суд застосовує закон, що
регулює подібні за змістом відносини
(аналогія закону), а за відсутності
такого - суд виходить із загальних
засад законодавства (аналогія права).

Застосовуючи за аналогією до спірних
правовідносин ст. 362 ЦК України, суд
застосував її лише у частині
переважного права ОСОБА_3 на придбання
квартири та переведення на нього прав
покупця, але не застосував визначені
указаною статтею ЦК України положення
щодо строку позовної давності у таких
правовідносинах.

Суд не взяв до уваги системне
застосування до спірних правовідносин
за аналогією ст. 362 ЦК України, яка
визначає порядок здійснення і наслідки
порушення переважного права купівлі
частки у праві спільної часткової
власності.

Крім того, згідно із п. 3 ч. 2 ст. 258 ЦК
України позовна давність в один рік
застосовується, зокрема, до вимог про
переведення на співвласника прав та
обов'язків покупця у разі порушення
переважного права купівлі частки у
праві спільної часткової власності
(стаття 362 цього Кодексу).

Апеляційний суд у порушення ст. ст. 303, 315
ЦПК України на викладене уваги не
звернув, не перевірив належним чином
доводи ПАТ «Регіон-Банк» щодо пропуску
ОСОБА_3 строку позовної давності за
вимогами про переведення прав та
обов'язків покупця; не спростував
доводів банку про застосування до
спірних правовідносин позовної
давності в один рік (а.с. 130, 160, 161);
належним чином не з'ясував, чи
пропущено ОСОБА_3 строк звернення до
суду із позовом, чи є поважними причини
пропуску позовної давності.

Доводи касаційної скарги ПАТ
«Регіон-Банк» про те, що не відповідає
вимогам закону внесення ОСОБА_3 на
депозит суду коштів у розмірі вартості
майна на час укладення договору
купівлі-продажу між повним товариством
«Ломбард Криниця, Чепіль і компанія» та
ОСОБА_4, а не у розмірі дійсної вартості
частки на час розгляду справи, є
необґрунтованими.

Відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦК України у
разі продажу частки у праві спільної
часткової власності з порушенням
переважного права купівлі співвласник
може пред'явити до суду позов про
переведення на нього прав та обов'язків
покупця. Одночасно позивач
зобов'язаний внести на депозитний
рахунок суду грошову суму, яку за
договором повинен сплатити покупець.

За змістом ст. 362 ЦК України
законодавець передбачив обов'язок
позивача внести на депозитний рахунок
суду грошову суму, яку за договором
повинен сплатити (чи сплатив) покупець.

До касаційної скарги ПАТ «Регіон-Банк»
додано клопотання від 3 жовтня 2013 року,
адресоване апеляційному суду
Харківської області, в якому банк
просив долучити до матеріалів справи
повідомлення комунального
підприємства «Жилкомсервіс» від 25
вересня 2013 року. Із зазначеного
повідомлення вбачається, що квартиру
АДРЕСА_1 переведено у нежитловий фонд
згідно рішення районного виконавчого
комітету № 1125 від 4 грудня 2002 року.
Проте у матеріалах справи такі докази
відсутні, а в постановленій 4 жовтня 2013
року ухвалі апеляційний суд не
мотивував, чому не бере до їх уваги.

Апеляційним судом було повернуто
апеляційну скаргу ПАТ «Старокиївський
Банк» на рішення Київського районного
суду м. Харкова від 10 вересня 2012 року.
Апеляційний суд виходив із того, що ПАТ
«Старокиївський Банк» не брало участі
у справі, а суд першої інстанції не
вирішував питання про його права та
обов'язки.

Із таким висновком апеляційного суду
погодитись не можна.

Рішенням Київського районного суду м.
Харкова від 10 вересня 2012 року, зокрема,
визнано недійсними укладені між ОСОБА_4
та ПАТ «Регіон-Банк»: договір іпотеки
від 20 червня 2008 року, договір про
внесення змін від 18 грудня 2008 року № 1,
договір про внесення змін від 20 березня
2009 року № 2, договір про внесення змін
від 22 квітня 2009 року № 3, договір про
внесення змін від 27 травня 2009 року № 4,
договір про внесення змін від 24 червня
2009 року, а також за ОСОБА_3 визнано право
власності на трикімнатну квартиру
АДРЕСА_1.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України
«Про іпотеку» іпотекодавець має право
володіти та користуватись предметом
іпотеки відповідно до його цільового
призначення, якщо інше не встановлено
цим Законом. При користуванні
предметом іпотеки іпотекодавець
повинен не припускати погіршення стану
предмета іпотеки та зменшення його
вартості понад норми його звичайної
амортизації (зносу).

Як убачається із матеріалів справи, ПАТ
«Регіон-Банк» у забезпечення виконання
зобов'язань перед відкритим
акціонерним товариством акціонерним
банком «Старокиївський банк»
(правонаступником якого є ПАТ
«Старокиївський Банк»), передало
останньому в іпотеку нежитлові
приміщення 1-го поверху № 2-1-:-2-10 у
літ. «А» загальною площею 98,3 кв.м. по
АДРЕСА_4, що підтверджується договором
іпотеки від 22 грудня 2010 року, який
посвідчено нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_6
та зареєстровано в реєстрі за № 2097 (а.с.
320-322).

Таким чином, рішення Київського
районного суду м. Харкова від 10 вересня
2012 року стосується прав та обов'язків
ПАТ «Старокиївський Банк», тому ухвалу
апеляційного суду Харківської області
від 30 вересня 2013 року необхідно
скасувати, а питання про відкриття
апеляційного провадження за
апеляційною скаргою публічного
акціонерного товариства
«Старокиївський Банк» на рішення
Київського районного суду м. Харкова
від 10 вересня 2012 року передати на новий
розгляд до суду апеляційної інстанції
відповідно до ст. 342 ЦПК України.

Керуючись статтями 335, 336, 338, 342 ЦПК
України, колегія суддів судової палати
у цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційні скарги публічного
акціонерного товариства «Регіон-Банк»
та публічного акціонерного товариства
«Старокиївський Банк» задовольнити
частково.

Ухвалу апеляційного суду Харківської
області від 4 жовтня 2013 року скасувати
та направити справу на новий розгляд до
суду апеляційної інстанції.

Ухвалу апеляційного суду Харківської
області від 30 вересня 2013 року
скасувати, питання про відкриття
апеляційного провадження за
апеляційною скаргою публічного
акціонерного товариства
«Старокиївський Банк» на рішення
Київського районного суду м. Харкова
від 10 вересня 2012 року передати на новий
розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий

А.С. Олійник

Судді:

Т.П. Дербенцева

І.К. Парінова

В.О. Савченко

І.М. Фаловська