Номер провадження: 22-ц/785/9939/14
Головуючий у першій інстанції
Доповідач Сватаненко В. І.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2014 року

Колегія суддів судової палати в
цивільних справах апеляційного суду
Одеської області в складі:

головуючого - Сватаненка В.І.

суддів - Артеменка І.А.,
Черевка П.М.,

за участю секретаря - Фабіжевської Т.С.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Одесі цивільну
справу за апеляційною скаргою
Публічного акціонерного товариства
«УкрСоцбанк» на рішення Суворовського
районного суду м. Одеси від 1 жовтня 2014
року у цивільній справі за позовом
ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Альянс-Висотбуд»,
Публічного акціонерного товариства
«УкрСоцбанк», треті особи: Приватний
нотаріус Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_3,
Комунальне підприємство «Міське
капітальне будівництво» - «Про
визнання майнових прав, визнання
іпотечного договору частково
недійсним», -

ВСТАНОВИЛА:

22.10.2013 року ОСОБА_2 звернулась до суду із
зазначеним позовом, який у подальшому
був уточнений, по якому просила визнати
за нею майнові права на об'єкт
інвестування, а саме на однокімнатну
квартиру АДРЕСА_1, згідно до умов
договору купівлі-продажу майнових прав
№ 21/27 від 16.09.2009 року, а також позивач
просив визнати недійсними п.п. 1.1.
іпотечних договорів № 51-07/204 від 01.07.2008
року, № 02-10/2628 від 02.07.2008 року та № 02-10/2999
від 16.07.2008 року, укладених між АКБ
соціального розвитку «Укрсоцбанк» та
ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині
передачі в іпотеку майнових прав на
квартиру зазначену вище. Також, позивач
просила виключити з Державного реєстру
іпотек записи про обтяження майнових
прав іпотекою.

Обгрунтовуючи свої позовні вимоги,
позивач посилалась на те, що 16.09.2009 року
між позивач як покупцем та ТОВ
«Альянс-Висотбуд» як продавцем був
укладений договір купівлі-продажу
майнових прав № 21/27, предметом якого
було придбання покупцем у продавця
майнових права на вищезазначену
однокімнатну квартиру, яку продавець
зобов'язався, після завершення
будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010
року передати за актом приймання
передачі позивачу. Позивач в свою чергу
на виконання умов договору сплатила
вартість майнових прав на квартиру в
розмірі 231605 грн. Проте, в порушення умов
договору ТОВ «Альянс-Висотбуд» будинок
не збудувало, в експлуатацію не ввело,
тобто не виконало своїх зобов'язань за
договором.

Позивач до суду не з*явилась, від
представника позивача до суду надійшла
письмова заява про розгляд справи за їх
відсутності.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» направив
до суду письмові заперечення,
зазначаючи, що пред'явлені позовні
вимоги є безпідставними та не
підлягають задоволенню.

Представник ТОВ «Альянс-Висотбуд» до
суду не з'явився, надіславши до суду
заяву про визнання позовних вимог та
розгляду справи за їх відсутності.

Приватний нотаріус Київського
міського нотаріального округу до суду
не з'явилась, надіславши до суду заяву
про розгляд справи за її відсутності.

Представник КП «Міське капітальне
будівництво» до суду не з'явився без
поважних причин.

Рішенням Суворовського районного суду
м. Одеси від 01.10.2014 року позов ОСОБА_2
задоволений, визнано за ОСОБА_2 майнові
права на об'єкт інвестування -
однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, згідно
умов договору купівлі-продажу майнових
прав № 21/27 від 16.09.2009 року; визнано
недійсним п. 1.1 іпотечного договору №
51-07/204 від 01.07.2008 року, укладений між АКБ
соціального розвитку «Укрсоцбанк» та
ТОВ «Альянс-Висотбуд» у частині
передачі в іпотеку майнових прав на
вказану квартиру, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 21/27 від
16.09.2009 року; визнано недійсним п.1.1
іпотечного договору № 02-10/2628 від 02.07.2008
року, укладений між АКБ соціального
розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ
«Альянс-Висотбуд» у частині передачі в
іпотеку майнових прав на вказану
квартиру, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 21/27 від
16.09.2009 року; визнано недійсним п. 1.1
іпотечного договору № 02-10/2999 від 16.07.2008
року, укладений між АКБ соціального
розвитку «Укрсоцбанк» та ТОВ
«Альянс-Висотбуд» у частині передачі в
іпотеку майнових прав на вказану
квартиру, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 21/27 від
16.09.2009 року, а також знята заборона
відчуження на вищезазначену квартиру,
та виключено з Державного реєстру
іпотек записи про обтяження її
іпотекою; вирішено питання про
стягнення судового збору.

06.11.2014 року ПАТ «Укрсоцбанк» подало
апеляційну скаргу на вказане рішення
суду, по якій просить рішення районного
суду скасувати, ухвалити у справі нове
рішення про відмову у задоволенні
позовних вимог, посилаючись на
порушення районним судом норм
матеріального та процесуального права,
а також на неповне з'ясування районним
судом дійсних обставин по справі, які
мають значення для вирішення справи.

Заслухавши доповідача, перевіривши
законність і обґрунтованість рішення
суду в межах доводів апеляційної
скарги та заявлених вимог, заявлених в
суді першої інстанції, колегія суддів
вважає, що апеляційна скарга не
підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України
апеляційний суд відхиляє апеляційну
скаргу і залишає рішення без змін, якщо
визнає, що суд першої інстанції ухвалив
рішення з додержанням норм
матеріального і процесуального права.
Не може бути скасоване правильне по
суті і справедливе рішення суду з одних
лише формальних міркувань.

Судом встановлені наступні фактичні
обставини у справі.

28.02.2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та
УКБ ОМР був укладений контракт № 23-05 на
будівництво 16-ти поверхового житлового
будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ
«Альянс-Висотбуд» зобов'язується
своїми та залученими силами і коштами
виконати будівництво вказаного
житлового будинку орієнтованою
загальною площею квартир 7527,1 кв.м.,
здати у встановлені цим контрактом
строки об'єкт в експлуатацію
відповідно до проектно-кошторисної
документації, а УКБ ОМР (замовник)
зобов'язалося надати підряднику
будівельний майданчик, затверджену
проектно-кошторисну документацію та
сумісно з підрядником передати об'єкт
на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва
багатоквартирного будинку, між ТОВ
«Альянс-Висотбуд», ТОВ
«Альянс-Жилстрой» та АКБ СР
«Укрсоцбанк», яке було перейменовано у
ПАТ «Укрсоцбанк», 01.07.2008 року був
укладений генеральний договір про
співробітництво № 51-07/203.

На виконання вказаного договору про
співробітництво ТОВ «Альянс-Висотбуд»
01.07.2008 року уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк»
іпотечний договір № 51-07/204 за умовами
якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як
іпотекодавець, передав в іпотеку АКБ СР
«Укрсоцбанк» (іпотекодержателю) в
забезпечення своїх зобов'язань майнові
права на житловий будинок, в тому числі
на незакінчену будівництвом квартиру
АДРЕСА_1.

02.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд»
(позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк»
(кредитор) був укладений кредитний
договір № 24-12/135 про отримання
позичальником у кредитора грошових
коштів в розмірі 1009323,60 доларів США.

На виконання умов договору
кредитування від 02.07.2008 року, з метою
забезпечення договору кредиту від
02.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд»
уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний
договір № 02-10/2628 від 02.07.2008 року та
передало останньому в якості
іпотечного майна, майнові права на
незакінчені будівництвом квартири, в
тому числі і на вищезазначену квартиру.

16.07.2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд»
(позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк»
(кредитор) був укладений кредитний
договір № 24-12/155 про отримання
позичальником у кредитора грошових
коштів в розмірі 741137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання
за нотаріально посвідченим договором
іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008 року ТОВ
«Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР
«Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові
права на незакінчені будівництвом
квартири, в тому числі і на
вищезазначену квартиру.

Таким чином, з наведених іпотечних
договорів убачається, що після
завершення будівництва та отримання
правовстановлюючих документів на
нерухоме майно, предметом іпотеки
будуть квартири, майнові права на які
за цими договорами є предметом іпотеки.
Зазначеними договорами про іпотеку
був визначений порядок звернення
стягнення на предмет іпотеки.

Для виконання підрядних робіт з
будівництва зазначеного
багатоповерхового житлового будинку
ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийнято рішення
про залучення грошових коштів
інвесторів будівництва, шляхом
укладення договорів купівлі-продажу
майнових прав з фізичними
особами-інвесторами.

16.09.2009 року між ОСОБА_2 (покупець) та ТОВ
«Альянс-Висотбуд» (продавець) був
укладений договір купівлі-продажу
майнових прав № 21/27. Предметом договору
стало придбання покупцем у продавця
майнових права на однокімнатну
вищезазначену квартиру, яку продавець
зобов'язався, після завершення
будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010
року передати за актом приймання
передачі ОСОБА_2

На виконання умов договору ОСОБА_2
виконала свої грошові зобов'язання за
договором купівлі-продажу майнових
прав, повністю сплативши вартість
об'єкта будівництва в розмірі 231605 грн.

ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови
договору купівлі-продажу, свої
зобов'язання не виконало, у визначені
строки будівництво житлового будинку
не закінчило, квартиру за актом
приймання-передачі позивачу не
передало.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України
іпотекою є застава нерухомого майна,
що залишається у володінні
заставодавця або третьої особи;
правила про іпотеку землі та інші
окремі види застав встановлюються
законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом
застави може бути будь-яке майно
(зокрема річ, цінні папери, майнові
права), що може бути відчужене
заставодавцем і на яке може бути
звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України
заставодавцем може бути власник речі
або особа, якій належить майнове право,
а також особа, якій власник речі або
особа, якій належить майнове право,
передали річ або майнове право з правом
їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про
іпотеку» у редакції, яка була чинною на
час укладення договорів іпотеки,
застава майнових прав на нерухомість,
будівництво якої не завершено,
регулюється за правилами, визначеними
цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або
декілька об'єктів нерухомого майна за
таких умов: нерухоме майно належить
іпотекодавцю на праві власності або на
праві господарського відання, якщо
іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи
організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно
зареєстроване у встановленому законом
порядку; окремий виділений у натурі
об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути
об'єкт незавершеного будівництва або
інше нерухоме майно, яке стане
власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуття ним у власність відповідного
нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може
бути предметом іпотеки лише після її
виділення в натурі і реєстрації права
власності на неї як на окремий об'єкт
нерухомості, якщо інше не встановлено
цим Законом. Іпотека поширюється на
частину об'єкта нерухомого майна, яка
не може бути виділеною в натурі і була
приєднана до предмета іпотеки після
укладення іпотечного договору без
реєстрації власності на неї як на
окремий об'єкт нерухомості.

Поняття «іпотека майнових прав» і
регулювання відносин при передачі в
іпотеку майнових прав у цьому Законіна
час укладання договорів були відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку»
не визначала майнові права як предмет
іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного
будівництва віднесені до предмета
іпотеки згідно із Законом України від 25
грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання
впливу світової фінансової кризи на
розвиток будівельної галузі та
житлового будівництва», яким були
внесені зміни до законодавчих актів
України, у тому числі до Закону України
«Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном
як особливим об'єктом вважаються річ,
сукупність речей, а також майнові права
та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та
визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є
об'єктом будівництва (інвестування), не
є речовими правами на чуже майно,
оскільки об'єктом цих прав не є «чуже
майно», а також не є правом власності,
оскільки об'єкт будівництва
(інвестування) не існує на момент
встановлення іпотеки, а тому не може
існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна
визначити як «право очікування», є
складовою частиною майна, як об'єкта
цивільних прав. Майнове право це
обмежене речове право, за яким власник
цього права наділений певними, але не
всіма правами власника майна, та яке
засвідчує правомочність його власника
отримати право власності на нерухоме
майно чи інше речове право на
відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне
кредитування, операції з
консолідованим іпотечним боргом та
іпотечні сертифікати»установлює, що
іпотека виникає відповідно до цього
Закону та Закону України «Про іпотеку»
щодо нерухомого майна, об'єктів
незавершеного будівництва та майнових
прав на нерухомість, будівництво якої
не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором,
предметом іпотеки за яким є майнові
права на нерухомість, будівництво якої
не завершено, може бути забудовник -
особа, яка організовує спорудження
нерухомості для власних потреб чи для
передачі її у власність іншим особам,
або особа, власністю якої стане ця
нерухомість після завершення
будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України,
Закону України «Про іпотеку» та Закону
України «Про іпотечне кредитування,
операції з консолідованим іпотечним
боргом та іпотечні сертифікати»
дозволяє дійти висновку про те, що
майнове право, що є предметом
іпотечного договору, - це обумовлене
право набуття в майбутньому прав
власності на нерухоме майно (право під
відкладальною умовою), яке виникає
тоді, коли виконані певні, але не всі
правові передумови, що є необхідними й
достатніми для набуття речового права.

Зазначеного вище правового висновку
дійшов Верховний Суд України при
ухвалені постанови від 17.04.2013 по справі
№ 6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх
суб'єктів владних повноважень, які
застосовують у своїй діяльності
нормативно-правовий акт, що містить
зазначену норму права, та для всіх
судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України).

Таким чином, колегія суддів
погоджується з висновком районного
суду про те, що майнові права на
відповідну квартиру у незавершеному
будівництвом житловому будинку,
вартість якої була сплачена ОСОБА_2
16.09.2009 року за договором
купівлі-продажу у повному обсязі,
відповідно до положень Закону України
«Про іпотеку» у редакції, яка була
чинною у 2008 році, не могли бути
предметом іпотеки, а відтак ТОВ
«Альянс-Висотбуд» неправомірно
передало в іпотеку зазначені майнові
права АКБ СР «Укрсоцбанк».

Позивач ОСОБА_2 сплатив у повному
обсязі за будівництво зазначеної
квартири власні кошти, що засвідчує її
майнові права на отримання у власність
цього житлового приміщення, а тому та
обставина, що на момент укладення
договорів іпотеки ТОВ
«Альянс-Висотбуд» не мало правових
обтяжень щодо укладення з АКБ СР
«Укрсоцбанк» спірних договорів не має
правового значення для вирішення
справи по суті.

Районний суд правильно прийшов до
висновку, що оспорюванні договори
іпотеки є недійсними у силу ст. ст. 203, 215
ЦК України, як такі, що укладені з
порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та
ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у
редакції, яка була чинною на час
укладення договору іпотеки.

Крім того, згідно рішення ОМР № 3675-VI від
18.07.2013 року «Про заходи щодо
забезпечення подальшого будівництва
жилого будинку за адресою: в АДРЕСА_1,
УКБ ОМР та КП «Міське капітальне
будівництво» було зобов'язано укласти
з ТОВ «ОЛМІ-РС» договір щодо
фінансування та завершення
будівництва вказаного житлового
будинку, у зв'язку з чим, відповідач ТОВ
«Альянс-Висотбуд» не матиме можливості
виконати свої зобов'язання перед
позивачем за умовами укладеного між
ними договору купівлі-продажу.

Тому, колегія суддів погоджується з
висновком районного суду про те, що з
урахуванням визнання відповідачем -
ТОВ «Альянс-Висотбуд» позовних вимог
позивача в частині визнання за ним
майнових прав на об'єкт інвестування,
яке не порушує права та охоронювані
законом інтереси інших осіб, але
оспорюється АКБ СР «Укрсоцбанк», то
право позивача підлягає захисту.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд
розглядає цивільні справи не інакше як
за зверненням фізичних чи юридичних
осіб, в межах заявлених ними вимог і на
підставі доказів сторін та інших осіб,
які беруть участь у справі. Особа, яка
бере участь у справі, розпоряджається
своїми правами на власний розсуд.

Відповідно до положень ст. 60 ЦПК
України кожна сторона повинна довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підтвердження своїх вимог і
заперечень. Доказування не може
ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною 3 ст. 212 ЦПК України
передбачено, що суд оцінює належність,
допустимість, достовірність кожного
доказу окремо, а також достатність і
взаємний зв'язок доказів у їх
сукупності.

З матеріалів цивільної справи
вбачається, що позивачем по справі були
надані належні допустимі письмові
докази на підтвердження доводів та
позовних вимог.

Колегія суддів вважає, що в силу ст. 16 ЦК
України позивачем був обраний
правильний спосіб захисту.

Право на захист є складовою частиною
самого суб'єктивного права поряд із
правом на власні дії, а також правом
вимагати певної поведінки від
зобов'язаних осіб.

Цивільний інтерес підлягає захисту,
якщо він не суперечить загальним
засадам цивільного законодавства.

Колегія суддів вважає, що районний суд,
давши оцінку поясненням сторін по
справі та на підставі сукупності
зібраних по справі доказів, прийшов до
правильного обґрунтованого висновку,
що твердження позивача є доведеними та
підтвердженими, у зв'язку з чим
підлягаючими задоволенню.

Висновки суду першої інстанції
відповідають вимогам норм права, на які
посилається суд під час розгляду
справи і фактичним обставинам по
справі, а також підтверджується
зібраними по справі доказами.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції,
з'ясувавши обставини справи та давши
належну оцінку зібраним доказам,
дійшов до обґрунтованих висновків про
наявність правових підстав для
задоволення позову.

Апеляційна скарга не містить доводів,
які мають бути підставами для
скасування рішення суду.

Доводи апеляційної скарги є
неспроможними, висновків суду не
спростовують і не дають підстав для
висновку про неправильне застосування
судом норм матеріального права чи
порушення процесуального права, яке
призвело або могло призвести до
неправильного вирішення справи.

Враховуючи викладене, колегія суддів
вважає, що рішення суду першої
інстанції ухвалено з додержанням норм
матеріального і процесуального права,
є правильним по суті, відповідає
вимогам ст. ст. 212-215 ЦПК України,
підстави для його скасування та
ухвалення нового рішення відсутні.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307 ч.1 п.1, 308, 313, 314,
315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів
судової палати у цивільних справах
апеляційного суду Одеської області, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства «УкрСоцбанк» -
відхилити.

Рішення Суворовського районного суду
м. Одеси від 1 жовтня 2014 року - залишити
без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає
законної сили з моменту її
проголошення, однак може бути
оскаржено в касаційному порядку до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом 20 днів з дня набрання
законної сили.

Судді апеляційного суду

Одеської області
В.І.
Сватаненко

І.А. Артеменко

П.М. Черевко

17.12.2014 року
м. Одеса