Справа №480/2423/13-ц 04.11.2014 04.11.2014 04.11.2014
Провадження №22ц/784/1992/14
Головуюча в першій інстанції Карікова
Доповідач в апеляційній інстанції
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 листопада 2014 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в
цивільних справах апеляційного суду
Миколаївської області в складі:

головуючого - Шолох З.Л.,

суддів: Коломієць В.В., Довжук Т.С.,

при секретарі судового засідання
Романенко Ю.В.,

за участю представників позивача
ОСОБА_3,

представника відповідача
ОСОБА_4,

розглянула у відкритому судовому
засіданні

апеляційну скаргу ОСОБА_5

на рішення Миколаївського районного
суду Миколаївської області від 23
травня 2014 року по справі за позовом

Ольшанської селищної ради
Миколаївського району Миколаївської
області (далі - Ольшанська селищна рада)

до

ОСОБА_5

про стягнення заборгованості за
договором оренди

та зустрічним позовом

ОСОБА_5

до

Ольшанської селищної ради

про визнання договору оренди
недійсним,

ВСТАНОВИЛА:

01 жовтня 2013 року Ольшанська селищна
рада звернулася до суду з позовом до
ОСОБА_5 про стягнення заборгованості за
договором оренди.

Позивач зазначав, що 01 жовтня 2008 року
між селищною радою та ФОП «ОСОБА_5» було
укладено договір оренди
індивідуального визначеного
нерухомого майна № б/н, що належить до
державної власності. Відповідно до
вказаного договору, відповідачці
передано нежитлове приміщення площею
206 кв.м., яке знаходиться на першому
поверсі Ольшанської міської лікарні
строком до 30 вересня 2008 року, з
продовженням строку у разі відсутності
заяви про припинення договору та з
метою надання медико-санітарних
послуг. Щомісячна орендна плата, згідно
умов договору становить 225 грн. 86 коп.
Проте, з лютого 2010 року відповідачка не
сплачує орендну плату, у зв'язку з чим
станом на 01 червня 2013 року утворилася
заборгованість у розмірі 12 594 грн. 78 коп.

Посилаючись на вищезазначене,
порушення умов договору та вимог ст. 625
ЦК України позивач просив стягнути з
відповідачки 17 631 грн. 54 коп., з яких: 12 594
грн. 78 коп. борг за договором оренди, 3110
грн. 70 коп. пені, 3% річних в розмірі 666
грн. 58 коп. та 1259 грн. 48 коп. штрафу.

26 листопада 2013 року ОСОБА_5 звернулася
до суду з зустрічним позовом до
Ольшанської селищної ради про визнання
вказаного договору оренди недійсним із
застосуванням наслідків недійсності
правочину, посилаючись на те, що об'єкт
оренди не відповідає істотним умовам
договору, що підтверджується рішенням
Ольшанської селищної ради № 29 від 18
березня 2009 року та, про що свідчить
висновок незалежної оцінки ринкової
вартості об'єкту оренди. Крім того,
об'єкт оренди передавався їй з
порушенням вимог ст. 795 ЦК України.

Рішенням Миколаївського районного
суду Миколаївської області від 23
травня 2014 року позов Ольшанської
селищної ради задоволено. Стягнуто з
ОСОБА_5 на користь Ольшанської селищної
ради 17 631 грн. 54 коп. заборгованості по
орендній платі за договором оренди від
01 жовтня 2008 року та 229 грн. 41 коп.
судового збору. В задоволенні
зустрічного позову ОСОБА_5 про визнання
договору оренди недійсним відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_5 просить
рішення суду скасувати та ухвалити
нове рішення про відмову позивачу в
задоволенні позову в повному обсязі, а
зустрічний позов задовольнити. На
думку апелянта, рішення суду ухвалено з
порушенням норм матеріального права.

Заслухавши доповідь судді, пояснення
представників сторін по справі,
дослідивши надані докази та
перевіривши законність і
обґрунтованість рішення місцевого
суду в межах доводів апеляційної
скарги, колегія суддів вважає, що
апеляційна скарга підлягає
задоволенню частково з наступних
підстав.

Так, судом першої інстанції
встановлено, що 01 жовтня 2008 року між
Ольшанською сільрадою та
відповідачкою, як фізичною особою, було
укладено договір оренди нерухомого
майна, що належить до державної
власності, за умовами якого
орендодавець передає, а орендар
приймає в строкове платне користування
нежитлове приміщення загальною площею
206 кв.м., перший поверх Ольшанської
міської лікарні для надання
медико-соціальних послуг (а.с. 5).

Згідно п. 3.1 договору відповідачка
зобов'язалась щомісячно сплачувати
орендну плату наступним чином: в жовтні
2008 року - 225 грн. 86 коп., а в подальшому
вона визначається на підставі Методики
розрахунку орендної плати,
затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України 04 жовтня 1995 року № 786
(шляхом коригування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції
за наступний місяць п. 3.3 договору).

Також, умовами вказаного договору
передбачено, що орендна плата,
перерахована несвоєчасно або не в
повному обсязі, підлягає індексації з
урахуванням пені в розмірі подвійної
облікової ставки НБУ на дату
нарахування пені від суми
заборгованості за кожен день
прострочення (п. 3.7), а у разі, якщо на
дату сплати орендної плати
заборгованість за нею становить
загалом не менше ніж три місяці,
орендар також сплачує штраф у розмірі
10% від суми заборгованості (п. 3.8).

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про
оренду державного та комунального
майна» від 23 грудня 1997 року № 768-97/ВР
(далі - Закон) істотними умовами
договору оренди є: об'єкт оренди (склад
і вартість майна з урахуванням її
індексації); термін, на який
укладається договір оренди; орендна
плата з урахуванням індексу інфляції;
порядок використання амортизаційних
відрахувань, якщо їх нарахування
передбачено законодавством;
відновлення орендованого майна та
умови його повернення; виконання
зобов'язань; забезпечення виконання
зобов'язань - неустойка (штраф, пеня),
порука, завдаток, гарантія тощо;
порядок здійснення орендодавцем
контролю за станом об'єкта оренди;
відповідальність сторін; страхування
орендарем взятого ним в оренду майна;
обов'язки сторін щодо забезпечення
пожежної безпеки орендованого майна.
За згодою сторін у договорі оренди
можуть бути передбачені й інші умови.

Як вбачається зі змісту спірного
договору оренди, він в повному обсязі
відповідає вказаним істотним умовам та
Типовому договору оренди державного
майна.

Відповідно до ст. 12 Закону, договір
оренди вважається укладеним з моменту
досягнення домовленості з усіх
істотних умов і підписання сторонами
тексту договору.

Як вбачається з матеріалів справи,
сторони домовились з усіх істотних
умов договору, підписали його та
ОСОБА_5 почала сплачувати орендну
плату з жовтня 2008 року по січень 2010 року
(а.с. 11).

Крім того, за її заявою, рішенням
виконкому Ольшанської сільради від 18
березня 2009 року № 29 їй наданий дозвіл
на реконструкцію нежитлового
приміщення за договором оренди (а.с. 94,
24), яку вона почала проводити (а.с. 25-42).

Тобто, ОСОБА_5 здійснювала дії на
виконання договору оренди.

Проте, починаючи з лютого 2010 року,
відповідачка за первісним позовом
взяті на себе зобов'язання за договором
оренди нерухомого майна щодо сплати
орендної плати перестала виконувати.

Відповідно до ст. 526, ч. 1 ст. 530 ЦК України
зобов'язання має виконуватися належним
чином відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу. Якщо у
зобов'язанні встановлений строк
(термін) його виконання, то воно
підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ст. 611 ЦК України у разі
порушення зобов'язання настають
правові наслідки, встановлені
договором або законом, в тому числі
сплата неустойки.

Таким чином, суд першої інстанції
прийшов до обґрунтованого висновку
щодо стягнення з відповідачки за
первісним позовом заборгованості за
договором оренди нежитлового
приміщення.

Між тим, колегія суддів не може
погодитись з висновком суду щодо
відсутності підстав для застосування
строків позовної давності, про що
просив суд представник відповідачки
(а.с. 102).

Так, суд в рішенні зазначає, що в серпні
2013 року ОСОБА_5 сплатила 3721 грн. 43 коп.
орендної плати, а тому перебіг позовної
давності цими діями був перерваний.

Але, з розрахунку заборгованості по
орендній платі не вбачається
здійснення відповідачкою вказаних дій.
Навпаки, розрахунок заборгованості
зроблений по липень 2013 року та не
містить свідчень щодо сплати
відповідачкою в серпні 2013 року
орендної плати.

Тому, колегія суддів вважає, що рішення
суду в частині визначення розміру
заборгованості підлягає зміні з
врахуванням строку позовної давності.

Так, з матеріалів справи вбачається, що
строк дії договору визначений з 01
жовтня 2008 року на 11 місяців, але у
відсутності заяви однієї із сторін про
припинення цього договору або зміну
його умов після закінчення строку його
чинності протягом одного місяця
договір вважається продовженим на той
самий строк і на тих самих умовах, які
були передбачені цим договором (п. 10.4).

Матеріали справи не містять доказів
наявності заяви про припинення
договору, а тому він вважається
пролонгованим та діє до теперішнього
часу.

Останній платіж відповідачкою був
проведений в січні 2010 року, а з позовом
позивач звернувся до суду в квітні 2013
року (а.с. 2).

Поряд зі встановленням строку дії
договору сторони встановили і строки
виконання боржником окремих
зобов'язань (внесення обов'язкових
щомісячних платежів), що входять до
змісту зобов'язання, яке виникло на
основі договору.

Тому, колегія суддів вважає, що право
позивача вважається порушеним з
моменту недотримання ОСОБА_5 строку
погашення кожного місячного платежу, а
відтак і початок перебігу позовної
давності за кожний черговий платіж
починається з моменту порушення строку
його погашення.

Останній платіж відповідачкою був
проведений в січні 2010 року (а.с. 11), а з
позовом позивач звернувся до суду в
листопаді 2013 року (а.с. 2), тому і
заборгованість по орендній платі
необхідно нараховувати з жовтня 2009
року, тобто в межах трирічного строку
позовної давності.

Відповідно до вимог ч. 1, п. п. 1, 2 ч. 2 ст.
258 ЦК України для окремих видів вимог
законом може встановлюється
спеціальна позовна давність. Позовна
давність один рік застосовується до
вимог щодо стягнення пені.

Отже, розмір заборгованості за
договором оренди нерухомого майна
становитиме: за основним боргом з
жовтня 2010 року по липень 2013 року з
урахуванням індексу інфляції - 10 117 грн.
32 коп.; 3% річних від суми
заборгованості за період з жовтня 2010
року по липень 2013 року - 405 грн. 65 коп.; 1011
грн. 73 коп. - 10% штрафу за вказаний період
та 175 грн. 43 коп. пені за період з жовтня
2012 року по липень 2013 року, а всього 11 710
грн. 13 коп.

Зазначена сума боргу за договором
оренди нерухомого майні і підлягає
стягненню з відповідачки.

Що стосується висновків суду про
відмову в задоволенні зустрічного
позову про визнання спірного договору
оренди недійсним, то колегія суддів
вважає, що рішення суду в цій частині є
законним.

Так, зі змісту зустрічного позову
вбачається, що ОСОБА_5 обґрунтовує свої
вимоги положенням ст. 795 ЦК України та
вважає, що при передачі нерухомого
майна за договором оренди в порушення
зазначеної норми матеріального права
не було складено акт прийому-передачі
приміщення, а тому договір є недійсним.

Але, матеріалами справи
підтверджується, що ОСОБА_5 прийняла
предмет договору та вносила орендні
платежі. Крім того, спірний договір не
містить доказів того, що він є
укладеним з часу підписання акту
прийому-передачі приміщення.

Посилання в апеляційній скарзі на
положення ст. 794 ЦК України не
заслуговують на увагу, так як на
зазначену норма матеріального права
ОСОБА_5 не посилалась в зустрічному
позові.

Враховуючи викладене, колегія суддів
вважає, що апеляційна скарга підлягає
частковому задоволенню, а рішення суду
в частині стягнення розміру
заборгованості по орендній платі -
зміні.

В іншій частині вказане рішення є
законним та обґрунтованим.

Керуючись ст. ст. 303, 309, 316 ЦПК України,
колегія суддів

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 задовольнити
частково.

Рішення Миколаївського районного суду
Миколаївської області від 23 травня 2014
року в частині стягнення розміру
заборгованості по орендній платі
змінити.

Стягнути з ОСОБА_5 на користь
Ольшанської селищної ради
Миколаївського району Миколаївської
області 11 710 грн. (одинадцять тисяч
сімсот десять грн.) 13 коп.
заборгованості, з яких: 10 117 грн. 32 коп.
заборгованість по орендній платі з
урахуванням інфляції; 405 грн. 65 коп. - 3%
річних, 175 грн. 43 коп. пені та 1011 грн. 73
коп. штрафу.

В іншій частині зазначене рішення
залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили з моменту проголошення,
але може бути оскаржено до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді