Справа № 467/2009/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.12.2014 року Арбузинський районний
суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді
Кологривої
Т.М.,

за участю секретаря
Романенко
Т.І.

представника відповідача
ОСОБА_1

відповідача
ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в смт. Арбузинка цивільну
справу за позовом публічного
акціонерного товариства «Райффайзен
Банк Аваль» до приватного підприємства
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція», ОСОБА_2, відділу державної
виконавчої служби Арбузинського
районного управління юстиції
Миколаївської області про визнання
торгів з продажу нерухомого майна
недійсними,

третя особа без самостійних вимог на
предмет спору - ОСОБА_4

В С Т А Н
О В И В:

У вересні 2014 року позивач
звернувся до суду з позовом до
приватного підприємства
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція», ОСОБА_2, відділу державної
виконавчої служби Арбузинського
районного управління юстиції
Миколаївської області про визнання
торгів з продажу нерухомого майна
недійсними, мотивуючи свої вимоги тим,
що у відділі державної виконавчої
служби Арбузинського районного
управління юстиції Миколаївської
області на виконанні перебуває
виконавчий лист № 2-226 від 02.02.2011 року
про стягнення з ОСОБА_4 на користь
публічного акціонерного товариства
(далі - ПАТ) «Райффайзен Банк Аваль»
боргу по кредитному договору у розмірі
1 014 423 грн. 6 березня 2013 року державним
виконавцем було описано та накладено
арешт на житловий будинок з
господарським спорудами, розташований
по АДРЕСА_1. 27 березня 2013 року банком
було отримано повідомлення відділу ДВС
про експертну оцінку житлового будинку
- у розмірі 65100 грн. та земельної
ділянки, на якій розташований житловий
будинок - у розмірі 12000 грн. 5 вересня 2013
року банком було отримано повідомлення
Миколаївської філії ПП
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція» про проведення 13.09.2013 року
аукціону з реалізації житлового
будинку із стартовою ціною 52080 грн. та
земельної ділянки у розмірі 9600 грн.
Також цього ж дня було отримано
повідомлення ПП «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція» про
опублікування на сайті ДП
«Інформаційний центр» Міністерства
юстиції про проведення торгів 13.09.2013
року щодо лоту № 194. 25 вересня 2013 року
банком було отримано повідомлення
Миколаївської філії ПП
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція» про переоцінку житлового
будинку до 65100 грн. 7 жовтня 2013 року
банком було отримано повідомлення
Миколаївської філії ПП
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція» про проведення 18.10.2013 року
аукціону з реалізації житлового
будинку по ціні 36976 грн. 80 к. Інших
документів про уцінку майна та
проведення торгів, повідомлень
відносно опублікування на сайті ДП
«Інформаційний центр» банк не
отримував, про продаж земельної
ділянки позивачу стало відомо тільки
після ознайомлення з матеріалами
виконавчого провадження. Посилаючись
на те, що аукціон був проведений з
порушенням пунктів 5, 12 Положення про
порядок проведення
аукціонів(публічних торгів) з
реалізації заставленого майна,
затвердженого Постановою Кабінету
міністрів України 22 грудня 1997 року за №
1448, внаслідок чого земельна ділянка
була реалізована безпідставно та по
заниженій ціні, позивач прохав визнати
недійсними проведення торгів 13
вересня 2013 року ПП «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція» щодо
реалізації арештованого нерухомого
майна - земельної ділянки площею 0.1227 га,
розташованої по АДРЕСА_1.

У судове засідання представник
позивача не з'явився, подав до суду
заяву про розгляд справи у його
відсутність.

Представник приватного
підприємства «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція» у судові
засідання по справі не з'являвся,
будучи належним чином повідомленим про
час і місце слухання справи, заяву про
розгляд справи у його відсутність та
заперечень по справі не подав.

Відповідач ОСОБА_2 заперечував
проти задоволення позову, пояснив суду,
що Положення, на яке посилається
позивач, стосується тільки реалізації
заставленого майна. Реалізація майна у
виконавчому провадженні має
здійснюватися у відповідності до
Закону «Про виконавче провадження» і
Тимчасового положення про порядок
проведення прилюдних торгів з
реалізації арештованого нерухомого
майна, затвердженого наказом
Міністерства юстиції України № 68/5 від
27.10.1999 року. Дії державного виконавця
щодо оцінки майна не можуть бути
підставою для визнання прилюдних
торгів недійсними. Вартість земельної
ділянки, визначена державним
виконавцем, позивачем не
оскаржувалася. Спірна земельна ділянка
не знаходилася у заставі банку, а тому і
не порушені права банку, який отримав
кошти від продажу земельної ділянки.

Представник відділу державної
виконавчої служби Арбузинського
районного управління юстиції
Миколаївської області ОСОБА_1
заперечував проти задоволення позову,
пояснив суду, що у 2013 році на виконанні
у відділі ДВС перебував виконавчий
лист про стягнення з ОСОБА_4 боргу у
розмірі 1 014 423 грн. У ході виконання було
проведено опис та арешт будинку та
земельної ділянки. 27 березня 2013 року
банк був повідомлений про оцінку
земельної ділянки у розмірі 12000 грн.,
розмір якої банк заперечив згідно
листа від 14 травня 2013 року. У зв'язку з
чим було призначено експертизу для
рецензійного звіту, за результатами
якого було повідомлено банк про
підтвердження оцінки. У подальшому
була направлена заява про реалізацію
будинку та земельної ділянки через
ПП«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція». На прилюдні торги було
виставлено будинок і земельна ділянка(2
лота), про що було оголошення у газеті
«Взгляд» від 17.07.2013 року. ПП повідомило
відділ ДВС про те, що перші торги, які
були призначені на 5.08.2013 року не
відбулися у зв'язку з відсутністю
покупців і про необхідність уцінки
майна. Повідомлення про уцінку
земельної ділянки у розмірі 9600 грн.
направлялось банку простою
кореспонденцією. 2 вересня 2013 року до
відділу надійшло повідомлення про
проведення торгів по реалізації
земельної ділянки 13.09.2013 року і
інформація з Інтернету за 27.08.2013 року. 13
вересня 2013 року відділ отримав
протокол про проведення земельних
торгів щодо реалізації земельної
ділянки, 26 вересня 2013 року було
складено акт про проведення прилюдних
торгів, копії якого були направлені
боржнику, переможцю, організатору. У
подальшому банку були перераховані
кошти у розмірі 4249 грн. 66 к. за продаж
земельної ділянки. Оцінка земельної
ділянки у розмірі 9600 грн. позивачем не
оскаржувалася.

Третя особа без самостійних вимог
на предмет спору ОСОБА_4 не заявив про
свою участь у справі.

Суд, вислухавши учасників процесу,
дослідивши матеріали справи, приходить
до наступного.

Згідно до ч.1 ст.16 ЦК України особа
має право звернутися до суду за
захистом свого особистого немайнового
або майнового права та інтересу.

Відповідно ч. 2 ст.16, ч.1 ст. 215 ЦК
України одним із способів захисту
порушеного права є визнання недійсним
правочину, укладеного з недодержанням
вимог встановлених ч.ч.1-3 5,6 ст. 203 цього
Кодексу, зокрема, у зв'язку з
невідповідністю змісту правочину ЦК
України та іншим актам цивільного
законодавства.

Із змісту ч. 1 ст. 215 ЦК України
підставами недійсності укладеного за
результатами прилюдних торгів
правочину є недодержання вимог закону
в момент його укладення, тобто
безпосередньо за результатами
прилюдних торгів, то підставами для
визнання прилюдних торгів недійсними є
порушення встановлених законодавством
правил проведення торгів, визначених
Тимчасовим положенням про порядок
проведення прилюдних торгів з
реалізації арештованого майна,
затвердженого наказом Міністерства
юстиції України від 27 жовтня 1999 року
№68/5 (далі - Тимчасове положення).

Порядок реалізації арештованого
майна передбачено Законом України «Про
виконавче провадження», Інструкцією
про проведення виконавчих дій,
затвердженою наказом Міністерства
юстиції України від 21 квітня 2005 року та
Тимчасовим положенням.

Тимчасовим положенням
передбачені певні правила проведення
прилюдних торгів, а саме: по-перше,
правила, які визначають процедуру
підготовки, проведення торгів
(опублікування інформаційного
повідомлення певного змісту про
реалізацію нерухомого майна;
направлення письмового повідомлення
державному виконавцю, стягувачу та
боржнику про дату, час місце проведення
прилюдних торгів, а також стартову ціну
реалізації майна; по-друге, правила, які
регулюють сам порядок проведення
торгів; по-третє, ті правила, які
стосуються оформлення кінцевих
результатів торгів.

Таким чином, прилюдні торги
можуть бути визнані недійсними лише у
зв'язку з порушенням встановлених
законодавством правил проведення
торгів, визначених Тимчасовим
положенням.

Судом встановлено, що постановою
державного виконавця відділу ДВС
Арбузинського районного управління
юстиції від 11 лютого 2013 року відкрито
виконавче провадження на підставі
виконавчого листа, виданого
Арбузинським районним судом
Миколаївської області 2 лютого 2011 року,
про стягнення з ОСОБА_4 на користь ПАТ
«Райффайзен Банк Аваль» боргу по
кредитному договору у розмірі 1 014 423
грн.

Предметом іпотеки по кредитному
договору № 014/08-112/72621, укладеному між
сторонами 23 листопада 2007 року, був
житловий будинок з господарським
спорудами, розташований по АДРЕСА_1.
Земельна ділянка, на якій розташований
житловий будинок, в іпотеку банку не
передавалась. Рішення суду про
звернення стягнення на житловий
будинок як предмет іпотеки не
виносилося.

6 березня 2013 року державним
виконавцем відділу ДВС Арбузинського
районного управління юстиції ОСОБА_1
було складено акт опису та арешту майна
- житлового будинку з господарським
спорудами, розташованого по АДРЕСА_1 і
земельної ділянки площею 0.1227 га,
призначеній для будівництва та
обслуговування житлового будинку, на
якій розташований будинок, належні
боржнику ОСОБА_4 на праві власності.

Згідно експертної оцінки
вартість земельної ділянки склала 12000
грн., житлового будинку з
господарськими спорудами - 65100 грн.

У зв'язку з незгодою позивача
щодо оцінки зазначеного майна було
проведено рецензування експертної
оцінки, згідно якого звіт експертної
оцінки підтверджено та вартість майна
залишено без змін.

У червні 2013 р. ПАТ «Райффайзен
Банк Аваль» звернулося до
Арбузинського районного суду
Миколаївської області зі скаргою на
дії старшого державного виконавця ВДВС
Арбузинського РУЮ ОСОБА_5 щодо
проведення оцінки з визначення
вартості нерухомого майна, в якій
посилалось на те, що висновки звіту
експертної оцінки від 18 березня 2013 р. є
значно заниженими та такими, що не
відповідають ринковій вартості
об'єктів нерухомого майна та прохало
визнати неправомірними дії
державного виконавця щодо проведення
оцінки з визначення вартості
нерухомого майна, скасувати звіт від 19
березня 2013 р. про визначення вартості
житлового будинку з побутовими та
господарськими спорудами з рецензією
на нього та скасувати звіт від 19
березня 2013 р. про визначення вартості
житлового будинку з побутовими та
господарськими спорудами з рецензією
на нього та скасувати звіт від 19
березня 2013 р. з рецензією про
визначення вартості земельної ділянки.

Ухвалою Арбузинського
районного суду Миколаївської області
від 1 серпня 2013 р. у задоволенні скарги
ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», залишеною
без змін ухвалою апеляційного суду
Миколаївської області від 17 жовтня 2013
року, відмовлено.

Що стосується порушень,
допущених державним виконавцем при
здійсненні своїх повноважень,
передбачених Законом України "Про
виконавче провадження" № 606-ХІV від 21
квітня 1999 року, до призначення
прилюдних торгів, у тому числі щодо
відкриття виконавчого провадження,
накладення арешту на майно,
визначення вартості чи оцінки майна
тощо (ст. ст. 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 цього
Закону), то такі дії (бездіяльність)
державного виконавця

підлягають оскарженню в порядку,
передбаченому цим Законом (зокрема,
ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2
ст. 57, ст. ст. 55, 85 Закону).

Отже, дії державного виконавця у
виконавчому провадженні, які не
стосуються правил проведення
прилюдних торгів, мають самостійний
спосіб оскарження й не можуть бути
підставою для визнання прилюдних
торгів недійсними.

Оскільки, як вбачається із
позовної заяви, підставами для
пред'явлення позову про визнання
прилюдних торгів від 13 вересня 2013 року
недійсними є як недодержання
державним виконавцем вимог Закону №
606-ХІV від 21 квітня 1999 року, так і
недодержання спеціалізованою
організацією - філією ПП «СП «Юстиція» -
вимог закону про порядок проведення
прилюдних торгів з реалізації
нерухомого майна, то при вирішенні
позову про визнання прилюдних торгів
недійсними суду необхідно було
встановити такі факти: чи мало місце
порушення вимог Тимчасового положення
та інших норм при проведенні прилюдних
торгів; чи вплинули ці порушення на
результати торгів; чи мало місце
порушення прав і законних інтересів
позивачів, які оспорюють результати
торгів.

15 липня 2013 року між відділом ДВС
Арбузинського районного управління
юстиції та ПП «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція» було укладено
два договори про реалізацію земельної
ділянки площею 0.1227 га з цільовим
призначенням для будівництва та
обслуговування житлового будинку,
розташованої по АДРЕСА_1 та житлового
будинку з господарськими спорудами № 4,
розташованого за цією ж адресою.

На підставі заявки, поданої
відділом ДВС Арбузинського районного
управління юстиції від 27 червня 2013
року, прилюдні торги щодо житлового
будинку і земельної ділянки були
призначені на 5 серпня 2013 року.

У зв'язку з тим, що торги
призначені на 5 серпня 2013 року не
відбулися через відсутність
зареєстрованих покупців, 15 серпня 2013
року державним виконавцем була
проведена переоцінка земельної
ділянки на 20%, про що складено акт,
вартість майна склала - 9600 грн.

Повторні торги були призначені на
13 вересня 2013 року, про що ПП
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція» повідомляла боржника та
інших учасників, надіславши листи за їх
адресами.

За результатами проведених
прилюдних торгів 13 вересня 2013 року був
складений протокол № 11/194/13/а-194 про
проведення прилюдних торгів з
реалізації арештованого нерухомого
майна - земельної ділянки, яка належить
ОСОБА_4, за яким ОСОБА_2 визначено
переможцем торгів, який придбав майно
за 9700 грн.

26 вересня 2013 року старшим
державним виконавцем Абакумовою О.А.
складено акт про реалізацію
арештованого нерухомого майна,
затвердженого начальником відділу ДВС
Арбузинського районного управління
юстиції.

Відповідно до п. 3.5. Тимчасового
положення спеціалізована
організація, яка проводить публічні
торги, не пізніше як за 15 днів до дня
проведення публічних торгів публікує в
порядку, визначеному Положенням про
Єдиний державний реєстр виконавчих
проваджень, на відповідному веб-сайті
інформацію про нерухоме майно, що
реалізується. Одночасно ця інформація
може бути розміщена в засобах масової
інформації.

Згідно до п. 3.6 Тимчасового
положення зміст інформаційного
повідомлення повинен містити: 1)
найменування, опис і характеристику
нерухомого майна; 2) його
місцезнаходження (адресу); 3) стартову
ціну; 4) строки сплати та суму
гарантійного внеску учасника
прилюдних торгів, найменування,
адресу банку, номер рахунка
спеціалізованої організації для його
сплати; 5) порядок та строки
розрахунку за придбане на публічних
торгах майно, номер депозитного
рахунка органу державної
виконавчої служби для сплати коштів; 6)
дату, час та місце ознайомлення з
майном; 7) дату, час та місце проведення
прилюдних торгів; 8) реквізити
спеціалізованої організації, яка
проводить прилюдні торги; 9) кінцевий
термін реєстрації для участі у
прилюдних торгах; 11) інші відомості,
потрібні для проведення прилюдних
торгів.

Пунктом 3.8 Тимчасового положення
передбачено, якщо реалізації підлягає
земельна ділянка, то в інформації
додатково зазначаються: розмір
земельної ділянки, місце її
розташування; правовий режим земельної
ділянки; цільове призначення земельної
ділянки; обмеження на використання
земельної ділянки(установлені на
підставі містобудівних та санітарних
норм і правил).

Згідно з п.3.11. Тимчасового
положення спеціалізована
організація, письмово повідомляє
державного виконавця, стягувача та
боржника про дату, час, місце
проведення прилюдних торгів, а також
стартову ціну реалізації майна.

Інформація про нерухоме майно,
що підлягало реалізації та інформація
про проведення торгів 5 серпня 2013 року
і 13 вересня 2013 року була розміщена на
офіційному сайті Міністерства юстиції
«Система реалізації конфіскованого і
арештованого майна» щодо житлового
будинку і земельної ділянки та була
розміщена в газетах «Партнер информ»
та «Родной причал» щодо житлового
будинку.

Однак описані та арештовані
житловий будинок і земельна ділянка, на
якій розміщений житловий будинок
реалізовувалися як окремі лоти за
№№193, 194.

Відповідно до ст. 6 Закону України
«Про іпотеку», у разі передачі в
іпотеку будівлі (споруди) іпотека також
поширюється на належну іпотекодавцю на
праві власності земельну ділянку, на
якій розташована відповідна будівля
(споруда).

В силу положень ч.ч.1-2 ст. 377 ЦК
України до особи, яка набула право
власності на житловий будинок (крім
багатоквартирного), будівлю або
споруду, переходить право власності,
право користування на земельну
ділянку, на якій вони розміщені, без
зміни її цільового призначення в
обсязі та на умовах, встановлених для
попереднього землевласника
(землекористувача). Розмір та
кадастровий номер земельної ділянки,
право на яку переходить у зв'язку з
переходом права власності на житловий
будинок, будівлю або споруду, є
істотними умовами договору, який
передбачає набуття права власності на
ці об'єкти (крім багатоквартирних
будинків).

Аналогічні норми містять частини
1, 6 статті 120 Земельного кодексу
України.

Пункт 1.3.2 та п.2 договору іпотеки
містить умови про те, що іпотекодавець
зобов'язується протягом 1 року в строк
до 23.11.2008 року одержати на підставі
договору купівлі - продажу земельної
ділянки Державний акт на право
власності на земельну ділянку та
укласти з банком договір іпотеки
земельної ділянки, на якій розміщено
житловий будинок, який є предметом
іпотеки; земельна ділянка, на якій
розміщений предмет іпотеки, не є його
власністю.

Земельну ділянку боржник ОСОБА_4
придбав за договором купівлі-продажу
земельної ділянки від 23 листопада 2007
року у ОСОБА_6, посвідченого приватним
нотаріусом Арбузинського районного
нотаріального округу Миколаївської
області ОСОБА_7 Умови договору про
отримання Державного акту на право
власності ОСОБА_4 на вказану земельну
ділянку не виконав.

Відповідно до ст. ст. 125, 126 Земельного
Кодексу України в редакції, яка діяла
на момент укладення договору іпотеки,
право власності та право постійного
користування на земельну ділянку
виникає після одержання її
власником або

користувачем документа, що посвідчує
право власності чи право постійного
користування земельною ділянкою, та
його державної реєстрації. Право
власності на земельну ділянку і право
постійного користування земельною
ділянкою посвідчується державними
актами. Форми державних актів
затверджуються Кабінетом Міністрів
України.

Таким чином, суд вважає, що ОСОБА_4
не є власником земельної ділянки у
зв'язку з неотриманням ним Державного
акта на право власності на земельну
ділянку. Тому вказана земельна ділянка
не може бути реалізована за таких умов
у порядку, передбаченому Законом
України «Про виконавче провадження».

Крім того, земля як самостійний
об'єкт цивільних правовідносин може
бути у тільки у тому разі, коли на ній не
розташовані будівлі чи споруди.

З урахуванням викладеного, суд
приходить до висновку про порушення
процедури проведення публічних торгів,
у зв'язку з чим позов підлягає
задоволенню.

Керуючись ст. ст. 10, 59, 209, 212-215 ЦПК
України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовну заяву публічного акціонерного
товариства «Райффайзен Банк Аваль» до
приватного підприємства
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція», ОСОБА_2, відділу державної
виконавчої служби Арбузинського
районного управління юстиції
Миколаївської області про визнання
торгів з продажу нерухомого майна
недійсними задовольнити.

Визнати недійсними прилюдні торги,
які відбулися 13 вересня 2013 року та
проводилися ПП «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція» з реалізації
земельної ділянки площею 0.1227 га з
цільовим призначенням для будівництва
та обслуговування житлового будинку,
розташованої по АДРЕСА_1.

Рішення суду може бути оскаржене
до апеляційного суду Миколаївської
області через Арбузинський районний
суд Миколаївської області на протязі 10
днів з дня отримання його копії.

Суддя
Т.М.Кологрива