У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 листопада 2014 року
м. КиївКолегія суддів судової
палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Луспеника Д.Д., суддів:
Лесько А.О., Ситнік О.М., Маляренка А.В.,
Черненко В.А.,розглянувши в судовому
засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Південенерго» про
визнання дій неправомірними та
зобов'язання вчинити певні дії,
за касаційною скаргою ОСОБА_6 на
рішення Суворовського районного суду
м. Херсона від 06 травня 2014 року та
ухвалу апеляційного суду Херсонської
області від 24 липня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У квітні 2014 року ОСОБА_6 звернулася до
суду з позовом, у якому зазначала, що 14
березня 2011 року між нею та Товариством
з обмеженою відповідальністю
«Південенерго» (далі - ТОВ
«Південенерго») укладено договір про
відчуження майнових прав на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення, посвідчений приватним
нотаріусом Херсонського міського
нотаріального округу ОСОБА_7, згідно з
умовами якого ТОВ
«Південенерго» як первинний власник
прийняло на себе зобов'язання передати
у власність позивачці майнові права на
об'єкт незавершеного будівництва -
однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 у м.
Херсоні, а ОСОБА_6 зобов'язалась
прийняти ці майнові права та сплатити
грошову суму, визначену умовами
договору.

22 жовтня 2013 року ТОВ «Південенерго»
повідомило ОСОБА_6 про розірвання
договору в односторонньому порядку
через те, що остання не уклала
додаткову угоду і не сплатила різницю у
вартості квадратних метрів між
оплаченими нею за договором та
фактично зведеними.

Вказувала, що відповідач не вимагав
укладення додаткової угоди, сплати
різниці у вартості квадратних метрів
та не повідомляв її про введення
будинку по АДРЕСА_1 в експлуатацію. Крім
того, згідно з даними Державного
управління служби із надзвичайних
ситуацій, рішенням Херсонського
окружного адміністративного суду
зупинено експлуатацію будинку по
АДРЕСА_1.

Просила визнати дії ТОВ «Південенерго»
щодо розірвання договору про
відчуження майнових прав на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення неправомірними;
зобов'язати ТОВ «Південенерго» у разі
збільшення фактичної площі квартири,
визначеної на підставі технічного
паспорта БТІ, укласти з позивачкою
додаткову угоду відповідно

до п. п. 5.1 та 5.2 та провести остаточні
розрахунки на день укладення
додаткової угоди та зобов'язати ТОВ
«Південенерго» передати новому
власнику - ОСОБА_6 згідно з актом
приймання-передачі однокімнатну
квартиру АДРЕСА_1 протягом 30 робочих
днів з моменту здачі об'єкта
незавершеного будівництва в
експлуатацію.

Рішенням Суворовського районного суду
м. Херсона від 06 травня

2014 року, залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Херсонської області
від 24 липня 2014 року, у задоволенні
позову відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_6,
посилаючись на порушення судами норм
матеріального та процесуального права,
просить скасувати рішення суду першої
інстанції, ухвалу суду апеляційної
інстанції та ухвалити нове рішення,
яким позов задовольнити.

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ, заслухавши доповідь судді,
вивчивши матеріали цивільної справи та
дослідивши доводи касаційної скарги,
вважає, що вона має бути задоволена
частково.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України
підставами касаційного оскарження є
неправильне застосування судом норм
матеріального права чи порушення норм
процесуального права.

Відмовляючи у позові, суд першої
інстанції, з яким погодився й
апеляційний суд, керувався тим, що на
порушення вимог п. 5.2 договору
позивачка не уклала з ТОВ
«Південенерго» додаткову угоду та
остаточного розрахунку сторонами не
проведено, тому у відповідача були
підстави для розірвання договору, про
що ОСОБА_6 повідомлено належним чином.

Із такими висновками судів повністю
погодитись не можна.

За вимогами ст. ст. 213, 214, 316 ЦПК України
рішення суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

При ухваленні рішення суд зобов'язаний
з'ясувати питання, зокрема, щодо:
наявності обставин (фактів), якими
обґрунтовувалися вимоги і заперечення,
та навести докази на їх підтвердження;
наявності інших фактичних даних, які
мають значення для вирішення справи;
правовідносин, зумовлених
встановленими фактами. У рішенні суду
обов'язково повинні бути зазначені
встановлені судом факти і відповідні
їм правовідносини.

Вказані вимоги судами не дотримано.

Суди залишили поза увагою, що договір
про відчуження майнових прав на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення від 14 березня 2011
року, укладений між ОСОБА_6 та ТОВ
«Південенерго», укладено на виконання
договору про спільну діяльність від 30
жовтня 2006 року № 309, що, у свою
чергу, укладений між Управлінням
Міністерства внутрішніх справ України
у Херсонській області (далі - УМВС
України в Херсонській області) та ТОВ
«Південенерго» (а.с. 48−?53).

Згідно з п. 2.1 договору про спільну
діяльність від 30 жовтня 2006 року № 309
вкладом УМВС України в Херсонській
області в спільну діяльність є
передача будівельного майданчика під
будівництво об'єкта -
багатоповерхового житлового будинку,
що розташований на земельній ділянці
по АДРЕСА_1 у м. Херсоні. Ділянка
належить УМВС України в Херсонській
області на підставі державного акта
про право постійного користування
земельною ділянкою серії ЯЯ № 328965.

Передача земельної ділянки в оренду
відповідачу відбувалась тільки на
умовах забезпечення УМВС України в
Херсонській області житлом своїх
співробітників, що перебувають на
квартирному обліку у розмірі 20 % від
загальної площі закінченого
будівництвом будинку. При цьому
встановлювалася пільгова ціна 1 кв. м у
межах норми житла, передбаченої ЖК
України.

У п. 4.3.6 договору про спільну діяльність
передбачено, що після введення об'єкта
в експлуатацію ТОВ «Південенерго»
передає УМВС України в Херсонській
області частку ТОВ «Південенерго»
шляхом підписання сторонами акта
приймання-передачі квартир, відповідно
до розподілу результатів спільної
діяльності, визначених п. 2.4. даного
договору, та акта розподілу квартир.

Відповідно до п. 1.3 додаткової угоди від
16 грудня 2010 року № 3 до договору про
спільну діяльність від 30 жовтня 2006 року
№ 309 сторони домовилися збільшити
частку УМВС України в Херсонській
області за рахунок зменшення частки
ТОВ «Південенерго», за умови
фінансування цієї частки за рахунок
співробітників УМВС України в
Херсонській області. При цьому сторони
визначили, що частка УМВС України в
Херсонській області, що буде
розподілятися між його
співробітниками, збільшується з 767,95 кв.
м до 1535,90 кв. м зі сплатою 2145 грн за
кожний квадратний метр загальної площі
квартири (пільгова ціна). У разі
придбання співробітником УМВС України
в Херсонській області квартири за
показниками загальної площі більше,
ніж передбачено рішенням
житлово-побутової комісії УМВС України
в Херсонській області, різниця
сплачується за ціною встановленою
ТОВ «Південенерго», яка
визначається ТОВ «Південенерго»
самостійно та на власний розсуд (а.с. 54).

Судами не враховано, що рішенням
житлово-побутової комісії УМВС України
в Херсонській області від 09 березня 2011
року надано дозвіл на укладання
інвестиційного договору про участь у
будівництві житла з ТОВ
«Південенерго» для придбання на
пільгових умовах квартири АДРЕСА_1 у м.
Херсоні ОСОБА_6, яка проживає у
гуртожитку, в ОВС працює з 1992 року, на
склад сім'ї з двох осіб, її та сина
ОСОБА_8, ІНФОРМАЦІЯ_1, без зняття з
квартирного обліку (а.с. 18).

На реалізацію договору про спільну
діяльність, рішення житлово-побутової
комісії УМВС України в Херсонській
області 14 березня 2011 року між
ОСОБА_6 та ТОВ «Південенерго» укладено
договір про відчуження майнових прав
на об'єкт незавершеного будівництва
житлового призначення, посвідчений
приватним нотаріусом Херсонського
міського нотаріального округу ОСОБА_7
(далі - договір) (а.с. 5−?8).

Згідно з п. 1.1 договору ТОВ
«Південенерго» як первинний власник
зобов'язалося передати у власність
ОСОБА_6 майнові права на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення - однокімнатну квартиру
АДРЕСА_1 м. Херсон, а ОСОБА_6
зобов'язалася прийняти ці майнові
права та сплатити грошову суму,
визначену у договорі.

Відповідно до п. 3.1 договору первинний
власник зобов'язався: у термін до 31
грудня 2011 року добудувати та здати в
експлуатацію об'єкт незавершеного
будівництва житлового призначення;
протягом 30 робочих днів з моменту здачі
об'єкта незавершеного будівництва
житлового призначення в експлуатацію
передати новому власнику за актом
приймання-передачі квартиру; здійснити
протягом трьох місяців за рахунок
нового власника, після закінчення
будівництва будинку, введення його в
експлуатацію та підписання акта
приймання-передачі квартири новим
власником, оформлення та реєстрацію
права власності на квартиру за новим
власником при умові внесення всієї
суми вартості майнових прав на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення, підписання акта
приймання-передачі, оплати витрат,
пов'язаних з оформленням та
реєстрацією права власності на
квартиру за новим власником; за вимогою
нового власника надавати інформацію
стосовно виконання умов договору;
незважаючи на певні негативні наслідки
для первинного власника невідкладно
після їх виявлення повідомляти новому
власнику обставини, зазначені у п. 6.7
договору.

У п. 2.1. договору передбачено, що з дня
укладення договору та внесення
вартості майнових прав на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення, майнові права на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення вважаються відчуженими на
користь нового власника.

Отже, з дня оплати вартості майнових
прав право власності на них набула
ОСОБА_6

Відповідно до п. 5.1. договору вартість
майнових прав на об'єкт незавершеного
будівництва житлового призначення
сторонами узгоджено у 93 200 грн 25 коп., з
розрахунку 2145 грн за один метр
квадратний загальної площі квартири,
та має бути сплачена новим власником на
умовах і в термін, зазначені у договорі.

При цьому сторони погодили, що вартість
майнових прав на об'єкт незавершеного
будівництва житлового призначення,
підлягає обов'язковій зміні, у разі
зміни вартості одного квадратного
метра загальної площі квартири,
встановленого Державними будівельними
нормами України ДБН Д1.1-1-2000.
Вартість квадратного метра загальної
площі квартири, що не сплачена новим
власником, підлягає сплаті за ціною, що
буде складатися з діючої пільгової
ціни на момент підписання цього
договору (2145 грн за 1 кв. м) плюс
різниця між діючою на момент
підписання договору вартістю
одного квадратного метра загальної
площі квартири, передбаченого
Державними будівельними нормами
України ДБН Д1.1-1-2000 та встановленою
новою вартістю одного квадратного
метра загальної площі квартири згідно
з Державними будівельними нормами
України ДБН Д1.1-1-2000 на момент
проведення розрахунків новим
власником, що оформляється додатковою
угодою.

Згідно з п. 5.2 договору сума вартості
майнових прав на об'єкт незавершеного
будівництва житлового призначення
підлягає перерахуванню на момент
введення будинку в експлуатацію,
виходячи з фактичної площі квартири,
визначеної на підставі технічного
паспорта БТІ на будинок, що є підставою
для укладення додаткової угоди та
проведення остаточних розрахунків
протягом трьох робочих днів з моменту
отримання технічного паспорта на
житловий будинок, виходячи з вартості
квадратного метра загальної площі
квартири, передбаченої п. 5.1 договору.

У п. 5.3 договору передбачено, що новий
власник зобов'язаний сплатити
первинному власнику за відчуження
майнових прав на об'єкт незавершеного
будівництва житлового призначення, а
первинний власник зобов'язаний
прийняти грошову суму у розмірі
вартості майнових прав, зазначеної у п.
5.1. договору, що становить 93 200 грн 25 коп.,
у порядку: у день підписання - 55 500 грн; у
строк до 15 березня 2011 року - 37 700 грн 25
коп.

На виконання вказаних умов договору
позивачкою внесено в касу ТОВ
«Південенерго» 93 200 грн 25 коп., що
підтверджено самим відповідачем.

Відповідно до п. 6.1 договору у разі
невиконання ОСОБА_6 зобов'язань зі
сплати майнових прав на об'єкт
незавершеного будівництва житлового
призначення чи прострочення внесення
коштів, більш як на п'ять календарних
днів ТОВ «Південенерго» має право в
односторонньому порядку розірвати
договір, повідомивши про це ОСОБА_6 у
письмовій формі. Договір вважається
розірваним за погодженням сторін, з
моменту направлення письмового
повідомлення про розірвання договору.

Листом від 03 жовтня 2013 року № 305 ОСОБА_6
повідомлено, що 26 вересня 2013 року БТІ у
м. Херсоні виготовлено технічний
паспорт на житловий будинок по АДРЕСА_1
у м. Херсоні, згідно з яким площа
квартири позивачки збільшилася на 1,65
кв. м (а.с. 65). Однак матеріали цивільної
справи не містять доказів отримання
вказаного листа ОСОБА_6 Відповідачем не
спростовано доводи ОСОБА_6 про
неотримання зазначеного повідомлення.

Листом від 21 жовтня 2013 року № 328 ОСОБА_6
повідомлено про розірвання договору
(а.с. 17).

Разом з тим, згідно з повідомленнями
Управління Державної служби України з
надзвичайних ситуацій у Херсонській
області від 29 листопада 2013 року та від 14
березня 2014 року, постановою
Херсонського окружного
адміністративного суду від 02 жовтня 2013
року, залишеною без змін постановою
Одеського апеляційного
адміністративного суду від 25 жовтня 2013
року та постановою Вищого
адміністративного суду України від
06 лютого 2014 року, зупинено
експлуатацію будівлі по
АДРЕСА_1 (а.с. 19, 22−?27). Суди не
перевірили, чи впливає зупинення
експлуатації житлового будинку на час
проведення остаточних розрахунків між
сторонами, передбаченими п. 5.2 договору.

Колегія суддів не може погодитися з
висновками судів першої та апеляційної
інстанції, що лист від 03 жовтня 2013 року
№ 305 є належним повідомленням сторони
договору, і тягне за собою негативні
наслідки у разі його невиконання.

Суди не перевірили факт отримання
ОСОБА_6 зазначеного повідомлення.

Також при розгляді справи не було
враховано, що проведення остаточних
розрахунків відповідно до п. 5.2
договору можливе лише після укладання
сторонами додаткової угоди, у якій
повинні зазначатися, з урахуванням
вимог п. 5.1 договору, різниця між
оплаченою і фактичною площею квартири.

Оскільки укладення додаткової угоди
стосується зміни істотних умов
основного договору від 14 березня 2011
року, який за своєю природою є
договором купівлі-продажу, при
укладенні додаткової угоди необхідно
також дотримуватися вимог до істотних
умов договору купівлі-продажу, якими
відповідно до ст. ст. 638, 691, 663 ЦК України
є дані про предмет, ціну, строк.

У повідомленні відсутня ціна одного
квадратного метра площі квартири і
загальна сума, що підлягає оплаті, а
також відсутній розрахунковий рахунок
для перерахунку покупцем грошових
коштів. Тобто судами не
досліджено, чи є підстави вважати, що
відповідач виконав умову п. 5.1 договору,
що, у свою чергу, не тягне за собою
наслідків, передбачених у п. 6.1.
договору.

Не підтверджена також відмова
позивачки від укладення додаткової
угоди, оскільки лист ТОВ
«Південенерго» від 03 жовтня 2013 року №
305 не можна вважати офертою в силу вимог
ст. 641 ЦК України і докази про його
отримання позивачкою матеріали справи
не містять.

Судами не досліджено та не надано
правової оцінки доказам, неправильно
застосовано норми матеріального та
процесуального права, не дотримано
вимог ст. 11 ЦПК України щодо принципу
диспозитивності цивільного
судочинства, оскільки позивачкою
обрано спосіб захисту порушеного права
з урахуванням договірного характеру
правовідносин - зобов'язання сторони
договору виконати умови цього
договору. На стадії касаційного
перегляду справи виправити вказані
недоліки неможливо, тому судові
рішення мають бути скасовані з
передачею справи на новий розгляд до
суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 333, 335, 336, 338, 343, 344, 345, 347,
349 ЦПК України, колегія суддів судової
палати у цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_6 задовольнити
частково.

Рішення Суворовського районного суду
м. Херсона від 06 травня 2014 року
та ухвалу апеляційного суду
Херсонської області від 24 липня 2014
року скасувати, справу передати на
новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий: Д.Д.
Луспеник Судді: А.О.
Лесько А.В. Маляренко О.М. Ситнік В.А.
Черненко