Справа № 523/3607/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" жовтня 2014 р.

Суворовський районний суд м.Одеси в
складі:

головуючої судді - Середи І.В.,

при секретарі - Максименко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду №9 у м.Одеса
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
товариства з обмеженою
відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та
публічного акціонерного товариства
«Укрсоцбанк», треті особи приватний
нотаріус Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_2 та
комунальне підприємство «Міське
капітальне будівництво», про визнання
майнових прав та визнання іпотечних
договорів частково недійсними, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом і
після його уточнення просить визнати
за нею майнові права на об'єкт
інвестування, а саме на однокімнатну
квартиру АДРЕСА_1, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 33/27
від 15.03.2010 року. Також просить визнати
недійсними п.п.1.1 іпотечних договорів
№51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02
липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008
року, укладених між
акціонерно-комерційним банком
соціального розвитку «Укрсоцбанк» та
товариством з обмеженою
відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у
частині передачі в іпотеку майнових
прав на вказану квартиру та виключити
з Державного реєстру іпотек записи
про обтяження майнових прав іпотекою.

В обгрунтування позовних вимог ОСОБА_1
посилається на те, що між нею та ТОВ
«Альянс-Висотбуд» 15.03.2010 року був
укладений договір купівлі-продажу
майнових прав №33/27. Згідно з умовами
договору його предметом стало
придбання позивачем у ТОВ
«Альянс-Висотбуд» майнових права на
однокімнатну квартири АДРЕСА_1, яку
товариство зобов'язалося, після
завершення будівництва, в строк до ІІ
кварталу 2010р. передати за актом
приймання передачі ОСОБА_1 На
виконання умов договору вона сплатила
вартість майнових прав за квартиру в
розмірі 256070 гривень, однак ТОВ
«Альянс-Висотбуд» порушило умови
договору та не виконало своїх
зобов'язань, оскільки будинок не
збудувало та в експлуатацію його не
ввело. Крім того, позивач вказувала на
те, що в 2008 році між ТОВ
«Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк»
були укладені іпотечні договори за
умовами яких передано в іпотеку банку,
в забезпечення своїх зобов'язань по
кредиту, майнові права на квартири в
житловому будинку, який будується, у
тому числі й незакінчену
будівництвом квартиру №61, придбану
нею за вказаним вище договором
купівлі-продажу. Вона вважає, що
наявність таких договорів про іпотеку
порушує охоронювані законом права та
її інтереси на майнові права на
квартиру, оскільки такі дії можуть
призвести до втрати нею права
власності на проінвестовану
нерухомість.

В судове засідання, призначене на
22.10.2014р. ОСОБА_1 не з'явилася. Від її
представника ОСОБА_3 до суду надійшла
заява про розгляд справи за їх
відсутності.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк»
направила на адресу суду письмові
заперечення, в яких вона зазначала, що
позовні вимоги є безпідставними
посилаючись на те, що майнові права на
об'єкт є відмінним від права власності,
при укладені іпотечних договорів між
банком і ТОВ «Альянс-Висотбуд» були
досягнуто усі умови, і вони не
стосуються прав позивача, оскільки
були підписані раніше ніж договір
купівлі - продажу майнових прав, тому
просила суд відмовити їх задоволенні в
повному обсязі.

Представник ТОВ «Альянс-Висотбуд» в
судове засідання не з'явився, звернувся
до суду з заявою про визнання позовних
вимог та розгляд справи за їх
відсутності.

Приватний нотаріус Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_2 у
судове засідання не з'явилася,
направила заяву про розгляд справи за
її відсутності.

Представник КП «Міське капітальне
будівництво» в судове засідання не
з'явився, був повідомлений належним
чином, про причини неявки суд не
повідомляв та з заявами про
відкладення розгляду справи не
звертався.

Дослідивши матеріали справи, суд
прийшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що 17 березня 2005 року
між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та
Управлінням капітального будівництва
Одеської міської Ради було укладено
контракт № 23-05 на будівництво 16-ти
поверхового житлового будинку АДРЕСА_1,
за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд»
зобов'язується своїми та залученими
силами і коштами виконати будівництво
вказаного житлового будинку
загальною площею квартир 7527,1 кв.м.,
здати у встановлені цим контрактом
строки об'єкт в експлуатацію
відповідно до проектно-кошторисної
документації, а Управління
капітального будівництва Одеської
міської Ради (замовник) зобов'язалося
надати підряднику будівельний
майданчик, затверджену
проектно-кошторисну документацію та
сумісно з підрядником передати об'єкт
на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва
багатоквартирного будинку, між ТОВ
«Альянс-Висотбуд», ТОВ
«Альянс-Жилстрой» та АКБ СР
«Укрсоцбанк», яке згодом
перейменовано у публічне акціонерне
товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008р. було
укладено генеральний договір про
співробітництво №51-07/203.

01 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд»,
на виконання вказаного договору про
співробітництво, уклало з АКБ СР
«Укрсоцбанк» іпотечний договір
№51-07/204 за умовами якого ТОВ
«Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець
передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» в
забезпечення своїх зобов'язань майнові
права, в тому числі на незакінчену
будівництвом квартиру АДРЕСА_1. Договір
був посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_2

Вже 02.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд»
та АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено
договір кредиту № 24-12/135 відповідно до
умов якого товариство отримало грошові
кошти в розмірі 1 009 323,60 доларів США. З
метою забезпечення даного договору
кредиту ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з
АКБ СР «Укрсоцбанк» іпотечний договір
№02-10/2628 від 02.07.2008р. та передало
останньому в якості іпотечного майна,
майнові права на незакінчені
будівництвом квартири, в тому числі і
на квартиру АДРЕСА_1.

16.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та
АКБ СР «Укрсоцбанк» було укладено
кредитний договір № 24-12/155 про
отримання грошових коштів в розмірі 741
137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання
за нотаріально посвідченим договором
іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008р. ТОВ
«Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР
«Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові
права на незакінчені будівництвом
квартири, в тому числі і на квартиру
АДРЕСА_1.

Згідно зі змістом представлених суду
іпотечних договорів після завершення
будівництва та отримання
правовстановлюючих документів на
нерухоме майно, предметом іпотеки
будуть квартири, майнові права на які
за цими договорами є предметом іпотеки.
Зазначеними договорами про іпотеку
був визначений порядок звернення
стягнення на предмет іпотеки.

В наступному, 15.03.2010р., між ОСОБА_4 та
ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений
договір купівлі-продажу майнових прав
№33/27, предметом якого стало придбання
майнових права на однокімнатну
квартири АДРЕСА_1, яку товариство
зобов'язалося, після завершення
будівництва, в строк до ІІ кварталу 2010р.
передати за актом приймання передачі
ОСОБА_1

15.03.2010 року ОСОБА_4 сплатила вартість
об'єкта будівництва в розмірі 256070
гривень, що підтверджується
представленою копією квитанції.

На підставі угоди №1 від 27.04.2010 року
ОСОБА_4 передала, а ОСОБА_1 прийняла на
себе права і обов'язки ОСОБА_4 та стала
стороною договору купівлі-продажу
майнових прав №33/27 від 15.03.2010 р. .Дана
угода одночасно погоджена з
ТОВ«Альянс-Висотбуд». 27.04.2010 р. складено
акт приймання-передачі майнових прав
на вказану квартиру від
ТОВ«Альянс-Висотбуд» до ОСОБА_1

ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови
договору оскільки своїх зобов'язань
по будівництву житлового будинку у
визначені строки не виконало,
будівництво не закінчило, квартиру за
актом приймання-передачі позивачу не
передало.

Виниклі правовідносини, які стосуються
застави нерухомості (іпотеки),
регулюються нормами Закону України
«Про іпотеку», за яким законодавство
України про іпотеку базується на
Конституції України та складається з
ЦК України, Господарського кодексу
України, цього Закону й інших
нормативно-правових актів, а також
міжнародних договорів України; Законом
України «Про іпотечне кредитування,
операції з консолідованим іпотечним
боргом та іпотечні сертифікати», який
регулює відносини у системі іпотечного
кредитування, перетворення платежів за
іпотечними активами у виплати за
іпотечними сертифікатами із
застосуванням механізмів управління
майном, і частково Законом України «Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю», який
установлює обов'язковість іпотеки при
забезпеченні договорів між
забудовником і стороною, яка фінансує
будівництво.

Згідно з нормами ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК
України іпотекою є застава нерухомого
майна, що залишається у володінні
заставодавця або третьої особи;
правила про іпотеку землі та інші
окремі види застав встановлюються
законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 576 ЦК України
предметом застави може бути будь-яке
майно (зокрема річ, цінні папери,
майнові права), що може бути відчужене
заставодавцем і на яке може бути
звернене стягнення.

Нормами ч. 2 ст. 583 ЦК України
встановлено, що заставодавцем може
бути власник речі або особа, якій
належить майнове право, а також особа,
якій власник речі або особа, якій
належить майнове право, передали річ
або майнове право з правом їх застави.

В статтях 1 та 5 Закону України «Про
іпотеку» у редакції, яка була чинною на
час укладення договорів іпотеки,
закріплено, що застава майнових прав на
нерухомість, будівництво якої не
завершено, регулюється за правилами,
визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або
декілька об'єктів нерухомого майна за
таких умов: нерухоме майно належить
іпотекодавцю на праві власності або на
праві господарського відання, якщо
іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи
організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно
зареєстроване у встановленому законом
порядку; окремий виділений у натурі
об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути
об'єкт незавершеного будівництва або
інше нерухоме майно, яке стане
власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуття ним у власність відповідного
нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може
бути предметом іпотеки лише після її
виділення в натурі і реєстрації права
власності на неї як на окремий об'єкт
нерухомості, якщо інше не встановлено
цим Законом. Іпотека поширюється на
частину об'єкта нерухомого майна, яка
не може бути виділеною в натурі і була
приєднана до предмета іпотеки після
укладення іпотечного договору без
реєстрації власності на неї як на
окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових
прав» і регулювання відносин при
передачі в іпотеку майнових прав у
цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку»
не визначала майнові права як предмет
іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного
будівництва віднесені до предмета
іпотеки згідно із Законом України від 25
грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання
впливу світової фінансової кризи на
розвиток будівельної галузі та
житлового будівництва», яким були
внесені зміни до законодавчих актів
України, у тому числі до Закону України
«Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном
як особливим об'єктом вважаються річ,
сукупність речей, а також майнові права
та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та
визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є
об'єктом будівництва (інвестування), не
є речовими правами на чуже майно,
оскільки об'єктом цих прав не є «чуже
майно», а також не є правом власності,
оскільки об'єкт будівництва
(інвестування) не існує на момент
встановлення іпотеки, а тому не може
існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна
визначити як «право очікування», є
складовою частиною майна, як об'єкта
цивільних прав. Майнове право це
обмежене речове право, за яким власник
цього права наділений певними, але не
всіма правами власника майна, та яке
засвідчує правомочність його власника
отримати право власності на нерухоме
майно чи інше речове право на
відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне
кредитування, операції з
консолідованим іпотечним боргом та
іпотечні сертифікати» установлює, що
іпотека виникає відповідно до цього
Закону та Закону України «Про іпотеку»
щодо нерухомого майна, об'єктів
незавершеного будівництва та майнових
прав на нерухомість, будівництво якої
не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором,
предметом іпотеки за яким є майнові
права на нерухомість, будівництво якої
не завершено, може бути забудовник -
особа, яка організовує спорудження
нерухомості для власних потреб чи для
передачі її у власність іншим особам,
або особа, власністю якої стане ця
нерухомість після завершення
будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України,
Закону України «Про іпотеку» та Закону
України «Про іпотечне кредитування,
операції з консолідованим іпотечним
боргом та іпотечні сертифікати»
дозволяє дійти висновку про те, що
майнове право, що є предметом
іпотечного договору, - це обумовлене
право набуття в майбутньому прав
власності на нерухоме майно (право під
відкладальною умовою), яке виникає
тоді, коли виконані певні, але не всі
правові передумови, що є необхідними й
достатніми для набуття речового права.

До вказаного правового висновку дійшов
Верховний Суд України при ухвалені
постанови від 17 квітня 2013 по справі
№6-8цс13, яка, відповідно до ч.1 ст.360-7 ЦПК
України, є обов'язковою для всіх
суб'єктів владних повноважень, які
застосовують у своїй діяльності
нормативно-правовий акт, що містить
зазначену норму права, та для всіх
судів України.

Таким чином, майнові права на
відповідну квартиру у незавершеному
будівництвом житловому будинку,
вартість якої була сплачена ОСОБА_1 за
договором купівлі-продажу, відповідно
до положень Закону України «Про
іпотеку» у редакції, яка була чинною на
час виникнення спірних правовідносин,
не могли бути предметом іпотеки, а
відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд»
неправомірно передало в іпотеку
зазначені майнові права АКБ СР
«Укрсоцбанк».

ОСОБА_1 сплатила у повному обсязі за
будівництво квартири №61, власні кошти,
що засвідчує її майнові права на
отримання у власність цього житлового
приміщення, а тому та обставина, що на
момент укладення договорів іпотеки
ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових
обтяжень щодо укладення з АКБ СР
«Укрсоцбанк» спірних договорів не має
правового значення для вирішення
справи по суті.

Нормами ч.1 ст.203 ЦК України зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами
першою-третьою,п'ятою та шостою статті
203 цього Кодексу.

На підставі викладеного суд дійшов
висновку, що оспорюванні договори
іпотеки є недійсними у силу ст.203, ч.1 ст.
215 ЦК України, як такі, що укладені з
порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та
ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у
редакції, яка була чинною на час
укладення Договору іпотеки.

Щодо позовних вимог про визнання за
позивачем майнового права на об'єкт
інвестування, то суд виходить з
наступного.

Згідно рішення Одеської міської ради
№3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи
щодо забезпечення подальшого
будівництва жилого будинку за адресою:
в АДРЕСА_1, управління капітального
будівництва ОМР та КП «Міське
капітальне будівництво» було
зобов'язано укласти з ТОВ «ОЛМІ-РС»
договір щодо фінансування та
завершення будівництва вказаного
житлового будинку, у зв'язку з чим,
відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не
матиме можливості виконати свої
зобов'язання перед позивачем за
умовами укладеного між ними договору
купівлі-продажу.

Отже, з урахуванням визнання
відповідачем - ТОВ «Альянс-Висотбуд»
позовних вимог ОСОБА_1 в частині
визнання за нею права на об'єкт
інвестування, яке не порушує права та
охоронювані законом інтереси інших
осіб, у відповідність до ч.4 ст.174 ЦПК
України, та виходячи з того, що право
позивача на майнові права на об'єкт
інвестування оспорюється, такі вимоги
підлягають задоволенню.

Враховуючи викладені висновки суд не
приймає до уваги заперечення
представника ПАТ «Укрсоцбанк»
оскільки вони не ґрунтуються на законі
та спростовуються фактами
встановленими судом під час розгляду
справи та зазначеними в цьому рішенні.

Відповідно до ст.88 ЦПК України та ст.4
Закону України «Про судовий збір» з
відповідачів в рівних частках на
користь держави підлягає стягненню
судовий збір у розмірі 243,60 гривень.

Керуючись ст. ст.10,11,57-60, 64,79,88,174, 197, 209,
212-215 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на
об'єкт інвестування - однокімнатну
квартири АДРЕСА_1, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 33/27
від 15 березня 2010 року.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного
Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року,
укладений між Акціонерно-комерційним
банком соціального розвитку
«Укрсоцбанк» та Товариством з
обмеженою відповідальністю
«Альянс-Висотбуд» у частині передачі в
іпотеку майнових прав на квартиру
АДРЕСА_1, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 33/27
від 15 березня 2010 року .

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного
Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року,
укладений між Акціонерно-комерційним
банком соціального розвитку
«Укрсоцбанк» та Товариством з
обмеженою відповідальністю
«Альянс-Висотбуд» у частині передачі в
іпотеку майнових прав на квартиру
АДРЕСА_1, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 33/27
від 15 березня 2010 року.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного
Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року,
укладений між Акціонерно-комерційним
банком соціального розвитку
«Укрсоцбанк» та Товариством з
обмеженою відповідальністю
«Альянс-Висотбуд» у частині передачі в
іпотеку майнових прав на квартиру
АДРЕСА_1, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 33/27
від 15 березня 2010 року.

Зняти заборону відчуження на квартиру
АДРЕСА_1, згідно умов договору
купівлі-продажу майнових прав № 33/27
від 15 березня 2010 року.

Стягнути у рівних частках з Товариства
з обмеженою відповідальністю
«Альянс-Висотбуд» та Публічного
акціонерного товариства «Укрсоцбанк»
на користь держави (ГУДКУ в Одеській
області (Суворовський р-н м. Одеси) код
отримувача 37607526 ГУДКУ в Одеській
області МФО 828011 № доходного рахунку
щодо сплати судового збору 0009,
код класифікації доходів бюджету 22030001,
призначення платежу 22030001:050 «Судовий
збір», Суворовський р/с ЄДРПОУ суду
05482067), судовий збір в розмірі 243,60
гривень.

Рішення може бути оскаржене до
апеляційного суду Одеської області
через суд першої інстанції шляхом
подачі апеляційної скарги в 10-денний
строк з дня отримання копії рішення.

Суддя: