Провадження №2/761/5303/2014
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

21 листопада 2014 року Шевченківський
районний суд м. Києва в складі:

головуючого-судді Гайдук С.В.

при секретарі Савенко О.І.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Києві в приміщенні суду
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Компанія
«Авіста-Інвест», Приватного
підприємства «Ерідан» про визнання
договору недійсним,

в с т а н о в и в:

У червні 2014 року позивач ОСОБА_1
звернувся до Шевченківського
районного суду м. Києва з позовом до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Компанія
«Авіста-Інвест» (далі ТОВ «Компанія
«Авіста-Інвест»), Приватного
підприємства «Ерідан» (далі ПП
«Ерідан») про визнання договору
недійсним. Свої позовні вимоги
обґрунтовує тим, що 07.10.2009 року між ПП
«Ерідан» та ОСОБА_2 було укладено
інвестиційний договір № 5/09, загальною
вартістю 196620,00 грн. Згідно п.3.3 Договору,
об'єкт інвестування відповідно до
проектно-кошторисної документації
складається з нежитлових приміщень № 13
пл. 51,7 кв.м., № 14 пл. 43,5 кв.м.,
розташованих на сьомому поверсі, які
забудовник зобов'язаний був передати
інвестору до 20 грудня 2010 року.
Інвестором ОСОБА_2 зобов'язання за
договором було виконано в повному
обсязі 10 грудня 2010 року. 13.12.2010 року між
ПП «Ерідан», інвестором ОСОБА_2 та
ОСОБА_1 було укладено договір уступки
вимоги № 1/12. Згідно умов договору
ОСОБА_2 передав ОСОБА_1, а він набув
право вимоги та став кредитором за
Інвестиційним договором № 5/09.
Відповідно до умов договору забудовник
вважається таким, що виконав свої
зобов'язання за Договором з моменту
коли сторони підписали акт
прийому-передачі Об'єкту інвестування
та передано інвестору документи, які
необхідні для оформлення та реєстрації
права власності об'єкту інвестування.
Об'єкт будівництва введено в
експлуатацію 10.08.2011 року. 10.04.2014 позивач
направив ПП «Ерідан» претензію, про
виконання зобов'язання за Договором
про передачу об'єкту інвестування.
Однак у червні 2014 року він одержав
відповідь в якій повідомлялось, що ПП
«Ерідан» відмовляється підписувати
акт приймання-передачі об'єкту
інвестування, так як 09.06.2010 року між ПП
«Ерідан» та ТОВ «Компанія
«Авіста-Інвест» було укладено договір
іпотеки. Відповідного до умов якого в
іпотеку був переданий об'єкт
інвестування. Вказав, що ПП «Ерідан» не
мало права укладати Договір іпотеки
без згоди Інвестора. Вважає, що Договір
іпотеки порушує його законні права та
інтереси як інвестора та суперечить
чинному законодавству. Просив суд
визнати недійсним з моменту укладення
договір іпотеки, укладений 09.06.2010 року
між ТОВ «Компанія «Авіста-Інвест» та ПП
«Ерідан», посвідчений приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_3 та
зареєстрований в реєстрі № 5323.

В судовому засіданні представник
позивача позовні вимоги підтримав в
повному обсязі та просив суд їх
задовольнити.

Відповідач ПП «Ерідан» в судове
засідання не з'явився, надіслав до суду
заяву про розгляд справи в їх
відсутності, позовні вимоги визнає.

Представник відповідача ТОВ «Компанія
«Авіста-Інвест» в судовому засіданні
позовні вимоги не визнала. В наданих
письмових запереченнях зазначила, що
інвестиційний договір на який
посилається позивач є фіктивним і
таким, що вчинений без наміру створення
правових наслідків, які обумовлюються
цим правочином. Вказала, що
інвестиційний договір містить ряд
ознак, які підтверджують його
фіктивність. Факт відповідності
Договору іпотеки закону та його
дійсність були встановлені
господарським судом м. Києва та
Київським апеляційним господарським
судом у справі № 910/4719/13. Вважають, що
обставини спору створені фіктивно для
уникнення відповідальності ПП
«Ерідан» перед ТОВ «Компанія
«Авіста-Інвест» в іншому спорі. Просили
у позові відмовити.

Суд, вислухавши пояснення представника
позивача, представника відповідача ТОВ
«Компанія «Авіста- Інвест», повно та
всебічно дослідивши матеріали справи,
встановив наступні обставини та
відповідні їм правовідносини.

Перевіряючи обставини справи судом
встановлено, що 07.10.2009 року між ПП
«Ерідан» та ОСОБА_2 було укладено
інвестиційний договір № 5/09 ( а.с. 7-13)

Згідно п. 3.3. Договору Об'єкт
інвестування, обраний Інвестором для
інвестування за Договором, відповідно
до Проектно-кошторисної документації
складається з нежитлових приміщень №13
площею 51,7 кв.м., № 14 площею 43,5 кв.м,
розташованих на сьомому поверсі
Об'єкту будівництва.

Згідно п.п.4.2.1-4.2.3.,4.3. загальна вартість
Об'єкту інвестування на дату укладання
Договору становить 196 620,00 грн. , яку
Інвестор зобов'язувався сплатити до 10
грудня 2010 р.

За умовами п. 7.1. Договору Інвестор
вважається таким, що повністю виконав
свої зобов'язання за Договором у
випадку своєчасної оплати за Фактичну
загальну площу об'єкту інвестування, а
також належного виконання інших
зобов'язань за Договором.

Як вбачається з матеріалів справи,
виконання інвестором ОСОБА_2 в повному
обсязі зобов'язання за Договором
інвестування до 10 грудня 2010 року
підтверджується довідкою ПП «Ерідан»
від 10.12.2010 року (а.с.16) та платіжними
дорученнями наявними в матеріалах
справи (а.с.99-128).

Відповідно до п. 6.3.4. Забудовник
зобов'язувався передати Інвестору
Об'єкт інвестування до 20 грудня 2010 р.

Також судом встановлено, що 13.12.2010 року
між ПП «Ерідан», ОСОБА_2 та позивачем
ОСОБА_1 було укладено договір уступки
вимоги (цесії) № 1/12 (далі - Договір
цесії).(а.с.17-18).

Пунктами 1, 2 Договору цесії
передбачено, що в порядку та на умовах,
визначених цим Договором, ОСОБА_2
передає ОСОБА_1, а останній набуває
право вимоги, належне ОСОБА_2, та стає
кредитором за Інвестиційним договором
№5/09 від 07.10.2009 р. укладеного між ПП
«Ерідан» та ОСОБА_2

Також за Договором цесії позивач
ОСОБА_1 набув право вимоги від ПП
«Ерідан» належного виконання
зобов'язань в обсязі і на умовах, що
існували на момент переходу цих прав, в
тому числі вимагати від ПП «Ерідан»
передачі Об'єкта інвестування,
обраного Інвестором для інвестування
за Договором, відповідно до
Проектно-кошторисної документації,
який складається з нежитлових
приміщень №13 площею 51,7 кв.м., № 14 площею
43,5 кв.м, розташованих на сьомому
поверсі Об'єкта будівництва.

Відповідно до декларації про
готовність об'єкта до експлуатації,
зареєстрованої 10.08.2011 року за № КВ
4 Державною
архітектурно-будівельною інспекцією у
місті Києві Об'єкт будівництва введено
в експлуатацію (а.с.50).

Умовами п. 7.2. Інвестиційного договору
передбачено, що забудовник вважається
таким, що повністю виконав свої
зобов'язання за Договором з моменту,
коли Сторони підписали Акт
прийому-передачі Об'єкту інвестування
у встановленому Договором порядку, та
передав Інвестору документи, які
необхідні для оформлення та реєстрації
права власності на Об'єкт інвестування,
а саме: копію зареєстрованої Державною
архітектурно-будівельною інспекцією у
встановленому законодавством України
порядку декларації про готовність
Об'єкта будівництва до експлуатації,
підписаний Забудовником оригінал Акту
прийому-передачі, оригінал довідки про
повну сплату вартості Об'єкту
інвестування.

Положеннями ст. 876 ЦК України
передбачено, що власником об'єкта
будівництва або результату
будівельних робіт, є замовник, якщо
інше не передбачено договором.

Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України право
власності на новостворене нерухоме
майно (житлові будинки, будівлі,
споруди тощо) виникає з моменту
завершення будівництва (створення
майна). Якщо договором або законом
передбачено прийняття нерухомого
майна до експлуатації, право власності
виникає з моменту його прийняття до
експлуатації. Якщо право власності на
нерухоме майно відповідно до закону
підлягає державній реєстрації, право
власності виникає з моменту державної
реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право
власності та інші речові права на
нерухомі речі, обмеження цих прав, їх
виникнення, перехід і припинення
підлягають державній реєстрації.

Інвестор має право володіти,
користуватися і розпоряджатися
об'єктами та результатами інвестицій
відповідно до законодавчих актів
України (ч. 5 ст. 7 Закону України «Про
інвестиційну діяльність»).

Пунктами 6.3.7., 6.3.8. Інвестиційного
договору передбачено, що забудовник
зобов'язаний не розпоряджатися (у тому
числі обтяжувати зобов'язаннями)
майновими правами на Об'єкт
інвестування без наявності
попередньої письмової згоди Інвестора;
не передавати Об'єкт інвестування без
наявності попередньої письмової згоди
Інвестора в заставу.

З моменту укладення Інвестиційного
договору будь-яка із Сторін не має
права розпоряджатися (у тому числі
обтяжувати зобов'язаннями) майновими
правами на Об'єкт інвестування без
наявності попередньої письмової згоди
іншої Сторони. Об'єкт інвестування без
наявності попередньої письмової згоди
Інвестора не може бути переданий в
заставу третім особам (п. 11.4. Договору).

Судом в судовому засіданні не здобуто
належних та допустимих доказів того, що
була письмова згода інвестора ОСОБА_2
на передачу в іпотеку майнових прав
Об'єкта інвестування.

Згідно зі ст. ст. 525, 526, 629 ЦК України
одностороння відмова від зобов'язання
або одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом. Зобов'язання має
виконуватися належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться. Договір є
обов'язковим для виконання сторонами.

Судом встановлено, що 10.04.2014 року
позивач ОСОБА_1 направив відповідачу ПП
«Ерідан» претензію щодо виконання
зобов'язання за Інвестиційним
договором та просив передати актом
приймання-передачі Об'єкт
інвестування.

Листом № 39 від 23.05.2014 року позивач
отримав відповідь в якій ПП «Ерідан»
відмовився підписувати акт
приймання-передачі Об'єкту
Інвестування, мотивуючи це укладенням
09.06.2010 року Договору іпотеки між ПП
«Ерідан» та ТОВ «Компанія
«Авіста-Інвест», посвідченого
приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_3
09.06.2010 року та зареєстрований в реєстрі
за № 5323 (далі - Договір іпотеки) (а.с.13).

В обґрунтування своїх вимог позивач
зазначає, що Договір іпотеки від 09.06.2010
року укладений між ТОВ «Компанія
«Авіста-Інвест» та ПП «Ерідан» є
недійсним з моменту укладення,
оскільки укладений з порушенням вимог
Закону України «Про іпотеку» і таким
чином порушує права позивача як
інвестора.

Відповідно до п. 8 Постанови № 9 Пленуму
Верховного Суду України «Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними» від 9
листопада 2009 року, відповідно до ч. 1 ст.
215 ЦК України, підставою недійсності
правочину є недодержання стороною
(сторонами) вимог, які встановлені ст. 203
ЦК України, саме на момент вчинення
правочину.

Згідно ст. 203 ЦК України, загальними
вимогами, додержання яких є необхідним
для чинності правочину: зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства; особа, яка вчиняє
правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності;
волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі; правочин має
вчинятися у формі, встановленій
законом; правочин має бути спрямований
на реальне настання правових
наслідків, що обумовлені ним; правочин,
що вчиняється батьками
(усиновлювачами), не може суперечити
правам та інтересам їхніх малолітніх,
неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно положень ст. 575 ЦК України
іпотекою є застава нерухомого майна, що
залишається у володінні заставодавця
або третьої особи. Правила про іпотеку
землі та інші окремі види застав
встановлюються законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про
іпотеку», іпотека - це вид забезпечення
виконання зобов'язання нерухомим
майном, що залишається у володінні і
користуванні іпотекодавця, згідно з
яким іпотекодержатель має право в разі
невиконання боржником забезпеченого
іпотекою зобов'язання одержати
задоволення своїх вимог за рахунок
предмета іпотеки переважно перед
іншими кредиторами цього боржника у
порядку, встановленому цим Законом.

Згідно ч.1, 2 ст. 5 Закону України «Про
іпотеку» (в редакції чинній на момент
укладення спірного договору),
предметом іпотеки можуть бути один або
декілька об'єктів нерухомого майна за
таких умов: нерухоме майно належить
іпотекодавцю на праві власності або на
праві господарського відання, якщо
іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи
організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно
зареєстроване у встановленому законом
порядку як окремий виділений у натурі
об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом. Предметом
іпотеки також може бути об'єкт
незавершеного будівництва, майнові
права на нього, інше нерухоме майно, яке
стане власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуте ним у власність відповідне
нерухоме майно у майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна
іпотекою підлягає державній
реєстрації у встановленому законом
порядку незалежно від того, хто є
власником такого майна на час
укладення іпотечного договору.

Згідно ч.3 ст. 5 Закону України «Про
іпотеку» (в редакції чинній на момент
укладення спірного договору) частина
об'єкта нерухомого майна може бути
предметом іпотеки лише після її
виділення в натурі і реєстрації права
власності на неї як на окремий об'єкт
нерухомості, якщо інше не встановлено
цим Законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України
заставодавцем може бути власник речі
або особа, якій належить майнове право,
а також особа, якій власник речі або
особа, якій належить майнове право,
передали річ або майнове право з правом
їх застави.

На момент укладення оспорюваного
Договору іпотеки предмет іпотеки, а
саме нежитлові приміщення сьомого
поверху Об'єкта інвестування по
АДРЕСА_1 в натурі не виділялись і право
власності на них як на окремий об'єкт
нерухомості не було зареєстровано.

З урахуванням зазначеного, суд
приходить до висновку, що ПП «Ерідан»
передаючи в іпотеку нежитлові
приміщення сьомого поверху Об'єкту
інвестування по АДРЕСА_1 діяло без
згоди інвестора, а отже Договір іпотеки
є недійсним у силу ст.ст. 203, 215 ЦК
України, як такий, що укладений з
порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та
ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у
редакції, яка була чинною на час
укладення договору іпотеки.

Такі ж правові позиції наведено в
Постанові Верховного Суду України від
04.09.2013 р. по справі 6-51цс13.

Відповідно до ч. 1 ст. 360-7 ЦПК України,
рішення Верховного Суду України,
прийняте за наслідками розгляду заяви
про перегляд судового рішення з
мотивів неоднакового застосування
судом (судами) касаційної інстанції
одних і тих самих норм матеріального
права у подібних правовідносинах, є
обов'язковим для всіх суб'єктів владних
повноважень, які застосовують у своїй
діяльності нормативно-правовий акт, що
містить зазначену норму права, та для
всіх судів України. Суди зобов'язані
привести свою судову практику у
відповідність із рішенням Верховного
Суду України.

Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України,
кожна сторона зобов'язана довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.

Посилання представника відповідача на
те, що факт відповідності Договору
іпотеки закону та його дійсність були
встановлені господарським судом м.
Києва та Київським апеляційним
господарським судом у справі № 910/4719/13,
суд не приймає до уваги, оскільки
підстави визнання Договору іпотеки у
господарському суді були інші, що не
заперечила в уточнюючих запитання
представник відповідача.

Суд також не приймає до уваги
твердження представника відповідача
щодо фіктивності Інвестиційного
договору, оскільки такі обставини не
підтверджені належними та допустимими
доказами.

Даючи юридичну оцінку поясненням та
наявними в матеріалах справи доказам,
враховуючи те, що в момент укладення
спірного правочину не були дотримані
вимоги до чинності правочину,
встановлені ч.1 ст. 203 ЦК України, що в
свою чергу за нормами ч.1 ст. 215 ЦК
України є підставою для визнання
оспорюваного правочину недійсним.

Отже, з урахуванням наведеного, суд
приходить до висновку, що вимоги
позивача обґрунтовані та підлягають до
задоволення.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України,
порівно з відповідачів на користь
позивача підлягають стягненню судові
витрати, понесені останнім, які
складаються із судового збору в сумі
243,60 грн. (а.с.6).

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 10, 11, 57, 60, 88, 179, 208, 209, 212-218 ЦПК
України, п. 8 Постанови Пленуму ВСУ № 9
від 09.11.2009 року, Постанова ВСУ від 04.09.2013
р. по справі 6-51цс13, суд -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Компанія
«Авіста-Інвест», Приватного
підприємства «Ерідан» про визнання
договору недійсним - задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладення
Договір іпотеки, укладений між
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Компанія
«Авіста-Інвест» та Приватним
підприємством «Ерідан» 9 червня 2010
року, посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_3 09.06.2010р. та
зареєстрований в реєстрі за № 5323.

Стягнути з Товариством з обмеженою
відповідальністю «Компанія
«Авіста-Інвест» на користь ОСОБА_1
судовий збір в розмірі 121,80 грн.

Стягнути з Товариством з обмеженою
відповідальністю «Компанія
«Авіста-Інвест» на користь Приватним
підприємством «Ерідан» судовий збір в
розмірі 121,80 грн.

Рішення може бути оскаржене до
Апеляційного суду м. Києва шляхом
подачі апеляційної скарги через суд
першої інстанції протягом десяти днів
з дня його проголошення. Особи, які
брали участь у справі, але не були
присутні у судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Суддя: