АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №22-ц/791/2904/2014
інстанції Францішко Ю.В.
Доповідач: Приходько Л.А.
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2014 року листопада місяця 20 дня колегія
суддів судової палати в цивільних
справах апеляційного суду Херсонської
області в складі:

Головуючого:Приходько
Л.А.Суддів:Бездрабко В.О. Борка А.Л.При
секретарі:Павловській Ю.О.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Херсоні
цивільну справу за апеляційною скаргою
ОСОБА_5 на рішення Голопристанського
районного суду Херсонської області від
01 вересня 2014 року у справі

за позовом

ОСОБА_6 до ОСОБА_5 про визнання договору
купівлі-продажу недійсним,

в с т а н о в и л а :

Рішенням Голопристанського районного
суду Херсонської області від 01 вересня
2014 року позовні вимоги ОСОБА_6
задоволено.

Визнано недійсним договір
купівлі-продажу нерухомого майна,
розташованого по АДРЕСА_1, укладений
між ОСОБА_5 (продавець) та
ОСОБА_6(покупцем), посвідчений 14 травня
2012 року приватним нотаріусом
Херсонського нотаріального округу
ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за
№638. Застосовано наслідки недійсності
правочину, шляхом повернення сторін в
попередній стан, зобов'язано ОСОБА_6
(покупця) повернути у власність ОСОБА_5
(продавця) об'єкти нерухомості отримані
за договором купівлі-продажу від 14
травня 2012 року, розташовані по АДРЕСА_1,
а ОСОБА_5 (продавця) зобов'язано
повернути ОСОБА_6 (покупцю) грошові
кошти отримані за договором
купівлі-продажу від 14 травня 2012 року в
розмірі 148074гривні. Вирішено питання
щодо розподілу судових витрат.

Не погоджуючись з рішенням суду,
ОСОБА_5, подала апеляційну скаргу, в
якій посилаючись на незаконність,
необґрунтованість, невідповідність
висновків суду обставинам справи, та
допущенні судом порушення норм
матеріального права, просила рішення
суду скасувати, та ухвалити нове
рішення яким відмовити у задоволені
позовних вимог.

В судовому засіданні ОСОБА_5 та її
представник ОСОБА_9 апеляційну скаргу
підтримали в повному обсязі за
обставинами викладеними у скарзі.
Просили рішення суду першої інстанції
скасувати та ухвалити нове рішення,
яким відмовити у задоволені позовних
вимог.

ОСОБА_6 та його представник ОСОБА_10,
заперечуючи проти апеляційної скарги
зазначили, що на їх думку, рішення суду
є законним та обґрунтованим, просили
апеляційну скаргу відхилити, рішення
суду залишити без змін.

Заслухавши доповідача, осіб, які
приймають участь у розгляді справи,
перевіривши законність та
обґрунтованість рішення суду в межах,
визначених ст. 303 ЦПК України, колегія
суддів дійшла висновку, що апеляційна
скарга задоволенню не підлягає з
наступних підстав.

Судом встановлено, що 14.05.2012року між
ОСОБА_5 (продавець) та ОСОБА_6 (покупець)
укладено договір купівлі-продажу
нерухомого майна, посвідчений
приватним нотаріусом Херсонського
нотаріального округу ОСОБА_7 та
зареєстрований в реєстрі за №638, за
умовами якого ОСОБА_5 продала, а ОСОБА_6
купив житловий будинок, який
розташований в АДРЕСА_1 та земельну
ділянку площею 0,2500 га, кадастровий
номер № :01:001:1436, розташовану за
тією ж адресою.

Житловий будинок позначений на плані
літ. «Г» стіни черепашник, готовністю
40%, що будується згідно рішення
виконкому від 28.07.2008 року за № 276, при
ньому є: помпа №1, погріб№2, огорожа
№3,4.

Продаж житлового будинку та земельної
ділянки вчинено за 200074грн, з яких
вартість житлового будинку з
спорудами складає 146899грн, вартість
земельної ділянки складає 53175грн.
Продавець ОСОБА_5 отримала до
підписання цього договору частку суми
за продаж, а саме 148074грн, а залишкову
суму 52000грн за домовленістю сторін
покупець зобов'язався сплатити до
30.11.2012 року.

Як вбачається зі змісту позовних вимог
та пояснень даних позивачем під час
розгляду справи ОСОБА_6 звернувся до
суду із зазначеним позовом посилаючись
на те, що при укладені договору ОСОБА_5
навмисно ввела його в оману щодо
обставин, які мають істотне значення, а
саме щодо об'єкту договору
(незавершеного будівництва: житлового
будинку літ.Г, готовністю 40%),
запевнивши його що будівництво
ведеться на підставі рішення
виконкому Старозбур'ївської сільської
ради від 28.07.2008 року. Проте, в грудні 2013
року йому стало відомо, що придбане ним
незавершене будівництво є самочинним,
що унеможливлює в подальшому
використання за його цільовим
призначенням.

Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Підставою недійсності правочину,
відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України, є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203
цього Кодексу.

Правові наслідки вчинення правочину
під впливом обману, визначені ст. 230
ЦК України, згідно якої якщо одна із
сторін правочину навмисно ввела другу
сторону в оману щодо обставин, які
мають істотне значення (частина перша
статті 229 цього Кодексу), такий правочин
визнається судом недійсним. Обман має
місце, якщо сторона заперечує
наявність обставин, які можуть
перешкодити вчиненню правочину, або
якщо вона замовчує їх існування (ч.1).

Істотне значення має помилка щодо
природи правочину, прав та обов'язків
сторін, таких властивостей і якостей
речі, які значно знижують її цінність
або можливість використання за
цільовим призначенням. Помилка щодо
мотивів правочину не має істотного
значення, крім випадків, встановлених
законом (ч.2 ст.229 ЦК).

Як вбачається з матеріалів справи,
матеріалів інвентарної справи АДРЕСА_1,
ОСОБА_5 на підставі нотаріально
посвідченого договору купівлі-продажу
будинку від 26.03.2008 року був придбаний
житловий будинок в АДРЕСА_1 на
земельній ділянці місцевої ради, який
складався з житлового будинку літ. А,
літньої кухні літ. Б, гараж літ. В ,
помпи №1, погрібу №2, огорожі №3,4.

На підставі рішення виконавчого
комітету Старозбур'ївської сільської
ради від 27.05.2009 року №99 житловий
будинок літ. А знесений, як не
придатний до експлуатації в зв'язку з
90% зносу. Також відповідачем були
знесені літня кухня літ. Б та сарай літ.
В.

Рішенням виконавчого комітету
Старозбур'ївської сільської ради від
27.05.2009 року №100 надано дозвіл ОСОБА_5 на
виготовлення проектно-технічної
документації на будівництво житлового
будинку з господарськими спорудами в
АДРЕСА_1, та встановлений строк на
виготовлення проектно-технічної
документації - один рік.

Зазначене рішення відповідачем не
виконано, проектно-технічна
документація не виготовлена.

23.10.2009 року ОСОБА_5 отримала на підставі
рішення Старозбур'вської сільської
ради від 14.07.2009 №378 державний акт на
право власності на земельну ділянку
розташовану у АДРЕСА_1 для будівництва
і обслуговування жилого будинку,
господарських будівель та споруд.

Без виготовлення проектно-технічної
документації та не отримавши у
встановленому законом порядку дозволу
на виконання будівельних робіт ОСОБА_5
в період 2009-2010 роки розпочала
будівництво житлового будинку літ.Г.
Вказані обставини визнані
відповідачкою під час розгляду справи.

26.10.2010 року Херсонським державним БТІ
зареєстровано за ОСОБА_5 право
власності на житловий будинок
готовністю 40% із зазначенням
підстави для реєстрації права
власності рішення виконкому від
28.07.2008 року №276.

Згідно довідки виконавчого комітету
Старозбур'ївської сільської ради від
17.09.2013 №П/10 рішення виконкому від 28.07.2008
№276 відсутнє, засідання виконавчого
комітету Старозбур'вської сільської
ради в липні 2008 року відбулося 23.07.2008
року.

28.07.2008 року відбулося засідання
Старозбур'ївської сільської ради, на
якому прийнято рішення № 276 «Про
надання дозволу на виготовлення
технічної документації по передачі
земельних ділянок громадянам для
будівництва і обслуговування
житлового будинку, господарських
споруд та ведення особистого
селянського господарства в с. Стара
Збур'ївка», в т.ч. ОСОБА_5

З листа сектору регіонального
розвитку, містобудування та
архітектури Голопристанської РДА
Херсонської області від 23.09.2013 №01-16/106
вбачається, що ОСОБА_5 до відділу
регіонального розвитку,
містобудування та архітектури
районної державної адміністрації
проектно-технічну документацію на
затвердження не подавала, дозволу на
початок будівництва в районній
державній адміністрації не брала.

Житловий будинок, будівля, споруда,
інше нерухоме майно, згідно з вимогами
ч.1 ст. 376 ЦК України, вважаються
самочинним будівництвом, якщо вони
збудовані або будуються на земельній
ділянці, що не була відведена для цієї
мети, або без відповідного документа,
який дає право виконувати будівельні
роботи чи належно затвердженого
проекту, або з істотними порушеннями
будівельних норм і правил. За
правилами ч. 2 цієї ж статті особа, яка
здійснила або здійснює самочинне
будівництво нерухомого майна, не
набуває права власності на нього.

Відповідно до ч.3 ст. 331 ЦК України, в
редакції чинній на час укладення
оспорюваного договору, до завершення
будівництва (створення майна) особа
вважається власником матеріалів,
обладнання тощо, які були використані в
процесі цього будівництва (створення
майна). У разі необхідності особа,
зазначена в абзаці першому цієї
частини, може укласти договір щодо
об'єкта незавершеного будівництва,
право власності на який реєструється
органом, що здійснює державну
реєстрацію прав на нерухоме майно на
підставі документів, що підтверджують
право власності або користування
земельною ділянкою для створення
об'єкта нерухомого майна, дозволу на
виконання будівельних робіт, а також
документів, що містять опис об'єкта
незавершеного будівництва.

Відповідно до глави 2, пункти 4.1,4.2
Порядку вчинення нотаріальних дій
нотаріусами України, затвердженого
наказом Міністерства юстиції України
від 22.02.2012 N296/5, договір відчуження
об'єкта незавершеного будівництва може
бути укладено за умови, що право
власності на нього зареєстровано
органом, що здійснює державну
реєстрацію прав на нерухоме майно. При
посвідченні договору про відчуження
об'єкта незавершеного будівництва
нотаріусові подається витяг про
державну реєстрацію прав, виданий
органом, що здійснює державну
реєстрацію прав на нерухоме майно,
разом з документом, на підставі якого
проводиться будівництво (дозвіл на
виконання будівельних робіт,
декларація про початок виконання
будівельних робіт, будівельний паспорт
тощо), та документ, що підтверджує право
на земельну ділянку.

Тимчасовим положенням про порядок
державної реєстрації прав власності на
нерухоме майно, затвердженого наказом
Міністерстві юстиції України від 07.02.2002
за N 7/5 (із змінами), в редакції чинній на
час здійснення відповідачем
реєстрації права власності на
незавершене будівництво встановлено,
що державна реєстрація права власності
на об'єкт незавершеного будівництва
проводиться реєстратором БТІ
відповідно до вимог Положення та з
урахуванням особливостей, визначених
цим розділом (п.4.1). У разі проведення
державної реєстрації виникнення,
переходу або припинення права
власності на об'єкт незавершеного
будівництва до заяви про державну
реєстрацію прав заявником (заявниками)
додаються документи, що посвідчують
право на земельну ділянку, та дозвіл на
виконання будівельних робіт, їх копії,
документи, що підтверджують оплату за
проведення державної реєстрації прав,
видачу витягу про державну реєстрацію
прав та надання витягу з Реєстру прав, а
також інші документи, визначені
Положенням (п.4.2).

Пунктом 12.3 Типових регіональних правил
забудови, затверджених наказом
Державного комітету будівництва,
архітектури та житлової політики
України від 10.12.2001 №219, чинних на час
виникнення спірних правовідносин,
визначено, що дозвіл на виконання
будівельних робіт - це документ, що
засвідчує право забудовника та
підрядника на виконання будівельних
робіт, підключення об'єкта будівництва
до інженерних мереж та споруд, видачу
ордерів на проведення земляних робіт,
який надається і реєструється
інспекціями державного
архітектурно-будівельного контролю.

Здійснення будівельних робіт на
об'єктах містобудування без дозволу на
виконання будівельних робіт або його
перереєстрації, а також здійснення не
зазначених у дозволі будівельних
робіт, згідно п.12.7 Типових
регіональних правил забудови,
вважається самовільним будівництвом і
тягне за собою відповідальність згідно
із законодавством.

Пунктом 3.11. Положення про порядок
надання дозволу на виконання
будівельних робіт, затверджених
наказом Державного комітету
будівництва, архітектури та житлової
політики України, який був чинний на
час виникнення спірних правовідносин,
індивідуальним забудовникам житлових
будинків, господарських та побутових
споруд дозволи на виконання
будівельних робіт надаються на
підставі заяви забудовника, документа,
що посвідчує право власності чи право
користування (у тому числі на умовах
оренди) земельною ділянкою, дозволу на
будівництво об'єкта містобудування,
який видається відповідним органом
виконавчої влади, проектної
документації, погодженої місцевими
органами у справах містобудування і
архітектури, а також зобов'язання
виконавця робіт, якщо будівництво
здійснюється підрядним способом.

До переліку будівельних робіт на які
не вимагається дозвіл (п.4 Положення
про порядок надання дозволу на
виконання будівельних робіт)
будівництво житлових будинків,
господарських та побутових споруд не
віднесено.

Пунктом 5.1. Положення про порядок
надання дозволу на виконання
будівельних робіт визначено, що
виконання будівельних робіт на
об'єктах без одержання дозволу або його
завчасної перереєстрації, а також
виконання не зазначених у дозволі
будівельних робіт уважається
самовільним.

Враховуючи наведені вимоги закону та
встановлені судом обставини справи суд
першої інстанції дійшов правильного
висновку, що житловий будинок
готовністю 40%, який був предметом
договору купівлі-продажу укладеного
між сторонами, є самочинним
будівництвом, оскільки його
будівництво здійснювалось
відповідачем без отримання у
встановленому законом, який був чинним
на час здійснення будівництва,
порядку, без дозволу на будівництво
об'єкта містобудування, який видається
відповідним органом виконавчої влади
та без проектної документації,
погодженої місцевими органами у
справах містобудування і архітектури.

Суд першої інстанції дійшов
правильного висновку, що договір
купівлі-продажу, укладений між
сторонами, вчинений під впливом обману,
оскільки при укладені договору ОСОБА_5,
достовірно знаючи, що житловий будинок
40% готовності є самочинним
будівництвом, оскільки будівництво
здійснювалось нею без дозволу на
будівництво та без проектної
документації, погодженої місцевими
органами у справах містобудування і
архітектури, навмисно ввела ОСОБА_6 в
оману щодо обставин, які мають істотне
значення, запевнивши останнього що її
право власності на незавершене
будівництво у встановленому законом
порядку зареєстровано, та не
повідомивши покупцю про те, що
незавершене будівництво є
самочинным.

Також слід зазначити, що реєстрація
права власності ОСОБА_5 на об'єкт
незавершеного будівництва здійснена з
порушенням вимог Тимчасового
положення про порядок державної
реєстрації прав власності на нерухоме
майно без дозволу на виконання
будівельних робіт. Крім того, в
порушення Порядку вчинення
нотаріальних дій нотаріусами України
та ч.3 ст. 331 ЦК України, договір
купівлі-продажу об'єкту незавершеного
будівництва посвідчено нотаріусом без
дозволу на виконання будівельних
робіт.

Доводи апелянта про те, що для
будівництва індивідуального житлового
будинку площею менше ніж 300м? не
вимагається проектна документація та
дозвіл на виконання робіт суперечать
зазначеним вище нормам права, які
регулювали спірні відносини як на час
здійснення будівництва 2009-2010 роки, так
і на час реєстрації права власності
на незвершене будівництво.

Доводи апелянта про те, що нею для
реєстрації права власності на
незавершене будівництво були надані
всі необхідні документи
спростовуються поясненнями самої
ОСОБА_5 даними під час розгляду справи
в апеляційному суді, де вона визнала
факт, що проектна документація на
будівництво нею не замовлялась, дозвіл
на будівництво не оформлявся. Крім
того, матеріали інвентарної справи на
жилий буд.АДРЕСА_1, не містять
необхідних документів для реєстрації
права власності на незавершене
будівництво, а рішення виконкому, яке
зазначене підставою для здійснення
реєстрації, не існує.

Також позбавлені правового
обґрунтування доводи апелянта, про те,
що факт обману може бути доведений
лише обвинувальним вироком в
кримінальні справі, оскільки
сукупність досліджених судом доказів у
їх взаємозв'язку дає можливість
зробити висновок, що оспорений договір
купівлі-продажу вчинений позивачем
внаслідок умисного введення його в
оману відповідачем.

На підтвердження своїх доводів про те,
що позивач, укладаючи договір,
достовірно знав про відсутність як
проектної документації, так і дозволу
на будівництво, тобто про те, що
незавершене будівництво є самочинним,
апелянт, на виконання вимог ст. 60 ЦПК
України, не надав, а судом такі
обставини не встановлені.

Суд з достатньою повнотою з'ясував
дійсні обставини справи, перевірив
доводи і заперечення сторін, дослідив
надані сторонами докази, яким дав
належну оцінку та постановив рішення
з додержанням норм матеріального та
процесуального права, а тому підстави
для його зміни чи скасування
відсутні.

Керуючись ст.ст. 303,307, 308 ЦПК України,
колегія суддів,-

УХВАЛИЛА:

Апеляційні скарги ОСОБА_5
відхилити.

Рішення Голопристанського
районного суду Херсонської області від
01 вересня 2014 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту
її проголошення і може бути оскаржена
протягом двадцяти днів шляхом подачі
касаційної скарги до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ.

Головуючий:

Судді: