УХВАЛА

ІМЕНЕМ України

24 вересня 2014 рокум. КиївКолегія суддів
судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Євтушенко
О.І.,

суддів:
Євграфової Є.П.,
Завгородньої І.М.,

Іваненко Ю.Г.,
Олійник А.С.,

розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства
з обмеженою відповідальністю
«Сузір'я», відділу Держземагентства у
Великомихайлівському районі Одеської
області про визнання договору оренди
земельної ділянки недійсним, за
касаційною скаргою Товариства з
обмеженою відповідальністю «Сузір'я»
на рішення Великомихайлівського
районного суду Одеської області від 12
листопада 2013 року та ухвалу
апеляційного суду Одеської області від
13 січня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Сузір'я» (далі - ТОВ
«Сузір'я»), відділу Держземагентства у
Великомихайлівському районі Одеської
області про визнання договору оренди
земельної ділянки недійсним,
посилаючись на те, що їй на праві
приватної власності належить земельна
ділянка сільськогосподарського
призначення площею 5,31 га, розташована
на території Новопетрівської
сільської ради Великомихайлівського
району Одеської області.

01 липня 2009 року між нею та ТОВ «Сузір'я»
було укладено договір оренди вказаної
земельної ділянки строком дії на 10
років та належним чином зареєстровано,
проте в договорі були відсутні всі
істотні умови, передбачені ст. 15 Закону
України «Про оренду землі».

Також указувала на порушення п. 20
договору, зокрема на те, що передача
земельної ділянки відбулася в день
укладення договору 01 липня 2009 року, а не
протягом трьох днів після його
державної реєстрації.

Рішенням Великомихайлівського
районного суду Одеської області від 12
листопада 2013 року, залишеним без змін
ухвалою апеляційного суду Одеської
області від 13 січня 2014 року, позов
задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі
від 01 лютого 2009 року, укладений між
ОСОБА_3 та ТОВ «Сузір'я» в особі
директора Зелінського Ю.П.

Визнано незаконною та скасовано
державну реєстрацію договору оренди
від 01 лютого 2009 року, укладеного між
ОСОБА_3 та ТОВ «Сузір'я» в особі
директора Зелінського Ю.П., вчинену 29
квітня 2011 року за № 00057.

У позові в частині передачі земельної
ділянки, кадастровий номер
:01:002:0018, з незібраним урожаєм без
відшкодування витрат за час
незаконного користування відмовлено.

У поданій касаційній скарзі ТОВ
«Сузір'я» просить зазначені судові
рішення скасувати, посилаючись на
порушення судами норм матеріального і
процесуального права, справу передати
на новий розгляд до суду першої
інстанції.

Касаційна скарга підлягає задоволенню
з таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним і
обґрунтованим. Законним є рішення, яким
суд, виконавши всі вимоги цивільного
судочинства, вирішив справу згідно із
законом. Обґрунтованим є рішення,
ухвалене на основі повно і всебічно
з'ясованих обставин, на які сторони
посилаються як на підставу своїх вимог
і заперечень, підтверджених тими
доказами, які були досліджені в
судовому засіданні.

Наведеній нормі ухвалені у справі
судові рішення не відповідають.

Задовольняючи позов, суд першої
інстанції, з яким погодився й
апеляційний суд, виходив із того, що
відсутність у договорі оренди землі
таких умов, як передача у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки, є підставою
для визнання такого договору недійсним
за правилами ч. 2 ст. 15 Закону України
«Про оренду землі».

Проте з висновками судів погодитися не
можна з таких підстав.

Судами встановлено, що ОСОБА_3 на праві
власності належить земельна ділянка
площею 5,31 га, розташована на території
Новопетрівської сільської ради
Великомихайлівського району Одеської
області, на підставі державного акта
від 12 грудня 2003 року.

01 липня 2009 року між ОСОБА_3 та ТОВ
«Сузір'я» укладено договір оренди
земельної ділянки площею 5,31 га, строком
на 10 років, розташованої на території
Новопетрівської сільської ради
Великомихайлівського району Одеської
області, який був зареєстрований 29
квітня 2011 року.

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України
зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам. Особа, яка вчиняє правочин,
повинна мати необхідний обсяг
цивільної дієздатності. Волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом. Правочин має
бути спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є
укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору.

Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або є необхідними
для договорів даного виду, а також усі
ті умови, щодо яких за заявою хоча б
однієї із сторін має бути досягнуто
згоди.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 14 Закону України «Про
оренду землі» договір оренди
укладається у письмовій формі.

Відповідно до ст. 18 цього Закону
договір оренди землі набирає чинності
після його державної реєстрації.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» ( у редакції, чинній на
час укладення договору) істотними
умовами договору землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, а також
порушення вимог ст. ст. 4-6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору оренди
недійсним відповідно до закону.

Задовольняючи позов, суди виходили із
того, що у договорі оренди землі умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки не визначені
взагалі.

Пунктом 31 укладеного між сторонами
договору оренди землі передбачено
обов'язок орендаря виконувати
встановлені щодо об'єкта оренди
обмеження (обтяження) в обсязі,
передбаченому законом або договором
оренди землі.

Проте відповідно до п. 14 Перехідних
положень ЗК України (чинного на час
укладення договору) до набрання
чинності законом про обіг земель
сільськогосподарського призначення,
але не раніше 01 січня 2012 року,
забороняється внесення права на
земельну частку (пай) до статутних
капіталів господарських товариств.

Наступними змінами до ЗК України
зазначений мораторій продовжено до 01
січня 2016 року.

Пунктом 15 Перехідних положень ЗК
України також встановлена до 01 січня 2016
року заборона на укладення угод щодо
земельних ділянок
сільськогосподарського призначення та
передбачено, що угоди (у тому числі
довіреності), укладені під час дії
заборони на купівлю-продаж або іншим
способом відчуження земельних ділянок
та земельних часток (паїв), визначених
підпунктами «а» та «б» цього пункту в
частині їх купівлі-продажу та іншим
способом відчуження, а так само в
частині передачі прав на відчуження
цих земельних ділянок та земельних
часток (паїв) на майбутнє є недійсними з
моменту їх укладення (посвідчення).

За таких обставин не можна вважати, що у
спірному договорі оренди землі
відсутні умови щодо передачі права
оренди земельної ділянки до статутного
капіталу господарського товариства та
права передачі у заставу, оскільки
передача права оренди земельної
ділянки до статутного капіталу
господарського товариства та передача
у заставу були прямо заборонені
законом як на момент укладення
договору оренди земельної ділянки, так
і на весь строк його дії - п'ять років, та
у п. 31 договору сторони домовилися
виконувати встановлені законом
обмеження щодо об'єкта оренди.

Домовленість сторін у договорі оренди
землі про можливість передачі права
оренди земельної ділянки до статутного
капіталу господарського товариства та
у заставу за наявності прямої зборони
на такі дії у ЗК України суперечила б
вимогам закону.

Крім того, відповідно до ст. 15 ЦК
України та ст. 3 ЦПК України у порядку
цивільного судочинства підлягає
захисту саме порушене право, тому суд
повинен встановити, чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю у договорах
оренди умов, передбачених ст. 15 Закону
України «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, а також з'ясувати у
чому саме полягає порушення їхніх
законних прав.

Саме такою є правова позиція
Верховного Суду України, викладена у
постанові від 25 грудня 2013 року № 6-94цс13,
яка відповідно до ст. 360 ЦПК України є
обов'язковою для усіх судів України.

Разом із тим суди зазначене не
врахували, не звернули уваги на те, що
позивач у своїй позовній заяві не
вказує, які його права як орендодавця
порушено у зв'язку з відсутністю в
договорі оренди істотної умови -
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Не можна погодитись також з висновком
судів щодо визначення початку перебігу
строку позовної давності у вказаній
справі.

Так, згідно зі ст. 256 ЦК України позовна
давність - це строк, у межах якого особа
може звернутися до суду з вимогою про
захист свого цивільного праву або
інтересу.

Відповідно до ч. 2 ст. 261 цього Кодексу
перебіг позовної давності починається
від дня, коли особа довідалася або
могла довідатися про порушення свого
права або про особу, яка його порушила.

Суди вважали, що визначення перебігу
позовної давності щодо вимог про
визнання договорів оренди недійсними
мають свої особливості, оскільки
відповідно до положень ст. 20 Закону
України «Про оренду землі» укладений
договір оренди землі підлягає
державній реєстрації. Відповідно до
правил ст. 210 ЦК України правочин
підлягає державній реєстрації лише у
випадках, встановлених законом. Такий
правочин є вчиненим з моменту його
державної реєстрації.

При цьому суди виходили з того, що
спірний договір оренди від 01 липня 2009
року є укладеним з моменту державної
реєстрації, тобто з 29 квітня 2011 року,
відтак з цього часу у сторін виникли
права та обов'язки за цим договором.

Проте з такими висновками судів
погодитися не можна, оскільки умови
договору узгоджуються сторонами під
час його укладення, саме з цього
моменту їм має бути відомо про
порушення свого права, а не з моменту
реєстрації договору, тому перебіг
позовної давності починається від дня
укладення договору.

Таким чином, суди на порушення вимог ст.
ст. 212-214, 315 ЦПК України на вказане уваги
не звернули, не з'ясували початок
перебігу позовної давності, не
врахували норми матеріального та
процесуального права, які регулюють
спірні правовідносини, не встановили
обставини, які мають значення для
правильного вирішення справи, та
дійшли передчасного висновку про
часткове задоволення позову.

За таких обставин рішення судів першої
та апеляційної інстанцій підлягають
скасуванню з передачею справи на новий
розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю «Сузір'я»
задовольнити.

Рішення Великомихайлівського
районного суду Одеської області від 12
листопада 2013 року та ухвалу
апеляційного суду Одеської області від
13 січня 2014 року скасувати, справу
передати на новий розгляд до суду
першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий
О.І. Євтушенко

Судді:
Є.П. Євграфова

І.М.
Завгородня

Ю.Г.
Іваненко

А.С. Олійник