Апеляційний суд Кіровоградської
№ провадження 22-ц/781/1397/14
Головуючий у суді І-ї інстанції
Доповідач Черниш Т. В.
УХВАЛА

Іменем України

21.05.2014 р. колегія суддів судової
палати у цивільних справах
апеляційного суду Кіровоградської
області у складі:

головуючого- судді
Черниш Т.В.,

суддів
Карпенка О.Л.,

Голованя А.М.,

при секретарі
Дімановій Н.І.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Кіровограді цивільну
справу за позовом ОСОБА_3 до
сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю «Світоч»
про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, за апеляційною
скаргою позивача на рішення
Кіровоградського районного суду
Кіровоградської області від 28 березня
2014 року,

в с т а н о в и л а :

В березні 2014 року ОСОБА_3
звернулась до суду з позовом до
сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю «Світоч»
(далі-СТОВ «Світоч») про визнання
недійсним договору оренди, укладеного
з відповідачем в 2005 році, згідно з яким
вона передала товариству в строкове
платне користування належну їй
земельну ділянку площею 5,82 га ,
розташовану на території Крупської
сільської ради Кіровоградського
району.

Однак в зазначеному договорі не
розкриті належним чином істотні умови,
визначені ст. 15 Закону України «Про
оренду землі», а в п. 17 взагалі відсутні
умови щодо збереження стану об'єкта
оренди, що свідчить і про відсутність в
СТОВ «Світоч» проекту землеустрою, на
підставі якого відповідно до ч. 2 ст. 19
Закону мав би визначитись строк дії
договору з урахуванням періоду ротації
основної сівозміни.

Крім того, в грудні 2013 року
дізналась, що відповідач сплачує
орендну плату в меншому розмірі, ніж
інші орендарі. Всупереч п. 9 Типового
договору, яким встановлено поряд з
грошовою формою оплати натуральна
форма орендної плати, у оспорюваному
договорі не зазначено орендну плату в
натуральній та в відробітковій формі:
перелік, кількість, якісні показники
продукції, види, строки надання послуг.

Розірвати договір за її заявою
відповідач відмовився.

Посилаючись на зазначені
обставини, просила задовольнити позов,
визнати недійсним договір оренди як
такий, що укладений з порушенням вимог
чинного законодавства.

Рішенням Кіровоградського
районного суду від 28 березня 2014 року у
задоволенні позову відмовлено. Відмову
в позові суд мотивував тим, що при
укладенні договору оренди земельної
ділянки сторонами було досягнуто згоди
з усіх істотних умов, передбачених ст. 15
Закону України «Про оренду землі», про
відсутність яких у договорі
стверджувала позивач.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3
ставиться питання про скасування
рішення з мотивів порушення норм
матеріального та процесуального права
і ухвалення нового рішення по суті
заявлених позовних вимог.

Зазначено, зокрема, що суд неповно
з'ясував обставини справи, не врахував
її, позивача, доводи щодо недійсності
оспорюваного договору оренди, дав
неправильну юридичну оцінку
відсутності умови щодо збереження
стану об'єкту оренди, помилково
визнавши, що така умова є складовою
умови використання земельної ділянки;
не перевірив доводів щодо порушень
відповідачем умов здійснення орендної
плати, строку договору.

В судове засідання суду
апеляційної інстанції позивач не
з'явилась, про час та місце розгляду
справи повідомлена; повноваження її
представника належним чином не
посвідчені.

Перевіривши за матеріалами
справи законність та обґрунтованість
рішення суду в межах, визначених ст.303
ЦПК України, заслухавши пояснення
представника відповідача, який доводи
апеляційної скарги не визнав, надав
письмові заперечення, колегія суддів
вважає, що апеляційна скарга підлягає
відхиленню з таких підстав.

За правилами ч. 1 ст.638 ЦК України
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору. Істотними
умовами договору є умови про предмет
договору та умови, що визначені
законодавством як істотні.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Порядок набуття, реалізації і
припинення права на оренду земельної
ділянки та укладення договорів оренди
урегульований Законом України «Про
оренду землі»(далі-Закон).

Відповідно до ст. 15 Закону України
«Про оренду землі» (в редакції, чинній
на момент виникнення спірних
правовідносин) істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди
землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, а також
порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону(ч. 2 ст. 15
Закону).

За згодою сторін у договорі
оренди землі можуть зазначатися інші
умови, зокрема, якісний стан земельних
угідь, порядок виконання зобов'язань
сторін, порядок страхування об'єкта
оренди, порядок відшкодування витрат
на здійснення заходів щодо охорони і
поліпшення об'єкта оренди, проведення
меліоративних робіт, а також обставини,
що можуть вплинути на зміну або
припинення дії договору оренди, тощо(ч.3
ст. 15).

Судом встановлено, що відповідно
до державного акта на право власності
на земельну ділянку серії КО №202222,
виданого ОСОБА_3 27 жовтня 1999 року на
підставі рішення сесії Крупської
сільської ради № 71 від 20 жовтня 1999 року,
вона є власником земельної ділянки
площею 5,82 га, яка розташована на
території Крупської сільської ради
Кіровоградського району.

В 2005 році між ОСОБА_3 та СТОВ
«Світоч» був укладений договір оренди,
за яким належна позивачці як
орендодавцю земельна ділянка передана
в платне користування строком на 10
років. Цей договір зареєстрований у
Кіровоградському районному відділі
державного підприємства «Центр
державного земельного кадастру при
Державному комітеті України по
земельних ресурсах», про що в
державному реєстрі земель здійснений
запис від 30 січня 2006 року за № 84. До
договору долучено план земельної
ділянки, яка передається в оренду; акт
визначення меж земельної ділянки в
натурі (на місцевості); акт
приймання-передачі об'єкта оренди
(а.с.8-10,12);

10 квітня 2009 року між сторонами
було укладено угоду про внесення змін
до договору оренди: уточнена
нормативна грошова оцінка земельної
ділянки, збільшено розмір орендної
плати в грошовій формі та в розмірі 3%
від грошової оцінки.; визначено строк
дії договору-15 років. Зазначені зміни і
доповнення пройшли державну
реєстрацію 26 листопада 2010 року за
№63(а.с.11). позивачка

Звертаючись до суду з позовом,
ОСОБА_3 зазначала, що спірний договір не
містить всіх істотних умов, зокрема,
вказувала на відсутність у договорі
умов збереження стану об'єкта оренди.

Визнаючи такі доводи
безпідставними, суд першої інстанції
послався на те, що у Типовому договорі
оренди землі, затвердженому
постановою КМУ від 03.03.2004 року №220 (із
змінами, внесеними згідно з
Постановами КМУ № 1724 від 13.12.2006 року),
пункт 17 «Умови збереження стану об'єкта
оренди» знаходиться у розділі , який
має назву «Умови використання
земельної ділянки», і, виходячи зі
змісту договору, правильно встановив
доведеним факт узгодження сторонами
зазначеної умови.

Так, згідно пунктів 1, 15, 16 договору
земельна ділянка передається в оренду
для ведення сільськогосподарського
призначення, що відповідає цільовому
призначенню земельної ділянки,
визначеному у державному акті на право
власності на землю.

Відповідно до п. п. 21 договору
орендар зобов'язаний повернути
орендодавцю земельну ділянку після
закінчення договору оренди у стані, не
гіршому порівняно з тим, у якому він
одержав її в оренду.

У п. 28 договору визначено право
орендодавця вимагати від орендаря
дотримання екологічної безпеки
землекористування і збереження
родючості ґрунтів, державних
стандартів, норм і правил, дотримання
режиму використання водоохоронних зон,
прибережних захисних смуг,
санітарно-захисних зон, зони
особливого режиму використання земель
та територій, які особливо
охороняються.

Пунктом 31 договору передбачено
обов'язок орендаря дотримуватися
режиму використання земель, а п.п.
23,24-порядок поліпшення земельної
ділянки.

Отже, умови договору оренди
землі про збереження об'єктів оренди не
обмежуються змістом п. 17 договору, а
розкриваються в інших пунктах договору
(п. 1, 15, 16, 21, 23, 24, 28, 31).

Саме до цього зводиться правовий
висновок, викладений у постановах
Верховного Суду України від 30 квітня 2014
року у справі №6-27 цс14 та від 14 травня
2005 року у справі №6-48 цс14, який
відповідно до ст. 360-7 ЦПК є обов'язковим
для застосування.

Крім того, законодавством
визначено загальнообов'язкові для
власників землі та землекористувачів
норми щодо охорони та збереження
земель. Такі норми містять, зокрема,
розділ VІ Земельний кодекс України,
розділ VI Закону України "Про охорону
земель", ст. 24, 29 Закону України "Про
оренду землі", постанова Ради Міністрів
СРСР від 2 червня 1976 року №407, постанова
Ради Міністрів УРСР від 14 липня 1976 року
№327, ГОСТ 17.5.3.04-83, ГОСТ 17.5.1.01-83, ГОСТ
17.5.4.01-84, ГОСТ 17.5.4.02-84, ГОСТ 17.5.3.05-84, ГОСТ
17.5.1.02-85, ГОСТ 17.7.3.06-85, ГОСТ 17.5.1.03-86 та
інших актів чинного законодавства.

Наданими відповідачем доказами
підтверджується виконання СТОВ
«Світоч» заходів, спрямованих на
збереження земель
сільськогосподарського призначення,
зокрема, щодо їх агротехнічного
обслуговування, агрохімічного
обстеженню тощо (а.с.59-64).

З огляду на це, доводи позивача
про відсутність відповідних умов у
договорі та про невірну оцінку судом
першої інстанції його змісту в цій
частині є безпідставними.

Не ґрунтуються на доказах і
доводи позивача щодо порушення вимог ч.
2 ст. 19 Закону України «Про оренду
землі» та невідповідності умов
договору в частині визначення строку
його дії з урахуванням періоду ротації
основної сівозміни згідно з проектами
землеустрою.

Є безпідставними посилання позивача
на порушення п.9 Типового договору при
укладенні договору оренди.

В розділі договору «Орендна
плата» сторони передбачили орендну
плату у грошовій формі в розмірі 1,5% від
грошової оцінки землі, тобто в сумі 873,10
коп.(1,5% від 58206,83грн.), що підлягає
індексації згідно діючого
законодавства України. Крім того, у
додатковій угоді від 10 квітня 2010 року,
яка є невід'ємною частиною спірного
договору, сторонами уточнено, що
обчислення розміру орендної плати за
земельну ділянку вноситься орендарем у
грошовій формі та розмірі 3% від
грошової оцінки земельної ділянки, що
станом на 1 січня 2009 року становить 71359
грн.45 коп.(а.с.9,11).

Орендна плата в натуральній та в
відробітковій формах умовами
оспорюваного договору не передбачена,
що не суперечить вимогам ст. 21, 22,23
Закону України «Про оренду землі»,
закріпленому ст. 627 ЦК України принципу
свободи договору, і не свідчить про
невідповідність договору Типовому
договору землі. Позивач не надала
будь-яких доказів на спростування
доводів відповідача про виконання умов
договору в частині орендної плати,
факту її отримання, підтвердженого
даними відомостей (а.с.28-58), не
заперечувала.

У правовій позиції, яка
висловлена Верховним Судом України в
постанові від 25 грудня 2013 року у справі
№ 6-94цс13, зазначено, що, виходячи з
того, що відповідно до статті 15
Цивільного кодексу України та статті 3
Цивільного процесуального кодексу
України у порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право, суд повинен встановити,
чи дійсно порушуються права
орендодавців у зв'язку з відсутністю в
договорах оренди умов, передбачених
статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998
року № 161-ХІУ «Про оренду землі»,
визначити істотність цих умов, також
з'ясувати, у чому саме полягає
порушення їхніх законних прав.

З матеріалів справи вбачається,
що у позовній заяві позивачем не
зазначено конкретно, в чому саме
полягає порушення її як орендодавця та
власника землі прав оспорюваним
договором, і які зміни мали б бути
внесені до тексту договору для
забезпечення її прав. Не зазначено про
це і в апеляційній скарзі.

Таким чином, саме по собі
посилання ОСОБА_3 на відсутність у
договорі оренди земельної ділянки умов
збереження об'єкту оренди, а також інші
обставини, на які вона посилалась на
обґрунтування своїх цивільно-правових
вимог, не є достатньою підставою для
застосування судом способів захисту
цивільних прав або інтересів, а саме:
визнання правочину недійсним, оскільки
не встановлено факту порушення прав
особи, яка звернулася з відповідним
позовом.

Доводи апеляційної скарги
покладених в основу рішення висновків
суду першої інстанції про відсутність
правових підстав для застосування
частини другої статті 15 Закону України
«Про оренду землі» щодо визнання
договору оренди недійсним не
спростовують. Посилання в апеляційній
скарзі на те, що суд не дав оцінки
відсутності в п.26 договору умови щодо
обмеження(обтяження) на орендовану
земельну ділянку не заслуговує на
увагу, оскільки така вимога в
передбаченому ЦПК порядку не
заявлялась і не була предметом
розгляду.

З огляду на викладене, колегія
суддів вважає, що підстав для
скасування правильного по суті рішення
з наведених в апеляційній скарзі
мотивів відсутні, а тому,

керуючись ст. 303, п.1 ч. 1 ст. 307, ст.ст.
308,313-315 ЦПК України,

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3
відхилити.

Рішення Кіровоградського
районного суду Кіровоградської
області від 28 березня 2014 року залишити
без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає
законної сили з моменту проголошення і
може бути оскаржена шляхом подачі
касаційної скарги до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді