Справа № 368/93/14-ц
Рішення

іменем України

"14" лютого 2014 р.
Кагарлицький районний суд Київської
області

в складі: головуючого - судді
Шевченко І.І.

при секретарях
Губенко А.П. та Хміль Л.П.

з участю представника позивачів
ОСОБА_1

та представника відповідача
ОСОБА_2

розглянувши у відкритому
судовому засіданні в місті Кагарлик
справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4 до
Сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю
«Переможець», третя особа: Управління
Держземагенства у Кагарлицькому
районі про визнання недійсними
договорів оренди земельних ділянок, -

в с т а н о в и в:

представник позивачів просить суд
визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки від 10.03.2009 р №24
підписаний між Сільськогосподарським
товариством з обмеженою
відповідальністю «Переможець» та
ОСОБА_3, зобов'язати
Сільськогосподарське товариство з
обмеженою відповідальністю
«Переможець» земельну ділянку площею
3,5630 га, кадастровий номер :06:004:0006,
що розташована на території Кадомської
сільської ради Кагарлицького району
повернути ОСОБА_3, скасувати державну
реєстрації договору оренди земельної
ділянки від 01.01.2009 р №1315-КФ в книзі
записів реєстрації договорів оренди
земельних ділянок за №36., визнати
недійсним договір оренди земельної
ділянки від 10.03.2009 р №24 підписаний між
Сільськогосподарським товариством з
обмеженою відповідальністю
«Переможець» та ОСОБА_4, зобов'язати
Сільськогосподарське товариство з
обмеженою відповідальністю
«Переможець» земельну ділянку площею
3,5630 га, кадастровий номер :06:004:0007,
що розташована на території Кадомської
сільської ради Кагарлицького району
повернути ОСОБА_4, скасувати державну
реєстрації договору оренди земельної
ділянки від 01.01.2009 р №1315-КФ в книзі
записів реєстрації договорів оренди
земельних ділянок за №06,
посилаючись на те, що між ОСОБА_3 та
ОСОБА_5 та Сільськогосподарським
товариством з обмеженою
відповідальністю «Переможець» було
підписано договори оренди земельних
ділянок, які розташовані на території
Кадомської сільської ради.

Вказані договори були зареєстровані
Кагарлицьким районним відділом КРФ
Центру ДЗК в книзі записів реєстрації
договорів оренди земельних ділянок.

З підстав зазначених нижче, під час
підписання ними та відповідачем
договорів оренди в договорах не було
передбачено всіх істотних умов, а тому
такі договори необхідно визнати
недійсними.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки): строк дії договору
оренди: орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження щодо використання ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Під час підписання договорів оренди не
було досягнуто згоди що таких істотних
умов: строк дії договору оренди.

Згідно ч. 2 ст. 19 Закону України «Про
оренду землі» при передачі в оренду
сільськогосподарських угідь для
ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
строк дії договору оренди земельних
ділянок; визначається з урахуванням
періоду ротації основної сівозміни
згідно з проектами землеустрою.

В договорах оренди відсутнє положення
щодо визначення строку дії договору
оренди земельних ділянок з урахуванням
періоду ротації основної сівозміни
згідно з проектом землеустрою. Також, в
договорах взагалі відсутнє посилання
на проект землеустрою, орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату.

Згідно ч. 1 ст. 192 Цивільного кодексу
України законним платіжним засобом,
обов'язковим до приймання за
номінальною вартістю на всій території
України, є грошова одиниця України -
гривня.

Згідно ч. 1 ст. 524 Цивільного кодексу
України зобов'язання має бути виражене
у грошовій одиниці України - гривні.

Виходячи з вказаних норм Цивільного
кодексу України зобов'язання, що
виникають з договорів в тому числі і
договорів найму (оренди) має бути
визначено в грошовому виразі, а саме в
гривні.

В договорах оренди відсутнє положення
щодо визначення орендної плати в
грошовому виразі. Положення договорів
оренди про оренду плату про те, що
орендна плата сплачується шляхом
поставки зерна в кількості 1500 кілограм,
100 кілограм цукру, 6 літрів олії, 6
кілограм крупи, не містить вираження
орендної плати в грошовому виразі, а
саме в гривні, що суперечить положення
ст. ст. 192, 524 Цивільного кодексу України.
Такі положення договорів
унеможливлюють визначення розміру
орендної плати в грошовій формі.

При цьому, поняття ціна договору
(розмір зобов'язання) та форма
розрахунку не є тотожними поняттями.
Оскільки ціна договору (розмір
зобов'язання) - це грошове відображення
вартості товару (послуги) за його
кількісну одиницю (Держкомстат, Наказ
«Про затвердження Методики розрахунку
базового індексу споживчих цін» від
27.07.2007 № 265, Розділ 2 Словник термінів).
Форма розрахунку - це вид оплати за
зобов'язаннями за допомогою
розрахункових документів у
електронному або паперовому вигляді.

Отже, оскільки при підписанні
договорів сторони не погодили розмір
орендної плати, тобто ціну в грошовій
формі, то суд першої інстанції дійшов
вірного висновку про відсутні в
договорах такої істотної умови як
розмір орендної плати (ціна договору). А
визначення розміру орендної плати
(ціни договору) у кількості 1500 кілограм
зерна, 100 кілограм цукру, 6 літрів олії, 6
кілограм круп суперечить положенням
ст. ст. 192, 524 Цивільного кодексу України.

Існуючі обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки. В п. 8.1
договорів оренди не вказано, які
існують обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки, що
свідчить про відсутність згоди щодо
такої істотної умови.

Умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки. В договорах
оренди відсутні положення, які
визначають умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

Невід'ємною частиною договору оренди
землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» є план або
схема земельної ділянки, яка
передається в оренду: кадастровий план
земельної ділянки з відображенням
обмежень (обтяжень) у її використанні
та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в
натурі (на місцевості); акт приймання -
передачі об'єкта оренди; проект
відведення земельної ділянки у разі
його розроблення згідно із законом.

В порушення цієї норми Закону до
підписаних сторонами документів не
долучено плану або схеми земельної
ділянки, яка передається б оренду та
акта визначення меж земельної ділянки
в натурі (на місцевості), що
унеможливлює її ідентифікацію
земельної ділянки.

Отже, підписані ними та відповідачем
договори не містить всіх істотних умов
договору оренди земельної ділянки
визначених законом.

Згідно ч. 2 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, а також
порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону.

Згідно ст. 215 Цивільного кодексу
України встановлює, що правочин є
недійсним у зв'язку з недодержанням в
момент його вчинення стороною
(сторонами) загальних вимог, які
необхідні для чинності правочину,
передбачених статтею 203 Цивільного
кодексу.

Згідно ст. 203 Цивільного кодексу
України передбачені загальні вимоги,
додержання яких є необхідним для
чинності правочину, зокрема зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Таким чином, враховуючи те, що в
підписаних Позивачами та Відповідачем
договорах не міститься всіх істотних
умов договору оренди земельної ділянки
визначених законом, такі договори на
підставі ч. 2 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» та ст. 215 Цивільного
кодексу України повинні бути визнані
недійсними.

Аналогічного висновку дійшов Вищий
спеціалізований суд України з розгляду
цивільних і кримінальних справ в своїх
ухвалах від 08.11.2012 р., 13.11.2012 р., 12.12.2012 р.
та рішенні від 23.05.2013 р. Зокрема, ВССУ
дійшов наступних висновків: суди,
встановивши обставини справи, дійшли
вірного висновку про те, що оскільки на
порушення вказаних норм Закону у
підписаних сторонами договорах не
зазначено об'єкт оренди та кадастровий
номер земельних ділянок, що
унеможливлює їх ідентифікацію, є
підстави визнати недійсними
оспорювані договори оренди через
недотримання істотних умов договору;
відсутність у договорах оренди землі
хоча б однієї з істотних умов,
передбачених у ч. І ст. 15 Закону України
«Про оренду землі», зокрема умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, є підставою для
визнання недійсними таких договорів
оренди відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі»; скасовуючи
рішення суду першої інстанції, суд
апеляційної інстанції вірно
визначився з характером спірних
правовідносин і дійшов обґрунтованого
висновку про порушення ст. 15 Закону
України «Про оренду землі», оскільки у
спірних договорах немає умови щодо
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, що є підставою для
визнання договорів недійсними.

Незважаючи на відсутність у договорах
оренди всіх істотних умов, порушення
порядку передачі земельних ділянок,
Управління Держкомзему в
Кагарлицькому районі в порушення ч. 2
ст. 15 Закону України «Про оренду землі»
незаконно було проведено державну
реєстрацію договорів.

Згідно ч. 2 ст. 26 Закону України «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень» записи
скасовуються, якщо підстави, за яких
вони були внесені, визнані судом
недійсними.

Отже, державну реєстрацію таких
договорів, яка проведена з порушенням,
необхідно скасувати.

Представник відповідача позовні
вимоги позивача не визнав та подав до
суду заперечення, з якого вбачається,
що відповідно до п. 3.1. договорів оренди
землі установлено строк їх дії 10 років
від дати їх державної реєстрації в
установленому законом порядку. Земля в
оренді Товариства перебуває більше 10
років, а тому кожний орендодавець знає,
що в Товаристві існує чотирипільна
система сівозміни починаючи ще з
радянських часів. Ст. 19 Закону Україну
«Про оренду землі», на яку посилаються
позивачі, не передбачає долучення, до
договору будь-яких документів з цього
приводу, а також посилання на них. Через
своє формулювання ч. ч. 2, 3 ст. 19 Закону
України «Про оренду землі» фактично не
є нормами прямої дії. Отже, істотна
умова щодо строку оренди, передбачена
договорами оренди землі, а тому
вказувати на те, що вона відсутня є
безпідставним. Крім того щодо
існування правової колізії
розроблення проектів землеустрою, що
забезпечують еколого - економічне
обгрунтування сівозміни та
впорядкування угідь. Оспорюванні
договори оренди землі були укладені та
зареєстровані згідно чинного
законодавства, яке діяло на той час, 10
березня 2009 року. До цього часу не було
законодавчо врегульовано питання щодо
порядку розроблення вищевказаного
проекту землеустрою. Вказаний порядок
був затверджений Постановою Кабінету
Міністрів України 02.11.2011 року за №1134,
тобто вже після проведення реєстрації
договорів оренди землі. Також на час
укладення оспорюваних договорів
оренди землі не було затверджених норм
оптимального співвідношення культур у
сівозміні в різних природно -
сільськогосподарських регіонах, що
також унеможливлювало на той час
розробити вищевказаний проект
землеустрою. А тому вважає, що за
наявності законодавчої прогалини,
сторони договорів оренди землі із
застосуванням принципу «мовчазної
згоди» дійшли згоди щодо строку дії
договору оренди, так і усіх істотних
умов договору. Розмір, форма і строки
внесення орендної плати за землю
встановлюються за згодою сторін у
договорі оренди (крім строків внесення
орендної плати за земельні ділянки
державної та комунальної власності,
які встановлюються відповідно до
Податкового кодексу України.
Обчислення розміру орендної плати за
землю здійснюється з урахуванням
індексів інфляції, якщо інше не
передбачено договором оренди. Згідно
ст. 22 орендна плата може справлятися у
грошовій, натуральній та відробітковій
(надання послуг орендодавцю) формах.
Згідно з умовами договору сторони у
відповідності до вищевказаних
положень закону встановили форму
оплати за користування земельними
ділянками у натуральній формі.
Позивачі самі наполягали саме на
натуральній формі оплати. Відповідно
до чинного законодавства Товариство
зобов'язане платити не менше 3% від
вартості земельної ділянки, тобто не
менше 3074 грн. Статті 110, 111 ЗК України
також носять рекомендації з цього
приводу тобто вказують, які можливі
обмеження (обтяження), але відомості
про них мають бути зазначені у проектах
землеустрою щодо відведення земельних
ділянок, технічній документації із
землеустрою щодо встановлення меж
земельних ділянок, кадастрових планах
земельних ділянок, іншій документації
із землеустрою. Відомості про такі
обмеження вносяться до Державного
кадастру. На момент укладання
договорів оренди та їх державної
реєстрації такі відомості були
відсутні. Відповідно до ч. З ст. 203
України волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ст. 24 Закону України "Про
оренду землі" зобов'язують
орендодавців (позивачів) при передачі
земельної ділянки в оренду
забезпечувати відповідно до Закону
реалізацію прав третіх осіб щодо
орендованої: ділянки. Лише власники
земельних ділянок мають право
передавати їх в заставу і лише їм
відомі такі факти на момент укладання
договорів оренди, про що вони-мають
поставити до відома іншу сторону.
Згідно ст. 6 Закону України "Про оренду
землі" передбачає згоду
заставодержателя на передачу землі в
оренду. Лише при передачі землі в
оренду без згоди заставодержателя
(якби таке мало місце) можна ставити під
сумнів такий договір. З урахуванням цих
норм правом на звернення до суду за
захистом наділена особа в разі
порушення, невизнання або оспорювання
саме її прав, свобод чи інтересів, а
також у разі звернення до суду органів
і осіб, яким надано право
захищати-права, свободи та інтереси
інших осіб або державні та суспільні
інтереси. Суд повинен установити, чи
були порушені, невизнані або оспорені
права, свободи чи інтереси цих осіб, і
залежно від установленого вирішити
питання про задоволення позовних вимог
або відмову в їх задоволенні.

Вислухавши представників сторін та
вивчивши матеріали справи, суд вважає у
задоволенні позовних вимогах
позивачам необхідно відмовити з
наступних підстав.

В судовому засіданні суд встановив
наступні обставини та відповідні їм
правовідносини.

10 березня 2009 р. між
Сільськогосподарським товариством з
обмеженою відповідальністю
«Переможець» та ОСОБА_3 було укладено
письмовий договір № 24 оренди
земельної ділянки, площею 3,5630 га, яка
розташована на території Кадомської
сільської ради Кагарлицького району
Київської області та належить ОСОБА_3
на підставі державного акта на право
приватної власності серії ЯБ № 152559,
виданого на підставі розпорядження
Кагарлицької районної державної
адміністрації від 17 серпня 2004 року № 462,
зареєстрованого в Книзі записів
реєстрації державних актів на право
власності на землю та на право
постійного користування землею,
договорів оренди землі за № 274 від
26.11.2004 року, кадастровий номер
060040006. Термін дії вказаного
договору становить 10 років від дати
його реєстрації в установленому
законодавством порядку. Орендна плати
за домовленістю сторін щорічно
здійснюється в натуральній формі.

Вказаний договір оренди
зареєстрований у Кагарлицькому
районному відділі КРФ Центру ДЗК, про
що в книзі записів реєстрації
договорів оренди земельних ділянок
вчинено запис від 10.03.2009 року за №
36.

Актом приймання -передачі земельної
ділянки від 10.03.2009 року відповідно
договору № 24 від 10.03.2009 року ОСОБА_3
передала, а СТОВ «Переможець» отримав
земельну ділянку. Земельна ділянка
передана в належному стані придатному
для її цільового використання
відповідно до Договору.

10 березня 2009 р. між
Сільськогосподарським товариством з
обмеженою відповідальністю
«Переможець» та ОСОБА_4 було укладено
письмовий договір № 17 оренди земельної
ділянки, площею 3,5630 га, яка розташована
на території Кадомської сільської ради
Кагарлицького району Київської
області та належить ОСОБА_4 на підставі
державного акта на право приватної
власності серії ЯБ № 152560, виданого на
підставі розпорядження Кагарлицької
районної державної адміністрації від 17
серпня 2004 року № 462, зареєстрованого в
Книзі записів реєстрації державних
актів на право власності на землю та на
право постійного користування землею,
договорів оренди землі за № 275 від
26.11.2004 року, кадастровий номер
060040007. Термін дії вказаного
договору становить 10 років від дати
його реєстрації в установленому
законодавством порядку. Орендна плати
за домовленістю сторін щорічно
здійснюється в натуральній формі.

Вказаний договір оренди
зареєстрований у Кагарлицькому
районному відділі КРФ Центру ДЗК, про
що в книзі записів реєстрації
договорів оренди земельних ділянок
вчинено запис від 10.03.2009 року за №
06.

Актом приймання -передачі земельної
ділянки від 10.03.2009 року відповідно
договору № 17 від 10.03.2009 року ОСОБА_4
передав, а СТОВ «Переможець» отримав
земельну ділянку. Земельна ділянка
передана в належному стані придатному
для її цільового використання
відповідно до Договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України
"Про оренду землі" договір оренди
землі підлягає державній реєстрації та
на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК
України, ч. 2 ст. 125 ЗК України й ст. 18
Закону України "Про оренду землі" є
укладеним з моменту його державної
реєстрації.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК
України правочином є дія особи,
спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Відповідно до частини
третьої статті 203 ЦК України
волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин
являє собою поєднання волі та
волевиявлення. Воля сторін полягає в
їхній згоді взяти на себе певні
обов'язки, вона повинна бути взаємною,
двосторонньою і спрямованою на
досягнення певної мети.

Відповідно до частини
першої статті 215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою
статті 638 ЦК України договір є
укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору.

На підставі статті 20 Закону
України «Про оренду землі» (у редакції,
яка була чинною на момент виникнення
правовідносин) укладений договір
оренди землі підлягає державній
реєстрації. Право оренди земельної
ділянки виникає з дня державної
реєстрації цього права відповідно до
закону, що регулює державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень.

Згідно зі статтею 2 Закону
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обмежень» державна реєстрація речових
прав на нерухоме майно - офіційне
визнання і підтвердження державою
фактів виникнення, переходу або
припинення прав на нерухоме майно,
обтяження таких прав шляхом внесення
відповідного запису до Державного
реєстру, тобто реєстрацією є запис,
фіксація фактів або явищ з метою обліку
та надання їм статусу офіційно
визнаних актів, внесення до списку або
книги обліку.

Аналіз наведених норм дає
підстави для висновку про те, що
моментом вчинення правочину слід
вважати момент, коли сторони свого часу
досягли згоди з усіх істотних умов.

Відповідно до роз'яснень які
містяться в п. 8 постанови Пленуму
Верховного Суду України від 6 листопада
2009 року № 9 "Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними" недійсним може
бути визнано лише укладений договір.

Одностороння незгода сторони з
реєстрацією раніше підписаного нею
договору не може визнаватися
обставиною для визнання його недійсним
із підстав, передбачених частиною
третьою статті 203 та частиною першою
статті 215 ЦК України.

Відповідно до вимог статті 214
ЦК України відмова від двостороннього
правочину може відбуватися лише за
взаємною згодою сторін.

Згідно правової позиції, висловленої
Судовою палатою у цивільних справах
ВСУ під час розгляду справи № 6-118цс13
від 25.12.2013 року вбачається, що аналіз
наведених норм дає підстави для
висновку про те, що при вирішенні судом
спору про визнання договору недійсним
з підстав відсутності у сторони волі на
його укладення правове значення має
наявність такої волі на момент
досягнення сторонами договору згоди в
належній формі з усіх істотних умов
договору, а не на момент його державної
реєстрації, вчинення правочину слід
вважати момент, коли сторони свого часу
досягли згоди з усіх істотних умов.

Одностороння незгода сторони
з реєстрацією раніше підписаного нею
договору не може визнаватися
обставиною для визнання його недійсним
із підстав, передбачених частиною
третьою статті 203 та частиною першою
статті 215 ЦК України.

Отже, позивачі підписали договір і
передали земельні ділянки в оренду
відповідачу, який сплачував орендну
плату, тобто фактичне тривале
виконання умов договору є
підтвердженням того, що його укладення
відповідало внутрішній волі позивачам
ОСОБА_3 та ОСОБА_4, а тому суд вважає
підстав для визнання договору
недійсним немає, тому у задоволенні
позовних вимогах позивачам відмовляє
повністю.

На підставі викладеного та
керуючись ЦК України, Законом України
«Про оренду землі», ст.ст. 10, 60, 61, 88, 212, 213,
214, 215, 218 ЦПК України суд, -

в и р і ш и в:

У задоволенні позовних вимогах
ОСОБА_3, ОСОБА_4 до
Сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю
«Переможець», третя особа: Управління
Держземагенства у Кагарлицькому
районі про визнання недійсними
договорів оренди земельних ділянок
відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
апеляційного суду Київської області
через Кагарлицький районний суд
протягом десяти днів з дня
проголошення, а особами , які брали
участь у справі і не були присутніми в
судовому засіданні протягом 10 днів з
дня отримання копії рішення.

Суддя: І. І. Шевченко