Справа № 524/6641/14-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

06.08.2014 року Автозаводський районний
суд м. Кременчука Полтавської області в
складі:

головуючого судді - Савiчева В.О.

при секретарі - Коваль Т.М.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Кременчуці цивільну
справу за позовом ОСОБА_1 до ПАТ
«АВТОКРАЗБАНК», третя особа Державна
реєстраційна служба Кременчуцького
міського управління юстиції про
визнання договорів купівлі-продажу
квартир дійсними та визнання права
власності на квартири,

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся в суд з
позовом до ПАТ «АВТОКРАЗБАНК» про
визнання договорів купівлі-продажу
квартир дійсними та визнання права
власності на квартири, зазначаючи, що 10
квітня 2014 року між ним, ОСОБА_1 та ПАТ
«АВТОКРАЗБАНК» в особі Першого
Заступника Голови Правління
Публічного акціонерного товариства
«АВТОКРАЗБАНК» Корольова Вадима
Михайловича було досягнуто
домовленість про укладення договорів
купівлі-продажу нерухомого майна та
погоджено усі істотні умови цих
договорів, а саме: квартири АДРЕСА_1, за
її вартістю, що складає 727000, 00 грн.,
квартири АДРЕСА_2, за її вартістю, що
складає 663400,00 грн..

На підтвердження цієї домовленості між
ним та відповідачем було укладено
попередній договір відповідно до якого
сторони, а саме: ОСОБА_1 та ПАТ
«Автокразбанк» зобов'язалися, в строк
до 01 червня 2014 року, укласти і належним
чином оформити - посвідчити
нотаріально, договори купівлі-продажу
нерухомого майна.

Зазначений договір, відповідно до норм
чинного цивільного законодавства
України, був укладений у письмовій
формі, посвідчений приватним
нотаріусом Кременчуцького міського
нотаріального округу ОСОБА_3 та
зареєстрований в реєстрі за № 401.

Викладені обставини підтверджуються
також, рішенням ПАТ «Автокразбанк», що
зафіксовано у протоколі засідання
Спостережної ради відповідача № 30 від
10.04.2014 року, відповідно до якого
відповідач вирішив продати спірні
квартири та погодив умови їх продажу.

Нотаріальне посвідчення Договорів
купівлі-продажу спірних квартир станом
на 11.04.2014 рік (дата укладення
попереднього договору) юридично було
не можливим. Так як, відповідач після
здійснення будівництва будинку в якому
знаходяться квартири, здійснив
реконструкцію п'ятикімнатної
дворівневої квартири № 13 на дві одно
рівневі квартири № 13 та № 13-А, однак
реконструкцію належними чином не
оформив та державну реєстрацію
зазначених квартир не здійснив (п.1.2
Договору, примітка, протокол
Спостережної ради № 30 від 10.04.2014р.).

Оскільки сторони беззаперечно дійшли
згоди щодо укладення договорів
купівлі- продажу квартир та між нами
були вже погоджені всі істотні умови
цих договорів, зокрема предмет
договорів, їх ціна та ін., в день
укладення попереднього договору та
його нотаріального посвідчення, він
сплатив визначену цим договором
вартість квартир в повному обсязі, а
саме 727000,00 грн. за квартиру № 13 та 663400,00
грн. за квартиру АДРЕСА_2, що
встановлено й підтверджується п. 2.2.
укладеного Договору та всього складає
1390400(один мільйон триста дев'яносто
тисяч чотириста) 00 грн.

Крім того, відповідач укладеним
договором надав йому право за умови
виконання п. п. 2.1., 2.2. Договору(що були
ним виконані), виконувати ремонтні
роботи в квартирі № 13 та № 13-А та
здійснювати переобладнання цих
квартир (п.4.1.4. Договору), та
зобов'язався не перешкоджати з
виконання ремонтних робіт та
благоустрою квартири № 13 та № 13-А під
час реконструкції останніх (п. 3.1.7
Договору).

Таким чином, спірні квартири були
фактично передані в його володіння та
користування і на сьогоднішній день
знаходяться у його володінні та
користуванні, доказом чого є Акт
приймання-передачі квартир від 11.04.2014
року, укладений між ним та
відповідачем.

Відповідно до п. 3.1.4. укладеного
Договору ПАТ «Автокразбанк»
зобов'язався не менше ніж за 15
календарних днів до запланованої дати
укладення основних договорів
купівлі-продажу нерухомого майна тобто
до 01 червня 2014 року надіслати покупцю,
письмове повідомлення про готовність
укладення договорів купівлі-продажу.

Станом на 29 травня 2014 року, як йому
стало відомо від відповідача, що всі
документи необхідні для нотаріального
посвідчення договорів купівлі-продажу
визначеного нерухомого майна були
готові та в наявності у ПАТ
«Автокразбанк». Так, згідно витягів з
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно про реєстрацію права
власності за індексним номером 22345735,
станом на 29.05.2014р. за ПАТ «Автокразбанк»
зареєстровано квартиру № 13-А загальною
площею 131,3 кв.м. (житлова площа 82,2 кв.м.),
за індексним номером 22350510 квартиру
АДРЕСА_1.

Однак будь-яких дій, що підтверджують
наміри відповідача нотаріально
посвідчити фактично укладені та
виконані договори купівлі-продажу
квартир, у відповідності до погоджених
строків, не здійснено. Натомість банк
ухилився від нотаріального
поствідчення договорів
купівлі-продажу нерухомого майна,
посилаючись спочатку на куратора банку
від НБУ, а 31 травня 2014 року на
запровадження тимчасової
адміністрації банку.

Таке посилання позивача є
безпідставним, так як правовідносини,
що склалися між ним та
банком-відповідачем з приводу
купівлі-продажу квартир є виключно
цивільно- правовими та не відносяться
до здійснення банком банківської
діяльності.

Просив суд визнати договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1,
укладений між ОСОБА_1 та ПАТ
«Автокразбанк», дійсним.

Визнати договір купівлі-продажу
квартири АДРЕСА_2, укладений між ОСОБА_1
та ПАТ «Автокразбанк», дійсним.

Визнати за ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1,
ідентифікаційний номер НОМЕР_1, право
власності на квартиру АДРЕСА_1.

Визнати за ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1,
ідентифікаційний номер НОМЕР_1, право
власності на квартиру АДРЕСА_2.

Стягнути з відповідача понесені судові
витрати.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та
його представник ОСОБА_4 позовні вимоги
підтримали посилаючись на обставини та
підстави викладені в позовній заяві і
просили суд їх задовольнити.

Представник відповідача ПАТ
«АВТОКРАЗБАНК» Васильченко Д.О. в
судовому засіданні позовні вимоги не
визнав посилаючись на обставини
викладені в заперечені на позовну
заяву.

Представник третьої особи
Державної реєстраційної служби
Кременчуцького міського управління
юстиції в судове засідання не прибув
просили справу розглядати без їх
участі.

Дослідивши матеріали справи, повно
з'ясувавши всі фактичні обставини, на
яких ґрунтуються заявлені вимоги у їх
сукупності та взаємозв'язку, об'єктивно
оцінивши усі наявні докази, які мають
юридичне значення для розгляду справи
і вирішення заяви по суті, суд
приходить до висновку, що позовні
вимоги позивача слід задовольнити з
наступних підстав.

Згідно ст. 3 ЦПК України кожна особа має
право в порядку, встановленому цим
Кодексом, звернутися до суду за
захистом своїх порушених, невизнаних
або оспорюваних прав, свобод чи
інтересів.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд
розглядає цивільні справи не інакше як
за зверненнями фізичних чи юридичних
осіб, поданим відповідно до цього
Кодексу, в межах заявлених ними вимог і
на підставі доказів сторін та інших
осіб, які беруть участь у справі. Особа,
яка бере участь у справі,
розпоряджається своїми правами щодо
предмета спору на власний розсуд.
Згідно ст. 10 ЦПК України, кожна сторона
повинна довести ті обставини, на які
вона посилається як на підставі своїх
вимог або заперечень, крім випадків,
встановлених цим Кодексом.

Статтею 15 Цивільного кодексу України
закріплено право кожної особи на
захист свого права у разі його
порушення, невизнання або оспорювання,
а також на захист свого інтересу, який
не суперечить загальним засадам
цивільного законодавства.

В судовому засіданні достовірно
встановлено, що 10 квітня 2014 року між
позивачем ОСОБА_1 та ПАТ «АВТОКРАЗБАНК»
в особі Першого Заступника Голови
Правління Публічного акціонерного
товариства «АВТОКРАЗБАНК» Корольова
Вадима Михайловича було досягнуто
домовленість про укладення договорів
купівлі-продажу нерухомого майна та
погоджено усі істотні умови цих
договорів, а саме: квартири АДРЕСА_1, за
її вартістю, що складає 727000, 00 грн.,
квартири АДРЕСА_2, за її вартістю, що
складає 663400,00 грн..

На підтвердження цієї домовленості між
позивачем та відповідачем було
укладено попередній договір
відповідно до якого Сторони, а саме:
ОСОБА_1 та ПАТ «Автокразбанк»
зобов'язалися, в строк до 01 червня 2014
року, укласти і належним чином оформити
- посвідчити нотаріально, договори
купівлі-продажу нерухомого майна.

Зазначений договір, відповідно до норм
чинного цивільного законодавства
України, був укладений у письмовій
формі, посвідчений приватним
нотаріусом Кременчуцького міського
нотаріального округу ОСОБА_3 та
зареєстрований в реєстрі за № 401.

Викладені обставини підтверджуються
рішенням ПАТ «Автокразбанк», що
зафіксовано у протоколі засідання
Спостережної ради відповідача № 30 від
10.04.2014 року, відповідно до якого
відповідач вирішив продати спірні
квартири та погодив умови їх продажу.

Нотаріальне посвідчення Договорів
купівлі-продажу спірних квартир станом
на 11.04.2014 рік (дата укладення
попереднього договору) юридично було
не можливим. Так як, відповідач після
здійснення будівництва будинку в якому
знаходяться квартири, здійснив
реконструкцію п'ятикімнатної
дворівневої квартири № 13 на дві одно
рівневі квартири № 13 та № 13-А, однак
реконструкцію належними чином не
оформив та державну реєстрацію
зазначених квартир не здійснив (п.1.2
Договору, примітка, протокол
Спостережної ради № 30 від 10.04.2014р.).

Оскільки сторони беззаперечно дійшли
згоди щодо укладення договорів
купівлі- продажу квартир та між нами
були вже погоджені всі істотні умови
цих договорів, зокрема предмет
договорів, їх ціна та ін., в день
укладення попереднього договору та
його нотаріального посвідчення,
позивач ОСОБА_1 сплатив визначену цим
договором вартість квартир в повному
обсязі, а саме 727000,00 грн. за квартиру № 13
та 663400,00 грн. за квартиру АДРЕСА_2, що
встановлено й підтверджується п. 2.2.
укладеного Договору та всього складає
1390400(одии мільйон триста дев'яносто
тисяч чотириста),00 грн.

Крім того, відповідач укладеним
договором надав позивачу право за
умови виконання п. п. 2.1., 2.2. Договору(що
були ним виконані), виконувати ремонтні
роботи в квартирі № 13 та № 13-А та
здійснювати переобладнання цих
квартир (п.4.1.4. Договору), та
зобов'язався не перешкоджати з
виконання ремонтних робіт та
благоустрою квартири № 13 та № 13-А під
час реконструкції останніх (п. 3.1.7
Договору).

Таким чином, спірні квартири були
фактично передані у володіння та
користування позивача ОСОБА_1 і на
сьогоднішній день знаходяться у його
володінні та користуванні, доказом
чого є Акт приймання-передачі квартир
від 11.04.2014 року, укладений між позивачем
та відповідачем.

Відповідно до п. 3.1.4. укладеного
Договору ПАТ «Автокразбанк»
зобов'язався не менше ніж за 15
календарних днів до запланованої дати
укладення основних договорів
купівлі-продажу нерухомого майна,
тобто до 01 червня 2014 року надіслати
покупцю, письмове повідомлення про
готовність укладення договорів
купівлі-продажу.

Станом на 29 травня 2014 року, як стало
відомо позивачу від відповідача, що всі
документи необхідні для нотаріального
посвідчення договорів купівлі-продажу
визначеного нерухомого майна були
готові та в наявності у ПАТ
«Автокразбанк». Так, згідно витягів з
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно про реєстрацію права
власності за індексним номером 22345735,
станом на 29.05.2014р. за ПАТ «Автокразбанк»
зареєстровано квартиру № 13-А загальною
площею 131,3 кв.м. (житлова площа 82,2 кв.м.),
за індексним номером 22350510 квартиру
АДРЕСА_1.

Однак будь-яких дій, що підтверджують
наміри відповідача нотаріально
посвідчити фактично укладені та
виконані договори купівлі-продажу
квартир, у відповідності до погоджених
строків, не здійснено. Натомість банк
ухилився від нотаріального
поствідчення договорів
купівлі-продажу нерухомого майна,
посилаючись спочатку на куратора банку
від НБУ, а 31 травня 2014 року на
запровадження тимчасової
адміністрації банку.

Відповідно до ст. 2 ЗУ «Про банки та
банківську діяльність», банківська
діяльність це залучення у вклади
грошових коштів фізичних і юридичних
осів та розміщення зазначених коштів
від свого імені, на власних умовах та на
власний ризик, відкриття і ведення
банківських рахунків фізичних та
юридичних осіб.

Водночас цей закон дозволяє банку
здійснювати й іншу діяльність
визначену ст. 47 ЗУ «Про банки та
банківську діяльність». Відповідно до
чого банк може мати у власності
нерухоме майно та відчужувати його за
ринковими цінами на користь третіх
осіб, отримуючи прибуток від своєї
діяльності, що не відноситься до
банківської.

Ведення іншої діяльності дозволеної
законом, банк повноцінно відповідає за
своїми зобов'язаннями у відповідності
до норм чинного законодавства України,
як суб'єкт цивільних відносин, а не як
суб'єкт відносин, що склалися у сфері
банківської діяльності. Така
відповідальність є цивільною. Стаття 58
ЗУ «Про банки та банківську
діяльність» також встановлює, що банк
відповідає за своїми зобов'язаннями
всім своїм майном відповідно до
законодавства.

Безпідставність посилань відповідача
на запровадження в банку тимчасової
адміністрації полягає в тому, що ст. 2 ЗУ
«Про систему гарантування вкладів
фізичних осіб» говорить, що тимчасова
адміністрація - це процедура виведення
банку з ринку, що запроваджується
Фондом стосовно неплатоспроможного
банку в порядку, встановленому цим
Законом.

Запровадження тимчасової
адміністрації здійснюється рішенням
Фонду гарантування вкладів фізичних
осіб правовим статусом та основним
завданням якою є виконання спеціальних
функції у сфері гарантування вкладів
фізичних осіб та виведення
неплатоспроможних банків з ринку (ст. З
ЗУ «Про систему гарантування вкладів
фізичних осіб»).

Відповідно до ч. 5 ст. 34 ЗУ «Про систему
гарантування вкладів фізичних осіб»
під час тимчасової адміністрації Фонд
має повне і виняткове право управляти
банком відповідно до цього Закону,
нормативно-правових актів Фонду та
вживати дії, передбачені планом
врегулювання. Відповідно до ч. 1 ст. 36
цього Закону, з дня призначення
уповноваженої особи Фонду
призупиняються всі повноваження
органів управління банку (загальних
зборів, спостережної ради і правління
(ради директорів) та органів контролю
(ревізійної комісії та внутрішнього
аудиту). Уповноважена особа Фонду від
імені Фонду набуває всі повноваження
органів управління банку та органів
контролю з дня початку тимчасової
адміністрації і до її припинення.

Відповідно до листа Фонду гарантування
вкладів фізичних осіб № 21-036-4602/14 від
15.07.2014р. наданого на звернення та вимоги
позивача щодо відповідача, зазначено,
що згідно частини першої статті 3
Закону України «Про систему
гарантування вкладів фізичних осіб»
Фонд є установою, що виконує спеціальні
функції у сфері гарантування вкладів
фізичних осіб та виведення
неплатоспроможних банків з ринку. ...
Щодо укладення уповноваженою особою
Фонду на тимчасову адміністрацію ПАТ
«Автокразбанк» договорів
купівлі-продажу нерухомого майна, ЗУ
«Про систему гарантування вкладів
фізичних осіб» не передбачено
повноважень уповноваженої особи Фонду
на відчуження майна банку.

З викладеного випливає, що
повноваження так званого виконуючого
обов'язки керівника банку
вповноваженої особи Фонду на тимчасову
адміністрацію є обмеженими, а тому й
наслідки запровадження в банку
тимчасової адміністрації на виконання
банком своїх зобов'язань щодо
нотаріального посвідчення договорів
купівлі- продажу спірних квартир не
розповсюджуються.

Так, після отримання інформації від
відповідача про оформлення
реконструкції квартир, позивач одразу
ж звернувся до Голови правління ПАТ
«Автокразбанк» з листом від 29.05.14р.. в
якому наполягав на нотаріальному
посвідченні договорів купівлі-продажу
квартир №13 та АДРЕСА_2, на погоджених
умовах. На що відповідач позивачу не
відповів, фактично ухилившись від
своїх зобов'язань.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного
кодексу України, договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та обов
язків.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за
договором купівлі-продажу одна сторона
(продавець) передає або зобов'язується
передати майно (товар) у власність
другій стороні (покупцеві), а покупець
приймає або зобов'язується прийняти
майно (товар) і сплатити за нього певну
грошову суму.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір
купівлі-продажу земельної ділянки,
єдиного майнового комплексу, житлового
будинку (квартири) або іншого
нерухомого майна укладається у
письмовій формі і підлягає
нотаріальному посвідченню, крім
договорів купівлі-продажу майна, що
перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ст. 220 ЦК України, у разі
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
такий договір є нікчемним. Якщо сторони
домовишся щодо усіх істотних умов
договору, що підтверджується
письмовими доказами, і відбулося повне
або часткове виконання договору, але
одна із сторін ухилилася від його
нотаріального посвідчення, суд може
визнати такий договір дійсним. У цьому
разі наступне нотаріальне посвідчення
договору не вимагається.

Таким чином, нотаріальне посвідчення
договору може бути компенсоване
рішення суду. Це можливо за дотриманням
таких умов:

сторони домовилися щодо усіх істотних
умов договору: така домовленість
підтверджена письмовим доказом:
відбулося повне або часткове виконання
договору; одна із сторін ухилилася від
його нотаріального посвідчення.

З викладених в позові обставин, що
підтверджуються належними письмовими
доказами випливає, що сторони погодили
усі істотні умови договорів
купівлі-продажу квартир, встановили
стоки для їх нотаріального
посвідчення. Одночасно відбулося повне
виконання договорів, зі сторони
позивача - повна оплата вартості
квартир, та сторони відповідача
передача квартир покупцю.

В силу ч. 1 ст. 328 Цивільного кодексу
України, право власності набувається
на підставах, що не заборонені законом,
зокрема із правочинів.

Згідно ст. 334 Цивільного кодексу
України, право власності на майно за
договором, який підлягає нотаріальному
посвідченню, виникає у набувача з
моменту такого посвідчення або з
моменту набрання законної сили
рішенням суду про визнання договору, не
посвідченого нотаріально, дійсним.

Керуючись ч. 1 ст. 626. ст. 655. ст. 657, ст. 220.
ст. 328, ст. 334 ЦК України, ст.ст.10, 11, 60, 169,
212, 213, 214, 215, 224-226 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ПАТ «АВТОКРАЗБАНК» про
визнання договорів купівлі-продажу
квартир дійсними та визнання права
власності на квартири - задовольнити.

Визнати договір купівлі-продажу
квартири АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1
та ПАТ «Автокразбанк» дійсним.

Визнати договір купівлі-продажу
квартири АДРЕСА_2, укладений між ОСОБА_1
та ПАТ «Автокразбанк» дійсним.

Визнати за ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1,
ідентифікаційний номер НОМЕР_1, право
власності на квартиру АДРЕСА_1.

Визнати за ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1,
ідентифікаційний номер НОМЕР_1, право
власності на квартиру АДРЕСА_2.

Стягнути з ПАТ «АВТОКРАЗБАНК» на
користь ОСОБА_1 у відшкодування судових
витрат суму в розмірі 3654,00 грн.

Рішення може бути оскаржене до
апеляційного суду Полтавської області
через Автозаводський районний суд м.
Кременчука шляхом подачі апеляційної
скарги протягом десяти днів з дня його
проголошення. Особи, які брали участь у
справі, але не були присутні у судовому
засіданні під час проголошення
судового рішення, можуть подати
апеляційну скаргу протягом десяти днів
з дня отримання копії цього рішення.
Апеляційна скарга, подана після
закінчення строків апеляційного
оскарження, залишається без розгляду,
якщо апеляційний суд за заявою особи,
яка її подала, не знайде підстав для
поновлення строку.

Суддя: