Справа № 565/845/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 липня 2014 року
м. Кузнецовськ

Кузнецовський міський суд Рівненської
області-

під головуванням судді
Ковтуновича М.І.,

при секретарі судового засідання
Ломазі С.О.,

з участю:

представника позивача
ОСОБА_1,

представника відповідача
ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому
судовому засіданні в приміщенні
Кузнецовського міського суду
Рівненської області цивільну справу за
позовом обслуговуючого кооперативу
«ЖБК Енергетик» до ОСОБА_3 про
розірвання договору,

в с т а н о в и в :

В суд звернувся обслуговуючий
кооператив «ЖБК Енергетик» (далі - ОК
«ЖБК Енергетик») з позовом до ОСОБА_3 у
якому просить ухвалити рішення про
розірвання договору про пайову участь
№137 від 14.07.2008р. у зв'язку із істотною
зміною обставин.

Позовні вимоги обгрунтовуються
тим, що 14 липня 2008р. між ОК «ЖБК
Енергетик» та ОСОБА_3 укладено договір
про пайову участь №137. Предметом
договору є узгодженість сторін про
будівництво кооперативом
передбаченого генпланом житлового
будинку в АДРЕСА_1. Згідно із п.2.1
договору розрахунки між сторонами
здійснюються по розрахунках вартості 1
м2 загальної площі, яка включає
фактичні витрати на
проектно-вишукувальні роботи,
підготовки проекту відведення
обумовленої земельної ділянки на
будівництво будинку та інше. Сторонами
погоджено, що вартість 1 м2 загальної
площі визначається по фактичних
витратах із врахуванням цін на
матеріали, транспортні послуги,
електроносії, ринкового коефіцієнта
будівництва тощо та попередня вартість
квартири складає 247598 грн.

Позивачем протягом
березня-травня 2014р. було надіслано
листи з інформацією про внесення змін в
договір щодо вартості 1 м2 загальної
площі та термінів введення в
експлуатацію будинку, разом з листом
була надіслана додаткова угода для
підписання відповідачем. Згоди ОСОБА_3
на внесення таких змін не отримано.

Під час виконання спірного
договору, через вплив зовнішніх
факторів, що не залежали від дій сторін
(відбулось значне підвищення цін на
будівельні матеріали, прийняті нові
нормативні показники в будівельній
галузі, збільшені складові, за якими
формується ціна будівництва, в кінці
2008р. сталася світова криза), значно
збільшилася собівартість будівництва.
Кооператив не міг усунути причини
такого збільшення після їх виникнення.
Собівартість будівництва визначена
істотною умовою під час укладення
договору і собівартість будівництва 1
м2 площі житла сьогодні становить 6250
грн. Покликаються на п.2.5 договору про
пайову участь, про те, що кооператив
зберігає за собою право змінювати
розрахункову вартість 1 м2 площі на
підставах, викладених у договорі.

Значне зростання собівартості
будівництва житла є істотною зміною
обставин, якими кооператив та замовник
керувалися при укладенні договору.
Якби вони могли передбачити таку
значну зміну собівартості будівництва
1 м2 житла, вони не уклали б договір або
уклали б його на інших умовах.

Оскільки сторони не досягли згоди
щодо приведення спірного договору у
відповідність із обставинами, які
істотно змінилися, то, на думку
позивача, оспорюваний договір підлягає
розірванню за його вимогою, на підставі
ст.652 ч.2 ЦК України.

У судовому засіданні представник
позивача ОСОБА_1 повністю підтримав
позовні вимоги і їх обгрунтування. Дав
пояснення, що за змістом близькі до
наданих суду письмових пояснень
представника позивача у справі. Крім
того, пояснював, що зміни істотних умов
договору почалися з грудня 2008р., з часу
початку світової кризи і тривають до
сьогодні. Зміна вартості 1 м2 площі
житла здійснена на початку 2014р.
Відповідачем вартість площі квартири
по договору, згідно графіка платежів,
внесена повністю у 2010р. і претензій
щодо виконання ним договору в цій
частині у позивача немає. Позивач
пропонував відповідачу здійснити
доплату вартості квартири, виходячи із
ціни 1 м2 загальної площі, нарахувавши
доплату за повну загальну площу
квартири. В теперішній час готовність
будинку становить 69%, у кооперативу не
вистачає коштів на добудову, тому й
постало питання підвищення ціни 1 м2
загальної площі житла на 20%. Раніше не
висували до відповідача вимоги про
більшу плату по договору, оскільки
сподівалися, що коштів вистачить.
Прострочення планованого строку здачі
будинку сталося через те, що станом на
2010р. було реалізовано тільки 30% квартир.
Просив позов задовольнити повністю.

Відповідач ОСОБА_3 в судове
засідання не з'явився.

Представник відповідача ОСОБА_2 в
судовому засіданні позову не визнав
повністю. Надав суду письмові
заперечення проти позову. З його
пояснень слідує, що відповідачем
згідно умов договору про пайову участь
було внесено усі платежі по
визначеному графіку платежів. За
умовами договору не може бути
перегляду вартості 1 м2 площі житла
після внесення усіх платежів. Ціна
площі житла не може бути переглянута
позивачем у будь-який час, коли він
захоче. Посилаються й на те, що
позивачем допущено прострочення
виконання зобов'язання щодо строку
здачі будинку в експлуатацію, тому всі
ризики за негативні наслідки
покладаються на позивача. Доводять
також неможливість застосування до
цього спору для розірвання договору
підстав, передбачених ст.652 ч.2 ЦК
України. Просить у позові відмовити.

Суд, заслухавши пояснення
представників позивача і відповідача,
дослідивши та оцінивши інші докази у
справі, приходить до висновку про
відмову у задоволенні позову.

Судом встановлено, що 14.07.2008р. між
ОК «ЖБК Енергетик» та ОСОБА_3 укладено
договір №137 про пайову участь у
будівництві житла. Предметом договору
є узгодженість сторін про будівництво
кооперативом житлового будинку в
АДРЕСА_1 з невід'ємними об'єктами
(частинами) і передача відповідачу
визначеної договором квартири (№137,
загальною площею 55, 64 м2, двокімнатної) в
даному будинку та її оплата замовником.
Попередня вартість квартири складає
247598 грн. і одразу (до 14.07.2008р.) замовником
вноситься перший пайовий внесок в
розмірі 100143грн.

Сторонами не оспорюється, що ті
зобов'язання, що покладені цим
договором на відповідача (замовника) по
внесенню коштів на будівництво
квартири, сплачені ОСОБА_3 в строки,
згідно із графіком, який є додатком до
договору, станом на 2010р повністю.

Сторони в добровільному порядку
не дійшли згоди щодо підвищення
вартості 1 м2 загальної площі
споруджуваного житла та зміни терміну
завершення будівництва, а також
відносно розірвання спірного договору.

Нормою ст.652 ч.2 ЦК України, яку
сторона позивача визначає юридичною
підставою свого позову, визначено, що
якщо сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов: 1) в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися; 3) виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Фактично обставиною, що істотно
змінилася, ОК «ЖБК Енергетик» називає
значне збільшення розрахункової ціни 1
м2 загальної площі житла, що будується, -
5389 грн. станом на 1 квітня 2014р.,
порівняно із договірною ціною - 4450 грн.

Виходячи із встановлених на
підставі доказів обставин справи та
детального системного аналізу
положень спірного договору, суд визнає
доведеним і переконливим, по-перше, що у
момент укладення договору сторони не
керувалися тим, що в ході виконання
умов договору не станеться росту
вартості 1 м2 загальної площі житла.
Навпаки, цю обставину вони допускали, а
тому, заклали в договір право
кооперативу змінювати розрахункову
вартість 1 м2 площі житла та обов'язок
повідомляти замовника про такі зміни
офіційним листом (п.2.5 договору).
Скористатися таким правом чи ні,
залежить виключно від волі
кооперативу.

По-друге, у п.2.6 договору
врегульовано, що «зміна ціни 1 м2
загальної площі розповсюджується
виключно на ту частину загальної площі,
яка не сплачена замовником на момент
настання зміни. Вартість частини площі,
фактично оплачена замовником до
моменту настання змін, перегляду не
підлягає». Ця норма договору є
своєрідною гарантією інтересів
замовника у випадку добросовісного
виконання ним умови по фінансуванню
будівництва квартири. Крім того, для
балансу інтересів сторін вони
застерегли, що випередити погоджений
сторонами графік оплати замовник може
тільки за погодженням із кооперативом
(п.4.13 договору). Уникнення з боку
позивача чіткого визначення моменту
настання вищезгаданої зміни ціни 1 м2
загальної площі (покликаючись на ріст
цін на будівельні матеріали, виконання
робіт, зростання курсу долара,
починаючи із грудня 2008р. і до
теперішніх днів) суд розцінює як
намагання перекласти на відповідача
наслідки за бездіяльність кооперативу
щодо своєчасної зміни ціни 1 м2
загальної площі при настанні умов,
необхідних для такої зміни. На час
вирішення спору в справі є
документально підтверджено те, що
кооператив змінив ціну 1 м2 загальної
площі 03.02.2014р. (протокол №54-ц). Однак, як
встановлено у суді, на цей момент
ОСОБА_3 було оплачено вартість повної
загальної площі його квартири. Через це
суд визнає небезпідставною відмову
відповідача погодитися на
запропоновані позивачем умови щодо
вартості будівництва.

Та обставина, що кооператив не
скористався своїм правом збільшити
ціну 1 м2 загальної площі до моменту
оплати замовником вартості повної
загальної площі житла та відповідно
змінити договір, не може бути підставою
для покладення на відповідача
негативних наслідків у виді
необхідності додаткового фінансування
спорудження квартири. Важливо при
цьому також і те, що кооператив
допустив прострочення в частині
планованого терміну закінчення
будівництва та здачі об'єкта в
експлуатацію в IV кварталі 2010р. А
відповідно до норми ст.612 ч.2 ЦК боржник,
який прострочив виконання
зобов'язання, відповідає, в тому числі і
за неможливість виконання, що
випадково настала після прострочення.

Отже, виходячи із наведеного,
немає достатніх правових підстав,
визначених у ст.652 ч.2 ЦК, для захисту
прав позивача в обраний ним спосіб,
шляхом розірвання за рішенням суду
договору №137 про пайову участь у
будівництві житла.

Керуючись ст.ст. 8, 10, 11, 60, 88, 208-209, 212 ЦПК
України, суд, -

в и р і ш и в :

Відмовити повністю у задоволенні
позовних вимог обслуговуючого
кооперативу «ЖБК Енергетик» до ОСОБА_3
про розірвання договору №137 про пайову
участь у будівництві житла від 14 липня
2008р., - через безпідставність позовних
вимог.

Рішення може бути оскаржене до
апеляційного суду Рівненської області.
Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення, через Кузнецовський
міський суд Рівненської області. Особи,
які брали участь у справі, але не були
присутні у судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

С у д д я :