Справа № 576/2783/13-ц
Провадження № 2/576/22/14
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29.05.2014
м. Глухів

Глухівський міськрайонний суд
Сумської області в складі:

головуючого судді
Сапона О.В.

при секретарі
Самойленко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Глухові справу за
позовом ОСОБА_1 до Глухівської міської
ради, ОСОБА_2, треті особи: ОСОБА_3,
приватний нотаріус Сумського міського
нотаріального округу ОСОБА_4, про
визнання недійсними договору
купівлі-продажу будинку та оренди
земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із
вказаним позовом, мотивуючи його тим,
що на підставі договору міни від 13.08.2001
року йому на праві власності належав
житловий будинок з надвірними
будівлями та спорудами, що
розташований по АДРЕСА_1. 03.03.2012 року
внаслідок збігу важких обставин він
вимушений був видати ОСОБА_3
довіреність на право розпорядження
вищевказаним будинком, яка була
посвідчена нотаріусом Глухівської
районної державної нотаріальної
контори Міхно Д.В. 12 липня 2012 року він
звернувся до нотаріуса Міхно Д.В. із
заявою про скасування довіреності від
03.03.2012 року. Однак, остання відмовила в
прийнятті такої заяви. Після цього, 13
липня 2012 року він звернувся
аналогічною заявою до нотаріуса
ОСОБА_6, яка в цей же день скасувала цю
довіреність.

Через деякий час, йому стало відомо, що
13 липня 2012 року приватним нотаріусом
Сумського міського нотаріального
округу ОСОБА_4 було посвідчено договір
купівлі-продажу, за яким ОСОБА_3 на
підставі довіреності, посвідченої
03.03.2012 р. нотаріусом Глухівської
районної державної нотаріальної
контори Міхно Д.В., від його імені
продав жилий будинок по АДРЕСА_1 своїй
рідній сестрі ОСОБА_2

При цьому у договорі купівлі-продажу
будинку було зазначено, що
вищевказаний будинок разом із
надвірними будівлями та спорудами
знаходиться на земельній ділянці
площею 0,0636 га, що знаходиться у
користуванні продавця (тобто позивача)
на підставі договору оренди землі,
укладеного між ним та Глухівською
міською радою 3 липня 2012 року.

Позивач вважає, що при укладенні як
договору купівлі-продажу будинку від
13.07.2012 року, так і договору оренди
земельної ділянки від 3.07.2012 року були
допущені порушення закону.

Так, позивач зазначає, що він ніколи не
звертався до Глухівської міської ради
з приводу укладення договору оренди
земельної ділянки, розташованої по
АДРЕСА_1, а в самому договорі оренди від
3.07.2012 року стоїть не його підпис.

Оскільки на час укладення договору
купівлі-продажу будинку 13.07.2012 року по
АДРЕСА_1 взагалі не існувало ніякого
договору оренди земельної ділянки, то
позивач вважає, що при укладенні
договору купівлі-продажу будинку в
ньому не зазначені його істотні умови -
розмір та кадастровий номер земельної
ділянки, на якій розташований будинок.
Також, довіреність, на підставі якої
ОСОБА_3 13.07.2012 року продав будинок, на
час укладання договору купівлі-продажу
будинку уже була скасована позивачем.
Тобто ОСОБА_3 не мав необхідного обсягу
цивільної дієздатності при укладенні
цього договору, а сам договір фактично
не був направлений на реальне настання
правових наслідків.

За таких обставин позивач просить
визнати недійсним договір оренди
земельної ділянки, яка розташована по
АДРЕСА_1, площею 0,0636 га, укладений 3.07.2012
року між позивачем та Глухівською
міською радою та визнати недійсним
договір купівлі-продажу житлового
будинку, що розташований по АДРЕСА_1,
який був укладений 13 липня 2012 року між
позивачем та ОСОБА_2

Відповідач - Глухівська міська рада
позову ОСОБА_1 не визнала, пояснивши, що
укладений 3 липня 2012 року між позивачем
та Глухівською міською радою договір
оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1
повністю відповідає вимогам чинного
законодавства, а тому підстав для
визнання його недійсним представник
міської ради не вбачає. При цьому
зазначає, що з часу укладення цього
договору сторонами повністю
виконуються його умови, зокрема
користувачем орендна плата за землю
вноситься своєчасно і в повному обсязі,
а тому для них не має значення хто
підписував цей договір оренди -
особисто ОСОБА_1 чи за його дорученням
ОСОБА_3

Відповідач ОСОБА_2 позову також не
визнала, надавши до суду заперечення,
суть яких зводиться до того, що договір
купівлі-продажу будинку, що
розташований по АДРЕСА_1, який був
укладений 13.07.2012 року між нею та
позивачем, відповідає вимогам діючого
законодавства оскільки при його
укладенні повністю були дотримані
вимоги щодо його форми та змісту. Так
само вона не вбачає і підстав для
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, на якій
розташований цей будинок, оскільки
після набуття нею права власності на
спірний будинок, був змінений договір
оренди земельної ділянки від 3.07.2012
року. На даний час вона як законний
власник нерухомого майна уже від свого
імені уклала договір оренди
вищевказаної земельної ділянки із
Глухівською міською радою.

Третя особа - ОСОБА_3 позов не визнав,
пояснивши, що в січні 2012 року позивач
ОСОБА_1 позичив у нього 58 000 доларів США,
які зобов'язався повернути до 01 квітня
2012 року. 3 березня 2012 року ОСОБА_1 в
якості часткового забезпечення боргу,
видав йому нотаріально посвідчену
довіреність на право розпорядження
належним нерухомим майном - будинком по
АДРЕСА_1, а дружина ОСОБА_1 надала
письмову згоду на продаж будинку. При
цьому ОСОБА_1 передав йому всі
правовстановлюючі документи на
вищевказаний будинок. Так як в
обумовлений строк борг не був
повернутий, то ОСОБА_1 запропонував
йому продати будинок по АДРЕСА_1.
Оскільки цей будинок перебув у
банківській заставі, то ОСОБА_1 передав
йому всі кредитні договори, кредитні
картки й інші документи з метою
погашення кредиту та звільнення
будинку з-під застави. Протягом
квітня-червня 2012 року він погасив
заборгованість ОСОБА_1 перед банком та
на підставі довіреності оформив
технічні документи на земельну
ділянку. 13 липня 2012 року він продав
будинок своїй рідній сестрі за 130000 грн.,
а отримані кошти залишив собі в рахунок
погашення боргу. В цей же день він
повідомив ОСОБА_1 про продаж будинку,
після чого той відкликав довіреність
на право розпорядження майном.

Зазначає, що при укладенні
вищевказаних договорів ніяких
порушень закону він не допускав, а
заявлений позов розцінює не інакше як
намагання ОСОБА_1 не платити за
власними боргами.

Третя особа - приватний нотаріус
Сумського міського нотаріального
округу ОСОБА_4 в судове засідання не
з'явилась, хоча була повідомлена про
час та місце розгляду справи належним
чином. Представила заяву, в якій
просить розглядати справу без її
участі.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши
пояснення сторін, третіх осіб, суд
вважає, що позов не підлягає
задоволенню з наступних підстав:

Так, судом встановлено, що підставі
договору міни від 13.08.2001 року позивачу
на праві приватної власності належав
житловий будинок з надвірними
будівлями та спорудами, що
розташований по АДРЕСА_1. 3 березня 2012
року позивач ОСОБА_1 видав ОСОБА_3
нотаріально посвідчену довіреність на
право розпорядження належним йому
будинком, а дружина ОСОБА_1 надала
нотаріально посвідчену письмову згоду
на продаж вищевказаного нерухомого
майна. Також судом встановлено, що13
липня 2012 року приватним нотаріусом
Сумського міського нотаріального
округу ОСОБА_4 було посвідчено договір
купівлі-продажу, за яким ОСОБА_3 на
підставі довіреності, посвідченої
03.03.2012 р. нотаріусом Глухівської
районної державної нотаріальної
контори Міхно Д.В., від імені позивача
ОСОБА_1 продав відповідачці ОСОБА_2
житловий будинок по АДРЕСА_1.

Також із матеріалів справи вбачається,
що 20 квітня 2012 року позивач ОСОБА_1
звернувся до Глухівської міської ради
із заявою щодо розроблення технічної
документації із землеустрою на
земельну ділянку, що розташована по
АДРЕСА_1. На підставі цієї заяви була
розроблена відповідна технічна
документація, яка була затверджена
рішенням Глухівської міської ради від
22 червня 2012 року. Цим же рішенням
вищевказана земельна ділянка була
передана ОСОБА_1 у довгострокову
оренду, а сам він був зобов'язаний
укласти відповідний договір оренди із
Глухівською міською радою. Після цього,
3.07.2012 року між ОСОБА_1 та Глухівською
міською радою був укладений договір
оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1
площею 636 кв. метрів, за яким міська рада
передала ОСОБА_1 в оренду на 49 років
вищевказану земельну ділянку.

Статтею 203 ЦК України визначені
загальні вимоги, додержання яких є
необхідним для чинності правочину, а
статтею 215 ЦК України визначені
підстави визнання недійсності
правочину. Зокрема, частиною першою
вищевказаної статті визначено, що
підставою недійсності правочину є
недодержання стороною (сторонами)
вимог, які встановлені статтею 203 ЦК
України на момент вчинення правочину.
Тобто, виходячи із змісту вищевказаних
Законів, недійсним може бути визнаний
лише той правочин, який вчинено.

Судом же встановлено, що в договорі
оренди земельної ділянки, який нібито
був укладений 3 липня 2013 року між
позивачем та Глухівською міською
радою, взагалі відсутні встановлені
законодавством умови, необхідні для
його укладання, так як позивач цей
договір не підписував, що
підтверджується висновком
судово-почеркознавчої експертизи від 15
квітня 2014 року. Тобто, судом
встановлено, що позивач ОСОБА_1 не
надавав своєї згоди на його укладання.

Оскільки судом встановлено, що договір
оренди земельної ділянки між позивачем
та Глухівською міською радою взагалі
не укладався, а недійсним може бути
визнаний лише той договір, який
укладено і не може бути визнано
недійсним правочин, який не вчинявся,
то за таких обставин суд не вбачає
підстав для задоволенню позову ОСОБА_1
в частині визнання недійсним договору
оренди земельної ділянки.

Також суд не вбачає підстав для
визнання недійсним договору
купівлі-продажу житлового будинку по
АДРЕСА_1, який був укладений 13 липня 2012
року між позивачем ОСОБА_1 та
відповідачкою ОСОБА_2 Суд вважає, що на
час укладання вищевказаного договору
купівлі-продажу були дотримані всі
вимоги, які встановлені ст. 203 ЦК
України для його чинності. Зокрема, при
його укладенні сторони мали необхідний
обсяг цивільної дієздатності,
продавець був власником вищевказаного
будинку і ніяких обтяжень на дане
нерухоме майно на час укладання
договору не існувало, волевиявлення
сторін при укладенні договору було
вільним і цей договір був укладений у
нотаріальній формі, тобто вчинений у
формі, встановленій законом. Також,
сторонами були узгоджені предмет та
ціна договору, в ньому був указаний
розмір та кадастровий номер земельної
ділянки, на якій знаходився будинок.
Тобто, при укладенні цього договору
сторонами були дотримані всі його
істотні умови, в тому числі і ті, що
передбачені ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 6
ст.120 ЗК України.

Також суд вважає, що вищевказаний
правочин жодним чином не суперечив
діючому законодавству, інтересам
держави чи суспільства і він був
спрямований на реальне настання
правових наслідків, обумовлених цим
договорам. За таких обставин суд не
вбачає підстав для визнання
вищевказаного договору договорів
купівлі-продажу будинку недійсним.

Посилання позивача на ті обставини, що
13 липня 2012 року при укладенні договору
купівлі-продажу будинку по АДРЕСА_1,
ОСОБА_3 не мав необхідного обсягу
цивільної дієздатності, так як на той
час уже була відкликана довіреність,
яка давала йому право розпоряджатись
майном позивача, повністю
спростовується матеріалами справи.
Так, із витягів з єдиного реєстру
довіреностей (а.с. 15,16-17) вбачається, що
дія вищевказаної довіреності була
припинена уже після укладення договору
купівлі-продажу будинку.

Так само не відповідає матеріалам
справи і посилання позивача на ті
обставини, що при укладенні договору
купівлі-продажу будинку сторонами не
були дотримані його істотні умови,
зокрема щодо необхідності зазначення в
ньому розміру та кадастрового номеру
земельної ділянки, на якій
розташований будинок, що продається.
Так, із змісту договору купівлі продажу
будинку вбачається, що ці умови в ньому
були повністю дотримані і в ньому
указані розмір та кадастровий номер
земельної ділянки, право на яку
переходило в зв'язку із укладенням
договору купівлі-продажу житлового
будинку.

Суд не може взяти до уваги твердження
позивача, що фактичне неукладення
договору оренди земельної ділянки по
АДРЕСА_1 між позивачем та Глухівською
міською радою на час купівлі-продажу
будинку, є підставою для визнання
недійсним самого договору
купівлі-продажу будинку, виходячи із
наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до
особи, яка набула право власності на
житловий будинок, переходить право
користування на земельну ділянку, на
якій він розміщений, без зміни його
цільового призначення в обсязі і на
умовах, встановлених для попереднього
землевласника. Тобто, зазначена норма
лише встановлює правові підстави для
одержання в користування землі, а сам
же порядок передачі землі в оренду
встановлюється нормами земельного
законодавства. При цьому, відповідно до
п. 7 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду
землі» договір оренди землі
припиняється в разі набуття права
власності на житловий будинок, чи інше
нерухоме майно, що розташовані на
орендованій іншою особою земельній
ділянці. Тобто, при укладенні договору
купівлі-продажу будинку по АДРЕСА_1
ОСОБА_1 як колишній власник автоматично
втрачав і право оренди земельної
ділянки, на якій розташований будинок.
Крім того, відповідно до положень ст.
ст. 316, 380, 374 ЦК України, ст. 79 ЗК України,
як житловий будинок, так і земельна
ділянка є окремими об'єктами права
власності. При цьому власником
житлового будинку по АДРЕСА_1 був
позивач, а власником земельної ділянки,
на якій розташований будинок, є інша
особа - в даному випадку Глухівська
міська рада. При цьому відповідно до
положень ст. 317 ЦК України власнику
належить права володіння, користування
та розпорядження своїм майном і на
зміст права власності не впливають
місце проживання власника та
місцезнаходження майна. В зв'язку із
цим право власника розпоряджатися
об'єктом нерухомості жодним чином не
залежить від його права володіти чи
користуватись земельною ділянкою, на
якій розташований цей об'єкт
нерухомості.

Тобто, суд вважає, що фактична
відсутність договору оренди на
земельну ділянку по АДРЕСА_1 між
позивачем та Глухівською міською радою
на час купівлі-продажу житлового
будинку, жодним чином не вплинула і не
могла вплинути на законність
укладеного між позивачем ОСОБА_1 та
відповідачкою ОСОБА_2 договору
купівлі-продажу житлового будинку, що
був розташований на цій земельній
ділянці.

На підставі викладеного, керуючись ст.
ст. 10, 11, 60, 213, 214 ЦПК України, ст. ст. 203, 205,
316, 377, 374 ЦК України, ст. 31 Закону України
«Про оренду землі» суд,-

В И Р І Ш И В :

В зв'язку із необґрунтованістю
позовних вимог ОСОБА_1 відмовити в
задоволенні позову до Глухівської
міської ради, ОСОБА_2, треті особи:
ОСОБА_3, приватний нотаріус Сумського
міського нотаріального округу ОСОБА_4,
про визнання недійсними договору
купівлі-продажу будинку та оренди
земельної ділянки.

Апеляційна скарга на рішення може бути
подана в апеляційний суд Сумської
області протягом 10 днів з дня його
проголошення.

Суддя