Провадження №2/193/121/14
Р І Ш Е Н Н Я

14 травня 2014 року Софіївський районний
суд Дніпропетровської області в
складі:

судді
Шумської О.В.

при секретарі Палій
Л.Г.

з участю представників:

позивача ОСОБА_1,

ОСОБА_2

відповідача
Лісової С.В.

третьої особи Хваля
О.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в смт. Софіївка
цивільну справу за позовною заявою
ОСОБА_5 до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Регул», третя особа -
відділ Держземагентства у
Софіївському районі Дніпропетровської
області, про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки,-

У С Т А Н О В И В:

12 лютого 2014 року позивач
звернулася до суду з вищевказаною
позовною заявою. В обґрунтування
позовних вимог посилається на те, що
відповідно до витягу з Державного
реєстру прав на нерухоме майно про
реєстрацію права власності від 05.04.2013
року, на підставі свідоцтва про право
на спадщину за заповітом після смерті
ОСОБА_6, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1,
позивач стала власником земельної
ділянки площею 7,93 га, кадастровий номер
якої :02:004:0238, розташованої на
території Ордо-Василівської сільської
ради Софіївського району
Дніпропетровської області.

До позивача, як спадкоємця, перешли усі
права та обов'язки, що належали ОСОБА_6
та які не припинилися внаслідок її
смерті.

01 вересня 2010 року між ТОВ «Регул» та
ОСОБА_6, колишнім власником
вищезазначеної земельної ділянки, був
укладений договір оренди землі № 2
терміном на 10 років, який був
зареєстрований в відділі Держкомзему у
Софіївському районі 18 травня 2011 року за
№ 00168.

Після отримання права власності на
земельну ділянку в квітні 2014 року при
ознайомленні зі змістом зазначеного
договору позивачем було виявлено
відсутність в укладеному договорі
оренди земельної ділянки декілька
істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15
Закону України «Про оренду землі», без
наявності яких він не може бути
визнаний дійсним. Так в договорі оренди
землі відсутні такі істотні умови, як:
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки; умови збереження
стану об'єкта оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України
«Про оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю: умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Отже, зазначені умови є необхідними для
договору оренди землі та їх
відсутність у договорі визначає
недосягнення згоди сторонами при
укладенні договору всіх істотних умов.

Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України
«Про оренду землі» відсутність у
договорі оренди землі однієї з
Істотних умов, передбачених цією
статтею, а також порушення вимог статей
4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для
відмови в державній реєстрації
договору оренди, а також для визнання
договору недійсним відповідно до
закону.

Згідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 ЦК України.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що
зміст правочину не може суперечити ЦК
України, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

У договорі оренди земельної ділянки №2
від 01 вересня 2010 року в порушення ч. 1 ст.
15 Закону України «Про оренду землі»
відсутні передбачені законом істотні
умов, а саме - умови збереження стану
об'єкта оренди, умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки.

Оскільки в зазначеному договорі оренди
земельної ділянки відсутні таки
істотні умови як умови збереження
стану об'єкта оренди і умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки,
які визначені законом як істотні умови
договору оренди землі, то такій договір
підлягає визнанню недійсним за
правилами ч. 2 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі».

З метою врегулювання досудового спору
30 листопада 2013 року позивач звернулася
з листом про розірвання договору
оренди землі, укладеного 01.09.2010 року за
взаємною згодою сторін до директора
ТОВ «Регул» та отримала в січні 2014 року
відповідь про відмову в розірванні
договору оренди за взаємною згодою
сторін.

У своєї відповіді на питання про
відсутність в договорі оренди землі за
№ 2 від 01.09.2010 року такої істотної умови
як умови передачі у заставу та внесення
до статутного фонду права оренди
земельної ділянки позивачу повідомили,
що «умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки сторонами не
були оговорені та не вказані у самому
тексті Договору, що, свою чергу,
передбачає визнання його недійсним.
Однак, Статутом та установчими
документами ТОВ «Регул» не передбачено
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки. А отже,
фіксувати у Договорі даний факт не є
доречним».

З такими доводами відповідача
погодитися не можливо, тому, що
законодавством передбачена істотна
умова як умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки, а не тільки
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки. Зазначена
умова відповідно до вимог
законодавства повинна бути обговорена
сторонами та внесена до договору
оренди, незважаючи на статутні
документи орендаря.

Щодо відсутності в договорі оренди
землі умов збереження стану об'єкта
оренди, у відповіді ТОВ «Регул»
зазначено, що «п.31 Договору
передбачено, що Орендар зобов'язаний не
допускати погіршення екологічного
стану і родючості земельної ділянки.
Зазначення у Договорі безпосередньо
методів та способів збереження стану
об'єкту оренди не є характерним для
даного виду документу».

З такими доводами відповідача також
погодитися не можливо у зв'язку з тим,
що саме для договору оренди землі 4.1
ст.15 Закону України «Про оренду землі»
передбачена така істотна умова і тому
вона повинна бути обговорена сторонами
при укладенні договору та внесена в
текст договору. В моєму розумінні крім
того, що Орендар зобов'язаний не
допускати погіршення екологічного
стану і родючості земельної ділянки,
яка передана в оренду, для збереження
стану об'єкта оренди повинно бути
зазначено також те, що з метою
збереження стану об'єкта оренди
Орендар не має права без згоди власника
земельної ділянки (Орендодавця)
передавати в користування земельну
ділянку іншим особам, здійснювати міну
земельної ділянки з іншими Орендарями,
дотримуватися вимог по сівозміні
сільськогосподарських культур.

Після отримання спадщини позивачу
стало відомо про те, що ТОВ «Регул» без
її згоди, як нового власника земельної
ділянки, до якого перешли права
орендодавця, передало в користування
належну їй земельну ділянку третій
особі, тобто порушило вимоги ст. 8
Закону України «Про оренду землі».

Частиною 8 ст. 8 Закону України «Про
оренду землі» передбачено, що
орендована земельна ділянка може
передаватися орендарем у суборенду без
зміни цільового призначення, якщо це
передбачено договором оренди або за
письмовою згодою орендодавця.
Пропозиції від ТОВ «Регул» про
передачу в суборенду або на обмін
належної позивачу земельної ділянки ні
позивачу, ні колишньому власнику землі
не надходило, в договорі зазначена
умова передачі не оговорена, своєї
згоди на передачу своєї землі в
суборенду або на обмін земельної
ділянки позивач не надавала.

Зазначений факт свідчить саме про
необхідність наявності в договорі
оренди земельної ділянки такої
істотної умови як умова збереження
стану об'єкта оренди.

Відповідач не визнає факт передачі
земельної ділянки, яка належить
позивачу на підставі свідоцтва на
право на спадщину, іншій особі, але
даний факт може бути підтверджений
свідком ОСОБА_7.

У зв'язку з тим, що врегулювати спір без
звернення до суду не можливо, позивач
змушена звернутись до суду із даним
позовом за захистом свого права
власності і просить визнати недійсним
договір оренди земельної ділянки,
зобов'язати відповідача повернути
земельну ділянку позивачу та стягнути
з відповідача на користь позивача
судовий збір.

26 березня 2014 року позивач надав до суду
письмові заперечення проти позову, в
яких вказує, що не визнає позовні
вимоги, оскільки 01.09.2010 року між
Відповідачем та ОСОБА_6 (Орендодавець)
укладено договір оренди землі №2,
згідно умов якого Орендодавець передав
в строкове платне користування
земельну ділянку для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва.
Земельна ділянка розташована на
території Ордо-Василівської сільської
ради Софіївського району
Дніпропетровської області.

У відповідності до п. 8 Договору, строк
оренди складає 10 років, з 01.09.2010 року по
01.09.2020 року.

Згідно акту передачі-прийому земельна
.ділянка була передала в користування
Відповідачу на умовах укладеного
договору оренди.

На момент укладення договору
орендодавець та орендар досягли всіх
істотних умов щодо договору оренди
земельної ділянки про поставили
підписи у спірному договорі.

Договір оренди земельної ділянки
підписано, зареєстровано, претензій зі
сторони Орендодавця на адресу Орендаря
- Відповідача не надходило.

Окрім того, Орендодавець - ОСОБА_6,
померла ІНФОРМАЦІЯ_1, а право на
нерухоме майно, а саме: на орендовану
Відповідачем земельну ділянку,
отримала на підставі свідоцтва про
право на спадщину ОСОБА_5 - Позивач.

Відповідно до чинного законодавства
України, зміна власника земельної
ділянки (орендодавця) не є підставою
для припинення договору оренди землі.
Отже, успадкувавши пай, спадкоємець
перебирає на себе не тільки право
власності на неї, а й права та обов'язки,
які виникли у спадкодавця за договором.
Причому, до закінчення терміну оренди
новий власник не має права в
односторонньому порядку розірвати
договір.

Після переоформлення права власності
на земельну ділянку, спадкоємець може
забажати від орендаря внести зміни до
діючого договору оренди. Для заміни
пункту щодо особи орендодавця,
необхідно надати орендарю копію
свідоцтва про спадщину, копію
державного акту та копію документів, що
посвідчують особу нового власника
земельної ділянки, підписати додаткову
угоду до договору та обов'язково її
зареєструвати.

Однак, від Позивача не було отримано
жодних пропозицій щодо внесення змін
до діючого договору оренди земельної
ділянки. Орендна плата сплачувалася,
Позивач її отримував своєчасно.

Щодо передачі в суборенду або на обмін
земельної ділянки Позивача, відповідач
вважає, що даний факт є надуманим та
документально не підтвердженим.

Пояснення або свідчення свідків є лише
припущенням та не відповідає
дійсності.

Відповідач на орендованих земельних
ділянках безпосередньо здійснює
товарне сільськогосподарське
виробництво, при цьому керується
виключно вимогами чинного
законодавства України та не діє
всупереч інтересів своїх орендодавців,
а тому просить в позові відмовити.

Представнрика позивача ОСОБА_5 позовні
вимоги підтримують, на задоволенні
позову наполягає.

Представник відповідача ТОВ «Регул»
проти позову заперечують, позовні
вимоги не визнають.

Представник третьої особи - ОСОБА_4
проти позову не заперечує.

Дослідивши матеріали цивільної справи,
беручи до уваги доводи позивача, не
визнання позову відповідачем, оцінивши
зібрані докази у їх сукупності, суд
вважає, що позовні вимоги позивача не
підлягають задоволенню за наступними
підставами.

Відповідно до положень статей 55, 124
Конституції України та статті 3 ЦПК
кожна особа має право в порядку,
встановленому вказаним Кодексом,
звернутися до суду за захистом своїх
порушених, невизнаних або оспорюваних
прав, свобод чи інтересів.

У відповідності до ст. 11 ЦПК України
суд розглядає цивільні справи не
інакше як за заявою осіб, зазначених у
п. 5 Цього кодексу в межах заявлених
ними вимог і на підставі наданих
сторонами та іншими особами, які беруть
участь у справі доказів.

Під час розгляду даної цивільної
справи судом були створені всі умови
для реалізації прав та обов'язків
учасниками судового розгляду, у тому
числі й в частині подання ними доказів
та клопотань, проведення експертиз.
Однак, учасники судового розгляду,
розпорядившись своїми правами на
власний розсуд, відмовились від
надання суду інших доказів у
підтвердження своїх вимог та
заперечень і вважали, що наявні всі
документи для вирішення справи по суті,
тому суд розглядає справу на
підставі тих доказів що містяться у
справі і вважає що в ній міститься
достатньо документів для правильного
та об'єктивного розгляду.

Ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» - визначено
поняття договору оренди землі: Договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Як встановлено у судовому засіданні та
підтверджується матеріалами справи,
позивач є власником земельної ділянки
площею 7,93 га на підставі Державного
акту на право приватної власності на
землю. Земельна ділянка розташована на
території Ордо-Василівської сільської
ради Софіївського району (а.с. 17). Право
власності на зазначену земельну
ділянку вона отримала відповідно до
свідоцтва на право на спадщину за
заповітом від 05.04.2013 року після смерті
ОСОБА_6, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 16).

Після переходу до позивача права на
спадщину їй стало відомо про те, що
01.09.2009 року ОСОБА_6 уклала договір
оренди земельної ділянки з
відповідачем на строк 10 років. Договір
був підписаний ОСОБА_6 та
зареєстрований у відділі Держкомзему у
Софіївському районі 18.05.2011 року (а.с. 6-9).

Згідно п. 8 договору, він дійсний з 01.09.2010
року по 01.09.2020 року (а.с. 6).

Після отримання права власності на
земельну ділянку в квітні 2014 року при
ознайомленні зі змістом зазначеного
договору позивачем було виявлено
відсутність в укладеному договорі
оренди земельної ділянки декілька
істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15
Закону України «Про оренду землі», без
наявності яких він не може бути
визнаний дійсним. Так в договорі оренди
землі відсутні такі істотні умови, як:
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки; умови збереження
стану об'єкта оренди.

З метою врегулювання досудового спору
30 листопада 2013 року позивач звернулася
з листом про розірвання договору
оренди землі, укладеного 01.09.2010 року за
взаємною згодою сторін до директора
ТОВ «Регул» (а.с. 21) та отримала в січні
2014 року відповідь про відмову в
розірванні договору оренди за взаємною
згодою сторін (а.с. 22-23).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про
оренду землі» від 06.10.1998р. № 161 -ХІV із
змінами (надалі за текстом - Закон №
161-XIV), та ст. 93 ЗК України, оренда землі -
це засноване на договорі строкове
платне володіння і користування
земельною ділянкою, необхідною
орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності.

Згідно ст. 626 ЦК України, договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості (ст. 627 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України,
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Згідно ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в
оренду земельних ділянок, що
перебувають у власності громадян і
юридичних осіб, здійснюється за
договором оренди між власником
земельної ділянки і орендарем.

Право оренди земельної ділянки
посвідчується договором оренди,
зареєстрованим відповідно до закону (ч.
5 ст. 126 ЗК України).

Частиною 2 ст. 125 ЗК України передбачено,
що право на оренду земельної ділянки
виникає після укладення договору
оренди і його державної реєстрації.

Згідно із ч, 1 ст. 210 ЦК України та ч. 1 ст.
20 Закону № 161-XIV, договір оренди землі
підлягає державній реєстрації, після
чого він відповідно до ст. 18 Закону № 161
-ХІV набирає чинності.

Частиною 1 ст. 15 Закону № 161-XIV визначені
істотні умови договору оренди,
відсутність хоча б однієї з цих
істотних умов є відповідно до ч. 2 цієї ж
статті підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору оренди
недійсним.

Зазначені істотні умови договору
передбачені також Типовим договором
оренди землі, затвердженим постановою
Кабінету Міністрів України № 220 від 03
березня 2004 року.

Відповідно до ст. 638 ЦК України, договір
є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягай згоди з усіх істотних
умов договору, істотними умовами
договору є умови про предмет договору,
умови, визначені законом як істотні бо
є необхідними Ял я договорів? даного
виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином
є дія особи, спрямована на набуття,
зміну або припинення цивільних прав та
обов'язків.

Відповідно до ч. З ст. 203 ЦК України
волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин являє собою
поєднання волі та волевиявлення. Воля
сторін полягає в їхній згоді взяти на
себе певні обов'язки, вона повинна бути
взаємною, двосторонньою і спрямованою
на досягнення певної мети.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України,
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203
цього Кодексу.

Відповідно до положень ст. 203 ЦК
України, зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
інтересам держави і суспільства, його
моральним засадам. Особа, яка вчиняє
правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі. Правочин має
вчинятися у формі, встановленій
законом. Правочин має бути спрямований
на реальне настання правових
наслідків, що обумовлені ним.

Частиною 1 ст. 20 Закону України «Про
оренду землі» у редакції, яка була
чинною на час виникнення спірних
правовідносин, передбачено, що
укладений договір оренди землі
підлягає державній реєстрації. Право
оренди земельної ділянки виникає з дня
державної реєстрації цього права
відповідно до закону, що регулює
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, учасники правочину, дійшовши
згоди щодо всіх істотних умов договору
оренди землі, складають і підписують
відповідний письмовий документ,
надаючи згоду встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та
обов'язки, на досягнення яких було
спрямоване волевиявлення учасників
при укладенні спірного договору,
набуваються після відповідної
державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обмежень» у редакції, яка
була чинною на час виникнення спірних
правовідносин, визначено, що державна
реєстрація речових прав на нерухоме
майно - офіційне визнання і
підтвердження державою фактів
виникнення, переходу або припинення
прав на нерухоме майно, обтяження таких
прав шляхом внесення відповідного
запису до Державного реєстру, тобто
реєстрацією є запис, фіксація фактів
або явищ з метою обліку та надання їм
статусу офіційно визнаних актів,
внесення до списку або книги обліку.

Волевиявлення є важливими чинником,
без якого неможливо вчинення
правочину, що узгоджується зі свободою
договору, установленою ст. 627 ЦК
України.

Своє волевиявлення на укладення
договору учасник правочину виявляє в
момент досягнення згоди з усіх
істотних умов, складання та скріплення
підписом письмового документа, в якому
фіксуються правові наслідків. Договір
оренди земельної ділянки підписано,
зареєстровано, претензій зі сторони
Орендодавця на адресу Орендаря -
Відповідача не надходило.

Окрім того, Орендодавець - ОСОБА_6,
померла ІНФОРМАЦІЯ_1, а права на
нерухоме майно, а саме: на орендовану
Відповідачем земельну ділянку,
отримала на підставі свідоцтва про
право на спадщину ОСОБА_5 - Позивач.

Відповідно до чинного законодавства
України, зміна власника земельної
ділянки (орендодавця) не є підставою
для припинення договору оренди землі.
Отже, успадкувавши пай, спадкоємець
перебирає на себе не тільки право
власності на неї, а й права та обов'язки,
які виникли у спадкодавця за договором.
Причому, до закінчення терміну оренди
новий власник не має права в
односторонньому порядку розірвати
договір.

Після переоформлення права власності
на земельну ділянку, спадкоємець може
забажати від орендаря внести зміни до
діючого договору оренди. Для заміни
пункту щодо особи орендодавця,
необхідно надати орендарю копію
свідоцтва про спадщину, копію
державного акту та копію документів, що
посвідчують особу нового власника
земельної ділянки, підписати додаткову
угоду до договору та обов'язково її
зареєструвати.

Однак, від Позивача не було отримано
жодних пропозицій щодо внесення змін
до діючого договору оренди земельної
ділянки. Орендна плата сплачувалася,
Позивач її отримувала своєчасно (а.с.
72-75).

За змістом ст. 3 ЦПК України та ст. 15 ЦК
України в порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право. Заявляючи позовні
вимоги про визнання недійсним договору
оренди землі позивачем не наведено і в
судовому засіданні представником
позивача не доведено, чим саме порушено
права позивача у зв'язку з
відсутністю в договорі оренди
вищевказаних істотних умов та
істотність таких порушень, тому
підстав для задоволення позовних вимог
судом не встановлено.

Оскільки підстав для визнання
недійсними договору оренди
земельної ділянки із зазначених вище
підстав судом не встановлено, тому
підстав для скасування оспорюваного
договору оренди землі та для
зобов'язання відповідача повернути
земельну ділянку не має.

На підставі викладеного суд приходить
до висновку про відмову у задоволенні
позовних вимог.

Щодо передачі в суборенду або на обмін
земельної ділянки Позивача, то даний
факт є надуманим та документально не
підтвердженим.

Пояснення або свідчення свідків є лише
припущенням та не відповідає
дійсності.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 203, 215, 627, 525, 526, 629, 651 ЦК України,
ст.ст. 13, 15 ЗУ «Про оренду землі», ст.ст.
10, 11, 60, 212-215, 224-233, 360-7 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш
И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_5 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Регул», третя особа -
відділ Держземагентства у
Софіївському районі Дніпропетровської
області, про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки
відмовити в повному обсязі як
необґрунтованих.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Повний текст рішення виготовлено 20
травня 2014 року.

Суддя:
О.В. Шумська