Справа № 640/1405/14-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2014 року Київський
районний суд м. Харкова у складі:

головуючого - судді Діденко С.А..,

при секретарі - Коломойцеві М.М.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у м. Харкові цивільну справу
за позовом ОСОБА_1 до ПАТ КБ «Надра»,
приватного нотаріуса Харківського
міського нотаріального округу ОСОБА_2 ,
третя особа: ТОВ «Рейкон» про визнання
недійсним договору купівлі-продажу
нежитлових приміщень, скасування
державної реєстрації договору
купівлі-продажу, та визнання права
власності, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до
відповідачів та просила суд визнати
недійсним Договір купівлі - продажу
нежитлових приміщень від 28.08.2013р.,
укладений між ПАТ «КБ «НАДРА» та ТОВ
«РЕЙКОН», посвідчений приватним
нотаріусом ХМНО ОСОБА_2 за реєстровим №
2647; скасувати державну реєстрацію
Договору купівлі - продажу нежитлових
приміщень від 28.08.2013р., укладеного між
ПАТ «КБ «НАДРА» та ТОВ «РЕЙКОН»,
посвідчений приватним нотаріусом ХМНО
ОСОБА_2 за реєстровим № 2647; визнати за
ОСОБА_1 право власності на нежитлові
приміщення 1-го поверху № 1-:-8 в літ. «В-5»
загальною площею 149,6 кв.м., які
розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Свої позовні вимоги вона
обгрунтувала тим, що 28.08.2013р. приватним
нотаріусом ХМНО ОСОБА_2 було посвідчено
договір купівлі - продажу нежитлових
приміщень укладеного між ПАТ «КБ
«НАДРА» та ТОВ «РЕИКОН», предметом
якого є нежитлові приміщення 1-го
поверху № 1-8, загальною площею 154,8 кв.м.
в літ. «А-5», які розташовані за адресою:
АДРЕСА_1 (далі - Договір купівлі-продажу
від 28.08.2013 р.), який було зареєстровано у
реєстрі за № 2647. Вартість нежитлових
приміщень за договором купівлі-продажу
від 28.08.2013р. становить 1 800 000,00грн.
Договір купівлі - продажу від 28.08.2013р.
було укладено та нотаріально
посвідчено приватним нотаріусом ХМНО
ОСОБА_2 з грубим порушенням
законодавства . Договір купівлі -
продажу нежитлових приміщень,
посвідченого 28.08.2013р. ПН ХМНО ОСОБА_2 від
28.08.2013p., зареєстрований в реєстрі за №
2647, було укладено між ПАТ «КБ «Надра» та
ТОВ «РЕЙКОН» на підставі заочного
рішення Київського районного суду м.
Харкова від 19.08.2010р. по справі № 2-1960/10/08.
19.08.2010 p. Київський районний суд м.
Харкова ухвалив заочне рішення, яким в
рахунок погашення заборгованості
ОСОБА_1 за договором кредитної лінії №
6/5/2007/840-КЛ/739 від 05.07. 2007р. у сумі
3977248,72грн., а також судових витрат по
сплаті судового збору в сумі 1700,00грн. та
витрат на інформаційно-технічне
забезпечення судового розгляду справи
в сумі 120,00грн., звернути стягнення на
предмет іпотеки згідно з договором
іпотеки № 6/5/2007/980-1/740 від 05.07.2007р., а саме:
на нерухоме майно, нежитлові
приміщення 1-го поверху № 1-8 в літ. «А-5»
загальною площею 154,8 кв. м., що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, які
належать ОСОБА_1 на праві власності,
шляхом їх продажу ВАТ КБ «Надра» від
свого імені будь-якій особі-покупцеві,
на умовах та порядку, передбаченому ст.
38 Закону України «Про іпотеку». Суд при
задоволенні позову ВАТ КБ «Надра» до
ОСОБА_1 про звернення стягнення на
предмет іпотеки, ухвалив заочне
рішення від 19.08.2010р. по справі № 2-1960/10/08,
в якому, всупереч вимогам ст.39 Закону
України «Про іпотеку», не зазначив
початкової ціни предмета іпотеки для
його подальшої реалізації. Враховуючи
вищезазначені обставини ОСОБА_1 02.08.2013р.
до Київського районного суду м. Харкова
було подано заяву про перегляд
заочного рішення Київського районного
суду м. Харкова від 19.08.2010р. по справі №
2-1960/10/08 та клопотання про поновлення
строку на подання заяви про перегляд
заочного рішення. Ухвалою Київського
районного суду м. Харкова від 08.08.2013р. по
справі № 640/12929/13-ц було поновлено строк
на подання заяви про перегляд заочного
рішення Київського районного суду м.
Харкова від 19.08.2010 р. по справі . Заяву
відповідача ОСОБА_1 про перегляд
заочного рішення Київського районного
суду м. Харкова від 19.08.2010р. року було
залишено без задоволення. Рішенням
Апеляційного суду Харківської області
від 12.09.2013 р. по справі № 2-1960/10/08 заочне
рішення Київського районного суду м.
Харкова від 19.08.2010р. було змінено, та
визначено початкову ціну продажу
нежитлових приміщень №№ 1-8, загальною
площею 154,8 кв.м. будівлі літер «А-5»,
першого поверху по АДРЕСА_1 у розмірі 3
517 830 грн. ПАТ «КБ «Надра» знаючи, про те
що з 08.08.2013 р. (день винесення Ухвали про
поновлення строку на подання заяви про
перегляд заочного рішення) заочне
рішення Київського районного суду не
э чинним проігнорувало цей факт та
навмисно, до розгляду справи
Апеляційним судом Харківської області,
28.08.2013 р. уклало з ТОВ «РЕЙКОН» Договір
купівлі - продажу № 2647 від 28.08.2013 на
підставі не чинного (на той час)
заочного рішення Київського районного
суду м. Харкова від 19.08.2010р. по справі №
2-1960/10/08.

Відповідно до п. 1.2. Договору
іпотеки № 6/5/2007/980-1/740 від 05.07.2007р.

заставна вартість предмету іпотеки
складає 3517830,0грн., що в еквіваленті

при перерахуванні на долари США по
офіційному курсу НБУ на день прийняття

Предмету іпотеку у іпотеку складає 696
600,00 доларів США.

Відповідно до Рішення
Апеляційного суду Харківської області
від 12.09.2013р. по справі № 2-1960/10/08
початкова ціна продажу нежитлових
приміщень №№ 1-8, загальною площею 154,8
кв.м. будівлі літер «А-5», першого
поверху по АДРЕСА_1 зазначена у розмірі
3 517 830 грн. За весь період з моменту
укладення між ВАТ «КБ Надра» та ОСОБА_1
договору іпотеки № 6/5/2007/980-1/740 від 05.07.2007
p., єдиною узгодженою ціною між
сторонами була заставна вартість
предмету іпотеки, зазначена саме даним
договором, яка складала 3 517 830 грн. В
ідповідно до пунктів 2.7-2.11 глави 2
розділу II Порядку вчинення
нотаріальних дій нотаріусами України
(затвердженого наказом МЮУ № 296/5 від
22.02.2012 p., зареєстрованого в МЮУ 22.02.2012 р.
за № 282/20595) якщо рішенням суду або
договором про задоволення вимог
іпотекодержателя передбачено право
іпотекодержателя на продаж предмета
іпотеки будь-якій особі-покупцеві,
посвідчення таких договорів
здійснюється за загальними правилами
посвідчення договорів відчуження. Для
посвідчення такого договору
іпотекодержатель зобов'язаний за 30
днів до укладення договору
купівлі-продажу письмово повідомити
іпотекодавця та всіх осіб, які мають
зареєстровані в установленому законом
порядку права чи вимоги на предмет
іпотеки, про свій намір укласти такий
договір. Іпотекодержатель має
документально підтвердити нотаріусу,
що він повідомив осіб, які мають
зареєстровані в установленому законом
порядку права чи вимоги на предмет
іпотеки, відповідно до витягу з
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно. Особи, які виявили
бажання придбати предмет іпотеки
(відмовитися від права купівлі),
повинні в 30-денний строк з дня
одержання повідомлення щодо наміру
продажу письмово повідомити
іпотекодержателя або нотаріуса про
свій намір. Особа набуває переважне
право на придбання предмета іпотеки в
іпотекодержателя з дня отримання
іпотекодержателем повідомлення про
згоду на купівлю предмета іпотеки. Якщо
в установлений строк відповідь на
повідомлення від осіб, які мають право
переважної купівлі предмета іпотеки,
не надійшла, нотаріус вправі
посвідчити договір купівлі-продажу
предмета іпотеки будь-якій іншій особі
на розсуд іпотеко держателя. Якщо
особа, яка висловила згоду придбати
предмет іпотеки, ухиляється або з інших
причин не вчиняє дій до укладення
договору купівлі-продажу предмета
іпотеки з іпотекодержателем протягом
п'яти днів після закінчення 30-денного
строку, встановленого для надання
такої згоди, вона втрачає право на
придбання предмета іпотеки. Це право
переходить до інших осіб, які висловили
намір придбати предмет іпотеки,
відповідно до пріоритету їх прав і
вимог. Якщо повідомлень про згоду на
придбання предмета іпотеки надійшло
декілька, право на придбання предмета
іпотеки в іпотекодержателя належить
особі, яка має вищий пріоритет своїх
зареєстрованих прав чи вимог. Нотаріус
має право посвідчити договір
купівлі-продажу предмета іпотеки іншій
особі за наявності відомостей про те,
що інші особи, які мають зареєстровані
в установленому законодавством
порядку права чи вимоги на предмет
іпотеки, відмовились одержати
надіслані на їх адресу повідомлення
про намір продати предмет іпотеки. Про
цю обставину повинна свідчити зроблена
на зворотному повідомленні відмітка
органу зв'язку. Договір купівлі-продажу
предмета іпотеки сторонній особі може
бути посвідчений також у разі, якщо
адреси інших осіб, які мають
зареєстровані в установленому законом
порядку права чи вимоги на предмет
іпотеки, невідомі. Правовстановлюючими
документами на нежитлові приміщення
1-го поверху № 1-8, загальною площею 154,8
кв.м. в літ. «А-5», які розташовані за
адресою: АДРЕСА_1 є дублікат Договору
купівлі-продажу нежитлової будівлі,
посвідченого приватним нотаріусом
ХМНО ОСОБА_4 09.11.2006р. за реєстровим № 8218,
дублікат виданий приватним нотаріусом
ХМНО ОСОБА_4 01.11.2012 р. за реєстровим № 4693.
Договір купівлі-продажу
нежитлових приміщень було посвідчено
28.08.2013р. приватним нотаріусом ХМНО
ОСОБА_2 та зареєстровано в реєстрі за №
2647 без документів,які підтверджують
право власності на відчужуване майно,
що грубо суперечить ст.55 Закону України
«Про нотаріат» та п.п.1.1-1.2 глави 2
розділу II Порядку вчинення

нотаріальних дій нотаріусами України.
Дублікат Договору купівлі-продажу
нежитлової будівлі, посвідченого ПН
ХМНО ОСОБА_5 09.11.2006р. за реєстровим № 8218,
дублікат виданий ПН ХМНО ОСОБА_4 01.11.2012
р. за реєстровим № 4693, не було долучено
до примірника правочину та не було
залишено у нотаріальній справі, що
суперечить п.3 глави 7 розділу І Порядку
вчинення нотаріальних дій нотаріусами
України. Оригінал Дублікату Договору
купівлі-продажу нежитлової будівлі,
посвідченого ПН ХМНО ОСОБА_5 09.11.2006р. за
реєстровим №8218, дублікат виданий ПН

ХМНО ОСОБА_4 01.11.2012р. за реєстровим №4693,
на теперішній час не

міститься в нотаріальній справі тому,
що знаходиться у ОСОБА_1
Іпотекодержатель в особі ПАТ «КБ
«Надра», всупереч вимогам ст. 39 Закону
України «Про іпотеку», пунктів 2.7-2.11
глави 2 розділу II Порядку вчинення
нотаріальних дій нотаріусами України
допустив порушення: не повідомив
іпотекодавця - ОСОБА_1 про свій намір
укласти договір купівлі - продажу;
здійснив продаж юридичній особі - ТОВ
«РЕЙКОН», не повідомляючи ОСОБА_1 яка
має переважне право на придбання
предмета іпотеки у іпотекодержателя;
реалізувавши предмет іпотеки, не
надіслав іпотекодавцю - ОСОБА_1 звіт про
розподіл коштів від продажу предмета
іпотеки.

У судовому засіданні представник
позивача свої позивні вимоги
підтримав.

Відповідач -представник ПАТ КБ
«Надра» у судовому засіданні позов не
визнав , надав заперечення на позов , де
посилався на те, що договір
купівлі-продажу нежитлових приміщень
від 28.08.2013 р. з ТОВ «Рейкон » здійснено
на підставі заочного рішення
Київського районного суду м.Харкова
від 19.08.2010 р. про звернення стягнення на
предмет іпотеки в порядку
забезпечення погашення
заборгованості ОСОБА_1 за кредитним
Договором. Відповідне рішення в
частині звернення стягнення на
предмет іпотеки залишено апеляційним
судом без змін. Визначення в ухвалі
апеляційного суду початкової ціни
об'єкта нерухомості такою, що
відрізняється від продажної не вважає
підставою для визнання договору
купівлі-продажу недійсним.

Відповідач - представник
приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_2 у
судовому засіданні позов не визнав ,
посилався на те, що правочин було
посвідчено на підставі рішення суду
про звернення стягнення на предмет
іпотеки у відповідності до вимог
діючого законодавства , в позові
просив відмовити.

Третя особа ТОВ «Рейкон » в
судове засідання не з'явився , про час і
місце судового засідання був
повідомлений належним чином ,
клопотання про відкладення розгляду
справи не заявляв.

Суд, вислухавши пояснення сторін
по справі, вчинивши дослідження
матеріалів справи, вважає, що позов
задоволенню не підлягає за наступних
підстав.

Судом встановлено, що
заочним рішенням Київського райсуду
м.Харкова від 19.08.2010р. було задоволено
позовні вимоги ВАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1
і в рахунок погашення заборгованості
за договором кредитної лінії №
6/5/2007/840-КЛ/739 від 05.07. 2007р. у сумі 3977248
,72грн., а також судових витрат по сплаті
судового збору в сумі 1700,00грн. та витрат
на інформаційно-технічне забезпечення
судового розгляду справи в сумі
120,00грн., було звернуто стягнення на
предмет іпотеки згідно з договором
іпотеки № 6/5/2007/980-1/740 від 05.07.2007р., а саме:
на нежитлові приміщення 1-го поверху №
1-8 в літ. «А-5» загальною площею 154,8 кв. м.,
що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, які
належать ОСОБА_1, шляхом їх продажу ВАТ
КБ «Надра» від свого імені будь-якій
особі-покупцеві, на умовах та порядку,
передбаченому ст. 38 Закону України «Про
іпотеку» (а.с.140-142).

28.08.2013 р. приватний нотаріус ОСОБА_2
посвідчила договір купівлі-продажу за
яким ПАТ КБ «Надра» на підставі
заочного рішення Київського районного
суду від 19.08.2010р здійснив відчуження на
користь ТОВ «Рейкон » нежитлових
приміщень 1-го поверху № 1-:-8, загальною
площею 154,8 кв.м. в літ. «А-5», які
розташовані за адресою: АДРЕСА_1 за
ціною 1800000 грн.

(а.с.129)

02.08.2013р. ОСОБА_1 подала до
Київського райсуду м.Харкова
клопотання про поновлення строку на
подання заяви про перегляд заочного
рішення від 19.08.2010р. (а.с.29-31, 32-37).

Заяву ОСОБА_1 про перегляд
заочного рішення Київського райсуду
м.Харкова від 19.08.2010р. по цивільній
справі за позовом ВАТ КБ «Надра» до
ОСОБА_1 про звернення стягнення на
предмет іпотеки було залишено без
задоволення. (а.с.38-40).

Рішенням колегії судової палати з
цивільних справ апеляційного суду
Харківської обл.. від 12.09.2013р. Заочне
рішення Київського райсуду м.Харкова
від 19.08.2010р. змінено, а саме зазначено
початкову ціну продажу нежитлових
приміщень №№1-:-8 загальною площею
154,8кв.м. будівлі літ. «А-5» першого
поверху по АДРЕСА_1 у розмірі 3517830грн. В
інший частині рішення суду залишено
без змін. (а.с.41-43).

Рішення суду про звернення стягнення
на предмет іпотеки набрало законної
сили чим підтверджено право іпотеко
держателя в особі КБ «Надра» на
задоволення вимог щодо погашення
заборгованості за рахунок іпотечного
майна.

Позивач вимагає визнання договору
купівлі-продажу нежитлових приміщень
від 28.08.2013 р. укладеного ПАТ КБ «Надра »
з ТОВ «Рейкон » недійсним з підстав ч.3
ст.215 ЦК України та скасування його
реєстрацію.

Відповідно до ч.1,3 ст.215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог ,
які встановлені частиною 1-3, 5,6 ст.203
цього Кодексу. Якщо недійсність
правочину прямо не встановлена
законом, але одна із сторін або інша
заінтересована особа заперечує його
дійсність на підставах, встановлених
законом, такий правочин може бути
визнаний судом недійсним (оспорюваний
правочин) (ч. З ст. 215 ЦК України).

Доводи позивача щодо недійсності
правочину обґрунтовуються тим, що
продаж предмету іпотеки здійснено за
ціною нижчою від , тієї, що визначена в
рішенні апеляційного суду від 12.09.2013
року в якості початкової, та без
отримання даних щодо згоди(чи не згоди
) власника придбати нерухоме майно за
визначеною ціною .

Відповідно до ст. 38 Закону
України «Про іпотеку» дії щодо
продажу предмета іпотеки та
укладання договору купівлі-продажу
здійснюються іпотекодержателем від
свого імені, на підставі іпотечного
договору, який містить застереження
про задоволення вимог
іпотекодержателя, що передбачає
право іпотекодержателя на продаж
предмета іпотеки, без необхідності
отримання для цього будь-якого
окремого уповноваження іпотекодавця.
Ціна продажу предмета іпотеки
встановлюється за згодою між
іпотекодавцем і іпотекодержателем
або на підставі оцінки майна

суб'єктом оціночної діяльності, на
рівні, не нижчому за звичайні ціни на
цей вид майна. У разі невиконання
цієї умови іпотекодержатель несе
відповідальність перед іншими особами
згідно з пріоритетом та розміром їх
зареєстрованих прав чи вимог та перед
іпотекодавцем в останню чергу за
відшкодування різниці між ціною
продажу предмета іпотеки та
звичайною ціною на нього.

Таким чином,
невідповідність ціни продажу
предмету іпотеки не тягне за собою
недійсність самого правочину, а є лише
підставою для вирішення питання щодо
відшкодування завданої шкоди .

В якості підстав для визнання договору
купівлі-продажу недійсним позивачем
наведені дані про порушення з боку
приватного нотаріуса порядку за яким
він мав перевірити наявність
підтвердження заходів з боку
відповідача- КБ «Надра » щодо
письмового повідомлення іпотекодавця
, в даному випадку позивача, про намір
здійснити продаж предмета іпотеки .

Відповідно до ст.33 Закону
України «Про іпотеку» звернення
стягнення на предмет іпотеки
здійснюється на підставі рішення суду.

Відповідно до ст.38 Закону
України «Про іпотеку» якщо рішення
суду або договір про задоволення
вимог іпотекодержателя (відповідне
застереження в іпотечному договорі)
передбачає право іпотекодержателя на
продаж предмета іпотеки будь-якій
особі-покупцеві, іпотекодержатель
зобов'язаний за 30 днів до укладення
договору купівлі-продажу письмово
повідомити іпотекодавця та всіх осіб,
які мають зареєстровані у
встановленому законом порядку права чи
вимоги на предмет іпотеки, про свій
намір укласти цей договір. У разі
невиконання цієї умови
іпотекодержатель несе
відповідальність перед такими
особами за відшкодування завданих
збитків.

Судом встановлено, що 23.08.2011
року відповідне повідомлення було
направлено ВАТ КБ «Надра» на адресу
ОСОБА_1 , але воно не було отримано
позивачем з причин закінчення терміну
зберігання.
(а.с.149-150)

Таким чином відповідач ВАТ
КБ «Надра» вжив усі можливі і залежні
від нього заходи щодо повідомлення
іпотекодавця про розпочату процедуру
звернення стягнення на предмет
іпотеки .

Відповідно до ст. 49 Закону
«Про нотаріат » нотаріус відмовляє у
вчиненні нотаріальних дій, якщо
вчинення такої дії суперечить
законодавству України ; не подано
відомості (інформацію) та документи
необхідні для вчинення нотаріальних
дій.

Відповідно до матеріалів
нотаріальної справи нотаріусу були
представлені іпотечний договір
укладений ВАТ КБ «Надра» з ОСОБА_1 , в
якому міститься застереження щодо
можливості звернення стягнення на
предмет іпотеки у випадку невиконання
забов'язань за кредитним договором;
заочне рішення суду про звернення
стягнення на предмет іпотеки і
повідомлення ОСОБА_1 про початок
процедури звернення стягнення.

Докази , які б свідчили про
відсутність підстав у приватного
нотаріуса для посвідчення договору
купівлі-продажу від 28.08.2013 року суду не
надано.

Відповідно до ст.204 ЦК
України правочин є правомірним, якщо
його недійсність прямо не встановлена
законом або якщо він не визнаний судом
недійсним.

Суд вважає , що позивачем не надано
доказів недійсності правочину від
28.08.2013 року. з відчуження ПАТ КБ
«Надра» предмету іпотеки ,який
засвідчено приватним нотаріусом
ОСОБА_2

Водночас, позивачу роз'яснюється право
звернення до суду з приводу
відшкодування шкоди від продажу
предмету іпотеки нижче за початкову
ціну шляхом звернення до суду з
відповідним позовом.

Керуючись ст.ст.10,11,60,208-218 ЦПК
України, ст.ст.38,39 Закону України «По
іпотеку», ст.ст.46,49,55 Закону України
«Про нотаріат», суд,-

ВИРІШИВ:

В позові ОСОБА_1 - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може
бути подана протягом 10 днів після його
проголошення. Особи, які брали участь у
справі, але не були присутні у судовому
засіданні під час його проголошення,
можуть подати апеляційну скаргу
протягом 10 днів з дня отримання копії
рішення.

СУДДЯ