Головуючий суду 1 інстанції - Посохов
Доповідач - Назарова М.В.
Справа № 428/8795/13-ц
Провадження № 22ц/782/1640/14
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2014 року
колегія суддів судової палати у
цивільних справах апеляційного суду
Луганської області у складі:

головуючого судді
Назарової М.В.

суддів Іванової
І.П., Фарятьєва С.О.

при секретарі
Солов'я А.М.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у залі судових засідань
апеляційного суду Луганської області

апеляційну скаргу Сєвєродонецької
міської ради Луганської області

на рішення Сєвєродонецького міського
суду Луганської області від 12 березня
2014 року

по справі за позовом ОСОБА_2 до
Сєвєродонецької міської ради
Луганської області про визнання
договору оренди землі недійсним, -

В С Т А Н О В
И Л А :

У жовтні 2013 року позивач звернувся до
суду із вказаним позовом, в якому
просив визнати недійсним договір
оренди землі № 629 від 29.07.2003 року,
укладений між нам як фізичною особою та
Сєвєродонецькою міською радою
Луганської області, щодо земельної
ділянки площею 0,0054 га, яка знаходиться
за адресою: АДРЕСА_1, з моменту його
укладення. В обґрунтування позову
посилався на те, що зазначений договір
оренди був укладений з порушенням
порядку, встановленого законодавством
України, оскільки не містить усіх
істотних умов, передбачених ч. 2 ст. 14
Закону України «Про оренду землі», а
саме: не визначений об'єкт нерухомого
майна, а також немає невід'ємної
частини договору - плану /схеми/
земельної ділянки. Фактично земельна
ділянка площею 0,0054 га за адресою:
АДРЕСА_2, фактично не існує в натурі.
Крім того, відповідно до положень ст. 42
Земельного кодексу України у
відповідача відсутнє право на передачу
в оренду прибудинкової території та
стягнення за користування нею плати. На
підставі вищевикладеного, просив суд
задовольнити позовні вимоги та визнати
недійсним договір оренди землі з
моменту його укладення.

Оскаржуваним рішенням суду першої
інстанції позов ОСОБА_2 до
Сєвєродонецької міської ради
Луганської області про визнання
договору оренди землі недійсним
задоволено: визнано недійсним договір
оренди земельної ділянки № 629 від 29.07.2003
року, укладений між фізичною особою
ОСОБА_2 та Сєвєродонецькою міською
радою з моменту його укладення;
стягнуто з Сєвєродонецької міської
ради Луганської області на користь
ОСОБА_2 судові витрати в сумі 229,40 грн.

В апеляційній скарзі апелянт просить
скасувати рішення суду та прийняти
нове, яким відмовити у задоволенні
позову ОСОБА_2 в повному обсязі,
стягнути з ОСОБА_2 на користь
Сєвєродонецької міськради судові
витрати в сумі 121,80 грн., оскільки судом
порушені норми матеріального та
процесуального права.

Вислухавши доповідь судді, розглянувши
справу у межах доводів апеляційної
скарги, перевіривши законність і
обґрунтованість рішення суду, колегія
суддів вважає апеляційну скаргу такою,
що не підлягає задоволенню з наступних
підстав.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України
законним і обґрунтованим є рішення,
коли суд виконав всі вимоги цивільного
судочинства, вирішив справу згідно із
законом на основі повного і всебічного
з'ясування обставин, на які сторони
посилаються як на підставу своїх вимог
і заперечень, підтверджених такими
доказами, які були досліджені у
судовому засіданні.

Як свідчать матеріали справи, спірні
правовідносини виникли між сторонами з
приводу дійсності укладеного між ними
договору оренди землі, оскільки
позивач заперечує існування самого
об'єкту оренди як істотної умови такого
договору.

Розглядаючи цей спір, судом першої
інстанції встановлено, що згідно
рішення Сєвєродонецької міської ради
№ 760 від 13.05.2003 року «Про передачу в
оренду земельної ділянки гр. ОСОБА_2»
вирішено: затвердити ОСОБА_2 проект
відведення земельної ділянки під
вбудоване приміщення для магазину
промислових товарів за адресою:
АДРЕСА_2; припинити Сєвєродонецькому
комунальному житлово-експлуатаційному
об'єднанню № 1 право оренди частини
земельної ділянки площею 0,0054 га з
розрахункової площі, яка закріплена за
житловим будинком АДРЕСА_2, після
вилучення площа земельної ділянки
складає 0,1629 га та передати в
довгострокову оренду, строком на 25
/двадцять п'ять/ років, гр. ОСОБА_2
земельну ділянку кадастровий №
:06:028:0014 площею 0,0054 га за адресою:
АДРЕСА_1, за рахунок земель СК ЖЕО № 1;
цільове призначення земельної ділянки
- землі змішаного використання /під
вбудоване приміщення для магазину
промислових товарів/. Зобов'язати СК
ЖЕО № 1 в двотижневий термін /після
затвердження цього рішення на черговій
ceciї міської ради/ нотаріально
посвідчити укладену у письмовій формі
додаткову угоду до договору оренди
земельної ділянки № 74 від 12.01.2002 р. та
надати для державної реєстрації в
міське управління земельних pecypciв;
зобов'язати гр. ОСОБА_2 в двотижневий
термін /після затвердження цього
рішення на ceciї міської ради/
нотаріально посвідчити укладений у
письмовій формі договорі оренди
земельної ділянки та надати для
державної реєстрації в міське
управління земельних pecypciв /а.с. 33/.

Згідно з договором оренди земельної
ділянки № 629 від 29 липня 2003 року
Сєвєродонецька міська рада на підставі
рішення виконкому Сєвєродонецької
міської ради за № 760 від 13.05.2003 року та
рішення ceciї Сєвєродонецької міської
ради за № 736 від 22.05.2003 року надала
ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку, яка
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1;
земельна ділянка площею 0,0054 га, цільове
призначення: землі змішаного
використання, грошова оцінка: 14456,88 грн.,
коефіцієнт орендної плати складає: 2,7;
на земельній ділянці знаходиться:
вбудоване приміщення для магазину;
договір укладається на строк до 29.07.2028
року включно, починаючи з дати
державної реєстрації договору оренди
/а.с. 7-8/.

Вказаний договір оренди належним чином
зареєстрований в книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі Сєвєродонецької міською радою за
№ 629 від 29 липня 2003 року, а також
посвідчений нотаріально, про що
свідчить відповідь заступника
міського голови № 1901 від 04.06.2013 року
/а.с. 10/.

Те, що йдеться саме про земельну
ділянку, на якій розташований
багатоквартирний будинок та яка
знаходиться в оренді у
Сєвєродонецького комунального
житлово-експлуатаційного об'єднання №
1 та закріплена за житловим
багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 як
прибудинкова територія, сторони
визнають, тому відповідно до ч. 1 ст. 61
ЦПК України вони не підлягають
доказуванню.

Відповідно до абз. 1 п. 1 Постанови
Пленуму Верховного Суду України № 9 від
06 листопада 2009 року «Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними»
цивільні відносини щодо недійсності
правочинів регулюються Цивільним
кодексом України, Земельним кодексом
України, Сімейним кодексом України,
Законом України від 12 травня 1991 року №
1023-ХІ «Про захист прав споживачів» /в
редакції Закону від 1 грудня 2005 року №
3161 -IV/, Законом України від 6 жовтня 1998
року № 161 -XIV «Про оренду землі» /в
редакції Закону від 2 жовтня 2003 року №
1211/ та іншими актами законодавства.

Відповідно до абз. 3 п. 2 Постанови
Пленуму Верховного Суду України № 9 від
06 листопада 2009 року «Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними»
відповідність чи невідповідність
правочину вимогам законодавства має
оцінюватися судом відповідно до
законодавства, яке діяло на момент
вчинення правочину.

Тому судом першої інстанції вірно до
даних правовідносин застосовано
законодавство, яке було чинним на
момент укладення спірного договору
земельної ділянки, а саме - Цивільний
кодекс Української РСР від 18.07.1963 року,
Закон України «Про оренду землі» від 06
жовтня 1998 року станом на день укладення
спірного договору оренди земельної
ділянки, Земельний кодекс України
станом на день укладення спірного
договору оренди земельної ділянки та
Положения про порядок встановлення та
закріплення меж прибудинкових
територій існуючого житлового фонду та
надання у спільне користування або
спільну власність земельних ділянок
для спорудження житлових будинків,
затверджене спільним наказом
Держкомзему Держжитлокомунгоспу,
Держкоммістобудування та Фонду
держмайна України від 05.04.1996 р. №31/30/53/396
станом на день укладення спірного
договору оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 41 ЦК Української РСР від
18.07.1963 року угодами визнаються дії
громадян і організацій, спрямовані на
встановлення, зміну або припинення
цивільних прав або обов'язків. Угоди
можуть бути односторонніми i дво - або
багатосторонніми /договори/.

Відповідно до абз. 1 ст. 48 ЦК Української
РСР від 18.07.1963 року недійсною є та угода,
що не відповідає вимогам закону, в тому
числі ущемлює особисті майнові права
неповнолітніх дітей.

Відповідно до абз. 1 ст. 59 ЦК Української
РСР від 18.07.1963 року угода визнана
недійсною і вважається недійсною з
моменту її укладення.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про
оренду землі», в редакції, що діяла
станом на час укладення оспорюваного
договору, оренда землі - це засноване на
договорі строкове, платне володіння i
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для здійснення
підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України
«Про оренду землі» об'єктами оренди є
земельні ділянки, що перебувають у
власності громадян та юридичних ociб
України, територіальних громад сіл,
селищ, міст /комунальній власності/,
держави.

Згідно ст. 12 Закону України «Про оренду
землі» договір оренди землі - це угода
сторін про взаємні зобов'язання,
відповідно до яких орендодавець за
плату передає орендареві у володіння i
користування земельну ділянку для
господарського використання на
обумовлений договором строк.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про
оренду землі» договір оренди земельної
ділянки укладається у письмовій формі.
Невід'ємною частиною договору оренди є
план /схема/ земельної ділянки.

Статтею 14 Закону України «Про оренду
землі» передбачено, що умови договору
оренди земельної ділянки не можуть
суперечити законам України. Істотними
умовами договору оренди земельної
ділянки є:

об'єкт оренди /місце розташування та
розмір земельної ділянки/;

термін договору оренди;

орендна плата /розмір, індексація,
форми платежу, терміни та порядок
внесения i перегляду/;

цільове призначення, умови
використання i збереження якості землі;

умови повернення земельної ділянки
орендодавцеві;

існуючі обмеження i обтяження щодо
використання земельної ділянки;

сторона /орендодавець чи орендар/, яка
несе ризик випадкового пошкодження або
знищення об'єкта оренди чи його
частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з
істотних умов, передбачених цією
статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7,
9, 13, 15 цього Закону є підставою для
відмови у державній реєстрації
договору оренди згідно зi статтею 18
цього Закону, а також для визнання
договору недійсним відповідно до
законів України.

Відповідно до п. 4.4 «Положення про
порядок встановлення та закріплення
меж прибудинкових територій існуючого
житлового фонду та надання у спільне
користування або спільну власність
земельних ділянок для спорудження
житлових будинків» частка власності
/користування/ земельної ділянки
кожного власника квартири /квартир/ чи
нежитлового приміщення у спільній
частковій власності визначається
відношенням загальної площі квартири
/квартир/ чи нежитлових приміщень, що
перебувають у його власності, до
спільної площі всіх квартир i
нежитлових приміщень будинку.
Виділення частки земельної ділянки
власникам квартир i нежитлових
приміщень в натурі та їх окреме
відчуження не допускається. Право
власності /користування/ на
прибудинкову територію /земельну
ділянку/ кожного співвласника будинку
визначається у свідоцтві про право
власності на частину будинку у вигляді
відповідної частки.

Частина 1 ст. 79 ЗК України в редакції, що
діяла станом на час укладення спірного
договору, передбачає, що земельна
ділянка - це частина земної поверхні з
установленими межами, певним місцем
розташування, з визначеними щодо неї
правами.

Статтею 42 ЗК України передбачено, що
земельні ділянки, на яких розташовані
багатоквартирні жилі будинки, а також
належні до них будівлі, споруди та
прибудинкові території державної або
комунальної власності, надаються в
постійне користування підприємствам,
установам i організаціям, які
здійснюють управління цими будинками.
У разі приватизації громадянами
багатоквартирного жилого будинку
відповідна земельна ділянка може
передаватися безоплатно у власність
або надаватись у користування
об'єднанню власників. Порядок
використання земельних ділянок, на
яких розташовані багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі
споруди та прибудинкові території,
визначається співвласниками. Розміри
та конфігурація земельних ділянок, на
яких розташовані багатоквартирні жилі
будинки, а також належні до них будівлі
споруди та прибудинкові території,
визначаються на підставі відповідної
землевпорядної документації.

На підставі викладеного судом
першої інстанції зроблений правильний
висновок про те, що надати в оренду або
у власність земельну ділянку для
обслуговування вбудованого чи
прибудованого приміщення в
багатоквартирному будинку неможливо,
оскільки неможливо створити об'єкт
земельних відносин - земельну ділянку,
не порушуючи єдиний комплекс
нерухомого майна, - виділити приміщення
будинку як окрему будівлю та надати
йому окрему адресу, яка необхідна для
визначення місця розташування
земельної ділянки як складової поняття
«земельна ділянка». Частина /частка/
земельної ділянки не може бути об'єктом
оренди землі, оскільки відповідно до
статті 3 Закону України «Про оренду
землі» об'єктом оренди землі є земельні
ділянки, що перебувають у власності
громадян, юридичних осіб, комунальній
та державній власності, а, отже,
укладення договору оренди землі
можливе лише на земельну ділянку із
зазначенням у ньому всіх часток, що
належать до неї, та відповідно всіх
орендарів.

Довід апеляційної скарги про
посилання суду на відсутність у
договорі плану /схеми/ земельної
ділянки як підстави для визнання цього
договору оренди земельної ділянки не
спростовує правильних висновків суду,
адже відповідно до ч. 6 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» проект
відведення земельної ділянки є
невід'ємним додатком до договору
оренди землі.

А невід'ємною частиною договору
оренди землі відповідно до ч. 2 ст. 13
Закону України «Про оренду землі» є
план /схема/ земельної ділянки,
відсутність якої була встановлена
судом першої інстанції. А відповідно до
ч. 3 ст. 14 Закону України «Про оренду
землі» дане порушення є підставою для
визнання договору недійсним.

Як не спростовує правильних
висновків суду про недійсність
договору і посилання апелянта на те, що
до теперішнього часу є чинним рішення
Органу місцевого самоврядування, на
підставі якого було укладено
оспорюваний договір, оскільки для
правильного вирішення спору про
визнання недійсним договору оренди
суттєве значення має з'ясування
правового режиму спірної земельної
ділянки.

Таким чином, висновок суду першої
інстанції про задоволення позовних
вимог відповідає вимогам закону, а
підстави для зміни або скасування
рішення суду першої інстанції за
доводами апеляційної скарги відсутні.

Відповідно до вимог ст. 308 ЦПК України
апеляційний суд відхиляє апеляційну
скаргу і залишає рішення без змін, якщо
визнає, що суд першої інстанції ухвалив
рішення з додержанням норм
матеріального та процесуального права.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 308 ЦПК України,
колегія суддів, -

У Х В
А Л И Л А:

Апеляційну скаргу Сєвєродонецької
міської ради Луганської області
відхилити.

Рішення Сєвєродонецького міського
суду Луганської області від 12 березня
2014 залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає
законної сили з моменту її
проголошення та може бути оскаржена в
касаційному порядку безпосередньо до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом 20 днів.

Головуючий:

Судді: