Апеляційний суд
Житомирської області
Справа №295/4635/13-ц
Головуючий у 1-й інст.
Болейко Андрій Петрович
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

20 травня 2014 року колегія суддів судової
палати з розгляду цивільних справ
апеляційного суду Житомирської
області в складі:

головуючого судді
Якухно О.М.

суддів
Жигановської О.С., Коломієць О.С.

з участю секретаря

судового засідання
Крижанівської М.М.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Житомирі
цивільну справу за позовом Товариства
з обмеженої відповідальності «Росток»
до ОСОБА_2, треті особи: Товариство з
обмеженою відповідальністю «Оскар»,
Публічне акціонерне товариство
акціонерний банк «Укргазбанк», про
визнання недійсним договору
купівлі-продажу нежилого приміщення,
встановлення нікчемності договору та
скасування прав власності за
апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення
Богунського районного суду м. Житомира
від 13 березня 2014 року,-

встановила:

У квітні 2013 року Товариство з обмеженою
відповідальністю «Росток» (далі - ТОВ
«Росток») звернулося з позовом до
відповідача. З уточненням своїх
позовних вимог просило визнати договір
купівлі-продажу нежитлового
приміщення літери «А» загальною площею
1115,20 кв.м., що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1, укладеного 16.09.2011 року між ТОВ
«Росток» і ОСОБА_2, недійсним та
встановити його нікчемність і
скасувати у Державному реєстрі
правочинів прав власності на нерухоме
майно записи про реєстрацію права
власності на це нежитлове приміщення
за ОСОБА_2.

Зазначало, що 16.09.2011 року між ТОВ
«Росток» та ОСОБА_2 було укладено
договір купівлі-продажу нежитлового
приміщення площею 1115,20 кв.м., що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, яке в
подальшому було реалізовано на
прилюдних торгах ОСОБА_3.

Рішенням господарського суду
Житомирської області від 02.07.2012 року
визнано недійсним договір
купівлі-продажу спірного приміщення
між Товариством з обмеженою
відповідальністю "Оскар" (далі - ТОВ
«Оскар») та ТОВ «Росток» з підстав, що
останнє перебувало в іпотеці у
Акціонерного банку «Синтез», яке
переуступило свої права за договором
іпотеки Публічному акціонерному
товариству Акціонерний банк
«Укргазбанк» (далі - ПАТ АБ
«Укргазбанк»). Зазначеним судовим
рішенням встановлено, що нежитлове
приміщення за адресами: АДРЕСА_2 та
АДРЕСА_1, є тим само приміщенням, але
реконструйованим.

Оскільки приміщення перебувало в
іпотеці, то воно не могло бути
відчужене без згоди іпотекодержателя,
а тому спірний договір є недійсним та
нікчемним.

Рішенням Богунського районного суду м.
Житомира від 13 березня 2014 року позов
задоволено частково. Встановлено
нікчемність договору купівлі-продажу
нежитлового приміщення літери «А»
загальною площею 1115,20 кв.м., що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1,
укладеного 16.09.2011 року між ТОВ «Росток»
і ОСОБА_2. Скасовано у Державному
реєстрі правочинів прав власності на
нерухоме майно записи про реєстрацію
права власності на нежитлове
приміщення літери «А» загальною площею
1115,20 кв.м., що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1 за ОСОБА_2. В решті позовних
вимог відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням
відповідач ОСОБА_2 подав апеляційну
скаргу, в якій просить рішення першої
інстанції скасувати та ухвалити нове,
яким відмовити у задоволенні позовних
вимог. Вважає дане рішення винесене з
порушенням норм матеріального і
процесуального права та без
дослідження матеріалів справи, що
призвело до винесення незаконного
рішення. Посилається на те, що
рішеннями судів вже відмовлялося у
визнанні договору купівлі-продажу
недійсним та його розірванні. Він
придбав приміщення, за яке сплатив
кошти, і у реєстрі заборон воно не
перебувало, тобто він є добросовісним
набувачем.

Перевіривши законність та
обґрунтованість рішення судді першої
інстанції, колегія суддів приходить до
висновку, що апеляційна скарга
підлягає частковому задоволенню.

Так, судом встановлено, що 10 серпня 2011
року ТОВ «Росток» придбало за
договором купівлі-продажу у ТОВ
«Оскар» нежитлове приміщення літери
«А» загальною площею 1115,2 кв.м., що
знаходиться за адресою : АДРЕСА_1.

16 вересня 2011 року між ТОВ «Росток» та
ОСОБА_2 укладено договір
купівлі-продажу вказаного нежитлового
приміщення, за яким перше продало, а
другий придбав у власність останнє.

11 січня 2013 року спірне нежитлове
приміщення було придбано на прилюдних
торгах ОСОБА_3.

Рішенням господарського суду
Житомирської області від 02 липня 2012
року, яке набрало законної сили, у
справі № 7/5007/711/12 визнано недійсним
договір купівлі-продажу нежитлового
приміщення, літера «А», цегляне,
загальною площею 1115,2 м.кв., що
знаходиться за адресою АДРЕСА_1,
укладений 10.08.2011 року між ТОВ «Оскар» та
ТОВ «Росток», посвідчений приватним
нотаріусом Житомирського міського
нотаріального округу ОСОБА_4 та
зареєстрованого в реєстрі за №8706.

В своєму рішення господарський суд
встановив наступне.

06 липня 2007 року між Акціонерним банком
"Синтез" та Товариством з обмеженою
відповідальністю "Оскар" укладено
договір кредитної лінії № 060707/5, згідно
якого банк відкрив кредитну лінію, що
не відновлюється, відповідно до якої
надає ТОВ "Оскар" кредит в сумі 900000
(дев'ятсот тисяч) доларів США 00 центів.
Строк дії кредитної лінії з 06 липня 2007
року по 05 липня 2010 року включно.

09 липня 2007 року між Акціонерним банком
"Синтез" (Іпотекодержатель) та ТОВ
"Оскар" (Іпотекодавець) на забезпечення
виконання кредитного договору від 06
липня 2007 року № 060707/5 укладено договір
іпотеки. Відповідно до вищезгаданого
договору ТОВ "Оскар", як іпотекодавець,
передав в іпотеку належне Товариству
нерухоме майно - нежитлове приміщення
за адресою : АДРЕСА_2. Іпотека цього
нежитлового приміщення була
зареєстрована в Державному реєстрі
іпотек 09 липня 2007 року за номером 5264167
(реєстраційний номер прав власності на
нерухоме майно - 17559698).

12 лютого 2009 року між ВАТ АБ "Укргазбанк"
(Новий кредитор) та АБ "Синтез"
(Первісний кредитор) укладено договори
відступлення прав за кредитним
договором. В послідуючому між цими ж
сторонами укладено договір
відступлення прав за договором іпотеки
від 12 лютого 2009 року.

Будучи власником нежитлового
приміщення, ТОВ "Оскар" провело його
ремонт та реконструкцію, в результаті
чого збільшилася площа нежитлового
приміщення до 1115,20 м.кв.. Згідно листа
Управління містобудування,
архітектури та дизайну міського
середовища Житомирської міської ради
за вих. №604/12 від 20.06.11р. будівлі ТОВ
"Оскар" надано уточнену адресу: АДРЕСА_1.
У зв'язку з уточненням адреси та
проведеною реконструкцією нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1, КП "Житомирське
обласне міжміське бюро технічної
інвентаризації " виготовлений новий
технічний паспорт на дане нежитлове
приміщення. При цьому реєстраційний
номер 17559698, номер запису - 14057, в книзі 183,
в реєстрі прав власності на нерухоме
майно, залишився той же самий, тобто
судом встановлено тотожність
нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 та
АДРЕСА_1, яке перебувало в іпотеці.

Встановивши порушення вимог ст.17
Закону України «Про заставу»,
господарський суд визнав договір
недійсним.

Задовольняючи частково позов, суд
виходив з того, що продаж майна, яка
перебуває в іпотеці, без згоди
іпотекодержателя тягне за собою
недійсність правочину, що встановлено
ч.3 ст.12 Закону України «Про іпотеку», а
тому договір є нікчемним відповідно до
ст.215 ЦК України. Оскільки договір є
нікчемним, то покупець не набув право
власності і реєстрація права власності
на нього підлягає скасуванню.

Колегія суддів частково погоджується з
такою думкою суду, зважаючи на таке.

Відповідно до ст.23 Закону України «Про
іпотеку» (далі - Закон) у разі переходу
права власності (права
господарського відання) на предмет
іпотеки від іпотекодавця до іншої
особи, у тому числі в порядку
спадкування чи правонаступництва,
іпотека є дійсною для набувача
відповідного нерухомого майна, навіть
у тому випадку, якщо до його відома не
доведена інформація про обтяження
майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності
на предмет іпотеки, набуває статус
іпотекодавця і має всі його права і
несе всі його обов'язки за іпотечним
договором у тому обсязі і на тих умовах,
що існували до набуття ним права
власності на предмет іпотеки.

Недійсність правочину щодо відчуження
іпотекодавцем переданого в іпотеку
майна або його передачі в наступну
іпотеку, спільну діяльність, лізинг,
оренду чи користування без згоди
іпотекодержателя встановлена ч.3 ст.12
Закону України «Про іпотеку».

Із досліджених матеріалів вбачається,
що при укладенні договору
купівлі-продажу між ТОВ «Оскар» та ТОВ
«Росток», який в послідуючому визнаний
судом недійсним з підстав продажу
іпотечного майна без згоди
іпотекодержателя, не попередив про
перебування майна в іпотеці, а тому
права та обов'язки іпотекодавця
перейшли до покупця, який в
послідуючому відчужив його ОСОБА_2 без
згоди іпотекодержателя.

Недійсність правочину щодо відчуження
іпотекодавцем переданого в іпотеку
майна або його передачі в наступну
іпотеку, спільну діяльність, лізинг,
оренду чи користування без згоди
іпотекодержателя встановлена ч.3 ст.12
Закону України «Про іпотеку».

Згідно із ст.215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

В пункті 4 постанови Пленуму Верховного
суду України «Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» від 06 листопада
2009 року за №9 роз'яснено, що судам
відповідно до статті 215 ЦК необхідно
розмежовувати види недійсності
правочинів: нікчемні правочини - якщо
їх недійсність встановлена законом, та
оспорювані - якщо їх недійсність прямо
не встановлена законом, але одна із
сторін або інша заінтересована особа
заперечує їх дійсність на підставах,
встановлених законом.

Вимога про встановлення нікчемності
правочину підлягає розгляду в разі
наявності відповідного спору. Такий
позов може пред'являтися окремо, без
застосування наслідків недійсності
нікчемного правочину. У цьому разі в
резолютивній частині судового рішення
суд вказує про нікчемність правочину
або відмову в цьому (п.5 постанови).

Отже, оскільки недійсність правочину
про відчуження спірного нежитлового
приміщення без згоди іпотекодержателя
встановлена законом (ст.12 Закону), то
оспорений договір купівлі продажу від
16 вересня 2011 року є нікчемним, що
підлягало встановленню судом при
наявності спору між сторонами
договору.

Судом правильно враховано норми
матеріального права та ухвалено
законне рішення про встановлення
нікчемності правочину та відмову у
задоволенні вимог про визнаяння
правочину недійсним.

Однак, при задоволенні вимоги щодо
скасування державної реєстрації права
власності за ОСОБА_2, судом не враховано
наступне.

За змістом позовної заяви, в якій
позивач посилається на ст.26 Закону
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень», позивач просив скасувати у
Державному реєстрі прав власності на
нерухоме майно запис про реєстрацію
права власності на спірне приміщення
за ОСОБА_2, однак помилково зазначив
назву цього реєстру як «Державний
реєстр правочинів прав власності»,
хоча реєстр правочинів є окремим
реєстром.

Суд не звернув на це увагу і
задовольнив вимогу, скасувавши право
власності за ОСОБА_2 у неіснуючому
реєстрі.

При цьому, суд звертає увагу і на таке.

Відповідно до ст.346 ЦК України право
власності припиняється у разі
відчуження власником свого майна,
звернення стягнення на майно за
зобов'язанням власника.

За змістом Закону України «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень»
власність реєструється за останнім
власником і скасування права власності
за попереднім власником, який відчужив
майно, не потребується.

Спірне нежитлове приміщення продано на
прилюдних торгах 11 січня 2013 року і
право власності зареєстроване 15 січня
2013 року за ОСОБА_3, що вбачається з
витягу з Державного реєстру прав на
нерухоме майно про реєстрацію прав
власності, а тому не може бути
скасована Державна реєстрація права
власності за особою, яка на час
розгляду спору не є таким.

В цій частині судове рішення підлягає
скасуванню з ухваленням нового рішення
про відмову у задоволенні даної вимоги.

Доводи апелянта про наявність інших
судових рішень не заслуговують на
увагу з тих підстав, що попередні
позовні вимоги заявлялися з інших
підстав.

Крім того, не може бути прийняте до
уваги посилання апелянта на те, що
придбаний їм об'єкт нерухомості по
АДРЕСА_2/81 не перебував у реєстрі
заборон з огляду на рішення
господарського суду Житомирської
області від 02.07.2012 року, яким
встановлено тотожність нежитлового
приміщення по АДРЕСА_2/81 та АДРЕСА_2, яке
перебувало в іпотеці та зареєстровано
у Державному реєстрі іпотек з 09 липня
2007 року.

Керуючись ст.ст. 209, 218, 303, 304, 307, 309, 313-314,
316 ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити
частково.

Скасувати рішення Богунського
районного суду м.Житомира від 13 березня
2014 року в частині задоволених вимог
щодо скасування запису про реєстрацію
права власності на нерухоме майно за
ОСОБА_2 та ухвалити в цій частині нове
рішення.

Відмовити у задоволенні позову
Товариства з обмеженої
відповідальності «Росток» до ОСОБА_2
про скасування у Державному реєстрі
прав власності на нерухоме майно
запису про реєстрацію права власності
на нежитлове приміщення літ. «А»,
загальною площею 1115,2 м.кв. за адресою :
АДРЕСА_1, за ОСОБА_2.

В решті рішення залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення та може бути
оскаржено в касаційному порядку
безпосередньо до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання ним законної сили.

Головуючий
Судді