Справа № 359/8212/13-ц
Головуючий у І інстанції Яковлєва
Л.В.Провадження № 22-ц/780/445/14
інстанції Мережко М.В.Категорія 18
УХВАЛА

Іменем України

03 квітня 2014 року колегія суддів судової
палати в цивільних справах
Апеляційного суду Київської області у
складі :

Головуючого судді: Мережко М.В.,

Суддів: Суханової Є.М., Данілова О.М.,

При секретарі: Власенко О.В.

розглянула в відкритому судовому
засіданні в м. Києві цивільну справу за
апеляційною скаргою Публічного
акціонерного товариства „Акціонерний
комерційний банк „Київ" на рішення
Бориспільського міськрайонного суду
Київської області від 31 жовтня
2013 року в справі за позовом ОСОБА_2 до
Публічного акціонерного товариства
„Акціонерний комерційний банк „Київ",
Товариства з обмеженою
відповідальністю „Інвестлан", третя
особа: Товариство з обмеженою
відповідальністю „Бориспільміськбуд"
про визнання недійсним договору
іпотеки та скасування заборони на
нерухоме майно.

Заслухавши доповідь судді
апеляційного суду, дослідивши
матеріали справи, перевіривши доводи
апеляційної скарги, колегія суддів, -

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2013 року позивач ОСОБА_2
звернулась до суду із позовом до ПАТ
„АКБ„Київ", ТОВ „Інвестлан", третя
особа: ТОВ „Бориспільміськбуд" про
визнання недійсним договору іпотеки та
скасування заборони на нерухоме майно.

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 12
січня 2006 року вона уклала Інвестиційну
угоду № 05-03-55, про інвестування у
житлове будівництво. Сторонами за цією
угодою є ТОВ «Інвестлайн», АКБ «Київ» і
вона як інвестор. Предметом угоди був
об'єкт нерухомості у новозбудованому
будинку (об'єкт інвестування) за
адресою: АДРЕСА_1, секція 3, квартира 55.

Позивач зазначала, що виконала умови
угоди та повністю оплатила вартість
квартири протягом січня-квітня 2006 року
та 29.11.2007 року отримала акт
прийому-передачі майнових прав.

Проте, будівництво будинку було
зупинено і вона та інвестори шукали
можливість добудови їх квартир. Крім
того, ОСОБА_2 дізналась, що на більшість
квартир, в тому числі і на квартиру, яку
вона проінвестувала, було накладено
заборону на нерухоме майно, яке
зареєстровано 05.01.2007 року за № 4328524
приватним нотаріусом ОСОБА_3,
підставою обтяження є іпотечний
договір № 4677 від 29.12.2006 року.

Позивач просила, визнати недійсним
договір іпотеки № 4677 від 29.12.2006 року
укладений між ТОВ «Інвестлайн» та ПАТ
«АКБ «Київ» щодо застави майнових прав
на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 секція
3, квартира 55, який було укладено без її
згоди, як інвестора, на передачу
майнових прав на спірну квартиру в
іпотеку; зобов'язати ПАТ «АКБ «Київ»
скасувати заборону на нерухоме майно,
зареєстроване 05.01.2007 року за № 4328524
приватним нотаріусом ОСОБА_3, на
квартиру за адресою: АДРЕСА_1 секція 3.
квартира 55, на підставі обтяження за
іпотечним договором № 4677 від 29.12.2006
року, згідно Витягу з Єдиного реєстру
заборон відчуження об'єктів нерухомого
майна № 2859462 від 21.09.2010 року та
виключити з Державного реєстру запису
про обтяження майна.

Рішенням Бориспільського
міськрайонного суду Київської області
від 31 жовтня 2013 року позовні вимоги ПАТ
„АКБ„Київ" задоволено частково.
Визнано недійсним договір іпотеки за №
4677 від 29 грудня 2006 року, укладеного між
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Інвестлайн» та
Акціонерним комерційним банком «Київ»,
посвідченого приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_3 та зареєстрованого в
реєстрі за № 4677, в частині передачі в
іпотеку майнових прав, належних ОСОБА_2,
на квартиру АДРЕСА_1 (за рішенням
Бориспільської міської ради Київської
області від 08.06.2010 року № 8032-67-У -
будинок АДРЕСА_1

Скасовано заборону на нерухоме майно,
яке зареєстроване 05.01.2007 року за
№ 4328524 приватним нотаріусом ОСОБА_3 на
квартиру, яка розташована за адресою:
АДРЕСА_1 (рішенням Бориспільської
міської ради Київської області від
08.06.2010 року № 8032-67-У будинок АДРЕСА_1, на
підставі обтяження за договором
іпотеки № 4677 від 29.12.2006 року, згідно
Витягу з Єдиного реєстру заборони
відчуження об'єктів нерухомого майна
за № 2859462 від 21.09.2010 року та виключено з
Державного реєстру записів про
обтяження майна. В іншій частині
позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, ПАТ
„АКБ„Київ", подав апеляційну скаргу, в
якій просив скасувати рішення суду
першої інстанції та ухвалити нове
рішення про відмову в задоволенні
позовних вимог. В апеляційній скарзі
посилалась на те, що рішення суду
першої інстанції ухвалене з порушення
норм матеріального та процесуального
права.

Аплянт про розгляд даної справи
повідомленний належним чином, про що
свідчать зворотні повідомлення та
квитанціїя про сплату за послуги по
відправленню телеграми з зворотнім
повідомленням.

Апеляційна скарга не підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним та
обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши
всі вимоги цивільного судочинства,
вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на
основі повного і всебічно з'ясованих
обставин справи, на які сторони
посилаються як на підставу своїх вимог
і заперечень, підтверджених тими
доказами, які були досліджені в
судовому засіданні.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна
сторона повинна довести ті обставини
на які вона посилається, як на підставу
свої вимог і заперечень.

Судом встановлено, що між ТОВ
«Інвестлайн», в особі директора ОСОБА_5,
яка діє на підставі Статуту, з однієї
сторони, та ОСОБА_2, як інвестором, та
АКБ «Київ», в особі начальника
управління кредитування інвестиційних
проектів департаменту кредитування
банку ОСОБА_4, який діє на підставі
довіреності № 5- 06/38 від 03.01.2006 року,
повірений, 12 січня 2006 року, було
укладено Інвестиційну угоду за № 05-03-55
«Про інвестування у житлове
будівництво» (а. с. 6-9).

Згідно із п. п. 1.1., 1.2., 1.3., 1.4. ч. 1
Інвестиційної угоди, предметом угоди є
участь інвестора у фінансуванні
будівництва об'єкта нерухомості з
метою отримання у власність квартири у
новозбудованому будинку (об'єктів
інвестування) шляхом внесення коштів
на рахунок Повіреного. Інвестор
здійснює фінансування капітальних
вкладень (інвестує) в житло, що
будується, по поточній на момент
інвестування вартості вимірної
одиниці площу ( 1 кв. м.) Товариство
доручає, а повірений приймає на себе
виконання обов'язків щодо залучення
від імені та в інтересах Товариства
коштів Інвестора та акумулювання цих
коштів на рахунках Повіреного для
здійснення операцій, що пов'язані з
фінансуванням капітальних вкладень у
житлове будівництво. Характеристика
об'єкта інвестування (квартири):
АДРЕСА_1 поверх 14, кількість кімнат 3,
загальна площа 122,3 кв. м.. Запланована
дата введення будинку в експлуатацію - 3
квартал 2007 року. Термін заселення - 4
квартал 2007 р (а. с. 6-9).

Згідно із п. 2.1.2. Інвестиційної угоди,
інвестор має право: після введення
об'єкту в експлуатацію отримати від
Товариства квартиру по акту
прийому-передачі за умови інвестування
у 100 відсотків загальної площі квартири
(а. с. 6-9).

Відповідно до п. 4.2. Інвестиційної угоди
станом на 12 січня 2006 року вартість
об'єкту інвестування складає 391 360
гривень, в тому числі ПДВ- 65 226,67 гривень
і може бути змінена Товариством в
односторонньому порядку згідно
підпункту «б» п. 4.3 цією угоди (а. с. 6-9).

Пунктом 4.3. Інвестиційної угоди
визначено, що інвестор фінансує об'єкт
інвестування шляхом внесення коштів до
12 січня 2006 року через вкладну касу АКБ
«Київ», або шляхом безготівкового
перерахування на рахунок Повіреного
№^НОМЕР_2 в АКБ «Київ» м. Києва, МФО 322498 з
призначенням платежу «Інвестування
коштів на будівництво житла наступним
чином :

а) 30 % площі об'єкту інвестування (36,69 кв.
м.) Інвестор сплачує за ціною вказаною в
п. 4.1. до 17 січня 2006 року, що складає 117408,00
гривень, в тому числі ПДВ - 19568.00 гривень;

б) 70 % площі об'єкту інвестування ( 85.61 кв.
м.) Інвестор сплачує до 01 жовтня 2006 року
за ціною, що буде визначена товариством
з урахуванням ринкової вартості
вимірної одиниці площі Об'єкта
інвестування на день здійснення
чергового внеску, про що буде складено
додаткові угоди. У випадку, якщо
ринкова вартість 1 кв. м., об'єкту
інвестування на момент здійснення
інвестором чергового внеску, буде
меншою, ніж зазначена в п. 4.1. угоди,
інвестор сплачує залишок площі об'єкту
інвестування на ціною, згідно п. 4.1.
угоди, з врахуванням щомісячного
збільшення цієї суми на 2 % від
початкової ціни.

Згідно із п. 4.4. Інвестиційної угоди, у
випадку, якщо інвестор не сплатить
кошти в сумі 117408 гривень, в тому числі
ПДВ - 19568 гривень, згідно підпункту «а»
п. 4.3. цієї угоди до 17 січня 2006 року,
угода розривається згідно п. 2.3.2. цієї
угоди.

На виконання зазначених вимог,
позивачем було сплачено 16 січня 2006 року
кошти в розмірі 117408 гривень, що
підтверджується квитанцією за № 172 (а.с.
11), а також 10.03.2006 року в розмірі 70 000
гривень, що підтверджується квитанцією
за № 121 від 09 лютого 2006 року у
розмірі 100 000 гривень, що
підтверджується квитанцією за № 94 (а.с.
12) від 19 квітня 2006 року в розмірі 60576,75
гривень, що підтверджується квитанцією
за № 170 від 12 квітня 2006 року в розмірі 45
000 гривень, що підтверджується
квитанцією № 78 (а.с. 13) від 12 квітня 2006
року.

Як видно із матеріалів справи,
позивачем були виконані вимоги
передбачені Інвестиційною угодою за №
05-03-55 від 12 січня 2006 року «Про
інвестування у житлове будівництво», а
саме сплачено кошти передбачені
договором.

В зв'язку з виконанням вимог,
передбачених Інвестиційною угодою за
№ 05-03-55 від 12 січня 2006 року «Про
інвестування у житлове будівництво»,
позивачу було видано управлінням
кредитування інвестипійних проектів
департаменту кредитування банку ТОВ
«Інвестлайн» 19 квітня 2006 року довідку
про інвестування загальної площі
квартири (а. с. 14).

Крім того, 29 листопада 2007 року між ТОВ
«Інвестлайн» та ОСОБА_2 було складено
акт, який є невід'ємною частиною
Інвестиційної угоди за № 05-03-55 від
12.01.2006 року, про те, що товариство
передало, а інвестор прийняв майнові
права на квартиру, що розташована за
адресою : АДРЕСА_1, 14 поверх, секція 3,
кількість кімнат 3, площа 122,30 кв. м. (а. с.
15).

З додаткової угоди від 12.11.2010 року за № 3
до Інвестиційної угоди за № 05-03-55 від
12.01.2006 року «Про інвестування у житлове
будівництво» вбачається, що в зв'язку
із зміною поштової адреси земельної
ділянки, що виділена під будівництво
житлово- офісного комплексу на
підставі Рішення Бориспільської
міської Ради Київської області від 08
червня 2010 року № 8032-67-У, сторони прийшли
до згоди, що з моменту підписання
додаткової угоди всі посилання на
адресу будівництва об'єкту в Договорі,
додаткових угодах, актах
прийому-передачі, довідках до Договору
тощо, що є невід'ємними його частинами,
слід вважати замість адреси : АДРЕСА_1,
адресу: АДРЕСА_1 (а. с. 10).

13 листопада 2010 року між ОСОБА_2 та ТОВ
«Бориспільміськбуд», ТОВ «Інвестлайн»,
ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» було
укладено договір за № 1/05-03-55, предметом
якого є переведення на ТОВ
«Бориспільміськбуд» зобов'язання ТОВ
«Інвестлайн» перед ОСОБА_2 за
інвестиційною угодою (про інвестування
у житлове будівництво) за № 05-03-55 від
12.01.2006 року, а також відступлення ТОВ
«Інвестлайн» на користь ТОВ
«Бориспільміськбуд» права вимоги за
інвестиційним договором № 4 від 07 липня
2005 року, в частині об'єкту інвестування
за адресою : АДРЕСА_1, секція 3 (загальною
площею 122,30 кв .м.) (а. с. 22-24).

З Витягу з Єдиного реєстру заборони
відчуження об'єктів нерухомого майна
за № 28559462 від 21.09.2010 року (а. с.
16-17) видно, що до Єдиного реєстру
заборон відчуження об'єктів нерухомого
майна було внесено обтяження у виді
заборони на нерухоме майно, яке
зареєстровано 05.01.2007 року за № 4328524
приватним нотаріусом ОСОБА_3, на
підставі обтяження - іпотечного
договору за № 4677 29.12.2006 року, об'єктом
обтяження, серед іншого, є квартира, що
знаходиться за адресою : АДРЕСА_1,
власником якої є ТОВ «Інвестлайн», в
особі директора ОСОБА_6 (а.с. 16-17).

Згідно із угодою від 29.12.2006 року, про
внесення змін до договору іпотеки,
посвідченого ОСОБА_3 приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу, 25 липня 2005 року
за реєстровим № 1687, укладеної між АКБ
«Київ» та ТОВ «Інвестлайн» вбачається,
що в п. 1.1. ст. 1 предмету договору були
внесені зміни, згідно яких за договором
забезпечується виконання зобов'язань
іпотекодавцю за кредитним договором №
66/05 від 11 липня 2005 року та додаткових
угод до нього, які можуть бути укладені
в майбутньому між Іпотекодавцем та
Іпотекодержателем стосовно розміру та
терміну повернення кредиту, сплати
процентів і штрафних санкцій, за яким
Іпотекодавець отримав кредит в сумі
9455000,00 гривень на строк до 10 липня 2008
року під 24 % річних.

В забезпечення виконання основного
зобов'язання іпотекодавець передає в
іпотеку іпотекодержателю майнові
права на квартири загальною площею 3585,20
кв. м. в житловому будинку, який
будується за адресою: АДРЕСА_1, в тому
числі на квартиру НОМЕР_1 поверху 14,
кількість кімнат 3, загальною площею
122,30 кв. м., секція 3, майнові права на яку
були передані позивачу ОСОБА_2.

Зобов'язання має виконуватися належним
чином відповідно до договору та вимог
законодавства (ст. 526 ЦК України).

Статтею 1049 ЦК України передбачено, що
позичальник зобов'язаний повернути
позикодавцеві позику у строк та в
порядку, що встановлені договором.

Згідно із ст. 625 ЦК України боржник не
звільняється від відповідальності за
неможливість виконання грошового
зобов'язання.

Згідно із ст. 526 ЦК України зобов'язання
має виконуватися належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 610 ЦК України
порушенням зобов'язання є його
невиконання, виконання з порушенням
умов, визначених змістом зобов'язання
(неналежне виконання).

Згідно із ст. 611 ЦК України у разі
порушення зобов'язання настають
правові наслідки, встановленні
договором, або законом, зокрема:
припинення зобов'язання внаслідок
односторонньої відмови від
зобов'язання, якщо це встановлено
договором, або законом, або розірвання
договору; сплата неустойки.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про
іпотеку», іпотека - це вид забезпечення
виконання зобов'язання нерухомим
майном, що залишається у володінні і
користуванні іпотекодавця, згідно з
яким іпотекодержатель має право в разі
невиконання боржником забезпеченого
іпотекою зобов'язання одержати
задоволення своїх вимог за рахунок
предмета іпотеки переважно перед
іншими кредиторами цього боржника у
порядку, встановленому цим Законом.
Іпотекодавцем може бути боржник або
майновий поручитель. Майновий
поручитель - особа, яка передає в
іпотеку нерухоме майно для
забезпечення виконання зобов'язання
іншої особи - боржника.

Майновий поручитель не є стороною
основного договору, забезпеченого
іпотекою, він лише зобов'язується перед
кредиторами відповідати за виконання
боржником договірних зобов'язань в
межах вартості переданого ним в
іпотеку майна.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про
іпотеку», майновий поручитель несе
відповідальність перед
іпотекодержателем за виконання
боржником основного зобов'язання
виключно в межах вартості предмета
іпотеки.

Правова природа іпотеки полягає у
забезпеченні можливості кредитора у
разі невиконання боржником
зобов'язання, забезпеченого заставою,
одержати задоволення саме за рахунок
заставленого майна переважно перед
іншими кредиторами цього боржника.

Згідно із ст. 16 Закону України «Про
іпотеку» передача в іпотеку об'єктів
незавершеного будівництва
здійснюється шляхом передачі в іпотеку
прав на земельну ділянку, на якій
розташований об'єкт незавершеного
будівництва, об'єктів незавершеного
будівництва та майнових прав на них.

Обтяження об'єкта незавершеного
будівництва іпотекою підлягає
державній реєстрації у встановленому
законодавством порядку.

Після завершення будівництва будівля
(споруда), житловий будинок або житлова
квартира залишається предметом
іпотеки відповідно до договору
іпотеки.

У разі передачі в іпотеку об'єкта
незавершеного будівництва
забудовником і звернення стягнення на
завершену будівлю (споруду) іпотека не
поширюється на ту її частину, яка
виділена в натурі і була придбана
будь-якою особою (покупцем) на підставі
цивільно- правового договору шляхом
повної сплати її вартості до моменту
прийняття рішення про звернення
стягнення, якщо інше не встановлено
договором з покупцем. Після звернення
стягнення до нового власника
завершеної будівлі (споруди) або
об'єкта незавершеного будівництва
переходять визначені договором права і
обов'язки забудовника щодо третіх
осіб-покупців.

Припинення іпотеки можливе тільки з
підстав, визначених ст. 593 ЦК України та
ст. 17 Закону України «Про іпотеку».

Згідно із ч. 1 ст. 593 Цивільного кодексу
України право застави припиняється у
разі: 1) припинення зобов'язання,
забезпеченого заставою; 2) втрати
предмета застави, якщо заставодавець
не замінив предмет застави; 3)
реалізації предмета застави; 4) набуття
заставодержателем права власності на
предмет застави. Право застави
припиняється також в інших випадках,
встановлених законом.

Частиною 2 ст. 593 ЦПК України у разі
припинення права застави на нерухоме
майно до державного реєстру вносяться
відповідні дані.

Частиною 3 даної статті визначено, що у
разі припинення права застави
внаслідок виконання забезпеченого
заставою зобов'язання
заставодержатель, у володінні якого
перебувало заставлене майно,
зобов'язаний негайно повернути його
заставодавцеві.

У відповідності до ст. 17 Закону України
«Про іпотеку», іпотека припиняється у
разі: припинення основного
зобов'язання або закінчення строку дії
іпотечного договору; реалізації
предмета іпотеки відповідно до цього
Закону; набуття іпотекодержателем
права власності на предмет іпотеки;
визнання іпотечного договору
недійсним; знищення (втрати) переданої
в іпотеку будівлі (споруди), якщо
іпотекодавець не відновив її. Якщо
предметом іпотечного договору є
земельна ділянка і розташована на ній
будівля (споруда), в разі знищення
(втрати) будівлі (споруди) іпотека
земельної ділянки не припиняється: з
інших підстав, передбачених цим
Законом.

Наступні іпотеки припиняються
внаслідок звернення стягнення за
попередньою іпотекою.

Відомості про припинення іпотеки
підлягають державній реєстрації у
встановленому законодавством порядку.

Суд першої інстнації, вірно дійшов
висновку про визнання недійсним
договору іпотеки за № 4677 від 29 грудня
2006 року, укладеним між ТОВ «Інвестлайн»
та АКБ «Київ», посвідченого приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_3 та
зареєстрованого в реєстрі за № 4677, в
частині передачі в іпотеку майнових
прав, належних ОСОБА_2, на квартиру
АДРЕСА_1 (за рішенням Бориспільської
міської ради Київської області від
08.06.2010 року № 8032-67-У - будинок
АДРЕСА_1 та скасування заборони на
нерухоме майно, яке зареєстроване
05.01.2007 року за № 4328524 приватним
нотаріусом ОСОБА_3 на квартиру, яка
розташована за адресою: АДРЕСА_1
(рішенням Бориспільської міської ради
Київської області від 08.06.2010 року №
8032-67-У будинок АДРЕСА_1 на підставі
обтяження за іпотечним договором № 4677
від 29.12.2006 року, згідно Витягу з Єдиного
реєстру заборони відчуження об'єктів
нерухомого майна за № 2859462 від 21.09.2010
року та виключення з Державного
реєстру записів про обтяження майна,
оскільки майнові права на квартиру
НОМЕР_1 яка розташована на 14 поверсі, 3
секції, площею 122,30 кв. м., за адресою:
АДРЕСА_1, належать позивачу, і укладення
такого договору порушує права ОСОБА_2
як інвестора.

Колегія суддів, з огляду на зазначене,
вважає, що суд першої інстанції вірно
встановив фактичні обставини справи,
дав належну оцінку зібраним доказам,
вірно послався на закон, що регулює
спірні правовідносини, дійшов
правильного висновку про часткове
задоволення позовних вимог.

Перевіряючи законність і
обґрунтованість рішення суду в порядку
ст. 303 ЦПК України в межах доводів
апеляційної скарги, в якій ставиться
питання про ухвалення нового рішення
про відмову у задоволенні позовних
вимог, колегія суддів вважає, що
рішення суду є законним та
обгрунтованим, підстави для його
скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 303 ,307, 308, 313-315, 317,319, ЦПК
України колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства „Акціонерний
комерційний банк „Київ" - відхилити.

Рішення Бориспільського
міськрайонного суду Київської області
від 31 жовтня 2013 року - залишити без
змін.

Ухвала апеляційного суду набирає
законної сили з моменту її
проголошення і може бути оскаржена у
касаційному порядку до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних та кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:

Судді: