Справа № 521/3654/13-ц
Провадження № 2/521/2685/14
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2014 року

Малиновський районний суд м. Одеси у
складі:

головуючого судді - Бобуйка І.А.,

при секретарі - Зубковій Д.О.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні цивільну справу за позовом
ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5, Комунального Підприємства
«Бюро технічної інвентаризації
Одеської міської ради», Реєстраційної
служби Одеського міського управління
юстиції про визнання договору
купівлі-продажу квартири недійсними і
скасування державної реєстрації, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулася до суду з позовом
до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5,
Комунального Підприємства «Бюро
технічної інвентаризації Одеської
міської ради», Реєстраційної служби
Одеського міського управління юстиції
про визнання Договорів купівлі-продажу
квартири недійсними і скасування
державної реєстрації.

В обґрунтування позовних вимог
Позивач зазначила, що є власником
квартири АДРЕСА_1, згідно з Договором
купівлі-продажу нерухомого майна від
09.02.2007 року, посвідченим приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_6,
зареєстрованим в реєстрі № 1142.
Загальна площа квартири складала 28,4
кв.м., з них жила площа складала 14,3 кв.м.,
згідно з Технічним паспортом від 05.07.2006
р. Позивач зазначала, що провела
переобладнання належної їй на праві
приватної власності квартири, шляхом
прибудови та збільшення її площі. В
результаті чого загальна площа
квартири № 2 збільшилася до розміру 213,2
кв.м., з них житлової - 66,3 кв.м., що
підтверджується Технічним паспортом
від 18 квітня 2012 року на квартиру
АДРЕСА_1, власником якої є Позивач, а
вхід до квартири № 2, що належить
Позивачу, здійснюється через зроблене
Позивачем прибудоване приміщення, що
підтверджується тим же Технічним
паспортом. Відповідачі ОСОБА_3 та
ОСОБА_4 набули право власності на
квартиру АДРЕСА_1, на підставі заочного
рішення Малиновського районного суду
м Одеси від 31.01.2011 р. по справі №
1519/2-2779/11, котре рішенням Апеляційного
суду Одеської області від 22.05.2012 року
було скасоване, в задоволенні позовних
вимог відмовлено. Відповідачі ОСОБА_3
та ОСОБА_4, шляхом укладення договору
купівлі-продажу здійснили відчуження
квартири АДРЕСА_1, котра в подальшому
була відчужена шляхом укладення
договору купівлі продажу між ОСОБА_2
та ОСОБА_5 квартири № 2/1. Позивач
посилається на порушення його прав
відповідачами, оскільки належна йому
квартира, ним була перебудована,
перебувала в його користуванні та
володінні, однак в порушення його прав
була незаконно відчужена шляхом
укладення договорів-продажу № 381 та №
805, котрі є недійсними з огляду на те, що
їх зміст суперечить вимогам цивільного
законодавства, а самі вони не були
направлені на настання реальних
правових наслідків, що обумовлені
таким правочином, а сам предмет
договору купівлі продажу відсутній,
оскільки квартира № 2/1 юридично не
існує, чим порушено його права.

Позивач у судове засідання не
з'явилась, про день, час та місце
розгляду справи повідомлялась
належним чином, надала суду заяву в
якій вказала, що позов підтримує та
просить суд слухати справу у її
відсутність.

Представник Позивача адвокат ОСОБА_7 у
судовому засіданні позов підтримала,
наполягала на його задоволенні.
Представник позивача у судовому
засіданні надала наступні пояснення.
Відповідно до рішення Апеляційного
суду Одеської області від 22.05.2012 року
було скасовано заочне рішення
Малиновського районного суду м. Одеси
від 31.01.2011 року, яким було визнано право
власності ОСОБА_3, ОСОБА_4 на квартиру №
2/1. Крім того в рішенні Апеляційного
суду Одеської області встановлено, що
належних доказів про можливість
експлуатації самочинно збудованої
будівлі згідно умови додержання
архітектурних, будівельних,
санітарних, пожежних та інших норм і
правил, а також норм діючого
законодавства України позивачами до
суду не надано. Таким чином, квартира №?
2/1 в експлуатацію не вводилась, відтак
право власності на даний об'єкт не
виникає, до введення його в
експлуатацію. Крім того, квартири №? 2/1
не існує, є квартира № 2, в результаті
проведених робіт площа якої змінилась
і саме на цю площу, шляхом укладення
договорів купівлі-продаж претендують
відповідачі. Крім того, майно яким
користується позивач після проведення
робіт по збільшенню площі кв. № 2
продовжувало перебувати у її володінні
та користуванні. Особи, що здійснювали
так зване відчуження нерухомого майна
не володіли ним та не користувались,
окрім зареєстрованого права власності
на неіснуючу квартиру № 2/1 відповідачі
один одному не могли передати нічого,
про що свідчать матеріали справи.

Відповідачі ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_2,
ОСОБА_5 у судове засідання не з'явились,
про день, час та місце розгляду справи
повідомлялись належним чином, причини
неявки суду не повідомили.

ОСОБА_5 було подано до суду заперечення
на позовну заяву, відповідно до яких,
відповідач вказував, що проти
задоволення позову заперечує, оскільки
є добросовісним набувачем, а її право
власності зареєстровано у
встановленому законом порядку.

В судове засідання з'явився
представник Відповідача ОСОБА_5 за
довіреністю ОСОБА_8, котра у судовому
засіданні позов не визнала з підстав,
викладених в запереченнях до позовної
заяви та зазначила, що ОСОБА_5 є
одноособовою власницею квартири
АДРЕСА_1. Право власності на зазначену
квартиру за нею зареєстровано на
підставі договору купівлі-продажу
укладено 23 серпня 2012 року між ОСОБА_5 та
ОСОБА_2, відповідно до якого вона стала
власницею трикімнатної квартири за
адресою: АДРЕСА_1. Також зазначила, що
даний договір посвідчений приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_9,
відповідно до якого вона приймає у
власність (купує) трикімнатну квартиру
за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею -
184,2, житловою площею - 38.4 кв.м. В
обґрунтування заперечень посилається
на те, що її приватна власність
підтверджується Витягом про державну
реєстрацію прав від 30.08.2012 року №35335394
виданого комунальним підприємством
«Одеське міське бюро технічної
інвентаризації та реєстрації об'єктів
нерухомості». Вважає також, що при
укладенні угоди між нею та ОСОБА_2 було
погоджено всі належні умови
купівлі-продажу житлового приміщення,
а саме: квартири за адресою: АДРЕСА_1.
Зокрема, щодо ціни, передачі квартири у
власність, оформлення договору в
нотаріальній конторі і що сторонами
було додержано усіх загальних вимог
додержання яких є необхідним для
чинності правочину, передбачених ст. 203
ЦК України. Категорично не
погоджуючись з позовними вимогами
вказує, що вона є добросовісним
набувачем і на законних підставах
набула право власності на квартиру №
2/1, яка знаходиться по вулиці
Магістральна, будинок 68 в місті Одеса.

Заслухавши пояснення сторін,
дослідивши матеріали справи, суд
вважає позов таким, що підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що на підставі
договору купівлі-продажу від 09.02.2007
року ОСОБА_1 придбала квартиру
АДРЕСА_1.

20 грудня 2010 року Відповідач ОСОБА_3 та
Відповідач ОСОБА_4 подали проти
Позивача у цій справі ОСОБА_1 позов про
усунення перешкод у користуванні та
визнання права власності на квартиру
АДРЕСА_1.

31 січня 2011 року Малиновський районний
суд м. Одеси по справі № 1519/2-7981/11 за
позовом ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до ОСОБА_1 за
участі третьої особи - Одеської міської
ради, ухвалив Заочне рішення, яким
визнав право власності на квартиру № 2/1
за ОСОБА_3 та ОСОБА_4

25.05.2011 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було
укладено з ОСОБА_2 договір
купівлі-продажу посвідчений приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_10,
зареєстрований в реєстрі за № 381, за
яким ОСОБА_3 та ОСОБА_4 зобов'язуються
передати, а ОСОБА_2 зобов'язується
прийняти майно за оговорену грошову
суму.

22.05.2012 року рішенням Апеляційного суду
Одеської області було скасовано Заочне
рішення Малиновського районного суду
м. Одеси по справі № 1519/2-7981/11 від 31.01.2011
р., яким було визнано право власності
ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на квартиру № 2/1, у
задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 та
ОСОБА_4 відмовлено в повному обсязі,
зокрема, з підстав відсутності об'єкта
нерухомого майна квартири № 2/1, з
огляду на те, що об'єкт (квартиру №2/1) не
було введено до експлуатації.

23.08.2012 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5
укладено договір купівлі-продажу від 23
серпня 2012 року, посвідчений приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_9,
зареєстрований в реєстрі за № 805, про
продаж квартири № 2/1.

Судом під час розгляду справи
встановлено, що квартира № 2/1, котра не
введена в експлуатацію не може
рахуватись такою, що відповідає усім
будівельним, санітарним пожежних та
інших норм та правил, відтак створює
небезпеку життю та здоров'ю позивача та
її родині. Крім того, визнання права
власності та подальше відчуження
квартири № 2/1 порушує права та законні
інтереси ОМР та інших компетентних
органів, котрі займаються питаннями
введення до експлуатації.

Договори купівлі-продажу продажу № 381
та № 805 є недійсними з огляду на те, що
їх зміст суперечить вимогам цивільного
законодавства, а самі вони не були
направлені на настання реальних
правових наслідків, що обумовлені
таким правочином з огляду на наступне.

Відповідно до вимог ст.ст. 331, 332 ЦК
України, право власності на
перероблену (нову) річ, створену з
використанням іншої речі (матеріалу),
набувається особою, що створила
(виготовила) цю річ. Відповідно до
частини другої статті 331 ЦК України
право власності на новостворене
нерухоме майно виникає з моменту
завершення будівництва. А якщо
договором або законом передбачено
прийняття нерухомого майна до
експлуатації, право власності виникає
з моменту його прийняття до
експлуатації. До виникнення права
власності на новозбудоване нерухоме
майно право власності існує лише на
матеріали, обладнання та інше майно, що
було використано в процесі
будівництва, згідно з ч. 3 ст. 331 ЦК
України.

Згідно зі ст. 187 ЦК України, матеріали та
обладнання, за допомогою, яких Позивач
створила перероблену річ, є складовою
частиною належної їй на праві
власності квартири № 2, що
підтверджується зокрема Технічним
паспортом на квартиру № 2 від 18.04.2012р..
Таким чином, Позивач, ОСОБА_1 до
введення об'єкту нерухомого майна до
експлуатації, є власницею матеріалів
та обладнання, що використовувалися
нею під час будівництва.

25.05.2011 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було
укладено з ОСОБА_2 договір
купівлі-продажу посвідчений приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_10,
зареєстрований в реєстрі за № 381, за
яким ОСОБА_3 та ОСОБА_4 зобов'язуються
передати, а ОСОБА_2 зобов'язується
прийняти майно (квартиру №2/1) за
оговорену грошову суму.

Згідно з п. 1.3 Договору № 381, ОСОБА_2 було
повідомлено про те, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4
набули право власності на квартиру № 2/1
на підставі Заочного рішення
Малиновського районного суду м. Одеси
по справі № 1519/2-7981/11 від 31 січня 2011 року
та зареєстровано в КП «Одеське міське
бюро технічної інвентаризації та
реєстрації об'єктів нерухомості» номер
запису 2726 в книзі № 544пр-49 від 05.04.2011р.,
номер РИВН -33337817. Згідно з п. 4.1. та 4.3.
цього ж Договору також встановлено, що
щодо квартири № 2/1 не ведуться судові
спори, а треті особи не мають права на
неї. При цьому, п. 1.5. встановлено, що
відчужувана квартира оглянута
Покупцем, та недоліків, які
перешкоджають використанню квартири
за цільовим призначенням на момент
огляду не виявлено.

Відповідно до форми № 1 від 03.04.2012 року
в квартирі № 2 проживає Позивач разом з
дітьми. Позивач провела роботи по
збільшенню площі вказаної квартири, що
відображені в Технічному паспорті на
квартиру № 2 від 18.04.2012р..

Квартира № 2/1 не є квартирою у
розумінні ст.. 379, 380 та 382 ЦК України,
оскільки житлом фізичної особи є
житловий будинок, квартира, інше
приміщення, призначені та придатні для
постійного проживання в них. Квартирою
є ізольоване помешкання в житловому
будинку, призначене та придатне для
постійного у ньому проживання.
Квартира № 2/1 не є ізольованим
приміщенням від квартири №2, та не може
використовуватись окремо.

Сукупність таких обставин, як набуття
права власності на майно за скасованим
заочним рішенням суду на квартиру №2/1,
котрої не існує (не введена до
експлуатації), розбіжності у технічній
документації на об'єкт нерухомого
майна, пов'язані з наявністю додаткових
невідображених у технічній
документації приміщень, відсутність у
житловому приміщенні кухні, а також
факт проживання на спільному ганку та у
приміщеннях родини ОСОБА_11 свідчить
про те, що договір купівлі продажу між
ОСОБА_3 ., ОСОБА_4 та ОСОБА_2 є недійсним,
оскільки даний правочин вчинено
відносно об'єкту, якого не існує, та
такий що порушує права третіх осіб,
зокрема тих, що фактично в приміщенні
проживають.

ОСОБА_2 зареєстрував право власності на
квартиру № 2/1 в КП «Одеське міське бюро
технічної інвентаризації та
реєстрації об'єктів нерухомості» 30.05.2011
року. Згідно з п. 3.1. Договору № 381 право
власності на квартиру № 2/1 набуто
ОСОБА_2 з моменту реєстрації.

Згідно з ч. 1, 2, 4 с. 334 ЦК України, право
власності у набувача майна за
договором виникає з моменту передання
майна, якщо інше не встановлено
договором або законом. Переданням
майна вважається вручення його
набувачеві або перевізникові,
організації зв'язку тощо для
відправлення, пересилання набувачеві
майна, відчуженого без зобов'язання
доставки. Права на нерухоме майно, які
підлягають державній реєстрації,
виникають з дня такої реєстрації
відповідно до закону. Квартира № 2/1 так
і не була передана ОСОБА_2, однак 23.08.2012
року була за договором купівлі-продажу
відчужена ОСОБА_5

Згідно зі ст. 655 та ч. 1 ст. 656 ЦК України,
за договором купівлі-продажу одна
сторона (продавець) передає або
зобов'язується передати майно (товар) у
власність другій стороні (покупцеві), а
покупець приймає або зобов'язується
прийняти майно (товар) і сплатити за
нього певну грошову суму. Предметом
договору купівлі-продажу може бути
товар, який є у продавця на момент
укладення договору або буде створений
(придбаний, набутий) продавцем у
майбутньому.

Згідно з ч. 1 ст. 316 та ч. 1 ст. 317 ЦК
України, правом власності є право
особи на річ (майно), яке вона здійснює
відповідно до закону за своєю волею,
незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння,
користування та розпоряджання своїм
майном.

Правовими наслідками Договору
купівлі-продажу житла, є перехід права
власності на таке житло, що передбачає
припинення права власності Продавця,
та виникнення його у Покупця в вигляді
права володіти, користуватися, та
розпоряджатися цим житлом. При цьому,
жоден з набувачів права власності на
квартиру № 2/1 не набули право володіння
та користування цим житлом, і не
приймали жодних заходів для набуття
такого права, формально використавши
лише своє право на розпорядження цим
житлом, шляхом укладення договорів
купівлі-продажу. А приміщення весь час
знаходилось у володінні та
користуванні Позивача.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України,
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК
України, які передбачають, що зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам, а сам правочин має бути
спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з вимогами ст. 234 ЦК України
правочин, який вчинено без наміру
створення правових наслідків, які
обумовлювалися цим правочином є
фіктивним. Фіктивний правочин
визнається судом недійсним. Правові
наслідки визнання фіктивного
правочину недійсним встановлюються
законами.

При цьому, укладаючи Договір № 805,
ОСОБА_5, повинна була звернути увагу на
відсутність предмету договору
купівлі-продажу, на розбіжності у
технічній документації на об'єкт
нерухомого майна, пов'язані з наявністю
додаткових невідображених у технічній
документації приміщень, відсутність у
житловому приміщенні кухні, а також
факт проживання на спільному ганку та у
приміщеннях родини ОСОБА_1.

Згідно з вимогами ст. 687 ЦК України,
перевірка додержання продавцем умов
договору купівлі-продажу щодо
кількості, асортименту, якості,
комплектності, тари та (або) упаковки
товару та інших умов здійснюється у
випадках та в порядку, встановлених
договором або актами цивільного
законодавства. Якщо порядок перевірки
додержання продавцем умов договору
купівлі-продажу не встановлений
відповідно до частини першої цієї
статті, перевірка здійснюється
відповідно до звичаїв ділового обороту
або вимог, що звичайно ставляться в
таких випадках.

Відповідно до ч. 3 ст. 397 ЦК України,
фактичне володіння Позивачем майном
прибудовою до квартири №2 вважається
правомірним, якщо інше не випливає із
закону або не встановлено рішенням
суду.

Посилання Позивача на ненастання
реальних правових наслідків правочину
підтверджується тим, що фактично майно
за Договорами № 381 та № 805 не вибувало з
володіння та користування Позивача,
Відповідачі не приймали жодних мір до
витребування майна із володіння
Позивача, предмет договорів
купівлі-продажу не існує, оскільки
квартира №2/1 не введена в експлуатацію.

З огляду на вказане вище, сторони
Договорів № 381 та № 805 не досягли
передбачених для Договору
купівлі-продажу правових наслідків та
не мали на меті досягнення цих правових
наслідків.

Доводи відповідача про те, що вона є
добросовісним набувачем не знайшли
свого підтвердження під час розгляду
справи, оскільки судом встановлено, що
майно фактично ОСОБА_5 за даним
правочином не отримувалось, а
продовжувало перебувати у володінні та
користуванні позивача.

Оскільки, на підставі Договорів № 381 та
№ 805, було проведено державну
реєстрацію права власності, то при
визнанні даних договорів недійсними,
необхідно скасувати рішення про
державну реєстрацію відповідного
права.

Згідно з ч. 2 ст. 26 Закону України «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень», та п. 1.3.
та 2.6. Наказу Міністерства юстиції
України №3502/05 від 12.12.2011р. «Про
затвердження Порядку прийняття і
розгляду заяв про внесення змін до
записів, внесення записів про
скасування державної реєстрації
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень та скасування записів
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно», у разі скасування на
підставі рішення суду рішення про
державну реєстрацію прав до Державного
реєстру прав вноситься запис про
скасування державної реєстрації прав;
рішення щодо внесення змін до записів,
внесення записів про скасування
державної реєстрації прав та
скасування записів Державного реєстру
прав приймає державний реєстратор прав
на нерухоме майно; для внесення записів
про скасування державної реєстрації
прав, скасування записів Державного
реєстру прав заявник подає рішення
суду про скасування рішення державного
реєстратора, що набрало законної сили.

Відповідно до Інформаційного листа
Вищого господарського суду України від
08.02.2013 р. N 01-06/319/2013 «Про деякі питання,
пов'язані із запровадженням нової
системи державної реєстрації речових
прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,
на відміну від попередньої редакції
Закону, за якою державна реєстрація
речових прав скасовувалася в разі,
зокрема, винесення судом відповідного
рішення, про що вносилися дані до
Реєстру прав власності на нерухоме
майно, відтепер частиною другою статті
26 чинної редакції Закону передбачено
внесення до Державного реєстру прав на
нерухоме майно запису про скасування
державної реєстрації прав "у разі
скасування на підставі рішення суду
рішення про державну реєстрацію прав",
однак реєстрація при цьому носить
заявочний характер.

На підставі викладеного суд вважає, що
позовні вимоги в частині скасування
рішення про державну реєстрацію прав
ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1, та
скасування рішення про державну
реєстрацію прав ОСОБА_5 на квартиру
АДРЕСА_1 підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України стороні,
на користь якої ухвалено рішення, суд
присуджує з другої сторони понесені
нею і документально підтверджені
судові витрати. Оскільки позовні
вимоги задоволені, суд вважає за
необхідне стягнути на користь позивача
витрати на сплату судового збору з
відповідачів.

На підставі вищенаведеного, керуючись
ст. ст. 187, 203, 215, 234, 316, 317, 331, 332, 655, 656
Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 26
Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень», та ст.ст. 3, 11, 16, 79,
88, 208, 209, 210, 212-215 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_12 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5, Комунального Підприємства
«Бюро технічної інвентаризації
Одеської міської ради», Реєстраційної
служби Одеського міського управління
юстиції про визнання Договору
купівлі-продажу квартири недійсними і
скасування державної реєстрації
задовольнити.

Визнати недійсним Договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 05
травня 2011 року, посвідченого приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_10,
зареєстрований в реєстрі за № 381,
укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, з
одного боку та ОСОБА_2, з іншого боку.

Визнати недійсним Договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1
договору купівлі-продажу від 23 серпня
2012 року, посвідченого приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріального округу ОСОБА_9,
зареєстрований в реєстрі за № 805,
укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_5.

Скасувати рішення про державну
реєстрацію прав ОСОБА_2 на квартиру
АДРЕСА_1.

Скасувати рішення про державну
реєстрацію прав ОСОБА_5 на квартиру
АДРЕСА_1.

Стягнути з ОСОБА_4, ОСОБА_3, ОСОБА_2 та
ОСОБА_5 судові витрати у розмірі 473 грн.
(чотириста сімдесят три гривні).

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

С У Д Д Я:
І.А. Бобуйок