Справа №
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 квітня 2014 року
м. Миколаїв

Центральний районний суд м. Миколаєва в
складі:

головуючого - судді Гуденко О.А.,

при секретарі - Аслановій Е.Е.,

за участю позивача ОСОБА_1,
представника позивача ОСОБА_2,
відповідачів ОСОБА_3, ОСОБА_4 ,
представника відповідача ОСОБА_3 -
ОСОБА_5, представника відповідача
ОСОБА_4 - ОСОБА_3 , третьої особи
приватного нотаріуса ММНО ОСОБА_6,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Миколаєві
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи - приватний
нотаріус Миколаївського міського
нотаріального округу ОСОБА_6 про
визнання договору купівлі-продажу в
частині зазначення покупця частково
недійсним та визнання права власності ,
-

В С Т А Н О В И В :

В листопаді 2013 року позивачка
звернулася до суду із вищевказаним
позовом з подальшим збільшенням
позовних вимог до відповідачів, в
якому просила визнати недійсним в
частині покупця договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20
жовтня 2011 року, укладений між ОСОБА_4, як
продавцем та ОСОБА_3, як покупцем,
посвідчений приватним нотаріусом ММНО
ОСОБА_6 за реєстровим № 4185 , та
зареєстрований КП МБТІ 20.10.2011 р. за №
31736118; визнати недійсним п.3 цього
договору щодо ціни предмету договору -
квартири АДРЕСА_1 та визначити ціну
придбаної квартири у розмірі 1650000 грн.,
що еквівалентно 200 000 доларів США;
визнати ОСОБА_1 покупцем вказаної
квартири та визнати за нею право
власності на квартиру АДРЕСА_1 . В
обгрнутування позовних вимог
позивачка посилалася на те, що саме
вона за власні кошти та власних потреб
придбала спірну квартиру , отже в
частині зазначення відповідача ОСОБА_3
покупцем правочин є удаваним, оскільки
останній неправомірно зазначений як
покупець квартири, використавши при
цьому грошові кошти, належні позивачці
на праві власності.

В судовому засіданні позивачка та її
представник вимоги остаточного позову
підтримали, просили про його
задоволення в повному обсязі. Суду
пояснили, що відповідач не мав на час
придбання спірної квартири
достатнього доходу, власних коштів у
такій значній сумі. Фактично квартира є
офісним приміщенням, яке ОСОБА_1 мала
намір купити для власних потреб, а саме
зайняття там певною підприємницькою
діяльністю чи здаванням в оренду, але
за вмовлянням єдиної онуки ОСОБА_5
погодилася надати їм це приміщення для
зайняття адвокатською діяльністю та
оформити договір купівлі-продажу на
йм'я її чоловіка ОСОБА_3 з метою
підвищення його іміджу в очах
клієнтів. Оскільки ОСОБА_3 відмовився
повернути ОСОБА_1 офіс, коли восени 2013
року у неї виникла потреба у власному
використанні цього приміщення, вона
вимушена звернутися до суду з цим
позовом. Та обставина, що квартира
придбавалася саме за її власні кошти,
підтверджується поясненнями свідків,
нотаріуса ОСОБА_6, а також численними
письмовими доказами, які свідчать про
наявність у неї необхідної, і навіть
значно більшої , суми коштів від
продажу нерухомості та корпоративних
прав належного їй господарського
товариства, а також прибуткової
підприємницької діяльності за минулі
роки. В той же час, ні відповідач, який
отримував незначний дохід від
адвокатської діяльності, ні його
дружина, яка не працювала, не мали
коштів на придбання такої комерційної
нерухомості. Вартість квартири
становила 200 000 доларів США , що
підтверджується висновком експерта
про ринкові ціни на комерційну
нерухомість в центрі м.Миколаєва
станом друге півріччя 2011 року.
Посилаючись на наведені обставини та
положення статті 217, 235 ЦК,
просили задовольнити позовні
вимоги в повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_3, який діяв від свого
імені та як представник відповідачки
ОСОБА_4, вимоги позову не визнав, просив
у позові відмовити в повному обсязі.
Вважав доводи позивача надуманими.
Зазначив, що придбав спірну квартиру на
кошти, які йому надав батько, який помер
ІНФОРМАЦІЯ_1, для потреб своєї з ОСОБА_5
сім'ї та здійснення адвокатської
діяльності в цьому приміщенні. З самого
початку придбання квартири вони з
дружиною зробили там ремонт (дійсно за
допомогою позивачки, з якою вони
знаходились на той час в дружніх та
дуже близьких родинних стосунках) і
використовували перший поверх як
адвокатській офіс, повністю оплачували
комунальні послуги, всі розрахункові
книжки по оплаті цих послуг оформлені
на його йм'я як власника. Наполягав, що
дійсна вартість квартири , яку він
сплатив продавцям, становила 115 000
доларів США.

Відповідачка ОСОБА_4 в минулому
судовому засіданні позов не визнала в
повному обсязі . Суду пояснила, що
покупцем квартири виступав саме
ОСОБА_3, а його дружина ОСОБА_5 та її
бабуся ОСОБА_1 дійсно були присутні при
укладанні угоди, але як члени сім'ї
покупця, між цими особами існували на
той час дуже близькі родинні стосунки,
вони були взирцем щасливої родини.
Кошти за продаж квартири давав їй та її
чоловіку ОСОБА_7 особисто ОСОБА_3,
перемовини щодо умов продажу також вів
він, але завжди при цьому була присутня
і позивачка. Кому належали кошти за
придбання квартири вона не знає, цим
питанням не цікавилася. Визнала, що
перший поверх квартири був обладнаний
під офісне приміщення, вони його з
чоловіком так і використовували.
Зазначила, що в договорі
купівлі-продажу вказана реальна
дійсна вартість майна.

Представник відповідача ОСОБА_5 позов
не визнала , суду пояснила, що у них
дійсно були дуже близькі та дружні
стосунки з позивачкою, вона завжди
допомагала їм , дійсно була присутня
при посвідченні угоди, оглядала цю
квартиру, приймала участь у проведенні
ремонту та обладнання офісного
приміщення цього об'єкту. Але кошти на
придбання цієї квартири були власністю
ОСОБА_3, вони придбавали цю квартиру для
власного проживання і ОСОБА_1 ніяких
коштів на її придбання не надавала, а
тільки допомагала ним у проведенні
ремонту та додатковому обладнанні
приміщення.

Третя особа приватний нотаріус ОСОБА_6
в судовому засіданні суду пояснив, що
позивачка була присутня при
посвідченні спірної угоди, в нього
склалося особисте враження, що
власником коштів на купівлю цієї
квартири була саме вона, оскільки дуже
вимогливо поводила себе при вчиненні
всіх нотаріальних дій. Він зрозумів зі
слів ОСОБА_1, що вона купує цю
нерухомість для онучки. Не знає, хто
передавав кошти за квартиру продавцям
і в якій кількості , чи проводились
розрахунки за предмет продажу в його
кабінеті він не пам'ятає і це його не
стосувалося. Він бачив, що в жіночій
сумочці ОСОБА_1 була значна сума коштів
( але не знає ні кількості грошей, ні в
якій валюті вони були), яку вона
передавала продавцеві. Допускає, що це
могли бути і кошти на оплату за
нотаріальні послуги , які складали з
врахуванням податків близько 20 000 грн.
Вважав оспорювану угоду дійсною і
законною.

Вислухавши пояснення сторін, їх
представників, показання свідків,
вивчивши доводи позову і матеріали
справи, судом встановлені наступні
факти та відповідні їм правовідносини.

Як вбачається із матеріалів справи,
ОСОБА_5 є рідною онукою ОСОБА_1 ОСОБА_3
перебуває з ОСОБА_5 в зареєстрованому
шлюбі з 11 серпня 2009 року .

20 жовтня 2011 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 в
нотаріальному порядку був посвідчений
договір купівлі - продажу, за умовами
якого ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_3 купив
квартиру АДРЕСА_1 , продаж вчинено за 920
000 грн, які продавець отримав від
покупця повністю до підписання цього
договору. В той же день право власності
ОСОБА_3 було зареєстровано в КП ММБТІ.
Квартира посімейного заселення
розташована на двох поверхах
двоповерхового житлового будинку
(самовільне переобладнання оформлено
належним чином розпорядженням
Адміністрації Центрального району
виконкому ММР в 2005 р.), складається з 4
кімнат , житловою площею 103, кв.м.,
загальною площею 112,6 кв.м. (а.с.6-7)

В пунктах 3 , 4 вказаного договору
зазначено, що вартість цієї квартири
визначена за розсудом сторін, є
справедливою і відповідає дійсній
вартості квартири. В матеріалах
нотаріальної справи міститься
письмова заява ОСОБА_5 на ім'я
приватного нотаріуса про надання згоди
ОСОБА_3 на укладання зазначеного
договору, який укладається в інтересах
сім'ї, і що придбане майно є спільною
сумісною власністю подружжя (а.с. 251).
Станом на 20.10.2011 р. на 11.38 год спірна
квартира під будь-яким обтяженням не
перебувала (а.с. 255-257) .

20 жовтня 2011 року при укладенні
оспорюваного договору ОСОБА_3 був
оплачений збір у розмірі 9200 грн з
вартості нерухомого майна (а.с.41).

20 жовтня 2011 р. об 11.03 год. ОСОБА_7
здійснена банківська операцію щодо
обміну 96 400 доларів США на 772 164 грн.
(а.с.135). Як пояснили сторони в судовому
засіданні, в тому числі і визнала
позивачка, що це і був фактичний
розрахунок з продавцями вказаної
квартири , оскільки останнім необхідно
було одразу внести кошти в банк для
погашення іпотечного кредиту , щоб банк
надав дозвіл на зняття обтяження на
відчуження предмета іпотеки.

Будь-яких зауважень при укладенні
договору, у тому числі, і щодо вартості
придбаної квартири, зазначення в
договорі купівлі-продажу єдиним
покупцем ОСОБА_3, належності йому
коштів, за які придбано вказану
квартиру, позивачем нотаріусу не
було заявлено.

Факт присутності при укладенні
даного договору купівлі-продажу
позивачки жодна зі сторін не
заперечували. Також, як пояснив в
судовому засіданні приватний нотаріус
ОСОБА_6 і визнали всі сторони, при
посвідченні даного договору були також
присутні ще дружина покупця ОСОБА_5,
чоловік продавця ОСОБА_7 та особи, які
йому відомі як ріелтори , ОСОБА_8 та
ОСОБА_9

16 серпня 2011 року між продавцем ОСОБА_4
та покупцем ОСОБА_3 укладено Договір
про наміри укладеня в майбутньому
договору купівлі-продажу нерухомого
майна - квартири АДРЕСА_1 за 920 000 грн., що
еквівалентно 115 000 доларів США, з
передачею авансу у розмірі 40 000 грн, що
еквівалентно 5000 доларів США.

Сторони підтвердили, що дійсно
завчасно передавали ОСОБА_4 аванс у
розмірі 5 000 доларів США у присутності в
тому числі і позивачки, а також ОСОБА_9 і
ОСОБА_8, які були знайомим сторін та
фактично надавали їм ріелторськіта
консультаційні послуги.

Наполягаючи на задоволенні позову,
позивачка вказувала, що спірне
приміщення було придбане нею за
кошти, які вона отримала від продажу
корпоративних прав ТОВ ТШФ "Силует"
19.10.2011 року, а також попередньої
підприємницької діяльності на
накопиченої пенсії її та чоловіка за
минулі 20 років, тобто її фінансовий
стан і як фізичної особи, і як власника
прибуткового підприємства ТОВ ТШФ
"Силует" дозволяв їй мати достатні
грошові кошти на купівлю декількох
об'єктів комерційної нерухомості.

Так, з трудової книжки позивачки
вбачається, що вона з 1989 року по 19.10.2011
року займала посаду директора ТОВ ТШВ
"Силует", звідки звільнена за власним
бажанням.

Згідно бухгалтерскої довідки дохід ПП
ОСОБА_1 за десять місяців 2013 року
складав 306 710 грн., Відомостей з
Державного реєстру фізіичних осіб ДПА
України - 272 596,89 грн від підприємницької
діяльності та в середньому по 3000 грн.
заробітної плати щомісяця (а.с. 94, 153).

За договором про відступлення шляхом
купівлі-продажу частки у статутному
капіталі ТОВ "Акація-Н" від 04.06.2008 р. , ТШФ
"Силует" в особі директора ОСОБА_1
передало у власність третій особі 100%
частки у статутному капіталі у розмірі
69189,84 грн. за ціною, встановленою за
домовленістю сторін. За рішенням суду
від 31.03.2008 року на користь ТШФ "Силует"
стягнуто суму відшкодування у
загальному розмірі 241 534 грн. 25.01.2011 року
ТОВ ТШФ "Силует" продало третій особі
нерухоме майно за 2244 грн.

19 жовтня 2011 року за договором
купівлі-продажу корпоративних прав
ОСОБА_1 продала третій особі 100% частки
в Статутному капіталі ТОВ ТШФ "Силует"
за 110 000 грн.

01.11.2011 року ОСОБА_1 продала ще одну
належну їй квартиру за 95 000 грн. (а.с. 97-98).

04.11.2011 року позивачка придбала
нежитлові приміщення магазину за 2 600 000
грн.

Також свідки зі сторони позивача суду
пояснили наступне.

Свідок ОСОБА_10, яка працювала на той
час бухгалтером ТОВ ТШВ "Силует",
перераховувала кошти у сумі 200 000
доларів США, отримані від продажу цього
товариства і передавала ОСОБА_1 зранку
20 жовтня 2011 року для придбання ( по що
вона знала зі слів останньої) офісу на
АДРЕСА_1, який позивачка збиралася
згодом здавати в оренду. Саму передачу
коштів позивачкою чи-то відповідачеві,
чи-то продавцеві приміщення не бачила.
Після закриття магазину "Імідж" на вул.
Радянській вона та позивачка перевезли
товар з магазину за адресою цього офісу
і там перебували, поки тривав ремонт в
новому магазині "Імідж" на вул.
Декабристів. В спірному приміщенні
вона також бачила і ОСОБА_3, який
допомогав позивачці робити ремонт.

Свідок ОСОБА_11, яка є приятелькою
ОСОБА_1, пояснила, що зі слів останньої
знає, що вона збиралася купувати офіс
в центрі міста. Після продажу магазину
на вул. Радянській вона підшукала
необхідне приміщення , придбала його і
вирішила, що в ньому її онука з
чоловіком ОСОБА_3 будуть здійснювати
свою юридичну діяльність. Як фахівець в
галузі права вона не радила позивачці
оформлювати цей офіс на зятя, але
остання дуже йому довіряла, в них були
дуже зразкові, дружні та тісні родинні
стосунки.

За відомостями Державного реєстру
фізичних осіб ДПА України про суми
виплачених доходів, за 2012 рік - третій
квартал 2013 року ОСОБА_3 не отримував
дохід від підприємницької діяльності,
до грудня 2010 року отримував дохід в
середньому 2700 грн. на місяць. (а.с.151, 154).

Допитані в судовому засіданні свідки
за клопотанням відповідача ОСОБА_12, яка
є його матір'ю , знайомі його та батька
ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15 підтвердили,
що зі слів батька відповідача знали про
намір останнього передати сину 120 000 США
на придбання квартири в центрі міста.

Копію записки (а.с. 157) , яку ніби-то писав
батько ОСОБА_3 перед смертю стосовно
того, що не зміг дати синові грошей на
власне житло, а також роздруківку
розмови ОСОБА_4 з помічником адвоката
позивачки (а.с.204-210) суд взагалі не може
розцінювати як належні та достеменні
докази у справі, до того ж вони не
містять відомостей, що прямо
стосуються предмету доказування у
даній справі.

Разом з тим, посилання позивача на
відсутність у ОСОБА_3 коштів на
придбання цієї нерухомості не може
бути прийнято судом до уваги, оскільки
відповідно до ст. 204 ЦК України
встановлена презумпція правомірності
правочину, отже обов'язок щодо
доказування неправомірності правочину
покладається на сторону, яка його
оспорює, в той час як у сторони цього
правочину діє презумція правомірності
його дій.

В обгрунтування своїх позовних вимог
позивачка посилалася також на докази
відношення до спірного приміщення як
до об'єкту свого права власності.

Так, після продажу магазину "Імідж" ,
який знаходився на балансі ТШФ "Силует",
вона перевезла свій товар до придбаної
спірної квартири і здійснювала там
свою діяльність (інвентаризацію товару
і оформлення документів на реєстрацію
приватним підприємцем) до лютого 2012
року (переїзду до нового магазину
"Імідж"), а також робила там ремонт за
власні кошти, що підтверджує придбання
цієї квартири для власних потреб. В
зв'язку з відсутністю у відповідача та
його дружини матеріальної можливості
придбати нерухомість для здійснення
своє фахової юридичної діяльності ,
вона тимчасово надала їм у
користування це приміщення для
здійснення ними професійної
діяльності. Свідок ОСОБА_16, який був
масажистом позивачки, підтвердив, що
сам ОСОБА_3 йому одного разу під час
сеансу масажу говорив, що ОСОБА_1 йому
купила офіс.

Допитані в судовому засіданні свідки
за клопотанням позивача пояснили з
цього приводу наступне.

Свідок ОСОБА_17 робив за кошти ОСОБА_1
охоронну сигналізацію в приміщенні
цього офісу, за яку вона платила
спочатку сама, і лише згодом ОСОБА_3;
свідок ОСОБА_18 робив за кошти
позивачки і за її замовленням вивіску
"Адвокат" в цьому приміщенні. А 17
травня 2012 року ОСОБА_1 був підписаний
Договір між ОСОБА_3 та КП
"Миколаївкомунтранс" на вивіз
побутових відходів за адресою спірної
квартири (а.с.134).

Між тим, за змістом ст. 235 ЦК, якщо
при вирішенні позову про визнання
договору купівлі-продажу недійсним з
підстав, що насправді покупцем є інша
особа, суд встановить, що фактично
майно було придбане за її кошти і для
неї та якщо інших підстав для
визнання даної угоди недійсною немає,
то вказаний договір відповідно до
ст.ст. 235, 217 ЦК визнається недійсним
лише в частині, що стосується покупця, і
покупцем за цим договором визнається
особа, за рахунок коштів якої і для якої
фактично укладався цей договір, мотив
укладання оспорюваного договору при
цьому не має значення для вирішення
справи.

Згідно ч.2 ст. 218 ЦК заперечення
однією із сторін факту вчинення
правочину або оспорювання окремих його
частин може доводитися письмовими
доказами, засобами аудіо-, відеозапису
та іншими доказами. Рішення не може
ґрунтуватися на свідченнях свідків.

Відповідно до ч. 3 ст. 10, ст. 60 ЦПК
кожна сторона зобов'язана довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень,
крім випадків, встановлених статтею 61
цього Кодексу.

Проте, суд доходить висновку, що
позивачка не довела на підставі
належних та допустимих доказів, в тому
числі як це передбачено ч.2 ст. 218 ЦК -
не надала жодного прямого, а не
побічного доказу, що насправді саме
вона була покупцем вищевказаної
квартири, що ця квартира фактично була
придбана для неї і за її
особисті кошти.

Так, свідки ОСОБА_7, який є чоловіком
продавця квартири і був безпосередньо
присутнім і при посвідченні
оспорюваного договру, і при розрахунах
з продавцем, суду пояснив, що гроші йому
за придбану квартиру в приміщенні
банку передавав ОСОБА_3 , попередній
договір укладали з ОСОБА_3 та його
дружиною в серпні-вересні 2011 року,
ніяких переговорів з позивачкою
стосовно умов договору вони не вели.
Звичайно, що про джерело коштів покупця
на придбання нерухомості , йому не
відомо. Ніяких додаткових розрахунків
за квартиру, крім оплати податків та
нотаріальних послуг, у нотаріуса вже
не проводили, кошти за предмет продажу
вони з дружиною отримали в банку та при
передачі авансу, в договрі зазначена
дійсна реальна ціна квартири.

Свідок ОСОБА_8 суду пояснила, що дійсно
надає особам ріелторськи послуг з
купівлі-продажу нерухомості, але при
посвідченні даного оспорюваного
договору просто надавала
консультаційні послуги ОСОБА_1
Позивачка завжди була присутня і при
огляді нерухомості, і при укладанні
попередніх домовленостей, і при
розрахунках в банку і у нотаріуса, але
всі кошти передавав продавцям лише
ОСОБА_3 Чи передавалися якісь додаткові
кошти у нотаріуса не бачила, кому
належали кошти за квартиру не знає, про
передачу коштів від позивачки ОСОБА_3
чи ОСОБА_4 не їй не відомо. У неї також
існувало враження, що кошти за
придбання квартири належать позивачці,
але про таке їй відомо виключно зі слів
та пояснень самої позивачки.
Підтвердила, що попереджала позивачку,
що якщо дійсно вона купляє квартиру, то
не слід оформлювати договір на ім'я
відповідача, але позивачка
заперечувала, пояснюючі про близькі та
довірительні з ним стосунки.

Свідок ОСОБА_9 суду пояснила, що є
давньою знайомою сім'ї ОСОБА_4 , через
чоловіка знає і відповідача. Випадково
дізнавшись , що ОСОБА_3 підшукує житло і
офіс, порадила приміщення ОСОБА_4.
Підтвердила, що при укладенні договору
купівлі-продажу була позивачка але в
якості члена сім'ї покупців. Передачу
коштів від ОСОБА_1 відповідачам не
бачила, всі документи підписував та всі
розрахунки проводив ОСОБА_3 Джерело
цих коштів їй невідоме.

Посилання позивача на укладені нею за
період 2008 -2011 років договори по
відчуженню належного їй майна, на її
високий дохід не заслуговують на
увагу, оскільки вона не надала суду
достеменних і беззаперечних доказів
того, що спірна квартира була придбана
саме за ті кошти, які були отримані нею
саме від продажу належної їй на праві
власності нерухомості та
корпоративних прав , а також за кошти,
що були накопичені нею за попередні
роки.

Пояснення ж свідків, допитаних в
судовому засіданні, не обґрунтовують
удаваність дій сторін при укладенні
оспорюваного договору купівлі-продажу
в розумінні ст. 235 ЦК України.

Також не надано позивачем і
достовірних доказів зазначення іншої
ціни квартири в оспорюваному договорі.

Так, згідно експертного висновку від
16.01.2014 року, проведеного за замовленням
ФОП ОСОБА_1, діапазон цін одного
квадратного метра двохрівневих
житлових квартир за друге півріччя 2011
року з євроремонтом знаходилися в
межах від 1000 до 1517 доларів США. Але цей
висновок не може слугувати доказом
того, що квартира була придбана за 200 000
доларів США, оскільки, по-перше, сторони
вільні у визначенні ціни предмету
купівлі-продажу за договором, по-друге ,
зміст цього висновку не свідчить про
дослідження вартості саме такого типу
квартир ( переобладана з надбудовою
другого поверху фактично у будинку
староъ побудови ), по -третє , навіть
зазначена в договорі ціна у 115 000
доларів США майже відповідає заявленій
у висновку вартості ( 122кв.м.х 1000
доларів).

На підставі вищевикладеного суд дійшов
висновку, що вимоги позивачки не
підлягають задоволенню за
недоведеністю.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, судові
витрати відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст. ст. 14, 209, 212-215 ЦПК України
, суд -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3,
ОСОБА_4, треті особи - приватний
нотаріус Миколаївського міського
нотаріального округу ОСОБА_6 про
визнання договору купівлі-продажу в
частині зазначення покупця частково
недійсним та визнання права власності -
відмовити.

Рішення може бути оскаржене через суд
першої інстанції до апеляційного суду
Миколаївської області шляхом подачі
апеляційної скарги протягом десяти
днів з дня проголошення рішення .

Суддя
Гуденко О. А.