Справа № 667/1461/14-ц
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 березня 2014 року Комсомольський
районний суд м.Херсона у складі:

головуючого-судді: Стамбула Н.В.

при
секретарі: Способ Н.В.

з участю адвоката:
ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в місті Херсоні
скаргу ОСОБА_2 до відділу державної
виконавчої служби Комсомольського
районного управління юстиції у
м.Херсоні, зацікавлена особа - Публічне
акціонерне товариство «Морський
транспортний Банк» на дії державного
виконавця щодо оцінки майна, суд -

встановив:

Скаржник звернулася до суду із
зазначеною скаргою, в якій просила
визнати звіт з незалежної оцінки
нерухомого майна - нежилого приміщення
кафе літ. А, А1, А2, а, а1, а2 та ганок
загальною площею 176,9 кв. м.,
розташованого за адресою АДРЕСА_1 та
належить ОСОБА_2, виконаний оцінювачем
ОСОБА_3 (ХФ «Українська універсальна
біржа») таким, що не відповідає вимогам
чинного законодавства;зобов'язати
відділ Державної виконавчої служби
Комсомольського районного управління
юстиції у м. Херсоні провести повторну
оцінку описаного та арештованого майна
із залученням іншого суб'єкта
оціночної діяльності.

В обґрунтування зазначила, що на
примусовому виконанні у ВДВС
Комсомольського РУЮ в м. Херсоні
перебуває виконавчий лист № 2-3027/10,
виданий 19.01.2011 року Комсомольським
районним судом м. Херсона про стягнення
з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Морський
транспортний Банк» заборгованості в
сумі 478 635,00 грн. В ході примусового
виконання виконавчого листа державним
виконавцем було описано й арештовано
майно боржника, а саме: нежиле
приміщення кафе, яке розташоване за
адресою: АДРЕСА_1.

Також державним виконавцем винесена
постанова про призначення оцінювачем -
суб'єкта оціночної діяльності - ХФ
«Українська універсальна біржа»,
оцінювач ОСОБА_3 для здійснення оцінки
описаного й арештованого рухомого
майна. Оцінювачем була встановлена
вартість кафе порівняльним методом і
визначена на рівні 352 208,00 грн., тобто
1991,00 грн. за 1 кв. м.

Вона не погоджується з даним висновком,
оскільки вважає, що вартість майна
занижена, визначення вартості було
проведено за недостовірним методом,
вартість об'єкта не відповідає
ринковій вартості аналогічних об'єктів
з наступних підстав.

В судовому засіданні представник
скаржника - ОСОБА_1 - підтримала скаргу
ОСОБА_2 та просила її задовольнити.

Представник відділу державної
виконавчої служби Комсомольського
районного управління юстиції у
м.Херсоні в судове засідання не
з»явився, про час там місце слухання
справи повідомлявся належним чином.

Представник зацікавленої особи в
судовому засіданні проти задоволення
скарги не заперечував.

Вислухавши пояснення учасників
процесу, вивчивши матеріали справи ,
суд вважає необхідним скаргу
задовольнити.

Судом встановлено, що виконавчий лист
№ 2-3027/10, виданий 19.01.2011 року
Комсомольським районним судом м.
Херсона про стягнення з ОСОБА_2 на
користь ПАТ «Морський транспортний
Банк» заборгованості в сумі 478 635,00 грн.
перебуває на примусовому виконанні у
ВДВС Комсомольського РУЮ в м. Херсоні,
що підтверджується постановою про
відкриття виконавчого провадження від
28.01.2011 року.

На виконання вимог ст. 57 Закону України
«Про виконавче провадження», в ході
примусового виконання виконавчого
листа державним виконавцем було
описано й арештовано майно боржника
ОСОБА_2, а саме: нежиле приміщення кафе,
яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Для проведення оцінки майна державний
виконавець залучив суб'єкта оціночної
діяльності - суб'єкта господарювання,
який здійснює свою діяльність
відповідно до Закону України «Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні». Таким суб»єктом для
здійснення оцінки описаного й
арештованого рухомого майна державний
виконавець призначив оцінювача ХФ
«Українська універсальна біржа»
ОСОБА_3

Ст. 58 Закону України «Про виконавче
провадження» передбачено, що державний
виконавець повідомляє про результати
визначення вартості чи оцінки майна
сторонам. У разі, якщо сторони не згодні
з результатами визначення вартості чи
оцінки, вони мають право подати
державному виконавцю заперечення в
десятиденний строк з дня надходження
повідомлення. У разі заперечення
однією із сторін проти результатів
оцінки, проведеної суб'єктом оціночної
діяльності - суб'єктом господарювання,
державний виконавець призначає
рецензування звіту про оцінку майна.

Із звіту з незалежної оцінки НвХ 10/02 від
10.10.2013 р. вбачається, що порівняльним
методичним підходом була встановлена і
визначена вартість кафе на рівні 352 208,00
грн., тобто 1991,00 грн. за 1 кв. м.

Після подання боржником ОСОБА_2
заперечень проти результатів
визначення вартості чи оцінки, 19.02.2014
року боржником за виконавчим
провадженням від ВДВС Комсомольського
РУЮ в м. Херсоні було отримано рецензію
оцінювача ОСОБА_4, відповідно до якої
звіт оцінювача ОСОБА_3 був визначений
таким, що відповідає вимогам
нормативно-правових актів по оцінці
майна, подальше використання звіту
можливе у повному обсязі.

Однак, як було встановлено в судовому
засіданні, оцінювачем ОСОБА_3 зібрана
інформація по об'єкту не в повному
обсязі, в зв»язку з чим проведена
незалежна оцінку майна є хибною. У
описовій частині об'єкта оцінки
власником зазначається боржник на
підставі договору купівлі-продажу,
посвідченого ПН ХМНО ОСОБА_5 09.02.2005 р. та
рішення Комсомольського районного
суду м. Херсона від 10.10.2005 р. Копія
рішення суду у додатках до оцінки
відсутня. В той же час копія договору
іпотеки на даний об'єкт від 26.03.2008 року
містить відомості про передачу в
забезпечення виконання боржником
нежилих приміщень кафе літ. А, А1 в парку
ім. Димитрова, буд. б/н. Крім цього,
згідно з Витягом № 18225206 з Реєстру прав
власності на нерухоме майно, виданого
Херсонським ДБТІ, нежиле приміщення
кафе складається з літ. А, А1 загальною
площею 65,5 кв. м. При цьому право
власності на нерухоме майно
підтверджується тими ж
правовстановлюючими документами, на
які посилається оцінювач ОСОБА_4 в
своєму звіті про оцінку, але ж при цьому
площа визначена оцінювачем в розмірі
176,9 кв. м. Таким чином, право власності
на різницю приміщення в розмірі 111,4 кв.
м. у звіті оцінювача не ідентифіковане,
копії підтверджуючих документів
відсутні.

В оскаржуваній оцінці зазначено, що
площа в розмірі 111,4 кв. м. є
«поліпшеннями основної будівлі», що не
відповідає дійсності, оскільки є
окремими приміщеннями, які збудовані
боржником самовільно.

Зазначена обставина є порушенням вимог
п. 53 Національного стандарту № 1
«Загальні засади оцінки майна і
майнових прав», затвердженого
Постановою Кабінету Міністрів України
№ 1440 від 10.09.2003 р., яким визначено, що
залежно від обраних методичних
підходів та методів оцінювач повинен:
зібрати та проаналізувати всі істотні
відомості про об'єкт оцінки, зокрема,
вихідні дані про його правовий статус,
відомості про склад, технічні та інші
характеристики, інформацію про стан
ринку стосовно об'єкта оцінки та
подібного йому майна, відомості про
економічні характеристики об'єкта
оцінки (прогнозовані та фактичні
доходи і витрати від використання
об'єкта оцінки, у тому числі від його
найбільш ефективного використання та
існуючого використання);
проаналізувати існуючий стан
використання об'єкта оцінки та
визначити умови його найбільш
ефективного використання;
обґрунтування застосування методичних
підходів, методів та оціночних
процедур, а у разі потреби -
застосування спеціальних методів
оцінки та оціночних процедур
(комбінування кількох методичних
підходів або методів).

Також в звіті про оцінку майна
оцінювачем ОСОБА_3 при оцінці майна
використовується в тому числі і
дохідний підхід, який значно занижує
вартість об'єкту нерухомості.

Також суд вважає, що вартість майна
була занижена внаслідок того, що
експертом при оцінюванні як аналоги
продажів бралися не аналогічні об'єкти,
а взагалі об'єкти, які були виставлені
на продаж, а також розмір орендної
плати на нежитлову нерухомість, при
чому в різних районах міста. Про це
свідчать аналоги продажів, які
наведені у звіті.

При розрахунку вартості майна об'єкта
оцінки були використані аналоги
нерухомих об'єктів, які неможна назвати
аналогами, оскільки в основному
наведені «магазини» та нежитлові
приміщення, а не діюче кафе, яким є
об'єкт в парку ім. Димитрова. Як за
основу оцінювач приймає вартість
квадратного метра в сумі 248 доларів, що
нічим не обґрунтовано.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про
виконавче провадження" виконавче
провадження як завершальна стадія
судового провадження та примусове
виконання рішень інших органів
(посадових осіб) - це сукупність дій
органів і посадових осіб, визначених у
цьому Законі, що спрямовані на
примусове виконання рішень судів та
інших органів (посадових осіб), які
провадяться на підставах, в межах
повноважень та у спосіб, визначених цим
Законом, іншими нормативно-правовими
актами, прийнятими відповідно до цього
Закону та інших законів, а також
рішеннями, що відповідно до цього
Закону підлягають примусовому
виконанню.

Згідно ч. 3 ст. 57 Закону України «Про
виконавче провадження»та п. 5.7.3
Інструкції про проведення виконавчих
дій, затверджену Наказом Міністерства
Юстиції України від 15.12.1999 № 74/5, для
проведення оцінки нерухомого майна,
транспортних засобів, повітряних,
морських, річкових суден та майна,
вартість якого перевищує сто
неоподатковуваних мінімумів доходів
громадян, державний виконавець залучає
суб'єкта оціночної діяльності -
суб'єкта господарювання, який здійснює
свою діяльність відповідно до Закону
України "Про оцінку майна, майнових
прав та професійну оціночну діяльність
в Україні". Тобто для проведення
експертної оцінки необхідні
спеціальні знання у галузі оціночної
діяльності. Для цього державний
виконавець залучає експерта.

Частиною 1 ст. 12 Закону України "Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні" передбачено, що звіт про
оцінку майна є документом, що містить
висновки про вартість майна та
підтверджує виконані процедури з
оцінки майна суб'єктом оціночної
діяльності - суб'єктом господарювання
відповідно до договору. Звіт
підписується оцінювачами, які
безпосередньо проводили оцінку майна,
і скріплюється печаткою та підписом
керівника суб'єкта оціночної
діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні" рецензування звіту про оцінку
майна (акта оцінки майна) здійснюється
на вимогу особи, яка використовує
оцінку майна та її результати для
прийняття рішень, у тому числі на
вимогу замовників (платників) оцінки
майна, органів державної влади та
органів місцевого самоврядування,
судів та інших осіб, які мають
заінтересованість у неупередженому
критичному розгляді оцінки майна, а
також за власною ініціативою суб'єкта
оціночної діяльності.

Підставою для проведення рецензування
є письмовий запит до осіб, які
відповідно до цієї статті мають право
здійснювати рецензування звіту про
оцінку майна (акта оцінки майна).
Рецензування звіту про оцінку майна
(акта оцінки майна), якщо зазначена
оцінка погоджується, затверджується
або приймається органом державної
влади або органом місцевого
самоврядування, є обов'язковим.

Поняття ринкової вартості виключає
примус при продажі: ринкова вартість -
вартість, за яку можливе відчуження
об'єкту оцінки на ринку подібного майна
на дату оцінки за угодою, ув'язненим між
покупцем і продавцем, після проведення
відповідного маркетингу, за умови, що
кожна із сторін діяла із знанням
справи, розсудливо і без примусу.

Особливості примусового продажу
враховуються при визначенні
ліквідаційної вартості (згідно
Національного стандарту № 1 «Загальні
принципи оцінки майна і майнових прав»,
затверджений Постановою Кабінету
Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440).

Відповідно до п. 3 ст. 62 ЗУ «Про
виконавче провадження», майно
передається на реалізацію за ціною та в
порядку, визначеними статтею 58 цього
Закону.

Оціночна вартість арештованого й
описаного майна не відповідає дійсним
попитам на ринку землі. Все це
суперечить ст. 5 ЗУ "Про виконавче
провадження", якою передбачено, що
державний виконавець здійснює
необхідні заходи щодо своєчасного і
повного виконання рішення, зазначеного
в документі на примусове виконання
рішення, у спосіб і порядок, визначені
виконавчим документом.

Статтею 31 Закону України "Про оцінку
майна, майнових прав та професійну
оціночну діяльність в Україні"
визначено, що одним із обов'язків
оцінювачів та суб'єктів оціночної
діяльності є, зокрема, забезпечення
об'єктивності оцінки майна.

Таким чином, суд вважає, що звіт з
незалежної оцінки нерухомого майна,
виконаний оцінювачем ОСОБА_3 (ХФ
«Українська універсальна біржа») є
таким, що не відповідає вимогам чинного
законодавства, що потребує повторної
оцінки описаного та арештованого майна
(нежилого приміщення кафе літ. А, А1, А2,
а, а1, а2 та ганок загальною площею 176,9 кв.
м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та
належить ОСОБА_2) із залученням іншого
суб'єкта оціночної діяльності.

Керуючись ст. ст. 1, 3, 4, 11, 15, 133, 137,
143, 383-385 ЦПК України; ст. ст. 1, 14, 491, 57, 58, 62,
85 ЗУ "Про виконавче провадження"; ст. 55
Конституції України, ст. 33 ЗУ "Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні"; Постанови Пленуму ВСУ № 14 від
26.12.2003 р. "Про практику розгляду судами
скарг на рішення, дії або бездіяльність
органів і посадових осіб державної
виконавчої служби та звернень
учасників виконавчого провадження",
суд -

у х в а
л и в :

Визнати Звіт з незалежної оцінки
нерухомого майна - нежилого приміщення
кафе літ. А, А1, А2, а, а1, а2 та ганок
загальною площею 176,9 кв. м.,
розташованого за адресою АДРЕСА_1 та
належить ОСОБА_2, виконаний оцінювачем
ОСОБА_3 (ХФ «Українська універсальна
біржа») таким, що не відповідає вимогам
чинного законодавства.

Зобов'язати відділ Державної
виконавчої служби Комсомольського
районного управління юстиції у м.
Херсоні провести повторну оцінку
описаного та арештованого майна
(нежилого приміщення кафе літ. А, А1, А2,
а, а1, а2 та ганок загальною площею 176,9 кв.
м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 із
залученням іншого суб'єкта оціночної
діяльності.

На ухвалу протягом 5 днів може бути
подана апеляційна скарга до
апеляційного суду Херсонської області
через Комсомольський районний суд м.
Херсона.

Суддя: Н.В.Стамбула