Справа № 912/271/12
Провадження № 22-ц/779/100/2014
Головуючий у 1 інстанції Лошак О. О.
Суддя-доповідач Васильковський В.М.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2014 року
м. Івано-Франківськ

Колегія суддів судової палати з
розгляду цивільних справ Апеляційного
суду Івано-Франківської області в
складі:

головуючого Васильковського
В.М.

суддів:
Девляшевського В.А., Меленко О.Є.

секретаря Мельник
О.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом ОСОБА_2 до
Пуківської сільської ради про
розірвання договору оренди та
примусове звільнення орендованого
приміщення за апеляційною скаргою
голови Пуківської сільської ради на
рішення Рогатинського районного суду
від 19 листопада 2013 року, -

в с т а н о в и л а :

у лютому 2012 року ОСОБА_2 звернувся до
суду з даним позовом, посилаючись на те,
що 30.11.2011 року за договором
купівлі-продажу придбав у ОСОБА_3
нежитлову будівлю в АДРЕСА_1. Після
реєстрації права власності він
дізнався, що 25.09.2011 року між ОСОБА_3 та
Пуківською сільською радою було
укладено договір оренди нежитлового
приміщення в цій будівлі. В лютому 2013
року він звернувся до Пуківської
сільської ради з попередженням про
необхідність оплати оренди,
відсутність якої є підставою для
відмови від договору оренди. Оскільки
відповідач систематично не виконував
умови договору, він попередив сільську
раду про свою відмову від договору
оренди та вимагав повернути йому
орендоване приміщення, однак останнє
звільнено не було. З наведених підстав
просив розірвати договір оренди
нежитлового приміщення від 25.09.2011 року,
укладеного між ОСОБА_3 та Пуківською
сільською радою Рогатинського району у
зв'язку з відмовою від зазначеного
договору наймодавця і систематичним
невиконанням умов договору орендарем
та звільнення орендованого приміщення
шляхом виселення орендаря Пуківську
сільську раду із займаного приміщення.

Рішенням Рогатинського районного
суду від 19 листопада 2013 року позов
задоволено. Розірвано договір оренди
нежитлового приміщення від 25 вересня
2011 року, укладеного між ОСОБА_3 та
Пуківською сільською радою.
Зобов'язано Пуківську сільську раду
звільнити (шляхом виселення) нежитлове
приміщення, площею 80 кв.м, що
розташоване на 2 поверсі
двоповерхового будинку за адресою:
АДРЕСА_1. Стягнуто з Пуківської
сільської ради в користь ОСОБА_2
судовий збір в сумі 107,30 грн. та 2 300 грн.
витрат на правову допомогу.

В апеляційній скарзі голова
Пуківської сільської ради посилається
на порушення судом першої інстанції
норм матеріального та процесуального
права, неповне з'ясування обставин, що
мають значення для справи. Зазначає, що
судом не враховано, що договір оренди
нежитлового приміщення від 25.09.2011 року
за підставами укладання є нікчемним.
Суд не врахував обставини, що
передували укладенню цього договору, а
замість того щоб розглянути договір
оренди на предмет його нікчемності, суд
провів аналіз підстав та причин
розірвання договору. Крім того, у
рішенні суду відсутнє обгрунтування
розміру витрат на правову допомогу,
оскільки позивачем не додано копій
договору про надання правової
допомоги, документів, що підтверджують
надання конкретних юридичних послуг із
зазначенням витраченого часу, акту
приймання виконаних робіт, документів
про оплату надання юридичних послуг.
Тому просить оскаржуване рішення
скасувати, ухвалити нове рішення по
суті позовних вимог.

У засідання апеляційного суду сторони,
належним чином повідомлені про час і
місце розгляду справи, не з'явились, що
згідно ч. 2 ст. 305 ЦПК України не
перешкоджає її розглядові. Крім того,
представник ОСОБА_2, не визнаючи доводи
апеляційної скарги, подав заяву про
розгляд справи (після перерви) за його
відсутності.

Заслухавши суддю-доповідача,
перевіривши подані докази і доводи
апеляційної скарги та дослідивши
матеріали справи, колегія суддів
вважає, що апеляційну скаргу слід
задовольнити з таких підстав.

Судом першої інстанції
встановлено, що 25 вересня 2011 року між
ОСОБА_3 та Пуківською сільською радою
Рогатинського району укладено договір
оренди нежитлового приміщення площею 80
кв.м, що знаходиться в АДРЕСА_1, на
другому поверсі двоповерхового
будинку. Встановлено орендну плату.
Договір укладено строком на 2 роки 11
місяців з терміном дії до 25.08.2014 року
включно.

ОСОБА_2 є власником нежитлової
будівлі - будинку АДРЕСА_1 відповідно до
договору купівлі-продажу від 30
листопада 2011 року, укладеного між ним
та ОСОБА_3

Задовольняючи позов, суд першої
інстанції виходив із того, що орендну
плату відповідач протягом чотирьох
місяців не вносив, був повідомлений про
відмову від договору. Договір
купівлі-продажу нежитлового
приміщення АДРЕСА_1 у судовому порядку
недійсним не визнавався.

Посилаючись на положення ст. ст.
651, 782, 785 ЦК України, суд дійшов висновку
про право позивача як власника майна на
відмову від договору найму та
повернення речі, оскільки відповідач
не вносив орендну плату протягом трьох
місяців підряд і не виконав вимогу
наймодавця про повернення речі з
користування.

З наведених підстав суд розірвав
договір оренди нежитлового приміщення
від 25 вересня 2011 року, укладений між
ОСОБА_3 та Пуківською сільською радою
та зобов'язав останню звільнити (шляхом
виселення) нежитлове приміщення,
площею 80 кв.м, в АДРЕСА_1.

Проте з таким висновком суду
першої інстанції погодитись не можна,
оскільки суд дійшов його із
неправильним застосуванням норм
матеріального права, порушенням норм
процесуального права.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України
за договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк.

Договір найму укладається на
строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763
ЦК України).

Відповідно до ч. 1, 3, 5 ст. 762 ЦК
України за користування майном з
наймача справляється плата, розмір
якої встановлюється договором найму.
Договором або законом може бути
встановлено періодичний перегляд,
зміну (індексацію) розміру плати за
користування майном. Плата за
користування майном вноситься
щомісячно, якщо інше не встановлено
договором.

Стаття 651 ЦК України, на яка
послався суд першої інстанції,
встановлює загальні підстави для зміни
або розірвання договору, згідно
частини другої якої договір може бути
змінено або розірвано за рішенням суду
на вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Доказів про істотне порушення
відповідачем договору оренди
матеріали справи не містять.

Частини перша і третя цієї статті
як умову розірвання договору
визначають згоду сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Право на односторонню відмову від
договору також встановлюється
договором або законом.

Такою законодавчою нормою є
положення статті 782 ЦК України, згідно
якої наймодавець має право відмовитися
від договору найму і вимагати
повернення речі, якщо наймач не вносить
плату за користування річчю протягом
трьох місяців підряд. У разі відмови
наймодавця від договору найму договір
є розірваним з моменту одержання
наймачем повідомлення наймодавця про
відмову від договору.

Як вбачається з матеріалів
справи, договір оренди нежитлового
приміщення площею 80 кв.м., в АДРЕСА_1,
укладений 25 вересня 2011 року між ОСОБА_3
та Пуківською сільською радою строком
на 2 роки 11 місяців з терміном дії до
25.08.2014 року включно.

Згідно акта приймання-передачі
приміщення від 25.11.2011 року ОСОБА_3
передав, а Пуківська сільська рада в
особі сільського голови Тичківського
Л.І., що діє на підставі Закону України
"Про місцеве самоврядування в Україні",
прийняла у строкове платне
користування приміщення в с. Пуків,
загальною площею 80 кв.м, на другому
поверсі двоповерхового будинку, яке
складається з двох кімнат, коридору і
частини сходової клітки, для
розміщення Пуківської сільської ради.

Позивач ОСОБА_2 став власником
цієї нежитлової будівлі відповідно до
договору купівлі-продажу від 30
листопада 2011 року, укладеного між ним
та ОСОБА_3 Право власності на дану
будівлю зареєстровано за ОСОБА_2 в
Івано-Франківському ОБТІ 16 грудня 2011
року.

Згідно ст. 770 ЦК України у разі
зміни власника речі, переданої у найм,
до нового власника переходять права та
обов'язки наймодавця. Сторони можуть
встановити у договорі найму, що у разі
відчуження наймодавцем речі договір
найму припиняється.

Тобто наймодавець, здійснюючи
продаж речі, що передана в найм,
зобов'язаний попередити покупця про
наявність найму. Купівля речі на таких
умовах свідчить про згоду покупця
прийняти на себе обов'язки наймодавця
за договором найму.

Умовами договору оренди від 25
вересня 2011 року не передбачено
припинення цього договору у разі
продажу ОСОБА_3 нежитлового приміщення,
а посилання в п. 6 договору
купівлі-продажу від 30 листопада 2011
року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2,
на припинення договорів оренди після
реєстрації права власності за покупцем
є неспроможним, оскільки не
ґрунтується на вимогах закону.

Таким чином, договір оренди
нежитлового приміщення, укладений 25
вересня 2011 року між ОСОБА_3 та
Пуківською сільською радою, є
обов'язковим для нового власника
ОСОБА_2 з терміном дії до 25.08.2014 року
включно.

За положеннями ч. 1 ст. 782 ЦК
України право на відмову від
зазначеного договору оренди виникає у
позивача після настання строку
внесення плати за користування майном
за третій місяць, і лише після
виникнення права на таку відмову
договір може бути розірваним. З
матеріалів справи вбачається, що 10
січня 2012 року ОСОБА_2 повідомив голову
Пуківської сільської ради про те, що
30.11.2011 року між ним та ОСОБА_3 укладено
договір купівлі-продажу орендованого
приміщення і погоджується укласти з
Пуківською сільською радою новий
договір оренди протягом 10-ти днів з
часу отримання повідомлення.

Згідно п. 4.4 договору оренди
нежитлового приміщення, укладеного 25
вересня 2011 року між ОСОБА_3 та
Пуківською сільською радою, орендна
плата перераховується орендодавцеві
на рахунок № 2909615 щоквартально, не
пізніше 5 числа місяця, наступного за
звітним кварталом.

Гарантії органу місцевого
самоврядування, засади організації та
діяльності, правовий статус і
відповідальність визначені в Законі
України "Про місцеве самоврядування в
Україні".

Пуківська сільська рада як орган
місцевого самоврядування повинна
проводити платежі за власні бюджетні
кошти в установленому порядку
фінансування видатків.

Новий власник (орендодавець)
ОСОБА_2 не повідомив відповідача про
відкриття відповідного рахунку, на
який має перераховуватися орендна
плата.

21 лютого 2012 року, до спливу
передбаченого ч. 1 ст. 782 ЦК України
строку внесення плати за користування
майном, ОСОБА_2 звернувся до суду з
позовом про розірвання договору оренди
та примусове звільнення орендованого
приміщення.

З огляду на викладене, колегія
суддів приходить до висновку про
відсутність правових підстав для
задоволення передчасно поданого
позову.

Згідно ч. 3 ст. 303 ЦПК України
апеляційний суд не обмежений доводами
апеляційної скарги, якщо під час
розгляду справи буде встановлено
неправильне застосування норм
матеріального права або порушення норм
процесуального права, які є
обов'язковою підставою для скасування
рішення.

Ухвалюючи рішення, суд першої
інстанції на порушення вимог ст. ст. 213,
214 ЦПК України неповно з'ясував вказані
обставини та інші фактичні дані, які
мають значення для вирішення справи, у
зв'язку з чим неправильно застосував
норми матеріального права.

Зазначені вище порушення призвели
до неправильного вирішення спору, що в
силу ст. 309 ЦПК України є підставою для
скасування рішення та ухвалення нового
рішення про відмову у задоволенні
позовних вимог.

На підставі викладеного та
керуючись ст. ст. 303, 307, 309, 313, 314, 316, 317 ЦПК
України, колегія суддів,-

в и р і ш и л а :

апеляційну скаргу голови Пуківської
сільської ради задовольнити.

Рішення Рогатинського районного
суду від 19 листопада 2013 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у
задоволенні позову ОСОБА_2 до
Пуківської сільської ради про
розірвання договору оренди та
примусове звільнення орендованого
приміщення відмовити.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення. Касаційна
скарга на рішення може бути подано до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання ним законної сили.

Головуючий:
Васильковський В.М.

Судді:
Девляшевський В.А.

Меленко О.Є.