Апеляційний суд Кіровоградської
№ провадження 22-ц/781/675/14 Головуючий у
суді І-ї інстанції Пляка С.Л.
Доповідач Дьомич Л. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

20.03.2014 року колегія суддів судової
палати у цивільних справах
апеляційного суду Кіровоградської
області у складі:

головуючої судді Дьомич Л.М.

суддів Єгорової С.М.;
Пищиди М.М,.

з участю секретаря Лазаренко
В.В.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Кіровограді
цивільну справу за апеляційною скаргою
селянського фермерського господарства
"Дєдов" на рішення Олександрівського
районного суду Кіровоградської
області від 25 листопада 2013 року у
справі за позовом ОСОБА_2 до
селянського фермерського господарства
"Дєдов", третя особа - відділ
Держземагенства в Олександрівському
районі про визнання договору оренди
земельної ділянки недійсним ,-

в с т а н о в и л а :

У липні 2013 року ОСОБА_2 звернулася до
суду з позовом до селянського
фермерського господарства "Дєдов",
третя особа - відділ Держземагенства в
Олександрівському районі про
визнання недійсним договору оренди
землі, зареєстрованого відділом
Держкомзему в Олександрівському
районі за № 96 від 28 вересня 2010
року.

Вимоги обґрунтовує тим, що 16 квітня 2002
року згідно розпоряджень голови
Олександрівської районної державної
адміністрації №187-р ОСОБА_2 надано у
приватну власність земельну ділянку
НОМЕР_1 площею 4.09 га, яка розташована на
території Соснівської сільської ради
Олександрівського району
Кровоградської області та належить їй
на праві приватної власності на
підставі держаного акту серії РЗ № 414202
від 24 березня 2003 року.

У 2009 році між позивачем та СФГ «Дєдов»
було укладено договір оренди землі,
згідно якого позивач надала в оренду
земельну ділянку НОМЕР_1, площею 4,09 га,
яка розташована на території
Соснівскої сільської ради
Олександрівського району
Кіровоградської області та належить їй
на праві приватної власності на
підставі держаного акту серії РЗ № 414202.

ОСОБА_2 зазначає, що вказаний договір
оренди суперечить вимогам ст.15 Закону
України «Про оренду землі», зокрема, у
ньому не зазначені умови збереження
стану об'єкта оренди; сторону, яка несе
ризик випадкового пошкодження або
знищення об'єкта оренди; умови передачі
у заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки.

Рішенням Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 25
листопада 2013 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди
землі, укладений між ОСОБА_2 та
селянським фермерським господарством
«Дєдов», зареєстрований в реєстрі
Олександрівського офісу КРФЦЗДК 28.09.2010
року за № 96 на земельну ділянку
НОМЕР_1, площею 4,09 га, яка знаходиться на
території Соснівської сільської ради
Олександрівського району
Кіровоградської області.

Стягнуто з СФГ «Дєдов» на користь
ОСОБА_2 114,70 грн. судового збору.

В апеляційній скарзі СФГ "Дєдов"
просить скасувати рішення
Олександрівського районного суду
Кіровоградської області від 25
листопада 2013 року та ухвалити нове
рішення про відмову у задоволенні
позовних вимог, посилаючись на
порушення судом норм матеріального та
процесуального права.

Заслухавши доповідача, обговоривши
доводи апеляційної скарги та
дослідивши матеріали справи, колегія
суддів вважає, що апеляційна скарга
підлягає задоволенню за таких
підстав.

Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним і
обґрунтованим. Законним є рішення, яким
суд, виконавши всі вимоги цивільного
судочинства, вирішив справу згідно із
законом. Обґрунтованим є рішення,
ухвалене на основі повно і всебічно
з'ясованих обставин, на які сторони
посилаються як на підставу своїх вимог
і заперечень, підтверджених тими
доказами, які були досліджені в
судовому засіданні.

Згідно п.2 ч.1 ст. 307 ЦПК України за
наслідками розгляду апеляційної
скарги на рішення суду першої
інстанції апеляційний суд має право
скасувати рішення суду першої
інстанції і ухвалити нове рішення по
суті позовних вимог, з підстав
передбачених ст. 309 ЦПК України.

Задовольняючи позов, суд першої
інстанції дійшов висновку про
відсутність у договорі оренди землі
істотних умов, а саме: умови збереження
стану об'єкта оренди; умови щодо
встановлення обмеження (обтяження)
стосовно використання земельної
ділянки та не визначено сторону, яка
несе ризик випадкового пошкодження або
знищення об'єкта оренди чи його
частини, що є порушенням ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» та є
підставою для визнання договору
недійсним.

Проте, з таким висновком суду
першої інстанції погодитися неможна,
виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 являється
власником земельної ділянки НОМЕР_1,
площею 4,09 га, яка розташована на
території Соснівської сільської ради
Олександрівського району
Кіровоградської області, що
підтверджується копією державного
акту серії РЗ № 414202 (а.с.6).

Між сторонами по справі у 2009 році було
укладено договір оренди землі
терміном на 15 років, який 28 вересня 2010
року зареєстрований за № 96
(а.с.7-9).

Згідно акту прийому - передачі
земельної ділянки позивач передав
відповідачу земельну ділянку НОМЕР_1,
загальною площею 4,09 га ріллі згідно
схеми поділу на території Соснівської
сільської ради Олександрівського
району Кіровоградської області для
ведення товарного
сільськогосподарського виробництва та
звернувся з заявою про реєстрацію
спірного договору оренди (а.с. 10).

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або необхідними для
договорів даного виду, а також усі ті
умови, щодо яких за заявою хоча б однієї
із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про
оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної статті
визначено, що відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, є підставою
для визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Задовольняючи позов про визнання
укладеного між сторонами договору
оренди землі недійсним, суд першої
інстанції послався на те, що він не
відповідає вимогам закону, оскільки в
ньому відсутні такі істотні умови, як:
умови збереження стану об'єкта оренди;
сторону, яка несе ризик випадкового
пошкодження або знищення об'єкта
оренди; умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

При цьому судом залишено поза увагою
вимоги ст. 3 ЦПК України та ст.15 ЦК
України про те, що в порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право.

Зокрема, суд не встановив, чи дійсно
порушуються права ОСОБА_2 у зв'язку з
відсутністю в договорі оренди
зазначених умов, а також не з'ясував, в
чому саме полягає порушення її
законних прав.

У правовій позиції, яка висловлена
Верховним Судом України в постанові
від 25 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13,
зазначено, що виходячи з того, що
відповідно до статті 15 Цивільного
кодексу України та статті 3 Цивільного
процесуального кодексу України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право,
суд повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених статтею 15
Закону України від 6 жовтня 1998 року №
161-ХІУ «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, також з'ясувати у
чому саме полягає порушення їхніх
законних прав.

Заявляючи позов про визнання недійсним
договору оренди землі, позивач не
зазначила, у чому полягає порушення її
прав як орендодавця відсутністю у
договорі конкретно визначеної умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
щодо встановлення обмеження
(обтяження) стосовно використання
земельної ділянки та не визначено
сторону, яка несе ризик випадкового
пошкодження або знищення об'єкта
оренди чи його частини.

Виходячи з того, що відповідно до ст. 15
ЦК України та ст. 3 ЦПК України у порядку
цивільного судочинства підлягає
захисту саме порушене право, суд
повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених ст. 15 Закону
України «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, а також з'ясувати у
чому полягає порушення їхніх законних
прав.

Статтею 627 ЦК України закріплено
принцип свободи договору.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у разі
тлумачення умов договору можуть
враховуватися також типові умови
(типові договори), навіть якщо в
договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору здійснюється
відповідно до статті 213 цього Кодексу.

Частиною 4 ст.22 ЗК України встановлено,
що земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
використовуються відповідно до
розроблених та затверджених в
установленому порядку проектів
землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь і
передбачають заходи з охорони земель.

Згідно із ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду землі»
типова форма договору оренди землі
затверджується Кабінетом Міністрів
України.

Зі змісту укладеного між сторонами
договору оренди землі виходить, що він
відповідає Типовому договору оренди
землі, затвердженому постановою КМУ
від 03.03.2004 року №220 ( із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 3.09.2008 року).

Частиною 1 ст.15 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що «умови
використання земельної ділянки» і
«умови збереження стану об'єкта
оренди» є окремими істотними умовами
договору оренди.

Проте, у Типовому договорі оренди
землі, затвердженому постановою КМУ
від 03.03.2004 року №220 (із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 03.09.2008 року),
пункт 17 «Умови збереження стану об'єкта
оренди» знаходиться у розділі , який
має назву «Умови використання
земельної ділянки» і який містить три
пункти: п.15 «Земельна ділянка
передається в оренду для (мета
використання)», п.16 «Цільове
призначення земельної ділянки», п.17
«Умови збереження стану об'єкта
оренди».

Таким чином, типовий договір не містить
такої окремої істотної умови договору
оренди землі, як умови використання
земельної ділянки. Умови використання
земельної ділянки у ньому
розкриваються шляхом узгодження
сторонами договору мети використання
земельної ділянки, її цільового
призначення та умов збереження стану
об'єкта оренди.

Пункт 17 оспорюваного договору оренди
землі не містить умов збереження стану
об'єкта оренди (а.с.7-9).

Наведене свідчить про те, що сторони
дійшли згоди, що умови збереження
об'єкту оренди визначаються чинним
законодавством України, яке регулює
зазначені правовідносини.

Ризик випадкового знищення або
пошкодження об'єкта оренди
урегульовано статтею 11 Закону України
«Про оренду землі», а умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки -
Законами України «Про заставу» від 02
жовтня 1992 року та «Про господарські
товариства» від 19 вересня 1991 року.

Суд першої інстанції не звернув увагу і
без встановлення фактичних обставин
справи з формальних підстав визнав
договір оренди землі недійсним.

ОСОБА_2 не доведено у чому саме
полягає порушення її прав, а тому
враховуючи вищезазначене, колегія
суддів дійшла висновку, що суд першої
інстанції ухвалив рішення з
неправильним застосуванням норм
матеріального та процесуального права,
тому прийняте підлягає скасуванню
згідно з п.4 ч.1 ст.309 ЦПК України з
ухваленням нового рішення про відмову
у позові.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316 ЦПК
України,-

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу селянського
фермерського господарства "Дєдов" -
задовольнити.

Рішення Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 25
листопада 2013 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до
селянського фермерського господарства
"Дєдов" , третя особа - відділ
Держземагенства в Олександрівському
районі про визнання договору оренди
земельної ділянки недійсним -
відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили з моменту його
проголошення і може бути оскаржено у
касаційному порядку безпосередньо до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання ним законної сили.

Головуюча:

Судді: