АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Справа № 22ц/796/51/2014
Головуючий у І інстанції Зінченко С.В
Доповідач Рубан С.М.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 березня 2014 року Колегія суддів
судової палати з цивільних справ
Апеляційного суду м. Києва в складі:

головуючого
судді Рубан С.М.

суддів
Іванченко М.М., Кабанченко О.А.

при секретарі
Онищенко О.С.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Києві апеляційну
скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 та
апеляційну скаргу представника ОСОБА_3
- ОСОБА_4 на рішення Солом»янського
районного суду м. Києва від 22 серпня 2013
року у справі за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_6, ОСОБА_3 , третя особа приватний
нотаріус Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_7, про
визнання договору купівлі-продажу
недійсним,-

В С Т А Н О В И Л А :

Рішенням  Солом»янськогорайонного
суду м. Києва від 22 серпня 2013року
позов ОСОБА_1 до ОСОБА_6, ОСОБА_3 , третя
особа приватний нотаріус Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_7,
про визнання договору купівлі-продажу
недійсним- задоволено частково.

Визнано недійсним договір
купівлі-продажу житлового будинку,
посвідчений 16.05.2013 року за реєстровим
№942 приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_7.

Визнано недійсним договір
купівлі-продажу земельної ділянки,
посвідчений 09.06.2012 року за реєстровим
№1165 приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_7.

В задоволенні решти позову -
відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 114
гривень 70 копійок судових витрат.

Не погоджуючись з рішенням суду,
представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав
апеляційну скаргу, в якій просить
рішення суду змінити скасувавши в
частині, що стосується відмови у
визнанні ОСОБА_1 добросовісним
набувачем права власності на
домоволодіння АДРЕСА_1 і ухвалити нове
рішення яким задовольнити апеляційну
скаргу в частині визнання ОСОБА_1
добросовісним набувачем права
власності на домоволодіння АДРЕСА_1, у
решті рішення суду залишити без змін,
посилаючись на порушення судом норм
матеріального та процесуального права.

Не погоджуючись з рішенням суду,
представник ОСОБА_3 - ОСОБА_4 подав
апеляційну скаргу, в якій просить
рішення суду скасувати та постановити
нове рішення, яким відмовити у
задоволенні позову, посилаючись на
порушення судом норм матеріального та
процесуального права.

В судовому засіданні представник
позивача підтримав апеляційну скаргу,
проти апеляційної скарги відповідача
ОСОБА_3 - заперечив.

Представник відповідача ОСОБА_3
підтримав апеляційну скаргу, проти
апеляційної скарги позивача
заперечив.

Інші учасники процесу в судове
засідання не з'явились, про час і місце
розгляду справи повідомлені належно,
тому в порядку ч. 2 ст. 305 ЦПК України, їх
неявка не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів, заслухавши доповідь
судді-доповідача, пояснення осіб, які
з'явились в судове засідання, доводи
апеляційної скарги, перевіривши
законність та обґрунтованість рішення
суду та матеріали справи в межах
апеляційного оскарження, дійшла
наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи і це
було встановлено судом, рішенням
Солом'янського районного суду м. Києва
від 10.01.2013 року (а.с. 16-20) визнано дійсним
попередній договір купівлі-продажу
житлового будинку та земельної ділянки
по АДРЕСА_1, що був укладений між
позивачем та ОСОБА_6 31.12.2011 року.

Рішення набрало законної сили 05.03.2013
року.

Відповідно до п. 1 вказаного договору
позивач та відповідач взяли на себе
зобов'язання протягом двох робочих
тижнів з моменту укладення договору,
але не пізніше 16.01.2012 року, на умовах
передбачених договором, укласти
договір купівлі -продажу житлового
будинку та договір купівлі -продажу
земельної ділянки, за якими ОСОБА_6
зобов'язувався передати у власність
ОСОБА_1 майно, а саме: домоволодіння, що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та
земельну ділянку площею 0,0953 га., яка
розташована за адресою: АДРЕСА_1.

На підтвердження зобов'язання щодо
укладання договору купівлі-продажу
житлового будинку та договору
купівлі-продажу земельної ділянки і на
забезпечення виконання своїх
зобов'язань за договором позивач, до
моменту підписання договору,
відповідно до п. 10 договору, сплатив
відповідачу суму забезпечення
виконання зобов'язання в розмірі 1 600
000,00 (один мільйон шістьсот тисяч
гривень 00 копійок) грн. на
підтвердження зобов'язання щодо
укладання договору купівлі-продажу
житлового будинку; 800 000,00 (вісімсот
тисяч гривень 00 копійок) грн. на
підтвердження зобов'язання щодо
укладання договору купівлі-продажу
земельної ділянки, що в загальній сумі
складає 2 400 000,00 (два мільйони чотириста
тисяч гривень 00 копійок) грн.

Як встановлено в рішенні
Солом»янського районного суду м. Києва
від 10.01.2013 року, на неодноразові
звернення до відповідача ОСОБА_6 з
пропозицією (вимогами) про укладення
договору купівлі-продажу житлового
будинку та договору купівлі-продажу
земельної ділянки тобто, з вимогами
виконання ним своїх зобов'язань за
попереднім договором, відповідач
постійно ухиляється і продовжує
ухилятися від вчинення таких дій. Більш
того, відповідач ухиляється також від
повернення суми забезпечення
виконання зобов'язання отриманої ним
за договором у розмірі 2 400 000(два
мільйони чотириста тисяч) грн. 00 коп., а
також ухиляється від відшкодування
збитків, завданих простроченням у
відповідності до п. 12 Договору.

Суд першої інстанції виходив з того, що
рішенням Солом'янського районного суду
м. Києва від 10.01.2013 року визнано за
ОСОБА_1 право власності на житловий
будинок, а саме: домоволодіння, що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та
складається з житлового будинку з
цегли, зазначеного в плані під літерою
«А», розміром житлової площі 290,7 кв.м.;
гаража, зазначеного в плані під літерою
«Б»; сараю, зазначеного в плані під
літерою «В», споруджень, зазначених в
плані під «№1-3,1, II», а також визнано за
ОСОБА_1 право власності на земельну
ділянку в АДРЕСА_1, цільове призначення
земельної ділянки: будівництво та
обслуговування жилого будинку і
господарських споруд, кадастровий
номер :72:337:0071.

Проте, як з'ясовано позивачем при
здійсненні реєстрації права власності,
відповідачем ОСОБА_6 попре укладення з
позивачем попереднього договору
купівлі-продажу будинку та земельної
ділянки, було укладено інші договори
купівлі-продажу того ж самого
нерухомого майна з іншою особою.

З отриманих на запит суду у приватного
нотаріуса КМНО ОСОБА_7 доказів
встановлено, що між ОСОБА_6 та ОСОБА_3
було укладено договір купівлі- продажу
земельної ділянки, посвідчений 09.06.2012
року за реєстровим №1165 приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_7, та
договір купівлі-продажу земельної
ділянки, посвідчений 09.06.2012 року за
реєстровим №1165 приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_7. Вказані договори були
укладені ОСОБА_6 після укладення ним з
ОСОБА_1попереднього договору від 31.12.2011
року купівлі-продажу житлового будинку
та земельної ділянки по АДРЕСА_1, що був
укладений між позивачем та ОСОБА_6
31.12.2011 року.

Як встановлено рішенням Солом'янського
районного суду м. Києва від 10.01.2013 року
відповідач ОСОБА_6 ухилився від
укладення договору купівлі -продажу
житлового будинку та земельної
ділянки, а також від повернення суми
забезпечення виконання зобов'язань
отриманої ним за попереднім договором
в розмірі 2 400 000,00 грн.

Посилаючись на вищевикладені
обставини справи та керуючись
положеннями статті 215 ЦК України,
відповідно до якої підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу; а згідно
ст. 216 ЦК України недійсний правочин не
створює юридичних наслідків, крім тих,
що пов'язані з його недійсністю, суд
першої інстанції дійшов висновку, що
позовні вимоги в частині визнання
договорів купівлі-продажу будинку та
земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 є
доведеними та обґрунтованими,
підтверджуються зібраними доказами та
підлягають задоволенню.

Відмовляючи в задоволенні позову в
частині визнання ОСОБА_1
добросовісним набувачем права
власності на домоволодіння АДРЕСА_1 суд
першої інстанції виходив з того, що
право власності ОСОБА_1 на вказаний
будинок та земельну ділянку визнано
рішенням Солом'янського районного суду
м. Києва від 10.01.2013 року, яке набрало
законної сили.

Колегія суддів не погоджується з
висновком суду виходячи з наступного.

Ухвалюючи рішення про задоволення
позову ОСОБА_1 в частині визнання
недійсними договору купівлі-продажу
житлового будинку, посвідченого 16.05.2012
року за реєстровим номером №942
приватним нотаріусом ОСОБА_7 та
недійсним договору купівлі-продажу
земельної ділянки, посвідченого 09.06.2012
року за реєстровим номером 1165
приватним нотаріусом ОСОБА_7, суд
першої інстанції виходив із положень
ч.3 ст.61 ЦПК України, якою передбачено,
що обставини, встановлені судовим
рішенням у цивільній, господарській
або адміністративній справі, що
набрало законної сили, не доказується
при розгляді інших справ, у яких беруть
участь ті самі особи або особа, щодо
якої встановлено ці обставини,
посилаючись при цьому на заочне
рішення Солом»янського районного суду
м. Києва від 10.01.2013 року, яким було
визнано дійсним попередній договір
купівлі-продажу житлового будинку та
земельної ділянки який був укладений
між позивачем та ОСОБА_6 31.12.2011 року, та
визнано за ОСОБА_1 право власності на
житловий будинок, а саме домоволодіння,
що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1,
визнано за ОСОБА_1 право власності на
земельну ділянку, яка розташована за
адресою АДРЕСА_1 та яке було чинним на
день ухвалення рішення судом першої
інстанції.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва
від 11 грудня 2013 року заочне рішення
Солом»янського районного суду м. Києва
від 10 січня 2013 року скасовано та
ухвалено нове рішення про відмову
ОСОБА_1 в задоволенні позову до ОСОБА_6
про визнання попереднього договору
купівлі-продажу дійсним, визнання
права власності на житловий будинок та
земельну ділянку.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право
власності набувається на підставах, що
не заборонені законом, зокрема із
правочинів.

Право власності вважається набутим
правомірно, якщо інакше прямо не
випливає із закону або незаконність
набуття права власності не
встановлено судом.

За правилом ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України у
випадках, встановлених законом,
правочин підлягає державній
реєстрації. Договір який підлягає
нотаріальному посвідченню, і державній
реєстрації, є укладеним з моменту
державної реєстрації.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що
договір купівлі-продажу земельної
ділянки, єдиного майнового комплексу,
житлового будинку(квартири) або іншого
нерухомого майна укладається у
письмовій формі і підлягає
нотаріальному посвідченню, крім
договорів купівлі-продажу майна, що
перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ст. 635 ЦК України
попереднім є договір, сторони якого
зобов'язуються протягом певного
строку(у певний термін) укласти договір
в майбутньому (основний договір) на
умовах, встановлених попереднім
договором.

Попередній договір укладається у
формі, встановленій для основного
договору, а якщо форма основного
договору не встановлена, - у письмовій
формі.

Відповідно до ч. 1 ст.220 ЦК України у
разі недодержання сторонами вимоги
закону про нотаріальне посвідчення
договору такий договір є нікчемним.

Як вбачається, укладений 31 грудня 2011
року договір, який сторони вважали
попереднім, на порушення ч.1 ст.635 ЦК
України, нотаріально не посвідчений, а
тому відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України
недотримання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
тягне за собою його нікчемність та не
може створювати прав та обов»язків
для сторін.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва
від 11 грудня 2013 року зазначено, що з
огляду на встановлені позовні вимоги
ОСОБА_1 про визнання права власності
на житловий будинок та земельну
ділянку з підстав нікчемного договору,
не ґрунтуються на вимогах Закону та є
такими, що не підлягають задоволенню.

Як вбачається з матеріалів справи,
сторони визначили істотні умови
договору купівлі-продажу житлового
будинку по АДРЕСА_1, об»єкти
нерухомості, що підлягають відчуженню,
ціну, строки за зобов'язання щодо
укладення основного договору, умови
забезпечення виконання договору та
відповідальність за його невиконання,
що могло б посвідчити про дійсність
домовленості (угоди) щодо
купівлі-продажу житлового будинку та
земельної ділянки, а не попереднього
договору відносно якого законом
передбачено обов'язкова форма
нотаріального посвідчення. В той час,
як вбачається з наявних в матеріалах
справи договорів купівлі-продажу,
житловий будинок та земельна ділянка
по АДРЕСА_1 на даний час належить ОСОБА_3
на підставі договорів купівлі-продажу,
укладених з відповідачем ОСОБА_6,
відповідно 16 травня та 26 липня 2013 року.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання стороною (сторонами)
вимог, які встановлені статтею 203 ЦК
України, саме на момент вчинення
правочину.

Обгрунтовуючи свої позовні вимоги
посиланням на ч.1 ст.203 ЦК України ( а
саме, що відповідач ОСОБА_6 вчинив дії,
що суперечать моральним засадам
суспільства, оскільки двічі отримував
грошові кошти за продаж одного й того
ж нерухомого майна), хоча не надав суду
належних доказів того, що позивачем
сплачувались грошові кошти
відповідачу ОСОБА_6 згідно до умов
попереднього договору.

Тобто, станом на день укладання
відповідних договорів купівлі-продажу
ОСОБА_6 був законним власником
нерухомого майна, а тому, відповідно до
ст. 319 ЦК України мав право володіти,
користуватися, розпоряджатися своїм
майном на власний розсуд, а також
вчиняти щодо свого майна будь-які дії,
які не суперечать закону. Станом на
день укладання відповідних договорів
купівлі-продажу житловий будинок та
земельна ділянка, що були їх предметом,
були вільні від обтяжень, право
власності на них було зареєстровано за
ОСОБА_6 у встановленому законом
порядку.

Крім того, колегія суддів зазначає, що
на даний час рішенням Апеляційного
суду м. Києва відмовлено позивачу
ОСОБА_1 в задоволенні позову до ОСОБА_6
про визнання попереднього договору
купівлі-продажу дійсним, визнання
права власності на житловий будинок
та земельну ділянку.

Колегія суддів звертає увагу також на
ту обставину, що згідно з п. 3 ст. 635 ЦК
України, зобов'язання, встановлене
попереднім договором, припиняється,
якщо основний договір не укладений
протягом строку (у термін),
встановленого попереднім договором,
або якщо жодна із сторін не направить
другій стороні пропозицію про його
укладення. Доказів того, що позивач на
виконання вимог правових норм,
зазначених вище, направив відповідачу
ОСОБА_6 пропозицію про укладення
основного договору у строк
встановлений у п. 1 попереднього
договору (не пізніше 16.01.2012 року),
позивачем не надано. Тобто,
зобов'язання ОСОБА_6встановлене
попереднім договором припинилося
17.01.2012 року. Після цього строку
відповідно до п. 2 ст. 635 ЦК України
позивач мав право лише на
відшкодування завданих йому збитків.

З підстав вище викладеного,
апеляційна скарга представника
ОСОБА_1 -ОСОБА_2 не підлягає
задоволенню, апеляційну скаргу
представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 належить
задовольнити.

На підставі наведеного, колегія суддів
вважає, що суд першої інстанції
допустив неправильне застосування
норм матеріального права, в зв»язку з
чим рішення суду підлягає скасуванню з
ухваленням нового рішення про відмову
в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст.303,304,307,309,313-315 ЦПК
України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу представника
ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - відхилити.

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3
- ОСОБА_4 - задовольнити.

Рішення Солом»янського районного суду
м. Києва від 22 серпня 2013 року -
скасувати та ухвалити нове рішення,
яким в задоволенні позовних вимог
ОСОБА_1 - відмовити.

Рішення набирає законної сили з
моменту проголошення, може бути
оскаржено в касаційному порядку до
Вищого спеціалізованого суду України
з розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом 20 днів.

Головуючий :

Судді: