Апеляційний суд Кіровоградської
№ провадження 22-ц/781/613/14
Головуючий у суді І-ї інстанції Замша
Доповідач Єгорова С. М.
РІШЕННЯ

Іменем України

19.03.2014 року Колегія суддів судової
палати у цивільних справах
апеляційного суду Кіровоградської
області у складі: головуючого судді:
Єгорової С.М.

суддів:
Дьомич Л.М., Пищиди М.М.

із секретарем: Лазаренко В.В.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Кіровограді цивільну
справу за позовом ОСОБА_2 до приватного
акціонерного товариства "Виробниче
договірне об'єднання асоціація
"Південна" про визнання договору оренди
землі недійсним, за апеляційною
скаргою приватного акціонерного
товариства "Виробниче договірне
об'єднання асоціація "Південна" на
рішення Бобринецького районного суду
Кіровоградської області від 16 грудня
2013 року, -

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2013 року ОСОБА_2 звернувся до
суду з позовом до приватного
акціонерного товариства "Виробниче
договірне об'єднання асоціація
"Південна" (далі по тексту ПрАТ
"Асоціація "Південна") про визнання
недійсним договору оренди землі.

В обґрунтування позову зазначено, що
позивачу на праві власності належить
земельна ділянка, площею 6,59 га., яка
розташована на території
Червонодолинської сільської ради
Бобринецького району Кіровоградської
області. Право власності підтверджене
Державним актом на право власності на
землю серії ІІ - КР № 017587 від 25.10.2001 року.
14.07.2011 року між ним та ЗАТ "Виробниче
договірне об'єднання асоціація
"Південна", правонаступником якого є
ПрАТ "Асоціація "Південна", було
укладено договір оренди вказаної
земельної ділянки, зареєстрований
відділом Держкомзему у Бобринецькому
районі 20.02.2012 року за № 01438.
Оскільки, в порушення ст. 15 Закону
України "Про оренду землі", договір не
містить істотних умов, а саме:
кадастрового номеру земельної ділянки,
що є необхідним для визначення об'єкту
оренди, відомостей про орендну плату із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, не визначені умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, позивач просив
визнати зазначений договір недійсним.

Рішенням Бобринецького районного суду
Кіровоградської області від 16.12.2013 року
позов задоволено. Визнано недійсним
договір оренди землі, площею 6,59 га., що
розташована на території
Червонодолинської сільської ради
Бобринецького району, належної ОСОБА_2
на підставі Державного акту на право
власності на земельну ділянку серії ІІ-
КР № 017587, виданого 25.10.2001 року
Червонодолинською сільською радою
Бобринецького району Кіровоградської
області, укладений 14.07.2011 року між
ОСОБА_2 та ЗАТ "Виробниче договірне
об'єднання асоціація "Південна",
зареєстрований у відділі Держкомзему
Бобринецького району 20.02.2012 року за №
01438. Вирішено питання про
відшкодування судових витрат.

В апеляційній скарзі ПрАТ "Асоціація
"Південна" ставиться питання про
скасування судового рішення з підстав
порушення судом норм матеріального і
процесуального права та ухвалення
нового рішення про відмову у
задоволені позову. Зазначено, що судове
рішення є незаконним та
необґрунтованим, оскільки сторони при
укладенні договору оренди земельної
ділянки домовились щодо усіх істотних
умов, що підтверджується особистим
підписом позивача в договорі, Законом
України «Про оренду землі», у редакції,
що діяла на час укладення договору, не
передбачено такої істотної умови як
кадастровий номер земельної ділянки,
висновки суду не відповідають дійсним
обставинам справи.

Позивач в судове засідання не з'явився,
про час і місце розгляду справи був
повідомлений належним чином, що
підтверджується повідомленнями про
вручення йому поштового відправлення з
судовою повісткою (а.с.115).

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 305 ЦПК
України неявка сторін або інших осіб,
які беруть участь у справі, належним
чином повідомлених про час і місце
розгляду справи, не перешкоджає
розгляду справи.

Заслухавши доповідача, пояснення
представника відповідача, який
підтримав доводи апеляційної скарги,
вивчивши матеріали справи, перевіривши
в межах, передбачених ст. 303 ЦПК України,
законність і обґрунтованість судового
рішення, колегія суддів вважає, що
апеляційна скарга підлягає
задоволенню з таких підстав.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 307 ЦПК України за
наслідками розгляду апеляційної
скарги на рішення суду першої
інстанції апеляційний суд має право
скасувати рішення суду першої
інстанції і ухвалити нове рішення по
суті позовних вимог, з підстав
передбачених ст. 309 ЦПК України.

Задовольняючи позов, суд першої
інстанції дійшов висновку, що
сторонами не узгоджено та не зазначено
у договорі оренди земельної ділянки
усі передбачені ст. 15 Закону України
"Про оренду землі" істотні умови,
оскільки в оспорюваному договорі
відсутній кадастровий номер земельної
ділянки, не визначено форму оплати, не
вказано про можливість індексації при
обчислені розміру орендної плати, умов
передачи у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Проте погодитися з таким висновком не
можна з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинам 1-3, 5, 6 ст. 203
цього Кодексу саме на момент вчинення
правочину.

Договір оренди землі є договором,
порядок укладення та чинності якого
врегульовано, як спеціальним Законом
України "Про оренду землі", так і
загальними нормами ЦК України.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про
оренду землі" договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Судом установлено і підтверджується
матеріалами справи, що 14.07.2011 року між
ОСОБА_2 та ЗАТ "Виробниче договірне
об'єднання асоціація "Південна",
правонаступником якого є ПрАТ
"Асоціація "Південна", було укладено
договір оренди земельної ділянки,
відповідно до якого орендодавцем було
передано відповідачеві у платне
користування на умовах оренди строком
на 5 років належну йому на праві
власності земельну ділянку, площею 6,59
га, що розташована на території
Червонодолинської сільської ради
Бобринецького району Кіровоградської
області. Договір оренди зареєстровано
у відділі Держкомзему Бобринецького
району 20.02.2012 року за № 01438 (а.с.6,
117). Факт передачі земельної ділянки
підтверджено відповідним актом
прийому-передачі (а.с.54).

За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України договір
є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору. Істотними умовами
договору є умови про предмет договору,
умови, що визначені законом як істотні
або є необхідними для договорів даного
виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Сторони у справі дійшли згоди щодо
істотних умов договору оренди
земельної ділянки, скріпивши договір
своїми підписами, що і є моментом
укладення договору.

Відповідно до ст. 15 Закону (в редакції
чинній на момент виникнення спірних
правовідносин) істотними умовами
договору оренди землі є: - об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки); - строк дії договору
оренди; - орендна плата із зазначенням
її розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; - умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; - умови
збереження стану об'єкта оренди; - умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; - умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; - існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки; -
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини; -
відповідальність сторін; - умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Висновок суду першої інстанції
про те, що моментом укладення договору
оренди земельної ділянки є дата його
державної реєстрації (20.02.2012 року) є
помилковим, оскільки відповідно до
зазначених положень договорів оренди
та Закону України "Про оренду землі" в
момент державної реєстрації набирає
чинності (набуває юридичної сили)
договір, укладення якого вже відбулося,
і така реєстрація не може змінювати
моменту укладання договору.

За положенням частини першої
статті 58 Конституції України закони та
інші нормативно-правові акти не мають
зворотної дії в часі, крім випадків,
коли вони пом'якшують або скасовують
відповідальність особи.

Відповідно до частин першої,
третьої статті 5 ЦК України акти
цивільного законодавства регулюють
відносини, які виникли з дня набрання
ними чинності; якщо цивільні відносини
виникли раніше і регулювалися актом
цивільного законодавства, який втратив
чинність, новий акт цивільного
законодавства застосовується до прав
та обов'язків, що виникли з моменту
набрання ним чинності.

Зміни до статті 15 Закону України
"Про оренду землі", якими передбачено
необхідність зазначення в договорах
оренди землі такої умови, внесено
Законом України від 07.07.2011 року №
3613-VI"Про Державний земельний кадастр",
який в цій частині набрав чинності
07.08.2011 року, тобто після укладення
спірного договору. Вказаний Закон
регулює відносини, які виникли з дня
набрання ним чинності і зворотної дії в
часі немає.

Отже, укладаючи 14.07.2011 року
договір оренди земельної ділянки,
ОСОБА_2 та ЗАТ "Виробниче договірне
об'єднання асоціація "Південна" не було
необхідності зазначати в договорі
кадастровий номер об"єкту оренди,
оскільки на момент укладення договору
такої умови статтею 15 Закону України
"Про оренду землі" не передбачалося.

Пунктами 9 та 10 Договору орендна
плата встановлена у формі 3 % від
нормативної грошової оцінки земельної
ділянки, що становить 2662,95 грн., станом
на 2011 рік - 2819,82 грн., обчислення розміру
орендної плати за земельні ділянки
здійснюється з урахуванням індексації
(без урахування індексації) (а.с.117),
тобто сторони узгодили і визначили
умови щодо орендної плати. Відповідно
до умов договору орендар видавав
(перераховував) орендну плату, що
підтверджується наявними у матеріалах
справи копіями платіжних доручень та
накладних (а.а.27-38).

Якщо зміст договору є незрозумілим для
сторін, він може бути витлумачений
відповідно до ст.ст.213,637 ЦК України.

Зі змісту укладеного між сторонами
договору оренди землі вбачається, що
він відповідає формі типового договору
оренди землі, затвердженого Кабінетом
Міністрів України.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про
оренду землі" (в редакції чинній на
момент виникнення спірних
правовідносин) орендарі набувають
права оренди земельної ділянки на
підставах і в порядку, передбачених
Земельним кодексом України, Цивільним
кодексом України, Господарським
кодексом України, цим та іншими
законами України і договором оренди
землі.

Статтею 125 ЗК України передбачено, що
право власності на земельну ділянку, а
також право постійного користування та
право оренди земельної ділянки
виникають з моменту державної
реєстрації цих прав, а ст. 126 цього
Кодексу встановлюється порядок
оформлення речових прав на земельну
ділянку відповідно до Закону України
від 1 липня 2004 року N 1952-IV "Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень".

Відповідно до ч. 1 ст. 638, ч. 3 ст. 640 ЦК
України договір є укладеним, якщо
сторони в належній формі досягли згоди
з усіх істотних умов договору. Договір,
який підлягає державній реєстрації, є
укладеним з моменту державної
реєстрації.

Статтями 14, 18, 20 Закону України "Про
оренду землі" визначено, що договір
оренди укладається у письмовій формі і
набуває чинності після його державної
реєстрації, яка проводиться у порядку,
встановленому законом.

Відповідно до ст.16 Закону укладення
договору оренди земельної ділянки із
земель приватної власності
здійснюється за згодою орендодавця та
особи, яка згідно із законом вправі
набувати право оренди на таку земельну
ділянку.

Зазначена норма відповідає принципу
свободи договору, передбаченому у ст. 6
та ст. 627 ЦК України. Крім того, вказані
норми кореспондуються із ч. 3 ст. 203 ЦК
України, що визначає загальні вимоги,
додержання яких є необхідними для
чинності правочину, а саме
волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі.

Беручи до уваги положення ч. 1 ст. 215 ЦК
України та виходячи зі змісту ст. 640 ЦК
України, ст.ст. 18, 20 Закону України "Про
оренду землі", оспорюваний договір
оренди землі є укладеним після його
реєстрації.

Виходячи з того, що відповідно до ст. 15
ЦК України та ст. 3 ЦПК України у порядку
цивільного судочинства підлягає
захисту саме порушене право, суд
повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених ст. 15 Закону
України "Про оренду землі", визначити
істотність цих умов, а також з'ясувати у
чому полягає порушення їхніх законних
прав.

Позивач, підписавши текст
договору, за весь період часу з моменту
їх укладання не звертався до
відповідача із заявами про уточнення
подвійного тлумачення спірних пунктів
оскаржуваного договору або
пропозиціями про внесення кокретно
визначених умов, в тому числі і щодо
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки. Звертаючись до суду
з даним позовом, він не зазначив як
саме порушуються його права
орендодавця у зв'язку з відсутністю в
договорі оренди зазначених умов. Не
було цього встановлено і у ході
судового розгляду, що вказує на
відсутність підстав для задоволення
позову.

Оскільки суд першої інстанції,
ухвалюючи рішення, прийшов до
висновків, які не відповідають
фактичним обставинам справи, допустив
порушення норм матеріального та
процесуального права, що призвело до
неправильного вирішення спору,
оскаржуване рішення відповідно до п.3,
п.4 ч.1 ст.309 ЦПК України підлягає
скасуванню з ухваленням нового рішення
про відмову у задоволенні позову про
визнання договору оренди землі
недійсним за його необгрунтованістю і
безпідставністю.

Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 319,
325 ЦПК України, колегія суддів,-

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу приватного
акціонерного товариства "Виробниче
договірне об'єднання асоціація
"Південна" задовольнити.

Рішення Бобринецького районного суду
Кіровоградської області від 16 грудня
2013 року скасувати і ухвалити нове.

У задоволені позову ОСОБА_2 до
приватного акціонерного товариства
"Виробниче договірне об'єднання
асоціація "Південна" про визнання
договору оренди землі недійсним
відмовити в повному обсязі.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення та може бути
оскаржене до Вищого спеціалізованого
суду України з розгляду цивільних та
кримінальних справ протягом двадцяти
днів.

Головуючий суддя:

Судді: