Апеляційний суд
Житомирської області
Справа №294/2027/13-ц
Головуючий у 1-й інст.
Мельничук Олексій Олексійович
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

11 березня 2014 року колегія суддів
судової палати з розгляду цивільних
справ апеляційного суду Житомирської
області в складі:

головуючого судді
Якухна О.М.

суддів
Коломієць О.С., Жигановської О.С.

з участю секретаря

судового засідання
Крижанівської М.М.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Житомирі цивільну справу
за позовом Сільськогосподарського
товариства з обмеженою
відповідальністю «Спілка хмелярів та
пивоварів» до ОСОБА_2, Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Агроінвестконтакт» про визнання
договору оренди землі недійсним,
скасування державної реєстрації та за
зустрічним позовом ОСОБА_2 до
Сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю «Спілка
хмелярів та пивоварів», третя особа
Реєстраційна служба Чуднівського
районного управління юстиції у
Житомирській області, про визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки за апеляційною скаргою ОСОБА_2
на рішення Чуднівського районного суду
Житомирської області від 14 січня 2014
року,-

в с т а н о в и л
а:

У жовтні 2013 року Сільськогосподарське
товариство з обмеженою
відповідальністю «Спілка хмелярів та
пивоварів» (далі - СТОВ «Спілка
хмелярів та пивоварів») звернулося до
суду з зазначеним позовом. Просило
визнати недійсним договір оренди
землі, укладений між ОСОБА_2 та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Агроінвестконтакт»
(далі - ТОВ «Агроінвестконтакт») 8
жовтня 2013 року щодо оренди земельної
ділянки загальною площею 1,3 га з
кадастровим номером :03:000:0291, яка
розташована на території Карповецької
сільської ради Чуднівського району
Житомирської області.

Свої вимоги мотивувало тим, що даний
правочин укладено з порушенням вимог
чинного законодавства, адже між ОСОБА_3
та позивачем договір оренди був
укладений 01.09.2006 року, термін дії якого
було продовжено на 10 років згідно
додаткової угоди сторін від 10.09.2008 року.
Тому укладення орендодавцем нового
договору оренди з іншою юридичною
особою до закінчення дії правовідносин
із СТОВ «Спілка хмелярів та пивоварів»
порушує їхні права як первісного
орендаря.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, і ОСОБА_2
прийняла за померлою спадщину, до якої
входила вказана земельна ділянка.

8 жовтня 2013 року ОСОБА_2 та ТОВ
«Агроінвестконтракт» уклали договір
оренди земельної ділянки, яка на даний
час перебуває в користуванні позивача.

ОСОБА_2 звернулася до суду із
зустрічним позовом. Просила визнати
недійсними укладені між СТОВ «Спілка
хмелярів та пивоварів» та ОСОБА_3
договір оренди землі від 01.04.2006 року та
додаткову угоду від 10.09.2008 року №73.

В обґрунтування позову посилалась на
те, що дані правовідносини слід визнати
недійсними згідно ст. ст. 203, 215 ЦПК
України, так як при їх укладенні були
порушенні вимоги ст. 15 ЗУ «Про оренду
землі» щодо зазначення істотних умов
при укладенні правочинів та
відсутності додатків до них, порушення
її прав власника.

Рішенням Чуднівського районного суду
Житомирської області від 14 січня 2014
року позов СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів» задоволено. Визнано
недійсним, укладений ОСОБА_2 та ТОВ
«Агроінвестконтакт» 08 жовтня 2013 року
договір оренди, належної позивачці
земельної ділянки загальною площею 1,3
га з кадастровим номером :03:000:0291,
яка розташована на території
Карповецької сільської ради
Чуднівського району Житомирської
області, з моменту укладення, із
скасуванням державної реєстрації прав
ТОВ «Агроінвестконтакт» на належну
ОСОБА_2 земельну ділянку, проведеної 18
жовтня 2013 року Реєстраційною службою
Чуднівського районного управління
юстиції у Житомирській області.

Зустрічний позов ОСОБА_4 в інтересах
ОСОБА_2 до СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів» про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки
залишено без задоволення за спливом
строку позовної давності.

Не погодившись з рішенням суду першої
інстанції ОСОБА_2 подала апеляційну
скаргу, посилаючись на порушення судом
норм матеріального та процесуального
права, та просить скасувати рішення
суду про визнання договору оренди
землі та додаткової угоди до договору
недійсними та прийняти нове рішення.

Зазначає, що вона є власником земельної
ділянки і має право заключати договори
щодо неї з будь-якою особою. Судом не
враховано, що строк позовної давності
вона не пропустила, оскільки власність
оформила в липні 2013 року і відповідач
не звертався до неї про переукладення
договору. Оспорювані договори є
нікчемними.

В суді апеляційної інстанції
представник апелянта (вона ж
представник відповідачів по
первісному позову) підтримала
апеляційну скаргу і пояснила, що ОСОБА_2
знала про існування основного
договору, а про наявність додаткового
договору дізналася лише у 2013 році.
Основний договір не перереєстрований
при укладенні додаткового, а тому не є
чинним.

Представник позивача по первісному
позову заперечує у задоволенні
апеляційної скарги з підстав,
зазначених у запереченнях.

Розглянувши справу в межах, визначених
ст. 303 ЦПК України, колегія суддів
вважає, що скарга підлягає частковому
задоволенню.

Так, судом встановлено, що 01 квітня 2006
року між Сільськогосподарським
товариством «Спілка хмелярів та
пивоварів» та ОСОБА_3 було укладено
договір оренди земельної ділянки
площею 1,3 га, що належала останній на
підставі Державного акту на право
власності на земельну ділянку серії ЯБ
№ 230554 за кадастровим номером
:03:000:0291, яка розташована на
території Карповецької сільської ради
Чуднівського району Житомирської
області (а.с.6-15).

Даний договір зареєстровано
Чуднівським районним відділом
Житомирської регіональної філії
Державного підприємства «Центр ДЗК» 19
березня 2007 року за № 64.

10 вересня 2008 року між зазначеними
сторонами укладено додаткову угоду №
73, якою збільшено строк дії договору з 5
до 10 років та збільшено розмір орендної
плати до 3% від грошової оцінки
земельної ділянки (а.с.16)

Договір також зареєстровано
вищевказаним відділом 23 грудня 2008 року
за № 23, тобто проведено його
перереєстрацію у зв'язку із внесеними
змінами, а тому доводи апелянта в цій
частині є безпідставними.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла і позивач
ОСОБА_2 прийняла спадщину, отримала
свідоцтво про право на спадщину на
спірну земельну ділянку та 8 жовтня 2013
року уклала договір оренди земельної
ділянки з Товариством з обмеженою
відповідальністю «Агроінвестконтакт»,
який був зареєстрований Реєстраційною
службою Чуднівського РУЮ у
Житомирській області та внесено до
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно 24 жовтня 2013 року (а.с.86-91).

Відмовляючи у задоволенні зустрічного
позову ОСОБА_2 та задовольняючи позов
СТОВ «Спілка хмелярів та пивоварів»,
суд виходив з того, що до договору не
долучені додатки, які визначені у ст.15
Закону України «Про оренду землі», що є
підставою для визнання договору
недійсним, однак позивач пропустила
трирічний строк позовної давності, на
що наголошував представник
відповідача по зустрічному позову.
Оскільки, договір оренди земельної
ділянки укладений ОСОБА_2 під час дії
попереднього договору, строк дії якого
не закінчився, то він суперечить нормам
цивільного законодавства і є недійсним
на підставі ст.ст.203, 215 ЦК України.

Колегія суддів частково погоджується з
такою думкою суду, виходячи з
наступного.

За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України договір
є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору. Істотними умовами
договору є умови про предмет договору,
умови, що визначені законом як істотні
або є необхідними для договорів даного
виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Згідно із ст.215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

Однією із вимог є те, що зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і

суспільства, його моральним засадам (ч.1
ст.203 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України
«Про оренду землі», яка діяла на час
укладання спірних договорів оренди,
істотними умовами договору оренди
землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Відповідно до пп. 4.2, 5.3, 8.2 договору
оренди землі від 01 квітня 2006 року,
орендар використовує земельну ділянку
для виробництва сільськогосподарської
продукції. Заходи, направлені на
поліпшення стану продуктивності
земельної ділянки, здійснюються
орендарем за його бажанням та його
силами. Орендар зобов'язаний прийняти
об'єкт оренди, поводитися щодо
земельної ділянки як сумлінний
користувач, утримувати земельну
ділянку протягом усього строку оренди
у стані не гіршому, ніж на момент її
передачі в оренду за цим договором,
використовувати об'єкт оренди за
призначенням відповідно до п.4.2 цього
Договору, забезпечувати при
користуванні земельною ділянкою
виконання правил охорони
навколишнього середовища, тобто
зазначені умови збереження стану
об'єкта оренди, а тому доводи позивач
ОСОБА_2 про відсутність даної умови є
безпідставними.

Інша обставина - як «умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки»,
вказана позивачем ОСОБА_2, не була
зазначена в Законі України «Про оренду
землі» на час укладення договору від 01
квітня 2006 року істотною обставиною, а
тому її відсутність також не є
підставою для визнання договору
недійсним.

Щодо висновків суду про відсутність
додатків до Договору, що може бути
підставою для визнання договору
недійсним, колегія суддів зазначає
наступне.

Згідно пункту 5.1 Договору орендодавець
зобов'язаний передати земельну ділянку
у володіння та користування орендарю
протягом 3 днів з моменту набуття цим
Договором чинності відповідно до п.2.1
цього Договору, тобто з дня його
державної реєстрації - 19.03.2007 року.

Передача земельної ділянки орендарю
здійснюється за актом прийому
передачі, підписаним сторонами (п.5.2
Договору).

Обов'язок по передачі земельної
ділянки у володіння та користування
орендарю у строки та в порядку,
встановленому цим Договором, покладено
на орендодавця (п.7.2 Договору).

Отже, дії по складанню даного акту
покладено на орендодавця, яка 10 вересня
2008 року уклала додаткову угоду, тобто
засвідчила свою згоду на використання
земельної ділянки орендарем.

Щодо посилань ОСОБА_2 на відсутність у
спірних договорах інших додатків, слід
зазначити наступне.

При наявності обмежень на використання
земельної ділянки до примірника
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою або на
право власності на земельну ділянку,
який видається власнику або
користувачу земельної ділянки,
додаються: копія кадастрового плану;
акт перенесення на місцевість меж зон
обмежень (п. 2.16 Інструкції про порядок
складання, видачі, реєстрації і
зберігання державних актів на право
власності на земельну ділянку і право
постійного користування земельною
ділянкою та договорів оренди землі",
затвердженої наказом Держкомзему від 4
травня 1999 року № 43).

Згідно з п. 2.6 вказаної інструкції
кадастровий план земельної ділянки
складається в масштабі, який
забезпечує чітке зображення всіх
елементів і написів. На план
наносяться: - межі земельної ділянки з
описом суміжних землевласників і
землекористувачів.

Відповідно до оспорюваного договору,
додатком до нього є копія Державного
акта на право приватної власності на
землю із планом меж земельної ділянки
та зазначенням сумісних
землевласників.

Відповідно до Постанови Кабінету
Міністрів України «Про затвердження
форм державного акта на право
власності на земельну ділянку та
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою» від 2
квітня 2002 року № 449, затверджено типову
форму державного акта на право
власності на земельну ділянку та
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою.

Зворотня сторона державного акта на
право власності на земельну ділянку
містить план меж земельної ділянки із
зазначенням кадастрового номера
ділянки.

Наявні в матеріалах справи такі плани
меж земельної ділянки не містили
будь-яких обмежень.

Вказаних обставин суд не врахував та не
мотивував свої висновки щодо
необхідності кадастрового плану
земельної ділянки з відображенням
обтяжень (обмежень) у її використанні
та встановлених земельних сервітутів.

Відмовляючи у задоволенні позову
ОСОБА_2 з підстав пропуску строку
позовної давності, судом не враховано
норми ст.ст.3, 15 ЦПК України.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України
кожна особа має право в порядку,
встановленому цим Кодексом, звернутися
до суду за захистом своїх порушених,
невизнаних або оспорюваних прав,
свобод чи інтересів.

Частиною 1 ст. 15 Цивільного кодексу
України (далі - ЦК України) визначено
право кожної особи на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на
звернення до суду за захистом наділена
особа в разі порушення, невизнання або
оспорювання саме її прав, свобод чи
інтересів, а також у разі звернення до
суду органів і осіб, яким надано право
захищати права, свободи та інтереси
інших осіб або державні та суспільні
інтереси. Суд повинен установити, чи
були порушені, невизнані або оспорені
права, свободи чи інтереси цих осіб, і
залежно від установленого вирішити
питання про задоволення позовних вимог
або відмову в їх задоволенні.

Зазначена правова позиція висловлена у
постанові Верховного суду України від
25 грудня 2013 року по справі № 6-78цс13.

Позивачем ОСОБА_2 не доведено, яким
чином порушуються її права, як
орендодавця за договором від 01 квітня
2006 року (із змінами за договором від 10
вересня 2008 року), при відсутності акту
приймання-передачі, акту визначення
меж земельної ділянки в натурі та інших
додатків на окремих носіях, опис яких
міститься у Держаному акті на право
власності на земельну ділянку : план
земельної ділянки, кадастровий номер
земельної ділянки, відсутність
обтяжень та земельних сервітутів.

За вказаних обставин, суд дійшов
помилкового висновку про відсутність
підстав для задоволення позову у
зв'язку із пропуском строку позовної
давності, а тому рішення в цій частині
підлягає скасуванню з ухваленням
нового - про відмову у задоволенні
позову ОСОБА_2 за безпідставністю.

Інші доводи позивача ОСОБА_2 про
неповну сплату орендної плати та її
вимоги до СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів» про його розірвання, не
бажання продовжувати дію не можуть
бути підставою для визнання договору
недійсним в момент його укладення.

Позивач ОСОБА_2 також посилалася на
невідповідність зазначення у
додатковому договорі строку його дії
до 31.12.2018 року встановленому строку
оренди протягом 10 років з моменту
укладення основного договору.

Дійсно, додатковою угодою внесено
зміни до п.2.2 Договору оренди землі від
01 квітня 2006 року, яким встановлено
строк оренди на 10 років, тобто
зазначений строк повинен становити до
01 квітня 2016 року.

Запис про строк дії Договору «до 31
грудня 2018 року» зроблено шляхом
дописування до друкованого тексту
договору без належного засвідчення, а
тому не може прийматися судом до уваги,
з чим погодився і представник СТОВ
«Спілка хмелярів та пивоварів».

Посилання в апеляційній скарзі на
нікчемність спірних договорів суд
також не приймає до уваги, оскільки у
своїй позовній заяві ОСОБА_2 не
зазначала дану обставину і підстав для
визнання їх нікчемними під час
апеляційного розгляду справи не
встановлено.

В частині вимог про задоволення позову
СТОВ «Спілка хмелярів та пивоварів»
суд дійшов вірного висновку про
задоволення позову.

Так, згідно із ст.1218 ЦК України до
складу спадщини входять усі права та
обов'язки, що належали спадкодавцеві
на момент відкриття спадщини і не
припинилися внаслідок його смерті.

Право власності на земельну ділянку
переходить до спадкоємців на загальних
підставах, із збереженням її цільового
призначення (ч.1 ст.1225 ЦК України).

Стаття 31 Закону України «Про оренду
землі» визначає підстави припинення
договору оренди землі і смерть
орендодавця не включена до цього
переліку, чим захищаються права
орендаря.

Пунктом 3.2 Договору також передбачено,
що при переході права власності на
земельну ділянку, що передана в оренду
відповідно до цього Договору, від
орендодавця до іншої особи цей Договір
зберігає чинність для нового власника.

Отже, зі смертю орендодавця, його
обов'язок за договором оренди не
припиняється і переходить до
спадкоємців, а тому стороною у спірному
договорі на час виникнення спору є
ОСОБА_2, яка не ставила питання про його
розірвання. Договір оренди земельної
ділянки від 01 квітня 2006 року, із
внесеними змінами додатковою угодою №
73 від 10 вересня 2008 року, були чинними і
діяли станом на 08 жовтня 2013 року.

Відповідно до ст.27 Закону України «Про
оренду землі» орендареві
забезпечується захист його права на
орендовану земельну ділянку нарівні
із захистом права власності на
земельну ділянку відповідно до закону.

На орендодавця покладено обов'язок не
вчиняти дій, які б перешкоджали
орендареві користуватися орендованою
земельною ділянкою (ст.24 Закону України
«Про оренду землі»).

Укладаючи договір з ТОВ
«Агроінвестконтакт» від 8.10.2013 року,
ОСОБА_2 передала у оренду земельну
ділянку, яка вже перебувала на той час у
оренді СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів», однак в п.8.2 зазначила
недостовірну інформацію про те, що
спірна земельна ділянка не передана в
оренду (а.с.86 - зворотна сторона).

Законом України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» передбачено
проведення державної реєстрації прав
на підставі договорів, укладених у
порядку, встановленому законом (п.1 ч.1
ст.19 цього Закону).

Договір зареєстровано у Державному
реєстрі речових прав на нерухоме майно
(а.с. 88).

Скасування такої реєстрації можливе за
ч.2 ст.26 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» на підставі
рішення суду.

Даний договір суперечить вимогам
цивільного законодавства, порушує
права орендаря, а тому суд обгрунтовано
задовольнив вимоги СТОВ «Спілка
хмелярів та пивоварів».

Рішення суду першої інстанції в цій
частині відповідає вимогам закону і
підстави для його зміни або скасування
відсутні.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 304, 307, 309, 313-314, 316
ЦПК України, колегія суддів, -

в и р і ш и л
а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити
частково.

Скасувати рішення Чуднівського
районного суду Житомирської області
від 14 січня 2014 року в частині відмови у
задоволенні позову ОСОБА_2 до
Сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю «Спілка
хмелярів та пивоварів» про визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки від 01 квітня 2006 року та
додаткової угоди № 73 від 10 вересня 2008
року, укладених між ОСОБА_3 та
Сільськогосподарським товариством з
обмеженою відповідальністю «Спілка
хмелярів та пивоварів», за пропуском
строку позовної давності та ухвалити
нове - про відмову у задоволенні
вказаного позову за безпідставністю.

В решті рішення залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення та може бути
оскаржено в касаційному порядку
безпосередньо до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання ним законної сили.

Головуючий
Судді