РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.08.2014 року
м. Житомир

Богунський районний суд м. Житомира у
складі:

Головуючого-судді Комісарчук О.В.

З участю
секретаря Содель А.С.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні цивільну справу за позовом
ОСОБА_1 до Головного управління
юстиції у Житомирській області,
Приватного підприємства "Нива-В.Ш.",
треті особи - ОСОБА_2, ОСОБА_3, про
визнання недійсними прилюдних торгів,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з вказаним
позовом, в якому просив визнати
недійсним договір купівлі-продажу
предмета іпотеки - квартири АДРЕСА_1,
яка на праві приватної власності
належала ОСОБА_1, укладеного шляхом
проведення прилюдних торгів, які
відбулись 08.07.2013 року, шляхом складання
протоколу проведення прилюдних торгів
№ 0613146(1) від 08.07.2013 року та акту
проведення прилюдних торгів б/н від
09.07.2013 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач
зазначив, що прилюдні торги проведені з
порушенням вимог Закону України «Про
іпотеку», Закону України «Про
виконавче провадження», Тимчасового
положення про порядок проведення
прилюдних торгів з реалізації
арештованого нерухомого майна,
Інструкції про проведення виконавчих
дій.

Відповідачем ГУЮ у Житомирській
області порушено процедуру передачі
арештованого майна на реалізацію,
договір про надання послуг по
організації та проведенню торгів з
реалізації арештованого майна
укладено Підрозділом примусового
виконання рішень відділу державної
виконавчої служби ГУЮ у Житомирської
області без необхідного обсягу
дієздатності, стартова ціна предмету
іпотеки не погоджувалась з боржником,
оцінка майна проведена з порушеннями,
вартість предмета іпотеки істотно
занижена.

Організатором торгів - ПП «Нива-В.Ш.»
при підготовці до проведення торгів та
їх проведенні не дотримано вимоги щодо
своєчасного повідомлення боржника про
час та місце проведення торгів,
стартову ціну реалізації предмета
іпотеки, не дотримано принцип
прозорості проведення торгів, невідоме
місце проведення торгів, порушено
вимоги щодо розміщення оголошення в
засобах масової інформації про
проведення торгів, значно скорочено
строки подачі заявки на участь в
торгах, зміст акта державного
виконавця про проведення прилюдних
торгів не містить всіх необхідних
реквізитів.

В сукупності вказані обставини
свідчать, що при підготовці до
прилюдних торгів та їх безпосередньому
проведенні допущені грубі порушення,
що відповідно до вимог ст.ст. 203, 215 ЦК
України є підставою для визнання їх
недійсними.

В судовому засіданні представник
позивача ОСОБА_4 заявлений позов
підтримав з підстав, викладених в
ньому, просив задоволити в повному
обсязі. Пояснив, що дії відповідачів
призвели до порушення прав позивача,
оскільки реалізація предмета іпотеки
відбулась за ціною, що не відповідає
його ринковій вартості, що позбавило
ОСОБА_1 можливості сплатити
заборгованість перед кредиторами у
максимально можливому розмірі.

Представник відповідача - ГУЮ у
Житомирській області Пилипенко О.С. в
судових засіданнях (том ІІ а.с. 19-21, 60-64)
позов не визнавав, просив відмовити в
його задоволенні за безпідставністю.
Зазначив, що прилюдні торги були
проведені з дотримання вимог
законодавства, що регулює їх
проведення. Письмові заперечення
приєднані до матеріалів справи (том І
а.с. 43-46). В судове засідання 06.08.2014 року
не з'явився, про час та місце розгяду
справи був повідомлений належним чином
(том ІІ а.с. 65).

Представник відповідача - ПП
«Нива-В.Ш.», треті особи - ОСОБА_3, ОСОБА_2
в судові засідання не з'являлись, про
час та місце розгляду справи
повідомлялись належним чином, причини
неявки не повідомляли (том І а.с. 36-38,
239-241, 247-249, том ІІ а.с. 1-3, 35-39, 52-54, 66-71).

Відповідно до ст. 169 ЦПК України суд
вважає за можливе розглянути справу у
відсутності представників
відповідачів та третіх осіб.

Вислухавши учасників судового
розгляду, дослідивши письмові
матеріали справи, оцінивши докази в їх
сукупності, суд приходить до
наступного висновку.

Судом встановлено, що в провадженні
Підрозділу примусового виконання
рішень відділу державної виконавчої
служби ГУЮ у Житомирської області
перебувало зведене виконавче
провадження № 34637846 від 09.10.2012 року про
стягнення заборгованості з ОСОБА_1 ( том
І а.с. 48-230). Загальний розмір
заборгованості становить 1 597 081, 83
грн.

В процесі здійснення виконавчого
провадження на виконання вимог Закону
України «Про виконавче провадження» та
Закону України «Про іпотеку» було
прийнято рішення про звернення
стягнення на предмет іпотеки - квартиру
АДРЕСА_2.

19.06.2013 року між підрозділом примусового
виконання рішень ВДВС ГУЮ у
Житомирській області та ПП «Нива-В.Ш.»
було укладено Договір № 0613146 про
надання послуг по організації і
проведенню прилюдних торгів з
реалізації арештованого нерухомого
майна (том ІІ а.с.45).

Згідно умов вказаного Договору для
реалізації на прилюдних торгах було
передано нерухоме майно, а саме:
квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 43,5
кв.м., стартова ціна 120746,00 грн., яка на
праві власності належить ОСОБА_1

На виконання вимог суду про надання
документів, пов'язаних з підготовкою та
проведенням прилюдних торгів з
реалізації вказаної квартири,
відповідач ПП «Нива - В.Ш.» направив
наступні документи: копію договору від
19.06.2013 року, копію інформаційного
повідомлення від 21.06.2013 року, копію
повідомлення про проведення торгів від
21.06.2013 року та копію протоколу про
проведення прилюдних торгів від 08.07.2013
року.

Правила проведення прилюдних торгів
регулюються Законом України «Про
іпотеку» та Тимчасовим положенням про
порядок проведення прилюдних торгів з
реалізації арештованого нерухомого
майна, затвердженого наказом
Міністерства юстиції України № 68/5 від
27.10.1999 р. (далі - Тимчасове положення).

Тимчасовим положенням визначено, що
прилюдні торги є спеціальною
процедурою продажу майна, за
результатами якої власником майна стає
покупець, який у ході торгів
запропонував за нього найвищу ціну (п.
2.2), та передбачені певні правила
проведення цих торгів, а саме: по-перше,
правила, які визначають процедуру
підготовки, проведення торгів
(опублікування інформаційного
повідомлення певного змісту про
реалізацію нерухомого майна;
направлення письмового повідомлення
державному виконавцю, стягувачу та
боржнику про дату, час, місце
проведення прилюдних торгів, а також
стартову ціну реалізації майна) (розд.
3); по-друге, правила, які регулюють сам
порядок проведення торгів (розд. 4) і,
по-третє, ті правила, які стосуються
оформлення кінцевих результатів
торгів (розд. 6).

Відповідно до вимог Тимчасового
положення філією 06 ПП «Нива - В.Ш.» було
призначено прилюдні торги з реалізації
вказаної нерухомості за стартовою
ціною 120746,00 грн. на 08.07.2013 року, про що не
пізніше як за 15 днів до дня проведення
публічних торгів, а саме 21.06.2013 року на
офіційному сайті ДП «Інформаційні
системи» Міністерства юстиції України
було опубліковано інформацію про
торги, що підтверджується змістом
інформаційного повідомлення № 505832
(том І а.с. 46).

В п. 3.5 Тимчасового положення
зазначено, що одночасно ця інформація
може бути розміщена в засобах масової
інформації.

Згідно з ч. 3 ст. 43 Закону України «Про
іпотеку» (чинній в редакції на момент
виникнення спірних правовідносин)
організатор прилюдних торгів не
пізніше ніж за 15 днів до дня початку
прилюдних торгів публікує за
місцезнаходженням предмета іпотеки
принаймні в двох місцевих друкованих
засобах масової інформації
повідомлення про проведення
прилюдних торгів. У повідомленні
зазначається інформація про день,
час, місце проведення прилюдних
торгів, опис предмета іпотеки, що
підлягає продажу, місце, де можна
отримати додаткову інформацію про
умови проведення прилюдних торгів та
іншу необхідну інформацію.

Всупереч вимогам ч. 3 ст. 43 Закону
України «Про іпотеку» організатором
проведення прилюдних торгів ПП «Нива
-В.Ш.» не було розміщено в друкованих
засобах масової інформації
повідомлення про проведення прилюдних
торгів з реалізації квартири по
АДРЕСА_1.

Пункт 3.6. Тимчасового положення
визначає, що зміст інформаційного
повідомлення про проведення прилюдних
торгів має містити: 1) найменування,
опис і характеристику нерухомого
майна; 2) його місцезнаходження (адресу);
3) стартову ціну; 4) строки сплати та
суму гарантійного внеску учасника
прилюдних торгів, найменування,
адресу банку, номер рахунка
спеціалізованої організації для його
сплати; 5) порядок та строки
розрахунку за придбане на публічних
торгах майно, номер депозитного
рахунка органу державної виконавчої
служби для сплати коштів; 6) дату, час та
місце ознайомлення з майном; 7) дату, час
та місце проведення прилюдних торгів; 8)
реквізити спеціалізованої
організації, яка проводить прилюдні
торги; 9) кінцевий термін реєстрації для
участі у прилюдних торгах; 11) інші
відомості, потрібні для проведення
прилюдних торгів. В пункті 3.9.
Тимчасового положення передбачено, що
якщо реалізації підлягає житловий
будинок, квартира, то в інформації
додатково зазначаються: розмір
житлової та нежитлової площі будинку,
квартири; адресу чи місцезнаходження;
правовий режим квартири, будинку;
обмеження на використання квартири,
будинку; відомості про земельну
ділянку, на якій розташований будинок
(її правовий режим та розмір); матеріали
стін квартири, будинку; процент зносу.

Всупереч вказаним нормам інформаційне
повідомлення № 505832 від 21.06.2013 року не
містить:

- характеристики та опису квартири,
розмір її житлової та нежитлової площі
не вказана точна адреса із зазначенням
номеру вулиці та квартири (в
повідомлені вказано лише двокімнатна
квартира в м. Житомирі);

- строку сплати гарантійного внеску
учасника прилюдних торгів,
найменування, адресу банку, номер
рахунка спеціалізованої організації
для його сплати (вказані лише
банківські реквізити для сплати суми
за спостереження);

- номера депозитного рахунку органу
державної виконавчої служби для
сплати коштів за придбане на публічних
торгах майно;

- дати, часу та місця ознайомлення з
майном;

- відомостей про правовий режим
квартири;

- інформації про матеріали стін
квартири, процент зносу.

- зі змісту повідомлення неможливо
встановити місце проведення прилюдних
торгів - місцем проведення прилюдних
торгів вказано місце знаходження
майна, а адреса знаходження майна
відсутня.

В повідомленні зазначено, що кінцевий
термін реєстрації учасників - 01.07.2013
року (тобто за 7 днів до дня проведення
прилюдних торгів), але нормами ч. 2 ст. 44
Закону України «Про іпотеку»
визначено, що реєстрація припиняється
не раніше ніж за одну годину до
початку прилюдних торгів.

Викладене свідчить про порушення
процедури проведення торгів і
невідповідність змісту інформаційного
повідомлення вимогам, встановленим п.п.
3.6, 3.9 Тимчасового положення.

На виконання приписів п.3.11 Тимчасового
положення торгуюча організація 21.06.2013
року направила повідомлення про
проведення прилюдних торгів
державному виконавцеві, стягувачу та
боржнику про дату, час, місце
проведення прилюдних торгів, а також
про стартову ціну реалізації майна, що
підтверджується супровідним листом
(том ІІ а.с. 47). Відомості про отримання
повідомлення боржником або фіскальний
чек про його направлення відсутні.

Згідно з протоколом № 0613146(1) від 08.07.2013
року проведення прилюдних торгів з
реалізації арештованого нерухомого
майна, яке на праві власності належить
ОСОБА_1 08.07.2013 року відбулись прилюдні
торги з продажу квартири АДРЕСА_2. В
протоколі вказано, що прилюдні торги
відбулись за місцем знаходження майна.
За результатами проведення прилюдних
торгів переможцем визнано
ОСОБА_2, квартира була продана за 121046, 00
грн. (том ІІ а.с. 48).

Відповідачі не надали суду
переконливих доказів, що є їх
обов'язком в силу ст.ст. 10,11,60 ЦПК
України, що торги проводились за місцем
знаходження майна, оскільки
безперешкодного доступу до квартири ні
державний виконавець, ні представник
торгівельної організації не мали,
ключі від квартири у власника або іншої
уповноваженої особи не отримували.

09.07.2013 року начальник Відділу
примусового виконання рішень УДВС ГУЮ
у Житомирській області затвердив акт
про реалізацію вказаного вище предмета
іпотеки (том І а.с. 113). Зміст акту
відповідає вимогам п. 6 Тимчасового
положення.

За своєю правовою природою прилюдні
торги є правочином з купівлі-продажу
нерухомого майна, недійсність якого
може встановлюватись в судовому
порядку з підстав недодержання в
момент його вчинення вимог, які
встановлені ч.ч.1-3 та 6 ст. 203 ЦК України
(ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Разом із тим, виходячи зі змісту ч.1 ст.215
ЦК України підставами недійсності
укладеного за результатами прилюдних
торгів правочину є недодержання вимог
закону в момент його укладення, тобто
безпосередньо за результатами
прилюдних торгів, то підставами для
визнання прилюдних торгів недійсними є
порушення встановлених законодавством
правил проведення торгів, визначених
Тимчасовим положенням про порядок
проведення прилюдних торгів з
реалізації арештованого майна,
затвердженого наказом Міністерства
юстиції України від 27.10.1999 року №68/5.
Дана позиція підтверджена правовим
висновком Верховного Суду України,
викладена в постанові Верховного Суду
України від 24 жовтня 2012 р. у справі №
6-116цс12.

Посилання позивача на наявність
порушень, допущених державним
виконавцем під час здійснення своїх
повноважень, передбачених Законом, під
час призначення прилюдних торгів, у
тому числі щодо порядку передачі майна
на реалізацію, визначення торгівельної
організації, визначення вартості чи
оцінки майна тощо, то такі дії
(бездіяльність) державного виконавця
підлягають оскарженню в порядку,
передбаченому Законом України «Про
виконавче провадження» і не можуть
бути підставою для визнання прилюдних
торгів недійсними.

З огляду на викладене, судом
встановлено, що під час підготовки та
проведення прилюдних торгів з
реалізації квартири АДРЕСА_2 були
допущені істотні порушення процедури -
відсутність в інформаційному
повідомленні про торги відповідної
інформації, передбаченої Тимчасовим
положення, відсутність повідомлень в
друкованих засобах масової інформації,
неналежне повідомлення стягувачів та
боржника про час, місце проведення
торгів та стартову ціну предмета
іпотеки, порушення строків,
передбачених для реєстрації учасників
для участі в торгах. Крім того, судом не
встановлено місце, де фактично були
проведені торги.

Вказані порушення, допущенні під час
підготовки та проведення торгів, є
такими, що могли б вплинути на
результати торгів, недотримання правил
про інформованість невизначеного кола
осіб щодо проведення торгів значно
зменшує можливість участі в торгах
потенційних покупців і впливає на
формування ціни реалізації, що порушує
права стягувача та боржника на
погашення боргу за рахунок продажу
предмета іпотеку за найкращою ціною.

Таким чином, суд приходить до висновку,
що відповідачі допустили істотні
порушення вимог закону, які
регламентують процедуру проведення
прилюдних торгів, що відповідно до ч.1
ст. 203, ч.1 ст.215 ЦК України є підставою
для задоволення позову та визнання
прилюдних торгів недійсними.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України
суд стягує з відповідачів в рівних
частинах на користь позивача судовий
збір по 57,35 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 169, 209, 212-215 ЦПК
України, суд, -

вирішив:

Позов задоволити.

Визнати недійсним договір
купівлі-продажу предмета іпотеки -
квартири АДРЕСА_1, яка на праві
приватної власності належала ОСОБА_1,
укладеного шляхом проведення
прилюдних торгів, які відбулись 08.07.2013
року, шляхом складання протоколу
проведення прилюдних торгів № 0613146(1)
від 08.07.2013 року та акту проведення
прилюдних торгів б/н від 09.07.2013 року.

Стягнути з Головного управління
юстиції у Житомирській області на
користь ОСОБА_1 57,35 грн. судового збору.

Стягнути з Приватного підприємства
"Нива-В.Ш." на користь ОСОБА_1 57,35 грн.
судового збору.

Рішення може бути оскаржене до
Апеляційного суду Житомирської
області через Богунський районний суд
міста Житомира шляхом подання
апеляційної скарги протягом десяти
днів з дня його проголошення, особи які
брали участь у справі, але не були
присутні у судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії
цього рішення.

Суддя
О.В. Комісарчук