Справа №2/489/74/14
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2014 р. Ленінський районний
суд м. Миколаєва в складі: головуючого -
судді Губницького Д.Г., при секретарі
Наумкіній І.М.. розглянувши у
відкритому судовому засіданні в м.
Миколаєві цивільну справу за позовом
ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування
витрат на поліпшення нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2013 р. ОСОБА_1 пред'явив до суду
позов, яким просив стягнути зі ОСОБА_2,
власника житлового будинку по АДРЕСА_1,
180532,80 грн. понесених ним витрат на
поліпшення житлового будинку згідно із
умовами договору оренди даного будинку
із попереднім власником ОСОБА_3 Сума
грошових вимог обрахована ним як
різниця оплачених ним робіт з
поліпшення вказаного будинку шляхом
ремонту (191332,80 грн.) та орендної плати по
300 грн. щомісячно в сумі 10800 грн. за
період з 01 серпня 2010 р. по 01 серпня 2013 р.

Позовні вимоги були збільшені заявою
позивача від 22 жовтня 2014 р. (т. 1 а.с.238), а
заявою від 24 листопада 2014 р. позивач
зменшив позовні вимоги і остаточно
просив розглянути справу за первісно
пред'явленими вимогами та їх
підставами.

В судовому засіданні позивач з
представником позовні вимоги
підтримали.

Відповідач з представником проти
позову заперечували.

Суд, заслухавши пояснення осіб, які
беруть участь в справі, дослідивши
письмові докази, встановив наступні
обставини.

Рішенням апеляційного суду
Миколаївської області від 20 червня 2012
р. (т. 1 а.с.53,54) відносно сторін в даній
справі встановлені обставини, що не
підлягають доведенню.

Власником житлового будинку по АДРЕСА_1
на підставі свідоцтва про право на
спадщину від 10 жовтня 1991 р. та свідоцтва
про право власності від 26 березня 2010 р
був ОСОБА_3, який подарував його своєму
сину ОСОБА_2 за нотаріальним договором
від 10 листопада 2010 р. (державна
реєстрація договору відбулася 23
листопада 2010 р.)

17 квітня 2009 р. ОСОБА_3 передав ОСОБА_1
вказаний житловий будинок у
користування на підставі договору
оренди для проживання. Пунктами 1.3., 5.3.
договору встановлено, що договір діє до
31 грудня 2010 р. та продовжується до 23
грудня 2013 р., якщо сторони після
закінчення терміну дії договору
продовжують його виконувати, а
орендодавець за один місяць до
закінчення дії договору не надав
письмових заперечень. Доказів на
припинення виконання договору
сторони, а так само і заперечень ОСОБА_3
проти продовження дії договору поданих
у письмовому вигляді до 31 грудня 2010 р.,
не надали. Апеляційний суд зробив
висновок, що немає підстав вважати
договір оренди неукладеним або
нікчемним.

Крім того, рішенням Ленінського
районного суду м. Миколаєва від 30
вересня 2013 р. у цивільній справі
2/489/1879/13, залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Миколаївської
області від 09 грудня 2013 р., відмовлено у
задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1
про визнання недійсним договору оренди
житлового будинку по АДРЕСА_1, що був
укладений його батьком ОСОБА_3 з ОСОБА_1
17 квітня 2009 р. (т. 1 а.с.160-162).

У відповідності до копії договору
оренди від 17 квітня 2009 р., п. 1.6., будь-які
поліпшення об'єкту оренди орендар
здійснює за попередньою письмовою
домовленістю із орендодавцем та за
власні кошти, вартість витрат на
поліпшення об'єкту оренди, яка підлягає
відшкодуванню, визначається згідно
наданих орендарем документів, що
підтверджують суму витрат (квитанції,
акти приймання - передавання виконаних
робіт, довідка про вартість виконаних
робіт тощо). Пунктом 2.1.3 договору
встановлено, що в разі поліпшення
орендарем об'єкту оренди, орендодавець
зобов'язаний компенсувати (зарахувати
в рахунок орендної плати або
відшкодувати) орендарю витрачені
кошти. Пунктом 3.2.4. договору
передбачено, що протягом терміну
оренди Орендар має право за письмовим
погодженням із орендодавцем
здійснювати капітальний ремонт
об'єкту, що орендується. Письмове
погодження здійснюється шляхом
підписання сторонами додаткової угоди
до даного договору. Згідно п. 4.1.1.
орендодавець відшкодовує орендареві
матеріальні збитки, заподіяні
внаслідок невиконання обов'язків
передбачених у п. 2.1.3. цього договору (т.
1 а.с.11)

17 квітня 2009 р. між ОСОБА_3 і ОСОБА_1
підписано акт приймання передавання
житлового будинку з визначенням його
як непридатного для проживання та
потребуючим капітального ремонту (т. 1
а.с.5).

24 квітня 2009 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_1
укладено додаткову угоду до договору
оренди, за яким ОСОБА_3 дає згоду на
проведення капітального ремонту
вказаного житлового будинку та
погоджується із видами та обсягом
робіт, передбаченими кошторисом №2-1-1
від 24 квітня 2009 р. на капітальний ремонт
житлового будинку на загальну суму 142098
грн. (т. 1 а.с.6)

03 листопада 2009 р. між ОСОБА_3 і ОСОБА_1
укладено додаткову угоду №2 до
договору оренди, за яким орендодавець
погоджується з видами, обсягом та
вартістю робіт за договором №28 на
виконання робіт з ремонту житлового
будинку від 28 квітня 2009 р. та з актами
приймання виконаних підрядних робіт:
за травень 2009 р. на суму 55107,60 грн.. за
липень 2009 р. на суму 51728,40 грн., за
серпень 2009 р. на суму 55819,20 грн., за
жовтень 2009 р. на суму 28677,60 грн. (т. 1 а.с.7).

Згідно договору від 28 квітня 2009 р між
ОСОБА_1 та ПП «Спецмонтаж - Універсал»,
підприємство зобов'язалося власними
силами виконати комплекс робіт по
ремонту житлового будинку, а замовник
ОСОБА_1, зобов'язується прийняти та
оплатити їх згідно з кошторисною
документаціє та договірною ціною, яка є
динамічною. Відповідно до п. 4.2.
загальна вартість робіт за договором
становить 191337,60 грн. з ПДВ. Форма оплати
- готівка (п.5.1.). Розрахунок проводиться
в 2 денний строк після підписання акту
приймання об'єкту (п.5.2.) (т. 1 а.с.8-24).

У відповідності до довідок про
вартість виконаних підрядних робіт,
актів приймання виконаних підрядних
робіт, підписаних ОСОБА_1 та керівником
ПП «Спецмонтаж - Універсал» виконані
роботи з капітального ремонту
житлового будинку по АДРЕСА_1: у травні
2009 р. на суму 55107,60 грн. з ПДВ (т. 1 а.с.27-29),
у липні 2009 р. на суму 51728,40 грн. з ПДВ (т. 1
а.с.30-32), у серпні 2009 р. на суму 55819,20 грн. з
ПДВ (т. 1 а.с.33-35), у жовтні 2009 р. на суму
28677,60 грн. з ПДВ (т. 1 а.с.36-38).

Згідно квитанцій до прибуткових
касових ордерів (т. 1 а.с.39-45), ОСОБА_1 вніс
до каси ПП «Спецмонтаж - Універсал» за
роботи у травні 2009 р. - 55107,60 грн., за
роботи виконані у липні 2009 р.- 51728,40 грн.,
за роботи виконані у серпні 2009 р. - 55819,20
грн., за роботи виконані у жовтні 2009 р. -
28677,60 грн. Усього на суму 191332,80 грн.

Доводи відповідача з представником про
фальсифікацію кошторисної
документації, довідок про вартість
виконаних підрядних робіт, актів
приймання виконаних підрядних робіт
ОСОБА_1 спільно з фіктивним, на їх думку,
підприємством ПП «Спецмонтаж -
Універсал» свого підтвердження не
знайшли.

ПП «Спецмонтаж - Універсал» було
зареєстровано у 2004 р., взято на облік як
платник податків у ДПІ у Центральному
районі м. Миколаєва, мало діючу
ліценцію на будівельну діяльність та
дозвіл на початок виконання робіт
підвищеної небезпеки (т. 1 а.с.46-50).
Згідно довідки ДПІ у Центральному
районі м. Миколаєві від 17 березня 2014 р.,
підприємство мало свідоцтво платника
ПДВ, яке було анульовано у травні 2010 р.
(т. 1 а.с.196).

Відповідно до письмового доказу - копії
додаткової почеркознавчої експертизи
від 16 жовтня 2012 р., в ній міститься
висновок щодо належності підписів в
договорі оренди житлового будинку від
17 квітня 2009 р., додаткової угоди від 24
квітня 2009 р., додаткової угоди №2 від 03
листопаду 2009 р., в акті приймання -
передавання будинку від 17 квітня 2009 р.
від імені ОСОБА_3 саме ОСОБА_3 (т. 1
а.с.157-159).

Відповідно до висновку судової
будівельно технічної експертизи №271-272
від 16 вересня 2014 р. роботи з
капітального ремонту по АДРЕСА_1 у 2009 р.
проводилися в житловому будинку з
верандою літ. «А», «а» і в літній кухні з
тамбуром літ. «Б», «б». У висновку
зазначено, що відповідно до локального
кошторису 2-1-1 від 24 квітня 2009 р.
вартість ремонтних робіт на
капітальний ремонт у прямих витратах
складає 110626,00 грн. Вартість ремонтних
робіт згідно із договірною ціною від 24
квітня 2009 р. із врахуванням вартості
лімітованих витрат (загальновиробничі
витрати, прибуток, адміністративні
витрати і т.п.) становить в сумі 191337,60
грн. Види та обсяги будівельних
(ремонтних) робіт відображені в
локальному кошторисі 2-1-1 від 24 квітня
2009 р. і актах приймання виконаних робіт
за травень, липень, серпень та жовтень
2009 р. частково не співпадають із
фактично виконаними видам та обсягам
робіт з ремонту. Фактично виконано
ремонтно - будівельні роботи згідно
актів за травень, липень, серпень,
жовтень 2009 р. на суму 176748,13 грн. Виконані
також були роботи не враховані в актах
приймання виконаних робіт за травень,
липень, серпень, жовтень 2009 р. (т. 1
а.с.202-229).

Допитаний в судовому засіданні судовий
експерт Цушко В.С. пояснив, що виходив
при визначенні ціни на одиницю роботи
або матеріалу з ціни визначеній в актах
приймання виконаних робіт. Пояснив, що
лімітовані витрати не мають норм
нарахування, оскільки це параметр
внутрішньоекономічної діяльності
підприємства. Пояснив порядок
розрахунку лімітованих витрат, тобто
фактично пропорцію зменшення
нарахованих ПП «Спецмонтаж -
Універсал» загальновиробничих витрат,
прибутку, адміністративних витрат і
т.п. на фактичні обсяги робіт, які є
меншими за обсягом ніж визначено в
актах приймання виконаних робіт, а
саме: підсумкова сума в акті приймання
виконаних підрядних робіт ділиться на
суму прямих витрат, результатом є
коефіцієнт лімітованих витрати, а
надалі фактично встановлені прямі
витрати множаться на коефіцієнт
лімітованих витрат відповідного акту і
отримується сума прямих витрат зі
зменшеною сумою лімітованих витрат
пропорційно до невиконаних, частково
невиконаних ремонтних (будівельних)
робіт.

Доводи відповідача з представником, що
договір оренди та додаткові угоди з
погодженням орендодавця на проведення
ремонту стосувалися лише житлового
будинку літ. «А», а не літньої кухні з
тамбуром літ. «Б», «б» і веранди літ. «а»
до житлового будинку суд до уваги не
приймає.

Господарські та побутові будівлі та
споруди в розумінні ст. 186 ЦК України
призначені для обслуговування
головної речі (житлового будинку) і
пов'язані з нею спільним призначенням,
є її приналежністю. Приналежність
слідує за головною річчю, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Договором оренди ОСОБА_1 зі ОСОБА_3 від 17
квітня 2009 р., а також додатковими
угодами до нього ці веранда, літня
кухня з тамбуром не визначалися
об'єктом оренди та ремонту окремо.

Крім того, ст. 381 ЦК України відзначає
поняття садиба - тобто сукупність
житлового будинку та господарсько -
побутових будівель тощо, розпорядження
якими здійснюється лише в сукупності.

Тому підстав для розмежування витрат
на проведення ремонту житлового
будинку та веранди, літньої кухні з
тамбуром суд не вбачає.

За такого, суд вважає доведеною суму
витрат понесених ОСОБА_1 на ремонт
житлового будинку по АДРЕСА_1 в сумі
176748,13 грн. за погодженими зі ОСОБА_3
актами приймання виконаних підрядних
робіт.

Доводи відповідача про завищення в
кошторисі, актах виконаних робіт ціни
на одиницю робіт, матеріалів, обладання
і т.п., суд вважає неспроможним.
Попередник відповідача ОСОБА_3
погодився з цією вартістю у додатковій
угоді №2 від 03 листопада 2009 р.

Всупереч умовам п. 2.1.4. договору оренди
від 17 квітня 2009 р. ОСОБА_3 подарував 10
листопада 2010 р. житловий будинок по
АДРЕСА_1 своєму сину ОСОБА_2,
засвідчивши в договорі дарування
відсутність прав третіх осіб на нього
(т. 1 а.с.51).

У відповідності до ч. 1 ст. 770 ЦК України,
у разі зміни власника речі, переданої у
найм, до нового власника переходять
права та обов'язки наймодавця.

Тому теперішній власник житлового
будинку ОСОБА_2 повинен відповідати за
відшкодування ОСОБА_1 понесених ним
витрат на поліпшення належного йому
будинку у відповідності до діючого на
час правонаступництва договору оренди
від 17 квітня 2009 р.

Згідно ч. 3 ст. 778 ЦК України та п. 2.1.3
договору оренди від 17 квітня 2009 р., якщо
поліпшення речі зроблено за згодою
наймодавця, наймач має право на
відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості в
рахунок плати за користування річчю.

Рішенням Ленінського районного суду м.
Миколаєва від 23 грудня 2013 р. у цивільній
справі №2/489/2489/13 зі зміненими в ньому
висновками про розмір орендної плати
рішенням апеляційного суду
Миколаївської області від 20 лютого 2014 р
за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_2 до ОСОБА_1,
ОСОБА_5 про стягнення коштів,
розірвання договору, відшкодування
моральної шкоди встановлено що
вартість витрат на поліпшення будинку
ОСОБА_1, має право зарахувати в рахунок
орендної плати за весь період дії
договору оренди від 17 квітня 2009 р. на
підставі пункту п. 1.6. Рішенням
апеляційного суду визначено, що з
серпня 2010 р.- розмір орендної плати, що
повинен сплачувати ОСОБА_1 орендодавцю
становить 1000 грн. щомісячно. За пунктом
1.4. договору оренди розмір орендної
плати визначався у 300 грн. щомісячно.

Рішенням Ленінського районного суду м.
Миколаєва від 22 травня 2014 р., залишеним
без змін ухвалою апеляційного суду
Миколаївської області від 24 червня 2014
р., за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_5
про виселення, визначено що дія
договору оренди від 17 квітня 2009 р.
скінчилася 23 грудня 2013 р.

Строком обрахування орендної плати в
межах строку дії договору оренди від 17
квітня 2009 р. та з врахуванням
збільшення щомісячної орендної плати з
300 до 1000 грн. буде 17 квітня 2009 р. по 23
грудня 2013 р. При цьому, у квітні 2009 р.
пропорційно 14 календарним дням із
загальної кількості в місці 30, орендна
плата складає 140 грн. (300 грн./30 днів х 14
днів), з травня 2009 р. по липень 2010 р.
включно (15 місяців х 300 грн.) сума
орендної плати складе 4500 грн., з серпня
2010 р. по листопад 2013 р. включно (40
місяців х 1000 грн.) сума орендної плати
складе 40000 грн. Орендна плата за 23 дні
грудня 2013 р. становить 741,94 грн.(1000
грн./31х23 дні).

Суд не погоджується з періодом та сумою
орендної плати 10800 грн. за період з 01
серпня 2010 р. по 01 серпня 2013 р. зі сплатою
300 грн. щомісячно, оскільки розрахунок
спростовується наведеними доказами у
справі. Доказів на оплату грошима
орендної плати позивачем відповідачу
або ОСОБА_3 суду не надано.

Загальна сума орендної плати яка
підлягає зарахуванню за рахунок
вартості ремонтних робіт, які оплатив
ОСОБА_1 при ремонті будинку становить
45381,94 грн. (140+4500+40000+741,94).

Таким чином на користь ОСОБА_1 зі ОСОБА_2
слід стягнути різницю між
підтвердженою сумою витрат на
поліпшення будинку, що належить ОСОБА_2,
та сумою орендної плати, що підлягає
зарахуванню, а саме 131366,19 грн.(176748,13 грн.
- 45381,94 грн.).

Згідно ст. 88 ЦПК України пропорційно
частині задоволених позовних вимог
(72,77%) з відповідача на користь позивача
слід стягнути 1313,74 грн. судового збору,
а на користь відповідача з позивача
пропорційно відхиленій частині
позовних вимог (27,23%) слід стягнути
витрати по оплаті судової експертизи
803,83 грн. (2952 грн. - т. 1 а.с.251). Шляхом
зарахування зустрічних вимог, з
відповідача на користь позивача слід
остаточно стягнути 509,91 грн. судового
збору.

Керуючись ст.. 212-215 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути на користь ОСОБА_1 зі ОСОБА_2
відшкодування витрат на поліпшення
нерухомого майна в сумі 131366,19 грн. і 509,91
грн. судового збору.

У задоволенні решти позовних вимог
відмовити.

Рішення може бути оскаржено до
апеляційного суду Миколаївської
області шляхом подання апеляційної
скарги через Ленінський районний суд м.
Миколаєва протягом 10 днів з дня його
проголошення, а особами, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення - в тому
ж порядку і в той самий строк, який
обраховується з дня отримання копії
цього рішення.

Суддя
Д.Г.
Губницький