АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________
Справа №676/5277/13-ц
Провадження №22-ц/792/172/14
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 січня 2014 року
м. Хмельницький

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах

апеляційного суду Хмельницької
області

в складі: головуючої - судді Грох
Л.М.,

суддів: Заїки В.М., Карпусь С.А.,

при секретарі: Терлич А.В.,

за участю: представників сторін

розглянула у відкритому судовому
засіданні цивільну справу за
апеляційними скаргами ОСОБА_1 та
Публічного акціонерного товариства
«Укрсоцбанк» на рішення
Кам'янець-Подільського міськрайонного
суду Хмельницької області від 21
листопада 2013 року у справі за позовом
ОСОБА_2 до ОСОБА_1, приватного
підприємства «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція», міського
відділу Державної виконавчої служби
Кам'янець-Подільського міськрайонного
управління юстиції, третя особа, яка не
заявляє самостійних вимог на стороні
відповідача Публічне акціонерне
товариство «Укроцбанк», про визнання
правочину недійсним.

Заслухавши доповідача, пояснення
учасників процесу, перевіривши
матеріали справи, ознайомившись з
доводами апеляційної скарги, колегія
суддів

в с т а н о в и л а :

У серпні 2013 року позивач,
звертаючись до суду з вказаним позовом,
посилався на те, що 19 червня 2008 року він
на підставі іпотечного договору
передав в іпотеку ПАТ «Укрсоцбанк»
будинок АДРЕСА_1, що належить йому на
праві власності, згідно договору
купівлі-продажу від 19 червня 2008 року, в
забезпечення виконання зобов'язань
ОСОБА_4 за кредитним договором №
890/264-ГД51 від 19.06.2008 року. 03 листопада 2009
року приватним нотаріусом
Хмельницького міського нотаріального
округу ОСОБА_5 вчинено виконавчий напис
№ 2119 про звернення стягнення на
предмет іпотеки. На підставі
договору № 19/289/10/і про надання послуг
по організації і проведенню прилюдних
торгів з реалізації арештованого
нерухомого майна, укладеного між ДВС та
ПП «Спеціалізоване підприємство
«Юстиція», останнім 15 лютого 2011 року
було проведено прилюдні торги з
реалізації вищевказаного будинку.
Відповідно до протоколу № 1928911-1
переможцем на прилюдних торгах визнано
ОСОБА_1, який придбав житловий будинок
за стартовою ціною 261130 грн. Актом
проведення прилюдних торгів від 25
лютого 2011 року ОСОБА_1 визнано покупцем
будинку. 15 березня 2011 року приватним
нотаріусом Кам'янець-Подільського
міського нотаріального округу ОСОБА_6,
ОСОБА_1 було видано свідоцтво про
придбання майна з прилюдних торгів.
Укладена угода купівлі-продажу будинку
з прилюдних торгів суперечить ст.377 ЦК
та ст. 120 ЗК України, так як документи,
якими оформлений даний правочин не
містять істотної умови - розміру та
кадастрового номеру земельної ділянки,
на якій розміщений придбаний будинок.
Між тим реалізований з прилюдних
торгів будинок знаходиться на
земельній ділянці площею 0,0127 га із
кадастровим номером :01:004:0042. Ця
ділянка не була предметом укладеного
на прилюдних торгах договору
купівлі-продажу, не оцінювалась
експертом-оцінювачем з метою
формування початкової ціни продажу, її
вартість не була сплачена ОСОБА_1 і на
її вартість не були зменшені боргові
зобов'язання ОСОБА_4 перед банком, що
призвело до порушення права позивача,
оскільки внаслідок припинення права
на предмет іпотеки буде припинено його
право власності на земельну ділянку.

Порушено також вимоги
Тимчасового положення з організації
та проведення прилюдних торгів та
Закону України «Про іпотеку», -
початкова ціна продажу предмета
іпотеки не врахувала вартості
земельної ділянки, організатор
прилюдних торгів не пізніше ніж за 15
днів до дня початку прилюдних торгів не
опублікував за місцезнаходженням
предмета іпотеки принаймні в двох
місцевих засобах масової інформації
повідомлення про проведення прилюдних
торгів, копії протоколу проведення
прилюдних торгів та акта держвиконавця
не були надіслані позивачу як
іпотекодавцю протягом 5 днів з дня
підписання. В порушення п.3.11.
Тимчасового положення та ст. 43 Закону
України „Про іпотеку" організатор
торгів не повідомляв позивача як
іпотекодавця про дату та місце
проведення прилюдних торгів. Виходячи
з цього, ОСОБА_2 просив суд визнати
недійсним договір купівлі-продажу
зазначеного житлового будинку,
оформлений протоколом та актом
проведення прилюдних торгів, визнати
недійсним свідоцтво про придбання
майна з прилюдних торгів від 15 березня
2011 року, а також визнати за ним право
власності на вищевказаний будинок.

Рішенням Кам'янець-Подільського
міськрайонного суду від 21 листопада 2013
року позов задоволено частково.
Визнано недійсним договір
купівлі-продажу житлового будинку
АДРЕСА_1, оформлений протоколом
проведення прилюдних торгів № 1928911-1,
затвердженим 15 лютого 2011 року
директором Хмельницької філії
Приватного підприємства
«Спеціалізоване підприємство
«Юстиція», та актом проведення
прилюдних торгів, затвердженим 25
лютого 2011 року в.о. начальника міського
відділу Державної виконавчої служби
Кам'янець-Подільського міськрайонного
управління юстиції. Визнано недійсним
свідоцтво від 15 березня 2011 року,
зареєстроване в реєстрі за № 740, яким
приватний нотаріус
Кам'янець-Подільського міського
нотаріального округу ОСОБА_6 посвідчив
належність ОСОБА_1 на праві власності
одноквартирного будинку АДРЕСА_1.

В решті позову відмовлено. Вирішено
питання про судові витрати.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 вважає
рішення суду незаконним в зв'язку з
неправильним застосуванням норм
матеріального права, просить його
скасувати та ухвалити нове рішення,
яким в позові відмовити. Суд дійшов
хибного висновку про те, що щодо
заявлених вимог застосовується
загальний строк позовної давності.
Такі висновки суду суперечать ст. 48
Закону України «Про іпотеку», якою для
захисту цивільного права встановлений
спеціальний строк позовної давності
для оскарження результатів прилюдних
торгів - три місяці з дня проведення
прилюдних торгів.

В апеляційній скарзі ПАТ «Укрсоцбанк»
не погоджується з рішенням суду та
вважає його таким, що прийняте з
порушенням норм матеріального та
процесуального права, просить його
скасувати та ухвалити нове, яким в
позові ОСОБА_2 відмовити повністю.
Реалізація предмета іпотеки
проводилась у відповідності до вимог
Тимчасового положення про порядок
проведення прилюдних торгів, Закону
України «Про іпотеку». Посилання
стосовно неврахування вартості
земельної ділянки є безпідставними,
оскільки ОСОБА_2 на час оформлення
договору іпотеки від 19 червня 2008 року
земельна ділянка по АДРЕСА_1 у
власність не надавалась, а тому
земельна ділянка і не зазначалась у
протоколі проведення прилюдних торгів,
акті та свідоцтві. Окрім цього,
свідоцтво, видане ОСОБА_1 приватним
нотаріусом про право власності на
будинок, придбаний з прилюдних торгів,
може бути визнане недійсним лише у разі
визнання недійсними результатів
прилюдних торгів, а позивач пропустив
3-місячний строк на їх оскарження
відповідно до ст. 48 Закону України «Про
іпотеку».

Колегія суддів приходить до висновку,
що апеляційні скарги ОСОБА_1 та ПАТ
«Укрсоцбанк» не підлягають
задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 308 ЦПК України
апеляційний суд відхиляє апеляційну
скаргу і залишає рішення без змін, якщо
визнає, що суд першої інстанції ухвалив
рішення з додержанням норм
матеріального і процесуального права.
Не може бути скасоване правильне по
суті і справедливе рішення суду з одних
лише формальних міркувань.

Судом першої інстанції встановлено, що
19 червня 2008 року ОСОБА_2 на підставі
договору купівлі-продажу набув право
власності на житловий будинок АДРЕСА_1,
який того ж дня на підставі іпотечного
договору передав в іпотеку ПАТ
«Укрсоцбанк» в забезпечення виконання
зобов'язань ОСОБА_4 за кредитним
договором № 890/264-ГД51 від 19.06.2008 року.

В зв'язку з неналежним виконанням
зобов'язань ОСОБА_4 за цим кредитним
договором 03 листопада 2009 року
приватним нотаріусом Хмельницького
міського нотаріального округу ОСОБА_5
вчинено виконавчий напис № 2119 про
звернення стягнення на предмет іпотеки
- житловий будинок АДРЕСА_1, за яким
відділом ДВС Кам'янець-Подільського
міськрайонного управління юстиції
03.12.2009 року відкрито виконавче
провадження. На підставі договору
№ 19/289/10/і про надання послуг по
організації і проведенню прилюдних
торгів з реалізації арештованого
нерухомого майна, укладеного між
відділом ДВС та ПП «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція», останнім 15
лютого 2011 року було проведено прилюдні
торги з реалізації вищевказаного
житлового будинку. Відповідно до
протоколу № 1928911-1 переможцем на
прилюдних торгах визнано ОСОБА_1, який
придбав житловий будинок за стартовою
ціною 261130 грн. Актом державного
виконавця про проведення прилюдних
торгів від 25 лютого 2011 року ОСОБА_1
визнано покупцем будинку. 15 березня 2011
року приватним нотаріусом
Кам'янець-Подільського міського
нотаріального округу ОСОБА_6 на
підставі цих документів ОСОБА_1 було
видано свідоцтво про придбання майна з
прилюдних торгів.

Реалізований з прилюдних торгів
житловий будинок розташований на
земельній ділянці площею 0,0127 га із
кадастровим номером :01:004:0042, право
власності на яку ОСОБА_2 набув
відповідно до державного акта на право
власності на земельну ділянку серії
ЯЛ № 383791 від 15.11.2010 року, виданого на
підставі рішення сесії
Кам'янець-Подільської міської ради №
91 від 27.07.2010 року.

Наведені обставини підтверджуються
матеріалами справи і фактично не
оспорюються жодною із сторін.

Задовольняючи позов, суд першої
інстанції обґрунтовано виходив з того,
що прилюдні торги проведені з
порушенням вимог закону, внаслідок
чого укладена угода купівлі-продажу
житлового будинку з прилюдних торгів
підлягає визнанню недійсною з цих
підстав.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про
іпотеку», у разі передачі в іпотеку
будівлі (споруди) іпотека також
поширюється на належну іпотекодавцю на
праві власності земельну ділянку, на
якій розташована відповідна будівля
(споруда).

В силу положень ч.ч.1-2 ст. 377 ЦК України
до особи, яка набула право власності на
житловий будинок (крім
багатоквартирного), будівлю або
споруду, переходить право власності,
право користування на земельну
ділянку, на якій вони розміщені, без
зміни її цільового призначення в
обсязі та на умовах, встановлених для
попереднього землевласника
(землекористувача). Розмір та
кадастровий номер земельної ділянки,
право на яку переходить у зв'язку з
переходом права власності на житловий
будинок, будівлю або споруду, є
істотними умовами договору, який
передбачає набуття права власності на
ці об'єкти (крім багатоквартирних
будинків).

Аналогічні норми містять частини 1, 6
статті 120 Земельного кодексу України.

Як вбачається із пункту 1.1. іпотечного
договору від 19.06.2008 року іпотека за цим
договором поширюється на земельну
ділянку, на якій розташовано предмет
іпотеки з моменту набуття
іпотекодавцем права власності на неї
протягом дії цього договору.

Згідно до пунктом 2.1.11 цього ж договору
у випадку набуття іпотекодавцем
права власності на земельну ділянку,
на якій знаходиться предмет іпотеки
протягом дії цього договору, він
зобов'язаний надати іпотекодержателю
правовстановлюючі документи на
земельну ділянку протягом 10 робочих
днів з моменту їх оформлення та
укласти з іпотекодержателем
відповідну додаткову угоду до цього
договору щодо зміни опису предмета
іпотеки.

Позивач не виконав ці умови договору в
частині повідомлення іпотекодержателя
про видачу державного акту на землю,
укладення додаткової угоди до договору
щодо вказаної земельної ділянки.

В свою чергу ПП «Спеціалізоване
підприємство «Юстиція», та
іпотекодержатель ПАТ «Укрсоцбанк», не
перевірили і не встановили, що
іпотекодавець набув право власності на
земельну ділянку протягом дії цього
договору.

В порушення п.п. 3.6., 3.9. Тимчасового
положення про порядок проведення
прилюдних торгів з реалізації
нерухомого майна інформаційне
повідомлення про прилюдні торги не
містило відомостей про земельну
ділянку, на якій розташований будинок
(її правовий режим та розмір).

Внаслідок цих порушень земельна
ділянка не була предметом укладеного
на прилюдних торгах договору
купівлі-продажу, її вартість не була
сплачена ОСОБА_1 і на вартість
земельної ділянки не були зменшені
боргові зобов'язання ОСОБА_4 перед
банком, що призвело до порушення права
позивача. Крім того, внаслідок
припинення права позивача на предмет
іпотеки стало питання про припинення
його права власності на вказану
земельну ділянку, що також порушує
право останнього. Про це свідчить і
наявна на розгляді суду справа за
позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання
права власності на цю земельну ділянку,
що підтвердили представники сторін в
судовому засіданні.

В порушення вимог ч.2 ст. 377 ЦК та ч.6 ст. 120
ЗК України протокол проведення
прилюдних торгів від 15 лютого 2011 року
та акт проведення прилюдних торгів від
25.02.2011 року, якими оформлений договір
купівлі-продажу житлового будинку
АДРЕСА_1, не містять істотної умови
договору - розміру та кадастрового
номеру земельної ділянки, на якій
розміщений придбаний житловий
будинок.

Крім того, в порушення ст.ст. 43, 45, 47
Закону України „Про іпотеку"
організатор прилюдних торгів не
пізніше ніж за 15 днів до дня початку
прилюдних торгів не опублікував за
місцезнаходженням предмета іпотеки
принаймні в двох місцевих засобах
масової інформації повідомлення про
проведення прилюдних торгів, копія
протоколу проведення прилюдних торгів
та нотаріально посвідчена копія акта
держвиконавця про реалізацію предмета
іпотеки не була надіслана позивачу як
іпотекодавцю у встановлені законом
строки.

Зважаючи на правову природу процедури
реалізації майна на прилюдних торгах,
яка полягає в продажу майна, тобто в
забезпеченні переходу права власності
на майно боржника, на яке звернуто
стягнення, до покупця - учасника
прилюдних торгів, та враховуючи
особливості, передбачені
законодавством щодо проведення
прилюдних торгів, складання за
результатами їх проведення акта про
проведення прилюдних торгів є
оформленням договірних відносин
купівлі-продажу майна на публічних
торгах, а відтак є правочином.
Таким чином, враховуючи те, що
відчуження майна з прилюдних торгів
відноситься до угод купівлі-продажу,
така угода може визнаватися недійсною
на підставі норм цивільного
законодавства про недійсність
правочину (ст.ст. 203, 215 ЦК України).

Аналогічну правову позицію викладено
Верховним Судом України у постанові
від 24.10.2012 року у справі № 6-116цс12, що є
обов'язковою для всіх судів України в
силу ст. 360-7 ЦПК України.

Оскільки виходячи зі змісту ч. 1 ст. 215 ЦК
України підставами недійсності
укладеного за результатами прилюдних
торгів правочину є недодержання вимог
закону в момент його укладення, то
порушення вимог ч.2 ст. 377 ЦК та ч.6 ст. 120
ЗК України, а також наведені вище
порушення вимог Тимчасового положення
про порядок проведення прилюдних
торгів, Закону України «Про іпотеку» є
безумовною підставою для визнання
недійсним договору купівлі-продажу
житлового будинку АДРЕСА_1, оформленого
протоколом проведення прилюдних
торгів № 1928911-1 від 15 лютого 2011 року
актом проведення прилюдних торгів від
25 лютого 2011 року та свідоцтва про
придбання майна з прилюдних торгів від
15.03.2011 року.

Вищенаведене цілком спростовує доводи
апеляційної скарги ПАТ „Укрсоцбанк"
про те, що реалізація предмета іпотеки
проводилась у відповідності до вимог
закону.

Доводи апеляційних скарг про те, що
позивач пропустив 3-місячний строк на
оскарження результатів прилюдних
торгів, передбачений ст. 48 Закону
України «Про іпотеку», є
безпідставними зважаючи на таке.

Дійсно, стаття 48 Закону України «Про
іпотеку» передбачає, що
іпотекодержатель, іпотекодавець,
боржник та будь-який учасник прилюдних
торгів вправі протягом трьох місяців з
дня проведення торгів оскаржити їх
результати в суді за місцезнаходженням
нерухомого майна.

Відповідно до частин 1, 2 статті 16 ЦПК
України кожна особа має право
звернутися до суду за захистом свого
особистого немайнового або майнового
права та інтересу. Способом захисту
цивільних прав та інтересів може бути
визнання правочину недійсним.

Правова природа процедури реалізації
майна на прилюдних торгах полягає у
забезпеченні переходу права власності
(продаж) на майно боржника, на яке
звернено стягнення, до
покупця-учасника прилюдних торгів.
Враховуючи особливості, передбачені
законодавством щодо проведення
прилюдних торгів, складання за
результатами їх проведення акта про
проведені прилюдні торги є оформленням
договірних відносин купівлі-продажу
майна на публічних торгах.

Відповідно до Тимчасового положення
про порядок проведення прилюдних
торгів з реалізації арештованого
нерухомого майна за результатами
торгів укладається договір
купівлі-продажу між організатором
торгів та його переможцем, який
оформляється протоколом проведення
торгів, а тому його, як і будь-який інший
договір, може бути визнано недійсним з
підстав, передбачених законом, зокрема,
через його невідповідність актам
цивільного законодавства.

Позовна давність для оспорювання
укладеного на торгах договору є
загальною і складає три роки
відповідно до ст. 257 ЦК України.

Інші доводи апеляційних скарг також є
безпідставними і не спростовують
вказаних висновків суду.

Рішення суду ґрунтується на повно,
всебічно досліджених матеріалах
справи, постановлено з дотриманням
вимог матеріального та процесуального
права і підстав для його скасування в
межах доводів апеляційних скарг не
вбачається.

Керуючись ст.ст. 307, 308, 313-315, 317, 319, 324 ЦПК
України, колегія суддів

у х в а л и л а :

Апеляційні скарги ОСОБА_1 та Публічного
акціонерного товариства «Укрсоцбанк»
відхилити.

Рішення Кам'янець-Подільського
міськрайонного суду Хмельницької
області від 21 листопада 2013 року
залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту
проголошення, проте може бути
оскаржена в касаційному порядку до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання законної сили.

________________________________________________________________________
______________________

Головуюча у першій інстанції: Стельмах
Д.В.
Провадження № 22-ц/792/172/14

Доповідач: Грох Л.М.

Категорія: 19

Головуюча: /підпис/

Судді: /підписи/

З оригіналом згідно: суддя
апеляційного суду
Л.М.Грох