Справа № 589/5571/13-ц р.
Провадження № 2/589/33/14
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.01.2014 р. Шосткинський міськрайонний суд Сумської області у складі:

головуючої судді - Стародубцевої Л.О., з участю секретаря судового засідання Бойко М.В., розглянуву відкритому судовому засіданні в приміщенні суду міста Шостка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про виселення з будинку, визнання недійсним договору купівлі-продажу будинку та стягнення судових витрат, -

та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 простягнення завдатку та додаткову суму у розмірі завдатку,

ВСТАНОВИВ:

23.09.2013 року позивачка ОСОБА_1, звернулась до суду з позовом до відповідачів, пояснюючи та уточнюючи позовні вимоги просить суд визнати недійсним усний договір купівлі- продажу будинку № 3 по провулку Тидня в смт. Вороніж Шосткинського району Сумської області, укладений 14 березня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та стягнути з відповідачів судові витрати по справі.

Позовні вимоги мотивуються тим, що ОСОБА_1, на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 11.11.2005 року, є власником будинку № 3 по провулку Тидня в смт. Вороніж Шосткинського району Сумської області, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 13.12.2005 року за № 9253926 та відповідно до Державного акту від 31.05.2012 року на право власності на земельну ділянку площею 0.0942 га., яка розташована по провулку Тидня, 3в смт. Вороніж Шосткинського району Сумської області.

На підставі усного договору, який було письмово підтверджено розпискою від 14 березня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, ОСОБА_1, мала намір продати належний їй будинок та земельну ділянку.

Згідно цього договору ОСОБА_2 в присутності свідка ОСОБА_4, передала ОСОБА_1, завдаток в розмірі 4 000 грн., а залишок оговореної суми продажу в розмірі 36 000 грн., зобов'язалась сплатити після оформлення документів на будинок та земельну ділянку.

Після оформлення розписки, 14 березня 2013 року, якою було підтверджено усний договір про продаж будинку, позивачка дозволила відповідачам завезти свої меблі та мешкати в будинку.

30 травня 2013 року проведено оцінку будинку та земельної ділянки. 20 червня 2013 року ОСОБА_1, було отримано технічний паспорт на вказаний будинок. Тобто, були підготовлені всі необхідні документи для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу будинку.

Але відповідачі перестали з ОСОБА_1, спілкуватися та почали всіляко затягувати процес оформлення договору купівлі-продажу будинку та виплати залишку 36 000 грн.

В зв'язку з тим, що термін дії оцінки будинку та земельної ділянки встановлений всього шість місяців, тому оформлення документів необхідно провести негайно.

Оскільки неодноразові звернення ОСОБА_1 до відповідачів з приводу оформлення документів на продаж будинку та сплати залишку, позитивного наслідку не дали, тому, ОСОБА_1, 18.08.2013 року в присутності свідків ОСОБА_5, та ОСОБА_6, відповідачам у вигляді письмової заяви було надано термін для оформлення документів на продаж будинку та сплати залишку 36 000 грн., а у разі невиконання відповідачами своїх обов'язків по договору, вони повинні до 28.08.2013 р., звільнити будинок, що відповідачами не виконано.

27.08.2013 року позивачка звернулась до відділу Шосткинського МВ УМВС України в Сумській області, який листом № 6416 від 30.08.2013 р. повідомив про те, що оскільки перевіркою кримінального правопорушення не встановлено, тому рекомендовано звернутися до суду в цивільному порядку.

Відповідачка ОСОБА_2, користувалася майном позивачки майже 10 місяців її будинком та земельною ділянкою і не бажає оформляти документи та сплачувати гроші, тому позивачка вважає, що договір підлягає розірванню та у зв'язку з відмовою відповідачки від будинку, сплачений нею завдаток поверненню не підлягає. Сплачений відповідачкою завдаток позивачка витратила на оформлення документів на будинок, а саме на його оцінку та виготовлення нового паспорту на будинок.

Робити будь-які ремонтні роботи в будинку вона відповідачам не дозволяла.

Відповідачі на свій розсуд зробили косметичний ремонт в будинку, обновили електричну проводку в будинку, пробили нову водяну свердловину та прибрали від сміття та трави город та підвір'я.

В судовому засіданні позивачка ОСОБА_1., та її представник адвокат ОСОБА_7уточнені позовні вимоги підтримали, мотивуючи тими ж самими обставинами, пояснили, що договір купівлі-продажу будинку нотаріально не посвідчувався.

У період з 20 червня 2013 року до 09 серпня 2013 року нотаріальне оформлення документів було не можливе у зв'язку з черговими відпустками працівників установ та вводом в дію Закону України про Державну реєстрацію майна.

09 серпня 2013 року позивачка повідомила відповідачів, що вона відвідала нотаріуса, зробила всі необхідні копії документів для нотаріального оформлення договору та що їм необхідно разом з'явитися до нотаріуса для укладання договору купівлі-продажу будинку. Після цієї розмови з відповідачами, позивачка неодноразово як телефонувала так і приходила до відповідачів 14.08. та 16.08., але ніякої розмови не відбувалось, оскільки відповідачі не відповідали ні по телефону, а також їх не було і вдома, як потім вона дізналася від відповідачів, що вони були то в лікарні, то на похоронах.

Тому позивачка 18.08.2013 р. була вимушена звернутися до відповідачів з вищевказаною заявою-претензією.

На даний час відповідачі виселилися з будинку і повернули ключі.

Зустрічного позову про стягнення завдатку в сумі 4000 грн. та додаткову суму у розмірі завдатку 4000 грн. не визнали та при цьому пояснили, що саме з вини відповідачів не відбувся продаж будинку, так як вони відмовилися його купувати, всіляко ухиляючись, обґрунтувавши тими ж самими обставинами.

Відповідачка ОСОБА_2, та її представник адвокат ОСОБА_8, позову ОСОБА_1, не визнали, підтримали свій зустрічний позов про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2, 4000 грн., в рахунок повернення завдатку та 4 000.00 грн., в рахунок додаткової сплати в розмірі завдатку, а всього 8 000. 00 грн. та судових витрат по справі та витрат на правову допомогу в сумі 3 173 грн. 20 коп., мотивуючи тим, що вимоги позивачки є надуманими та є причиною відмови ОСОБА_1 від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу житлового будинку та одержання незаконного завдатку.

За об'явою в газеті «Шанс» продавався житловий будинок № 3 по провулку Тидня в смт. Вороніж Шосткинського району Сумської області з надвірними забудовами літньою кухнею, водяною колонкою, 0.17 га земельної ділянки.

Маючи мету придбати вказане домогосподарство для себе та сім'ї, ОСОБА_2, з членами сім'ї ( чоловіком ОСОБА_9, та матір'ю ОСОБА_3Ф.), зустрілась з ОСОБА_1 і між ними була досягнута угода, що продаж здійсниться за 40000.00 грн. попередньо ОСОБА_2, сплачує завдаток в сумі 4000.00 грн. ОСОБА_1 останню суму ОСОБА_2, повинна віддати 36000.00 грн. при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу домогосподарства. ОСОБА_2, передала ОСОБА_1 завдаток в сумі 4000.00 грн., які остання прийняла і відповідно оформила письмовою розпискою в присутності свідка ОСОБА_4, що було оформлено загальною розпискою і кожний із них трьох власноручно внесли записи до неї 14.03.2013 року.

ОСОБА_1 завірила, що вона є власником вказаного домогосподарства, повністю оформить протягом двох тижнів документи на житловий будинок з надвірними будівлями і земельну ділянку площею 0,17 га.

З дозволу ОСОБА_1, вона з сім'єю вселилася в будинок, що підтверджується відповідною розпискою від 14 березня 2013 р. В будинку, з усного дозволу ОСОБА_1, вони зробили косметичний ремонт в будинку: побілили стелю, поклеїли шпалери, обновили електричну проводку в будинку - 100 м., пробили нову водяну свердловину, оскільки колишня знаходилась у неробочому стані та прибрали від сміття та трави город та подвір'я. Всього вона витратила на ремонт та облаштування житла більше 5 тис. грн.

Проживаючи в будинку вони сплачували комунальні послуги, що підтверджується відповідними квитанціями. Замки від будинку не міняли, а навісили свій замок, оскільки в будинку знаходились завезені їхні речі.

При їх зверненні до нотаріуса в м. Шостка ОСОБА_10 виявилось, що частина документів не була дооформлена, тому нотаріус пояснив ОСОБА_1 які і як дооформити документи в т.ч. технічний паспорт на житловий будинок і ряд інших документів з його постійною консультацією.

В подальшому вона разом з ОСОБА_1 відвідували нотаріуса шість разів.

Так в черговий раз вони домовилися прийти до нотаріуса 16 серпня 2013 року.

16 серпня 2013 року вона з матір'ю ОСОБА_11, чекала ОСОБА_1 у нотаріальній конторі, а також у неї при собі була необхідна сума грошей для сплати решти за будинок, але ОСОБА_1, до нотаріуса не з'явилася.

Після цього, вона неодноразово телефонувала ОСОБА_1, але додзвонитися до неї вона не змогла, прийти до неї вона також не могла, оскільки ОСОБА_1, разом з співмешканцем проживала в Кролевецькому районі Сумської області.

18 серпня 2013 року ОСОБА_1 прийшла до дому до ОСОБА_2

ОСОБА_2, спитала у ОСОБА_1, чи дооформила вона документи на продаж домогосподарства та чи взяла талон до нотаріуса на оформлення договору купівлі- продажу, але у відповідь на її запитання, ОСОБА_12, почала кричати, в руках тримала якийсь зошит та попередила її, щоб вона їй віддала повністю всю суму грошей за домогосподарство, а якщо ні, то щоб виселилась з будинку до 28 серпня 2013 року і вона відмовляється від продажу обумовленого домогосподарства.

28.08.2013 року вона була викликана дільничним інспектором Мамонтом С.М., де і в присутності якого ОСОБА_1 заявила, що вона категорично відмовляється від продажу домогосподарства та земельної ділянки. А виклик її до дільничного інспектора, як стало відомо, був визваний зверненням (заявою) ОСОБА_1 до органів міліції про виселення з будинку куди за її згодою вона вселилася з сім'єю.

Таким чином, позивачка ОСОБА_2, вважає, що ОСОБА_1 так і не дооформила документи на домогосподарство в т. ч. права власності та інших документів для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу, що унеможливлює оформлення договору купівлі-продажу відповідно ст.ст.209-210 ЦК України, а перекладає свою вину на покупця, що є неналежним чином.

Відмовляючись від укладання договору купівлі-продажу ОСОБА_1 відмовляється від повернення завдатку.

ОСОБА_2, та її представник вважають, що склались обставини, за яких не можливе подальше оформлення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу вказаного домогосподарства між позивачкою та відповідачкою.

Наданий час вона вже підшукала інший будинок для покупки.

Порушення зобов'язання на укладання договору купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки підтвердженого на його виконання завдатком є тільки зі сторони ОСОБА_1

Посилаючись на ст. 571 ЦК України, вважають, що оскільки порушення зобов'язання сталося з вини кредитора ОСОБА_1М, тому вона зобов'язана повернути боржникові, тобто ОСОБА_2, завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку.

В розписці зазначено залог в сумі 4000, 00 грн., але сторони, кожний зі свого боку, вважали ці гроші завдатком.

Допитаний в судовому засіданні державний нотаріус по Шосткинському району ОСОБА_10, пояснив, що зазначений сторонами договір купівлі - продажу будинку нотаріального не посвідчувався, будь-якого запису з цього приводу та так-названих талонів не велося. Він пам'ятає, що сторони звертались до нотаріальної контори тільки за консультацією з приводу купівлі - продажу будинку.

Відповідачка ОСОБА_3, підтримує зустрічну позовну заяву.

Допитані в судовому засіданні в якості свідків з боку позивача ОСОБА_1: ОСОБА_13, яка є дочкою позивачки, ОСОБА_14, - співмешканець позивачки, ОСОБА_6, ОСОБА_5,- сусіди позивачки, пояснили, що їм відомо від ОСОБА_1, про продаж будинку. ОСОБА_1, хотіла продати будинок ОСОБА_2, яка відмовилась від його покупки. Їм також відомо, що ОСОБА_1, неодноразово ходила до нотаріуса та підготовила всі необхідні документи для продажу будинку.

Зокрема свідки ОСОБА_6, ОСОБА_5, пояснили, що ОСОБА_1, скаржилася їм про те, що ОСОБА_2, відмовляється від подальшої уплати грошей за будинок, а також і не виселяється з будинку та у зв'язку з цим на її прохання вони втрьох ходили до ОСОБА_2, з заявою, якою позивачка запитувала у ОСОБА_2, чи буде вона купувати будинок та попереджала її про оформлення документів на продаж будинку, або виселення з нього та в цій заяві вони засвідчили свої підписи. Їх розмова з ОСОБА_2, відбулась біля воріт будинку, яка носила негативний характер, оскільки ОСОБА_2, кричала на них та сказала щоб ОСОБА_1, віддала гроші, тоді вона виселиться з будинку.

Свідок ОСОБА_14, пояснив, що він проживає в Кролевецькому районі Сумської області на протязі 10 років співмешкає з ОСОБА_1, яка їздила до нього в м. Кролевець. В зв'язку з хворобою дочки вона вирішила продати будинок в смт. Вороніж Шосткинського району. ОСОБА_1, скаржилася йому, що ОСОБА_2 не віддає решту грошей за будинок і з нього не виселяється. Він особисто телефонував ОСОБА_2 з приводу купівлі будинку, проте ОСОБА_2 відповіла йому, щоб їй заплатили за колонку та за вивоз сміття та 19 серпня 2013 року в телефонному режимі повідомила йому, що будинок купувати не буде.

Допитані в судовому засіданні в якості свідків з боку позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2: ОСОБА_9, який є чоловіком позивачки, ОСОБА_15, - сестра позивачки, ОСОБА_16,- родич, ОСОБА_4,- сусідка, пояснили, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1, уклали договір про продаж будинку та в забезпечення цього ОСОБА_2 передала ОСОБА_1, завдаток за будинок в сумі 4000, 00 грн., з дозволу власниці будинку заселились в нього, зробили деякий ремонт в ньому, проте остаточний продаж будинку не відбувся, оскільки ОСОБА_1, відмовилась від продажу.

Зокрема, свідок ОСОБА_4, пояснила, що вона була присутня та написала розписку та засвідчила свій підпис при передачі завдатку ОСОБА_1, в розмірі 4000, 00 грн., за будинок. ОСОБА_1, запевнила, що дооформить документи на будинок протягом двох тижнів та оскільки з оформленням документів виникли певні негаразди, тому їх належне оформлення затягнулося. Більше їй нічого не відомо.

Свідок ОСОБА_15, пояснила, що вона допомагала ОСОБА_2 з косметичним ремонтом в будинку.

Свідок ОСОБА_16, пояснив, що він разом з ОСОБА_2 14. 03.2013 року ходив дивитися будинок. Господарка будинку, тобто ОСОБА_1, сказала дати завдаток, який ОСОБА_2 передала в сумі 4000, 00 грн. ОСОБА_1, в свою чергу запевнила, що дооформить документи на будинок протягом двох тижнів.

ОСОБА_2 заселилася в будинок. Він особисто допомагав облаштування в будинку, перевозив меблі, замінив 100 метрів електричної прододки, штукатурив коридор, ремонтував свердловину майже 2 дні, а потім коли виявилося, що ця свердловина є неробочою, зробили її в іншому місці, вивозив сміття. В подальшому ОСОБА_1, відмовилася продавати будинок та сказала, щоб ОСОБА_2 виселилася з нього, оскільки будинок не буде продавати.

Вислухавши пояснення сторін, представників, свідків та дослідивши докази по справі, а саме, витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 13.12.2005 року за № 9253926 та Державний акт від 31.05.2012 року на право власності на земельну ділянку площею 0.0942 га., яка розташована по провулку Тидня, 3в смт. Вороніж Шосткинського району Сумської області на ім'я ОСОБА_1, розписку про передачу ОСОБА_2 ОСОБА_1, в рахунок подальшої оплати нерухомості коштів в сумі 4000, 00 грн., заяву ОСОБА_1, про попередження ОСОБА_2 про до оформлення документів на будинок, копію паспорту ОСОБА_1, розписку ОСОБА_1, про надання дозволу ОСОБА_2 на проживання в будинку, довідку Воронізької сільради з місця реєстрації в будинку ОСОБА_1, та лист Шосткинського МВ на звернення ОСОБА_1, щодо виселення ОСОБА_2, суд вважає, що позовні вимоги позивачки ОСОБА_1, задоволенню не підлягають, а зустрічний позов ОСОБА_2 підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

ОСОБА_1, на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 11.11.2005 року, є власником будинку № 3 по провулку Тидня в смт. Вороніж Шосткинського району Сумської області, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 13.12.2005 року за № 9253926 та відповідно до Державного акту від 31.05.2012 року на право власності на земельну ділянку площею 0.0942 га., яка розташована по провулку Тидня, 3в смт. Вороніж Шосткинського району Сумської області.

Як пояснили сторони, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1, в усній формі дійшли згоди про укладання договору купівлі-продажу будинку, при цьому ОСОБА_2 передала ОСОБА_1, в рахунок подальшої оплати нерухомості кошти в сумі 4000, 00 грн., зазначені в розписці як залог та як пояснили сторони кожний зі свого боку вважав ці кошти завдатком за будинок, що підтверджується розпискою від 14 березня 2013 року.

Як пояснили сторони за певних обставин відповідним чином договір купівлі-продажу будинку не оформили.

Аналізуючи ці обставини, суд дійшов висновку, що зазначений правочин є неукладеним зі слідуючих підстав.

Статтею 11 ЦК України визначені законодавчі підстави виникнення цивільних прав та обовязків. До таких юридичних фактів віднесені і договори.

Відповідно до ст. 626, 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав обов'язків; сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди - стаття 638 України.

Таким чином, не є укладеним правочин (договір), у якому відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для його укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо).

З урахуванням викладеного, вбачається, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, а тому зазначений сторонами договір купівлі-продажу будинку не є вчиненим. З самого початку не породжував передбачені законом правові наслідки.

З розяснень, викладених в п.8 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 року №9 вбачається, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Тому уточнені позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним усного договору купівлі- продажу будинкуне підлягають задоволенню.

Як пояснили сторони, в рахунок подальшої оплати нерухомості були передані кошти в сумі 4000, 00 грн., як завдаток за будинок, що підтверджується розпискою від 14 березня 2013 року.

Згідноі з чч. 1, 3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобовязання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо ж одна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобовязання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобовязання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом і повертається в тому розмірі, в якому вона надавалася відповідно до вимог ст.570 ч .2 ЦК України .

Ознакою завдатку є те, що він одночасно виступає і способом платежу і способом забезпечення виконання зобов'язання.

Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобовязання може мати місце лише в разі наявності зобовязання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу будинку.

Оскільки договір купівлі-продажу будинку, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами укладений не був, сторони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому, тому передана позивачем по зустрічному позову ОСОБА_2, відповідачці ОСОБА_1, грошова сума в розмірі 4 000 гривень є авансом, який підлягає поверненню позивачу.

На відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати. У разі видачі авансу кредитор не може бути зобов'язаний до повернення авансу у подвійному розмірі і, відповідно, до відшкодування збитків.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України вимоги позивача по зустрічному позову щодо відшкодування судових витрат: судового збору та витрат на правову допомогу, підлягають задоволенню пропорційно до задоволених позовних вимог, а саме в сумі 50% відсотків, 2 116 грн.00 коп.

Керуючись ст.ст. 10,11,60,207,208-209,212-215,218,223 ЦПК України, ст.11, 546, 570, 626, 627, 635, 638 ЦК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити ОСОБА_1 в задоволенні уточненого позову до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання усного договору купівлі-продажу будинку недійсним та стягнення судових витрат.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення 4000 грн. в рахунок повернення завдатку та 4000 грн., в рахунок додаткової сплати в розмірі завдатку, а всього 8000 грн., та стягнення судових витрат задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 в рахунок повернення авансу кошти в сумі 4000 грн. та судові витрати в сумі 2 116 грн. 00 коп.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Відповідно до ст. 218 ЦПК України вступна та резолютивна частини рішення проголошені в судовому засіданні.

Рішення може бути оскаржене в Апеляційний суд Сумської області через Шосткинський міськрайсуд шляхом подання протягом 10 днів з дня його проголошення апеляційної скарги, а особам, які не були присутніми під час проголошення рішення суду, протягом цього строку з дня отримання копії рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження.

У разі оскарження рішення, якщо воно не було скасованим, воно набирає законної сили після перегляду справи апеляційним судом.

Суддя Шосткинського міськрайонного суду

Сумської області ОСОБА_17