РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 2-7693/11

пр. № 2/759/1602/14

16 липня 2014 року Святошинський
районний суд м. Києва

в складі: головуючого Морозова
М.О.

при секретарі Прохоренко К.М.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Києві цивільну справу за
позовом ОСОБА_1, правонаступниками якої
є ОСОБА_2, ОСОБА_3, до ОСОБА_4, третя особа:
Приватний нотаріус Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_5
про визнання правочину недійсним,

в с т а н
о в и в:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про
визнання недійсним з моменту укладення
попереднього договору купівлі-продажу
частини жилого будинку, що знаходиться
за адресою: АДРЕСА_1, укладеного ОСОБА_1,
ОСОБА_2 від імені ОСОБА_7, та ОСОБА_4,
посвідченого нотаріусом ОСОБА_5 14.04.2008
р. за реєстровим записом №278, та
договору №1 про внесення змін та
доповнень до попереднього договору від
14.04.2008 р., за реєстровим записом №278,
укладеного та посвідченого 15.07.2008 р.
№1227.

При цьому, посилається на те, що 14.04.2008 р.
ОСОБА_1, ОСОБА_7, від імені якої діяв
ОСОБА_2, з однієї сторони, та ОСОБА_4, з
іншої сторони, уклали попередній
договір купівлі-продажу частини
житлового будинку по АДРЕСА_1,
відповідно до якого сторони
зобов'язувались в майбутньому в
обумовлений розділом 1 цього договору
строк укласти і належним чином
оформити договір купівлі-продажу
нерухомого майна, яким є 2/9 частини
домоволодіння (садибного житлового
будинку) площею 120, 5 кв. м, що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та
належать ОСОБА_7 та ОСОБА_1 по 1/9 частині
на праві приватної власності на
підставі свідоцтва про право
спадкоємства. Зміст спірного правочину
свідчить про порушення закону під час
укладення попереднього договору.
ОСОБА_7 та ОСОБА_1, як окремі суб'єкти
цивільного права, не мали у спільній
сумісній власності 2/9 частки
домоволодіння, а мали кожний окремо
лише частку в розмірі 1/9. Оскільки
ОСОБА_1 та ОСОБА_7 не були власниками 2/9
частини будинку, яка вказана в п.1.2.
договору, тому вони не могли укладати
стосовно такого майна попередній
договір, що в свою чергу робить
неможливим його належне виконання
шляхом укладення основного договору,
не порушуючи правил ст.ст. 638, 658 ЦК
України. Порушенням норм закону під час
укладення правочину мали ті наслідки,
що позивач не отримала жодного авансу
від ОСОБА_4, а ті гроші, що були отримані
представником ОСОБА_7 ОСОБА_2 за
виключенням 96800 грн., були передані
останнім своїй довірительниці з огляду
на те, що за рахунок іншої частини ціни
об'єкту (п.2.1. договору) і буде сплачена
покупна ціна за частку ОСОБА_8 Однак,
такого не відбулось з причини
невиконання відповідачем своїх
обов'язків за договором. Знаючи про те,
що будинок обтяжений самочинним
будівництвом, сторони спірного
договору, а також нотаріус, залишили це
поза увагою, внаслідок чого укладеним
попереднім договором на сторони були
покладені обов'язки, які суперечать
закону та які унеможливлювали
виконання попереднього договору в
майбутньому шляхом укладення
основного договору купівлі-продажу
частини домоволодіння. Неможливість
виконання укладеного з порушенням
закону попереднього договору шляхом
укладення основного договору
обумовлено також і тим, що усунення
самовільно збудованого майна не
залежало лише від сторін договору, а
залежало також від волі та дій інших
співвласників будинку, які не приймали
участі в цій угоді, але також здійснили
самочинне будівництво стосовно цього
майна. Усунути недоліки майна у вигляді
самочинного будівництва мав також і
відповідач, як співвласник 1/7 частини
будинку, який жодних дій для цього не
здійснив. Укладати правочини з метою
відчуження самовільно збудованого
нерухомого майна сторони договору не
мали права до моменту усунення або
легалізації самочинного будівництва в
установленому законодавством порядку.
На цю обставину сторони та нотаріус
також не звернули уваги, хоча ці
фактичні обставини були всім відомі, в
тому числі зі змісту технічної
документації (паспорту) будинку. Таким
чином, сторонами та нотаріусом були
порушені вимоги ст.ст. 203, п.3 ст. 209, п.2 ст.
319, п.2 ст. 376, 658 ЦК України, ст.ст. 7, 54
Закону України «Про нотаріат».

Після відкриття провадження по справі
позивач подала заяву про зміну
(доповнення) підстав позову про
визнання правочину недійсним.

При цьому, мотивує свою заяву
наступним.

Істотні умови попереднього договору, а
саме предмет договору та ціна продажу
об'єкту свідчать про те, що сторонами
фактично був укладений удаваний
правочин, тобто укладання договору
купівлі-продажу 2/9 частини
домоволодіння було вчинено з метою
приховати договір купівлі-продажу
земельної ділянки, яка закріплена за
цим домоволодінням згідно даних
Київського БТІ, і є власністю громади м.
Києва. По паспорту БТІ від 22.12.2006 р.
дійсна вартість 29 частини
домоволодіння становила 27104 грн.
(еквівалент 5420 доларів США). Проте, як
свідчить п.2.1. спірного правочину,
вартість об'єкта продажу становила 5317727
грн., що еквівалентно 1064610 доларів США.
Тобто, різниця між дійсною вартістю
майна згідно оцінки БТІ, яке було
начебто об'єктом продажу, та його
договірною вартістю становила 196 рази.
З точки зору розумності та економічної
доцільності частина домоволодіння, яка
належить позивачу, у такому технічному
стані, за вказаною дійсною вартістю та
з явними юридичними обмеженнями
(частка не виділена в натурі) і
недоліками (самочинне будівництво не
могло коштувати 5317727 грн. (1064610 доларів
США). За фактичними умовами спірного
попереднього договору в дійсності
відчуженню підлягали 10 соток землі, які
були в користуванні ОСОБА_7 та ОСОБА_1 за
ціною біля 100000 доларів США за 0, 01 га.
Умова щодо обов'язку приватизації
таких ділянок була включена до деяких
договорів (з ОСОБА_9 та ОСОБА_10), а з
іншими співвласниками, зокрема, із
позивачем, було обумовлено усно. При
цьому, весь процес підготовки
документів для приватизації
відповідач взяв на себе. Для здійснення
підготовки документів для
приватизації та для знесення
нерухомого майна, яке відповідач бажав
купити, позивачем була видана
довіреність особам, які знаходились у
родинних та службових відносинах із
ОСОБА_4 Вищевказане свідчить про дійсні
домовленості, які мали місце між ОСОБА_4
та співвласниками будинку, в тому числі
й ОСОБА_1, з метою набуття відповідачем
у власність прилеглої земельної
ділянки шляхом укладення попереднього
договору. Однак, коли з'ясувалось, що
ОСОБА_4 не може виконати взяті на себе
зобов'язання по підготовці (збору)
необхідних документів та приватизації
земельної ділянки, що закріплена за
домоволодінням, то він звернувся
одночасно до всіх без виключення
співвласників з позовами про стягнення
переданих їм авансів та сум неустойки з
причини невиконання іншою стороною
(співвласниками) умов таких договорів,
оскільки він втратив інтерес до цієї
ділянки (купівля лише самого
домоволодіння на одну особу (ОСОБА_4) не
давала можливості приватизувати всі 55,
32 соток, а лише 10, як це передбачено ст.
121 ЗК України. Наведені обставини
свідчать про те, що сторонами був
укладений удаваний правочин з метою
приховати попередній договорі
купівлі-продажу земельної ділянки під
домоволодінням, яка була та є в
комунальній власності м. Києва. Таким
чином, до спірного правочину повинні
застосовуватися норми та правила, які
регулюють порядок вчинення договорів
купівлі-продажу земельної ділянки.
Проте, земельна ділянка під будинком, а
відповідно під частиною домоволодіння
позивача, не могла бути ним відчужена,
оскільки: не належала останньому на
праві власності, а була та є власністю
громади м. Києва, що виключало
можливість укладення цього
договору-ст. 658 ЦК України; її частина,
якою фактично володіла та
користувалась ОСОБА_1, не була виділена
в натурі.; не могла бути приватизована
до моменту усунення самочинного
будівництва та одночасного звернення
всіх співвласників будинку згідно
Порядку набуття права власності на
землю юридичними особами та
громадянами у м. Києві, затвердженого
рішенням Київської міської ради від
14.03.2002 р. №313/1747. Вищевказані обставин
свідчать про порушення сторонами вимог
закону під час укладання спірного
правочину, що є підставою для визнання
його недійсним згідно п.3 ст.215 ЦК
України.

Притягнуті до участі в справі в якості
правонаступника позивача ОСОБА_1 -
ОСОБА_2, ОСОБА_3, інтереси якої
представляє по довіреності в судовому
засіданні ОСОБА_2, позовні вимоги
підтримали.

Представник відповідача ОСОБА_4 позов
не визнала, пояснивши, що попередній
договір купівлі-продажу частини
житлового будинку від 14.04.2008 р., згідно
умов якого сторони зобов'язувались у
певний строк укласти і належним чином
оформити договір купівлі-продажу
нерухомого майна, яким є 2/9 частини
житлового будинку загальною площею 120, 5
кв. м, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1, та належить ОСОБА_1, ОСОБА_7 на
праві приватної власності, є законним.
У п.2.1. договору сторони узгодили ціну
об'єкту продажу у розмірі 5317727 грн.
(еквівалент 1064610 доларів США згідно
курсу НБУ на день підписання договору).
По умовам договору з метою його
виконання ОСОБА_4 сплатив стороні 1
договору аванс у розмірі 999000 грн., що
еквівалентно 200000 доларів США згідно
офіційного курсу НБУ на день
підписання попереднього договору.
Попередній договір купівлі-продажу
частини житлового будинку було
посвідчено приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_5 14.04.2008 р. Позивачі по
умовам договору (п.3.1.5.) на моменту
укладення основного договору
зобов'язувались мати всі необхідні
документи для відчуження об'єкту
продажу. Укладення основного договору
планувалось здійснити до 10.08.2008 р. (п.6.1.
договору). Були внесені зміни до
попереднього договору і 15.07.2008 р. між
сторонами по справі було укладено
договір №1 про внесення змін та
доповнень до попереднього договору
купівлі-продажу частини житлового
будинку, посвідченого 14.04.2008 р., згідно
якого сторони домовились, зокрема, про
збільшення суми авансу на 499500 грн., що
еквівалентно 100000 доларів США. і
сторонами була зафіксована загальна
сума авансу у розмірі 1498500 грн., що
еквівалентно 300000 доларів США згідно
офіційного курсу НБУ на день
підписання договору.

Третя особа Приватний нотаріус
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_5 в судове засідання не
з'явилась, про час, місце слухання
справи повідомлялась належним чином,
тому суд, враховуючи думку учасників
судового розгляду, матеріали та
обставини справи, вважає за можливе
розглянути без її участі справу.

Суд, вислухавши пояснення представника
правонаступника позивача,
представника відповідача, з'ясувавши
обставини справи, заслухавши свідків,
дослідивши письмові докази по справі,
прийшов до висновку, що позов не
підлягає задоволенню з слідуючих
підстав.

Судом встановлено, що між ОСОБА_4 з
одної сторони та ОСОБА_2, який діяв від
імені ОСОБА_7, ОСОБА_1 з другої сторони
14.04.2008 р. було укладено попередній
договір купівлі-продажу частини
домоволодіння, відповідно до якого
сторони зобов'язувались в майбутньому
в обумовлений п.6.1. цього договору
строк-до 10 серпня 2008 р., укласти і
належним чином оформити основний
договір купівлі-продажу нерухомого
майна, яким є 2/9 частини житлового
будинку загальною площею 120, 50 кв. м, що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та
належать ОСОБА_7, ОСОБА_1 на праві
приватної власності кожній по 1/9
частині. У п.2.1. договору сторони
узгодили ціну об'єкту продажу у розмірі
5317727 грн., що еквівалентно 1064610 доларів
США згідно курсу НБУ на день підписання
попереднього договору. По умовам
договору (п.5.1.) ОСОБА_4 в рахунок
належних за Основним договором
платежів, на підтвердження
зобов'язання і на забезпечення його
виконання, з метою забезпечення
реалізації своїх намірів щодо
купівлі-продажу Об'єкту продажу та
своєї платіжної спроможності сплатив
Стороні-1 аванс у розмірі 999000 грн., що
еквівалентно 20000 доларів США згідно
офіційного курсу НБУ на день
підписання попереднього договору.
Продавець по умовам договору (п.3.1.5.) на
моменту укладення основного договору
зобов'язаний мати в наявності всі
необхідні документи для відчуження
об'єкту продажу. Укладення основного
договору планувалось здійснити до
10.08.2008 р., як передбачено п.6.1.
попереднього договору. 15.07.2008 р. між
ОСОБА_4 з однієї сторони та ОСОБА_2, що
діє від імені ОСОБА_7, ОСОБА_1 з другої
сторони було укладено договір №1 про
внесення змін та доповнень до
попереднього договору купівлі-продажу
частини домоволодіння, посвідченого
14.04.2008 р., згідно якого сторони
домовились про збільшення суми авансу
на 499500 грн., що еквівалентно 10000 доларів
США. Всього ОСОБА_4 сплатив продавцям
суму авансу в розмірі 1498500 грн., що
еквівалентно 30000 доларів США згідно
офіційного курсу НБУ на день
підписання договору. В. п.5.3.
попереднього договору зазначено, що у
випадку відмови від виконання цього
договору Стороною 1 вона зобов'язується
повернути Стороні 2 (ОСОБА_4) протягом 30
днів з дати, встановленої п.6.1 цього
договору, подвійну суму авансу.
Основний договір не був укладений.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_7 померла і ОСОБА_2
22.10.2010 р. було виданого свідоцтво про
право на спадщину за заповітом на 1/9
частину житлового будинку за адресою:
АДРЕСА_1, що належала покійній ОСОБА_7
ІНФОРМАЦІЯ_2 померла ОСОБА_1 Після
смерті вказаної особи до нотаріальної
контори за прийняттям спадщини
звернулись ОСОБА_3 та ОСОБА_2 Свідоцтва
про право на спадщину після смерті
спадкодавця ОСОБА_1 не видавались (т.1
а.с.7-25, 96-109, 129, 139, 158-222, т.2. а.с.14-93).

Відповідно до положень ст.635 ЦК України
попереднім договором є договір,
сторони якого зобов'язуються протягом
певного строку укласти договір в
майбутньому (основний договір) на
умовах, встановлених попереднім
договором.

В судовому засіданні встановлено, що
оспорюваний договір підписані
сторонами як продавець ОСОБА_7, від
імені якої діяв ОСОБА_2, ОСОБА_1 та
покупець ОСОБА_4, про що свідчать їх
власні підписи.

Суд вважає, що між сторонами утворились
договірні правовідносини з набуттям
прав та обов'язків, оскільки позивачем
та правонаступниками позивача факт
укладення зазначеного вище
попереднього договору купівлі-продажу
нерухомого майна та Договору №1 про
внесення змін та доповнень до
попереднього договору не спростовано
жодним письмовим або іншим доказом.

Згідно ст. 627 ЦК України сторони є
вільними в укладенні договору та
визначеності умов договору із
врахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості.

Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору
становлять умови (пункти), визначені на
розсуд сторін і погоджені ними, та
умови, які є обов'язковими відповідно
до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі
встановлюється за домовленістю сторін.

Згідно ст. 530 ЦК України зобов'язання
підлягають виконанню у строк,
встановлений договором.

Згідно ст. 525 ЦК України одностороння
відмова від зобов'язання або
одностороння зміна умов договору не
допускається.

Згідно ст.ст. 526, 610, 611 ЦК України
зобов'язання має виконуватись належним
чином відповідно до умов договору та
вимог Цивільного Кодексу України,
інших актів цивільного законодавства.
Порушення зобов'язання є його
невиконання або виконання з порушенням
умов, визначених змістом зобов'язання
(неналежне виконання). У разі порушення
зобов'язання настають правові
наслідки, встановлені договором або
законом, зокрема, відшкодування
збитків та моральної шкоди.

Посилання представників позивача та
правонаступників позивача на те, що
попередній договір укладався з
порушенням норм Закону, суд не приймає
до уваги, оскільки продавці, які є
власниками 2/9 частки житлового будинку
(по 1/9 частини кожний), зобов'язані були
під час укладання попереднього
договору повідомити покупця ОСОБА_4 про
можливі ризики, утруднення оформлення
договору купівлі-продажу частини
будинку, відсутність виділу в натурі
часток у праві власності, тощо.

Натомість, продавці, як співвласники
частини домоволодіння, уклали
попередній договір та відповідно до
п.3.1.5 цього договору зобов'язалися на
момент укладення основного договору
мати в наявності всі необхідні
документи для відчуження об'єкту
продажу, що свідчить, на думку суду, про
конкретні зобов'язання продавців, які
пов'язані з оформленням згідно чинного
законодавства 2/9 частини житлового
будинку.

Продавці отримали обумовлену
попереднім договором та договором №1
про внесення змін та доповнень до нього
суму авансу у повному обсязі, про що
поставили свої підписи у договорах.

Судом встановлено, що укладений між
сторонами попередній договір
купівлі-продажу мав на меті набуття
певних прав та обов'язків, при цьому
продавці зобов'язалися вчинити певні
дії для можливості укладення основного
договору купівлі-продажу, а відповідач
по справі сплати певну грошову суму,
тобто, зобов'язання сторін у договорі
були зафіксовані і договір відповідав
по формі та змісту суті правочинів.

Позовні вимоги про визнання недійсним
попереднього договору та договору №1
про внесення змін та доповнень до
попереднього договору ґрунтуються на
таких правових підставах як на
порушеннях ст.ст. 203, 215, 234 ЦК України.

Судом встановлено, що визнання
договору недійсним можливе лише в разі
порушення вимог ст. 203 ЦК України.
Відповідно до вимог ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент правочину
стороною (сторонами) вимог ст. 203 ЦК
України, а саме: зміст правочину не має
суперечити чинному законодавству та
моральним засадам суспільства; особа,
яка вчинила правочин, повинна мати
необхідний обсяг цивільної
дієздатності; волевиявлення учасника
правочину; вчинення правочину у формі,
встановленій законом; правочин має
бути спрямований на реальне настання
правових наслідків.

Згідно ст. 234 ЦК України фіктивним є
правочин, який вчинений без наміру
створення правових наслідків, які
обумовлювалися цим правочином.

З вищенаведених письмових доказів, які
містяться в матеріалах справа,
вбачається, що укладений між сторонами
попередній договір купівлі-продажу
частини домоволодіння від 14.04.2008 року,
договір №1 про внесення змін та
доповнень до попереднього договору від
15.07.2008 року повністю відповідають
вимогам діючого законодавства,
підтвердженням чого є також підписання
їх сторонами та нотаріальне
посвідчення даних договорів, без
будь-яких застережень.

В договорі не йдеться мова про
відчуження земельної ділянки, яка ще не
була приватизована і яка не могла бути
продана у строки, вказані у
попередньому договорі, а лише про
об'єкт продажу у вигляді частини
домоволодіння житловою площею 120, 50 кв.
м, сторони були вільні у обранні умов
договору, в тому числі об'єкту продажу
та його ціни, тому посилання в позові на
цю підставу для визнання попереднього
договору недійсним, є безпідставними.

Подавач позову не довів, що укладаючи
договір, ОСОБА_4 не мав наміру створення
правових наслідків, які обумовлювалися
цим правочином. Натомість, як було
з'ясовано в ході розгляду справи,
ОСОБА_4 у 2008 р. були укладенні
аналогічні попередні договори з іншими
співвласниками домоволодіння, що
свідчить про його зацікавленість на
той період часу в придбанні будинку у
свою власність, при цьому всім
співвласникам по таким договорам
виплачуючи значні грошові кошти як
аванс.

Як показали допитані в судовому
засіданні заявлені з боку подавача
позову свідки ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12,
ОСОБА_13, з ними, як співвласниками
будинку АДРЕСА_1, ОСОБА_4 укладав
попередні договори купівлі-продажу
частин домоволодіння. Вони отримали
аванс у грошовій формі, ці попередні
договори не розривались, не
визнавались недійсними. Аналогічний
попередній договір укладений був
ОСОБА_4 і з ОСОБА_7 в особі ОСОБА_2, та
ОСОБА_1 Всі співвласники дійсно хотіли
продати свої частки у домоволодінні.

Це підтверджується і копіями:
попереднього договору купівлі-продажу
частини житлового будинку від 6.06.2008 р.,
укладеного між ОСОБА_10 та
представником ОСОБА_4-ОСОБА_14;
попереднього договору купівлі-продажу
частини житлового будинку від 7.05.2008 р.,
укладеного між ОСОБА_9 та ОСОБА_4;
попереднього договору купівлі-продажу
частини житлового будинку від 18.04.2008 р.,
укладеного між ОСОБА_13 та ОСОБА_4
(т.1.а.с.35-55).

Враховуючи вищевикладене, суд прийшов
до висновку, що оспорюваний договір,
який позивач просить визнати
недійсним, відповідає вимогам чинного
законодавства, будь-яких порушень щодо
його укладання судом встановлено не
було і позивачем відповідно до ч.1 ст. 60
ЦПК України таких доказів надано не
було.

Сам по собі факт невиконання чи
неналежного виконання умов
попереднього договору його учасниками
не може бути підставою для визнання
його недійсним.

Оцінюючи зібрані по справі докази в їх
сукупності та співставленні, суд
приходить до висновку, що підстави для
визнання недійсним попереднього
договору та договору №1 про внесення
змін та доповнень від 15.07.2008 року
відсутні, а тому позовні вимоги в
повному обсязі є безпідставними та
необґрунтованими, і не підлягають
задоволенню.

На підставі викладеного,
керуючись ст.ст.203, 215, 234, 525, 526, 530, 610, 611,
627, 628, 629, 632, 635 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 57, 59,
60, 212, 213, 215, 218 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позову
ОСОБА_1, правонаступниками якої є
ОСОБА_2, ОСОБА_3, до ОСОБА_4, третя особа:
Приватний нотаріус Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_5
про визнання правочину недійсним.

Рішення може бути оскаржено до
апеляційного суду м. Києва через
районний суд шляхом подачі апеляційної
скарги протягом десяти днів з дня
проголошення рішення.

Суддя