АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
_________________________
РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 жовтня 2014 року Колегія суддів судової
палати з цивільних справ Апеляційного
суду м. Києва в складі:

головуючого - Саліхова В.В.

суддів - Невідомої Т.О., Побірченко Т.І.

при секретарі: Троц В.О.

за участю:

представника позивача Миронової Л.О.

відповідача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Києві апеляційну скаргу
представника ОСОБА_4 в інтересах
Публічного акціонерного товариства
Акціонерний комерційний банк
«ІндустріалБанк» та апеляційну скаргу
ОСОБА_2 на рішення Дарницького
районного суду м. Києва від 15 липня 2014
року в справі за позовом Публічного
акціонерного товариства Акціонерний
комерційний банк «ІндустріалБанк» до
ОСОБА_2, ОСОБА_5 про розірвання договору,
стягнення боргу та виселення за
зустрічним позовом ОСОБА_2 до
Публічного акціонерного товариства
Акціонерний комерційний банк
«ІндустріалБанк» про зарахування
взаємних вимог, стягнення збитків,

ВСТАНОВИЛА:

Справа № 753/2702/14 № апеляційного
провадження:22-ц/796/10922/2014 Головуючий у
суді першої інстанції: Лужецька
О.Р.Доповідач у суді апеляційної
інстанції: Саліхов В.В. У лютому
2014 року ПАТ АКБ «ІндустріалБанк»
звернулося до суду з первісним позовом
про розірвання договору найму квартири
загальною площею 101,1 кв.м., яка
розташована за адресою АДРЕСА_1,
укладені між АКБ «МТ-Банк»
(правонаступником якого є АКБ
«ІндустріалБанк») та ОСОБА_2 30.10.2000 року
та 09.11.2000 року. Стягнути з ОСОБА_2 на
користь ПАТ АКБ «ІндустріалБанк» борг
з плати за найм в розмірі 240 грн. 00 коп.
та виселити ОСОБА_2, ОСОБА_5 з вказаної
квартири без надання їм іншого житла.

У березні 2014 року ОСОБА_2 був
поданий зустрічний позов, в якому
просив суд відмовити у задоволенні
позовних вимог ПАТ АКБ
«ІндустріалБанк» та стягнути з
останнього суму 14 431,43 грн., яка була
сплачена ним за комунальні послуги по
обслуговуванню спірної квартири, як
збитки, завдані односторонньою
відмовою Банку від виконання
зобов'язань, передбачених п.3.2 договору
найму від 09.11.2000 року, зарахувавши в цю
суму вимоги Банку про стягнення з
нього ОСОБА_2 240 грн.

Рішенням Дарницького районного суду м.
Києва від 15 липня 2014 року в задоволенні
первісного позову ПАТ АКБ
«ІндустріалБанк» до ОСОБА_2, ОСОБА_5 та
зустрічного позову ОСОБА_2 до ПАТ АКБ
«ІндустріалБанк» відмовлено.

В апеляційні скарзі ПАТ АКБ
«ІндустріалБанк» просить рішення суду
першої інстанції скасувати в частині
відмови в задоволенні первісного
позову та ухвалити нове, яким позовні
вимоги задовольнити в повному обсязі.
Апелянт посилався на те, що судом були
порушені норми матеріального права, а
висновки суду не відповідають
обставинам справи. Обґрунтовуючи свої
вимоги банк зазначив, що суд першої
інстанції необґрунтовано відмовив у
стягненні з відповідача суми орендної
плати, невірно розтлумачив вимоги ч. 2
ст. 825 ЦК України.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2
просить рішення суду першої інстанції
скасувати в частині відмови в
задоволенні зустрічного позову та
ухвалити нове, яким позовні вимоги
задовольнити в повному обсязі. Апелянт
посилається на незаконність та
необґрунтованість рішення.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення
сторін, перевіривши наведені в скарзі
доводи та дослідивши матеріали справи,
колегія суддів вважає, що апеляційна
скарга Банку підлягає частковому
задоволенню, а апеляційна скарга
ОСОБА_2 задоволенню не підлягає.

Відмовляючи у задоволенні первісного
позову суд першої інстанції виходив з
незначної суми заборгованості по
сплаті комунальних послуг.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного
позову суд першої інстанції виходив з
того, що припинення зобов'язання шляхом
зарахування взаємних вимог по оплаті
за користування житлом не є
зустрічними, так як сторони по двом
зобов'язанням не є кредитором та
боржником та навпаки, й відтак ці
вимоги не можуть бути зараховані, як
зустрічні в порядку статті 601 ЦК
України. Договори про надання послуг
від 16.05.2012 року та від 23.05.2012 року,
укладені між ОСОБА_2 та КП «Управління
житлового господарства» Дарницького
району м. Києва добровільно, а
позивачем за зустрічним позовом не
надано належних в розумінні ст.ст. 57-59
ЦПК України доказів наявності збитків
на суму 14 431,43 грн.

З такими висновками суду першої
інстанції частково погоджується і
колегія суддів.

Під час розгляду справи в суді
апеляційної інстанції встановлено, що
12.09.2000 року Київська міська державна
адміністрація продала, а АКБ «МТ- Банк»
купив квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 5). 30.10.2000
року між АКБ «МТ-Банк» та ОСОБА_2
укладено договір найму, згідно умов
якого наймодавець надає наймачеві у
користування терміном на 99 (дев'яносто
дев'ять) років вказану квартиру з
платою за найм приміщення 120,00 грн. на
рік (а. с. 7). В подальшому сторони
здійснили заміну первісного
зобов'язання шляхом укладення договору
від 09.11.2000 року, відповідно до умов
якого наймодавець надає наймачеві та
його сім'ї у безстрокове користування
зазначену квартиру (а. с. 8). Пунктом 1.5
зазначеного договору було передбачено,
що через п'ять років відпрацювання
ОСОБА_2 у АКБ «МТ-Банк» спірна квартира
передається ОСОБА_2 у власність.
Рішенням Дарницького районного суду
від 12.11.2009 року, яке залишене без змін
ухвалою Апеляційного суду м. Києва від
17.03.2010 року в справі за позовом ОСОБА_2
до АКБ «Індустріалбанк» про спонукання
до виконання умов договору щодо
безкоштовної передачі квартири у
власність - задоволено та зустрічний
позов АКБ «Індустріалбанк» до ОСОБА_2
про визнання частини договору
недійсним - відмовлено (а. с. 60-64). На
виконання зазначеного рішення видано
виконавчий лист №2-2029/09 від 17.09.2010 року,
відкрито виконавче провадження, яке на
сьогодні не виконане (а. с. 58-59). Також
матеріали справи свідчать, що після
зазначеного рішення ОСОБА_2 почав
самостійно сплачувати комунальні
послуги за вказану квартирута перестав
сплачувати орендну плату,
заборгованість по якій за період з 2012
по 2013 роки склала 240 грн.

Колегія суддів погоджується з
висновком суду першої інстанції щодо
відмови у задоволенні позову про
розірвання договору найму житлового
приміщення.

Згідно з ч. 4 ст. 168 ЖК України договір
найму жилого приміщення, укладений як
на визначений так і на не визначений
строк, може бути розірвано за вимогою
наймодавця, якщо наймач або особи, які
проживають разом з ним, систематично
руйнують чи псують жиле приміщення, або
використовують його не за
призначенням, або систематичним
порушенням правил соціалістичного
співжиття роблять неможливим для інших
проживання з ними в одній квартирі чи
одному будинку, а також у разі
систематичного невнесення наймачем
квартирної плати і плати за комунальні
послуги.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України
договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.Частиною 2 статті 825
ЦК України зазначено, що договір найму
житла може бути розірваний за рішенням
суду на вимогу наймодавця у разі
невнесення наймачем плати за шість
місяців.

Аналіз зазначених норм права дає
можливість зробити висновок про те, що
для вирішення питання щодо розірвання
договору суду перш за все необхідно
встановити чи істотно порушила сторона
умови останнього.

Відповідно до вимог ч.2 ст. 825 ЦК України
договір найму житла може бути
розірваний за рішенням суду на вимогу
наймодавця у разі : 1) невнесення
наймачем плати за житло за шість
місяців, якщо договором не
встановлений більш тривалий строк, а
при короткостроковому наймі - понад два
рази. 2) руйнування або псування житла
наймачем або іншими особами, за дії
яких він відповідає.

Матеріали справи свідчать про те, що
позивач вимагав розірвати договір
внаслідок несплати відповідачем
орендної плати, тобто на підставі п.1 ч.2
ст.825 ЦК України.

Аналіз зазначеної норми права дає
можливість зробити висновок про те, що
договір найму житла, який підписаний на
тривалий час (99 років)може бути
розірваний за рішенням суду внаслідок
несплати орендарем суми оренди за
шість місяців, тобто у зв'язку з
несплатою значної суми коштів.

Колегія суддів погоджується з
висновком суду першої інстанції про те,
що несплата відповідачем за первісним
позовом орендної плати за період 2012 по
2013 роки в сумі 240 грн. не є істотними
порушеннями договору у розумінні вимог
ч. 2 ст. 825 ЦК України та ч. 4 ст.168 ЖК
України, оскільки розмір цієї суми є
незначний, будь-яких даних про те, що
відповідачі систематично руйнують чи
псують жиле приміщення, або
використовують його не за призначенням
позивач не надав.

Доводи апеляційної скарги про те, що
підписуючи договір оренди з
відповідачем банк фактично заключив
його на умовах сплати останнім
помісячної орендної плати по 10 грн. в
місяць спростовуються матеріалами
справи, а тому не можуть бути підставою
для скасування рішення суду першої
інстанції.

Згідно з п.1.2.Договору плата за найм
спірної квартири складає 120 грн. на рік.

Відповідно до вимог п. 1.4 Договору кошти
за найм приміщення сплачуються не
пізніше 5 січня наступного року.

Таким чином, за умовами Договору
відповідач повинен був сплачувати
орендну плату раз на рік, а не раз на
місяць, як вважає позивач.

Разом з тим, колегія суддів не
погоджується з висновком суду щодо
відмови у задоволенні стягнення з
відповідача заборгованості по сплаті
орендної плати за квартиру.

Відповідно до вимог ст.759 ЦК України за
договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк. Законом можуть
бути передбачені особливості
укладення та виконання договору найму
(оренди).

Відповідно до вимог ст.762 ЦК України за
користування майном з наймача
справляється плата, розмір якої
встановлюється договором найму. Якщо
розмір плати не встановлений
договором, він визначається з
урахуванням споживчої якості речі та
інших обставин, які мають істотне
значення. Плата за користування майном
може вноситися за вибором сторін у
грошовій або натуральній формі. Форма
плати за користування майном
встановлюється договором найму.
Договором або законом може бути
встановлено періодичний перегляд,
зміну (індексацію) розміру плати за
користування майном. Наймач має право
вимагати зменшення плати, якщо через
обставини, за які він не відповідає,
можливість користування майном
істотно зменшилася. Плата за
користування майном вноситься
щомісячно, якщо інше не встановлено
договором.

З матеріалів справи вбачається, що
сторони домовилася про щорічну сплату
орендної плати за користування спірною
квартирою.

Також, матеріали справи свідчать про
те, що відповідач в 2012 та 2013 роках не
сплачував позивачу орендну плату,
внаслідок чого виникла заборгованість
у сумі 240 грн. Данні обставини не
заперечував і відповідач по справі при
розгляді справи в суді апеляційної
інстанції.

Таким чином, позивач має усі правові
підстави для стягнення несплаченої
суми орендної плати з відповідача.

Суд першої інстанції на вищевказані
обставини уваги не звернув, в зв'язку з
чим помилково зробив висновок, який не
відповідає матеріалам справи .

За наведених обставин рішення суду в
даній частині підлягає скасуванню з
ухваленням нового про задоволення
даної частини позовних вимог.

Крім того, колегія суддів погоджується
з висновком суду першої інстанції про
відмову у задоволенні зустрічного
позову.

З матеріалів справи вбачається, що
згідно з п. 2.1.3 Договору найму
наймодавець (Банк) зобов'язувався
оплачувати комунальні та
експлуатаційні послуги по
вищезгаданій квартирі. Данні
зобов'язання він виконував до
винесення Рішення Дарницького
районного суду від 12.11.2009 року, яке
залишене без змін ухвалою Апеляційного
суду м. Києва від 17.03.2010 року про
спонукання позивача щодо безкоштовної
передачі спірної квартири у власність
ОСОБА_2 відповідно до умов п. 2.1.5 цього
договору.

Також з матеріалів справи вбачається,
що 16.05.2012 року між Комунальним
підприємством «Управління житлового
господарства» Дарницького району м.
Києва в особі начальника ЖЕД-205 та
ОСОБА_2 укладено договір про надання
послуг з утримання будинків і споруд та
прибудинкових територій у будинку
АДРЕСА_1 та 23.05.2012 року між зазначеними
сторонами укладено договір про надання
послуг з централізованого опалення,
постачання холодної та гарячої води і
водовідведення щодо даної квартири (а.
с. 51-56). Відповідно до довідки про
нарахування та сплату по особовому
рахунку НОМЕР_2 (НОМЕР_1) за період з
01.05.2012 року по 26.03.2014 рік загальна сума
сплати комунальних послуг складає 14
671,43 грн. (а. с. 182).

В судовому засіданні відповідач та
його представник пояснили, що
вищезгадані дії були зроблені у зв'язку
з тим, що ОСОБА_2 фактично вважав себе
власником спірної квартири.

Таким чином, вказаний договір було
укладено ОСОБА_2 добровільно з метою
сплати комунальних послуг на утримання
квартири, в якій він проживав.

Відповідно до вимог ст. ст. 6, 627 ЦК
України сторони добровільно, на
власний розсуд визначилися з правами
та обов'язками сторін щодо сплати
комунальних та експлуатаційних послуг,
погодилися з умовами договору найму,
підписали його, а тому його умови є
обов'язковими для сторін договору в
силу статті 629 ЦК України.

Доводи апеляційної скарги ОСОБА_2 про
те, що він був вимушений укладати
вказаний договір спростовуються
поясненнями його представника та
матеріалами справи , а тому не можуть
бути підставою для скасування або
зміни рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 3 ст. 309 ЦПК України
апеляційний суд скасовує рішення суду
першої інстанції і ухвалює нове , якщо
визнає, що висновки суду першої
інстанції не відповідають обставинам
справи.

Керуючись ст.ст.303,304,ч.3 ст.309, 313,314,315,325
ЦПК України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства Акціонерний
комерційний банк «ІндустріалБанк»
задовольнити частково.

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Рішення Дарницького районного суду м.
Києва від 15 липня 2014 року в частині
відмови у задоволенні позову
Публічного акціонерного товариства
Акціонерний комерційний банк
«ІндустріалБанк» про стягнення з
ОСОБА_2 заборгованості із сплати за
найм квартири скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь
Публічного акціонерного товариства
Акціонерний комерційний банк
«ІндустріалБанк» в рахунок погашення
заборгованості із сплати за найм
квартири АДРЕСА_1 суму у розмірі 240,00
грн.

В іншій частині рішення залишити без
змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення та може бути
оскаржене в касаційному порядку до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів шляхом
подання до цього суду касаційної
скарги.

Головуючий:
В.В. Саліхов

Судді:
Т.А Невідома

Т.І. Побірченко