АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Апеляційне провадження № 22-ц/796/7450/2014
Головуючий в суді 1
інстанції - Кізюн Л.І.
Доповідач - Ящук Т.І.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2014 року колегія суддів судової
палати з розгляду цивільних справ
Апеляційного суду м. Києва в складі:

головуючого судді Ящук
Т.І.

суддів
Немировської О.В., Чобіток А.О.

при секретарях
Лужецькій І.С., Телегіній Н.О.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Києві справу
за апеляційними скаргами Публічного
акціонерного товариства «Трест
«Київміськбуд-2» та ОСОБА_2 на рішення
Солом'янського районного суду м. Києва
від 15 квітня 2014 року по справі за
позовом Публічного акціонерного
товариства «Трест «Київміськбуд-2» до
ОСОБА_2 про виселення та стягнення
заборгованості,

встановила:

В грудні 2013 року позивач ПАТ «Трест
«Київміськбуд-2» звернувся до суду з
вказаним позовом, в якому просив
виселити відповідача ОСОБА_2 з кімнати
АДРЕСА_1, без надання іншого житлового
приміщення та стягнути заборгованість
за договором найму (оренди) житла,
неустойку та пеню, на загальну суму 13077
грн.

Рішенням Солом'янського районного суду
м. Києва від 15 квітня 2014 року позов
задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Трест
«Київміськбуд-2» заборгованість за
договором найму житла у розмірі 11 317
грн. та 229 грн. 40 коп. судового збору.

У решті позовних вимог - відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням, ПАТ «Трест
«Київміськбуд-2» в особі генерального
директора Іголкіна О.Є. подав
апеляційну скаргу, в якій просить
скасувати рішення суду та ухвалити
нове, яким задовольнити позов в повному
обсязі, посилаючись на порушення судом
першої інстанції норм матеріального
права, неповне з'ясування обставин, що
мають значення для справи.

Зазначав, що відмовляючи у задоволенні
вимоги про виселення відповідача та
стягнення неустойки, судом першої
інстанції не було враховано, що
договірні відносини між сторонами
мають короткостроковий характер, і
безпідставно застосовано норму ст. 822
ЦК України, яка не стосується
короткострокових договорів.

Вказував, що договірні відносини між
сторонами припинилися 01.11.2013 року,
відповідач відповідно до умов договору
мав звільнити орендоване приміщення та
передати майно позивачу в строк до
07.11.2013 року, однак відповідач
відмовляється звільняти кімнату
АДРЕСА_1 та передавати майно, порушуючи
умови договору. Пунктами 8.1., 8.4. за
несвоєчасне повернення відповідачем
майна відповідач повинен сплатити
позивачу неустойку, у розмірі
подвійної орендної плати, встановленої
п. 3.1. договору, за користування
орендованим майном за період
прострочення.

Не погоджуючись з рішенням, відповідач
ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій
просить скасувати рішення суду та
ухвалити нове, яким відмовити в
задоволенні позову, посилаючись на
порушення судом першої інстанції норм
матеріального права.

Посилався на те, що згідно з довідкою
від 08.01.2008 року в гуртожитку по АДРЕСА_1
він проживає з 28.09.1999 року на законних
підставах, як колишній працівник ПАТ
«Трест «Київміськбуд-2», та був
заселений за спільним рішенням
адміністрації та профспілкового
комітету на підставі виданого ордеру.
Договір найму (оренди) житла укладений
під впливом обману, шахрайськими діями
службових осіб ПАТ «Трест
«Київміськбуд-2», під тиском, шляхом
шантажу, що є неприпустимо та
порушенням його конституційних прав,
свобод та інтересів, всупереч його
волі, що в свою чергу є порушенням вимог
ст. 203 ЦК України.

Вказував, що правові підстави для
виселення його з гуртожитку - відсутні.

В судовому засіданні представник
позивача ПАТ «Трест Київміськбуд-2»
підтримала апеляційну скаргу та
просила задовольнити, у задоволенні
апеляційної скарги ОСОБА_2 - просила
відмовити.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник
підтримали подану ним апеляційну
скаргу та просили її задовольнити,
відхиливши апеляційну скаргу позивача.

Заслухавши доповідь
судді-доповідача, пояснення осіб, що
з'явились в судове засідання,
дослідивши матеріали справи,
перевіривши законність і
обґрунтованість рішення суду в межах
доводів апеляційних скарг, колегія
суддів дійшла висновку, що апеляційну
скаргу позивача необхідно відхилити, а
апеляційна скарга відповідача -
підлягає частковому задоволенню з
наступних підстав.

Звертаючись до суду з даним
позовом, позивач ПАТ «Трест
Київміськбуд-2» зазначив, що 01.01.2012 року
між сторонами був укладений договір №
82ф/1найму (оренди) житла на строк до
01.12.2012 року. За період існування
договірних відносин між сторонами,
відповідач розраховувався з позивачем
за оренду майна, порушуючи строки
оплати та розмір, встановленої
договором щомісячної орендної плати.

01 листопада 2012 року сторонами
було укладено додаткову угоду № 02 до
договору, згідно з якою розмір
щомісячної плати з 01 грудня 2012 року
було встановлено в розмірі 1240 грн. При
цьому в силу ст. 764 ЦК України строк дії
договору продовжився до 01.12.2013 року.

Отже, заявляючи позовні вимоги про
виселення відповідача з гуртожитку,
позивач посилався на те, що строк дії
договору найму закінчився 01 грудня 2013
року, однак відповідач добровільно
звільняти житло відмовляється, тому
відповідач підлягає виселенню, без
надання іншого жилого приміщення.

Крім того, позивач просив стягнути
заборгованість за орендною платою,
оскільки у зв'язку з несвоєчасною та не
у повному обсязі оплатою ( в 2013 році
відповідач здійснив 5 місячних
платежів по 400 грн.), утворилась
заборгованість на суму 10 860 грн.

Відповідно до п.8.2 договору позивачем
також нараховано пеню за період
квітень-грудень 2013 року на суму 457 грн.

Крім того, відповідно до п.8.4 за
несвоєчасне звільнення орендованого
майна передбачена неустойка у розмірі
подвійної орендної плати. Сума
неустойки нарахована позивачем за 22
дні грудня 2013 року у розмірі 1760 грн.

Задовольняючи позовні вимоги про
стягнення заборгованості з орендної
плати, суд першої інстанції виходив з
того, що відповідачем, всупереч умовам
укладеного ним договору, орендна плата
вноситься не у повному обсязі та не в
строк, що підтверджується наданими
позивачем виписками банку, у яких
відображено, що орендна плата, як
правило, сплачується після п'ятого
числа звітного місяця (тоді як п.3.4
договору закріплений обов'язок наймача
сплачувати орендну плату до 5-го числа),
а також, що відповідачем орендна плата
сплачується лише у розмірі 400 грн.

З наданого позивачем та перевіреного
судом першої інстанції розрахунку за
період з 01.01.2012 року по 01.12.2013 року
встановлено, що сума основного боргу за
договором, враховуючи розмір
підвищення орендної плати додатковими
угодами № 1 та № 2 з суми 1070 грн. до 1160
грн. та 1240 грн. відповідно, склала 10860
грн.

Відповідно до п.8.2 договору, у випадку
затримки платежів наймач сплачує
наймодавцю пеню у розмірі подвійної
облікової ставки НБУ, що діяла на
період затримки оплати, за кожен день
прострочення. Сума пені за період
квітень - грудень 2013 року склала 457 грн.

Відмовляючи у задоволенні позовних
вимог про виселення ОСОБА_2 з
гуртожитку, суд першої інстанції
погодився з доводами позивача про
закінчення строку дії договору найму 01
грудня 2013 року, проте вважав, що
підстави для виселення відповідача
відсутні, оскільки відповідно до ст. 822
ЦК України, у разі спливу строку
договору найму житла наймач має
переважне право на укладення договору
найму житла на новий строк. Не пізніше
ніж за три місяці до спливу договору
найму житла наймодавець може
запропонувати наймачеві укласти
договір на таких самих умовах чи
попередити наймача про відмову від
укладення договору на новий строк. Якщо
наймодавець не попередив наймача, а
наймач не звільнив помешкання, договір
вважається укладеним на такий самий
строк.

Оскільки всупереч вимогам ст. 822 ЦК
України позивачем не надано до суду
доказів того, що відповідач був
належним чином повідомлений про
відмову укласти з ним договір на новий
строк у визначений законом термін, суд
першої інстанції дійшов висновку про
відмову у задоволенні вимог про
виселення.

З цих же підстав суд відмовив і в
стягненні неустойки, передбаченої п.8.4
договору за несвоєчасне звільнення
орендованого майна.

Виходячи з наявних у матеріалах справи
та досліджених судом першої інстанції
доказів, колегія суддів вважає, що
висновки суду про відсутність підстав
для виселення відповідача з гуртожитку
та стягнення неустойки за несвоєчасне
звільнення приміщення - є правильними,
проте колегія не у повному обсязі
погоджується з правовими підставами
для відмови у цих вимогах, враховуючи
наступне.

З копії свідоцтва про право власності
на жилий будинок, виданого Головним
управлінням житлового забезпечення
КМДА 18.09.1998 року вбачається, що
гуртожиток, площею 7773,6 кв.м.,
розташований по АДРЕСА_1 належить на
праві колективної власності ВАТ «Трест
Київміськбуд-2» ( а.с. 12).

З довідки, виданої 08.01.2008 року
завідувачем гуртожитку дочірнього
підприємства «Житлоексплуатація» ВАТ
«Трест Київміськбуд-2» ( а.с. 147)
вбачається, що відповідач ОСОБА_2
проживає у вказаному гуртожитку з
28.09.1999 року.

Однак доводи апелянта ОСОБА_2 про те, що
він був поселений до вказаного
гуртожитку як працівник ВАТ «Трест
Київміськбуд-2», на підставі спільного
рішення адміністрації та профкому
підприємства, та відповідного ордеру -
колегія суддів вважає безпідставними,
оскільки належних доказів цих
обставин матеріали справи не містять.

Згідно зі ст. ст. 128, 129 ЖК України жила
площа у гуртожитку надається за
спільним рішенням адміністрації
підприємства, установи, організації чи
органу кооперативної чи іншої
організації та відповідного
профспілкового комітету. На підставі
рішення про надання жилої площі у
гуртожитку адміністрація
підприємства, установи, організації
видає громадянинові спеціальний ордер,
який є єдиною підставою для вселення на
надану жилу площу.

Проте докази того, що ОСОБА_2 поселився
до гуртожитку в 1999 році як працівник
відповідача та що адміністрація
підприємства приймала спільне з
профспілковим комітетом рішення про
надання ОСОБА_2 жилої площі в
гуртожитку, та на підставі цього
рішення видавала спеціальний ордер, -
в матеріалах справи відсутні.

При цьому жодних доказів тих обставин,
що ОСОБА_2 перебував у трудових
відносинах з ВАТ «Трест
Київміськбуд-2», відповідачем не
надано, позивачем дана обставина
заперечується, на пропозицію судів
першої та апеляційної інстанцій подати
для огляду трудову книжку - відповідач
категорично відмовився.

Посилання відповідача та його
представника, що такі обставини
підтверджуються довідкою форми ОК-5
Пенсійного фонду України
«Індивідуальні відомості про
застраховану особу», з якої вбачається
що у грудні 2001 року та січні - лютому 2002
року він отримав дохід, з якого
сплаченого страхові внески, у СБУ-38 ВАТ
«Трест Київміськбуд-2», колегія суддів
не приймає до уваги, оскільки зазначена
довідка не є належним доказом трудових
відносин. При цьому відповідач в
судовому засіданні суду апеляційної
інстанції 19.06.2014 року підтвердив, що
певний період часу він працював у
відповідача за цивільно-правовою
угодою.

Посилання відповідача на те, що ордер
на вселення був виданий, але при
поселенні в 1999 році його було здано
коменданту гуртожитку, колегія суддів
вважає необґрунтованими, оскільки
колегією встановлено, що місце
проживання ОСОБА_2 було зареєстроване у
гуртожитку лише 18.02.2010 року ( а.с. 58).

Тоді як відповідно до п. 10
Примірного положення про гуртожитки,
при одержанні ордера пред'являються
паспорти всіх членів сім'ї, включених
до ордера, з відміткою про виписку з
попереднього місця проживання.

Проте, з копії паспорту відповідача
вбачається, що з лютого 1998 року та до 2007
року постійне місце проживання
відповідача було зареєстроване у
АДРЕСА_2 ( а.с.19).

Таким чином, доводи апелянта ОСОБА_2 про
наявність у нього права на
користування гуртожитком як у
колишнього працівника відповідача та
що таке право виникло відповідно до ст.
128 ЖК України - є безпідставними та
необґрунтованими.

Разом з тим, з матеріалів справи
вбачається, що протягом тривалого часу
між сторонами укладались договори
найму 2-х ліжко-місць у гуртожитку
відповідача.

Так, відповідно до укладеного між ДП
«Житлоексплуатація» ВАТ «Трест
Київміськбуд-2» та ОСОБА_2 договору від
01.01.2007 року, договір було укладено на
строк до 01.01.2008 року, при цьому місце
роботи відповідача зазначене
-«Інвесттехнологія».

Як вбачається з матеріалів справи,
13.11.2008 року до відповідача звертався
СПД ОСОБА_4 з клопотанням про укладення
договору оренди майна на проживання
його працівників у гуртожитку
підприємства по АДРЕСА_1. У списку
працівників зазначений ОСОБА_2, з
відміткою про надання йому в
користування 2-х ліжко-місць ( а.с. 63).

01.01.2009 року між позивачем та СПД ОСОБА_4
був укладений договір № 102
найму(оренди) житла, відповідно до
якого передано у найм на строк з 01.01.2009
року до 31.12.2009 року 10 ліжко-місць ( а.с. 59-
62).

Наступний договір найму ( оренди ) житла
№82 ф-1 був укладений між ВАТ «Трест
Київміськбуд-2» та ОСОБА_2 01.01.2010 року
на строк до 31.12.2010 року. У договорі
зазначено, що наймач прийняв у строкове
платне користування 2 ліжко-місця у
гуртожитку позивача за адресою
АДРЕСА_1. Щомісячна оплата за найм 2-х
ліжко-місць складає 818 грн. 44 коп. ( а.с 65-
67).

Згідно з довідкою форми №16, місце
проживання відповідача 18 лютого 2010
року було зареєстроване за адресою
вказаного гуртожитку ( а.с 58).

01 січня 2012 року між позивачем та
відповідачем також було укладено
договір №82ф/1 найму (оренди) житла,
відповідно до якого ПАТ «Трест
Київміськбуд -2» передає, а ОСОБА_2
приймає в строкове платне користування
(найм) ліжко-місця в кількості 2, що
знаходяться в кімнаті АДРЕСА_1 на 5-му
поверсі гуртожитку за вищевказаною
адресою.

При цьому в пункті 3.1 договору
зазначено, що плата за найм (оренду)
майна є договірною та включає
компенсацію витрат за надання
комунальних послуг, що розрахована
відповідно до затверджених тарифів.
Плата за найм одного ліжко-місця
складає 535 грн., щомісячна плата за найм
двох ліжко-місць складає 1070 грн.

Пунктом 9.1 договору визначено строк
його дії до 01 грудня 2012 року.( а.с. 13-15)

Додатковою угодою № 01 від 27.08.2012 року
було визначено внести зміни до п.3.1
договору щодо розміру оплати за найм
житла та встановлено розмір щомісячної
оплати за найм двох ліжко-місць - 1160 грн.
( а.с. 17).

Додатковою угодою № 02 від 01 листопада
2012 року сторони визначили, що починаючи
з 01 грудня 2012 року щомісячна оплата за
найм (оренду) 2-х ліжко-місць складатиме
1240 грн. ( а.с. 18).

Таким чином, підписавши додаткову
угоду № 02 про оплату за найм
ліжко-місць у гуртожитку на період
після 01 грудня 2012 року, сторони тим
самим продовжили дію договору, не
визначивши строку його дії.

Частиною 1 ст. 821 ЦК України визначено,
що договір найму житла укладається на
строк встановлений договором. Якщо у
договорі строк не встановлений,
договір вважається укладеним на строк
п'ять років.

Доводи представника ПАТ «Трест
Київміськбуд-2» про те, що строк дії
договору було продовжено лише до 01.12.2013
року в силу ст. 764 ЦК України - колегія
суддів вважає необґрунтованими,
виходячи з того, що зазначена норма
розміщена у параграфі 1 58-ї Глави ЦК
України, який регулює загальні
положення про найм ( оренду).

Статтею 764 ЦК України передбачено, що
якщо наймач продовжує користуватись
майном після закінчення строку
договору найму, то за відсутності
заперечень наймодавця протягом одного
місяця, договір вважається поновленим
на строк, який був раніше встановлений
договором.

Разом з тим, матеріалами справи
встановлено, що наймач ОСОБА_2
продовжував користуватись приміщенням
у гуртожитку не за відсутності
заперечень наймодавця понад
установлений строк, а у зв'язку з
укладенням додаткової угоди, за
змістом якої найм (оренда) було
продовжено на невизначений строк.

У такому разі, на думку колегії суддів,
застосуванню підлягає спеціальна
норма - ст. 821 ЦК України ( строк
договору найму житла) про встановлення
строку найму - 5 років.

Про чинність вказаного договору також
свідчить і заява представника ПАТ
«Трест Київміськбуд-2» від 14 листопада
2013 року про зміну підстав та предмету
позову, в якій позивач ставив питання
про розірвання договору найму від
01.01.2012 року. Ухвалою Солом'янського
районного суду м. Києва від 17 грудня 2013
року позовна заява ПАТ «Трест
Київміськбуд-2» до ОСОБА_2 про виселення
та стягнення заборгованості - залишена
без розгляду.

Враховуючи викладене, колегія суддів
дійшла висновку, що підставою для
відмови у виселенні відповідача з
гуртожитку є діючий договір найму (
оренди) житла, а не невиконання
позивачем вимог ст. 822 ЦК України при
закінченні строку дії договору 01.12.2013
року. Оскільки , за вищевикладених
обставин, визначений законом 5-ти
річний строк дії договору найму не
закінчився, то підстави для виселення
відповідача з гуртожитку на даний
період часу - відсутні, а відповідно - і
підстави для стягнення неустойки,
передбаченої п. 8.4 договору за
несвоєчасне звільнення приміщення.

Доводи апелянта ОСОБА_2 про
необхідність відмовити у задоволенні
позову про стягнення орендної плати,
оскільки вона стягується незаконно, не
на підставі тарифів на
житлово-комунальні послуги - колегія
суддів вважає безпідставними, оскільки
з умов укладеного договору вбачається,
що розмір плати за проживання в
гуртожитку є договірним.

Враховуючи, що відповідач ОСОБА_2 є
мешканцем гуртожитку на підставі
цивільно-правового договору найму
житла, а не відповідно до норм ЖК
України, які регулюють правовідносини
щодо проживання працівників у
гуртожитках, тому на відповідача не
поширюються гарантії, встановлені
законодавством, зокрема Примірним
положенням про гуртожитки,
затвердженого постановою Ради
Міністрів УРСР від 03.06.1986 року №208,
Законом України «Про забезпечення
реалізації житлових прав мешканців
гуртожитків», Законом України «Про
житлово-комунальні послуги» та іншими
нормативно-правовими актами.

Про це також зазначено у п.10.5
укладеного між сторонами договору.

Доводи апелянта ОСОБА_2 про те, що
укладені ним договори з позивачем
неможливо приймати до уваги, оскільки
вони були укладені під впливом обману,
шахрайськими діями службових осіб ПАТ
«Трест Київміськбуд-2» під тиском ,
шляхом шантажу, - колегія суддів вважає
безпідставними та необґрунтованими,
оскільки в силу ст. 204 ЦК України,
правочин є правомірним, якщо його
недійсність прямо не встановлена
законом або якщо він не визнаний судом
недійсним.

При цьому колегія суддів вважає, що
саме укладений договір найму від 01.01.2012
року з додатковою угодою № 02 від 01.11.2012
року є підставою для проживання
відповідача у вказаному гуртожитку на
даний період часу.

Враховуючи викладене, колегія суддів
дійшла висновку, що оскаржуване
рішення суду необхідно змінити лише в
частині правового обґрунтування щодо
відмови у задоволенні позовних вимог
про виселення та стягнення неустойки,
в решті оскаржуване рішення необхідно
залишити без змін, оскільки при
задоволенні позовних вимог про
стягнення заборгованості з орендної
плати суд першої інстанції надав вірну
оцінку зібраним доказам та відповідно
до спірних правовідносин правильно
застосував норми матеріального права.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307-309, 313-317, 218 ЦПК
України, колегія суддів

вирішила:

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства «Трест
«Київміськбуд-2» - відхилити.

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 -
задовольнити частково.

Рішення Солом'янського районного суду
м. Києва від 15 квітня 2014 року - змінити в
частині правового обґрунтування.

В іншій частині рішення Солом'янського
районного суду м. Києва від 15 квітня 2014
року - залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту проголошення, але може бути
оскаржене в касаційному порядку до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий : Судді: