АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Провадження № 22-ц/774/6139/14 Справа №
Головуючий у 1 й інстанції -
Шавула В. С. Доповідач - Міхеєва
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 липня 2014 року
м. Дніпропетровськ

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах апеляційного суду
Дніпропетровської області у складі:

головуючого Міхеєвої
В.Ю.

суддів
Свистунової О.В., Ремеза В.А.

при секретарі
Бондаренко В.В.

розглянула у відкритому судовому
засіданні в місті Дніпропетровську

апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства комерційний
банк «ПриватБанк»

на рішення Ленінського районного суду
м. Дніпропетровська від 29 квітня 2014
року по справі

за позовом Публічного акціонерного
товариства комерційний банк
«ПриватБанк» до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Бовітон-ЛТД», ОСОБА_2
про переведення прав і обов'язків
покупця за договором купівлі-продажу,-

ВСТАНОВИЛА:

У березні 2014 року до суду
звернулось Публічне акціонерне
товариство комерційний банк
«ПриватБанк» (далі - ПАТ КБ
«ПриватБанк») із зазначеним позовом,
в обґрунтування своїх вимог
посилаючись на те, що 07 липня 2011 року
між ПАТ КБ «ПриватБанк» та Товариством
з обмеженою відповідальністю
«Бовітон-ЛТД» (далі - ТОВ «Бовітон-ЛТД»)
було укладено два договори оренди
частини приміщення площею 139,2 кв.м за
адресою м. Дніпропетровськ, АДРЕСА_1, в
одному з яких зазначено строк дії
договору - по 30 червня 2013 року, а у
другому - з 01 липня 2013 року по 31 грудня
2014 року.

Між ТОВ «Бовітон-ЛТД» та ОСОБА_2 30
березня 2013 року укладено договір
купівлі-продажу, за яким ОСОБА_2
придбала за 450000 грн. у власність
нерухоме майно, а саме: торгівельний
комплекс - частина будівлі літ.А-1, А1-1,
А2-1, А3-1, А4-1: магазин продовольчих
товарів - приміщення №1 поз.1-14,
загальною площею 171,9 кв.м.; кафе -
приміщення №2 поз.1-4, загальною площею 71
кв.м.; з підвалом під будівлями літ.А-1,
А2-1, А4-1 - приміщення №1 поз. І-VІ,
загальною площею 119 кв.м. Земельна
ділянка площею 0,0287 га, кадастровий №
:08:742:0031.

Позивач вважає, що відповідачем ТОВ
«Бовітон-ЛТД» було порушено його
переважне право на придбання
нерухомості, передбачене ч.2 ст. 777 ЦК
України, оскільки він належно
виконував свої обов'язки за договором
найму (оренди) і мав намір придбати у
власність спірні приміщення.

Позивач просив перевести на себе
права та обов'язки покупця за договором
купівлі-продажу від 30 березня 2013 року,
укладеним між ТОВ «Бовітон-ЛТД» і
ОСОБА_2, щодо нерухомого майна, яке
знаходиться за адресою: м.
Дніпропетровськ, АДРЕСА_1, а саме:
торгівельний комплекс - частина
будівлі літ.А-1, А1-1, А2-1, А3-1, А4-1: магазин
продовольчих товарів - приміщення №1
поз.1-14, загальною площею 171,9 кв.м.; кафе -
приміщення №2 поз.1-4, загальною площею 71
кв.м.; з підвалом під будівлями літ.А-1,
А2-1, А4-1 - приміщення №1 поз. І-VІ,
загальною площею 119 кв.м. Земельна
ділянка площею 0,0287 га, кадастровий №
:08:742:0031.

Рішенням Ленінського
районного суду м. Дніпропетровська від
29 квітня 2014 року в задоволенні позовних
вимог ПАТ КБ «ПриватБанк» було
відмовлено.

В апеляційній скарзі ПАТ КБ
«ПриватБанк», посилаючись на порушення
норм матеріального і процесуального
права, просить скасувати рішення та
ухвалити нове по суті позовних вимог.

Перевіривши матеріали справи,
законність та обґрунтованість рішення
суду в межах доводів апеляційної
скарги та заявлених позовних вимог,
колегія суддів вважає, що апеляційна
скарга підлягає задоволенню частково з
наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні
позовних вимог, суд першої інстанції
виходив з тих обставин, що договори
оренди частини приміщення від 07 липня
2011 року відповідно до вимог закону не
були нотаріально посвідчені та
зареєстровані у встановленому законом
порядку, а тому відповідно до ст. 220 ЦК
України, є нікчемними, у зв'язку з чим
ТОВ «Бовітон-ЛТД» як власник спірного
нерухомого майна, на правових
підставах здійснив відчуження
належного йому майна.

Колегія суддів з такими
висновками суду у повній мірі
погодитися не може, оскільки вони не
відповідають встановленим обставинам
та суд їх дійшов при неправильному
застосуванні норм матеріального права,
а тому апеляційна скарга підлягає
задоволенню частково, а рішення суду в
частині правового обґрунтування
відмови у задоволенні позовних вимог
відповідно до п.п.1,4 ч.1 ст. 309 ЦПК України
- зміні з огляду на наступне.

Відповідно до положень ст. 759 ЦК України
за договором найму (оренди) наймодавець
передає або зобов'язується передати
наймачеві майно у користування за
плату на певний строк. Законом можуть
бути передбачені особливості
укладення та виконання договору найму
(оренди).

Частиною 1 ст. 560 ЦК України визначено,
що предметом договору найму може бути
річ, яка визначена індивідуальними
ознаками і яка зберігає свій первісний
вигляд при неодноразовому
використанні (не споживна річ).

Судом встановлено та
підтверджується матеріалами справи, що
між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ
«Бовітон-ЛТД» було укладено два
договори оренди частини приміщення
площею 139,2 кв.м за адресою м.
Дніпропетровськ, АДРЕСА_1.

У п.7.1 кожного з договорів
зазначено строк їх дії: по 30 червня 2013
року та з 01 липня 2013 року по 31 грудня 2014
року (а.с.7-10, 11-14).

Згідно умов договорів ТОВ
«Бовітон-ЛТД» зобов'язався передати
ПАТ КБ «ПриватБанк», а останнє -
прийняти у тимчасове користування
приміщення, визначене у Договорі, за
плату та на обумовлений строк для
здійснення господарської діяльності
(п.п.1.1, 1.2 Договору).

Відповідно до розділу 2 цих
договорів, орендна плата підлягає
сплаті до 05 числа поточного місяця за
поточний, із розрахунку всього 30000 грн.
(без ПДВ) за перший місяць оренди.
Розмір орендної плати за кожний
наступний місяць підлягає індексації з
коефіцієнтом рівним 1 (одиниці).

Один раз на рік, по узгодженню
сторін, орендна плата може бути
переглянута в сторону збільшення з
урахуванням інфляції, але не більше ніж
на 15% шляхом укладення додаткової
угоди.

Пунктом 2.3 Договорів оренди
визначено, що компенсація орендарем
орендодавцю плати за спожиті
комунальні послуги здійснюється
пропорційно орендованої площі за
фактично отримані послуги (тобто з дати
підписання акту здачі-приймання
орендованого приміщення) на підставі
рахунків орендодавця у термін 10 днів з
моменту отримання цих рахунків
орендарем та не входить до орендної
плати.

Згідно Акту здачі-приймання
приміщення (частини приміщення) від 07
липня 2011 року до Договорів оренди
частини приміщення № б/н від 07 липня 2007
року, орендодавець передав, а орендар
прийняв у користування приміщення
загальною площею 139,2 кв.м для
розміщення підрозділу банка, яке
розташоване за адресою м.
Дніпропетровськ, АДРЕСА_1, згідно плану
орендованого приміщення (а.с.15).

За Договором купівлі-продажу
нерухомого майна від 30 березня 2013
року, посвідченого приватним
нотаріусом Дніпропетровського
міського нотаріального округу ОСОБА_4,
реєстровий № 650, ТОВ «Бовітон-ЛТД»
продав ОСОБА_2 за 450000 грн. нерухоме
майно - торгівельний комплекс, що
знаходиться за адресою
Дніпропетровська область, місто
Дніпропетровськ, АДРЕСА_1, яке
складається із частини будівлі літ.А-1,
А1-1, А2-1, А3-1, А4-1: магазин продовольчих
товарів - приміщення №1 поз.1-14,
загальною площею 171,9 кв.м.; кафе -
приміщення №2 поз.1-4, загальною площею 71
кв.м.; з підвалом під будівлями літ.А-1,
А2-1, А4-1 - приміщення №1 поз. І-VІ,
загальною площею 119 кв.м. Земельна
ділянка площею 0,0287 га, кадастровий №
:08:742:0031 (а.с.17-20).

Згідно з положеннями ч.1 ст. 793 ЦК
України договір найму будівлі або
іншої капітальної споруди (їх окремої
частини) укладається у письмовій формі.

Ч.2 зазначеної статті передбачено,
що договір найму будівлі або іншої
капітальної споруди (їх окремої
частини) строком на три роки і
більше підлягає нотаріальному
посвідченню.

Ст. 794 ЦК України (у редакції, яка
діяла на час укладання Договорів
оренди) встановлювала, що договір найму
будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини), укладений на
строк не менше ніж на три роки, підлягає
державній реєстрації.

Виходячи з положень зазначених
норм права, у разі укладання договорів
оренди на строк менше трьох років, їх
нотаріальне посвідчення та державна
реєстрація не були обов'язковими.

Умовами спірних договорів оренди
їх нотаріальне посвідчення та державна
реєстрація також не були передбачені.

Встановивши, що Договори оренди,
укладені в один день - 07 липня 2011 року,
але на різний строк - по 30 червня 2013 року
та з 01 липня 2013 року по 31 грудня 2014 року,
тобто, на строк менше трьох років, суд
першої інстанції дійшов помилкового
висновку про їх нікчемність через
недотримання нотаріальної форми та
відсутності державної реєстрації.

У ст. 777 ЦК України визначено два
переважних права наймача, який
належно виконує свої обов'язки за
договором найму, перед іншими особами,
а саме: на укладення договору найму на
новий строк та на придбання майна у
разі його продажу.

Відповідно до ч.1 ст. 8 ЦК України якщо
цивільні відносини не врегульовані цим
Кодексом, іншими актами цивільного
законодавства або договором, вони
регулюються тими правовими нормами
цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, що регулюють подібні за
змістом цивільні відносини (аналогія
закону).

Оскільки ч.2 ст. 777 ЦК України не регулює
порядок реалізації переважного права
орендаря на придбання майна у разі його
продажу, у даних правовідносинах слід
застосовувати аналогію закону та
керуватися положеннями ст. 362 ЦК
України, якою встановлено порядок
реалізації переважного права
співвласника на купівлю частки у праві
спільної часткової власності.

Відповідно до ч.4 ст. 362 ЦК України у разі
продажу частки у праві спільної
часткової власності з порушенням
переважного права купівлі співвласник
може пред'явити до суду позов про
переведення на нього прав та обов'язків
покупця. Одночасно позивач
зобов'язаний внести на депозитний
рахунок суду грошову суму, яку за
договором повинен сплатити покупець.
До таких вимог застосовується позовна
давність в один рік.

Судом встановлено та не
заперечувалося сторонами, що предметом
договорів оренди була частина
приміщення загальною площею 139,2 кв.м за
адресою м. Дніпропетровськ, АДРЕСА_1.

Об'єкт оренди не був визначений
індивідуальними ознаками, що
підтверджується Актом здачі-приймання
приміщення (частини приміщення) від 07
липня 2011 року, планом першого поверху
громадського будинку торгівельного
комплексу, наданого позивачем, на якому
приміщення площею 139,2 кв.м, а також
частина приміщення із такою площею не
зазначені (а.с.15,16).

Тому вимога позивача щодо
переведення на нього прав і обов'язків
покупця за договором купівлі-продажу
від 30 березня 2013 року на все зазначене у
договорі нерухоме майно є
безпідставною.

Крім того, позивачем не дотримано
вимог ч.4 ст. 362 ЦК України щодо внесення
на депозитний рахунок суду грошової
суми, яку за договором повинен сплатити
покупець.

Заперечення представника позивача,
що це питання не було вирішено в суді
першої інстанції, оскільки судове
засідання відбулося за відсутності
представника позивача, колегія суддів
не може взяти до уваги, так як у
матеріалах справи є клопотання
представника позивача про розгляд
справи за його відсутності (а.с.64).

Виходячи з положень ч.4 ст. 362, ч.1 ст. 560,
ч.2 ст. 777 ЦК України та встановлених в
ході судового розгляду обставин,
колегія суддів вважає, що підстави для
задоволення позовних вимог ПАТ КБ
«ПриватБанк» відсутні.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 314, 316 ЦПК
України, колегія суддів, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства комерційний
банк «ПриватБанк» задовольнити
частково.

Рішення Ленінського районного
суду м. Дніпропетровська від 29 квітня
2014 року змінити в частині правового
обґрунтування відмови у задоволенні
позовних вимог.

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили з моменту проголошення і
протягом двадцяти днів може бути
оскаржене шляхом подання касаційної
скарги безпосередньо до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ.

Головуючий

Судді