районний суд Київської області
Справа № 382/77/14-ц
Провадження № 2/382/84/14
РІШЕННЯ

Іменем України

30.04.2014 року
Яготинський
районний суд Київської області у
складі:

головуючого судді Литвин Л. І.

при секретарі Чемерис С.О.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Яготин справу за
позовом ОСОБА_1 до Товариства з
обмеженою відповідальністю "Агрофірма
Дружба", с. Капустинці Яготинського
району Київської області вул.
Гагаріна-1, третя особа: Спільне
підприємство Товариство з обмеженою
відповідальністю "Нива Переяславщини",
с. Переяславське
Переяслав-Хмельницького району
Київської області вул. Привокзальна-2
про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки,

Встановив:

Позивачка звернулася до
Яготинського районного суду з позовом
до Товариства з обмеженою
відповідальністю "Агрофірма Дружба",
третя особа: Спільне підприємство
Товариство з обмеженою
відповідальністю "Нива Переяславщини",
про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, в котрому зазначено,
що 20.03.2013 року СП ТОВ "Нива
Переяславщини" та ОСОБА_1 уклали
договір оренди земельної ділянки, якій
було привласнено кадастровий номер та
договір був зареєстрований у
Реєстраційній службі Яготинського РУЮ,
про що у державному реєстрі земель
вчинено запис від 27.04.2013 року за № 828422.
21 грудня 2006 року між ТОВ "Агрофірма
Дружба" та ОСОБА_1 укладений договір
оренди земельної ділянки загальною
площею 2,7400 га, який зареєстрований в
Яготинському районному відділі
Київської регіональної філії ДП "Центр
Державного земельного кадастру" при
Держкомземі України в Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі Капустинської сільської ради
Яготинського району Київської області,
про що у державному реєстрі земель
вчинено запис від 23.04.2007 року за №
61. Вважає, що цей договір є
нікчемним та не породжує жодних
правових наслідків. Порядок державної
реєстрації договорів оренди землі було
врегульовано постановою Кабінету
Міністрів України від 25.12.98 № 2073 "Про
затвердження Порядку державної
реєстрації договорів оренди землі",
(втратила чинність 20 липня 2011 року) та
наказом Держкомзему України від 02.07.2003
року № 174 "Про затвердження Тимчасового
порядку ведення державного реєстру
земель", зареєстрованим в Мін"юсті
25.06.2003 року за № 641/7962 (втратив чинність 7
липня 2012 року). Причому вищезазначений
Порядок державної реєстрації
договорів оренди землі діяв у частині,
що не суперечив Земельному кодексу
України від 1 січня 2002 року. Порядок не
передбачав обов'язковості даних щодо
кадастрового номера земельної ділянки.
Статтею 202 ЗК України, що набрав
чинності 1 січня 2002 року було визначено,
що державна реєстрація земельних
ділянок здійснюється у складі
державного реєстру земель. Державний
реєстр земель складається з 2 частин:
книги записів реєстрації державних
актів на право власності на землю та на
право постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок,
поземельної книги, яка містить
відомості про земельну ділянку. Тобто з
1 січня 2002 року під час реєстрації
договорів оренди землі дані про
кадастровий номер земельної ділянки
були обов'язковими для здійснення
державної реєстрації. Пізніше з
набранням чинності Закону України "Про
державний земельний кадастр" були
внесені зміни і до ст. 15 Закону "Про
оренду землі" та однією з істотних умов
договору оренди землі був визначений
об'єкт оренди, дані котрого включали в
себе кадастровий номер земельної
ділянки. Разом з тим, відповідно до
абзацу шостого підпункту 1.2 пункту 1
Тимчасового порядку ведення
державного реєстру земель,
затвердженого наказом Держкомзему від
2 липня 2003 року за № 174 зареєстрованим в
Мін"юсті 25 липня 2003 року за №
641/7962, визначено, що Державний реєстр
земель -це складова частина державного
земельного кадастру, який складається
з книги записів реєстрації державних
актів на право власності на землю та на
право постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок
та Поземельної книги, яка містить
відомості про земельну ділянку і
формується за допомогою АС ДЗК.
Пунктами 4.6,9.4.1,12.7.3,12.2,12.3,12.10 зазначеного
Тимчасового порядку також
передбачалось, що внесення записів
реєстрації до книги реєстрації
здійснює особа, яка призначається
згідно з наказом оператора
(реєстратора). У графі 6 книги записів
реєстрації послідовно зазначаються
кадастровий номер земельної ділянки та
її місце розташування. Номер
Поземельної книги збігається з
кадастровим номером земельної
ділянки. Поземельна книга (додаток 4)
відкривається та ведеться на кожну
земельну ділянку. Дані для формування
Поземельної книги вносяться до бази
даних АС ДЗК після внесення записів до
книги реєстрації. Поземельна книга
зберігається довічно, міститься у
папці зі швидкозшивачем. Оформлення
Поземельної книги має відповідати
вимогам нормативної документації з
діловодства. Таким чином, під час
проведення державної реєстрації
договорів оренди земельних ділянок між
відповідачами і ТОВ "Агрофірма"Дружба"
не було визначено кадастрових номерів
земельних ділянок, в зв'язку з чим не
було можливим відкриття Поземельної
книги, номер якої повинен збігатись з
кадастровим номером земельної ділянки
і дані для формування якої вносяться до
бази даних АС ДЗК. Крім цього, у графі 6
книги записів реєстрації договорів
оренди землі кадастровий номер
земельної ділянки також не міг бути
зазначений. В силу ст. 202 ЗК України
Державний реєстр земель складається з 2
частин: книги записів реєстрації
державних актів на право власності на
землю та на право постійного
користування землею, договорів оренди
землі із зазначенням кадастрових
номерів земельних ділянок, поземельної
книги, яка містить відомості про
земельну ділянку. Статтями 125 та 126 ЗК
України визначено, що право на оренду
земельної ділянки виникає після
укладення договору оренди та його
державної реєстрації. Право оренди
землі оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.
Отже, оскільки державна реєстрація у
встановленому законом порядку між ТОВ
"Агрофірма Дружба" та відповідачем не
відбулась, не були відкриті поземельні
книги, дані якої до бази АСДЗК не були
внесені, книги записів реєстрації
договорів оренди також не містили
всупереч закону відомостей щодо
кадастрових номерів земельних ділянок,
то договори оренди є недійсними. Крім
того, статтею 15 Закону України "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень"
регулюється порядок проведення
державної реєстрації прав та їх
обтяжень. Відповідно до зазначеної
статті постановою КМУ від 22 червня 2011
року № 703 було затверджено "Порядок
державної реєстрації прав на нерухоме
майно та їх обтяжень", який визначає
процедуру проведення державної
реєстрації речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень, перелік
документів,необхідних для її
проведення, права та обов'язки
суб'єктів у сфері державної реєстрації
прав, а також процедуру взяття на облік
безхазяйного нерухомого майна. Згідно
п.12 Порядку, під час розгляду заяви про
державну реєстрацію і документів, що
додаються до неї, державний реєстратор
встановлює відповідність заявлених
прав і поданих документів вимогам
законодавства, а також відсутність
суперечностей між заявленими та
зареєстрованими речовими правами на
нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема
щодо обов'язкового дотримання
письмової форми правочину та його
нотаріального посвідчення (у
встановлених законом випадках),
повноважень заявника, відомостей про
нерухоме майно, речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень, наявних
у Державному реєстрі прав та поданих
документах, наявності обтяжень прав на
нерухоме майно, зареєстрованих
відповідно до закону, наявності факту
виконання умов правочину, з якими закон
та/або договір (угода) пов'язує
можливість проведення державної
реєстрації виникнення, переходу,
припинення прав на нерухоме майно або
обтяження таких прав. Пунктом 23 Порядку
встановлено, що державний реєстратор
приймає рішення про відмову в
державній реєстрації прав та їх
обтяжень виключно за наявності підстав
для відмови в державній реєстрації
прав, що визначені у законі України "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень". Для
проведення державної реєстрації права
власності та інших речових прав на
нерухоме майно необхідними
документами є документи, що
підтверджують виникнення, перехід або
припинення права власності та інших
речових прав на нерухоме майно та інші
документи, визначені цим порядком (п.26
порядку). У пункті 27 Порядку визначено
документи, що підтверджують
виникнення, перехід та припинення
права власності та інших речових прав
на нерухоме майно, у підпункті 1 якого
зазначено, зокрема, що такими є
укладений в установленому законом
порядку договір, предметом якого є
нерухоме майно, права щодо якого
підлягають державній реєстрації, або
речове право на нерухоме майно, чи його
дублікат. Частиною 1 ст. 24 ЗУ "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень"
визначений виключний перелік підстав
відмови у державній реєстрації прав та
їх обтяжень, а саме: 1) заявлене право,
обтяження не підлягає державній
реєстрації відповідно до цього закону;
2)об'єкт нерухомого майна розміщений на
території іншого органу державної
реєстрації прав; 3) із заявою про
державну реєстрацію прав та їх
обтяжень, звернулася неналежна особа;4)
подані документи не відповідають
вимогам, встановленим цим законом, або
не дають змоги встановити
відповідність заявлених прав
документам, що їх посвідчують; 5) заяву
про державну реєстрацію прав,
пов'язаних з відчуженням нерухомого
майна подано після державної
реєстрації обтяжень, встановлених щодо
цього майна, крім випадків,
встановлених частиною 9 ст. 15 цього
Закону; 5-1) заяву про державну
реєстрацію обтяжень речових прав на
нерухоме майно щодо попереднього право
набувача подано після державної
реєстрації права власності на таке
майно за новим право набувачем; 5-2)
заяву про державну реєстрації речових
прав, похідних від права власності
подано за відсутності державної
реєстрації права власності, крім
випадків, установлених частиною 9 ст. 15
цього Закону; 5-3) під час подання заяви
про державну реєстрацію права
власності на підприємство як єдиний
майновий комплекс, житловий будинок,
будівлю, споруду (їх окремі частини), що
виникло на підставі документа, за яким
право набувач набуває також право
власності на земельну ділянку, не
подано заяву про державну реєстрацію
права власності на земельну ділянку; 5-4)
після завершення п'ятиденного строку з
дня отримання заявником письмового
повідомлення про зупинення розгляду
заяви про державну реєстрацію прав не
усунено обставин, що були підставою для
прийняття такого рішення; 5-5) заяву про
державну реєстрацію прав та їх
обтяжень під час вчинення нотаріальної
дії з нерухомим майном, об'єктом
незавершеного будівництва подано не до
нотаріуса, який вчинив таку дію; 5-6)
заяву про державну реєстрацію прав та
їх обтяжень в електронній формі подано
особою, яка не є державним кадастровим
реєстратором або державним виконавцем;
6) заявником подано ті самі документи,
на підставі яких заявлене право та
обтяження такого права вже
зареєстровано у державному реєстрі
прав. Частиною 4 вказаної статті
передбачено, що відмова в державній
реєстрації прав та їх обтяжень з
підстав, не передбачених цим законом,
заборонена. Прокуратурою Яготинського
району Київської області за
результатами перевірки звернення ТОВ
"Агрофірма Дружба" зодо можливих
корупційних діянь з боку працівників
Реєстраційної служби Яготинського
районного управління юстиції було
встановлено наступне. Реєстраційною
службою Яготинського РУЮ в державному
реєстрі речових прав на нерухоме майно
зареєстровано договори оренди спірних
земельних ділянок, укладені між СП ТОВ
"Нива Переяславщини" та відповідачем по
справі. Статтею 15 Закону України "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх отяжень"
передбачений порядок проведення
державної реєстрації прав та їх
обтяжень. Під час розгляду заяв щодо
реєстрації вищевказаних договорів
реєстраторами, у відповідності до п. 12
Постанови КМУ від 22.06.2011 року за № 703,
проведена відповідна перевірка по
наступним базам пошууку: "Державний
реєстр речових прав", "Єдиний реєстр
заборон відчуження об"єктів нерухомого
майна", "Державний реєстр іпотек",
"реєстр прав власності на нерухоме
майно", "Державний земельний кадастр",
"Реєстр електронних заяв", з метою
з"ясування відсутності суперечностей
між заявленими та зареєстрованими
речовими правами на нерухоме майно та
їх обтяженнями", за результатами якої
підстав відмови у державній
реєстрації прав та їх обятжень,
передбачених ст. 24 Закону України "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень" не
встановлено. Таким чином, враховуючи
наявність державної реєстрації
укладених в установленому законом
порядку договорів оренди між СП ТОВ
"Нива Переяславщини" та
відповідачем-власником паїв зазначене
свідчить, що у відповідності до п. 12
Порядку була проведена відповідна
перевірка з метою з'ясування
відсутності суперечності між
заявленими та зареєстрованими
речовими правами на нерухоме майно та
їх обтяженнями та підстав відмови у
державній реєстрації прав та їх
обтяжень, передбачених ст. 24 Закону
України "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень" не було встановлено.
Зазначене свідчить про правомірність
користування спірними земельними
ділянками СП ТОВ "Нива Переяславщини"
та безпідставність користування ними
ТОВ "Агрофірма Дружба". Відповідно до ч.1
ст. 202 ЦК України правочином є дія особи,
спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав та
обов"язків. Відповідно до ч.ч.1,5 ст. 203 ЦК
України, зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
моральним засадам суспільства.
Правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним. Відповідно до ч.ч.1.2
ст. 215 ЦК України, підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
чатсинами першою-третьою, п"ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається. Відповідно до
ч.ч.2,3 статті 152 ЗК України, власник
земельної ділянки або землекористувач
може вимагати усунення будь-яких
порушень його прав на землю, навіть
якщо ці порушення не пов"язані з
позбавленням права володіннн
земельною ділянкою, і відкшодування
завданих збитків. захист прав громадян
та юридичних осіб на земельні ділянки
здійснюється шляхом: а) визнання прав,
б) відновлення стану земельної ділянки,
який існував до порушення прав, і
запобігання вчиненню дій, що порушують
права або створюють небезпеку
порушення прав, в) визнання угоди
недійсною, г) визнання недійсними
рішень органів виконавчої влади або
органів місцевого самоврядування, г)
відшкодування заподіяних збитків, д)
застосування інших, передбачених
законом, способів. Відповідно до ч.ч.1,2
ст. 228 ЦК України, правочин вважається
таким, що порушує публічний порядок,
якщо він був спрямований на порушення
конституційних праві і свобод людини і
громадянина, знищення, пошкодження
майна фізичної або юридичної особи,
держави, Автономної Республіки Крим,
територіальної громади, незаконне
заволодіння ними. Правочин, який
порушує публічний порядок, є нікчемним.
В пункті 18 постанови Пленуму
Верховного суду України від 6 листопада
2009 року № 9 "Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними роз'яснено, що
такими є правочини, що посягають на
суспільні, економічні та соціальні
основи держави, зокрема: правочини,
спрямовані на використання всупереч
закону комунальної, державної або
приватної власності, спрямовані на
незаконне відчуження або незаконне
володіння, користування, розпорядження
об'єктами права власності українського
народу - землею як основним
національним багатством, що перебуває
під особливою охороною держави, її
надрами, іншими природними ресурсами
(ст.14 Конституції України)…Відповідно
до п.5 Постанови № 9 зазначено, що
відповідно до ст. 215,216 ЦК України суди
розглядають справи за позовами про
визнання оспорюваного правочину
недійсним і застосування наслідків
його недійсності, про застосування
наслідків недійсності нікчемного
правочину. Вимога про встановлення
нікчемності правочину підлягає
розгляду в разі наявності відповідного
спору. Такий позов може пред'являтись
окремо, без застосування наслідків
недійсності нікчемного правочину або
відмову в цьому. За змістом частини
другої статті 215 ЦК України нікчемний
правочин, на відміну від оспорюваного,
є недійсним незалежно від наявності чи
відсутності відповідного рішення суду.
Однак це не виключає можливості
подання та задоволення позову про
визнання нікчемного правочину
недійсним( ч.2 п.2.5.2 Постанови Пленуму
ВГСУ від 29 травня 2013 року № 11). Так як
державна реєстрація у встановленому
законом порядку між ТОВ "Агрофірма
Дружба" та позивачкою не відбулась, не
були відкриті поземельні книги, дані
яких до бази АСДЗК не були внесені,
книги записів реєстрації договорів
також не містять всупереч закону
відомостей щодо кадастрових договорів,
невід'ємні частини договорів відсутні,
договори оренди є нікчемними, а
оскільки між сторонами існує спір щодо
нікчемності укладених договорів між
ТОВ "Агрофірма Дружба" позивачка
просила встановити нікчемність та
визнати недійсним вказаний договір
оренди, укладений з ТОВ "Агрофірма
Дружба".

Представник відповідача ТОВ "Агрофірма
Дружба" проти позову заперечував з
наступних підстав. Позивачкою не
вказано, які саме права, свободи чи
інтереси було порушено укладенням
оспорюваного договору. Навпаки,
волевиявлення сторін, власне і самої
позивачки, було спрямовано саме на
оформлення правовідносин оренди, що
відповідало її інтересам, при цьому між
сторонами досягнуто згоди по всіх
істотних умовах договору. Таким чином,
позивачка - орендодавець реалізувала
своє право на розпорядження своїм
майном, при цьому протягом всього часу
дії договору (понад 5 років) отримувала
належну орендну плату. Відповідно до
ч.ч.1,3 ст.261 ЦК України «Перебіг позовної
давності починається від дня, коли
особа довідалася або могла довідатися
про порушення свого права або про
особу, яка його порушила. Перебіг
позовної давності за вимогами про
застосування наслідків нікчемного
правочину починається від дня, коли
почалося його виконання». Уклавши
договір понад 5 років тому, оформивши та
підписавши його у встановленому
порядку, не заперечуючи проти
користування своєю земельною ділянкою
та отримуючи відповідно орендну плату
від ТОВ «А/ф «Дружба», власниця
земельної ділянки безумовно знала або
ж могли дізнатися (довідатися) про
зміст договору, а також про його
державну реєстрацію, відмітка про яку
міститься на останньому аркуші
договору. Представник фізичних осіб у
своїх поясненнях та запереченнях не
спростував твердження щодо реальної
можливості ознайомлення позивачки зі
змістом договору, зокрема, під час їх
підписання, у товаристві чи у
реєструючому органі, починаючи з часу
його укладення. За таких умов, суд
беззаперечно має врахувати пропуск
позивачкою строку позовної давності
щодо вимог про визнання правочину
нікчемним (недійсним). Такі вимоги, до
речі, не є вимогами про застосування
наслідків нікчемного правочину, щодо
яких встановлено інші строки позовної
давності. Відповідно до роз'яснень
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних та кримінальних
справ, викладених в листі від 28.01.2013 р. №
24-150/0/4-13 «Про практику застосування
судами законодавства під час розгляду
цивільних справ про захист права
власності та інших речових прав»,
«Перебіг позовної давності щодо вимог
про визнання правочинів недійсними
обчислюється не з моменту вчинення
правочину, а відповідно до частини
першої статті 261 ЦК - від дня, коли особа
довідалася або могла довідатися про
порушення свого права або про особу,
яка його порушила». Правова позиція
позивачки щодо непроведення державної
реєстрації договорів оренди земельних
ділянок між товариством з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма Дружба»
власником земельної ділянки не
відповідає обставинам справи. Як
вбачається з договорів, деякі земельні
ділянки мали кадастровий номер,
відповідно, при реєстрації таких
договорів не порушено ні норм
Земельного кодексу України, ні
Тимчасового порядку ведення
державного реєстру земель,
затвердженого наказом Держкомзему від
2 липня 2003 року № 174, зареєстрованого в
Міністерстві юстиції України 25 липня
2003 року за № 641/7962, або ж взагалі були
належним чином зареєстровані
сільською радою.Відсутність (ненадання
до суду відповідними державними
органами) інформації щодо реєстрації
договору жодним чином не свідчить про
її непроведення. Позивачка, не надавши
в ході розгляду позову відсутності
істотних умов договору, проте,
тлумачить відсутність, з їх точки зору,
невід'ємних частин договору, як ще одну
підставу для визнання його недійсним.
Але, ч.2.ст.15 Закону України «Про оренду
землі» відносить до таких підстав
виключно відсутність істотних умов,
вичерпний перелік яких наведено у ч.І
вказаної статті, а не відсутність
невід'ємних частин. Перелічені ж у ч.4
статті невід'ємні частини договору, по
перше - характеризують виключно одну із
істотних умов - об'єкт оренди. У сторін
договору чи сторін даної судової
справи, та, власне, і в суду, не виникло
жодних сумнівів щодо місця
розташування та розміру земельних
ділянок, тобто такі істотні умови в
договорах є. По-друге, всі перелічені
невід'ємні частини були в наявності на
час укладення договору. Власниця
земельної ділянки на час укладення
договору з позивачем мала державні
акти про право власності на земельну
ділянку. Відповідно до п.п.1.12.,1.16.,2.1.
«Інструкції про порядок складання,
видачі, реєстрації і зберігання
державних актів на право приватної
власності на землю, право колективної
власності на землю, право власності на
землю і право постійного користування
землею, договорів на право тимчасового
користування землею (в тому числі на
умовах оренди) та договорів оренди
землі», затвердженої Наказом
Держкомзему України № 43 від 04.05.1999 року
та зареєстрованому в міністерстві
юстиції 04.06.1999 року за № 354/3647, при
складанні державного акту уже були
складені документи, які визначені ч.4.
ст.15 Закону України «Про оренду землі»,
як невід'ємні частини договору оренди
землі. Такі документи зберігаються
(п.1.19. Інструкції) зберігаються у двох
примірниках - в органі Держкомзему та у
виконавця робіт. Крім того, до
реєстратора надходить виключно
договір та висновок Яготинського
відділу Держкомзему з вказівкою на
необхідність реєстрації договору.
Такий висновок при реєстрації договору
оренди, відповідно до «Тимчасового
порядку...», так широко цитованого
судом, видається уповноваженим органом
- Яготинським відділом Держкомзему
після перевірки договору на наявність
істотних умов та наявність невід'ємних
частин. Ні дії Яготинського відділу
Держкомзему, ні дії реєстратора не
визнані протиправними, а сама
реєстрація не є скасованою, тобто
чинною. По-третє, фізична
відсутність на час судового слухання у
однієї із сторін невід'ємних частин
договору не означає, що їх взагалі не
існує чи не існувало. Сторони договору
вільні в своєму праві визначення
невід'ємних частин для свого договору,
якщо вони не підписані навіть обома
сторонами, але існують в принципі
(наприклад, Правила Інкотермс), чи
однією із сторін (наприклад, Правила
банківського кредитування, які
позичальник погоджується визнавати
невід'ємною частиною своєї заяви про
видачу карткового кредиту). Сторони
договору також не несуть
відповідальності за невчинення
реєструючим органом якихось
додаткових дій - внесення даних до
електронних баз, тощо, і це також не є
ознакою недійсності договорів, також
як і відсутність їх прошивки та
нумерації, яка не передбачена законом.
3а будь яких умов, відсутність
реєстрації (якщо така б навіть мала
місце) законодавство не відносить до
ознак нікчемності чи недійсності
правочину . Відповідно до п.8
Постанови Пленуму Верховного суду
України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними»
«Згідно із статтями 210 та 640 ЦКУ не є
вчиненим також правочин у разі
нездійснення його державної
реєстрації, якщо правочин підлягає
такій реєстрації. Встановивши ці
обставини, суд відмовляє в задоволенні
позову про визнання правочину
недійсним». Аналогічно суд відмовляє в
задоволенні позову щодо встановлення
нікчемності правочину, який є
невчиненим внаслідок нездійснення
його державної реєстрації.Позивачка не
навела та не послались на конкретні
правові норми, які визначають
недійсність чи нікчемність
оспорюваного правочину - договору
оренди земельної ділянки між ТОВ «А/ф
«Дружба» та позивачкою. Крім того,
позивачка базує свої доводи виключно
на основі хибної тези про нікчемність
(недійсність) правочинів, у певній мірі
помилково переплутавши це правове
поняття з невчиненим правочином.
Насправді договір оренди земельної
ділянки між товариством з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма Дружба»
та власницею земельної ділянки є
належно вчиненими, виконуються
сторонами протягом понад 5 років та,
відповідно, дійсними.

Спільне підприємство ТОВ "Нива
Переяславщини" проти позову не
заперечувало.

Перевіривши матеріали справи,
заслухавши пояснення сторін,
дослідивши докази, суд вважає, що позов
не підлягає до задоволення.

Так, з показів свідка ОСОБА_2, даних в
судовому засіданні вбачається, що вона
працювала у Яготинському відділі
Київської регіональної філії ДП «Центр
державного земельного кадастру».
Оглянувши оригінали договорів оренди,
укладених з відповідачем та третьою
особою вона впізнає підписи
реєстратора ОСОБА_3 В дійсності, під час
реєстрації вказаних договорів ними
були внесені відповідні відомості до
книг записів державної реєстрації
договорів оренди, після надання
висновку відділом земельних ресурсів.
Точний порядок реєстрації договорів,
який існував на той час вона на даний
час не пам'ятає.

З копій договорів оренди землі, та
оглянутих в судовому засіданні їх
оригіналів, (а.с. 21) видно, що сторонами
по договору є ТОВ "Агрофірма Дружба" та
ОСОБА_1 Укладення договорів оренди
датовано, відповідно, 21 грудня 2006 року.
В копіях є відмітки про те, що договір
оренди землі зареєстрований у
Яготинському відділі Київської
регіональної філії ДП "Центр
державного земельного кадастру" в
книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі Капустинської
сільської ради Яготинського району
Київської області, відповідно, 23 квітня
2007 року за № 61, є відтиски печаток
установи, де проведена реєстрація.

З копії договору оренди, укладеного з
ОСОБА_1також вбачається, що в нього
відсутні дані про присвоєння земельній
ділянці кадастрового номера.

З копії договору оренди землі,
укладеного між СП ТОВ "Нива
Переяславщини" та
ОСОБА_1 від 20 березня 2013 року, (а.с.10-11),
видно, що договір має відмітку про
державну реєстрацію у реєстраційній
службі Яготинського РУЮ, про що у
Державному реєстрі земель вчинені
записи, відповідно, 27 квітня 2013 року за
№ 828422. До договору додані документи,
які є невід'ємною частиною договору
оренди, витяг з Державного реєстру
речових прав на нерухоме майно, (а.с.19),
земельна ділянка має кадастровий
номер.

З відповіді на запит суду начальника
управління Держземагенства в
Яготинському районі Київської області
від 1 квітня 2014 року (а.с.45) вбачається,
що інформація щодо укладення договору
оренди землі між ТОВ «Агрофірма
«Дружба» та ОСОБА_1 в Управлінні
Держземагенства в Яготинському районі
відсутня та в об"ємі переданих
документів за актом
приймання-передавання від ДП КОФ
"Центр ДЗК" до Управління книга
реєстрації договорів оренди землі по
Капустинській сільській раді відсутня.

В силу ст.ст. 125, 126 ЗК України, що набрав
чинності 1 січня 2002 року право на оренду
земельної ділянки виникає після
укладення договору оренди і його
державної реєстрації. Право оренди
землі оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.

Статтею 202 цього Кодексу було
визначено, що державна реєстрація
земельних ділянок здійснюється у
складі державного реєстру земель.
Державний реєстр земель складається з
двох частин: а) книги записів
реєстрації державних актів на право
власності на землю та на право
постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок:
б) поземельної книг, яка містить
відомості про земельну ділянку. Таким
чином, державна реєстрація договорів
оренди після набрання ЗК України
чинності повинна була здійснюватись в
книзі записів реєстрації договорів із
зазначенням кадастрових номерів
земельних ділянок, яка була складовою
частиною Державного реєстру земель.

Правила реєстрації саме договорів
оренди землі були врегульовані
окремими підзаконними нормативно -
правовими актами: Порядком державної
реєстрації договорів оренди землі,
затвердженим Постановою Кабінету
Міністрів України від 25.12.98 № 2073 "Про
затвердження Порядку державної
реєстрації договорів оренди землі ",
(втратила чинність 20 липня 2011 року) та
наказом Держкомзему України від 02.07.2003
№174 "Про затвердження Тимчасового
порядку ведення державного реєстру
земель", зареєстрованим в Мін'юсті
25.06.2003 р. за № 641/7962, (втратив чинність 7
липня 2012 року).

Причому вищезазначений Порядок
державної реєстрації договорів оренди
землі діяв у частині, що не суперечив
Земельному кодексу України від 1 січня
2002 року. Сам порядок не передбачав
обов'язковості даних щодо кадастрового
номера земельної ділянки, але в силу
ст.. 202 ЗК така реєстрація повинна була
вже здійснюватись в книзі записів
реєстрації державних актів на
право власності на землю та на право
постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок.
Органами реєстрації спочатку
виступали виконавчі комітети
сільської, селищної та міської рад за
місцем розташування земельної ділянки.
Протягом 2003 - 2010 років, такими органами
стали регіональні відділення
державного підприємства Центр ДЗК.
Тобто, з 1 січня 2002 року під час
реєстрації договорів оренди землі дані
про кадастровий номер земельної
ділянки були обов'язковими для
здійснення державної реєстрації
договорів. Пізніше, з набранням
чинності Закону України "Про Державний
земельний кадастр" були внесені
зміни і до ст. 15 Закону "Про оренду
землі" , та однією з істотних умов
договору оренди землі був визначений
об'єкт оренди, дані котрого включали в
себе кадастровий номер
земельної ділянки, (в редакції Закону N
3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011

Судова практика у роз'ясненні поняття
правочин виходить з того, що правочин
це правомірна, тобто не заборонена
законом, вольова дія суб'єкта цивільних
правовідносин, що спрямована на
встановлення, зміну чи припинення
цивільних прав та обов'язків.
Правомірність є конститутивною
ознакою правочину як юридичного факту.
Презумпція правомірності правочину
закріплена у ст.. 204 ЦК України та може
бути спростована насамперед нормою
закону, яка містить відповідну
заборону.

Згідно ст. 204 ЦК України правочин є
правомірним, якщо його недійсність
прямо не встановлена законом або якщо
він не визнаний судом недійсним.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що
зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства.

Відповідно до ст. 4 ЦК України …актами
цивільного законодавства є також інші
закони України…, постанови Кабінету
Міністрів..., акти органів державної
влади України, що видаються у випадках
і в межах, встановлених Конституцією та
законом.

Згідно ч.1,ч.2 ст. 215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами ) вимог, які встановлені
чистинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є
правочин, якщо його недійсність
встановлена законом (нікчемний
правочин). У такому разі визнання
такого правочину недійсним не
вимагається.

В силу ст.ст.215 і 216 ЦК України суди
вправі розглядати позови про визнання
оспорюваного правочину недійсним і
застосування наслідків його
недійсності, про встановлення
нікчемності правочину і застосування
наслідків його недійсності.

Пунктом 5 постанови Пленуму Верховного
Суду України від 6 листопада 2009 року № 9
"Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними" містить
роз'яснення , що вимога про
встановлення нікчемності правочину
підлягає розгляду в разі наявності
відповідного спору. Такий позов може
пред'являтись окремо, без застосування
наслідків недійсності нікчемного
правочину. У цьому разі в резолютивній
частині судового рішення суд вказує
про нікчемність правочину або відмову
в цьому.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 228 ЦК України,
правочин вважається таким, що порушує
публічний порядок, якщо він був
спрямований на порушення
конституційних праві і свобод людини і
громадянина, знищення, пошкодження
майна фізичної або юридичної особи,
держави, Автономної Республіки Крим,
територіальної громади, незаконне
заволодіння ними. Правочин, який
порушує публічний порядок, є нікчемним.
В пункті 18 постанови Пленуму
Верховного суду України від 6 листопада
2009 року № 9 "Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними" роз'яснено, що
такими є правочини, що посягають на
суспільні, економічні та соціальні
основи держави, зокрема: правочини,
спрямовані на використання всупереч
закону комунальної, державної або
приватної власності, спрямовані на
незаконне відчуження або незаконне
володіння, користування, розпорядження
об'єктами права власності українського
народу - землею як основним
національним багатством, що перебуває
під особливою охороною держави, її
надрами, іншими природними ресурсами
(ст.14 Конституції України)…

В силу ст.15 Закону України "Про оренду
землі " відсутність у договорі оренди
землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею…є підставою
для визнання договору оренди землі
недійсним. Невід'ємною частиною
договору оренди землі є: план або схема
земельної ділянки, яка передається в
оренду, кадастровий план земельної
ділянки з відображенням обмежень
(обтяжень) у її використанні та
встановлених земельних сервітутів; акт
визначення меж земельної ділянки в
натурі, акт приймання-передачі об'єкта
оренди, проект відведення земельної
ділянки у разі його розроблення згідно
із законом.

Пунктом 9 Порядку державної
реєстрації договорів оренди землі
також передбачалось, що відсутність у
договорі оренди однієї з
істотних умов, передбачених пунктом 8,
порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15
Закону України "Про оренду землі" є
підставою для відмови у державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до законів України.

Разом з тим, Верховним Судом України в
постанові від 25 грудня 2013 року (справа
№ 6-94цс 13) висловлена правова позиція,
що виходячи з того, що відповідно до ст.
15 ЦК України та ст. 3 ЦПК України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право,
суд повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених ст.. 15 Закону
України від 6 жовтня 1998 року № 151-ХІУ
«Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, а також з'ясувати у
чому полягає порушення їх законних
прав.

Верховний Суд України 18 грудня 2013 року
та 25 грудня 2013 року, розглянувши справи
№ 6-127 цс13, № 6-118 цс13 прийняв постанови ,
в яких зробив такий правовий висновок.
Відповідно до ч.1 ст.638 та ч.3 ст.640 ЦК
України (в редакції, чинній до1 січня 2013
року) договір оренди земельної ділянки
вважається укладеним з моменту його
державної реєстрації. При вирішенні
судом спору про визнання такого
договору недійсним з підстав
відсутності у сторони волі на його
укладення, правове значення має
наявність такої волі на момент
досягнення сторонами договору згоди в
належній формі з усіх істотних умов
договору, а не на момент його державної
реєстрації. Одностороння незгода
сторони з реєстрацією раніше
підписаного нею договору не
передбачена ч.3 ст.203 та ч.1 ст.215 ЦК як
підстава для визнання договору
недійсним.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання
має виконуватися належним чином
відповідно до умов договору та вимог
цього Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, а за відсутності таких
умов та вимог - відповідно до звичаїв
ділового обороту або інших вимог, що
звичайно ставляться.

В силу ч.3 ст.152 Земельного кодексу
України захист прав громадян та
юридичних осіб на земельні ділянки
здійснюються шляхом, зокрема, визнання
угоди недійсною.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна
або розірвання договору вчиняється в
такій самій формі, що й договір, що
змінюється або розривається, якщо інше
не встановлено договором або законом
чи випливає із звичаїв ділового
обороту.

Згідно ч.ч. 1,2 ст. 651 ЦК України
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

Таким чином, в судовому засіданні
встановлено, що між ТОВ "Агрофірма
Дружба" та ОСОБА_1 був укладений
договір оренди землі, відповідно, 21
грудня 2006 року. Договір оренди землі
зареєстрований у Яготинському відділі
Київської регіональної філії ДП "Центр
державного земельного кадастру" в
книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі Капустинської
сільської ради Яготинського району
Київської області 23 квітня 2007 року за №
61.. Вказаний договір є діючим на
даний час, є не розірваним, не
припиненим, не визнаним недійсним.
Всупереч вимогам ст.526 ЦК України, ч.2 ст.
24 Закону України «Про оренду землі»,
умов договору про строки дії договору
оренди, про зобов'язання орендодавця не
вчиняти дій, які б перешкоджали
орендареві користуватись орендованою
земельною ділянкою, власниця земельної
ділянок під час дії договору уклала
договір оренди з СП ТОВ «Нива
Переяславщини», в зв'язку з чим
вказаний договір є недійсним та
реєстрація речового права оренди
підлягає скасуванню. Відсутність
кадастрового номера земельної ділянки
на момент укладення договору оренди
між ТОВ «Дружба» та ОСОБА_1, а також
відсутність всіх документів, що
обумовлені договором оренди як їх
невід'ємні частини не порушили прав
орендодавця, власника земельної
ділянки, а тому позов в цій частині до
задоволення не підлягає. На час
укладення договорів оренди земельної
ділянки між ТОВ «Дружба» та
землевласником будь-які права позивача
не були порушені.

Дійшовши такого висновку, суд приймає
до уваги наступне.

Під час проведення державної
реєстрації договору оренди земельної
ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ "Агрофірма
Дружба" не було визначено кадастрового
номера земельної ділянки, хоча в силу
ст. 202, 125 125 ЗК України така реєстрація
повинна була вже здійснюватись в книзі
записів реєстрації державних актів
на право власності на землю та на право
постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок.
В зв'язку з чим не було можливим
відкриття Поземельної книги, номер
якої повинен збігатись з кадастровим
номером земельної ділянки і дані для
формування якої вносяться до бази
даних АСДЗК. З набранням чинності
Закону України "Про Державний
земельний кадастр" були внесені зміни
до ст. 15 Закону "Про оренду землі" , та
наявність кадастрового номеру була
віднесена до однієї з істотних умов
договору. Разом з тим, обґрунтовуючи
свої вимоги в цій частині, а також в
частині відсутності у договорах інших
істотних умов, позивачка та її
представник в судовому засіданні не
навели доводів, в чому саме полягає
порушення їх прав, у зв'язку з
відсутністю в договорах оренди умов,
передбачених ст.. 15 Закону України «Про
оренду землі», та в чому полягає для них
істотність цих умов в разі порушення їх
прав.. Тому, суд вважає, що права
орендодавця за таких обставин
порушені не були.

Довідку Управління Державного
земельного агентства в Яготинському
районі Київської області про
відсутність даних щодо реєстрації
договору між ОСОБА_1 та ТОВ "Агрофірма"
Дружба" суд не може розцінити як
переконливий доказ щодо нездійснення
такої реєстрації, так як з показів
свідка ОСОБА_2 витікає, що реєстрація
договору оренди провадилась, велись
поземельні книги, а відсутність чи
втрата цих документів на даний час
також не може свідчити про
нездійснення реєстрації.

Крім цього, доводи позивачки в тій
частині, що договори оренди не були
зареєстровані спростовуються
оглянутими в судовому засіданні
оригіналами договорів оренди, які
містять необхідні дані про їх
реєстрацію, відтиски печаток органу,
який проводив реєстрацію, допитом
свідка ОСОБА_2, яка провадила
реєстрацію та впізнала підписи
реєстратора ОСОБА_3 на договорі.

Суд також приймає до уваги, що договір
оренди був підписаний позивачкою, чим
вона виявила свою волю на укладення
договору на момент досягнення згоди з
істотних його умов, а тому ствердження
позивачки щодо невідповідності
вимогам закону проведеної в подальшому
реєстрації догорів оренди без
кадастрових номерів земельних ділянок,
не можуть заслуговувати на увагу, та
підстав для визнання договору
недійсним немає.

Керуючись ст.ст. 10,60, 209, 213-215,218 ЦПК
України, ст. ст. 4, 61,203,204,210,215,216,228,
638,640, 526,654,651, ЦК України, ст.ст. 125,126, 152, 202
ЗК України, 15, 24 Закону України «Про
оренду землі» суд,

ВИРІШИВ:

В позові ОСОБА_1 до Товариства з
обмеженою відповідальністю "Агрофірма
Дружба", с. Капустинці Яготинського
району Київської області вул.
Гагаріна-1, третя особа: Спільне
підприємство Товариство з обмеженою
відповідальністю "Нива Переяславщини",
с. Переяславське
Переяслав-Хмельницького району
Київської області вул. Привокзальна-2
про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, відмовити.

Рішення може бути оскаржено до
Апеляційного суду Київської області
шляхом подачі через Яготинський
районний суд апеляційної скарги
протягом 10 днів з дня його
проголошення.

Суддя
Литвин Л.І.