Справа № 180/282/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2014 р.

Марганецький міський суд
Дніпропетровської області у складі

головуючого: судді Янжули О.С.

при секретарі: Гащук І.І.

з участю представника позивача Пурис
Н.І.

відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Марганець цивільну
справу за позовом Товариства з
обмеженою відповідальність «Аспект
АК» до Приватного нотаріуса
Марганецького міського нотаріального
округу Дніпропетровської області
ОСОБА_2 про визнання незаконною та
скасування постанови нотаріуса про
відмову у вчиненні нотаріальної дії,
зобов'язання вчинити певні дії,-

В С Т А Н
О В И В:

Товариство з обмеженою
відповідальність «Аспект АК»
звернулася до Марганецького міського
суду Дніпропетровської області з
позовом до Приватного нотаріуса
Марганецького міського нотаріального
округу Дніпропетровської області
ОСОБА_2 про визнання незаконною та
скасування постанови нотаріуса про
відмову у вчиненні нотаріальної дії,
зобов'язання вчинити певні дії, в
обґрунтування своїх позовних вимог
посилається на те, що 07 грудня 2007 року
між Марганецькою міською радою та ТОВ
«АСПЕКТ АК» було укладено договір
купівлі - продажу об'єкта незавершеного
будівництва, що підлягає продажу за
конкурсом (надалі - Договір), який
посвідчений нотаріусом Марганецького
міського нотаріального округу
Дніпропетровської області ОСОБА_2 07
грудня 2007 року за реєстровим номером
4979, відповідно до п.1.1. якого
Марганецька міська рада передала у
власність Позивачу об'єкт
незавершеного будівництва - спортивний
корпус ДЮСШ, загальною площею 1 440,90
кв.м., розташованого на земельній
ділянці площею 2 143 кв.м. за адресою: м.
Марганець Дніпропетровської області,
вулиця Карла Лібкнехта, буд. 3., 04 червня
2008 року був укладений договір купівлі -
продажу земельної ділянки площею 2143
кв.м., на якій розташований вказаний
об'єкт незавершеного будівництва,
посвідчений нотаріусом Марганецького
міського нотаріального округу
Дніпропетровської області ОСОБА_2 04
червня 2008 року за реєстровим номером
1748.

ТОВ «АСПЕКТ АК» видано Державний Акт на
право власності на земельну ділянку
від 13.10.2008 року, що зареєстрований в
Книзі записів реєстрації державних
Актів на право власності на землю за №
02:08:109:00001.

З огляду на той факт, що можливість
використання вказаної земельної
ділянки відповідно до норм
законодавства виникла лише після
отримання підприємством
правовстановлюючого документа на
земельну ділянку, тому ТОВ «АСПЕКТ АК»
тривалий час не мало правових підстав
розпочати роботи щодо здійснення
добудови (реконструкції) об'єкта
незавершеного будівництва. Як
наслідок, зазначені обставини створили
певні труднощі та істотно вплинули на
втілення запланованих заходів
стосовно проведення робіт на об'єкті
незавершеного будівництва. Крім того,
наслідки фінансово - економічної кризи,
які також негативно вплинули на
реалізацію планів підприємства,
призвели до істотної зміни обставин,
якими сторони керувалися при укладенні
Договору.

Незважаючи на той факт, що ТОВ «АСПЕКТ
АК» докладало значних зусиль для
забезпечення розвитку господарської
діяльності підприємства, однак
отримуваний результат не міг
забезпечити належним чином
фінансування будівельних робіт.

Тому, враховуючи викладені вище
обставини, ТОВ «АСПЕКТ АК» 22.05.2012р.,
керуючись ст. 652 Цивільного кодексу
України (далі - ЦК України) звернулось з
листом до міського голови м. Марганець
про винесення на розгляд сесії
Марганецької міської ради
Дніпропетровської області питання
щодо розірвання Договору купівлі -
продажу об'єкта незавершеного
будівництва, що підлягає продажу за
конкурсом, який посвідчений нотаріусом
Марганецького міського нотаріального
округу Дніпропетровської області
ОСОБА_2 07 грудня 2007 року за реєстровим
номером 4979 та як наслідок, розірвання
Договору купівлі - продажу земельної
ділянки, який посвідчений нотаріусом
Марганецького міського нотаріального
округу Дніпропетровської області
ОСОБА_2 04 червня 2008 року за реєстровим
номером 1748, прийняти рішення щодо
розірвання зазначених договорів та
укласти з ТОВ «АСПЕКТ АК» відповідні
договори про розірвання.

За результатами розгляду вказаного
листа, Марганецька міська рада
Дніпропетровської області, керуючись
нормами Закону України «Про місцеве
самоврядування», ст. 652 ЦК України 06.11.2012
р. прийняла рішення №1000-42/VІ «Про
надання згоди на розірвання договору
купівлі - продажу об'єкта незавершеного
будівництва, розташованого за адресою:
вул. К. Лібкнехта, буд. №3», відповідно
до якого надала свою згоду на
розірвання Договору купівлі - продажу
об'єкта незавершеного будівництва, що
підлягає продажу за конкурсом, який
посвідчений нотаріусом Марганецького
міського нотаріального округу
Дніпропетровської області ОСОБА_2 07
грудня 2007 року за реєстровим номером 4979
та Договору купівлі - продажу земельної
ділянки, який посвідчений нотаріусом
Марганецького міського нотаріального
округу Дніпропетровської області
ОСОБА_2 04 червня 2008 року за реєстровим
номером 1748.

З метою посвідчення угоди про
розірвання Договору, ТОВ «АСПЕКТ АК»
звернулось до приватного нотаріуса
Марганецького міського нотаріального
округу Дніпропетровської області
ОСОБА_2 (далі - нотаріус), проте у
посвідченні даного правочину останнім
було відмовлено, про що прийняту
відповідну постанову про відмову у
вчиненні нотаріальної дії (далі -
постанова).

Вважають, що оскаржувана постанова,
прийнята нотаріусом, є безпідставною
та такою, що не відповідає положенням
чинного законодавства, а тому підлягає
скасуванню, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про
нотаріат» (далі - Закон), нотаріат в
Україні - це система органів і
посадових осіб, на які покладено
обов'язок посвідчувати права, а також
факти, що мають юридичне значення, та
вчиняти інші нотаріальні дії,
передбачені цим Законом, з метою
надання їм юридичної вірогідності.

Вчинення нотаріальних дій в Україні
покладається на нотаріусів, які
працюють в державних нотаріальних
конторах, державних нотаріальних
архівах (державні нотаріуси) або
займаються приватною нотаріальною
діяльністю (приватні нотаріуси).

Статтею 54 Закону визначено угоди, що
посвідчуються у нотаріальному порядку.
Зокрема, нотаріуси та посадові особи
органів місцевого самоврядування, які
вчиняють нотаріальні дії, посвідчують
угоди, щодо яких законодавством
встановлено обов'язкову нотаріальну
форму, а також за бажанням сторін й інші
угоди. Нотаріуси або посадові особи,
які вчиняють нотаріальні дії,
перевіряють, чи відповідає зміст
посвідчуваної ними угоди вимогам
закону і дійсним намірам сторін.

Відповідно до ст. п. 1 ст. 626 ЦК України,
договори є домовленість двох або
більше сторін, спрямованих на
встановлення, зміну або припинення
цивільних прав та обов'язків.

Приймаючи оскаржувану постанову,
нотаріус помилково та безпідставно
посилається на ст.651 ЦК України, як на
підставу розірвання Договору, оскільки
сторони Договору домовились розірвати
укладений договір саме на підставі ст.
652 ЦК України про що свідчить лист ТОВ
«АСПЕКТ АК» від 22.05.2012 р. №2205/2012-1 та
рішення Марганецької міської ради
Дніпропетровської області №1000-42/VІ
«Про надання згоди на розірвання
договору купівлі - продажу об'єкта
незавершеного будівництва,
розташованого за адресою: вул. К.
Лібкнехта, буд. №3».

Цивільним законодавством України
визначено підстави розірвання
договорів, в тому числі і у зв'язку з
істотною зміною обставин. Так,
відповідно до ст. 652 ЦК України у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання.

Тобто у разі зміни обставин, якими
сторони керувалися при укладені
договору, законодавець надає перевагу
можливості сторін самостійно вирішити
питання про його розірвання, якщо інше
не встановлено договором. Отже, у разі
коли сторони прийшли до згоди про
розірвання договору, у зв'язку із
істотною зміною обставин, реалізація
їх права на розірвання договору може
бути обмежена або взагалі
унеможливлена лише у зв'язку із дією
положень їх же договору, який
передбачаючи можливість зміни
обставин, одночасно виключив
можливість розірвання договору.

Положення Договору, який бажають
розірвати ТОВ «АСПЕКТ АК» і
Територіальна громада м. Марганець, яку
представляє Марганецька міська рада
Дніпропетровської області, не містять
жодного застереження або обмеження
щодо неможливості розірвання договору
у зв'язку із істотною зміною обставин. А
відтак, обмеження щодо неможливості
розірвання Договору відповідності з ч.1
ст. 652 ЦК України відсутні і у нотаріуса
- відповідача по справі, не було
перешкод для вчинення нотаріальної
дії.

Також, не зрозуміло, з яких підстав
нотаріус дійшов висновку, що об'єкта
незавершеного будівництва фізично не
існує і його знищено, оскільки
відповідно до технічного паспорту
готовність об'єкта незавершеного
будівництва становить 11%.

З огляду на викладене, можна дійти
висновку, що нотаріусом не було в
повному обсязі досліджено усіх наявних
документів, необхідних для вчинення
нотаріальної дії щодо розірвання
договору купівлі - продажу об'єкту
незавершеного будівництва та не надано
їм належної оцінки, у зв'язку з чим
прийнято хибне рішення стосовно того,
що волевиявлення сторін Договору щодо
його розірвання суперечить положенням
законодавства.

Просить суд визнати незаконною та
скасувати постанову приватного
нотаріуса Марганецького міського
нотаріального округу
Дніпропетровської області ОСОБА_2 про
відмову у вчиненні нотаріальної дії
від 21.11.2013р., а також зобов'язати
приватного нотаріуса Марганецького
міського нотаріального округу
Дніпропетровської області ОСОБА_2
посвідчити угоду про розірвання
Договору купівлі - продажу об'єкта
незавершеного будівництва, що підлягає
продажу за конкурсом, який посвідчений
нотаріусом Марганецького міського
нотаріального округу.

Представник позивача в судовому
засіданні позов підтримала, просила
суд задовольнити його у повному обсязі.

Відповідач у судовому засіданні позов
не визнав, просив суд в задоволенні
позову відмовити у повному обсязі.

Суд вислухавши сторін, вивчивши
матеріали справи вважає, що позов не
підлягає задоволенню виходячи з
наступного:

Позивач зазначає, що у разі зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладені договору, законодавець надає
перевагу можливості сторін самостійно
вирішити питання про його розірвання,
якщо інше не встановлено договором, та
посилається на ст. 652 Цивільного
кодексу України, відповідно до якої у
разі істотної зміни обставин, якими
сторони керувалися при укладенні
договору, договір може бути змінений
або розірваний за згодою сторін, якщо
інше не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання.

Позивач посилається на те, що наслідки
фінансово-економічної кризи негативно
вплинули на реалізацію планів
підприємства та призвели до істотної
зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладені договору.
Виходячи з цього, Позивач вважає за
можливе розірвати Договір відповідно
до норм ст. 652 Цивільного кодексу
України.

В листі Верховного Суду України від 01
липня 2012 року «Висновки Верховного
Суду України, викладені у рішеннях,
прийнятих за результатами розгляду
заяв про перегляд судового рішення з
підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК
України, за І півріччя 2012 р.» в розділі
«Спори про зміну та розірвання
договорів» зазначено: «Настання
світової фінансової кризи не є
істотною зміною обставин, якими
сторони договору керувалися при його
укладенні, у зв'язку з тим, що
економічна криза має загальний
характер та стосується обох договірних
сторін, відтак це не може бути
підставою для зміни або розірвання
договору в судовому порядку (постанова
Верховного Суду України від 20 лютого 2012
р. у справі № 6-93цс11)».

Відповідно ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Частиною 1 статті 652 ЦК України
передбачено, що у разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання. Договір може бути змінено
або розірвано за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у разі
істотного порушення договору другою
стороною та в інших випадках,
встановлених договором або законом, (ч.
2 ст. 651 ЦК України).

Підпунктом 11.2. Договору
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва, що підлягає продажу за
конкурсом, посвідченого відповідачем 07
грудня 2007 року за реєстром № 4979, (надалі
- Договір), передбачено, що «У разі
невиконання однією із сторін умов
цього Договору він може бути
розірваний на вимогу іншої сторони за
рішенням суду або господарського суду,
а об'єкт незавершеного будівництва
повернутий у комунальну власність».
Зазначений пункт Договору відповідає
підпункту 11.2. Примірного договору
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва, що підлягає продажу за
конкурсом, затвердженого Наказом Фонду
Державного майна України № 2411 від
22.08.2005 року.

Приватизація об'єктів незавершеного
будівництва, що перебувають у
державній та комунальній власності,
регулюється Законом України «Про
особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва».

Частиною 4 статті 1 Закону України «Про
особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва»
встановлено, що до питань приватизації
або відчуження об'єктів незавершеного
будівництва, які перебувають у
державній або комунальній власності,
не врегульованих цим Законом,
застосовуються положення
законодавства України про
приватизацію та місцеве
самоврядування.

Відповідно до статі 27 Закону України
«Про приватизацію державного майна»
«Виключними умовами для розірвання
договору купівлі-продажу об'єкта
приватизації в порядку, передбаченому
законодавством, є:

1) несплата коштів, визначених
договором купівлі-продажу, протягом 60
днів з дня нотаріального посвідчення
договору;

2) невиконання або неналежне
виконання умов продажу об'єкта і
зобов'язань покупця щодо основних
напрямів розвитку і функціонування
приватизованого об'єкта;

3) невиконання умов договору
купівлі-продажу у зв'язку з
банкрутством приватизованого
підприємства або підприємства, до
якого було передано приватизований
об'єкт».

Частиною 5 статті 27 Закону України «Про
приватизацію державного майна»
передбачено, що «На вимогу однієї із
сторін договір купівлі-продажу може
бути розірвано або визнано недійсним
за рішенням суду в разі невиконання
іншою стороною зобов'язань,
передбачених договором
купівлі-продажу, у визначені строки».

Пунктом 5 Договору були визначені
зобов'язання Покупця, які не були
виконані Покупцем, Товариством з
обмеженою відповідальністю «АСПЕКТ
АК», за виключенням зобов'язань,
зазначених в підпунктах 5.1.1., 5.1.2.
Договору.

Рішенням сесії Марганецької міської
ради № 1000-42/VІ від 06.11.2012 р. ТОВ
«АСПЕКТ-АК» було зобов'язано здійснити
демонтаж наземної частини об'єкта
незавершеного будівництва -
спортивного корпусу ДЮСШ за адресою:
вул. К.Лібкнехта, 3, та транспортування
її та будівельного сміття за межі міста
за власний рахунок. Зазначене рішення
було виконане ТОВ «АСПЕКТ-АК», що
підтверджується Актом виконаних робіт
від 17 грудня 2012 року, укладеним
Марганецькою міською радою та ТОВ
«АСПЕКТ-АК». (а.с.49).

Тому ствердження Позивача, про те, що «з
яких підстав нотаріус дійшов висновку,
що об'єкта незавершеного будівництва
фізично не існує і його знищено» є
безпідставними. Доказом, що об'єкта
фізично не існує також є фотокартки
об'єкту надані відповідачем (а.с.41-47).

Крім того, за умовами договору Покупець
був зобов'язаний здійснити добудову
(реконструкцію) об'єкта незавершеного
будівництва з метою розміщення
магазину непродовольчих товарів
(торгівля побутовою технікою) та
завершити будівництво об'єкта протягом
трьох років з моменту передачі його по
акту приймання-передачі (підпункт 5.1.6.
Договору з подальшими змінами).
Демонтаж об'єкта незавершеного
будівництва умовами договору не був
передбачений. Це рішення фактично
змінює спосіб приватизації з продажу
за конкурсом на продаж під розбирання.
Але відповідно до законодавства про
приватизацію спосіб приватизації
визначається на стадії підготовки
об'єкту до приватизації і не може бути
змінений після укладення договору
купівлі-продажу об'єкта приватизації.
Таким чином можна зробити висновок, що
були порушені права інших учасників
конкурсу, а також права територіальної
громади, яка обираючи переможця
конкурсу, розраховувала на виконання
ним його ж пропозицій щодо подальшого
використання об'єкта незавершеного
будівництва.

Відповідно до статті 19 Закону України
«Про особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва» у разі
невиконання умов, зазначених у цій
статті, договір купівлі-продажу
підлягає розірванню в установленому
законодавством порядку. При цьому
покупець, з яким розірвано договір
купівлі-продажу, повертає об'єкт
приватизації в державну власність за
актом приймання-передачі, а також
відшкодовує державі збитки, завдані
невиконанням умов договору.

Таким чином, відповідно до умов
Договору «У разі невиконання однією із
сторін умов цього Договору він може
бути розірваний на вимогу іншої
сторони за рішенням суду або
господарського суду, а об'єкт
незавершеного будівництва повернутий
у комунальну власність». Розірвання
Договору за рішенням суду передбачено
ст. 27 Закону України «Про приватизацію
державного майна», ч.2 ст. 651 Цивільного
кодексу України. Крім цього і статтею 19
Закону України «Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного
будівництва» і умовами Договору
передбачено повернення об'єкта
приватизації в державну власність у
разі розірвання договору. Ця вимога не
може бути виконана Позивачем в зв'язку
з тим, що об'єкт незавершеного
будівництва фізично не існує.

Крім того, стаття 19 Закону України «Про
особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва» прямо
встановлює, що покупець, з яким
розірвано договір купівлі-продажу,
повинен відшкодувати державі збитки,
завдані невиконанням умов договору.

Враховуючи вищевикладене, договір
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва, що підлягає продажу за
конкурсом, посвідчений 07 грудня 2007 року
приватним нотаріусом Марганецького
міського нотаріального округу
Дніпропетровської області ОСОБА_2 за
реєстром № 4979, може бути розірваний
тільки за рішенням суду.

Відповідно до ч.2 ст. 54 Закону України
«Про нотаріат» нотаріуси або посадові
особи, які вчиняють нотаріальні дії,
перевіряють, чи відповідає зміст
посвідчуваної ними угоди вимогам
закону і дійсним намірам сторін.

Статтею 49 Закону України "Про
нотаріат" передбачено, що нотаріус чи
інша посадова особа, яка вчиняє
нотаріальні дії, відмовляють у
вчиненні нотаріальної дії, якщо
вчинення такої дії суперечить
законодавству України.

Судом встановлено, що посвідчення
договору про розірвання договору
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва, що підлягає продажу за
конкурсом, посвідчений 07 грудня 2007 року
приватним нотаріусом Марганецького
міського нотаріального округу
Дніпропетровської області ОСОБА_2 за
реєстром № 4979, суперечить умовам
договору та ст. 27 Закону України «Про
приватизацію державного майна», ч.2 ст.
651 Цивільного кодексу України, ст. 19
Закону України «Про особливості
приватизації об'єктів незавершеного
будівництва».

Постанова про відмову у посвідченні
договору про розірвання договору
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва, що підлягає продажу за
конкурсом, винесена відповідачем у
відповідності до діючого
законодавства.

На підставі вищевикладеного суд вважає
за необхідне в задоволенні позову
відмовити.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 209, 212, 214, 215, 218 ЦПК
України , суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову Товариства з
обмеженою відповідальність «Аспект
АК» до Приватного нотаріуса
Марганецького міського нотаріального
округу Дніпропетровської області
ОСОБА_2 про визнання незаконною та
скасування постанови нотаріуса про
відмову у вчиненні нотаріальної дії,
зобов'язання вчинити певні дії -
відмовити.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не
були присутні у судовому засіданні під
час проголошення судового рішення,
можуть подати апеляційну скаргу
протягом десяти днів з дня отримання
копії цього рішення.

Суддя:
О. С. Янжула