Апеляційний суд Кіровоградської
№ провадження 22-ц/781/563/14
Головуючий у суді І-ї інстанції
Доповідач Кривохижа В. І.
РІШЕННЯ

Іменем України

05.03.2014 р. колегія суддів судової
палати у цивільних справах
апеляційного суду Кіровоградської
області у складі:

Головуючої: Кривохижі В.І.

Суддів: Голованя А.М.

Карпенка О. Л.

при
секретарі Дімановій Н.І.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Кіровограді цивільну
справу за позовом
сільськогосподарського виробничого
кооперативу «Вись» до ОСОБА_3 про
усунення перешкод у користуванні
орендованою земельною ділянкою та
зустрічним позовом ОСОБА_3 до
сільськогосподарського виробничого
кооперативу «Вись», третя особа, яка не
заявляє самостійних вимог щодо
предмета спору - відділ
Держземагенства у Новоархангельському
районі Кіровоградської області про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, за апеляційною
скаргою ОСОБА_3 на рішення
Новоархангельського районного суду
Кіровоградської області від 10 грудня
2013 року, -

ВСТАНОВИЛА:

У червні 2013 року
сільськогосподарський виробничий
кооператив «Вись» звернувся у суд з
позовом до ОСОБА_3 про усунення
перешкод у користуванні орендованою
земельною ділянкою.

Позивач зазначав, що 1 вересня 2007
року між СВК «Вись» та ОСОБА_3 було
укладено терміном на п'ять років
договір оренди земельної ділянки,
зареєстрований у Новоархангельському
відділі КФЦОДЗК 16 квітня 2009 року,
предметом якого є ведення товарного
сільгоспвиробництва, а об'єктом оренди
є земельна ділянка загальною площею 6,75
га. Орендна плата визначена сторонами в
даному зобов'язанні в натуральному та
грошовому вигляді в розмірі 3,2 % від
грошової оцінки земельної ділянки. У 2012
році відповідач на порушення умов
вищезазначеного договору та Закону
України «Про оренду землі» самовільно
засіяв орендовану земельну ділянку (в
період дії договору) насінням сої. В
період зустрічі з відповідачем він
повідомив, що земельну ділянку засіяв
правомірно і не бажає на даний час
повертати її. Вважаючи, що орендодавець
без законних на те підстав, не
дочекавшись закінчення терміну дії
договору згідно дати його реєстрації,
приступив до обробітку земельної
ділянки, просив суд зобов'язати його не
чинити перешкод у користуванні
орендованою земельною ділянкою,
повернувши її у користування СВК
«Вись», та стягнути сплачений судовий
збір.

У липні 2013 року ОСОБА_3 звернувся
із зустрічним позовом до
сільськогосподарського виробничого
кооперативу «Вись», третя особа, яка не
заявляє самостійних вимог щодо
предмета спору - відділ
Держземагенства у Новоархангельському
районі Кіровоградської області про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки.

Зазначав, що він має у власності
земельну ділянку площею 6,75 га, яка
розташована в с. Скаліва
Новоархангельського району. Договір
оренди земельної ділянки був
підписаний сторонами 1 вересня 2007 року
та зареєстрований третьою особою через
один рік і вісім місяців, тобто 16 квітня
2009 року, чим СВК «Вись» в
односторонньому порядку, проводячи
державну реєстрацію договору оренди
землі, фактично продовжив на вказаний
вище термін договір. СВК «Вись» в
порушення вимог ст. 15 Закону України
«Про оренду землі» в п. 17 договору не
вписав усних домовленостей про умови
збереження стану об'єкта оренди, в
якому зазначений пункт не заповнений, а
тому договір оренди є недійсним. Влітку
2012 року він звернувся до СВК «Вись» з
письмовою заявою про невикористання
його земельної ділянки після збору
врожаю в 2012 році, так як він бажає її
використовувати самостійно. Його
земельна ділянка після збору врожаю 2012
року СВК «Вись» не оброблялася до
травня 2013 року, і тому він вирішив, що
СВК «Вись» закінчив орендувати
земельну ділянку, приступивши до
обробітку належної йому земельної
ділянки.

Рішенням Новоархангельського
районного суду Кіровоградської
області від 10 грудня 2013 року позовні
вимоги СВК «Вись» задоволені в повному
обсязі. Зобов'язано ОСОБА_3 не чинити
перешкод СВК «Вись» до 16 квітня 2014 року
у користуванні орендованою земельною
ділянкою та повернути її після
набрання рішенням законної сили у
користування СВК «Вись». Стягнуто з
ОСОБА_3 на користь СВК «Вись» понесені
судові витрати.

У задоволенні зустрічного позову
- відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3
ставить питання про скасування рішення
суду через порушення норм
матеріального та процесуального права,
неповного з'ясування обставинам, які
мають значення для справи, та ухвалення
нового рішення про задоволення
зустрічних позовних вимог та про
відмову у задоволенні первісних
позовних вимог. Зазначає, зокрема, що
договір оренди землі укладався на п'ять
років, тому його дія закінчується 1
вересня 2012 року. При цьому, відповідач
зобов'язувався провести державну
реєстрацію протягом тридцяти днів,
однак зареєстрував лише 16 квітня 2009
року. Крім того, цей договір не містить
всіх істотних умов, передбачених ст. 15
Закону України «Про оренду землі», а
саме умови збереження стану об'єкта
оренди, що є підставою для відмови в
його державній реєстрації. У разі
виявлення факту відсутності у договорі
оренди землі хоча б однієї істотної
умови після проведення його державної
реєстрації, такий договір підлягає
визнанню недійсним за правилами ст.15
Закону України «Про оренду землі».

Позивач, третя особа
належним чином повідомлені про час і
місце розгляду справи, про що свідчать
повідомлення про вручення поштового
відправлення (а.с.163,164), в судове
засідання не з'явилися, що відповідно
до ч.2 ст.305 ЦПК України не перешкоджає
розглядові справи.

Заслухавши доповідача, пояснення
відповідача, який підтримував доводи
скарги, перевіривши матеріали справи,
законність і обґрунтованість рішення
суду першої інстанції в межах,
визначених ст.303 ЦПК України, колегія
суддів вважає, що апеляційна скарга
підлягає частковому задоволенню з
таких підстав.

Судом встановлено і матеріалами
справи підтверджується, що між
орендодавцем ОСОБА_3 і орендарем СВК
«Вись» 1 вересня 2007 року було укладено
договір оренди земельної ділянки
НОМЕР_1 площею 6,75 га, яка розташована на
території Скалівської сільської ради
Новоархангельського району, строком на
5 років. Договір оренди зареєстрований
у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК
16 квітня 2009 року (а.с.5-9).

Також встановлено, що 25 червня 2012
року ОСОБА_3 звернувся до СВК «Вись» з
заявою, в якій просив після збирання
врожаю ділянку НОМЕР_1 розміром 6,75 га не
використовувати, так як він буде її
використовувати одноосібно (а.с.49).

У грудні 2012 року СВК «Вись»
повідомив ОСОБА_3 про те, що дія
договору оренди закінчується у 2014 році,
запропонувавши звернутися до суду
(а.с.98-100).

Згідно довідки СВК «Вись» від 24
травня 2013 року спірна земельна ділянка
зайнята орендодавцем та засіяна соєю
(а.с.12).

Задовольняючи вимоги щодо
усунення перешкод у користуванні
орендованою земельною ділянкою, суд
першої інстанції виходив з того, що дія
спірного договору оренди земельної
ділянки закінчується 16 квітня 2014 року,
виходячи з моменту його державної
реєстрації.

Однак колегія суддів не може
погодитися з цим висновком суду.

Відповідно до ст.631 ЦК України
строком договору є час, протягом якого
сторони можуть здійснити свої права і
виконати свої обов'язки відповідно до
договору. Договір набирає чинності з
моменту його укладення.

Частиною першою статті 638 ЦК
України передбачено, що договір є
укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору. Істотними умовами
договору є умови про предмет договору,
умови, що визначені законом як істотні
або є необхідними для договорів даного
виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Згідно ст. 640 ЦК України договір є
укладеним з моменту одержання особою,
яка направила пропозицію укласти
договір, відповіді про прийняття цієї
пропозиції. Якщо відповідно до акта
цивільного законодавства для
укладення договору необхідні також
передання майна або вчинення іншої дії,
договір є укладеним з моменту
передання відповідного майна або
вчинення певної дії.

За змістом статей 18, 20 Закону
України «Про оренду землі» (у редакції,
яка була чинною на момент виникнення
спірних правовідносин) договір оренди
землі підлягає державній реєстрації,
якщо такий договір укладений. Після
державної реєстрації укладеного
договору оренди землі він набирає
чинності.

У постанові Верховного Суду
України №6-5 цс13 від 6 березня 2013 року
викладена правова позиція, що державна
реєстрація договору оренди земельної
ділянки у період визначеного сторонами
строку дії договору забезпечує
правомірне, договірне використання
орендарем орендованої земельної
ділянки відповідно до норм Земельного
кодексу України, Цивільного кодексу
України, Закону України від 6 жовтня 1998
року № 161-XIV «Про оренду землі» та
Закону України від 11 лютого 2010 року №
1878-VІ «Про внесення змін до Закону
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обмежень» та інших законодавчих актів
України» незалежно від дати проведення
такої реєстрації .

Матеріалами справи
підтверджується, що договір оренди
сторонами підписано 1 вересня 2007 року і
в цей же день відповідач прийняв
земельну ділянку в оренду за актом
прийому - передачі, в той час як п.31
договору оренди передбачає його
обов'язок приступити до використання
земельної ділянки після державної
реєстрації договору, а передача
земельної ділянки орендарю
здійснюється у десятиденний строк
після державної реєстрації цього
договору за актом її
приймання-передачі (п.20 договору).

При цьому, матеріали справи не
містять доказів того, що сторони у
зв'язку з затримкою більш ніж на
півтора роки державної реєстрації
договору оренди досягли згоди щодо
продовження строку дії укладеного ними
1 вересня 2007 року терміном на п»ять
років договору оренди та узгодили
інший кінцевий строк дії цього
договору.

Тобто, сторонами визначений строк
дії зазначеного договору оренди з 1
вересня 2007 року по 1 вересня 2012 року.

У постанові Верховного Суду
України №6-162ц13 від 19 лютого 2014 року
викладена правова позиція, що сторони
договору, дійшовши згоди щодо істотних
умов договору оренди землі скріплюють
його своїми підписами, що і є моментом
укладення договору. Разом із тим
цивільні права та обов'язки, на
досягнення яких спрямоване
волевиявлення сторін договору оренди,
набуваються після відповідної
державної реєстрації. В момент
державної реєстрації набирає чинності
(набуває юридичної сили) договір,
укладення якого вже відбулося, і така
реєстрація не може змінювати моменту
укладання договору.

Таким чином, суд першої інстанції
неправильно застосував норми
матеріального права, які регулюють
спірні правовідносини, тому рішення
суду в цій частині відповідно до п.4 ч.1
ст. 309 ЦПК України підлягає скасуванню з
ухваленням нового рішення в цій
частині про відмову у задоволенні
заявлених позовних вимог щодо усунення
перешкод у користуванні орендованою
земельною ділянкою.

Також відповідно до ст.88 ЦПК
України підлягає скасуванню рішення
суду в частині стягнення судових
витрат з відповідача на користь
позивача.

В той же час рішення суду першої
інстанції в частині вирішення
зустрічного позову щодо визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки ухвалено з дотриманням норм
матеріального і процесуального права.

Обгрунтовуючи вимоги зустрічного
позову, ОСОБА_3 посилався на те, що
договір оренди є недійсним, оскільки не
вказана умова збереження стану об'єкта
оренди.

Відповідно до ст.93 Земельного
кодексу України право оренди земельної
ділянки - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницькою та іншої діяльності.

Договір є укладеним, якщо сторони
в належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК
України). Істотними умовами договору є
умови про предмет договору, умови, що
визначені законом як істотні або
необхідними для договорів даного виду,
а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України
«Про оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки. Частиною другою
зазначеної статті визначено, що
відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, є підставою для визнання
договору недійсним відповідно до
закону.

У п.7 постанови Пленуму Верховного
Суду України № 9 від 6 листопада 2009 року
«Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» зазначено, що
угода може бути визнана недійсною лише
з підстав і з наслідками, передбаченими
законом.

Судом першої інстанції правильно
зазначено, що умови збереження стану
об'єкта оренди були визначені
сторонами у п. 21 договору оренди, де
зазначено, що після припинення дії
договору орендар повертає
орендодавцеві земельну ділянку у
стані, не гіршому, порівняно з тим, у
якому він її одержав. Орендодавець, у
разі погіршення корисних властивостей
земельної ділянки, має право на
відшкодування збитків у розмірі,
визначеному сторонами. Відповідно до п.
30 орендар використовує орендовану
земельну ділянку згідно з цільовим
призначенням.

Обгрунтованим є висновок суду, що
відповідно до вимог ч. 5 ст. 203 ЦК України
правочин був спрямований на реальне
настання правових наслідків,
обумовлених вимогами п. 17 договору
оренди землі.

Крім того, після зайняття
земельної ділянки ОСОБА_3 не висував
СВК «Вись» жодних претензій щодо
якості та умов збереження ґрунту.

Земельні відносини - це суспільні
відносини щодо володіння, користування
і розпорядження землею, які
регулюються Конституцією України,
Земельним кодексом України, Законом
України "Про оренду землі", а також
прийнятими відповідно до них
нормативно-правовими актами, якими
забезпечується права на землю
громадян, юридичних осіб,
територіальних громад та держави,
раціонального використання та охорони
земель.

Зокрема, питання з охорони земель
регулюються розділом VI Земельного
кодексу України. Умови
відповідальності кожної із сторін
договору у разі випадкового знищення
або пошкодження об'єкта оренди
визначені ст. 11 Закону України "Про
оренду землі".

Отже, у разі невизначеності
сторонами умов у договорі, питання
має бути вирішено відповідно до закону.

Відповідно до статті 15 Цивільного
кодексу України та статті 3 Цивільного
процесуального кодексу України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право.

У правовій позиції, яка
висловлена Верховним Судом України у
постановах від 25 грудня 2013 року у
справах №6-78цс13, №6-94цс13, зазначено, що,
виходячи з того, що відповідно до
статті 15 Цивільного кодексу України та
статті 3 Цивільного процесуального
кодексу України у порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право, суд повинен встановити
чи дійсно порушуються права
орендодавців у зв'язку з відсутністю в
договорах оренди умов, передбачених
статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998
року № 161-ХІУ «Про оренду землі»,
визначити істотність цих умов, також
з'ясувати, у чому саме полягає
порушення їхніх законних прав.

Правильним є висновок суду про те,
що законні права орендодавця під час
укладення та підписання договору
оренди не були порушені.

Рішення суду в цій частині
відповідає матеріалам справи та
вимогам закону. В межах доводів
апеляційної скарги підстав для його
скасування або зміни в цій частині не
встановлено.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 309, 313, 314,
316 ЦПК України, колегія суддів,-

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити
частково.

Рішення Новоархангельського
районного суду від 10 грудня 2013 року в
частині вирішення первісного позову,
стягнення судових витрат скасувати.

У задоволенні позову
сільськогосподарського виробничого
кооперативу «Вись» до ОСОБА_3 про
усунення перешкод у користуванні
орендованою земельною ділянкою
відмовити.

В решті рішення суду залишити без
змін.

Рішення апеляційного суду
набирає законної сили з моменту
проголошення і може бути оскаржене до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуюча:

Судді: