У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 січня 2014 рокум. КиївКолегія суддів
судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Макарчука М.А.,

суддів: Мазур Л.М.,
Нагорняка В.А.,

Матвєєвої О.А., Писаної
Т.О.

розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства
з обмеженою відповідальністю фірма
«Консоль ЛТД», приватного нотаріуса
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_4, Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» про визнання договору
іпотеки недійсним та зобов'язання
вчинити певні дії, за касаційною
скаргою Публічного акціонерного
товариства «Банк «Київська Русь» на
рішення Ялтинського міського суду
Автономної Республіки Крим від 12
червня 2013 року та ухвалу Апеляційного
суду Автономної Республіки Крим від 15
жовтня 2013 року,

в с т а н о в и л а:

ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом
до Товариства з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль ЛТД»
(далі - ТОВ фірма «Консоль ЛТД»),
приватного нотаріуса
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_4, Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» (далі - ПАТ «Банк
«Київська Русь») про визнання договору
іпотеки недійсним та зобов'язання
вчинити певні дії.

В обґрунтування позовних вимог
позивач зазначав, що 10 травня 2005 року
між ним та TOB фірма «Консоль ЛТД»
укладено договір № 1657/28-39 пайової
участі у будівництві житлового
комплексу «Океан». За умовами цього
договору сторони домовились про
спільну діяльність для досягнення
спільної мети, а саме: проектування,
будівництва та введення в експлуатацію
об'єкта нерухомого майна - житлового
будинку. Позивач зобов'язався внести
суму пайового внесу в розмірі 92 184
дол. США, а TOB фірма «Консоль ЛТД»
прийняло на себе зобов'язання
завершити будівництво та виділити із
спільної часткової власності позивачу
його частку у вигляді двокімнатної
квартири НОМЕР_1 на шостому поверсі
загальною проектною площею 79,6 кв. м з
обробкою згідно з паспортом обробки.
Будівництво об'єкта було завершено,
проте 14 серпня 2007 року між АБ «Київська
Русь» та TOB фірма «Консоль ЛТД» був
укладений договір іпотеки, за яким TOB
фірма «Консоль ЛТД», отримавши
кредитні кошти, передало в іпотеку
банку нерухоме майно, до складу якого
входить об'єкт будівництва - житловий
будинок. Враховуючи, що договір іпотеки
укладений відповідачами без його
згоди, що перешкоджає набуттю ним права
власності на об'єкт договору пайової
участі, то зазначений договір підлягає
визнанню частково недійсним.

Рішенням Ялтинського міського суду
Автономної Республіки Крим від
12 червня 2013 року, залишеним без змін
ухвалою Апеляційного суду Автономної
Республіки Крим від 15 жовтня 2013 року,
позов ОСОБА_3 задоволено частково.
Визнано недійсним договір іпотеки від
14 серпня 2008 року за реєстровим № 7311,
укладений між TOB фірма «Консоль ЛТД» та
АБ «Київська Русь» в частині передачі в
іпотеку двокімнатної квартири НОМЕР_1
на шостому поверсі загальною проектною
площею 79,6 кв. м, визначеної за
внутрішніми розмірами приміщень,
розташованої у житловому комплексі
«Океан» по АДРЕСА_1. Відмовлено у
задоволенні позовних вимог
ОСОБА_3 до приватного нотаріуса
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_4 про
зобов'язання вчинити певні дії.
Вирішено питання про розподіл судових
витрат.

У касаційній скарзі ПАТ «Банк
«Київська Русь», посилаючись на
неправильне застосування норм
матеріального права та порушення норм
процесуального права, просить
скасувати рішення суду першої
інстанції та ухвалу апеляційного суду,
справу направити на новий розгляд до
суду першої інстанції.

Обговоривши доводи касаційної
скарги, перевіривши матеріали справи,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ дійшла висновку, що касаційна
скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК
України рішення суду повинно бути
законним і обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст. 214 ЦПК України
під час ухвалення рішення суд вирішує
такі питання: чи мали місце обставини,
якими обґрунтовувалися вимоги і
заперечення, та якими доказами вони
підтверджуються; чи є інші фактичні
дані (пропущення строку позовної
давності тощо), які мають значення для
вирішення справи, та докази на їх
підтвердження; які правовідносини
сторін випливають із встановлених
обставин; яка правова норма підлягає
застосуванню до цих правовідносин.

Судові рішення не відповідають
вказаним вимогам.

Судами встановлено, що 10 травня 2005
року між ОСОБА_3 та ТОВ фірма
«Консоль ЛТД» укладено договір № 1657/28-39
пайової участі у будівництві житлового
комплексу «Океан» по вул. Київській у м.
Ялта, за умовами якого фірма брала на
себе обов'язок завершити будівництво
об'єкта і виділити пайовику із
створеної учасниками загальної
власності його частку в натурі у
вигляді двокімнатної квартири на
п'ятому поверсі загальною проектною
площею 76,82 кв. м у строк до четвертого
кварталу 2007 року.

Додатковою угодою від 10 травня 2005
року № 1657/28-39 внесено зміни до пунктів
3.2 і 3.4, згідно з якими ОСОБА_3 по
завершенню будівництва об'єкта
виділялася двокімнатна квартира
НОМЕР_1 на шостому поверсі загальною
проектною площею 79,6 кв. м у строк до
третього кварталу 2012 року. Пунктом 3.7
цього договору також встановлено, що за
умови внесення пайовиком грошового
внеску, зазначеного в п. 3.1 даного
договору (92 184 дол. США), пайовик
повністю набуває право на дольову
участь у будівництві об'єкта, а фірма
втрачає право розпорядження
зазначеним у договорі об'єктом.

Згідно з довідкою ТОВ фірма
«Консоль ЛТД» від 08 лютого 2013 року
ОСОБА_3 здійснено повну сплату пайового
внеску у сумі 465 529 грн 20 коп., що
еквівалентно 92 184 дол. США.

14 травня 2012 року між ОСОБА_3 та ТОВ
фірма «Консоль ЛТД» підписано акт про
виконання договору пайової участі у
будівництві, за яким позивачу передано
квартиру НОМЕР_1 загальною площею 79,6 кв.
м (жилою площею 55,7 кв. м) по вул.
Київській, 22 у м. Ялті.

14 серпня 2008 року між ТОВ фірма
«Консоль ЛТД» та ПАТ «Банк «Київська
Русь» був укладений іпотечний договір,
посвідчений приватним нотаріусом
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_4 за № 1311, згідно
з яким ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД»
передало в іпотеку наступне майно, а
саме: право оренди земельної ділянки,
загальною площею 0,2348 га та об'єкт
незавершеного будівництва -
багатоповерховий житловий будинок з
магазином, паркінгом і даховою
котельнею, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1.

На виконання договору іпотеки 14
серпня 2008 року приватним нотаріусом
Сімферопольського міського
нотаріального округу ОСОБА_4 на
підставі ст. 73 Закону України «Про
нотаріат» було накладено заборону
відчуження зазначеного в договорі
об'єкта незавершеного будівництва та
права оренди земельної ділянки.

Частково задовольняючи позов, суд
першої інстанції, з рішенням якого
погодився апеляційний суд, виходив із
того, що іпотечний договір в частині
передання в іпотеку квартири позивача
суперечить вимогам ЦК України, іншим
актам цивільного законодавства,
інтересам держави та суспільства, його
моральним засадам, не відповідає
вимогам ч. 1 ст. 203, ч. 3 ст. 6, ч. ч. 1, 2 ст. 13
ЦК України, ст. 5 Закону України «Про
іпотеку».

Крім того, за умови знаходження
будинку в іпотеці банку і можливості
при невиконанні ТОВ фірма «Консоль
ЛТД» умов кредитного договору,
реалізації предмета іпотеки, зокрема і
квартири позивача, він, сплативши
пайовий внесок, фактично позбавляється
можливості оформлення права власності
на неї, що порушує його права та є
підставою для визнання договору
іпотеки недійсним у цій частині.

Проте з такими висновками судів
погодитися не можна.

Застава нерухомого майна, що
залишається у володінні заставодавця
або третьої особи, є іпотекою. Правила
про іпотеку землі та інші окремі види
застав встановлюються законом (частини
перша, третя статті 575 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті
583 ЦК України заставодавцем може бути
власник речі або особа, якій належить
майнове право, а також особа, якій
власник речі, або особа, якій належить
майнове право, передали річ або майнове
право з правом їх застави.

За змістом ст. 5 Закону України «Про
іпотеку» (в редакції, яка була чинною на
час укладення договору іпотеки)
предметом іпотеки могли бути один або
декілька об'єктів нерухомого майна за
таких умов: нерухоме майно належить
іпотекодавцю на праві власності або на
праві господарського відання, якщо
іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи
організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно
зареєстроване у встановленому законом
порядку як окремий виділений у натурі
об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом. Предметом
іпотеки також міг бути об'єкт
незавершеного будівництва або інше
нерухоме майно, яке стане власністю
іпотекодавця після укладення
іпотечного договору, за умови, що
іпотекодавець міг документально
підтвердити право на набуття ним у
власність відповідного нерухомого
майна у майбутньому. Частина об'єкта
нерухомого майна могла бути предметом
іпотеки лише після її виділення в
натурі і реєстрації права власності на
неї як на окремий об'єкт нерухомості,
якщо інше не встановлено цим Законом.
Іпотека поширювалася на частину
об'єкта нерухомого майна, яка не могла
бути виділеною в натурі і була
приєднана до предмета іпотеки після
укладення іпотечного договору без
реєстрації права власності на неї як на
окремий об'єкт нерухомості.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину вимог, які встановлені
частинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з довідкою ТОВ фірма
«Консоль ЛТД» від 08 лютого 2013 року
ОСОБА_3 сплатив свій внесок за
договором від 10 травня 2005 року повністю
у розмірі 465 529 грн 20 коп., що
еквівалентно 92 184 дол. США.

Разом із цим, вирішуючи спір, суд не
звернув уваги на те, що з вказаної
довідки не вбачається, коли саме
позивач здійснив оплату пайового
внеску, а саме, до укладення договору
іпотеки від 14 серпня 2008 року чи після
його укладення.

Оскільки неповнота з'ясування
обставин у справі та порушення норм
процесуального права унеможливили
встановлення фактичних обставин
справи, що мають значення для
правильного вирішення спору, судові
рішення підлягають скасуванню з
направленням справи на новий судовий
розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» задовольнити.

Рішення Ялтинського міського суду
Автономної Республіки Крим від 12
червня 2013 року та ухвалу Апеляційного
суду Автономної Республіки Крим від 15
жовтня 2013 року скасувати, справу
направити на новий розгляд до суду
першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий
М.А. Макарчук

Судді:
Л.М. Мазур

О.А. Матвєєва

В.А. Нагорняк

Т.О. Писана

5

Справа № 6-46602св13

Головуючий у першій інстанції Кайро
І.А.

Доповідач Нагорняк В.А.