Апеляційний суд
Житомирської області
Справа №294/2028/13-ц
Головуючий у 1-й інст. Мельничук
Доповідач Заполовський В. Й.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

25 березня 2014 року колегія суддів
судової палати з розгляду цивільних
справ апеляційного суду Житомирської
області в складі:

головуючого судді Заполовського В.Й.,

суддів: Забродського М.І.,
Шевчук А.М.,

за участю секретаря судового засідання
Капустинської Н.І.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Житомирі цивільну справу
за позовом СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів» до ОСОБА_1, ТОВ
«Агроінвестконтакт» про визнання
договору оренди землі недійсним та за
зустрічним позовом ОСОБА_2 в інтересах
ОСОБА_1 до СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів», третя особа Реєстраційна
служба Чуднівського районного
управління юстиції у Житомирській
області про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки за
апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення
Чуднівського районного суду
Житомирської області від 14 січня 2014
року, -

в с т а н о в и
л а :

У жовтні 2013 року СТОВ «Спілка хмелярів
та пивоварів» звернулося до суду з цим
позовом. Позивач просив визнати
недійсним договір оренди землі,
укладений 10 жовтня 2013 року між ОСОБА_1
та ТОВ «Агроінвестконтакт» щодо оренди
земельної ділянки загальною площею 3,22
га з кадастровим номером :05:000:0045,
яка розташована на території
Карповецької сільської ради
Чуднівського району Житомирської
області.

На обгрунтування позову зазначали, що
даний правочин укладений з порушенням
вимог чинного законодавства, оскільки
01.04.2006 року ними з ОСОБА_1 був укладений
договір оренди землі, термін дії якого
було продовжено до 31.12.2018 року згідно
додаткової угоди сторін від 10.09.2008 року.
Тому укладення ОСОБА_1 нового договору
оренди з іншою юридичною особою до
закінчення дії правовідносин із СТОВ
«Спілка хмелярів та пивоварів» порушує
їхні права як первісного орендаря.

ОСОБА_2, яка діє в інтересах ОСОБА_1,
звернулася в суд із зустрічним позовом.
Просила визнати недійсними укладені
між СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів» та нею договір оренди землі
від 01.04.2006 року зареєстрований за
№07 від 19.03.2007 року Чуднівським
районним відділом Житомирської
регіональної філії «Центру ДЗК» та
додаткову угоду від 10.09.2008 року №289 до
договору від 19.03.2007 року, зареєстровану
29.12.2008 року за № 10.

В обґрунтування позову посилалась на
те, що дані правовідносини слід визнати
недійсними згідно ст. ст. 203, 215 ЦК
України, так як при їх укладенні були
порушенні вимоги ст. 15 ЗУ «Про оренду
землі» щодо зазначення істотних умов
при укладенні правочинів.

Рішенням Чуднівського районного суду
Житомирської області від 14 січня 2014
року позов СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів» задоволено.

Зустрічний позов ОСОБА_2 в інтересах
ОСОБА_1 до СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів» про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки
залишено без задоволення у зв'язку із
пропуском строку позовної давності.

Не погодившись з рішенням суду першої
інстанції ОСОБА_1, посилаючись на
порушення судом норм матеріального та
процесуального права, у поданій
апеляційній скарзі просить скасувати
судове рішення та ухвалити нове
рішення.

Зазначає, що строк позовної давності
вона не пропустила, оскільки лише у 2013
році дізналася про порушення своїх
прав. Оспорюваний договір є нікчемним,
оскільки при укладені договору між нею
та СТОВ «Спілка хмелярів та пивоварів»
всупереч ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» не
були зазначені істотні умови договору
оренди земельної ділянки; порушено
порядок реєстрації даного договору в
державних органах, а саме: не додано
позивачем додатки до договору оренди
земельної ділянки; також не
виконуються в повному обсязі
розрахунки по орендній платі. Тому
вважає, що з даних підстав договір
оренди землі повинен бути визнаний
недійсним.

Перевіривши законність та
обґрунтованість рішення суду першої
інстанції в межах визначених ст. 303 ЦПК
України колегія суддів вважає, що
апеляційна скарга підлягає
задоволенню частково, виходячи з
наступного.

Як встановив суд та вбачається з
матеріалів справи, 01.04.2006 року між
сільськогосподарським товариством з
обмеженою відповідальністю «Спілка
хмелярів та пивоварів» і ОСОБА_1 було
укладено договір оренди земельної
ділянки, загальною площею 3,22 га, що
належали останній на підставі
Державного акту на право власності на
земельну ділянку серії ЯБ № 239686 за
кадастровим номером :05:000:0045, яка
розташована на території Карповецької
сільської ради Чуднівського району
Житомирської області.

Даний договір зареєстровано
Чуднівським районним відділом
Житомирської регіональної філії
Державного підприємства «Центр ДЗК» 19
березня 2007 року за № 07 (а.с.8-14).

19.03. 2007 року між зазначеними сторонами
укладено додаткову угоду №288, якою
збільшено строк дії договору з 5 до 10
років та збільшено розмір орендної
плати до 3% від грошової оцінки
земельної ділянки.

Додаткову угоду також зареєстровано
вищевказаним відділом 29.12.2008 року за №
10, тобто проведено перереєстрацію
договору у зв'язку із внесеними
змінами, а тому доводи апелянта про
порушення порядку реєстрації даного
договору в державних органах є
безпідставними (а.с.15).

10 жовтня 2013 року ОСОБА_1 уклала договір
оренди земельної ділянки з товариством
з обмеженою відповідальністю
«Агроінвестконтакт», який був
зареєстрований Реєстраційною службою
Чуднівського РУЮ у Житомирській
області та внесено до Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно
24 жовтня 2013 року (а.с.79-82).

Відмовляючи у задоволенні зустрічного
позову суд виходив з того, що до
договору не долучені додатки, які
визначені у ст.15 Закону України «Про
оренду землі», що є підставою для
визнання договору недійсним, однак
позивач пропустила трирічний строк
позовної давності, на що наголошував
представник відповідача по
зустрічному позову.

Задовольняючи позов СТОВ «Спілка
хмелярів та пивоварів» суд виходив з
того, що оскільки договір оренди
земельної ділянки укладений ОСОБА_1 з
ТОВ «Агроінвестконтакт» під час дії
попереднього договору оренди цієї ж
земельної ділянки, строк дії якого не
закінчився, то він суперечить нормам
цивільного законодавства і є недійсним
на підставі ст.ст.203, 215 ЦК України.

З такими висновками суду можливо
погодитися частково з огляду на
наступне.

За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України договір
є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору. Істотними умовами
договору є умови про предмет договору,
умови, що визначені законом як істотні
або є необхідними для договорів даного
виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Згідно із ст. 215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним
(оспорюваний правочин).

Однією із вимог є те, що зміст правочину
не може суперечити цьому Кодексу, іншим
актам цивільного законодавства, а
також інтересам держави і суспільства,
його моральним засадам (ч.1 ст.203 ЦК
України).

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про
оренду землі», в редакції, яка діяла на
час укладання спірних договорів
оренди, істотними умовами договору
оренди землі є: об'єкт оренди (місце
розташування та розмір земельної
ділянки); строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4-6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону.

Що стосується таких істотних умов, як
зазначення у договорі оренди
кадастрового номеру земельної ділянки
та умов передачі у заставу та внесення
до статутного фонду права оренди
земельної ділянки, вони не були
зазначені в Законі України «Про оренду
землі» на час укладення договору - 01
квітня 2006 року як істотні обставини, а
тому їх відсутність не є підставою
для визнання договору недійсним.

Щодо висновків суду про відсутність
додатків до Договору, що може бути
підставою для визнання договору
недійсним, колегія суддів зазначає
наступне.

Згідно пункту 5.1 Договору орендодавець
зобов'язаний передати земельну ділянку
у володіння та користування орендарю
протягом 3 днів з моменту набуття цим
Договором чинності відповідно до п.2.1
цього Договору, тобто з дня його
державної реєстрації.

Передача земельної ділянки орендарю
здійснюється за актом прийому
передачі, підписаним сторонами (п.5.2
Договору).

Обов'язок по передачі земельної
ділянки у володіння та користування
орендарю у строки та в порядку,
встановленому цим Договором, покладено
на орендодавця (п.7.2 Договору), а тому не
виконання цих дій ОСОБА_1 не може бути
підставою для визнання договору
недійсним за її вимогою.

Щодо посилань ОСОБА_1 на відсутність у
спірних договорах інших додатків, слід
зазначити наступне.

При наявності обмежень на використання
земельної ділянки до примірника
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою або на
право власності на земельну ділянку,
який видається власнику або
користувачу земельної ділянки,
додаються: копія кадастрового плану;
акт перенесення на місцевість меж зон
обмежень (п. 2.16 Інструкції про порядок
складання, видачі, реєстрації і
зберігання державних актів на право
власності на земельну ділянку і право
постійного користування земельною
ділянкою та договорів оренди землі",
затвердженої наказом Держкомзему від 4
травня 1999 року № 43).

Згідно з п. 2.6 вказаної інструкції
кадастровий план земельної ділянки
складається в масштабі, який
забезпечує чітке зображення всіх
елементів і написів. На план
наносяться: - межі земельної ділянки з
описом суміжних землевласників і
землекористувачів.

Відповідно до оспорюваного договору,
додатком до нього є копія Державного
акта на право приватної власності на
землю із планом меж земельної ділянки
та зазначенням сумісних
землевласників.

Відповідно до Постанови Кабінету
Міністрів України «Про затвердження
форм державного акта на право
власності на земельну ділянку та
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою» від 2
квітня 2002 року № 449, затверджено типову
форму державного акта на право
власності на земельну ділянку та
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою.

Зворотня сторона державного акта на
право власності на земельну ділянку
містить план меж земельної ділянки із
зазначенням кадастрового номера
ділянки.

Наявні в матеріалах справи такі плани
меж земельної ділянки не містили
будь-яких обмежень (а.с.51-52).

Вказаних обставин суд не врахував та не
мотивував свої висновки щодо
необхідності кадастрового плану
земельної ділянки з відображенням
обтяжень (обмежень) у її використанні
та встановлених земельних сервітутів.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного
позову з підстав пропуску строку
позовної давності, судом не враховано
норми ст. ст. 3, 15 ЦПК України.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК
України кожна особа має право в
порядку, встановленому цим Кодексом,
звернутися до суду за захистом своїх
порушених, невизнаних або оспорюваних
прав, свобод чи інтересів.

Частиною 1 ст. 15 Цивільного кодексу
України (далі - ЦК України) визначено
право кожної особи на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на
звернення до суду за захистом наділена
особа в разі порушення, невизнання або
оспорювання саме її прав, свобод чи
інтересів, а також у разі звернення до
суду органів і осіб, яким надано право
захищати права, свободи та інтереси
інших осіб або державні та суспільні
інтереси. Суд повинен установити, чи
були порушені, невизнані або оспорені
права, свободи чи інтереси цих осіб, і
залежно від установленого вирішити
питання про задоволення позовних вимог
або відмову в їх задоволенні.

Зазначена правова позиція висловлена у
постанові Верховного суду України від
25 грудня 2013 року по справі № 6-78цс13.

Позивачем ОСОБА_1 не доведено, яким
чином порушуються її права, як
орендодавця за договором від 01 квітня
2006 року (із змінами за договором від
19.03.2007 року), при відсутності акту
приймання-передачі, акту визначення
меж земельної ділянки в натурі та інших
додатків на окремих носіях, опис яких
міститься у Держаному акті на право
власності на земельну ділянку: план
земельної ділянки, кадастровий номер
земельної ділянки, відсутність
обтяжень та земельних сервітутів.

За вказаних обставин, суд дійшов
помилкового висновку про відсутність
підстав для задоволення зустрічного
позову у зв'язку із пропуском строку
позовної давності, а тому рішення в цій
частині підлягає скасуванню з
ухваленням нового - про відмову у
задоволенні позову за безпідставністю.

Інші доводи ОСОБА_1 про неповну сплату
орендної плати та її вимоги до СТОВ
«Спілка хмелярів та пивоварів» про
його розірвання, не бажання
продовжувати дію не можуть бути
підставою для визнання договору
недійсним в момент його укладення.

Посилання в апеляційній скарзі на
нікчемність спірних договорів суд
також не приймає до уваги, оскільки у
своїй позовній заяві ОСОБА_1 не
зазначала дану обставину і підстав для
визнання їх нікчемними під час
апеляційного розгляду справи не
встановлено.

В частині вимог про задоволення позову
СТОВ «Спілка хмелярів та пивоварів»
суд дійшов вірного висновку про
задоволення позову.

Відповідно до ст.27 Закону України «Про
оренду землі» орендареві
забезпечується захист його
права на орендовану земельну
ділянку нарівні із захистом права
власності на земельну ділянку
відповідно до закону.

На орендодавця покладено обов'язок не
вчиняти дій, які б перешкоджали
орендареві користуватися орендованою
земельною ділянкою (ст.24 Закону України
«Про оренду землі»).

Укладаючи договір з ТОВ
«Агроінвестконтакт» від 10.10.2013 року,
ОСОБА_1 передала у оренду земельну
ділянку, яка вже перебувала на той час у
оренді СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів», однак в п.8.2 зазначила
недостовірну інформацію про те, що
спірна земельна ділянка не передана в
оренду (а.с. 79 звор.).

Законом України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» передбачено
проведення державної реєстрації прав
на підставі договорів, укладених у
порядку, встановленому законом (п.1 ч.1
ст.19 цього Закону).

Договір зареєстровано у Державному
реєстрі речових прав на нерухоме майно
(а.с.81).

Скасування такої реєстрації можливе за
ч.2 ст.26 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» на підставі
рішення суду.

Даний договір суперечить вимогам
цивільного законодавства, порушує
права орендаря, а тому суд обгрунтовано
задовольнив вимоги СТОВ «Спілка
хмелярів та пивоварів».

Рішення суду першої інстанції в цій
частині відповідає вимогам закону і
підстави для його зміни або скасування
відсутні.

Керуючись ст.ст. 209, 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316
ЦПК України, колегія суддів
апеляційного суду, -

в и р і ш и л
а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити
частково.

Рішення Чуднівського районного суду
Житомирської області від 14 січня 2014
року в частині відмови у задоволенні
зустрічного позову скасувати та
ухвалити в цій частині нове рішення.

Відмовити ОСОБА_2, яка діє в інтересах
ОСОБА_1 у задоволенні зустрічного
позову до СТОВ «Спілка хмелярів та
пивоварів», третя особа Реєстраційна
служба Чуднівського районного
управління юстиції у Житомирській
області про визнання недійсним
договору оренди землі.

В решті рішення суду залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення та може бути
оскаржене в касаційному порядку
безпосередньо до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання нею законної сили.

Головуючий
Судді