Апеляційний суд Кіровоградської
№ 22-ц/781/776/14 Головуючий у суді
І-ї інстанції Пляка С.Л.
Доповідач Письменний О. А.
РІШЕННЯ

Іменем України

25.03.2014 р. колегія суддів судової палати
у цивільних справах апеляційного суду
Кіровоградської області у складі:

головуючого - Письменного О.А.,

суддів - Дьомич Л.М., Дуковського О.Л.,

при секретарі - Крисановій Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Кіровограді
апеляційну скаргу селянського
фермерського господарства «Дєдов» на
рішення Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 25
листопада 2013 року в цивільній справі за
позовом ОСОБА_2 до селянського
фермерського господарства «Дєдов» про
визнання договору оренди земельної
ділянки недійсним, -

в с т а н о в и л а :

В липні 2013 року ОСОБА_2 звернулася в суд
з позовом до селянського фермерського
господарства «Дєдов», в якому просила
визнати недійсним укладений в 2009 році
між сторонами договір оренди земельної
ділянки, зареєстрований відділом
Держкомзему в Олександрівському
районі за 28 вересня 2010 року за № 78
.

Зазначала, що договір оренди
суперечить вимогам ст.15 Закону України
«Про оренду землі», зокрема, у ньому не
зазначені умови збереження стану
об'єкта оренди; сторону, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди; умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки.

Як третю особу до участі у справі було
залучено відділ Держземагентства в
Олександрівському районі
Кіровоградської області.

Рішенням Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 25
листопада 2013 року позов задоволено,
суд визнав недійсним укладений між
сторонами договір оренди земельної
ділянки і вирішив питання про судові
витрати.

У апеляційній скарзі СФГ «Дєдов»,
посилаючись на порушення судом норм
матеріального і процесуального права,
просить рішення скасувати і ухвалити
нове рішення про відмову у позові.

Від третьої особи надійшла заява з
проханням розглядати справу без участі
її представника.

Заслухавши доповідача, дослідивши
матеріали справи, перевіривши
законність та обґрунтованість рішення
суду у встановлених статтею 303 ЦПК
України межах та обґрунтованість
доводів апеляційної скарги, колегія
суддів вважає, що вона підлягає
задоволенню з таких підстав.

Встановлено, що в 2009 році між сторонами
укладено договір оренди земельної
ділянки площею 1,18 га, яка розташована
на території Олександрівської
селищної ради Олександрівського
району Кіровоградської області. 28.09.2010
року зазначений договір
зареєстрований в Олександрівському
офісі КРФЦЗКД за № 78.

Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є
укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору.

Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або необхідними для
договорів даного виду, а також усі ті
умови, щодо яких за заявою хоча б однієї
із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про
оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної статті
визначено, що відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, є підставою
для визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Задовольняючи позов про визнання
укладеного між сторонами договору
оренди землі недійсним, суд першої
інстанції послався на те, що він не
відповідає вимогам закону, оскільки в
ньому відсутні такі істотні умови, як:
умови збереження стану об'єкта оренди;
сторону, яка несе ризик випадкового
пошкодження або знищення об'єкта
оренди; умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

При цьому судом залишено поза увагою
вимоги ст. 3 ЦПК України та ст.15 ЦК
України про те, що в порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право.

Зокрема, суд не встановив, чи дійсно
порушуються права позивачки у зв'язку з
відсутністю в договорі оренди
зазначених умов, а також не з'ясував, в
чому саме полягає порушення її
законних прав.

У правовій позиції, яка висловлена
Верховним Судом України в постанові
від 25 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13,
зазначено, що виходячи з того, що
відповідно до статті 15 Цивільного
кодексу України та статті 3 Цивільного
процесуального кодексу України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право,
суд повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених статтею 15
Закону України від 6 жовтня 1998 року №
161-ХІУ «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, також з'ясувати у
чому саме полягає порушення їхніх
законних прав.

З матеріалів справи вбачається, що у
позовній заяві позивачкою не зазначено
в чому саме полягає порушення її прав
як орендодавця оспорюваним договором і
які зміни мали б бути внесені до
тексту договору для забезпечення її
прав.

Між тим, представник відповідача в
судовому засіданні пояснив, що
відповідач неодноразово пропонував
узгодити між сторонами і внести у текст
договору відповідні зміни, спрямовані
на захист прав позивачки, якщо вона
вважає, що відсутністю певних умов у
договорі оренди землі порушуються її
права. Представник позивачки
підтвердив, що такі пропозиції з боку
відповідача дійсно були, але позивачка
з ними не погодилася, оскільки вважає,
що сам по собі факт відсутності у
тексті договору окремих умов,
передбачених статтею 15 Закон України
«Про оренду землі», є підставою для
визнання його недійсним незалежно від
того, чи порушуються при цьому її права.

Статтею 627 ЦК України закріплено
принцип свободи договору.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у разі
тлумачення умов договору можуть
враховуватися також типові умови
(типові договори), навіть якщо в
договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору здійснюється
відповідно до статті 213 цього Кодексу.

Частиною 4 ст.22 ЗК України встановлено,
що земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
використовуються відповідно до
розроблених та затверджених в
установленому порядку проектів
землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь і
передбачають заходи з охорони земель.

Згідно із ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду землі»
типова форма договору оренди землі
затверджується Кабінетом Міністрів
України.

Зі змісту укладеного між сторонами
договору оренди землі вбачається, що
він відповідає Типовому договору
оренди землі, затвердженому постановою
КМУ від 03.03.2004 року №220 ( із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 3.09.2008 року).

Частиною 1 ст.15 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що «умови
використання земельної ділянки» і
«умови збереження стану об'єкта
оренди» є окремими істотними умовами
договору оренди.

Проте, у Типовому договорі оренди
землі, затвердженому постановою КМУ
від 03.03.2004 року №220 (із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 03.09.2008 року),
пункт 17 «Умови збереження стану об'єкта
оренди» знаходиться у розділі , який
має назву «Умови використання
земельної ділянки» і який містить три
пункти: п.15 «Земельна ділянка
передається в оренду для (мета
використання)», п.16 «Цільове
призначення земельної ділянки», п.17
«Умови збереження стану об'єкта
оренди».

Таким чином, типовий договір не містить
такої окремої істотної умови договору
оренди землі, як умови використання
земельної ділянки. Умови використання
земельної ділянки у ньому
розкриваються шляхом узгодження
сторонами договору мети використання
земельної ділянки, її цільового
призначення та умов збереження стану
об'єкта оренди.

В пункті 17 оспорюваного договору
оренди землі вказано, що умов
збереження стану об'єкта оренди немає.

Наведене свідчить про те, що сторони
дійшли згоди, що умови збереження
об'єкту оренди визначаються чинним
законодавством України, яке регулює
зазначені правовідносини.

Зокрема, при встановленні умов
збереження стану об'єкта оренди у
необхідних випадках передбачається
проведення рекультивації - як
технічної, так і біологічної, з
дотриманням положень ст.ст.166,168 ЗК
України, постанови РМ СРСР від 02.06.1976
року №407, постанови РМ УРСР від 14.07.1976
року №327, ГОСТ 17.5.3.04-83, ГОСТ 17.5.1.01-83,
ГОСТ 17.5.4.01-84, ГОСТ 17.5.4.02-84, ГОСТ 17.5.3.05-84,
ГОСТ 17.5.1.02-85, ГОСТ 17.7.3.06-85, ГОСТ 17.5.1.03-86 та
інших актів чинного законодавства.

Ризик випадкового знищення або
пошкодження об'єкта оренди
урегульовано статтею 11 Закону України
«Про оренду землі», а умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки -
Законами України «Про заставу» від 02
жовтня 1992 року та «Про господарські
товариства» від 19 вересня 1991 року.

На зазначені обставини суд першої
інстанції не звернув увагу і без
встановлення фактичних обставин
справи з формальних підстав визнав
договір оренди землі недійсним.

Враховуючи обставини справи, колегія
суддів вважає, що умовами оспорюваного
договору права позивачки не порушені,
тому передбачених законом підстав для
визнання його недійсним немає.

Рішення суду постановлено з порушенням
норм матеріального та процесуального
права, тому підлягає скасуванню згідно
з п.4 ч.1 ст.309 ЦПК України з ухваленням
нового рішення про відмову у позові.

Керуючись ст.ст. 209, 307, 309, 313, 314, 316 ЦПК
України, колегія суддів судової палати
у цивільних справах апеляційного суду
Кіровоградської області,-

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу селянського
фермерського господарства «Дєдов»
задовольнити.

Рішення Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 25
листопада 2013 року скасувати.

У позові ОСОБА_2 до селянського
фермерського господарства «Дєдов» про
визнання договору оренди земельної
ділянки недійсним - відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили з моменту його
проголошення і може бути оскаржено у
касаційному порядку безпосередньо до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді