АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2014 року
м. Чернівці

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах апеляційного суду
Чернівецької області у складі:

головуючого Одинака О. О.

суддів: Кулянди М.І., Перепелюк Л.М.

секретар Тодоряк Г.Д.

за участю: ОСОБА_1 та його представника
ОСОБА_2, ОСОБА_3 та його представника
ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_3 про розірвання договору найму
жилого приміщення та визнання особи
такою, що втратила право користування
жилим приміщенням за апеляційною
скаргою ОСОБА_1 на рішення
Шевченківського районного суду міста
Чернівці від 18 лютого 2014 року,

встановила:

В серпні 2013 року ОСОБА_1 звернулася до
суду з позовом.

Просив:

- розірвати договір найму жилої кімнати
в квартирі АДРЕСА_1 укладеного між
ОСОБА_1 та ОСОБА_3 19 листопада 2011 року;

- визнати ОСОБА_3 таким, що втратила
право користування вищевказаним
житловим приміщенням.

Посилалася на те, що вона є власником
квартирі АДРЕСА_1.

19 листопада 2011 року сторони уклали
договір найму зазначеного житлового
приміщення на невизначений строк. 22
листопада 2011 року ОСОБА_3 було
зареєстровано за адресою: АДРЕСА_1.

ОСОБА_3 з моменту реєстрації не
сплачував комунальні платежі.
Відповідач постійно проживає разом з
позивачкою в квартирі АДРЕСА_1. Від
проживання за місцем реєстрації
відповідно до договору найму житлового
приміщення ОСОБА_3 відмовляється.

ОСОБА_3 вищевказаними діями чинить
перешкоди позивачці в користуванні та
розпорядженні квартирою, що належить
їй на праві власності.

Рішенням Шевченківського районного
суду міста Чернівці від 18 лютого 2014
року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить
рішення суду першої інстанції
скасувати та ухвалити нове рішення,
яким її позов задовольнити.

Посилається на те, що суд першої
інстанції допустив порушення норм
матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідача, пояснення осіб,
які беруть участь у розгляді справи,
обговоривши доводи скарги та
перевіривши матеріали справи, колегія
суддів дійшла висновку, що апеляційну
скаргу слід задовольнити частково з
таких підстав.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції
виходив з того, що спірний договір
найму житлового приміщення від 19
листопада 2011 року був складений про
людське око лише з метою реєстрації
відповідача у квартирі АДРЕСА_1. За
умовами вказаного договору ОСОБА_3 не
був фактично наймачем, а піднаймачем
житлового приміщення. Відповідачу не
було роз'яснено ніяких прав та
обов'язків. Сторонами не було погоджено
оплату найму вищевказаної квартири.

Наявні у справі доказами спростовують
доводи відповідача про те, що йому не
було відомо про укладення договору
найму житлового приміщення від 19
листопада 2011 року.

Після проведення реєстрації ОСОБА_3 за
договором найму від 19 листопада 2011 року
відповідач фактично продовжував
проживати в АДРЕСА_4.

Проживати за місцем реєстрації
відповідач не міг, оскільки за
вищевказаною адресою проживала
колишня власниця ОСОБА_5 та у
приміщенні були відсутні належні умови
для проживання.

Договір найму житлового приміщення від
19 листопада 2011 року не був
зареєстрований в установленому
законом порядку та укладений без згоди
всіх членів сім'ї ОСОБА_1

ОСОБА_3 при укладенні спірного договору
найму житлового приміщення не мав
наміру проживати за місцем реєстрації.

Оплата комунальних послуг за
вищевказаною адресою здійснювалися
ОСОБА_5 та позивачкою.

ОСОБА_1 не повідомила відповідача про
намір розірвати договір найму
житлового приміщення не пізніше ніж за
два місяці.

Судом при дослідженні доказів не було
встановлено руйнування або псування
наймачем житла.

ОСОБА_1 поміняла замки вхідних дверей
квартири АДРЕСА_1, чим перешкоджала
відповідачу у праві користування
вказаним приміщенням.

Спірним договором найму не встановлена
сума оплати за користування житловим
приміщення.

Позивачем на надано належним та
допустимих доказів та не наведено
жодних правових підстав щодо позовної
вимоги про визнання його таким, що
втратив право користування житловим
приміщенням.

Однак з такими висновками суду першої
інстанції повністю погодитись не
можна.

Так, відповідно до частини 1 статті 638 ЦК
України договір є укладеним, якщо
сторони в належній формі досягли згоди
з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або є необхідними
для договорів даного виду, а також усі
ті умови, щодо яких за заявою хоча б
однієї із сторін має бути досягнуто
згоди.

Згідно частин 1, 2 статті 651 ЦК України
зміна або розірвання договору
допускається лише за згодою сторін,
якщо інше не встановлено договором або
законом.

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Частиною 1 статті 759 ЦК України
встановлено, що за договором найму
(оренди) наймодавець передає або
зобов'язується передати наймачеві
майно у користування за плату на певний
строк.

Згідно частини 1 статті 810 ЦК України за
договором найму (оренди) житла одна
сторона - власник житла (наймодавець)
передає або зобов'язується передати
другій стороні (наймачеві) житло для
проживання у ньому на певний строк за
плату.

Частиною 3 статті 815 ЦК України
встановлено, що наймач зобов'язаний
своєчасно вносити плату за житло.
Наймач зобов'язаний самостійно вносити
плату за комунальні послуги, якщо інше
не встановлено договором найму.

Відповідно частини 1 статті 820 ЦК
України розмір плати за користування
житлом встановлюється у договорі
найму житла.

Згідно частини 1 статті 821 ЦК України
договір найму житла укладається на
строк, встановлений договором. Якщо у
договорі строк не встановлений,
договір вважається укладеним на п'ять
років.

Відповідно до частини 2 статті 825 ЦК
України договір найму житла може бути
розірваний за рішенням суду на вимогу
наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за
шість місяців, якщо договором не
встановлений більш тривалий строк, а
при короткостроковому наймі - понад два
рази;

2) руйнування або псування житла
наймачем або іншими особами, за дії
яких він відповідає.

Згідно частин 4,5 статті 9 ЖК України
ніхто не може бути виселений із
займаного жилого приміщення або
обмежений у праві користування жилим
приміщенням інакше як з підстав і в
порядку, передбачених законом.

Житлові права охороняються законом,
за винятком випадків, коли вони
здійснюються в суперечності з
призначенням цих прав чи з порушенням
прав інших громадян або прав державних
і громадських організацій.

Відповідно до статті 150 ЖК України
громадяни, які мають у приватній
власності будинок (частину будинку),
квартиру, користуються ним (нею) для
особистого проживання і проживання
членів їх сімей і мають право
розпоряджатися цією власністю на свій
розсуд: продавати, дарувати,
заповідати, здавати в оренду,
обмінювати, закладати, укладати інші не
заборонені законом угоди.

Згідно частини 2 статті 405 ЦК України
член сім'ї власника житла втрачає
право на користування цим житлом у
разі відсутності члена сім'ї без
поважних причин понад один рік, якщо
інше не встановлено домовленістю між
ним і власником житла або законом.

Згідно частини 1 статті 60 ЦПК України
кожна сторона зобов'язана довести ті
обставини на які вона посилається як
на підставу своїх вимог.

Відповідно до вимог ст.ст. 213, 215 ЦПК
України рішення суду повинно бути
законним та обґрунтованим, а за змістом
має містити встановлені судом факти і
відповідні їм правовідносини. При
встановленні фактів суд оцінює
належність, допустимість і
достовірність кожного доказу окремо, а
також достатність і взаємний зв'язок
доказів у їх сукупності.

Згідно ст. 214 ЦПК України суд ухвалюючи
рішення повинен вирішити такі питання:

- чи мали місце обставини, якими
обґрунтовувалися вимоги і
заперечення, та якими доказами вони
підтверджуються;

- які правовідносини сторін випливають
із встановлених обставин;

- яка правова норма підлягає
застосуванню до цих правовідносин.

Як вбачається з матеріалів справи і це
правильно встановлено судом першої
інстанції ОСОБА_1 є власником квартири
АДРЕСА_1, що підтверджується договором
довічного утримання від 5 березня 2003
року, укладений між ОСОБА_5 та
позивачкою, та витягом про реєстрацію
права власності на нерухоме майно від 13
березня 2003 року №155412 (а.с.11).

ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_5 померла, що
підтверджується свідоцтвом про смерть
від 19 березня 2013 року, серія НОМЕР_1
(а.с.12).

19 листопада 2011 року ОСОБА_1 та ОСОБА_3
підписали договір найму житлового
приміщення, а саме житлової кімнати
площею 12,8 кв.м. в квартирі АДРЕСА_1
(а.с.13).

ОСОБА_3 зареєстрований в квартирі
АДРЕСА_1, що підтверджується довідкою
КЖРЕП №4 від 27 травня 2013 року №1593,
довідкою КЖРЕП від 18 травня 2013 року №1409
та паспортом відповідача (а.с.37,38,39).

ОСОБА_3 фактично проживає без
реєстрації за адресою: АДРЕСА_4.

Колегія суддів вважає, що суд першої
інстанції ухвалюючи рішення у справі
належним чином не встановив обставини ,
які мають значення для справи допустив
порушення норм матеріального права.

Системний аналіз статті 810, 812, 820, 821
дають підстави зробити висновки про те,
що істотними умовами договору найму
житлового приміщення є умови про
предмет договору та плата за
користування житлом.

Договір найму житла належить до
строкових договорів. Однак строк не є
істотною умовою договору, тож якщо у
договорі його не встановлено, то
договір вважається укладеним на 5
років.

З письмового договору найму житлового
приміщення від 19 листопада 2011 року та
пояснень позивачки та відповідача
вбачається, що сторони не досягли згоди
щодо плати за користування житловим
приміщенням.

Таким чином, договір найму житлового
приміщення, а саме житлової кімнати
площею 12,8 кв.м. в квартирі АДРЕСА_1 від 19
листопада 2011 року який був оформлений у
письмовій формі між ОСОБА_1 та ОСОБА_3
відповідно до правил частини 1 статті 638
ЦК України є неукладеним оскільки
сторони в належній формі не досягли
згоди з усіх істотних умов договору.

Норми ЦК України не передбачають
можливість розірвання неукладеного
договору.

Колегія суддів, вважає, помилковим
висновок суду першої інстанції про те,
що за умовами спірного договору ОСОБА_3
був фактично піднаймачем, а не
наймачем житлового приміщення.

Згідно частини 1 стаття 823 ЦК України за
договором піднайму житла наймач за
згодою наймодавця передає на певний
строк частину або все найняте ним
помешкання у користування
піднаймачеві. Піднаймач не набуває
самостійного права користування
житлом.

З матеріалів справи вбачається, що
ОСОБА_1 була власником житлової кімнати
площею 12,8 кв.м. в квартирі АДРЕСА_1, а не
наймачем вищевказаного приміщення.
Сторонами договору найму є наймач та
піднаймач, а не власник житла та наймач,
а тому вищевказаний висновок суду є
помилковим.

Ухвалюючи рішення в частині відмови у
задоволенні позову щодо визнання
відповідача таким, що втратив право
користування спірним житлом суд
першої інстанції помилково виходив з
того, що позивачка не навела жодних
правових підстав щодо вказаної
позовної вимоги.

З позовної заяви вбачається, що ОСОБА_1
свою вимогу про визнання ОСОБА_3 таким,
що втратив право користування спірним
житлом обґрунтовувала тим , що договір
найму житла , який був укладений між
сторонами підлягає розірванню, а також
тією обставиною, що відповідач вибув з
квартири в інше жиле приміщення в тому
ж населеному пункті, а тому відповідно
до правил ч. 2 ст. 167 ЖК України втратив
право на користування жилим
приміщенням з дня вибуття.

З матеріалів справи вбачається, що
вказані обставини не знайшли свого
підтвердження.

Зокрема, як вже зазначалось вище
сторони не уклали договір найму житла.

Також з пояснень сторін та матеріалів
справи вбачається, що ОСОБА_3 не
проживав та на даний час не проживає в
спірній квартирі, а тому не вибував з
неї в інше жиле приміщення.

Суд першої інстанції неправильно
застосував до спірних правовідносин
норми матеріального права, які не
поширюється на ці правовідносини, а
саме статті 108, 109, 113, 114 ЖК України, які
регулюють відносини щодо користування
жилим приміщення в будинках державного
і громадського житлового фонду.

Суд також не застосував, до спірних
правовідносин норми матеріального
права, які підлягають застосуванню до
спірних правовідносин, а саме частину 1
статті 638, частину 3 статті 815, частину 1
статті 820 ЦК України , частини 4,5 статті
9 ЖК України, 150 ЖК України.

Враховуючи зазначені вище обставини
колегія суддів вважає, що рішення суду
першої інтенції слід скасувати та
ухвалити нове рішення, яким в позові
відмовити із зазначених вище підстав.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309 ЦПК України,
колегія суддів,

вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити
частково.

Рішення Шевченківського районного
суду міста Чернівці від 18 лютого 2014
року скасувати.

В позові ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про
розірвання договору найму жилого
приміщення та визнання особи такою, що
втратила право користування жилим
приміщенням відмовити.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення.

На рішення може бути подана касаційна
скарга до Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ протягом двадцяти
днів з моменту його вступу в законну
силу.

Головуючий

Судді: