Апеляційний суд Кіровоградської
№ 22-ц/781/949/14 Головуючий у суді І-ї
інстанції Безуматов М. В.
Доповідач Письменний О. А.
УХВАЛА

Іменем України

25.03.2014 р. колегія суддів судової палати
у цивільних справах апеляційного суду
Кіровоградської області у складі:

головуючого - Письменного О.А.,

суддів - Дьомич Л.М., Дуковського О.Л.,

при секретарі - Крисановій Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Кіровограді
апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення
Олександрівського районного суду
Кіровоградської області від 11 лютого
2014 року в цивільній справі за її
позовом до селянського фермерського
господарства «Дєдов» про визнання
договору оренди земельної ділянки
недійсним, -

в с т а н о в и л а :

У грудні 2013 року ОСОБА_2 звернулася в
суд з позовом до селянського
(фермерського) господарства «Дєдов»
про визнання недійсним договору
оренди землі.

Зазначала, що є власником земельної
ділянки НОМЕР_1, розташованої на
території Олександрівської селищної
ради Олександрівського району
Кіровоградської області. У 2009 році між
ним та відповідачем укладено договір
оренди землі, який зареєстровано 10
грудня 2010 року відділом Держкомзему в
Олександрівському районі. Договір
оренди укладено на п'ятнадцять років.

Оскільки договір оренди землі не
містить істотних умов, передбачених
статтею 15 Закону України «Про оренду
землі», а саме у договорі відсутні
умови щодо збереження стану об'єкта
оренди, не визначено, хто саме із сторін
договору несе відповідальність в разі
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди, відсутні умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, посилаючись на
статті 203, 215 ЦК України, позивач просив
визнати недійсним договір оренди
землі, укладений між ним та
відповідачем.

Рішенням Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 11
лютого 2014 року в задоволенні позову
відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить
рішення суду першої інстанції
скасувати з підстав порушення норм
матеріального і процесуального права
та ухвалити нове рішення про
задоволення позову.

Відповідно до ч.2 ст.305 ЦПК України
неявка сторін або інших осіб, які
беруть участь у справі, належним чином
повідомлених про час і місце розгляду
справи, не перешкоджає розглядові
справи.

Колегія суддів, перевіривши законність
і обґрунтованість рішення суду в межах
доводів апеляційної скарги та вимог,
заявлених в суді першої інстанції,
вважає, що апеляційна скарга
задоволенню не підлягає із наступних
підстав.

Встановлено, що у 2009 році між сторонами
укладено договір оренди земельної
ділянки НОМЕР_1 загальною площею 1,18 га,
яка розташована на території
Олександрівської селищної ради
Олександрівського району
Кіровоградської області. 10 грудня 2010
року вказаний договір зареєстрований
в Олександрівському офісі КРФЦЗКД за №
03.

Цільове призначення земельної ділянки
- ведення товарного
сільськогосподарського виробництва.
Договір укладено на п'ятнадцять років.

Відповідно до ст.93 Земельного кодексу
України право оренди земельної
ділянки - це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності.

Договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК
України). Істотними умовами договору
є умови про предмет договору, умови, що
визначені законом як істотні або
необхідними для договорів даного виду,
а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про
оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної статті
визначено, що відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, є підставою
для визнання договору недійсним
відповідно до закону.

У п.7 постанови Пленуму Верховного Суду
України № 9 від 6 листопада 2009 року «Про
судову практику розгляду цивільних
справ про визнання правочинів
недійсними» зазначено, що угода може
бути визнана недійсною лише з підстав і
з наслідками, передбаченими законом.

Як підставу визнання недійсним
договору оренди позивач зазначив
відсутність в ньому передбачених ст.15
Закону України «Про оренду землі»
істотних умов, а саме умов щодо
збереження стану об'єкта оренди, щодо
сторони договору, яка несе
відповідальність в разі випадкового
знищення або пошкодження об'єкта
оренди, умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

Із заперечень представника позивача,
наданих в суді першої інстанції та із
апеляційної скарги вбачається, що
позивач вважає, що сам по собі факт
відсутності у тексті договору окремих
умов, передбачених статтею 15 Закон
України «Про оренду землі», є підставою
для визнання його недійсним незалежно
від того, чи порушуються при цьому його
права.

Проте, відповідно ст. 3 ЦПК України та
ст.15 ЦК України в порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право.

У правовій позиції, яка висловлена
Верховним Судом України в постанові
від 25 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13,
зазначено, що виходячи з того, що
відповідно до статті 15 Цивільного
кодексу України та статті 3 Цивільного
процесуального кодексу України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право,
суд повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених статтею 15
Закону України від 6 жовтня 1998 року №
161-ХІУ «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, також з'ясувати у
чому саме полягає порушення їхніх
законних прав.

З матеріалів справи вбачається, що у
позовній заяві позивачем не зазначено
в чому саме полягає порушення його прав
як орендодавця оспорюваним договором і
які зміни мали б бути внесені до тексту
договору для забезпечення його прав. Не
зазначено про це і в апеляційній
скарзі.

Статтею 627 ЦК України закріплено
принцип свободи договору.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у
разі тлумачення умов договору можуть
враховуватися також типові умови
(типові договори), навіть якщо в
договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору здійснюється
відповідно до статті 213 цього Кодексу.

Частиною 4 ст.22 ЗК України встановлено,
що земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
використовуються відповідно до
розроблених та затверджених в
установленому порядку проектів
землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь і
передбачають заходи з охорони земель.

Згідно із ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду землі»
типова форма договору оренди землі
затверджується Кабінетом Міністрів
України.

Зі змісту укладеного між сторонами
договору оренди землі вбачається, що
він відповідає Типовому договору
оренди землі, затвердженому
постановою КМУ від 03.03.2004 року №220 ( із
змінами, внесеними згідно з
Постановами КМУ № 1724 від 13.12.2006 року,
№780 від 3.09.2008 року).

Частиною 1 ст.15 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що «умови
використання земельної ділянки» і
«умови збереження стану об'єкта
оренди» є окремими істотними умовами
договору оренди.

Проте, у Типовому договорі оренди
землі, затвердженому постановою КМУ
від 03.03.2004 року №220 (із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 03.09.2008 року),
пункт 17 «Умови збереження стану об'єкта
оренди» знаходиться у розділі , який
має назву «Умови використання
земельної ділянки» і який містить три
пункти: п.15 «Земельна ділянка
передається в оренду для (мета
використання)», п.16 «Цільове
призначення земельної ділянки», п.17
«Умови збереження стану об'єкта
оренди».

Таким чином, типовий договір не містить
такої окремої істотної умови договору
оренди землі, як умови використання
земельної ділянки. Умови використання
земельної ділянки у ньому
розкриваються шляхом узгодження
сторонами договору мети використання
земельної ділянки, її цільового
призначення та умов збереження стану
об'єкта оренди.

В пункті 17 оспорюваного договору
оренди землі вказано, що умов
збереження стану об'єкта оренди
«немає».

Наведене свідчить про те, що сторони
дійшли згоди, що умови збереження
стану об'єкта оренди визначаються
чинним законодавством України, яке
регулює зазначені правовідносини.

Зокрема, при встановленні умов
збереження стану об'єкта оренди у
необхідних випадках передбачається
проведення рекультивації - як
технічної, так і біологічної, з
дотриманням положень ст.ст.166,168 ЗК
України, постанови РМ СРСР від 02.06.1976
року № 407, постанови РМ УРСР від 14.07.1976
року №327, ГОСТ 17.5.3.04-83, ГОСТ 17.5.1.01-83, ГОСТ
17.5.4.01-84, ГОСТ 17.5.4.02-84, ГОСТ 17.5.3.05-84, ГОСТ
17.5.1.02-85, ГОСТ 17.7.3.06-85, ГОСТ 17.5.1.03-86 та
інших актів чинного законодавства.

У пункті 32 оскаржуваного договору
оренди землі зазначено: «ризик
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди чи його частини несе
орендар/орендодавець», тобто договір
оренди землі містить визначену Законом
істотну умову, як визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди.

Статтею 11 Закону України «Про оренду
землі» визначено, що ризик випадкового
знищення або пошкодження об'єкта
оренди несе орендодавець, якщо інше не
передбачено договором оренди землі. У
разі прострочення орендодавцем або
орендарем установлених договором
оренди землі строків передачі об'єкта
оренди ризик його випадкового знищення
або пошкодження у цей період несе
сторона, яка допустила прострочення
його передачі.

Тобто, зазначена в пункті 32 договорів
оренди землі умова договору
передбачає, що ризик несе та сторона
договору, у якої в конкретний період
перебуває земельна ділянка.

Таким чином, ризик випадкового
знищення або пошкодження об'єкта
оренди урегульовано статтею 11 Закону
України «Про оренду землі».

В договорі сторони не передбачили
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, але це не порушує
права чи інтереси позивача, як власника
земельної ділянки, оскільки відповідно
до ч.5 ст.93 Земельного Кодексу право
оренди може передаватися у заставу,
вноситися до статутного капіталу
виключно власником земельної ділянки.
До того ж, відповідно до ч.4 ст.133 ЗК
заставодержателями права оренди
земельних ділянок
сільськогосподарського призначення
можуть бути лише банки.

Суд першої інстанції хоча і не зазначив
про ці норми закону в своєму рішенні,
але дійшов правильного загального
висновку про те, що позивач не довів
того, що відсутність в спірному
договорі умов, передбачених ст.15 Закону
України «Про оренду землі», призвела до
порушення його законних прав та
інтересів.

Доводи апеляційної скарги не
спростовують висновків суду.

Крім того, як свідчать матеріали
справи, з метою створення додаткових
умов для забезпечення прав власника
землі при виконанні договору оренди,
позивачу відповідач направив
додаткову угоду про внесення змін до
договору оренди землі, а саме в пункти
2,10,17,44,45, якими зокрема передбачено
конкретні умови збереження об'єкта
оренди, відсутність у орендаря права
передавати у заставу право оренди
земельної ділянки та про те, що право
оренди не може бути включено до
статутного фонду підприємства
орендаря.

Рішення суду відповідає матеріалам
справи та вимогам закону. В межах
доводів апеляційної скарги підстав для
його скасування або зміни не
встановлено.

Керуючись п.1 ч.1 ст.307, ст.308, п.1 ч.1 ст.314,
ст.315 ЦПК України, колегія суддів, -

Ухвалила :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилити.

Рішення Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 11
лютого 2014 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає
законної сили з моменту проголошення і
може бути оскаржена у касаційному
порядку безпосередньо до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді