АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Провадження № 22-ц/790/2535/14 Головуючий 1 інстанції: Омельченко Н.І.
Категорія: договірні
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 травня 2014 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого Івах А.П.,

суддів Пшенічної Л.В., Ізмайлової Г.Н.,

при секретарі Курносовій К.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1, поданої в особі її представника ОСОБА_2, на рішення Московського районного суду м. Харкова від 13.01.2014 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ПАТ Банк ОСОБА_3 та Кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 та Кредит, ОСОБА_4, треті особи: приватний нотаріус ХМНО ОСОБА_5, ОСОБА_6 про визнання недійсним договору купівлі продажу квартири та скасування реєстрації права власності,-

в с т а н о в и л а:

У серпні 2013 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовними вимогами, які в подальшому уточнила та просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 31.05.2013 року, укладений між ПАТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит та ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 та скасувати реєстрацію права власності на вказану квартиру на імя ОСОБА_4.

В обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що 31.05.2013 року між ПАТ ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу іпотечної трикімнатної квартири АДРЕСА_2. Дана квартира № 20 належала на праві спільної власності: 2/3 частини ій та 1/3 частина - ОСОБА_8 на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Харківським міським центром приватизації державного житлового фонду 28.02.1996 року, зареєстрованого у КП ХМБТІ 05.03.1996 року № П-5-23266 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 11-ю Харківською Державною нотаріальною конторою 03.10.07 року зареєстрованого у КП ХМБТІ 08.10.07 року за р.№ 20199340.

31 жовтня 2007 року на підставі договору іпотеки, укладеного між нею та ОСОБА_8 з однієї сторони та ПАТ Банк ОСОБА_3 та Кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 та Кредит вказана квартира була передана Банку в іпотеку в якості забезпечення виконання ОСОБА_9 узятого на себе зобовязання за кредитним договором.

06 серпня 2008 року між ОСОБА_1, ОСОБА_8 та ПАТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит був укладений договір про внесення змін № 1 до Іпотечного договору від 31.10.07 року, який був посвідчений нотаріусом ХМНО ОСОБА_10 11.07.11 року за р.№ 223.

11 липня 2011 року між ОСОБА_1, ОСОБА_8 та ПАТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит був укладений договір про внесення змін №2 до Іпотечного договору від 31 жовтня 2007 року, який було посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_10 11.07.11 року за р.№ 223.

Заочним рішенням Московського районного суду м.Харкова від 18.07.12 року було надане право ПАТ Банк ОСОБА_3 та Кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 та Кредит на продаж будь-якій особі іпотечної трикімнатної спірної квартири № 20, яка належала на праві власності ОСОБА_1 та ОСОБА_8

Відповідно до п. З Договору купівлі-продажу квартири від 31.05.13 року, право продажу від свого імені надано Продавцю на підставі рішення суду, виданого Московським районним судом м. Харкова 18.07.2012 року по справі № 2027/8422/12.

Проте продавець під час оформлення договору купівлі-продажу від 31.05.13 року не поставив до відома ні нотаріуса ні покупця, що рішення Московського районного суду м. Харкова від 18.07.12 року переглядається на момент укладання договору Апеляційним судом Харківської області за апеляційною скаргою ОСОБА_1 від 26.04.13 р. і не набуло законної сили. А Ухвала апеляційного суду Харківської області про відмову в задоволенні апеляційної скарги була винесена лише 26.06.2013 року, тобто майже через місяць після укладання оспорю ванного договору купівлі-продажу. На цей час подана касаційна скарга на рішення Московського районного суду м. Харкова від 18.07.2012 року та ухвалу Апеляційного суду Харківської області від 26.06.2013 р.

Відповідно до п.п.4,5 Договору купівлі-продажу квартири від 31.05.13 року, продаж здійснено за 292937.00 грн., які покупець сплатив, а продавець отримав ще до підписання цього договору. Ринкова вартість квартири становить 284 000 грн. згідно до висновку про вартість майна, виданого особою-підприємцем ОСОБА_11 від 10.04.2013 р.

Позивач ОСОБА_1 вважала, що відповідачем ПАТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит як продавцем квартири, порушені вимоги ч. 6 ст.38 Закону України Про Іпотеку, оскільки квартира була продана за ціною, яка менше її ринкової ціни, на сайті банку ціна за квартиру, за якою вона була виставлена на продаж значилася 60 000 доларів СІЛА, що в перерахунку на гривню становить 479 580 грн.

Продаж предмета іпотеки за ціною значно нижчою за звичайні ціни, порушують права іпотекодавця, в частині того, якби квартира була продана за звичайну ціну, то вказаної суми було б цілком достатньо для погашення заборгованості іпотекодавця перед кредитором.

Позивач посилалася на той факт, що спірна квартира покупцем не оглядалася, хоча протилежне зазначено в договорі купівлі-продажу квартири.

В порушення вимог ч. І ст.38 Закону України Про іпотеку іпотекодержатель не повідомив її як іпотекодавця письмово за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу квартири та всіх осіб зареєстрованих у квартирі, які мають права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

На підставі викладеного та посилаючись на ст.215 ч.3 ЦК України та ст..38 Закону України Про іпотеку просила вимоги задовольнити (а.с. 1-4, 82-83).

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 13 січня 2014 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення скасувати і ухвалити нове, яким визнати договір купівлі-продажу від 31.05.2013 року, укладений між ОСОБА_4 та ПАТ Банк ОСОБА_3 та Кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредиту іпотечної трикімнатної квартири АДРЕСА_2 недійсним із застосуванням реституційних наслідків.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права, та невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників процесу, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, що були заявлені сторонами у суді першої інстанції, дослідивши матеріали справи, судова колегія приходить до наступного:

Відповідно до положень ст. ст. 3, 11 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обгрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно зясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

За положеннями ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує питання:

- чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та яким доказами вони підтверджуються;

- чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження;

- які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин;

- яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам цивільного-процесуального закону рішення суду першої інстанції не відповідає.

Розглядом справи встановлено, що заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 18.07.2014 року були задоволені позовні вимоги ПАТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит до ОСОБА_1, ОСОБА_8, третя особа ОСОБА_6 про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказаним рішенням суд стягнув солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_8 на користь ПАТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит заборгованість за кредитним договором від 31.10.2007 року 353479,94 грн. шляхом звернення стягнення на нерухоме майно- АДРЕСА_3, шляхом надання права Банку продати будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною, яка буде визначена в експертному звіті субєкта оціночної діяльності та визнано за банком право вчиняти всі інші дії необхідні для укладання договору купівлі-продажу предмету іпотеки - вказаної квартири.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1, суд першої інстанції виходив із того, що посилання позивача та її представника на те, що відповідач ПАТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 фінанси та кредит як іпотекодержатель в порушення вимог ч.1 ст.38 Закону України Про іпотеку не повідомив іпотекодавця та всіх зацікавлених осіб письмово за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу квартири про свій намір укласти цей договір не відповідають дійсності та спростовуються повідомленням про продаж квартири - предмета іпотеки в порядку ст..38 Закону України Про іпотеку, направленим банком на імя іпотекодавця та іншим особам 26.11.2012 року, які останні отримали. (а.с.34,35) Посилання позивача та її представника як на підставу визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири на те, що продавець(банк) під час оформлення договору купівлі-продажу від 31.05.13 року не поставив до відома нотаріуса і покупця, що рішення Московського районного суду м. Харкова від 18.07.12 року переглядається на момент укладання договору купівлі-продажу Апеляційним судом Харківської області за апеляційною скаргою ОСОБА_1 від 26.04.13 р., а ухвала апеляційного суду Харківської області про відмову в задоволенні апеляційної скарги була винесена лише 26.06.2013 року, тобто майже через місяць після укладення оспорюванного договору купівлі-продажу і здійснений за ціною нижче ринкової - не мають під собою правового значення, а посилання на те, що договір купівлі-продажу був здійснений за рішенням суду, яке не набрало законної сили не відповідає дійсності.

Проте з таким висновком суду погодитися не можна, оскільки дійшов він його без повного та всебічного зясування обставин справи, прав та обовязків сторін у правовідносинах, що виникли між сторонами, взагалі не дав належної правової оцінки зібраних у справі доказів.

Наявні у справі докази свідчать, що дійсно на підставі заочного рішення Московського районного суду міста Харкова від 18 липня 2012 року за АТ Банк ОСОБА_3 та Кредит в особі філії Слобожанське РУ АТ Банк ОСОБА_3 та кредит визнано право вчиняти всі інші дії необхідні для укладення договору купівлі - продажу предмету іпотеки: квартири трикімнатної № 20 в будинку № 60 по вул. Гвардійців Широнінців в м. Харкові, загальною площею 62,3 кв.м, житловою площею 42,2 кв.м, реєстраційний номер в реєстрі прав власності на нерухоме майно 20199340 шляхом надання права АТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі Слобожанське РУ АТ ОСОБА_3 та Кредит продати будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною, яка буде визначена в експертному звіті субєкта оціночної діяльності.

Листом повідомленням про продаж предмета іпотеки в порядку ст.. 38 Закону України Про іпотеку за №10020/2554 від 26 листопада 2012 року (а.с.34) відповідач повідомив позивача ОСОБА_1, що АТ Банк ОСОБА_3 та кредит в особі філії Слобожанське Регіональне управління: про право від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною, яка буде визначена в експертному звіті субєкта оціночної діяльності.

Публічне акціонерне товариство ОСОБА_3 ОСОБА_3 та Кредит в особі філії Слобожанське РУ ПАТ ОСОБА_3 ОСОБА_3 та Кредит, що є Іпотекодержателем за іпотечним договором, укладеним ним з ОСОБА_1, що зареєстрована за адресою: ІНФОРМАЦІЯ_1 і ОСОБА_8 що зареєстрована ІНФОРМАЦІЯ_1, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_10 31.10.2007 року за реєстровим №1182, Договором про внесення змін №1 до Іпотечного договору, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального ОСОБА_10 06.08.2008 року за реєстровим №1574, Договором №2 про внесення змін та доповнень до Іпотечного договору, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального ОСОБА_10 11.07.2011 року за реєстровим №223, в подальшому іменується продавець, з однієї сторони та ОСОБА_4 був укладений договір в купівлі-продажу спірної квартири (а.с.6), за умовами якого право продажу від свого імені надано продавцю на підставі рішення іменем України, виданого Московським районним судом м. Харкова 18 липня 2012 року по справі №2027/8422/12.

Квартира продана за 292937грн. 00 коп..

За п. 5 вказаного договору ринкова вартість становить 284000,00грн згідно висновку про вартість майна, виданого фізичною особою підприємцем ОСОБА_12 10 квітня 2013 року.

Разом з тим, ціна продажу предмета іпотеки не була погоджена між іпотекодавцем і іпотекодержателем, як це передбачається п. 6 ст. 38 Закону України Про іпотеку.

При укладенні Іпотечного договору 31 жовтня 2007 року між сторонами була узгоджена вартість предмету іпотеки, що становила 430900грн. (а.с. ).

У рамках кримінальної справи було проведено судовобудівельну-технічну експертизу №9270 від 06 грудня 2013 року (а.с.87-100), за висновком якої ринкова вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_4 станом на час проведення експертизи становить 493310грн.; на основі наданої на дослідження документації, у квартирі проведені внутрішні роботи з її оздоблення ремонт; ринкова вартість квартири трикімнатної квартири АДРЕСА_5 станом на 03.04.2013 року становить 496584грн.

Вказаний висновок експертизи судова колегія приймає за письмовий належний та допустимий доказ у відповідності до положень глави 5 Цивільного процесуального кодексу України.

Відповідно до розяснень, що містяться у п. 28 Постанови Пленуму Верховного Суду України №2 від 12 червня 2009 року Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції якщо при дослідженні письмових доказів особою, яка бере участь у справі, буде подана заява про те, що доданий до справи або поданий іншою особою для ознайомлення документ викликає сумнів з приводу його достовірності або є фальшивим, особа, яка подала цей документ, може відповідно до частини другої статті 185 ЦПК просити суд виключити його з числа доказів і розглядати справу на підставі інших доказів. При відсутності з її боку таких процесуальних дій, особа, яка подала заяву, має згідно із загальними правилами доказування (стаття 60 ЦПК) подати відповідні докази, що спростовують значення відомостей оспорюваного документа і могли бути підставою неприйняття його до уваги під час оцінки до казів. У разі необхідності за клопотанням особи, яка зробила таку заяву, суд відповідно до правил частини четвертої статті 10 ЦПК сприяє їй у збиранні цих доказів (призначає експертизу, витребовує інформацію від особи, за іменем якої видано документ, оголошує перерву або відкладає розгляд справи, якщо це потрібно, тощо.

Однак, сторонами в ході розгляду справи в апеляційному порядку клопотання щодо призначення та проведення експертизи на предмет визначення вартості квартири на момент укладення оспорюваного договору не заявлялося.

Позивачем надані нові письмові докази, неподання яких до суду першої інстанції було зумовлено поважними причинами, які підтверджують позицію ОСОБА_1 щодо факту продажу відповідачем квартири, що їй належала, за ціною нижче за звичайні ціни на такий вид майна на період з травня місяця 2013 року.

Згідно письмової відповіді агентства нерухомості Гарантії вартість квартири АДРЕСА_6, станом на 31.05.2013 року складає приблизно 533000 грн. Згідно висновку про вартість майна від 28 квітня 2014 року виконаного ТОВ Юридична компанія Калина сертифікат субєкта оціночної діяльності №15551/13 від 07.11.2013 року вартість квартири станом на травень 2013 року складає 497050грн.

Сукупність доказів, досліджених судовою-колегією у відповідності до п. 2 ст. 303 ЦПК України свідчить про той факт, що відповідач, діючи від імені іпотекодавця при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу іпотечного майна квартири за ціною, значно дешевшою за ціни, що діяли на час укладення угоди.

Приймаючи до уваги, що повідомлення про продаж предмета іпотеки, яке відповідачем було направлене на адресу ОСОБА_1 більш ніж за півроку до продажу спірної квартири, не містить всіх необхідних відомостей, що передбачені ст.. 38 Закону України Про іпотеку, а саме:

- в повідомленні відсутні відомості про ціну продажу предмету іпотеки, за якою відповідач має намір здійснити продаж квартири;

- в повідомленні відсутні відомості про день продажу предмета іпотеки;

- в повідомленні відсутні відомості про результати експертного звіту обєкта оціночної діяльності щодо оцінки предмета іпотеки.

В ході розгляду справи достеменно встановлено, що в звіті про оцінку майна трикімнатної квартири АДРЕСА_7 оцінщиком ФОП ОСОБА_11 внесені завідомо недостовірні відомості, а саме у звіті вказано те, що квартира потребує внутрішнього оздоблення, хоча насправді у квартирі зроблений капітальний ремонт. ФОП ОСОБА_11 при визначені вартості квартири в квартиру не заходив, висновок зробив про відсутність внутрішніх робіт та оздоблення квартири, тому її вартість була визначена на мінімальному рівні від ринкових цін 284000грн., що більш ніж на 100000грн. дешевше за ринкову ціну квартири на травень 2013 року (а.с.45).

То ж продажа іпотечного майна за ціною, що значно нижча ціни, визначеної в іпотечному договорі, а також фактичної ринкової ціни цього майна на час укладення договору купівлі-продажу квартири, заборгованість за кредитним договором від 31 жовтня 2007 року, що була стягнута за рішенням Московського районного суду м. Харкова від 18 липня 2012 року (а.с.7) у сумі 353479грн 94 коп. шляхом звернення стягнення на нерухоме майно квартиру, не погасила.

Відповідно до вимог ст.. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За положеннями ст.. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Вимогами ст.. 641 ЦК України передбачається, що пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.

Приймаючи до уваги норми вказаного закону, а також положення ч. 6 ст. 38 Закону України Про іпотеку, згідно яким ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотеокдавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна субєктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, судова колегія вважає, що у даному конкретному випадку слід вважати, що ціна є однією з істотних умов договору купівлі-продажу.

На зазначені обставини суд першої інстанції уваги не звернув, ухвалив рішення таке, що не відповідає вимогам ст.. ст.. 213, 214 ЦПК України.

Діючи в межах вимог ст..303 ЦПК України, судова колегія, оцінивши належність, допустимість, достовірність наявних у справі доказів кожного окремо, а також взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, дійшла висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1. При цьому колегія приймає до уваги конкретні обставини справи, а також п. 6 ст. 3 ЦК України, яка вказує, що загальними засадами цивільного законодавства є: справедливість, добросовісність та розумність; ст.. 41 Конституції України, згідно якої кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися свою власністю, ніхто не може бути позбавлений права власності; право приватної власності є непорушним; ст.. 47 Конституції України гарантує кожному право на житло, та вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити рішення суду скасувати з ухваленням нового рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1

Неповне зясування судом обставин, що мають значення для справи, як і невідповідність висновків суду обставинам справи, у відповідності до п.п. 1,2 ч. 1 ст. 309, ЦПК України є підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухваленням нового рішення.

Керуючись ст.. ст.. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319, 324 ЦПК України, судова колегія, -

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.

Рішення Московського районного суду м. Харкова від 13 січня 2014 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_8, укладений 31 травня 2013 року між ПАТ Банк ОСОБА_3 та Кредит, в особі філії Слобожанське РУ Публічного акціонерного товариства Банк ОСОБА_3 та Кредит та ОСОБА_4, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5, 31 травня 2013 року, реєстраційний номер 2217.

Скасувати право власності, зареєстроване за ОСОБА_4 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо обєкта нерухомого майна квартиру АДРЕСА_9, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна №1; номер запису про право власності 1141900 від 31 травня 2013 року.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення і протягом двадцяти днів може бути оскаржене в касаційному порядку шляхом подачі скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий

Судді -