АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 січня 2014 року
м. Чернівці

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах апеляційного суду
Чернівецької області у складі:

Головуючого Заводян К. І.

Суддів: Галичанського А.Д.,
Перепелюк І.Б.

Секретаря: Ковальчук Н.О.

З участю: представника ОСОБА_1 -
ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до
ОСОБА_4, третя особа - приватний
нотаріус Чернівецького міського
нотаріального округу ОСОБА_5, про
визнання недійсним попереднього
договору про купівлю-продаж квартири,
відшкодування збитків та моральної
шкоди, за апеляційною скаргою ОСОБА_5
на рішення Шевченківського районного
суду м.Чернівці від 16 серпня 2013 року, -

в с т а н о в и л
а :

В жовтні 2012 року ОСОБА_3 подав позов до
ОСОБА_4, третя особа - приватний
нотаріус Чернівецького міського
нотаріального округу ОСОБА_5, про
визнання недійсним попереднього
договору про купівлю-продаж квартири,
відшкодування збитків та моральної
шкоди, який доповнив новими і зміненими
позовними вимогами в січні 2013 року,
об'єднаними в одне провадження ухвалою
від 28 січня 2013 року.

ОСОБА_3 посилався на такі обставини.

Він мав намір придбати однокімнатну
квартиру.

Ріелтор агентства нерухомості "Брокер"
ОСОБА_12 запропонувала придбати
квартиру АДРЕСА_1, яку продавала ОСОБА_4

19 червня 2012 року він уклав із ОСОБА_4
попередній договір, який посвідчив
приватний нотаріус Чернівецького
нотаріального округу ОСОБА_5

Згідно цього договору ОСОБА_4
зобов'язалася у строк не пізніше 30
червня 2012 року продати йому
квартиру АДРЕСА_1.

На підтвердження дійсних намірів про
наступне укладання договору
купівлі-продажу він передав ОСОБА_4 100750
гривень, що на день підписання договору
було еквівалентом 12500 доларів США. За
змістом договору передана сума
розцінювалася сторонами як аванс у
рахунок наступного договору
купівлі-продажу (п.3).

У разі, коли договір купівлі-продажу не
відбудеться, ОСОБА_4 зобов'язалася
повернути йому аванс в повній сумі
протягом однієї доби з дня вимоги,
заявленої в будь-якій формі.

Пунктом 7 договору передбачено, що той,
хто безпідставно ухилятиметься від
укладення договору купівлі-продажу у
визначений п.1 попереднього договору
термін, зобов'язаний відшкодувати
другій стороні збитки, завдані
простроченням чи відмовою від
договору купівлі-продажу.

В п.6 договору ОСОБА_4 стверджувала і
гарантувала правомочність власника
квартири.

Незважаючи на його неодноразові вимоги
про укладення договору
купівлі-продажу, ОСОБА_4 зустрічей
уникала, на телефонні дзвінки не
відповідала, аванс повертати
відмовилася.

10 жовтня 2012 року через приватного
нотаріуса він направив їй заяву
-вимогу, яка залишилася без
задоволення. Відповідачка
стверджувала, що вона квартиру не
продавала, грошей за неї не отримувала.

З довідки ЧКОБТІ від 10.12.2012 р.
убачається, що ОСОБА_4 належить не уся
квартира АДРЕСА_1, а лише 2/6 цієї
квартири з 27.11.2012 року, з отриманням
спадщини після смерті ОСОБА_9

12 грудня 2012 року ця квартира була
продана ОСОБА_10

Вважав, що попередній договір був
укладений ним внаслідок обману з боку
ОСОБА_4, яка умисно замовчала той факт,
що вона не мала юридично оформлених
прав на квартиру.

Передавши ОСОБА_4 аванс за квартиру в
сумі 100750 грн., він зазнав значних
збитків, які оцінює на подвійну суму
авансу - 201500 грн., обманом йому також
була заподіяна моральна шкода, з серпня
2012 року по теперішній час він зазнає
душевних страждань.

Просив суд визнати недійсним
попередній договір, укладений 19 червня
2012 року з ОСОБА_4

Стягнути із ОСОБА_4 на його користь 201500
гривень у відшкодування збитків та 500000
гривень - у відшкодування моральної
шкоди.

Рішенням Шевченківського районного
суду м.Чернівці позов ОСОБА_3
задоволено частково.

Попередній договір від 19 червня 2012
року, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_4,
визнано недійсним.

Із ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 стягнуто
100750 грн. у відшкодування збитків та 1114,80
гривень у відшкодування судових
витрат.

В іншій частині позовних вимог
відмовлено.

Третя особа - приватний нотаріус
Чернівецького міського нотаріального
округу ОСОБА_5 подав на рішення суду
апеляційну скаргу в частині визнання
попереднього договору недійсним.

Просить рішення суду в цій частині
скасувати та ухвалити нове рішення,
яким визнати попередній договір
дійсним, в решті рішення суду залишити
без змін.

Вважає, що судом неправильно
застосовані норми матеріального права,
порушені норми процесуального права.
Суд неповно з'ясував обставини, які
мають значення для справи, висновки
суду не відповідають обставинам
справи.

Суд вважав попередній договір
нікчемним з тих підстав, що він не був
зареєстрований в установленому
законом порядку. До уваги не було взято
вимоги п.8 Тимчасового порядку
державної реєстрації правочинів,
затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 26.05.2004 року №671,
згідно якого державна реєстрація
попереднього договору можлива лише за
наявності правовстановлюючих
документів на нерухоме майно. Судом
встановлено факт відсутності у ОСОБА_4
правовстановлюючих документів на
квартиру, що унеможливлювало державну
реєстрацію.

Про відсутність у ОСОБА_4 документів на
квартиру ОСОБА_3 було відомо, що
підтверджується матеріалами справи.

Колегія суддів вважає, що апеляційна
скарга ОСОБА_5 підлягає задоволенню
частково.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_3
про визнання недійсним попереднього
договору, суд виходив з того, що
попередній договір є недійсним,
оскільки не був зареєстрований.

Погодитися з такими висновками
неможливо, оскільки вони не
відповідають обставинам справи, суд
неправильно застосував норми
матеріального і процесуального права.

Так, позивач просив визнати попередній
договір недійсним у зв'язку із
вчиненням його під впливом обману
(ст.230 ЦК України), проте, в порушення
вимог диспозитивності цивільного
процесу (ст.11 ЦПК) суд визнав попередній
договір недійсним, через те, що той не
був зареєстрований відповідно до вимог
ст.210 ЦК, хоча позов з цих підстав не
заявлявся.

Відповідно до ст.230 ЦК України якщо одна
із сторін правочину навмисно ввела
другу сторону в оману щодо обставин,
які мають істотне значення (частина
перша статті 229 цього Кодексу), такий
правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує
наявність обставин, які можуть
перешкодити вчиненню правочину, або
якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України
зобов'язанням є правовідношення, в
якому одна сторона (боржник)
зобов'язана вчинити на користь другої
сторони (кредитора) певну дію (передати
майно, виконати роботу, надати послугу,
сплатити гроші тощо) або утриматися від
певної дії, а кредитор має право
вимагати від боржника виконання його
обов'язку.

Зобов'язання виникають з підстав
встановлених ст. 11 ЦК України (ч. 2 ст. 509
ЦК України). Однією з встановлених ч. 2
ст. 11 ЦК України підстав виникнення
цивільних прав та обов'язків є, зокрема,
договори.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором
є домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

У відповідності до ч. 1 ст. 635 ЦК України
попереднім є договір, сторони якого
зобов'язуються протягом певного строку
(у певний термін) укласти договір в
майбутньому (основний договір) на
умовах, встановлених попереднім
договором.

З матеріалів справи убачається, що 19
червня 2012 року ОСОБА_3 уклав з ОСОБА_4
попередній договір, який посвідчив
приватний нотаріус Чернівецького
нотаріального округу ОСОБА_1

Згідно цього договору ОСОБА_4
зобов'язалася у строк не пізніше 30
червня 2012 року продати ОСОБА_3 ? частку
квартири АДРЕСА_1, за суму, еквівалентну
12500 доларів США.

На підтвердження дійсних намірів про
наступне укладання договору
купівлі-продажу він передав ОСОБА_4
аванс в сумі 100750 гривень, що на день
підписання договору було еквівалентом
12500 доларів США (п.3).

Підставою для визнання укладеного
попереднього договору недійсним
позивач вважав ту обставину, що
відповідачка не була власником ? частки
квартири, яку повинна була продати
позивачу, що замовчувала при укладенні
договору, тобто, вчинила обман.

Факту замовчування ОСОБА_4 відсутності
у неї документів на квартиру судом не
встановлено. З пояснень ОСОБА_4, свідків
ОСОБА_12, ОСОБА_11 убачається, що ОСОБА_3
повідомлялось про відсутність у ОСОБА_4
документів про право власності на
квартиру у зв'язку із затримкою
оформлення права на спадщину.

Згідно інформаційної довідки з
Реєстру прав власності на нерухоме
майно власником 4/6 часток квартири
АДРЕСА_1 ОСОБА_4 стала на підставі
свідоцтва про право на спадщину,
виданого 26 листопада 2012 року.

Відомості про правовстановлюючі
документи (свідоцтво про власність,
інформаційна довідка з Реєстру прав
власності на нерухоме майно) на частку
квартири, яка мала бути продана, в
попередньому договорі відсутні.

Попередній договір не породжує прав та
обов'язків, які виникають у сторін при
продажу чи передачі в користування
майна, він має лише організаційний
(немайновий) характер. Таким чином,
нотаріальне посвідчення попереднього
договору не вимагає від сторін
попереднього договору, які мають намір
в майбутньому укласти договір
купівлі-продажу нерухомого майна,
надавати нотаріусу правовстановлюючі
документи на це майно. Продавець несе
відповідні обов'язки перед покупцем в
частині майбутнього продажу майна,
незалежно від того, чи оформлене на час
укладання попереднього договору його
право власності на майно, яке є
предметом цього договору, чи ні.

Відповідно до п.п. 8, 11 Тимчасового
порядку державної реєстрації
правочинів, затвердженого постановою
КМУ № 671 від 26.05.2004 року, який діяв на час
укладення попереднього договору,
державна реєстрація попереднього
договору можлива лише за наявності
правовстановлюючих документів на
нерухоме майно, оскільки запис у
Реєстрі має містити відомості про
нерухоме майно, щодо якого вчиняється
правочин, достатні для його
ідентифікації, та/або його
реєстраційні дані.

Оскільки такі відомості були відсутні,
реєстрація попереднього договору була
неможливою і не могла бути підставою
для визнання його недійсним.

Отже, відсутність у ОСОБА_4 при
укладенні попереднього договору
документа, що підтверджує право
власності на ? частку квартири, не може
вважатися обманом і бути підставою для
визнання попереднього договору
недійсним.

Підстави для задоволення позовних
вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання
недійним попереднього договору,
укладеного ними 19 червня 2012 року, як
вчиненого під впливом обману,
відсутні.

Відповідно до ст.204 ЦК України правочин
є правомірним, якщо його недійсність
прямо не встановлена законом або якщо
він не визнаний судом недійсним. Тому
вимога ОСОБА_5 визнати вказаний договір
дійсним є безпідставною та такою, що не
відповідає можливим способам захисту
цивільних прав та інтересів.

На підставі наведеного колегія суддів
вважає, що рішення суду в частині
позовних вимог ОСОБА_3 про визнання
недійним попереднього договору,
укладеного ним 19 червня 2012 року із
ОСОБА_4, як вчиненого під впливом
обману, у зв'язку з порушенням судом
норм процесуального і матеріального
права (п.4 част.1 ст.309 ЦПК України)
підлягає скасуванню з ухваленням
нового рішення, яким в позові ОСОБА_3 до
ОСОБА_4, третя особа - приватний
нотаріус Чернівецького міського
нотаріального округу ОСОБА_5, про
визнання недійсним попереднього
договору про купівлю-продаж квартири,
як вчиненого під впливом обману, слід
відмовити.

В частині інших позовних вимог рішення
суду не оскаржувалося.

Керуючись ст. 307, п. 4 част.1 ст.309 ЦПК
України, колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу третьої особи по
справі - приватного нотаріуса
Чернівецького міського нотаріального
округу ОСОБА_5 задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного
суду м.Чернівці від 16 серпня 2013 року
суду в частині позовних вимог ОСОБА_3 до
ОСОБА_4 про визнання недійним
попереднього договору, укладеного ними
19 червня 2012 року, як вчиненого під
впливом обману скасувати і ухвалити
нове рішення.

В позовних вимогах ОСОБА_3 до ОСОБА_4,
третя особа - приватний нотаріус
Чернівецького міського нотаріального
округу ОСОБА_5, про визнання недійсним
попереднього договору про
купівлю-продаж квартири, укладеного
ними 19 червня 2012 року, як вчиненого під
впливом обману, відмовити.

В решті рішення суду залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення, але може
бути оскаржене в касаційному порядку
до Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ протягом двадцяти
днів.

Головуючий:

Судді: