УХВАЛА ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 19 березня 2014
року м. КиївКолегія
суддів судової палати у цивільних
справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Горелкіної Н.А., суддів:
Євграфової Є.П.,Журавель В.І.,
Євтушенко О.І.,Ситнік О.М.,розглянувши в
судовому засіданні справу за позовом
ОСОБА_6 до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Траверз-Буд»,
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Девелоперська
компанія «Європа», ОСОБА_7 про визнання
правочинів недійсними, за касаційною
скаргою ОСОБА_6 на рішення
Макарівського районного суду
Київської області від 25 червня
2013 року та ухвалу апеляційного суду
Київської області від 22 жовтня
013 року,

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2012 року ОСОБА_6 звернулася
до суду з позовом, у якому зазначала, що
03 квітня 2009 року між нею та ОСОБА_7 був
укладений основний договір
купівлі-продажу земельної ділянки
площею 0,1501 га, розташованої у с.
Березівці Макарівського району
Київської області. Причина, яка
обумовила купівлю вказаної земельної
ділянки, є участь ОСОБА_6 у проекті
«Олімпік-парк», що передбачав
придбання у власність житлового
будинку у котеджному містечку
«Олімпік-парк».

20 грудня 2008 року між позивачкою та
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Траверз-Буд» (далі -
ТОВ «Траверз-Буд») був укладений
договір доручення на будівництво
котеджу на ділянці, яку вона придбала у
ОСОБА_7, а також договір на участь у
витратах на утримання будинку. Вказані
договори були укладені з метою
придбання котеджу в котеджному
містечку «Олімпік-парк», про яке
позивач дізналася з реклами,
розміщеної на біг-бордах та з
рекламного буклету, на яких було
зображено вказане містечко, що містить
розвинену інженерну, побутову
інфраструктуру, службу експлуатації,
рекреацію, охоронну службу. Реклама
розповсюджувалась Товариством з
обмеженою відповідальністю
«Девелоперська компанія «Європа» (далі
- ТОВ «Девелоперська компанія
«Європа»).

Оскільки котеджу у складі котеджного
містечка «Олімпік-парк» ОСОБА_6 не
отримала, вважала, що вказані договори
були укладені внаслідок обману, а ціни
земельних ділянок є завищеними.
Просила визнати недійсними: договір
бронювання земельної ділянки;
попередній та основний договори
купівлі-продажу земельної ділянки,
укладені між нею та ОСОБА_7; договір
доручення на будівництво котеджу та
договір про участь у витратах на
утримання будинку, укладені з ТОВ
«Траверз-Буд»; додаткову угоду до
договору доручення від 17 вересня 2008
року, укладену з ТОВ «Травер-Буд», та
стягнути з відповідачів кошти, що були
сплачені позивачкою за недійсними
договорами та подвійного розміру
збитків, що були завданні.

Рішенням Макарівського районного суду
Київської області від 25 червня
2013 року, залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Київської області
від 22 жовтня 2013 року, у задоволенні
позовів відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_6,
посилаючись на порушення судами норм
матеріального та процесуального права,
просить скасувати рішення суду першої
інстанції, ухвалу суду апеляційної
інстанції та ухвалити нове рішення,
яким позов задовольнити.

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ, заслухавши доповідь судді,
дослідивши матеріали цивільної справи
та вивчивши доводи касаційної скарги,
вважає, що вона має бути задоволена
частково.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд
першої інстанції, з висновком якого
погодився й суд апеляційної інстанції,
керувався тим, що позивачка не довела
факт умисної поведінки ОСОБА_7 стосовно
введення її в оману щодо природи
правочину, прав та обов'язків сторін.

Із такими висновками судів погодитися
не можна, з огляду на наступне.

За вимогами ст. ст. 213, 214, 316 ЦПК України
рішення суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

Рішення є законним тоді, коли суд,
виконавши всі вимоги цивільного
процесуального законодавства і
всебічно перевіривши обставини,
вирішив справу відповідно до норм
матеріального права, що підлягають
застосуванню до даних правовідносин, а
за їх відсутності - на підставі закону,
що регулює подібні відносини, або
керуючись загальними засадами і
змістом законодавства України.

Обґрунтованим визнається рішення, у
якому повно відображені обставини, що
мають значення для цієї справи,
висновки суду про встановлені
обставини і правові наслідки є
вичерпними, відповідають дійсності і
підтверджуються достовірними
доказами, дослідженими в судовому
засіданні.

При ухваленні рішення суд зобов'язаний
з'ясувати питання, зокрема, щодо:
наявності обставин (фактів), якими
обґрунтовувалися вимоги і заперечення,
та навести докази на їх підтвердження;
наявності інших фактичних даних, які
мають значення для вирішення справи;
правовідносин, зумовлених
встановленими фактами. У рішенні суду
обов'язково повинні бути зазначені
встановлені судом факти і відповідні
їм правовідносини.

Вказані вимоги судами не дотримано.

Встановлено та матеріалами справи
підтверджено, що 30 листопада 2007 року
між ОСОБА_6 та ТОВ «Девелоперська
компанія «Європа» укладено договір
бронювання земельної ділянки № 30.11/618/2,
розташованої у с. Березівці
Макарівського району Київської
області у котеджному містечку
«Олімпік-Парк», відповідно до якого за
ОСОБА_6 було закріплено вказану
земельну ділянку (а.с. 23−?25, т. 1).

20 грудня 2007 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7
був укладений попередній договір
купівлі-продажу вказаної земельної
ділянки і цього ж дня між ОСОБА_6 та ТОВ
«Траверз-Буд» було укладено договір
доручення, відповідно до умов якого ТОВ
«Траверз-Буд» взяло на себе
зобов'язання від імені та за рахунок
ОСОБА_6 вчинити певні дії щодо
укладення договору підряду
будівництва об'єкта нерухомості
(котеджу), надати довірителю документи
для оформлення права власності,
здійснити розрахунки, пов'язані з
виконанням умов договору.

Також 20 грудня 2007 року між ОСОБА_6 та ТОВ
«Траверз-Буд» укладено договір про
участь у витратах на утримання будинку.

17 вересня 2008 року між сторонами
укладено додаткову угоду № 1 до
договору доручення, якою було
збільшено вартість об'єкта
нерухомості, обумовлена винагорода
повіреного та визначений перелік
робіт, що доручаються виконати
повіреному.

Умови договору позивачка виконала,
сплативши обумовлену договором суму,
що підтверджується копіями платіжних
доручень та не заперечувалося
відповідачем (а.с. 59−?61, т. 1).

03 квітня 2009 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7
укладено договір купівлі-продажу
земельної ділянки № 6181, згідно з якими
позивачка придбала у ОСОБА_7 земельну
ділянку площею 0,1501 га у с. Березівці
Макарівського району Київської
області, номер земельної ділянки за
генеральним планом забудови № НОМЕР_1,
цільове призначення - для будівництва
та обслуговування житлового будинку та
господарських споруд, кадастровий
номер земельної ділянки, частина якої
відчужується :07:013:0022, що належала
ОСОБА_7, на підставі державного акта на
право власності на земельну ділянку
серії ЯЕ № 089952, виданого 05 лютого 2007
року та зареєстрованого у книзі
записів реєстрації державних актів на
право власності на землю № 75.
Продаж вчинено за 722 554 грн 50 коп.

Звертаючись до суду, позивачка просила
визнати недійсними: договір бронювання
земельної ділянки, попередній та
основний договори купівлі-продажу
земельної ділянки, договір доручення і
додаткову угоду до договору доручення
та договір на участь у витратах, з
мотивів введення її в оману. Також
позивачка зазначала, що при укладені
договорів не були дотримані вимоги ч. 1
ст. 203 ЦК України щодо відповідності
змісту правочину чинним актам
цивільного законодавства, що тягне за
собою недійсність укладених договорів
відповідно до ч. 1 ст. 215, ст. 230 ЦК
України.

Статтею 655 ЦК України закріплено
законодавче визначення договору
купівлі-продажу, згідно з яким одна
сторона (продавець) передає або
зобов'язується передати майно (товар) у
власність другій стороні (покупцеві), а
покупець приймає або зобов'язується
прийняти майно (товар) і сплатити за
нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору
купівлі-продажу є умови про предмет та
ціну.

Ціна товару - це грошова сума, яка
підлягає сплаті покупцем за одержану
від продавця річ.

Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна
в договорі встановлюється за
домовленістю сторін.

Згідно з ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу
України (далі - ЗК України) (у редакції,
чинній на час виникнення спірних
правовідносин) земельна ділянка - це
частина земної поверхні з
установленими межами, певним місцем
розташування, з визначеними щодо неї
правами.

Відповідно, земельне законодавство не
містить норми щодо вилучення (викупу)
частини земельної ділянки, аналогічні
положення щодо цього містяться у главі
27 розділу першого книги третьої ЦК
України, що також визначають земельну
ділянку об'єктом цивільних
правовідносин.

Згідно зі ст. 125 ЗК України право
власності та право постійного
користування на земельну ділянку
виникає після одержання її власником
або користувачем документа, що
посвідчує право власності чи право
постійного користування земельною
ділянкою та його державної реєстрації.

Згідно зі ст. 126 ЗК України право
власності на земельну ділянку і право
постійного користування земельною
ділянкою посвідчується державними
актами. Форми державних актів
затверджуються Кабінетом Міністрів
України. Право оренди землі
оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.

За ст. 131 ЗК України громадяни та
юридичні особи України, а також
територіальні громади та держава мають
право набувати у власність земельні
ділянки на підставі міни, дарування,
успадкування та інших
цивільно-правових угод. Укладення
таких угод здійснюється відповідно до
Цивільного кодексу України з
урахуванням вимог цього Кодексу.

Відповідно до ст. 132 ЗК України угоди
про перехід права власності на
земельні ділянки укладаються у
письмовій формі та нотаріально
посвідчуються.

Угоди повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по
батькові громадянина, назва юридичної
особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з
визначенням місця розташування, площі,
цільового призначення, складу угідь,
правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право
власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на
відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або
наявність обмежень щодо використання
земельної ділянки за цільовим
призначенням (застава, оренда,
сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) зобов'язання сторін.

Формування двох або більше земельних
ділянок внаслідок поділу земельної
ділянки передбачає зміну її меж,
відповідно до чого повинен
розроблятися проект відведення
одночасно на всі новостворені земельні
ділянки, який погоджується із
землевласником або землекористувачем,
органом земельних ресурсів,
природоохоронним органом,
санітарно-епідеміологічною службою,
органом містобудування і архітектури
та охорони культурної спадщини, із
наступним оформленням
правовстановлюючих документів, тобто у
встановленому законом порядку.

На підставі зазначеного, перехід права
власності на земельні ділянки на
підставі цивільно-правових угод
відбувається за умови посвідчення
даної земельної ділянки державним
актом на право власності на земельну
ділянку, зареєстрованого у
встановленому законодавством порядку,
при цьому частина земельної ділянки не
може бути об'єктом таких угод.

Статтею 657 ЦК України також
встановлюється форма окремих договір
купівлі-продажу, зокрема, договір
купівлі-продажу земельної ділянки
укладається у письмовій формі і
підлягає нотаріальному посвідченню та
державній реєстрації.

Порядок нотаріального посвідчення
договорів купівлі-продажу земельної
ділянки визначений Інструкцією про
порядок вчинення нотаріальних дій
нотаріусами України, що затверджена
наказом Міністерства юстиції України
від 03 березня 2004 року № 20/5,
зареєстрована у Міністерстві юстиції
України 03 березня 2004 року під № 283/8882.

Цією ж Інструкцією встановлений повний
перелік документів, необхідних для
нотаріального посвідчення договору.

Відповідно до вимог п. 62 Інструкції про
порядок вчинення нотаріальних дій
нотаріусами України право власності
на земельну ділянку фізичних та
юридичних осіб, а також право
державної та комунальної власності
підтверджуються державним актом.

Порядок виготовлення та видачі
державних актів на право приватної
власності на землю, що діяв на час
виникнення спірних правовідносин,
передбачено Інструкцією про порядок
складання, видачі, реєстрації і
зберігання державних актів на право
приватної власності на землю, право
колективної власності на землю, право
власності на землю і право постійного
користування землею, договорів на
право тимчасового користування землею
(у тому числі на умовах оренди) та
договорів оренди землі, затвердженою
наказом Держкомзему України № 43 від 04
травня 1999 року, зареєстрованою у
Міністерстві юстиції України 04 червня
1999 року № 354/3647 (далі -
Інструкція).

У п. 1.13. Інструкції передбачено, що
складання державного акта на право
власності на земельну ділянку та на
право постійного користування
земельною ділянкою при передачі
земельної ділянки, що була раніше
надана громадянам, підприємствам,
установам, організаціям і об'єднанням
громадян всіх видів у постійне
користування або при переоформленні
правоустановних документів на ці
земельні ділянки, проводиться після
відновлення меж земельної ділянки в
натурі (на місцевості) та закріплення
їх довгостроковими межовими знаками
встановленого зразка за затвердженою
відповідною технічною документацією.

У п. 1.16. Інструкції вказано, що технічна
документація зі складання державного
акта на право власності на земельну
ділянку або на право постійного
користування земельною ділянкою
включає:

- заяву власника землі або
землекористувача про складання
державного акта;

- технічне завдання на розробку
технічної документації зі складання
державного акта;

- висновок державного органу земельних
ресурсів Держкомзему України про
наявні обмеження на використання
земельної ділянки (крім випадків
відчуження земельної ділянки із земель
приватної власності);

- висновок органу у справах будівництва
і архітектури про наявні обмеження на
використання земельної ділянки (крім
випадків відчуження земельної ділянки
із земель приватної власності);

- журнал польових вимірювань (крім
випадків відчуження земельної ділянки
із земель приватної власності);

- кадастровий план земельної ділянки,
складений за результатами зйомки;

- збірний кадастровий план суміжних
землевласників і землекористувачів;

- відомість обчислення площі земельної
ділянки;

- відомість обробки теодолітного ходу
та вирахування координат поворотних
точок меж земельної ділянки;

- експлікація земельних угідь згідно з
формою 6-зем.

Однак на вказані вимоги суди першої та
апеляційної інстанцій не звернули
уваги.

Правове регулювання оцінки земель
здійснюється відповідно до
Конституції України, ЗК України, Закону
України «Про оцінку майна, майнових
прав та професійну оціночну діяльність
в Україні», Закону України «Про оцінку
земель», інших нормативно-правових
актів, прийнятих відповідно до них.

Згідно з положеннями ст. ст. 5, 13 Закону
України «Про оцінку земель» залежно
від мети та методів проведення оцінка
земель поділяється на такі види:
бонітування ґрунтів; економічна оцінка
земель; грошова оцінка земельних
ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок
залежно від призначення та порядку
проведення може бути нормативною і
експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних
ділянок використовується для
визначення розміру земельного податку,
державного мита при міні, спадкуванні
та даруванні земельних ділянок згідно
із законом, орендної плати за земельні
ділянки державної та комунальної
власності, втрат
сільськогосподарського і
лісогосподарського виробництва, а
також при розробці показників та
механізмів економічного стимулювання
раціонального використання та охорони
земель.

Експертна грошова оцінка земельних
ділянок та прав на них проводиться з
метою визначення вартості об'єкта
оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних
ділянок використовується при
здійсненні цивільно-правових угод щодо
земельних ділянок та прав на них, крім
випадків, визначених цим Законом, а
також іншими законами.

Підставами для проведення експертної
грошової оцінки земельної ділянки є
договір, який укладається
заінтересованими особами у порядку,
встановленому законом, а також рішення
суду.

Одночасно необхідно звернути увагу, що
відповідно до положень ч. ч. 1, 2, 4, 5
ст. 201 ЗК України грошова оцінка
земельних ділянок визначається на
рентній основі. Залежно від
призначення та порядку проведення
грошова оцінка земельних ділянок може
бути нормативною і експертною.

Експертна грошова оцінка
використовується при здійсненні
цивільно-правових угод щодо земельних
ділянок. Грошова оцінка земельних
ділянок проводиться за методикою, яка
затверджується Кабінетом Міністрів
України.

Враховуючи зазначене, при посвідченні
правочинів, пов'язаних з відчуженням
земельних ділянок, необхідно
керуватися положеннями Закону України
«Про оцінку земель».

При системному аналізі вимог ЗК
України, ЦК України та інших
нормативних актів, що регулювали
порядок відчуження земельної ділянки
на час виникнення спірних
правовідносин, можна зробити висновок,
що відчуження частини земельної
ділянки з виділенням її в окрему
земельну ділянку здійснюється лише
після отримання її власником
державного акта, що посвідчує право
власності на нову земельну ділянку. У
разі якщо державним актом на право
власності на земельну ділянку було
посвідчено право власності на декілька
земельних ділянок, відчуження однієї з
них здійснюється після виготовлення
державного акта, що посвідчує право
власності на кожну з цих ділянок.

Суди першої та апеляційної інстанції
залишили поза увагою, що при укладанні
договору купівлі-продажу не було
зазначено точне місце розташування
земельної ділянку, не зазначено межі
земельної ділянки та не надано
продавцем державного акта на право
приватної власності на відчужувану
земельну ділянку. Апеляційним судом не
досліджено надані позивачкою докази
про те, що частина спірної земельної
ділянки перебуває у іпотеці третіх
осіб, вказівка про що є однією із
істотних умов договору, чим фактично
усунувся від обов'язку перегляду
судового рішення.

За таких обставин ухвалені у справі
судові рішення не можуть вважатись
законними й обґрунтованими, тому
відповідно до ст. 338 ЦПК України вони
підлягають скасуванню з передачею
справи на новий розгляд до суду першої
інстанції.

Керуючись ст. ст. 333, 335, 336, 338, 343, 344, 345, 347
ЦПК України, колегія суддів судової
палати у цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а

Касаційну скаргу ОСОБА_6 задовольнити
частково.

Рішення Макарівського районного суду
Київської області від 25
червня 2013 року та ухвалу апеляційного
суду Київської області від 22
жовтня 013 року скасувати, справу
передати на новий розгляд до суду
першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий: Н.А.
Горелкіна Судді: Є.П. Євграфова
О.І. Євтушенко В.І. Журавель О.М. Ситнік