Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

26 листопада 2014 року.

Октябрський районний суд м.Полтави в складі:

Головуючої судді Сороки К.М.

При секретарі Ігнатенко С.Ю.

За участю позивачки ОСОБА_1

Представника позивачки ОСОБА_2

Відповідачки ОСОБА_3

hозглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Полтаві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі -продажу нерухомого майна, стягнення авансу,-

В с т а н о в и в :

Позивачка ОСОБА_1 звернулася до Октябрського районного суду м.Полтави з позовом до ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі -продажу нерухомого майна, стягнення авансу, посилаючись на те, що 19 грудня 2013 року між нею, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна , а саме : квартири АДРЕСА_1.

Даний договір передбачав , що сторони в майбутньому в строк до 19.06.2014 року укладуть договір купівлі-продажу ( основий договір ) вищезазначеної квартири . На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу вона, позивачка, передала ОСОБА_3 3000 (три тисячі) доларів США за курсом установленим НБУ на дату посвідчення попереднього договору 19.12.2013 р. 23 970,00 гривень ( двадцять три тисячі дев»ятсот сімдесят грн..).

При цьому , в попередньому договорі купівлі-продажу зазначалось, що ОСОБА_3 до укладання основного договору зобов»язується підготувати всі документи, необхідні для оформлення основного договору купівлі-продажу, та договори, укладені ОСОБА_3 з комунальними установами.

Після передачі нею, позивачкою, авансу ОСОБА_3 19.12.2013 року , вона, позивачка, мала намір зайти в будинок та прицінитись , які ще кошти необхідно мати для проведення ремонтних робіт. Позивачка змогла оглянути будинок тільки зовнішньо. Подивитись кімнати всередині не було можливості. До ОСОБА_3 вона, позивачка, зверталась протягом січня-травня неодноразово з проханням надати можливість потрапити до будинку. Остання всіляко відмовлялась її, позивачку, туди повести : то в неї відсутні ключі, то в неї мала дитина і їй немає коли.

Незважаючи на те , що квартира АДРЕСА_2 на праві власності належить ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, а остання проживає за іншою адресою: в квартирі АДРЕСА_3.

Позивачка змогла попасти в квартиру № 21 лише на початку червня 2014 року. Оглянувши квартиру вона, позивачка, виявила , що кімнати знаходяться в аварійному стані , електропровід пошкоджений, газова плита та газовий лічильник відсутні.

Окрім того, від центральної труби газопостачання мається три відведення. Два з них запломбовані, а третій- без пломби. На запитання позивачки про укладений з ВАТ « Полтавагаз» договір про користування природним газом, ОСОБА_3 документи не показала , сказавши, що принесе їх до нотаріуса в день укладання основного договору купівлі-продажу - 19.06.2014 року.

16.06.2014 року вона, позивачка, звернулась до нотаріуса ОСОБА_4 з заявою про свій намір розірвати попередній договір до договору купівлі-продажу та пояснила нотаріусу причину. Нотаріусом, в свою чергу, було направлено лист на ім»я продавця ОСОБА_3 про її намір розірвати попередній договір та прохання протягом двох днів повернути грошові кошти в сумі 23 970,00 грн. ,що станом на 19.12.2013 року еквівалентні 3000 (трьом тисячам) доларам США за курсом НБУ.

У відповідачки ОСОБА_3 був декілька днів відсутній зв»язок і вони з нею зустрілись лише у нотаріуса 19.06.2014 року. До укладання основного договору позивачка просила відповідачку- продавця показати , як не їй, позивачці, то хоч нотаріусу технічний паспорт на будинок, договора з комунальними установами.

У нотаріуса ОСОБА_3 довго відмовлялась показувати документи. Потім сказала , що не замовляла експертну оцінку про вартість нерухомого майна . Після тривалих розмов виявилось , що ОСОБА_3 після купівлі квартири АДРЕСА_2 в серпні 2013 року нею не користувалась, після попереднього власника особові рахунки не переоформляла на своє ім»я. Чому відразу ж почала продавати цю квартиру - не пояснила.

Стосовно документів про підключення природного газу до будинку пояснила, що вони маються в архіві ВАТ « Полтавагаз» , але їй нічого на руки не надали.

Вона, позивачка, знову почала виясняти , чому ОСОБА_3 знала , що будинок знаходиться в аварійному стані та не пригодний для проживання і не повідомила їй, як покупця. Тому мабуть і не давала можливість оглянути стан кімнат зсередини.

Після довгих розмов ОСОБА_3 відмовилась повертати аванс, який вона, позивачка, сплачувала 19.12.2013 року.

Попередній договір-це юридичний інструмент,завдяки якому сторони можуть зафіксувати свої наміри,надавши їм статус взаємного зобов»язання. Головна його перевага-він дозволяє не втратити можливість у майбутньому укласти договір з конкретним суб»єктом за заздалегідь обумовленою ціною.

Тому , вона, позивачка, планувала ,що після підписання основного договору купівлі-продажу буде можливість до осені провести ремонтні роботи в кімнатах та переїхати в ту квартиру проживати. Ціна, визначена продавцем, її, позивачку, також влаштовувала.

Але після спілкування з ОСОБА_3 . 19.06.2014 року у нотаріуса , вона, позивачка, зазначила , що відповідачкою порушено умови попереднього договору :

· не підготовлені документи що необхідні для оформлення договору купівлі-продажу квартири;

· зі сторони ОСОБА_3 ( продавця) присутній обман та приховування фактів ,які мають істотне значення та свідомо приховані нею.

В попередньому договорі від 19.12.2013 р. чітко зазначено, що у разі , якщо продавець буде ухилятися від укладання договору купівлі-продажу в визначений термін та на вищезазначених умовах ,він зобов»язується повернути покупцеві отриманий від нього аванс ,а також сплатити неустойку у розмірі 100 (сто) відсотків від суми авансу ,переданого за попереднім договором.

При цьому, передачу всієї суми авансу та неустойки продавець ( ОСОБА_3.) повинна здійснити протягом семи днів з дня отримання вимоги,заявленої покупцем (нею, ОСОБА_1,) у нотаріальній формі.

На протязі декількох місяців вона, позивачка, чекала, що відповідачка поверне аванс в добровільному порядку , але до цього часу грошові кошти позивачці не повернено а вона вимушена звертатись до суду.

Позивачка просила розірвати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна , а саме : квартири АДРЕСА_4, укладений між нею , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 19 грудня 2013 року.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 23970,00 грн ( двадцять три тисячі дев»ятсот сімдесят гривень ).

В судовому засіданні позивачка та її представник за дорученням ОСОБА_2 позов підтримали та просили їх задовольнити.

Відповідачка ОСОБА_3 з позовом погодилася частково та просила суд винести рішення відповідно до чинного законодавства.

Третя особа приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області ОСОБА_4 до суду не з»явилася, будучи повідомленою про дату та час розгляду справив суді.

Суд вважає за можливе розглянути справу у відсутність третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог. Сторони не заперечують.

Заслухавши сторони, думку представника позивачки, вивчивши надані суду докази, суд прийшов до висновку про задоволення вимог позивачки.

Судом встановлено, що 19 грудня 2013 року між , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна , а саме : квартири АДРЕСА_5.

Даний договір передбачав , що сторони в майбутньому в строк до 19.06.2014 року укладуть договір купівлі-продажу ( основий договір ) вищезазначеної квартири . На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу , позивачка, передала ОСОБА_3 3000 (три тисячі) доларів США за курсом установленим НБУ на дату посвідчення попереднього договору 19.12.2013 р. 23 970,00 гривень ( двадцять три тисячі дев»ятсот сімдесят грн..).

При цьому , в попередньому договорі купівлі-продажу зазначалось, що ОСОБА_3 до укладання основного договору зобов»язується підготувати всі документи, необхідні для оформлення основного договору купівлі-продажу, та договори, укладені ОСОБА_3 з комунальними установами.

Як було з»ясовано в послідуючому Продавець ОСОБА_3 не переоформила на себе договорів про надання комунальних послуг з попереднього власника.

Окрім того квартира знаходиться в аварійному стані, опалення відсутнє, що призвело до ще більшої її руйнації за період з червня по день розгляду справи в суді.

Окрім того в суді встановлено, що позивачка ОСОБА_3 21.08.2014 року (а.с.29-32) продала вищевказану квартиру ОСОБА_5, що підтверджується договором купівлі -продажу посвідченим приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області ОСОБА_6 21.08.2014 року реєстровий номер 1342.

Статтею 651 ЦК України установлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, у визначеннях № 6- 9060св08, № 6-13084св09 та № 6- 7081св10 Постанов Пленуму Верховного Суду України, суди приходять до висновку, що відповідно до частини 2 статті 570 ЦК України у разі якщо сума, сплачена в рахунок належних з боржника за попереднім договором платежів, не є завдатком, вона вважається авансом.

Визначення ВССУ № 6- 45857св11 та № 6- 48139св11 також зводяться до висновку, що у разі неукладення сторонами основних договорів в строк передані покупцем у рахунок оплати за основними договорами грошові кошти є відповідно не завдатком, є авансом і підлягають поверненню.

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене за таким попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в строк.

На даний час є очевидним той факт, що відповідачка отримавши аванс , не виконала зобов»язання за попереднім договором , не підготувала відповідні документи для продажу квартири, не надала їх ні покупцю, ні нотаріусу, окрім того вчинила договір купівлі продажу спірної квартири , не повідомивши про це позивачку.

При таких обставинах суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають до задоволення.

Викладені обставини підтверджуються матеріалами справи .

Керуючись ст.5,10,60,212-215,218 ЦПК України, ст.635,651 ЦК України, суд, -

В и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1 задовольнити повністю.

Розірвати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_6 укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 19 грудня 2013 року , посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області ОСОБА_4.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 23 970грн(двадцять три тисячі дев"ятсот сімдесят грн..) та судові витрати в сумі 243 грн.60 коп. а всього стягнути на користь ОСОБА_1 24 213 грн. 60 коп.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу протягом десяти з дня його проголошення до Апеляційного суду Полтавської області через Октябрський районний суд м.Полтави.

СуддяК. М. Сорока