Справа № 478/2253/13-ц пров.№ 2/478/77/2014
Р і ш е н н я

І м е н е м У к р а ї н и

05.02.2014 року. Казанківський районний суд Миколаївської області у складі:

головуючого - судді Біцюка А.В.,

за участю

секретаря Фалій В.В.,

представника позивача ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Казанка цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до приватного підприємства «Агротех» Казанківського району Миколаївської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та витребування земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В :

23 грудня 2014 року ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_3 звернувся до суду з позовною заявою до приватного підприємства «Агротех» Казанківського району Миколаївської області про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ним та відповідачем 15.04.2003 року (далі Договір). Позовна заява обґрунтована тим, що 15 квітня 2003 року між ОСОБА_3 та приватним підприємством «Агротех» Казанківського району Миколаївської області строком на 10 років укладений договір оренди земельної ділянки, площею 8.26 га, яка розташована в межах території Веселобалківської сільської ради Казанківського району Миколаївської області та належить позивачу на праві власності на підставі Державного акту на право власності від 11.09.2001 року. Зазначено, що договір оренди землі не містить додатків до нього, які є навідємною частиною Договору відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема: плану (схеми) земельної ділянки, кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обмежень та встановлених сервітутів, акту визначення меж в натурі, акту приймання-передачі обєкта оренди. Також позивачем зазначено, що Договір не містить інформації про обєкт оренди її площу та якісну характеристику, яка є істотною умовою; просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 15.04.2003 року укладений між ОСОБА_3 та ПП «Агротех» та витребувати земельну ділянку площею 8.26 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах території Веселобалківської сільської ради Казанківського району Миколаївської області, з чужого незаконного володіння приватного підприємства «Агротех», шляхом передачі земельної ділянки ОСОБА_3 за актом приймання передачі.

Крім того, позивач вказував, що Договір є підробленим, оскільки на час його підписання (15.04.2003 року) приватного підприємства «Агротех» не існувало.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримав позовні вимоги з підстав, викладених у позові. Зазначив, що відсутність обовязкових додатків до договору, істотних умов та інформації про обєкт оренди порушує право позивача на самостійне користування земельною ділянкою та в даному випадку порушуються вимоги закону, а на підставі незаконного договору не може виникати право користування землею. Відсутність у Договорі такого пункту, як умови збереження стану обєкту призводить до порушень прав та охоронюваних законом інтересів позивача, оскільки у разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, повязаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків. Даний договір не містить жодних положень з цього приводу, то у разі виникнення спірної ситуації, права орендодавця будуть порушені, то у разі виникнення спірної ситуації, права орендодавця будуть порушені, оскільки вони взагалі не врегульовані. Договір не містить умов повернення земельної ділянки орендодавцеві: процедура повернення, стан земельної ділянки, терміни. Таким чином, на думку представник позивача, в даному випадку, права орендодавця грубо порушуються, оскільки відсутність даного пункту цілком дозволяє орендарю штучно продовжити термін дії цього Договору та користування земельною ділянкою, повернути обєкт оренди у непридатному для сільськогосподарського використання стані. Договором також не визначена сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення стану обєкту оренди чи його частини. При укладанні вказаного договору, орендодавець навпаки і обумовлював той факт, що ризик випадкового пошкодження або знищення обєкту оренди буде покладено на орендаря, оскільки на період дії оренди земельна ділянка перебуватиме саме у його повному користуванні. Проте, через свою правову необізнаність позивач не впевнився у наявності відповідного пункту у Договорі.

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні заперечив проти позовних вимог, вказавши, що спірним договором не порушуються права позивача, посилання на невідповідність Договору вимогам закону є формальним. Також зазначив, що незважаючи на те, що Договір оренди підписаний засновником ПП «Агротех», ще до реєстрації юридичної особи, відповідно до положень статуту зареєстроване приватне підприємство «Агротех» прийняло на себе виконання угод підписаних засновником та фактично їх виконувало. Враховуючи вказані обставини, просив відмовити в задоволенні позову.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані у справі докази, прийшов до наступного висновку.

ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 8.26 га., розташованої на території Веселобалківської сільської ради Казанківського району Миколаївської області за № 140 відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії І-МК № 018848 від 11.09.2001 року.

15 квітня 2003 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 підписано договір оренди землі, за яким належна позивачу земельна ділянка передана на умовах оренди строком на 10 років в користування орендарю. В розділі вказаного договору як «Орендар» зазначено ПП «Агротех» та мається печатка зазначеної юридичної особи. Державна реєстрація вказаного Договору відбулась 26.02.2007 року за № 78, тобто з цього часу він набрав чинності.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, а саме станом на 15.04.2003 року, що відповідає часу підписання сторонами договору) істотними умовами договору оренди землі були: 1)об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) термін договору оренди; 3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); 4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; 5)умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; 7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 8) відповідальність сторін.

Частиною третьою ст.14 зазначеного закону у вказаній редакції передбачено, що відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. Аналогічна норма міститься в вказаному законі в редакції, яка почала діяти з 05 січня 2003 року (ст.15).

Статтею 13 зазначеного закону у вказаній редакції передбачено, що договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі, невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Статтею 16 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка діяла до 05.11.2003 року) та статтею 18 вказаного Закону, в редакції, що діяла з 05.11.2003 року, встановлено, що Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Тобто на час підписання договору (15.04.2003 року) та схвалення договору ПП «Агротех» (24.09.2003 року) законом передбачалось обовязковою необхідність тільки одного додатку - план (схема) земельної ділянки, а не тих, на відсутність яких посилається позивач.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін чи інших осіб, що беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням наведених норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Статтею 360-7 ЦПК України визначено, що рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

25 грудня 2013 року у цивільній справі № 6-94 цс 13 Верховним Судом України викладена наступна правова позиція "Виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у зв'язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІV «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав."

Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги в позовній заяві та в судовому засіданні посилався лише на відсутність обовязкових додатків до Договору та невідповідність Договору вимогам Закону України "Про оренду землі", однак жодним чином не обґрунтував та не довів чим саме відсутність певних істотних умов та додатків до Договору порушує його права як орендодавця та власника.

При цьому слід відмітити, що позивачем не доведено існування на момент підписання договору обмежень (обтяжень), сервітутів щодо використання земельної ділянки. Згідно пояснень сторін, позивачу сплачується орендна плата в сумі не менш ніж 3 відсотки від грошової оцінки земельної ділянки, яка визначена у національній валюті. Спору щодо розміру, форми, строків отримання орендної плати у позивача не має.

Земельна ділянка передана позивачем в користування відповідачу, спору стосовно її меж в натурі (на місцевості) не має, умови використання та збереження якості стану об'єкта оренди, як істотної умови договору, визначені в пунктах 3.4.1 - 3.4.3 Договору оренди.

Також відмічається, що позивач, вказуючи на відсутність таких додатків до Договору оренди, як плану-схеми земельної ділянки, акту визначення меж в натурі, акту прийому передачі та істотних умов, як інформація про обєкт оренди, кадастрового номеру (інформація про який не була істотною умовою договору на час укладання Договору) не вносив пропозиції про їх складення та визначення шляхом укладення додаткового договору чи внесення змін до договору.

Що стосується вимоги про визнання недійсним Договору оренди з тих підстав, що Договір оренди укладався з ОСОБА_4, а не з ПП «Агротех» і тому є недійсним, суд приходить наступного висновку.

Відповідно до ст. 26 ЦК УРСР правоздатність юридичної особи виникає з моменту затвердження і реєстрації статуту.

Угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків (ст. 41 ЦК УРСР).

Відповідно до ст. 29 ЦК УРСР юридична особа набуває цивільних прав і бере на себе цивільні обов'язки через свої органи, що діють у межах прав, наданих їм за законом або статутом (положенням). Порядок призначення або обрання органів юридичної особи визначається її статутом (положенням).

Статут приватного підприємства «Агротех» затверджено власником ОСОБА_4 11 серпня 2003 року та 12 серпня 2003 року зареєстровано Казанківською районною державною адміністрацією Миколаївської області за № 521.

Згідно пунктів 4.1, 4.3 статуту ПП «Агротех», який зареєстровано 12 серпня 2003 року, керівництво підприємством здійснюється власником, який має право приймати рішення по усім питанням, які стосується діяльності підприємства.

Рішенням приватного підприємства «Агротех» від 24.09.2003 року Договір оренди схвалено підприємством, прийнято ним до виконання з усіма правами та обовязками орендаря.

26.02.2007 року Договір оренди пройшов державну реєстрації, як укладений між позивачем та відповідачем, і виконується сторонами до цього часу. Представники позивача не заперечували, що з самого початку отримували орендну плату по Договору саме від ПП «Агротех» та вказане підприємство використовувало спірну земельну ділянку.

Відповідно до частини 3 статті 13 Закону «Про оренду землі» (у редакції Закону України від 07.03.2002 р. N 3116-III яка діяла до 05.11.2003 року), Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням: на строк до 5 років - за бажанням однієї із сторін договору; на строк більше 5 років - в обов'язковому порядку.

Статтею 16 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка діяла до 05.11.2003 року) та статтею 18 вказаного Закону, в редакції, що діяла з 05.11.2003 року, встановлено, що Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Пунктом 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року N 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз'яснено, що не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 Цивільного кодексу України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Згідно частини 1 статті 12 Цивільного кодексу України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд, а згідно закріпленого частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України принципу свободи договору, сторони є вільними в його укладенні.

З огляду на викладене, Договір оренди до його державної реєстрації не був вчиненим правочином, оскільки його державна реєстрація ще не відбулася, тобто його учасники мали право на відповідне дооформлення підписаного договору з урахуванням волі сторін та обставин що стались після його підписання шляхом внесення відповідних змін до змісту договору.

Враховуючи схвалення і подальше виконання Договору оренди відповідачем та фактичне схвалення та отримання виконання по вказаного договору позивачем, а також підписання між позивачем та відповідачем ОСОБА_5 угоди до Договору оренди від 24.03.2011 року, суд приходить до висновку, що зареєстрований договір оренди відповідає волі позивача.

Таким чином, за результатами розгляду справи факту порушення прав орендодавця не встановлено, спірний договір відповідає волі сторін, позивач посилається на формальне порушення закону, тому у суду немає правових підстав для визнання його недійсним та витребування земельної ділянки.

Керуючись ст. ст. 10, 88, 209, 212, 213 215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_3 до приватного підприємства «Агротех» Казанківського району Миколаївської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та витребування земельної ділянки - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги до судової палати у цивільних справах апеляційного суду Миколаївської області через Казанківський районний суд Миколаївської області протягом десяти днів з дня проголошення рішення.

Суддя: