Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 лютого 2014 р. Новоархангельський районний суд Кіровоградської області

в складі головуючого: судді - Запорожець О.М.

при секретарях: Довгій С.В., Маринець В.А.,

Лясковській О.М.

адвоката: Васьковського В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Новоархангельськ цивільну справу за позовом сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись" до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою та зустрічним позовом ОСОБА_3 до сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись", за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

Сільськогосподарський виробничий кооператив "Вись" звернувся до суду з цивільним позовом до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою, а остання в свою чергу до початку розгляду справи по суті звернулась із зустрічним позовом до сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись", за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Сільськогосподарський виробничий кооператив в обґрунтування своїх позовних вимог в позовній заяві вказав, що в інтересах кооперативу 01.09.2007 року між СВК "Вись" та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки. Предметом договору є ведення товарного сільгоспвиробництва. Об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 6,00 га. Даний договір укладено терміном на п'ять років. Орендна плата визначена сторонами в даному зобов'язанні в натуральному та грошовому вигляді в розмірі 3,2 % від грошової оцінки земельної ділянки. Даний договір зареєстрований у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 21.05.2010 року.

В 2012 році СВК "Вись" було визначено структуру посівних площ на 2013 рік по даному кооперативу і на ділянці відповідачки позивач мав намір посіяти гібрид кукурудзи "Сплендіс", потенційна врожайність, якого складає 140 цн/га, зерна посівного матеріалу були закуплені кооперативом до настання часу посіву. Після прибуття на земельну ділянку відповідачки було з'ясовано, що вона в порушення умов вищезазначеного договору та Закону України "Про оренду землі" самовільно засіяла орендовану земельну ділянку (в період дії договору) насінням сої. В період зустрічі з відповідачкою вона повідомила, що земельну ділянку засіяла правомірно, і не бажає на даний час повертати її. Керівництво кооперативу на даний час не вживало ніяких заходів щодо пересівання даної площі, оскільки виходячи з правових відносин всі спори щодо користування та розпорядження в разі недосягнення згоди між орендарем та орендодавцем повинні вирішуватись в судовому порядку.

Вважав, що орендодавець в порушення вимог ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", ст. 640 ЦК України, що діяли на момент вчинення правочину, без законних на те підстав не дочекавшись закінчення терміну дії договору приступив до обробітку земельної ділянки, оскільки термін дії договору спливає 21.05.2015 року, рахуючи з дня його реєстрації, як визначено вищезазначеними статтями. Просив суд зобов'язати ОСОБА_3 не чинити перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою, повернути після набрання рішенням законної сили у користування СВК "Вись" орендовану земельну ділянку, стягнути сплачений судовий збір.

ОСОБА_3 в зустрічному позові посилалась на те, що вона має у власності земельну ділянку площею 6,00 га, яка розташована в с. Скаліва Новоархангельського району. Договір оренди земельної ділянки був підписаний сторонами 01.09.2007 року та зареєстрований третьою особою через два роки і вісім місяців, тобто 21.05.2010 року чим СВК "Вись" в односторонньому порядку проводячи державну реєстрацію договору оренди землі фактично продовжив на вказаний вище термін договір. СВК "Вись" в порушення вимог абзацу 6 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", яка містить перелік істотних умов договору оренди землі в п. 17 договору не вписав усних домовленостей про умови збереження стану об'єкта оренди, в якому зазначений пункт не заповнений. Крім того, СВК "Вись" в порушення п. 19 договору провів без її згоди обмін її земельної ділянки на земельну ділянку, що знаходиться в оренді у АФГ "Квінтет" і тому вона вимушена подати зустрічний позов про визнання договору оренди землі недійсним у відповідності до вимог ст. 123 ЦПК України. Влітку 2012 року вона звернулася до СВК "Вись" з письмовою заявою про невикористання ним її земельної ділянки після збору врожаю в 2012 році, так як вона бажає її використовувати самостійно. Її земельна ділянка після збору врожаю 2012 року СВК "Вись" не оброблялася до травня 2013 року, і тому вона вирішила, що СВК "Вись" закінчив орендувати земельну ділянку і тому вона приступила до обробітку належної їй земельної ділянки. Після посіву нею насіння сої на власній земельній ділянці, СВК "Вись" почало заявляти, що договір оренди землі закінчується 21.05.2015 року згідно дати його державної реєстрації. В зустрічному позові наполягала на тому, що договір недійсний, оскільки не вказана умова збереження стану об'єкта оренди. Посилалась на постанови Верховного Суду України від 06.02.2012 року та 14.03.2012 року як подібні в виниклих правовідносинах.

Просила суд визнати договір оренди землі укладений між СВК "Вись" та нею недійсним з моменту його державної реєстрації, а також стягнути на її користь сплачений судовий збір.

Представник СВК "Вись" в судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила суд їх задовольнити, зустрічний позов не визнала та просила відмовити в його задоволенні. Надала суду укладену додаткову угоду між ОСОБА_3 та СВК "Вись".

ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги СВК "Вись" не визнала та просила суд відмовити в їх задоволенні, свій зустрічний позов підтримала в повному обсязі та просила його задовольнити. Крім того пояснила, що додаткової угоди не підписувала.

Представник ОСОБА_3 та Васьковський В.А. в судовому засіданні позов СВК "Вись" не визнав, просив відмовити в його задоволенні, а зустрічний позов підтримав в повному обсязі та просив його задовольнити.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області, вважала, що при державній реєстрації договору оренди землі між СВК "Вись" та ОСОБА_3 відсутні порушення вимог чинного на момент реєстрації законодавства. Відповідно до п. 21 Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220 " Про затвердження Типового договору оренди землі" істотна умова, яку ОСОБА_3 вважає не зазначеною в договорі, дублюється у п. 21 договору оренди між СВК "Вись" та ОСОБА_3 Відділ 10.02.2009 року отримав договір оренди для його погодження у відповідності до п. 5 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України " Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" № 2073 від 25.07.1998 року і як результат - надав висновок щодо надання в користування (оренду) земельної ділянки та проведення державної реєстрації договору оренди від 05.05.2010 року за вихідним номером 601.

Свідок ОСОБА_4 в судовому засіданні суду пояснила, що вона працює головним бухгалтером СВК "Вись" с. Скаліва Новоархангельського району Кіровоградської області. В приміщені бухгалтерії СВК "Вись", в період серпня та вересня 2011 року, в її присутності підписувалися додаткові угоди до договору оренди земельної ділянки. Всі працівники бухгалтерії займалися складанням додаткових угод. ОСОБА_3 підписувала додаткову угоду в її присутності в чотирьох екземплярах. Чистих бланків ніхто не підписував.

Свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні суду пояснила, що вона працює бухгалтером СВК "Вись" с. Скаліва Новоархангельського району Кіровоградської області. Вона була присутня при укладанні додаткових угод до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2007 в період серпня та вересня місяця 2011 року. В цей час укладалася додаткова угода і з ОСОБА_3, яку остання підписала власноручно в приміщенні бухгалтерії СВК "Вись". Бланк вказаної додаткової угоди вона заповнювала власноручно. Жодних пустих листків для підпису ОСОБА_3 вона не надавала.

Заслухавши пояснення сторін, свідків та дослідивши матеріали справи суд вважає, що первісний позов обґрунтований і підлягає задоволенню в повному обсязі, а зустрічний позов не обґрунтований і не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

У відповідності до державного акту на право приватної власності на землю серії КР № НОМЕР_1 від 23.11.2007 року /а.с.7/ ОСОБА_3 є власником земельної ділянки розміром 6,00 га, яка розташована на території Скалівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.

01.09.2007 року між СВК "Вись" та ОСОБА_3 було укладеного договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано у Новоархангельському відділі КФЦОДЗК 21.05.2010 року за № НОМЕР_2 /а.с.5-9/. Зазначений договір відповідно до п. 8 укладено терміном на п'ять років. П. 9 вказує що орендна плата сплачується орендарем в натуральному та грошовому вигляді в розмірі 3,2 % від грошової оцінки земельної ділянки. В п. 17 не вказано умови збереження стану об'єкта землі. П. 20 договору вказує на те, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі. У п. 21 зазначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. В п. 28 договору оренди земельної ділянки з одних із прав орендодавця є право вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів дотримання державних стандартів норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів. Згідно з п. 29 договору орендодавець зобов'язаний передати земельну ділянку, що відповідає умовам договору оренди; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, це саме закріплено в ст. 24 Закону України "Про оренду землі". Акти про передачу та прийом земельної ділянки в натурі та визначення меж земельної ділянки в натурі підписані сторонами 01.09.2007 року.

13.08.2011 року між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2007 року /а.с.65/, відповідно до якої сторони внесли в договір зміни та доповнення в п. 9 орендна плата вноситься орендарем в натуральній та грошовій формі в розмірі 6 % від грошової оцінки землі, що становить 5564 грн. строком на п'ять років; орендар та орендодавець погоджуються на продовження дії договору оренди земельної ділянки на строк п'ять років з часу підписання додаткової угоди; п. 17 умови збереження стану об'єкта оренди: дотримуватись вимог протиерозійної організації орендованої земельної ділянки. Твердження позивчаки з приводу не підписання даної угоди не приймається судом до уваги, оскільки воно спростовується показаннями свідків та заявою позивачки /а.с.81/. Даний правочин вчинено між сторонами після внесення змін до ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" та ст. 640 ЦК України не підлягає обов'язковій державній реєстрації. При укладанні даної додаткової угоди орендодавець закріпив право орендаря на отримання орендної плати в більшому розмірі ніж було передбачено в договорі оренди земельної ділянки. Пунктом 1 Указу Президента № 92/2002 після внесених змін № 725/2008 встановлено розмір орендної плати не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Цей Указ набрав чинності з дня опублікування. У ньому немає посилання на те, що його дія поширюється на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін. На момент розгляду справи по суті додаткова угода не пройшла державної реєстрації.

В заяві адресованій СВК "Вись" ОСОБА_3 просить перервати з нею договір оренди земельної ділянки № НОМЕР_3, загальною площею 6,00 га в зв'язку з тим, що вона хоче використовувати її одноосібно, а додаткова угода підписана нею лише тому, що був вчинений тиск на неї. Якщо вона не підпише додаткову угоду то отримає лише 3 % від загальної вартості землі, а якщо угода буде підписана то 6 %. Просила не реєструвати додаткову угоду /а.с.81/.

Відповідно до довідки СВК "Вись" та структури посівних площ /а.с.10-12/ СВК "Вись" на земельній ділянці ОСОБА_3 в 2013 році мало намір посіяти гібрид кукурудзи "Сплендіс".

В 2012 році СВК "Вись" повідомило ОСОБА_3 /а.с.78-80/ та вказало на можливість звернення до суду з приводу розірвання договору.

В 2009 році СВК "Вись" провело аналіз ґрунту земельної ділянки ОСОБА_6 ОСОБА_3 /а.с.119/.

Відповідно до п. 7 висновку відділу Держкомзему у Новоархангельському районі Кіровоградської області від 05.05.2010 року щодо надання в користування (оренду) земельної ділянки та проведення державної реєстрації договору оренди /а.с.77/ усі істотні умови, відповідно до ст. 15 Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду землі" в договорі зазначені. Відділ Держкомзему не заперечує проти державної реєстрації, з урахуванням вимог діючого законодавства, вказаного договору оренди земельної ділянки між орендарем та орендодавцем.

Ст. 1 Закону України "Про оренду землі" (далі Закон), визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендодавцями землі відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями землі відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки, відповідно до приписів ч. 5 ст. 6 Закону, підлягає державній реєстрації.

Ст. 13 Закону вказує, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У відповідності до ст. 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати

орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.

Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю, повинен бути зменшений, якщо орендар навмисно або через необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем або не вжив заходів щодо їх зменшення.

Згідно зі ч. 1 ст. 31 Закону договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку, на що вказує ст. 35 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 18, ч. 1 ст. 20 Закону України " Про оренду землі", які діяли на момент вчинення правочину, договір оренди землі підлягає державній реєстрації й на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України і є укладеним з моменту такої реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17.02.2003 року "Про заходи створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", який у силу ст. 106 Конституції України є обов'язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру, реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, яка діяла на момент вчинення правочину, договір який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Ст. 15 Закону України "Про оренду землі" умови збереження стану об'єкта оренди є істотною умовою договору оренди землі і відсутність у договорі цієї істотної умови є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання такого договору недійсним відповідно до Закону.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України.

У п. 17 договору оренди землі сторони не зазначили умови збереження стану об'єкта оренди, але ці умови були визначені ними у п. 21 цього договору, де зазначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому, порівняно з тим, у якому він її одержав. Орендодавець, у разі погіршення корисних властивостей земельної ділянки, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Відповідно до п. 30 орендар використовує орендовану земельну ділянку згідно з цільовим призначенням.

Зазначене свідчить про те, що відповідно до вимог ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлених вимогами п. 17 договору оренди землі.

Тим паче п. 19 договору оренди земельної ділянки (про який йшлась мова вище) передбачає право ОСОБА_3 ділянки, яким остання взагалі не скористалась. Крім того, після самовільного зайняття земельної ділянки ОСОБА_3 не висувала СВК "Вись" жодних претензій, щодо якості та умов збереження ґрунту, а також в період дії договору взагалі не цікавилась про період його дії.

А тому на думку суду в урахуванням зазначених статей дія договору оренди земельної ділянки закінчується 21.05.2015 року.

Посилання в зустрічному позові ОСОБА_3 про те, що СВК "Вись" без її згоди провело обмін земельних ділянок (з наданням ксерокопії акту) /а.с.49/ не може досліджуватись судом при розгляді даної цивільної справи, оскільки виходить за межі заявлених позовних вимог. Суд має право вийти за межі позовних вимог лише у випадках прямо передбачених в законі, в даному випадку законом це не передбачено. Оскільки передача в користування орендованої земельної ділянки в суборенду є позовною вимогою про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

Враховуючи викладене суд вважає, що первісний позов підлягає задоволенню в повному обсязі, а в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.

На підставі наведеного, та керуючись ст. ст. 3, 8, 10, 88, 209, 213, 214, 215 Цивільного процесуального кодексу України, ст. ст. 203, 210, 237, 640 Цивільного кодексу України, ст. 125 Земельного кодексу України, ст. ст. 1, 4, 5, 6, 13, 18, 20, 27, 31, 35 Закону України "Про оренду землі" суд -

В И Р І Ш И В :

Цивільний позов сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись" до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою задовольнити повністю.

Зобов'язати ОСОБА_3 не чинити перешкод СВК "Вись" до 21.05.2015 року у користуванні орендованою земельною ділянкою площею 6,00 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії КР № НОМЕР_1 від 23.11.2007 року на АДРЕСА_1 Новоархангельського району Кіровоградської області.

Зобов'язати ОСОБА_3 негайно повернути після набрання рішенням законної сили у користування СВК "Вись" земельну ділянку площею 6,00 га, що розташована у відповідності до державного акта на право власності на земельну ділянку серії КР № НОМЕР_1 від 23.11.2007 року на АДРЕСА_1 Новоархангельського району Кіровоградської області.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь СВК "Вись" понесені судові витрати в сумі 114 /сто чотирнадцять/ грн. 70 коп.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вись", за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - відділ Держземагенства у Новоархангельському районі Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Кіровоградської області через Новоархангельський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: